TSJ Regiones - Decisión

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

PODER JUDICIAL
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, Y TRÁNSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA,

Maracay, 25 de Enero de 2.016
206º y 157º

PARTE ACTORA: NELLY ELINA RODRIGUEZ DE AVELEDO y CARMEN ELISA RODRÍGUEZ DE TORRES, venezolanas, mayores de edad, casadas, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-3.284.653 y V-4.566.539 respectivamente y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS FRANCISCO BOFFIL RODRIGUEZ, FLOR DE MARIA GONZALEZ CARRASQUEL, MARIA CONSUELO CARPIO ARANGUREN y MARIO ANTONIO LUGO, abogado en ejercicio y de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 37.978, 79.018, 55.916 y 16.101, respectivamente. (Poder apud acta cursante en el folio 75).
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL BODEGON BICENTENARIO, C.A., domiciliada en Maracay, Estado Aragua, inscrita por ante el Registro mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 07 de Abril de 2006, bajo el N° 19, tomo 17-A, representada por su DIRECTOR GERENTE, el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Numero V- 8.675.026 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EGBERTO JESUS RIVAS OJEDA, CARLOS CUBA DIAZ, CARLOS JORGE YGUARO MARTINEZ, LUCINDO PEREZ, PIERA QUINTERO VARGAS y RICARDO EGBERTO RIVAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 20.621, 34.844, 86.719, 101.507, 184.645 y 211.750 respectivamente. (Poder apud acta cursante en el folio 98).
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL y DAÑOS MATERIALES OCASIONADOS.
EXPEDIENTE N°: 7756.
SENTENCIA: DEFINITIVA.-
I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente juicio de Desalojo y daños materiales ocasionados por demanda incoada por el ciudadano MARIO ANTONIO LUGO, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 16.101, procediendo con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana NELLY ELINA RODRIGUEZ DE AVELEDO, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.284.653 y la ciudadana CARMEN ELISA RODRÍGUEZ DE TORRES, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.566.539 y de este domicilio, debidamente asistida en este por el abogado en ejercicio MARIO ANTONIO LUGO, antes identificado contra la SOCIEDAD MERCANTIL BODEGON BICENTENARIO, C.A., domiciliada en Maracay, Estado Aragua, inscrita por ante el Registro mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 07 de Abril de 2006, bajo el N° 19, tomo 17-A, representada por su DIRECTOR GERENTE, el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Numero V- 8.675.026 y de este domicilio.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Alego la parte actora en su escrito libelar que estableció relación arrendaticia en fecha 01 de Septiembre de 2.010 mediante documento Autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Maracay, Estado Aragua, inserto bajo el N° 57, Tomo 153 de los Libros de Autenticaciones respectivos, en sus carácter de arrendadoras y por otra parte la SOCIEDAD MERCANTIL BODEGON BICENTENARIO, C.A, representada por su DIRECTOR GERENTE, el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, antes identificado, sobre un local comercial ubicado en la avenida principal de El Playón, N° 23, cruce con la calle Vargas, en el Municipio Ocumare De La Costa De Oro del Estado Aragua, con un área de 748 Mts2, distribuida entre las diferentes plantas que lo conforman. Alegan que dicho bien les pertenece según Documento de Partición de la Comunidad Sucesoral autenticado en fecha 24 de Marzo de 2006, por ante la Notaria Publica Tercera de Maracay, estado Aragua, anotado bajo el N° 01, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones respectivos. Que dicha relación arrendaticia se encuentra en prorroga legal de tres (03) años, por notificación realizada a la arrendataria en fecha 24 de Mayo de 2014, por intermedio de la Notaria publica Primera de Maracay Estado Aragua, pero es el caso que alega que la arrendataria incumplió con las cláusulas del contrato referente a la obligación del mantenimiento y conservación del bien inmueble, por cuanto el inmueble objeto del contrato se encuentra en deterioro, razón por la cual demanda por desalojo y daños materiales ocasionados a la SOCIEDAD MERCANTIL BODEGON BICENTENARIO, C.A, representada por su DIRECTOR GERENTE, el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, de conformidad con lo establecido en el ordinal “C” e “I” del articulo 40 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los articulo 1592, 1594, 1264 y 1267 del Código Civil.
Estimando la presente acción en la cantidad de dos millones quinientos cuarenta mil bolívares (Bs. 2.540.000,00) que equivalen a veinte mil Unidades Tributarias, (20.000 UT), siendo el valor de la unidad tributaria para el momento de la interposición de la demandada la cantidad de ciento veintisiete bolívares. Solicitando se declare con lugar la presente demanda en la definitiva.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: La parte demandada mediante apoderado judicial presento escrito de contestación de la presente demandada en fecha 18 de noviembre de 2014, de forma genérica negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como en el derecho alegados por la parte actora. Y asimismo se opuso a las pruebas promovidas por la parte actora referente a las impresiones fotográficas consignadas en el escrito libelar y la inspección judicial. Finalmente solicito se declare sin lugar la presente demanda con su correspondiente condenatoria en costas a la parte actora.
AUDIENCIA ORAL
En fecha 11 de enero de 2016, se celebró la audiencia oral compareció la parte actora MARIO ANTONIO LUGO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Numero V-3.842.627, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.101, quien procedió a ratificar que se da inicio al presente procedimiento de Desalojo en virtud, de los múltiples incumplimientos en que incurrió la demandada Sociedad mercantil BODEGON BICENTENARIO, C.A.,”, y asimismo ratifico en todas y cada una de sus partes los instrumentos acompañados junto al libelo de la demanda, ratifico la prueba promovida contentiva de Inspección Judicial y Experticia practicada que rielan insertos al expediente, alegando que a través de ellas se puede evidenciar la existencia de la relación arrendaticia, de la legitimación con que se ha procedido y los daños que ha experimentado el bien arrendado, así como la falta de cumplimiento de las obligaciones que asumió la parte demandada.
Asimismo comparecieron los abogados CARLOS JORGE YGUARO MARTINEZ y EGBERTO JESUS RIVAS OJEDA, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 86.719 y 20.621, respectivamente en sus carácter de apoderados judiciales de la parte demandada Sociedad Mercantil BODEGON BICENTENARIO, C.A., representada por el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, quienes rechazaron los argumentos expuestos por la parte actora por las siguientes razones: “La experticia practicada en el presente procedimiento deberá ser desechada de conformidad con el artículo 862 Eiusdem por la incomparecencia de los expertos al presente acto que impide se le formulen observaciones a su experticia o conclusiones”
Y asimismo solicitaron al Tribunal: (…) que de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Regularización de arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, declare la inadmisibilidad de la presente demanda en virtud de que el inmueble objeto del contrato está destinado al alquiler o alojamientos de temporadas vacacionales (…),
(…) De tal manera que al invocarse como causal de desalojo los presupuestos de hechos de la Ley que regula el Alquiler de Los Locales Comerciales, resulta evidente entonces que la demanda se fundamenta en causales no aplicables al inmueble arrendado y por ende carece de fundamento (…) Asimismo en cuanto a los daños señalados por la parte actora, manifestó: (…) En relación a los presuntos daños la ley es clara en su artículo 40 literal c, cuando señala que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal. En este sentido para que la demanda prospere debe determinarse mediante prueba fehaciente que los daños los produjo el arrendatario por causas que solo les son imputables a él, tal como se refiere al artículo 11 de la Ley incomento (…) y Solicito se deseche la demanda y la experticia con su condenatoria en costas (…)

Por su parte la parte actora ejercio su derecho a replica, y manifestó: “Con relación a la supuesta nulidad de la experticia por la ausencia de los expertos en esta audiencia, la misma es impertinente toda vez que esos auxiliares rindieron sus informes y el lapso adjetivo para las observaciones precluyó”. Y con relación al alegato de inadmisibilidad manifestó que el mismo debe considerarse extemporáneo por cuanto la parte demandada no lo alego en su oportunidad procesal.
Seguidamente la parte demandada ejerció el derecho a contra replica, en los siguientes términos: (…) Debemos recordar que el presente procedimiento se caracteriza por la oralidad, en este sentido el artículo 862 de la Ley adjetiva es claro al expresar que si la prueba practicada fuera de la audiencia fuere la de experticia como ocurrió en el caso de autos se oirá en la audiencia las conclusiones orales de los expertos a los fines de que las partes les formulen sus observaciones (…) Asimismo en cuanto a la supuesta extemporaneidad el artículo 3 de la Ley que regula el arrendamiento de locales comerciales establecen que los derechos son irrenunciables (…)

De seguida este Juzgado paso a pronunciarse sobre lo alegado por la parte demandada en los siguientes términos: (..) en cuanto a la declaratoria de inadmisibilidad de la presente demanda por el objeto del contrato, se observa que si bien es cierto que el artículo 4 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que: “…quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turísticos o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados, también es cierto que el la Cláusula Cuarta del mencionado contrato de arrendamiento, se encuentra especificada que el uso del mismo es comercial, por lo que se encuentra amparada por dicha norma, aunado al hecho de que lo alegado por la representación judicial de la parte demandada, no fue alegado en el acto de contestación de la demanda, oportunidad ésta que la Ley le otorga a la parte demandada para hacer valer sus derechos y defensas, por lo que éste Sentenciador, desecha dicho argumento y así se decide(…)
(…) En cuanto al pedimento de desestimación de la prueba de experticia promovida por la parte actora, este Tribunal observa que el artículo 862 del Código de Procedimiento Civil, señala: “…si la prueba practicada fuera de la audiencia fuere la de la experticia, se oirán en la Audiencia la exposición y conclusiones orales de los expertos y las observaciones que formulen las partes, sin lo cual la prueba carecerá de eficacia y será desestimada por el juez.”. Ahora bien de la norma antes señalada, se evidencia que para que la prueba pueda ser valorada por el sentenciador, se requiere de la comparecencia de los expertos designados en la audiencia de juicio, a los fines de que los mismos expresen sus conclusiones sobre la experticia realizada. En el caso de marras se observa que en el Debate Oral, los expertos no comparecieron por lo tanto quien aquí decide acoge lo señalado en dicha norma y en consecuencia, desecha la prueba de experticia por carecer de eficacia (…)

Finalmente este juzgado procedió de conformidad a lo establecido en el artículo 876 del código de procedimiento civil, a pronunciar oralmente su decisión expresando el dispositivo del fallo en los siguientes términos: (…)DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el DESALOJO, interpuesto por las ciudadanas NELLY ELINA RODRIGUEZ DE AVELEDO y CARMEN ELISA RODRIGUEZ DE TORRES, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, portadoras de las cédulas de identidad Nos. V-3.284.653 y V-4.566.539, respectivamente, en contra de la Sociedad Mercantil BODEGON BICENTENARIO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 07 de Abril de 2006, bajo el Nº 19, Tomo 17-A representada por el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad Nº V-8.675.026,, SEGUNDO: Se acuerda la entrega material del inmueble constituido por un local comercial, que quedara libre de bienes y personas, ubicado en la Avenida Principal El Playón, N° 23, en Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro del Estado Aragua, dicho inmueble mide quince metros (15 mts) de frente con treinta (30mts) de fondo, cuyos linderos son: NORTE: Avenida principal el Playón; SUR: Con casa y solar del Mayor José Domingo Rondón: ESTE: Solar de la casa del Mayor Torres y OESTE: Con calle Vargas. TERCERO: En cuanto a los daños materiales reclamados se desestima tal pedimento en virtud de que los mismos no fueron probados. CUARTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo (…)
NARRATIVA
Establece el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 877 lo siguiente:
“Dentro del plazo de diez días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos, dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten de autos; pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y los demás requisitos exigidos en el artículo 243”. ( negrilla de este tribunal)

Visto el contenido del anterior artículo considera, este Sentenciador, que no es necesario narrar el presente expediente ni transcribir las actas ni documentos que consten en autos. Y así se establece.
De seguida pasa este sentenciador a valorar las pruebas promovidas y seguidamente pronunciarse sobre el fondo de la presente demanda en los siguientes términos:

II
VALORACION DE LAS PRUEBAS
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
Cursa del folio 115 al 102 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 30 de enero de 2015 por el abogado MARIO ANTONIO LUGO, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 16.101, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana NELLY ELINA RODRIGUEZ DE AVELEDO y CARMEN ELISA RODRIGUEZ DE TORRES, plenamente identificada en autos, en sus carácter de parte actora en el presente juicio mediante el cual promueve en un capitulo I el valor probatorio de las documentales consignadas con el libelo de la demanda, siendo los siguientes:

- Cursa del folio 24 al 31, DOCUMENTAL, MARCADO “B” original de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscritos entre los ciudadanos CARMEN ELISA RODRIGUEZ DE TORRES, titular de la cedula de identidad numero V- 4.566.539 actuando por si misma y también actuando en nombre y representación de la ciudadana NELLY ELINA RODRIGUEZ DE AVELEDO, titular de la cedula identidad numero V- 3.284.653 en su carácter de arrendadoras, por una parte y por la otra la Sociedad Mercantil BODEGON BICENTENARIO C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 07 de Abril de 2006, bajo el Nº 19, Tomo 17-A representada por el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad Nº V-8.675.026, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot, en fecha primero de septiembre de 2010, quedando autenticado bajo el N° 57, Tomo 153 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Esto es demostrativo de la relación arrendaticia establecida por las partes sobre el inmueble ubicado en la Avenida Principal El Playón, N° 23, en Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro del Estado Aragua, dicho inmueble mide quince metros (15mts) de frente por treinta metros (30 mts) de fondo, cuyos linderos son: NORTE: Avenida Principal El Playón; SUR: Con casa y solar del mayor José Domingo Rondon; ESTE: Solar de la casa del Mayor Torres y OESTE: Con calle Vargas. Y así se valora.

- Cursa del folio 32 al 38, DOCUMENTAL, MARCADO “C”. Copia certificada de Documento contentivo de PARTICIÓN AMISTOSA DE BIENES DE COMUNIDAD HEREDITARIA, suscrita por los herederos únicos y universales del de cujus ISMAEL RODRIGUEZ CABRICES debidamente autenticada ante la Notaría Pública Tercera de Maracay del Estado Aragua, en fecha 24 de Marzo de 2006, inserto bajo el N° 1, Tomo 55 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo demostrativo de la propiedad que posee la parte actora sobre el referido inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Y así se valora.

- Cursa del folio 39 al 44. DOCUMENTAL, MARCADO “D”. Copia certificada de notificación practicada por la Notaria Publica Primera de Maracay, Estado Aragua en fecha 29 de mayo de 2014 mediante la cual la ciudadana CARMEN ELISA RODRIGUEZ DE TORRES, actuando por si misma y en representación de la ciudadana NELLY ELINA RODRIGUEZ DE AVELEDO, en su carácter de arrendadora del inmueble objeto de la presente demanda, notifica al ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, director gerente de la Sociedad Mercantil BODEGON BICENTENARIO, C.A en su carácter de arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento y reconocimiento de la Prórroga Legal. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo esto demostrativo de la manifestación de las arrendadoras de no continuar con la relación arrendaticia que tiene con la arrendataria. Y así se valora.

- Cursa del folio 45 al 52, DOCUMENTAL, MARCADO “E” copia simple de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre la ciudadana ANUNCIACION PEREZ DE RODRIGUEZ, titular de la cedula de identidad numero V-280.316, en su carácter de Representante Legal de la compañía Anónima denominada “RESIDENCIAS BICENTENARIO SUITES C.A” y el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, en fecha 02 de octubre de 1995, quedando autenticado bajo el N° 312, Tomo 02 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Esto es demostrativo de la legitimidad de la propiedad que tiene la parte actora sobre el inmueble objeto de la presente demanda, así como la declaración de la parte demandada de la forma en que recibe el inmueble arrendado, según se evidencia en las cláusulas del contrato. Y así se valora.

-Cursa del folio 53 al 73. SIN MARCADO. IMPRESIONES FOTOGRAFICAS del inmueble objeto del presente juicio, promovido por la parte a los fines de demostrar el deterioro en el funcionamiento, limpieza y conservación del referido inmueble. Este tribunal observa que por cuanto la parte no consignó la identificación de la cámara con su revelado, o experticia que confirme su veracidad es por lo que este Tribunal no le puede otorgar valor probatorio por ser impertinente, no fidedigna, mal podría este Tribunal valorarla. En consecuencia la desecha conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

DE LA INSPECCION JUDICIAL: La parte actora en su escrito de promoción de pruebas, promueve en su capitulo II, la inspección judicial de conformidad con lo establecido en el articulo 472 y 473 del código de procedimiento civil en concordancia con lo establecido en el articulo 1428 del Código Civil, la cual fue practicada por este Tribunal en fecha 26 de marzo de 2015, según acta que cursa inserta del folio 169 al 174 del presente expediente, este tribunal se traslado a un inmueble ubicado en la Avenida Principal El Playón, N° 23, en Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro del Estado Aragua, correspondiendo al inmueble objeto de la presente demanda, la presente prueba es promovida por la parte actora a los fines de demostrar el deterioro del inmueble dado en arrendamiento, y que la misma es prueba suficiente de los daños ocasionados al inmueble. En relación a la valoración de este medio de prueba, quien decide observa el contenido del artículo 1.430 del Código Civil que señala:
“Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba”.
En consecuencia es demostrativo para este Tribunal el estado de avanzado deterioro en el que se encuentra el inmueble objeto de la presente demanda, evidenciándose el deterioro físico de la fachada externa del inmueble, la falta de mantenimiento en las paredes, deterioro en los techos, el mal estado y funcionamiento de las puertas que dan acceso al local, en consecuencia el mal estado de uso y conservación del inmueble es avanzado y así fue reconocido por este Tribunal en la evacuación de la inspección judicial promovida. Asimismo de las fotografías señaladas en la inspección, de la cual se requirió la ayuda de un fotógrafo auxiliar designado, las cuales cursan en el presente expediente del folio 185 al 225 hacen evidente las afirmaciones anteriores. En consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma constituye una prueba de hecho, en la que hay una captación directa y personal del Juez, no se requiere de conocimientos especiales, ya que para verificar si esta deteriorado el inmueble, si están pintadas las paredes, o si se encuentran en perfecto estado los frisos, solo debe captar y percibir los hechos, sin necesidad de intermediarios. Y así se valora.

DE LA PRUEBA DE EXPERTICIA: La parte actora en su escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 30 de enero de 2015, cursante del folio 115 al 120, promueve en su capitulo III la prueba de experticia de conformidad con lo establecido en el articulo 451 al 471, del código de procedimiento civil, siendo admitida por este Juzgado mediante auto dictado en fecha 11 de febrero de 2015, asimismo se evidencia de la revisión de las actas que conforman el presente expediente que por cuanto la prueba no fue evacuada de conformidad con lo establecido en el articulo 862 del Código de Procedimiento Civil, la misma fue desechada por este Tribunal por carecer de eficacia. Y así se establece.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: Este tribunal observa de la revisión de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandada no promovió ni por si ni por medio de apoderado alguno pruebas dentro de su oportunidad procesal en el presente juicio. Y así se establece.
IV
MOTIVA
DE LA DEMANDA Y FONDO DE LA CAUSA
Este Tribunal observa que la parte actora en su carácter de arrendadora en el presente juicio, tal como se desprende del contenido de las actas que conforman el presente expediente demanda a la SOCIEDAD MERCANTIL BODEGON BICENTENARIO, C.A., su carácter de arrendatario representada por su director gerente, el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, plenamente identificado por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fundamentando su acción en los ordinales “C “ e “I” del articulo 40 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo el primero la causal de desalojo por deterioros causados por el arrendatario mayores que los provenientes del uso normal, y el segundo la causal de desalojo relativa al incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas por el arrendatario en el contrato celebrado.

En el caso que se resuelve, es necesario estudiar esta causa a la luz de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1167 y 1.264 del Código Civil que establecen:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Articulo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.”

En este orden de ideas, el Tratadista Nerio Perera Planas, en su obra “Código Civil Venezolano”, página 609, al citar jurisprudencia sobre los contratos y sus efectos, asentó:

“…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y Garay. T. XIV. Pág. 236…”

De todo lo anterior se infiere que es obligación de las partes al momento de suscribir un contrato cumplirlo en los mismos términos y condiciones que fueron pactados; en este caso, fue pactado por las partes un contrato de arrendamiento el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot, en fecha primero de septiembre de 2010, quedando autenticado bajo el N° 57, Tomo 153 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, y valorado por este Tribunal, evidenciándose del contenido del mismo que establecieron en la cláusula sexta: “LA ARRENDATARIA”, declara recibir el bien inmueble y el mobiliario objeto de este contrato en perfecto estado de limpieza y mantenimiento, funcionando correctamente todos los servicios que le son propios y sin ninguna clase de daños. En consecuencia, se obliga a devolverlos en la misma forma (…)
Asimismo la cláusula octava del referido contrato, establece: “En caso de incumplimiento por parte de “LA ARRENDATARIA” de cualquiera de las cláusulas del presente contrato, “LAS ARRENDADORAS”, lo podrán considerar resuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar que la resolución sea declarada por vía judicial (…)”

Por otra parte, se tiene que el artículo 1.159 del Código Civil, reconoce a las voluntades particulares la potestad de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos, las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares. En materia contractual debe tenerse como un principio que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes y se reconoce ese poder que tienen las partes de operar la aniquilación de un precedente contrato celebrado entre ellas y al reconocerse en este caso la voluntad de ambas partes de poner fin al contrato al cumplir el término convenido, pues se estaría utilizando simplemente un derecho que el propio contrato ha reconocido y que, como tal, es válido dentro de los límites en que opera lícitamente la autonomía de la voluntad de las partes.

Visto lo anterior, este tribunal observa que en el presente juicio la parte alega que el arrendatario ocasionó deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, establecido como causal de desalojo de local comercial en el literal “c” del artículo 40 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:

“Artículo 40: Son causales de desalojo:
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”

A continuación debe revisarse, si se cumple con lo establecido en literal “c” del artículo 40 de la Ley en aplicación, es decir, si el arrendatario, en el presente juicio SOCIEDAD MERCANTIL BODEGON BICENTENARIO, C.A., representada por su DIRECTOR GERENTE, el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, plenamente identificado ocasionó deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, a fin de determinar el deterioro se transcribe la cláusula novena del contrato, que indica: “(…)son de cuenta de “LA ARRENDATARIA”, correspondiéndole a esta, el mantenimiento y limpieza del bien inmueble aquí arrendado (…)”

Al ser el contrato ley entre las partes, debe cumplirse exactamente como fue pactado, este Tribunal observa que constando en inspección judicial realizada por este Tribunal en fecha 26 de marzo de 2015, según acta que cursa inserta del folio 169 al 174 del presente expediente, en el inmueble objeto de la presente demanda, ubicado en la Avenida Principal El Playón, N° 23, en Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro del Estado Aragua cuyo arrendatario es la SOCIEDAD MERCANTIL BODEGON BICENTENARIO, C.A, plenamente identificado en autos, que se encuentra deteriorado en sus paredes, específicamente en sus frisos y pinturas en todas sus áreas internas, evidenciándose el deterioro físico de la fachada externa del inmueble, el deterioro en los techos, el mal estado y funcionamiento de las puertas que dan acceso al local, en consecuencia es evidente el mal estado de uso y conservación del inmueble es avanzado, razón que hace evidente los deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, sumando a ello el compromiso que adquirió la parte arrendataria al firmar el contrato de arrendamiento. Y así se establece.

De manera que, tales daños o deterioros deben imputarse al detentador del inmueble arrendado, ello en virtud que dicha SOCIEDAD MERCANTIL BODEGON BICENTENARIO, C.A representada por su DIRECTOR GERENTE, el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, no cumplió con el deber de un buen padre de familia que tiene todo arrendatario, es decir, velar por el buen mantenimiento y conservación del bien inmueble dado en arrendamiento. Al respecto, establecen los artículos 8 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y 1.592 numeral 1º del Código Civil lo siguiente:
“Artículo 8 Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por caso fortuitos o de fuerza mayor.”
“Artículo 1.592 del Código Civil. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias...”

Por lo tanto, ha quedado demostrado con el acta de Inspección Judicial, realizada por este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Maracay, el deterioro del inmueble y en consecuencia resulta procedente la acción de desalojo en cuanto a este particular. Y así se decide.
Asimismo en cuanto al PAGO POR CONCEPTO DE DAÑOS MATERIALES ocasionados demandado por la parte actora como acción subsidiaria, este tribunal observa que la parte solicita en su escrito libelar sea cancelado por la parte demandada la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.540.000,00) por concepto de los daños materiales ocasionado al inmueble y la reposición de los accesorios, mobiliario, enseres domésticos y equipos de aires acondicionados y cerámica, frisos, techos entre otros, que recibió en perfectas condiciones. Visto lo anterior este Tribunal observa si bien es cierto la parte promovió la prueba de experticia con el objeto de determinar los daños materiales existentes en el inmueble objeto de la presente demanda provenientes del deterioro causado por la parte arrendataria, no es menos cierto que este Tribunal en fecha 11 de enero de 2016 en la celebración de la audiencia oral previa la impugnación realizada por la parte demanda, declaro sin eficacia la experticia realizada por cuanto la prueba no fue evacuada de conformidad con lo establecido en el articulo 862 del Código de Procedimiento Civil, y la misma fue desechada del proceso por este Tribunal. En consecuencia este Tribunal declara que es improcedente el pago por conceptos de daños materiales en la presente demanda, por cuanto la estimación y valor de los daños materiales causados tanto al inmueble como a los bienes muebles descrito por la parte actora en su escrito libelar deben ser determinados por un experto, ya que para su comprobación y apreciación se exige de conocimientos especiales que auxilian al juez de la ilustración intelectual por cuanto son conocedores de la materia litigiosa. Por lo que es forzoso para este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo civil, mercantil y del transito del estado Aragua, desestimar tal pedimento en virtud de que el valor y estimación de los mismos no fueron probados ni determinados en el presente juicio. Y así se declarara en el dispositivo del presente fallo.
-V-
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Maracay, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el DESALOJO, interpuesto por las ciudadanas NELLY ELINA RODRIGUEZ DE AVELEDO y CARMEN ELISA RODRIGUEZ DE TORRES, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, portadoras de las cédulas de identidad Nos. V-3.284.653 y V-4.566.539, respectivamente, en contra de la Sociedad Mercantil BODEGON BICENTENARIO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 07 de Abril de 2006, bajo el Nº 19, Tomo 17-A representada por el ciudadano JOSE MIGUEL VIÑA CAMACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad Numero V-8.675.026.
SEGUNDO: Se acuerda la entrega material del inmueble constituido por un local comercial, que quedara libre de bienes y personas, ubicado en la Avenida Principal El Playón, N° 23, en Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro del Estado Aragua, dicho inmueble mide quince metros (15 mts) de frente con treinta (30mts) de fondo, cuyos linderos son: NORTE: Avenida principal el Playón; SUR: Con casa y solar del Mayor José Domingo Rondón: ESTE: Solar de la casa del Mayor Torres y OESTE: Con calle Vargas.
TERCERO: En cuanto a los daños materiales reclamados se desestima tal pedimento en virtud de que los mismos no fueron probados.
CUARTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dado Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Maracay, a los veinticinco (25) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO. (FDO Y SELLO)

ABG. MAZZEI RODRIGUEZ RAMIREZ.

EL SECRETARIO, (FDO)

ABG. RICHARD APICELLA.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:30 PM
EL SECRETARIO (FDO Y SELLO)

MMR/RA-01
Exp. No.7756

Quien suscribe, Abg. RICHARD APICELLA HERNANDEZ, Secretario del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, HACE CONSTAR: Que la decisión anterior es el texto integro de la Sentencia dictada por este Tribunal en fecha once (11) de Enero de dos mil dieciséis (2016), que se publica, siendo las 02:30 de la tarde del día veinticinco (25) del mes de Enero de dos mil dieciséis (2016).
EL SECRETARIO