TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y JOSÉ ANGEL LAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Cagua, Veinte (20) de Enero de Dos Mil Diez y Seis (2.016).-
205° y 156°

EXPEDIENTE: 5867-2015.-
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-4.420.113 y V-5.224.863, respectivamente.-
ABOGADA APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: ISABEL CAROLINA HERMOSO REVETE, inscrita en el IPSA bajo el número 169.342.-
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: RITA DEL VALLE LUNA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.393.161.-
ABOGADO APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANTONIO MONTEROLA PACHECO, LEWIS STOFIKM y SANDRA MUÑOZ LAYA, inscritos en el IPSA bajo los números 55.748, 32.954 y 89.177.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION COMPRA- VENTA

SENTENCIA DEFINITIVA.
I

Se inicia el presente procedimiento en fecha 14 de Enero de 2015 en virtud de la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA-VENTA presentaron los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.420.113 y V.-5.224.863, respectivamente, debidamente asistidos por la abogada ISABEL CAROLINA HERMOSO REVETE, inscrita en el IPSA, bajo el numero 169.342; en contra de la ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad V-6.393.161.-
En fecha 04 de febrero de 2015, mediante auto este Tribunal admitió la demanda y ordeno emplazar a la demandada a los fines que comparezca al quinto día de despacho siguiente a su citación para la audiencia de mediación.-
En fecha 23 de Marzo de 2015, compareció el alguacil titular de este Tribunal y mediante diligencia consigno boleta de citación debidamente firmada como recibida por la ciudadana Rita del Valle Luna.-
En fecha 30 de Marzo de 2015, mediante acta se deja constancia de la comparecencia de la parte actora a la audiencia de mediación, la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno.-
En fecha 16 de Abril de 2015, compareció la ciudadana Rita del Valle Luna, asistida por el abogado Miguel Antonio Monterola, inscrito en el IPSA bajo el No. 55.748 y presento escrito de contestación oponiendo las cuestiones previas previstas en el numeral 2°, 4° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 22 de Abril de 2015, compareció la ciudadana Rita del Valle Luna mediante diligencia, consignando PODER ESPECIAL al Abogado Miguel Antonio Monterola, Inscrito en el IPSA bajo el N° 55.748.-
En fecha 23 de Abril de 2015, comparecieron los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR promoviendo escrito de contestación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada.-
En fecha 27 de Abril de 2015, mediante decisión este Juzgado ordena reponer la causa al estado de admitir nuevamente la presente demanda.-
En fecha 04 de Mayo de 2015, mediante auto este Tribunal admitió la demanda y ordeno emplazar a la demandada a los fines que comparezca al segundo día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la presente demanda.-
En fecha 25 de Mayo de 2015, el alguacil de este juzgado, consignó boleta de notificación de la ciudadana Rita del Valle Luna, dejando constancia que la misma fue firmada por dicha ciudadana.-
En fecha 25 de Mayo de 2015, compareció mediante diligencia la ciudadana Rita del Valle Luna, asistida por el abogado Miguel Antonio Monterola Pacheco, IPSA bajo el N° 55.748 solicitando le sean devueltos los originales consignados en la sentencia de la demanda y en su lugar consigna copias certificadas de los mismos.-
En fecha 25 de Mayo de 2015, mediante auto este Juzgado acuerda de conformidad lo solicitado por la parte demandada.-
En fecha 27 de Mayo de 2015, compareció la ciudadana Rita del Valle Luna asistida por el abogado Miguel Antonio Monterola Pacheco, IPSA bajo el N° 55.748; consignando escrito de contestación, reconvención y alegación de cuestiones previas.-
En fecha 27 de Mayo de 2015, mediante auto este Juzgado admite el presente escrito de reconvención promovido por la ciudadana Rita del Valle Luna, asistida por el abogado Miguel Antonio Monterola Pacheco, IPSA bajo el N° 55.748.-
En fecha 03 de Junio de 2015, comparecen los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA, y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.420.113 y V.-5.224.863, consignando escrito de contestación rechazando las cuestión previa contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 05 de Junio de 2015, compareció el ciudadano Miguel Antonio Monterola Pacheco, asistido en este acto por la abogada en ejercicio Isabel Carolina Hermoso Revete, consignando escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 12 de Junio de 2015, comparecen los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, asistidos por la abogado ISABEL CAROLINA HERMOSO REVETE, IPSA bajo el No. 169.342 solicitando la nulidad y promueve pruebas.-
En fecha 17 de junio de 2015, comparece mediante diligencia el abogado MIGUEL MONTEROLA IPSA No. 55.748, apoderado Judicial de la ciudadana Rita del Valle Luna, solicitando a este Juzgado se pronuncie con respecto a la admisión del escrito de Promoción de Pruebas consignado en fecha 05-06-2015.-
En fecha 16 de Julio de 2015, mediante sentencia interlocutoria, este Juzgado reponer la causa al estado de admitir nuevamente la presente demanda, y declara la nulidad de todo lo actuado a partir de fecha 04-05-2015 (inclusive) inserto al folio (83) del presente expediente.-
En fecha 23 de Julio de 2015, compareció Rita del Valle Luna y solicitó copia simple del expediente.-
En fecha 29 de Julio de 2015, mediante auto este Juzgado admite la presente demanda y por cuanto las partes están a derecho, omite la citación de la demandada y se ordena comparecer para el segundo (2°) día de despacho siguiente, a las 9:00 a.m., para que se lleve a efecto el acto de la contestación de la demanda.-
En fecha 31 de Julio de 2015, comparece la ciudadana Rita del Valle Luna, consigno escrito promoviendo cuestión previa, contestación y reconvención.
En fecha 31 de Julio de 2015, mediante decisión, este juzgado declara sin lugar las cuestiones previas contenidas en los numerales 2°, 4° y 6° del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil; invocada por la parte demandada, así mismo, de conformidad con el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó el acto de contestación de la demanda para el primer (1er) día de despacho siguiente a la publicación de la sentencia.-
En fecha 03 de Agosto de 2.015, mediante auto este Juzgado admite la Reconvención interpuesta por la ciudadana Rita del Valle Luna, Venezolana, Mayor de edad, Titular de la Cedula de Identidad Nro. V-6.393.161, asistida por el abogado Miguel Antonio Monterola, inscrito en el IPSA bajo el numero 55.748; así mismo, se ordenó a la parte demandada a que presente contestación de la demanda para el segundo (2°) día de despacho de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 04 de Agosto de 2015, se deja constancia, mediante acta que solo comparecieron los ciudadanos José Antonio Lamar y Teresa de Jesús Nacero, asistidos por la Abogada Isabel Carolina Hermoso Revete, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 169.342, para el Acto conciliatorio fijado para el mismo día a las 10:00 Am.-
En fecha 04 de Agosto de 2015, comparecieron los ciudadanos José Antonio Lamar Ortega y Teresa de Jesús Nacero de Vega, asistidos por la Abogada Isabel Carolina Hermoso Revete, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 169.342 y confirieron Poder Apud Acta a la abogada que lo asiste.-
En fecha 04 de Agosto 2015, comparecieron los ciudadanos José Antonio Lamar Ortega y Teresa de Jesús Nacero de Vega asistido por la Abogada Isabel Carolina Hermoso Revete, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 169.342 presentando escrito de contestación de cuestiones previas.-
En fecha 05 de Agosto de 2015, compareció la Abogada Isabel Carolina Hermoso Revete, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 169.342, Apoderada Judicial de la parte demandante presentando escrito de contestación a la reconversión interpuesta por la parte demandada.-
En fecha 12 de Agosto de 2015, compareció la Abogada Isabel Carolina Hermoso Revete, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 169.342, Apoderada Judicial de la parte demandante consignando escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 13 de Agosto de 2015, comparece el Apoderado Judicial de la parte demandada, Abogado Miguel Antonio Monterola Pacheco, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 55.748, y presentó escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 13 de Agosto de 2015, comparece el Abogado Miguel Antonio Monterola Pacheco, apoderado judicial de la parte demandada, inscrito en el IPSA bajo el N° 55.748 confiriendo PODER APUD ACTA a la abogada Sandra Muñoz Laya, Titular de la Cédula de Identidad Nro V-7.245.559, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 89.177 para que represente, sostenga y defienda los derechos e intereses de su representada, ciudadana Rita del Valle Luna.-
En fecha 16 de Septiembre del 2015, mediante auto, este Juzgado admite las pruebas promovidas por la Apoderada judicial de la parte actora Abogada Isabel Carolina Hermoso Revete.-
En fecha 16 de Septiembre de 2015, este Juzgado mediante auto admitió el escrito de promoción de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte actora. En esa misma fecha mediante auto separado, este Tribunal tramitó el escrito de promoción de pruebas consignado por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Miguel Antonio Monterola Pacheco inscrito en el IPSA bajo el N° 55.748, de la siguiente manera: en cuanto a la exhibición promovida en el capítulo tercero del referido escrito, éste Juzgado negó la admisión de la misma por cuanto la misma resulta inoficiosa; igualmente acordó la prueba de las testimoniales promovidas en el capítulo cuarto del escrito, fijándose la misma para el tercer (3er) día de despacho siguiente, en cuanto al capítulo quinto (5to) ordenó citar a los ciudadanos José Antonio Lamar Ortega y Teresa de Jesús Nacero de Vega, a los fines de que comparezcan a este Juzgado al tercer (3er) día siguiente a que conste en autos su citación, a los fines de que absuelvan posiciones juradas; finalmente se ordenó librar boleta de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 21 de Septiembre de 2015, oportunidad fijada para que tenga acto de declaración de testigos, comparecieron los ciudadanos: Silvya Josefina Espinoza Aquino, Aracelis Chaparro Alonzo, Enrique Salazar, y Edgar Peña, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad N° V- 3.986.981; V- 5.278.582; V- 19.200.142; y V.-7.207.624, quienes una vez juramentados, manifestaron no tener impedimento alguno en rendir sus declaraciones.- Igualmente, hizo acto de presencia la abogada Sandra Rosa Muñoz Laya, IPSA bajo el N° 89.177, Apoderada Judicial de la parte Demandada-Reconviniente y promovente de la prueba, así mismo, se dejó constancia que la parte actora no compareció ni por si, ni por medio de apoderado alguno.-
En fecha 21 de Septiembre de 2015, compareció la Abogada Sandra Muñoz mediante diligencia, consignando la dirección para efectuar las citaciones de las posiciones juradas.-
En fecha 23 de Septiembre de 2015, compareció la ciudadana Rita del Valle Luna, asistida por el abogado Julio Guerrero, IPSA bajo el N° 167.993 solicitando a este Juzgado mediante oficio comisione al Tribunal de Municipio de Mariño para que practique la citación a la ciudadana Teresa de Jesús Nacero en la siguiente dirección: Residencias Mariño, Torre “C”, piso 2, Apto N° 2, a los fines de ejecutar la citación de las posiciones juradas.-
En fecha 25 de Septiembre de 2015, este Juzgado mediante auto, acordó lo solicitado por la ciudadana Rita del Valle Luna, en consecuencia, se ordenó exhorto al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Mariño de la circunscripción judicial del estado Aragua a los fines de que practique la citación de la ciudadana Teresa de Jesús Nacero de Vega en la ciudad de Turmero, Residencias Mariño, Torre “C” piso 2, apartamento 2, Calle Mariño, Estado Aragua, para que comparezca a este Juzgado al tercer (3er) día siguiente a que conste en autos su citación a los fines de que absuelva posiciones juradas.-Se libró despacho y oficio.-
En fecha 07 de Octubre de 2015, comparece mediante diligencia la ciudadana Teresa de Jesús Nacero de Vega, debidamente asistida por la abogada Isabel Carolina Hermoso Revete, IPSA bajo el N° 169.342, dándose por notificada a los fines de absolver posiciones juradas.-
En fecha 07 de Octubre de 2015, compareció la Alguacil Accidental de este Juzgado Jahimir López y consignó boleta de citación recibida y firmada por el ciudadano José Antonio Lamar Ortega.- Igualmente, consignó oficio recibido por el Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.-
En fecha 13 de Octubre de 2015, oportunidad fijada para que tenga el acto de posiciones juradas, correspondiente a los ciudadanos: Lamar Ortega José Antonio y Nacero de Vega Teresa de Jesús, Venezolanos, Mayores de edad, Titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V-4.420.113 y V- 5.224.863, asistidos por la abogada Isabel Carolina Hermoso Revete, inscrita en el IPSA bajo el N° 169.342, se dejó constancia que compareció la ciudadana Luna Rita del Valle asistida por la abogada Muñoz Sandra, inscrita en el IPSA bajo el N° 89.177.-
En fecha 14 de Octubre de 2015, oportunidad fijada para que tenga acto de posiciones juradas, correspondiente a la ciudadana Rita del Valle Luna, en su carácter de demandada en la presente causa, quien una vez juramentada, manifestó no tener impedimento alguno para absolver recíprocamente las presentes posiciones juradas.- Se dejó constancia que compareció debidamente asistida por la abogada Sandra Muñoz, inscrita en IPSA bajo el N° 89.177; comparecieron igualmente, los ciudadanos José Antonio Lamar Ortega y Teresa de Jesús Nacero de Vega, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 4.420.113 y V-5.224.863 asistidos por la abogada Isabel Carolina Hermoso Revete, inscrita en el IPSA bajo el N° 169.342.-
En fecha 15 de Octubre de 2015, mediante auto este Juzgado procedió a dictar sentencia dentro de los cinco (05) días de despachos.-
En fecha 23 de Octubre de 2015, mediante auto este Juzgado de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió el pronunciamiento de la sentencia por un plazo no mayor a cinco días de despachos siguientes.-
II
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

Del análisis del Libelo de la demanda y la contestación al fondo de la misma, se concluye que la pretensión de la parte actora consiste en la Resolución del Contrato de Opción Compra- venta celebrado mediante documento Autenticado de fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil ocho (2008), el cual quedó anotado bajo el número 20, Tomo 243 de los libros de Autenticación Respectivos, a tal respecto los alegatos de la parte actora consisten en lo siguiente:
Que: “(…) el día VEINTICUATRO (24) de Octubre del Año DOS MIL OCHO (2008), celebramos con la ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, venezolana, mayor de edad, soltera, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad número V-6.393.161, Un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, sobre un inmueble de nuestra propiedad, constituido por un apartamento de vivienda, distinguido con la letra y Nos. L-9-7, Planta Novena, Edificio “RESIDENCIAS LIBRA”, que forma parte del conjunto bajo régimen de Propiedad Horizontal denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL CODAZZI” (…)”.-
Que: “(…) la Ciudadana RITA DEL VALLE LUNA (LA PROMITENTE COMPRADORA), nos solicitó que la dejáramos vivir en el apartamento porque estaba en la calle y no tenía donde vivir, motivo por el cual y creyendo en la buena fe de la ciudadana antes mencionada, le permitimos vivir en el inmueble que le estábamos vendiendo (…) (…) Al momento de entregarle el apartamento a la Ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, se le entregó el mismo con unos bienes muebles, consistentes en Tres (3) Aires Acondicionados de ventana, una (1) Lavadora, una (1) Cocina a gas, Una (1) Nevera, todas las lámparas, Un (1) juego de muebles”.-
Que: “(…) transcurrió el tiempo estipulado en la Opción de Compra Venta, y la Ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, nunca tramitó ningún crédito para la adquisición del inmueble, ni realizó ninguna gestión para terminar de pagar el monto adeudado a los fines de protocolizar la compra venta definitiva del inmueble, aun cuando nosotros como vendedores le entregamos toda la documentación necesaria (…)”.-
Que: “(…) en virtud de que habían transcurrido Cinco (5) años, y la Ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, siguió ocupando el inmueble, en una forma precaria, sin la realización de ningún otro tipo de contrato, ni bajo ninguna otra forma jurídica establecida entre las partes (…) (…) debido a que la hija concebida en nuestro matrimonio de nombre ALBANY MAIBA LAMAR NACERO (…) (…) se casa, y lo necesita para vivir (…)”.-
Que: “(…) nunca hubo interés de parte de la Ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, para adquirir el inmueble que se ofertó, se le entregó todos los documentos correspondientes para la tramitación, y no realizó los tramites respectivos ante ninguna institución bancaria (…)”.-
Por su parte, la demandada inicia su escrito de contestación impugnando la cuantía de la demanda, alegando lo siguiente:
Que: “(…) Procedo a impugnar la Cuantía de la Demanda (…) (…) Por considerarla “Exagerada”, la cual es estimada por la parte accionante en la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 190.500,00) (…) (…) Por ser “Arbitraria”, lo que no es permitido de conformidad con lo previsto en los artículos 31 al 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la demanda no se fija arbitrariamente, sino que ese valor es rigurosamente legal (…)”.-
Luego, en el Capítulo Primero de su escrito el demandado impugna los documentos acompañados posteriormente a la presentación de la demanda, indicando: “(…) dicha impugnación se solicita, en virtud a que no era la oportunidad de los señores demandante para consignar los documentos impugnados por su extemporaneidad, lo cual tiene su fundamentación en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil (…)”.-
Además señala: “(…) se evidencia una incongruencia en el historial cronológico, es decir, primero se consigna la Diligencia y posteriormente la Demanda por Resolución de la Opción de Compra Venta, pues la diligencia se consignó el 19 de enero de 2015, y la Demanda se Admitió el día 04 de Febrero de 2015 (…)”.-
Más adelante en el capítulo tercero, el demandado procede a dar contestación al fondo de la demanda, de la manera siguiente:
Que: “(…) [Los demandantes] dejaron transcurrir todo ese tiempo sin liberar la Hipoteca de Segundo Grado que pesaba sobre el inmueble, lo cual era indispensable para yo poder solicitar el Crédito ante la Entidad Bancaria (…)”.-
Que: “(…) los ciudadanos antes mencionados liberaron la hipoteca de Segundo Grado casi seis (06) meses después de vencido el lapso estipulado en el documento de “OPCION DE COMPRA VENTA”… se me notificó la liberación de la hipoteca …en el mes de julio de 2009, me fue notificado por el ciudadano JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA, me informó que en ese mismo momento que el precio estipulado en el Contrato no iba ser posible, el de (CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), y que si lo quería comprar tendría que pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00)…”
Así mismo, niega rechaza y contradice la demanda en todas sus partes expresando que los bienes reclamados por los demandantes no le pertenecen a ellos, igualmente niega lo alegado por los demandantes con relación a que no haya querido gestionar el crédito hipotecario ya que expresa, los vendedores nunca liberaron la hipoteca que pesaba sobre el inmueble y tampoco le entregaron los recaudos necesarios para la tramitación de dicho crédito en el lapso correspondiente alegando esa como la razón de no haber realizado los trámites respectivos.
Igualmente, se acoge a la “excepción non adimpleti contractus” alegando entre otras cosas que: “(…) siendo lo demandantes los que precisamente no cumplieron con lo estipulado en el Contrato tantas veces mencionado, de igual manera vuelvo a negar y a rechazar y a contradecir que yo no haya hecho nada para tratar de adquirir dicho inmueble (…)”.-
En ese mismo sentido, expresa: “(…) opongo como defensa de fondo a la pretensión de los demandantes la “EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS”, por estar plenamente demostrado el incumplimiento de la obligación contractual y las estipulaciones previstas por los demandantes como elementos procedimentales (…)”.-
Por último, la demandada interpuso reconvención en contra de la parte demandante, todo bajo los siguientes términos:
“(…) Reconvengo a los demandantes, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, por haber incumplido con su obligación de vendar el inmueble ofrecido CONFORME a la Cláusula PRIMERA prevista en el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA- VENTA, ya que la causa que motivó la no materialización y ejecución de la venta definitiva es solamente imputable a los PROMITENTES VENDEDORES, por haber actuado con negligencia y mala fe en el cumplimiento de las obligaciones, asumidas en virtud del negocio jurídico de futura Compra- Venta celebrada, al no haber entregado ellos a tiempo los documentos esenciales para que yo solicitara el crédito bancario y protocolizar el Documento definitivo de Compra- Venta (…)”, de igual manera reclama el pago de la cláusula penal pactada en el contrato de opción, vale decir la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,ºº), mas los intereses moratorios a razón de un doce por cientos (12%) anual, los daños y perjuicios generados como consecuencia de su ejecución y las costas y honorarios profesionales.-
Así mismo, la demandante- reconvenida haciendo uso de su derecho procedió a presentar escrito de contestación a la reconvención rechazando la misma y expresando que fue la demandada- reconviniente quien incumplió el contrato, así como rechaza lo relativo a la solicitud del pago de la cláusula penal acordada en el contrato de opción.-
III
DEL ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO

Cursa al folio (07) del expediente, copias fotostáticas de la cédula de identidad del ciudadano JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-4.420.113, expedida el día 12-06-2013, donde se evidencia el estado civil de SOLTERO, así como Registro de Información Fiscal con el número V-04420113-1 del antes mencionado ciudadano, que aunque han sido impugnados por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, dicha impugnación carece de fundamento por lo tanto, se valoran como fidedignas de documentos públicos administrativos.-
Cursa a los folios (08) y (09) del expediente, copias fotostáticas de la cédula de identidad de la ciudadana TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.224.863, expedida el día 15-05-2011, donde se evidencia el estado civil de CASADA, así como Registro de Información Fiscal con el número V-05224863-5 de la antes mencionada ciudadana, que aunque han sido impugnados por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, dicha impugnación carece de fundamento por lo tanto, se valoran como fidedignas de documentos públicos administrativos.-
Cursa a los folios (10) al (14) y (62) al (66) del presente expediente, copia fotostática certificada de documento configurado como un contrato de opción compra- venta autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, quedando anotado bajo el N° 20, tomo 243 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, en fecha 24 de octubre de 2008, el cual se valora como fidedigno de documento público, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en el cual se pactó entre otras cosas el compromiso por parte de los vendedores ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE LAMAR de la futura venta de un inmueble de su propiedad a la ciudadana RITA DEL VALLE LUNA constituido por un apartamento distinguido con la letra y número L-9-7, ubicado en la planta novena, del edificio “Residencias Libra” del Conjunto Residencial Codazzi, ubicado en la Avenida Principal de la Zona Industrial Santa Rosalía de la ciudad de Cagua cerca de la carretera Cagua-Villa de Cura en jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Aragua, siendo sus linderos particulares los siguientes; NORTE: Con fachada interior Norte del Edificio y pasillo de circulación; SUR: Con fachada Sur del Edificio, ESTE: Con apartamento L-9-6 y OESTE: Con apartamento L-9-8, con un área aproximada de setenta y cuatro metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (74,96m2), le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de cero entero con veintiuna centésimas por ciento (0,21%), sobre los bienes, derechos y obligaciones del conjunto y otro de un entero con veintiocho centésimas por ciento (1,28%), sobre los bienes, derechos y obligaciones del edificio Libra. Fijando la futura venta en un precio de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000°°), desglosando el monto definitivo en una reserva por cuarenta mil Bolívares (Bs. 40.000°°) donde el restante sería pagado con un crédito hipotecario que debía ser gestionado en un plazo de noventa días hábiles más una prórroga de treinta días hábiles ascendiendo a un monto de ciento diez mil Bolívares (Bs. 110.000°°) que sería pagado al momento de protocolizar la venta definitiva, igualmente se fijó una cláusula penal por sobre el monto entregado en calidad de reserva, de igual forma, se observa que en la cláusula Tercera del contrato en referencia se pactó el lapso de duración de la opción de compra venta, dejando expresado que “(…) el documento de COMPRA- VENTA definitivo deberá otorgarse en ese lapso (…)”, así mismo en la cláusula quinta los promitentes vendedores se obligan a entregar el inmueble libre de todo gravamen al momento de protocolizar la venta definitiva. Y así se valora.-
Cursa al folio (15) copia fotostática simple de acta de nacimiento identificada con el N° 117 emanada por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 11 de enero de 1988, en la cual se deja constancia del nacimiento de la niña llamada Albany Maiba, quien es hija de José Antonio Lamar Ortega y de Teresa de Jesús Nacero de Lamar, documento que aunque ha sido impugnado por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, dicha impugnación carece de fundamento por lo tanto, se valora como fidedigno de documento público. Y así se valora.-
Cursa a los folios (16) al (18) del presente expediente, resolución emanada de la Dirección Ministerial del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat del Estado Aragua y acta de audiencia conciliatoria emanado de la antes mencionada institución, correspondiente al asunto N° 00008 en fecha 11 de febrero de 2014, donde los ciudadanos José Antonio Lamar Ortega y Teresa de Jesús Nacero solicitan el desalojo del inmueble ubicado el Conjunto Residencial Codazzi, Carretera Nacional Cagua La Villa, Edificio Libra, Piso 9, Apartamento 9-7, en la ciudad de Cagua, Estado Aragua a la ciudadana Rita del Valle Luna, dicho documento se valora como fidedigno de documento público administrativo y mediante el cual se da por agotada la vía administrativa exigida por la ley, dando lugar al presente procedimiento. Y así se valora.-
Cursa a los folios (19) al (24) y del (50) al (61) del presente expediente copias fotostáticas simples y certificadas de documento de propiedad del inmueble en litigio, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 18 de septiembre de 1.986, quedando anotado bajo el N° 25, folios 205 al 213, Protocolo Primero, tomo 4°, correspondiente al tercer trimestre del año 1.986 y en donde se evidencia que mediante dicho documento se constituyó hipoteca legal de primer grado por sobre el inmueble en beneficio del “BANCO HIPOTECARIO UNIDO, S.A.”, igualmente se constituyó hipoteca legal de segundo grado por sobre dicho inmueble en beneficio del “FONDO NACIONAL DE DESARROLLO URBANO” (FONDUR), de igual forma, se observa de las notas marginales estampadas en dicho documento que ambas hipotecas han sido liberadas, la primera en fecha 25 de abril de 2008 y la segunda en fecha 03 de junio de 2009, el cual se valora como fidedigno de documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y prueba que a la fecha de vencimiento de la opción a compra, todavía recaía hipoteca legal de segundo grado por sobre el inmueble objeto de contrato. Y así se valora.-
Cursa al folio (44) del expediente, copias fotostáticas de la cédula de identidad de la ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.393.161, expedida el día 26-10-2009, donde se evidencia estado civil SOLTERA, así como Registro de Información Fiscal con el número V-06393161-2 de la antes mencionada ciudadana, que se valoran como fidedignas de documentos públicos administrativos. Y Así se valoran.-
Cursa a los folios (45) al (49) del presente expediente, copia fotostática certificada de documento configurado como un contrato de opción compra- venta autenticado por ante la Notaria Publica Interina Cuarta de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, quedando anotado bajo el N° 58, tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, en fecha 08 de noviembre de 2005, en el cual se pactó entre otras cosas la venta del inmueble objeto del litigio por parte del ciudadano José Antonio Lamar Ortega a la ciudadana Olga Ortega, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.096.397, el cual se observa no aporta relevancia alguna para la resolución del presente juicio, ya que la misma se realizó una vez se produjo la liquidación de la comunidad conyugal, por lo tanto debe ser desechada. Y así se desecha.-
Cursa a los folios (99) al (103) del presente expediente, copia fotostática certificada de actuaciones relativas a solicitud de divorcio presentada por los ciudadanos José Antonio Lamar Ortega y Teresa de Jesús Nacero Martínez, llevadas a cabo ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, las cuales se observa no aportan relevancia alguna para la resolución del presente juicio, por lo tanto deben ser desechadas. Y así se desechan.-
Cursa a los folios (117) y (118) del presente expediente, Contrato de Honorarios y Servicios Profesionales celebrado entre la ciudadana Rita del Valle Luna y los abogados Miguel Monterola y Lewis Stofikm, las cuales se observa no aportan relevancia alguna para la resolución del presente juicio, ya que dicho contrato es consecuencia de los honorarios profesionales cobrados a la parte demandada-reconvenida, por los servicios prestados de los abogados antes mencionados, por lo tanto deben ser desechado. Y así se desecha.-
Cursa a los folios (119) al (123) del presente expediente, una serie de facturas y recibos por diversos servicios las cuales, provienen de terceros en el juicio, que para adquirir valor probatorio deben ser ratificados a través de la prueba testimonial, por lo tanto deben ser desechadas. Y así se desechan.-
Cursa a los folios (124) al (141) del presente expediente, informe de avalúo del inmueble objeto del presente juicio realizado por el Ing. Carlos Noguera, el cual se observa que se trata de documento privado emanado de un tercero que para que surta efectos en juicio debe ser ratificado mediante la prueba testimonial a que refiere el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, al no existir tal ratificación debe ser desechada. Y así se desecha.-
Cursa a los folios (184) al (191) del presente expediente declaración de los testigos Silvya Josefina Espinoza Aquino, Aracelis Chaparro Alonzo, Enrique José Salazar Mora y Edgar Rafael Peña Parra, quienes manifestaron ser venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.986.981, V-5.278.582, V-19.200.142 y V-7.207.624 respectivamente, las cuales se observa que resultan incongruentes, ya que no son contestes a las preguntas formuladas, así como tampoco aportan elementos de relevancia alguna para la resolución de la presente causa, por cuanto manifiestan que por comentarios realizados por la ciudadana Rita Luna, es que tienen conocimiento de la venta del inmueble objeto de juicio, por lo tanto deben ser desechadas. Y así se desechan.-
Cursa a los folios (202) al (211) del presente expediente acto de posiciones juradas de los ciudadanos José Antonio Lamar Ortega y Teresa de Jesús Nacero de Vega y cursa a los folios (212) y (213), acto de absolución recíproca de posiciones juradas realizado por la ciudadana Rita Del Valle Luna. Ahora bien, las normas ha aplicar, en las posiciones juradas se harán de la siguiente manera:
La técnica para formular las posiciones es de forma asertiva; así lo exige el artículo 409 del Código de Procedimiento Civil, que dispone “Los hechos acerca de los cuales se exija la confesión, deberán expresarse en forma asertiva, siempre en términos claros y precisos, y sin que puedan formularse nuevas posiciones sobre hechos que ya han sido objeto de ellas”. En este sentido, se restringe de formular nuevas posiciones en torno a hechos ya depuestos y se exige se haga de modo asertivo, esto es preguntas precisas y no abiertas, preguntas que no permitan contestar de forma ambigua o explicativa al punto de ser impreciso para el juez; generalmente estas preguntas asertivas se inician con la frase “diga como es cierto que” seguidas de la afirmación o negación de un determinado hecho; por lo que ante tal forma de pregunta; el absolvente sólo contesta “si” o “no”.
Este tipo de preguntas asertivas es completamente contrario a la forma y modo de preguntar y repreguntar a los testigos, pues a estos se les debe dar un margen de libertad para responder las mismas, de lo contrario se puede incurrir en el vicio de sugerir respuestas, al punto de ser desechada la prueba testimonial.
Asimismo las posiciones deben ser concernientes a los hechos controvertidos. Por su parte el absolvente puede reclamar al juez cuando considere impertinente la pregunta y este puede eximirlo de contestar la pregunta. Salvo la posibilidad que tiene dicho jurisdicente de no tomar en cuenta en la sentencia definitiva, aquellas contestaciones que versen sobre hechos impertinentes.
No desprendiéndose de las posiciones absueltas que la parte demandada hubiere reconocido la veracidad de la deuda, el porcentaje de la comisión, o la que la firma por ella desconocida si hubiere sido suscrita de su puño y letra, por ende no se desprende del análisis de los resultados de dicho medio de prueba, merito alguno que permita el reconocimiento de la firma del documento fundamental, suficientemente desconocido por la parte demandada, en consecuencia debe desecharse la demanda. Y así se declara.

Se observa de las posiciones juradas absueltas tanto por la parte Actora reconvenida, así como la parte Demandada reconvincente, que las mismas resultan ser incongruentes así como tampoco aportan elementos de relevancia alguna para la resolución de la presente causa, ya que no cumplieron con la técnica adecuada para la formulación de las mismas, por lo tanto deben ser desechadas. Y así se establece.-
IV
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA
Antes de pronunciarse sobre el fondo de lo alegado y las probanzas evacuadas, pasa este Juzgador a analizar la defensa previa esgrimida por la parte demandada, consistente en la impugnación de la cuantía, expresando lo siguiente: “(…) por considerarla “Exagerada”, la cual es estimada por la parte accionante en la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 190.500,00) (…) (…) Por ser “Arbitraria”, lo que no es permitido de conformidad con lo previsto en los artículos 31 al 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la demanda no se fija arbitrariamente, sino que ese valor es rigurosamente legal (…)” en tal sentido, establecen los artículos 31 y 33 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Artículo 31. Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda. Artículo 33. Cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título”.
Así las cosas, se desprende del contrato de opción compra venta que el precio del inmueble se fijó en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), igualmente, en el particular segundo de su petitorio, la parte actora demandó a la ciudadana Rita del Valle Luna, para “(…) Cancelar los daños y perjuicios ocasionados por el tiempo durante el cual ha ocupado el inmueble, así como las costas, costos y honorarios de abogados del presente juicio (…)”, es entonces que se determina el valor de la demanda tomando como referencia el precio del inmueble más los daños y perjuicios reclamados, por lo que, dicha estimación no resulta exagerada ni arbitraria, siendo obligatorio para este Juzgador declarar Sin Lugar la impugnación alegada. Y así se declara.-
V
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACION DE LAS DOCUMENTALES

Seguidamente, pasa este Juzgador a analizar la defensa previa esgrimida por la parte demandada, consistente en la impugnación de las documentales anexadas al escrito libelar, expresando lo siguiente: “(…) se evidencia una incongruencia en el historial cronológico, es decir, primero se consigna la Diligencia y posteriormente la Demanda por Resolución de la Opción de Compra Venta, pues la diligencia se consignó el 19 de enero de 2015, y la Demanda se Admitió el día 04 de Febrero de 2015 (…)”.
Ante tales alegatos, este Juzgador se ve en la imperiosa obligación de aclarar la duda que presenta la parte demandada en torno al procedimiento de consignación, distribución y admisión de las causas en este Tribunal, es de hacer notar que inicialmente el ciudadano o los ciudadanos que deseen hacer valer una pretensión contenciosa deben presentar el escrito libelar sin anexos por ante el Tribunal que se encuentre de distribuidor para ese momento, una vez que es realizada la correspondiente distribución, el Tribunal que resulta competente en razón de la misma recibe el escrito y lo agrega a los libros de recepción de demandas; en cualquier día y hora, el demandante podrá acudir a la secretaria del Tribunal y firmar dicho escrito y procederá a consignar todos los anexos que menciona en su escrito, mediante diligencia a los fines de dejar expresa constancia de tal consignación y no dejar lugar a dudas, luego de esto, el escrito es recibido en el área de archivo del Tribunal para ser agregado a los libros de entrada de expedientes a los fines de su admisión o no.
En el presente caso se llevó a cabo el procedimiento tal y como se encuentra descrito en el párrafo anterior y por lo tanto, todas las documentales consignadas resultan válidas por haber sido presentadas dentro del lapso legal establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, el punto previo consistente en la impugnación de las documentales anexadas al escrito libelar debe ser declarado sin lugar. Y así se declara.-
VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
De la revisión y análisis del material probatorio este juzgador observa que los hechos se suscitaron y de seguida se establecen de la siguiente manera: los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE LAMAR, celebraron contrato de opción compra- venta con la ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, dicho documento fue autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua en fecha 24 de octubre de 2008 y se encuentra asentado en los libros de Autenticaciones bajo el N° 20, tomo 243, donde se acordó que los ciudadanos antes identificados le vendería un inmueble a la ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, constituido por un apartamento distinguido con la letra y número L-9-7, ubicado en la planta novena, del edificio “Residencias Libra” del Conjunto Residencial Codazzi, ubicado en la Avenida Principal de la Zona Industrial Santa Rosalía de la ciudad de Cagua cerca de la carretera Cagua-Villa de Cura en jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Aragua, siendo sus linderos particulares los siguientes; NORTE: Con fachada interior Norte del Edificio y pasillo de circulación; SUR: Con fachada Sur del Edificio, ESTE: Con apartamento L-9-6 y OESTE: Con apartamento L-9-8, con un área aproximada de setenta y cuatro metros cuadrados con noventa y seis centímetros (74,96m2); se observa que en la cláusula Tercera del contrato en referencia se pactó el lapso de duración de la opción de compra venta, dejando expresado que “(…) el documento de COMPRA- VENTA definitivo deberá otorgarse en ese lapso (…)”, así mismo en la cláusula quinta los promitentes vendedores se obligan a entregar el inmueble libre de todo gravamen al momento de protocolizar la venta definitiva
Ahora bien, como puede observarse del documento de propiedad del inmueble que fue valorado en su momento correspondiente, cuando se ofreció en venta la vivienda, pesaba sobre ésta hipoteca legal de segundo grado en beneficio del “FONDO NACIONAL DE DESARROLLO URBANO” (FONDUR), gravamen que debía ser liberado dentro del lapso de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, es decir, para el día 24 de febrero de 2009, ya que como se pactó en la cláusula tercera de dicho contrato “(…) el documento de COMPRA- VENTA definitivo deberá otorgarse en ese lapso (…)”, con esto se entiende que la parte vendedora tenía la obligación de liberar la hipoteca dentro de ese lapso a los fines de obtener la venta definitiva.-
Siendo el contrato una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (Art. 1.133 Código Civil). Se debe enfatizar la voluntad de las partes al realizar dicha convención, es decir, ambas partes están de acuerdo en los términos pactados y conocen el límite de sus disposiciones, destacando el principio de la autonomía de la voluntad, a tal respecto es importante citar lo esgrimido por el Doctor Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, tomo II, derecho civil III, página 520 y 521, tema 847).
“El principio de la autonomía de la voluntad consiste en considerar que toda persona sólo puede obligarse en virtud de su propio querer libremente manifestado. Solo la voluntad de un sujeto de derecho es apta para producir obligaciones. (…)”
Tomando en cuenta lo anteriormente expuesto, cada ciudadano tiene la libertad de contratar, pero debe considerar las consecuencias de lo que está pactando, además de limitarse a lo convenido.
La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Igualmente, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre expresaron en su obra Curso de Obligaciones, tomo II, derecho civil III, página 565 y 566, tema 889B.). lo siguiente: “(…) consideramos que la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente (…) (…) Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (Solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento de un tercero quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue (…)”.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración un contrato de compraventa definitivo, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Así las cosas, dispone el artículo 1.159 del Código Civil. “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
El artículo previamente descrito, expresa la intención del legislador de otorgar a los suscribientes de un contrato la potestad de pactar las prestaciones que deseen siempre que no violen el orden público o contradigan las buenas costumbres, al ser un acto consentido, las partes son libres de regular el mismo a su criterio y al cumplir con los requisitos antes enunciados adquieren carácter y fuerza de ley entre los obligados, esto se refiere al debido cumplimiento de los mismos sin intenciones ocultas.
Siguiendo el orden de ideas, el doctrinario Dr. Eloy Maduro Luyando antes reseñado (Curso de Obligaciones, tomo II, derecho civil III, páginas 525- 528) indica los caracteres del contrato, entre ellos es importante resaltar lo siguiente:
“(…) 3° El contrato produce efectos obligatorios entre las partes
Siendo el contrato el resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el Derecho Moderno el principio consensualista, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades. (…)” (Subrayado y negritas de este juzgado).
En este mismo orden de ideas, el objetivo principal del contrato de opción es preparar la vía necesaria para realizar la venta final del inmueble pero el hecho de que se trate de un precontrato, no excusa a las partes de incumplirlo y librarse de sus obligaciones sin consecuencia alguna ya que continua siendo un pacto de naturaleza contractual que genera obligaciones para los contratantes, igualmente, es bien sabido que el proceso de transferencia de propiedad de un inmueble es tedioso por la cantidad de documentos que se deben recopilar por ello tales contratos disponen de un plazo largo para su cumplimiento, normalmente mayor o igual a cuatro meses y por lo tanto el vendedor debía tener dichos documentos listos antes de finalizar el lapso otorgado de ciento veinte días continuos (noventa días inicialmente más treinta días de prórroga), ahora bien, la incongruencia radica en que el vendedor no pudo probar que tenía disponible los documentos necesarios para completar la venta en el lapso estipulado, condición que trabó las gestiones tendientes a completar la compra venta definitiva del inmueble, es por ello que se cree necesario traer a colación lo establecido en el artículo 1.160 de nuestro código civil que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”; este Artículo se refiere que los contratos no solo deben ser interpretados en su sentido estricto o el literal, sino que también debe verificarse la intención de los contratantes al momentos de suscribir el mismo y la actitud que han demostrado su cumplimiento, imperando siempre la buena fe y aunque la obligación de entregar los recaudos necesarios para la tramitación del crédito no se encuentra expresamente establecida en el contrato in comento, es bien sabido que dichos documentos resultan indispensables y constituyen una consecuencia directa de lo pactado en su cláusula sexta donde se expresó: “(…) cantidad que será solicitada por un crédito del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (…)”, en consecuencia, los vendedores debían probar que hicieron entrega de las documentales necesarias para que la compradora tramitase el crédito al que se hace referencia en el contrato, situación que no se pudo verificar en ningún momento.-
Así que, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una promesa bilateral de venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido, asimismo, no se observa ninguna infracción a la ley, buenas costumbres o el orden público en el contenido de dicho contrato.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo consciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que ha prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.
Tras haber examinado minuciosamente lo alegado y probado en el caso en arras, este juzgador resalta que era estrictamente necesaria la entrega de los recaudos exigidos por el banco para la tramitación del crédito hipotecario que serviría para honrar el pago de la deuda contraída y obtener la venta definitiva del inmueble objeto del presente procedimiento, siendo que este requisito era fundamental para la consecución del resto de las obligaciones pactadas.
Dado que los criterios anteriormente expuestos solo llevan a una evidente conclusión y es que la demanda principal deba declararse Sin Lugar. Y así se establece.-
Por otra parte, la Demandada-Reconviniente, ciudadana Rita Luna, a través de su abogado, opone excepción “non adimpleti contractus”, esta excepción no puede ser invocada por quien está en mora, el fundamento de esta aseveración reside en que la exceptio asienta en el principio de buena fe contractual, en razón de que para la procedencia de la exceptio non rite adimpleti contractus se requiere: incumplimiento de las prestaciones interdependientes y recíprocas, proporcionalidad entre los incumplimientos, prueba por parte del demandado del incumplimiento parcial o defectuoso y buena fe en el excepcionante.
En consecuencia, es necesario recalcar que al encontrar fundamento los alegatos de la parte demandante-reconvenida, ya que era imprescindible para la demandada-reconviniente que los vendedores le entregaran los recaudos necesarios para poder acceder al trámite del crédito, advirtiendo que al no haber recibido los mismos, la vendedora quedó atada de manos sin poder culminar con la venta pactada y por lo tanto, procede la excepción del contrato no cumplido en virtud que debía verificarse inicialmente el cumplimiento de sus obligaciones por parte de los vendedores para que luego la ciudadana Rita del Valle Luna pudiese cumplir con las suyas, en tal sentido la Reconvención incoada por dicha ciudadana consistente en el Cumplimiento del Contrato por parte de los vendedores ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, en tal sentido, este Juzgado condena a los demandantes-reconvenidos a cumplir con la venta del inmueble objeto de demanda a la ciudadana Rita Luna, antes identificada en las mismas condiciones y términos del contrato consignado como instrumento fundamental de la presente causa, fijando para ello un lapso de noventa días continuos contados a partir que la decisión quede definitivamente firme. Y así se decide.
En cuanto a la pretensión de DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la demandada-reconviniente ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, antes identificada, en la reconvención planteada, en contra de los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, lo cual trato de probar con contrato de servicio y honorarios profesionales suscrito entre la ciudadana Rita Luna y los abogados Miguel Monterola y Lewis Stofikm, con facturas e informe de avalúo, que fueron desechados en el capitulo relativo a la valoración de las pruebas. Motivo por el cual dicha pretensión debe declararse sin lugar. Y así se establece.-
VII
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara; PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el punto previo alegado por la parte demandada- reconviniente consistente en la impugnación de la cuantía por exagerada y arbitraria en el presente juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA-VENTA presentaron los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.420.113 y V.-5.224.863, respectivamente, debidamente asistidos por la abogada ISABEL CAROLINA HERMOSO REVETE, inscrita en el IPSA, bajo el numero 169.342; en contra de la ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad V-6.393.161.- SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR el punto previo alegado por la parte demandada- reconviniente consistente en la impugnación de los documentales anexos al escrito libelar en el presente juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA-VENTA presentaron los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.420.113 y V.-5.224.863, respectivamente, debidamente asistidos por la abogada ISABEL CAROLINA HERMOSO REVETE, inscrita en el IPSA, bajo el numero 169.342; en contra de la ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad V-6.393.161.- TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA-VENTA presentaron los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.420.113 y V.-5.224.863, respectivamente, debidamente asistidos por la abogada ISABEL CAROLINA HERMOSO REVETE, inscrita en el IPSA, bajo el numero 169.342; en contra de la ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad V-6.393.161.- CUARTO: CON LUGAR la Reconvención que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentó la parte demandada-reconviniente ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad V-6.393.161, debidamente asistida por el Abogado: MIGUEL ANTONIO MONTEROLA PACHECO, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.748, contra los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.420.113 y V.-5.224.863, respectivamente.- QUINTO: SIN LUGAR la pretensión de DAÑOS Y PERJUICIOS, incoados por la demandada-reconviniente ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, antes identificada en contra de los ciudadanos JOSE ANTONIO LAMAR ORTEGA y TERESA DE JESUS NACERO DE VEGA, plenamente identificados. SEXTO: Como consecuencia al particular cuarto se ordena a la parte demandante- reconvenida, que cumpla con lo pactado en el contrato opción compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua en fecha 24 de octubre de 2008 y se encuentra asentado en los libros de Autenticaciones bajo el N° 20, tomo 243, y en consecuencia realice la venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número L-9-7, ubicado en la planta novena, del edificio “Residencias Libra” del Conjunto Residencial Codazzi, ubicado en la Avenida Principal de la Zona Industrial Santa Rosalía de la ciudad de Cagua cerca de la carretera Cagua-Villa de Cura en jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Aragua, siendo sus linderos particulares los siguientes; NORTE: Con fachada interior Norte del Edificio y pasillo de circulación; SUR: Con fachada Sur del Edificio, ESTE: Con apartamento L-9-6 y OESTE: Con apartamento L-9-8, con un área aproximada de setenta y cuatro metros cuadrados con noventa y seis centímetros (74,96m2); según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 18 de septiembre de 1.986, quedando anotado bajo el N° 25, Protocolo Primero, tomo 4°, correspondiente al tercer trimestre del año 1.986 a la ciudadana RITA DEL VALLE LUNA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad V-6.393.161 en las mismas condiciones pactadas en el contrato ut supra mencionado. SEPTIMO: Por no haber vencimiento total no hay condenatoria en costas. OCTAVO: Por cuanto la presente sentencia fue dictada fuera de término, se ordena la notificación de las partes, conforme lo establece el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En Cagua, a los veinte (20) días del mes de enero de Dos Mil Diez y Seis (2.016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. WUILLIE GONCALVES.-
LA SECRETARIA TEMPORAL,
JAHIMIR LOPEZ
En esta misma fecha, siendo la 03:00 p.m., se publicó y registró la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
Expediente. N° 5867-2015.-
WGG/BA/Sb.-