TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
205° y 156°
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ORFA, C.A. última modificación registrada ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22/03/2011, anotada bajo el N° 23, Tomo 70-A.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13/09/1976, anotada bajo el N° 44, Tomo 64-A, y la ciudadana ROSELLA CANZANESE FARAGALLI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-5.411.360.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ROSAMARY THOMAS R., ALFONSO GRATEROL JATAR, ESTEBAN PALACIOS LOZADA, CARLOS IGNACIO PAEZ-PUMAR, CRISTHIAN ZAMBRANO, DIEGO LEPERVANCHE ACEDO, VICTORIA CARDENAS, RITZA QUINTERO, DAILYNG AYESTARAN DIAZ, MARIA MERCEDES MALDONADO, ALFREDO BORJAS y JOSE RAFAEL GABALDON, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.177, 26.429, 53.899, 72.029, 90.812, 118.753, 124.619, 130.749, 129.814, 139.860, 146.815 y 167.013 respectivamente. Revocados en su mandato en fecha 23/02/2015. Siendo sustituidos a las abogadas ALEXANDRA ANZIVINO y MARIAN VERONICA LEBLANC SANCHEZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 42.055 y 141.664, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ELSA RUEDA CORREA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 21.680.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Sentencia Definitiva.
I
Desarrollo del procedimiento.
La pretensión objeto de estudio fue interpuesta por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 07/10/2011, a los fines del sorteo de Ley, una vez distribuida, correspondió al Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial su conocimiento y posterior sustanciación, en fecha 20/10/2011 el mencionado Tribunal dicto sentencia declarándose INCOMPETENTE en razón de la cuantía y declinando su competencia ante los Tribunales de Municipio de esa misma Circunscripción Judicial, remitiéndose el mismo en fecha 27/10/2011, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibido en fecha 11/11/2011 por esta Unidad y distribuido en fecha 15/11/2011, correspondió a este Tribunal su conocimiento y posterior sustanciación, siendo admitida en fecha 24/11/2011 por los tramites del juicio ordinario, ordenándose el emplazamiento de la Sociedad Mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A. (arrendataria) y a la ciudadana ROSELLA CANZANESE FARAGALLI (fiadora solidaria).
Por diligencia de fecha 30/11/2011 el abogado Carlos Páez Pumar Carlin, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consignó tres (3) juegos de copias simples requeridas para elaborar las compulsas de citación, pedimento que fue acordado por auto de fecha 13/12/2011 y en fecha 10/01/2012 canceló los emolumentos necesarios ante la Coordinación de Alguacilazgo para practicar de las citaciones personales de sus antagonistas jurídicos.
En fecha 06/02/2012 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio dejó constancia en autos de su imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada (folio 89), motivo por el cual a petición de la parte interesada, este Tribunal acordó la citación mediante correo certificado con aviso de recibo, de la Sociedad Mercantil HOTELERIA VIKINGO, C.A., y mediante cartel de citación a la ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI publicado en prensa conforme lo previsto 223 del Código Procesal Civil y en fecha 13/03/2012 la Alguacil ciudadana LIGIA ZULAY REYES, consigna recibo de ipostel debidamente sellado y firmado.
Por auto de fecha 13/04/2012, se agrega el acuse del recibo de citación judicial de IPOSTEL, indicando que no se logro la citación por cuanto fue rechazado, en fecha 18/04/2012 la parte actora consignó los ejemplares del cartel de citación a la ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI en autos, los cuales fueron agregados al expediente por auto de fecha 26/04/2012, en fecha 04/05/2012, la parte actora solicita la citación por cartel de la Sociedad Mercantil HOTELERIA VIKINGO, C.A., en vista de la negativa de la citación por correo certificado.
Por auto de fecha 25/04/2012, se acordó la citación por cartel de la Sociedad Mercantil HOTELERIA VIKINGO, C.A., publicado en prensa conforme lo previsto 223 del Código Procesal Civil y en fecha 28/06/2012 la parte actora consignó los ejemplares del referido cartel en autos, los cuales fueron agregados al expediente por auto de fecha 04/07/2012.
Mediante diligencia de fecha 02/08/2012 el secretario del tribunal dejó constancia en autos de haber fijado dos (2) ejemplares del cartel de citación (HOTELERIA VIKINGO, C.A. y ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI) en prensa en su domicilio, dando cumplimiento a las formalidades legales contenidas en el artículo 223 ibídem y por medio de diligencia de fecha 03/10/2012 la parte demandante solicitó al Tribunal la designación de un defensor ad-litem para su contraparte, pedimento que le fue acordado en fecha 06/11/2012 recayendo tal designación en la persona de la profesional del derecho Yulimar Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 71.358.
Una vez efectuados los tramites legales concernientes a la notificación, aceptación, juramentación y citación de la defensora judicial de la parte demandada, en fecha 03/06/2013, comparece la abogada PAULA CANZANESE inpreabogado N° 32.268, se da por citada en nombre de la Sociedad Mercantil HOTELERIA VIKINGO, C.A. e igualmente en esa misma fecha comparece la ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI, asistida por la abogada Elsa Rueda Correa, inpreabogado 21.680, y se da por citada.
En fecha 01/07/2013, comparece la abogada ELSA RUEDA CORREA y consigna poder de representación de la Sociedad Mercantil HOTELERIA VIKINGO, C.A. e igualmente asiste a la ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI (parte co-demandada), y consignan escrito de cuestiones previas contenida en los Ordinales 6º Art. 346 con relación con los Ords. 5º Y 6º del Art. 340, ambos del Código Procesal Civil, el Ordinal 11° Art. 346 del CPC con relación al Art. 1167 del Código Civil.
En fecha 15/07/2013, el apoderado actor consigna escrito contradiciendo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada En fecha 19/11/2013, el Tribunal dicta sentencia interlocutoria sobre la cuestiones previas opuestas, declarándolas Sin Lugar y en vista d que la misma salió fuera del lapso se ordeno la notificación de las partes.
En fecha 10/12/2013, el apoderado actor se dio por notificado de la decisión y solicito la notificación de la parte demandada, pedimento que fue proveído por auto de fecha 07/01/2014, ordenándose librar boleta de notificación a HOTELERIA VIKINGO C.A., en fecha 03/02/2014, el apoderado actor solicita la notificación de la co-demandada ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI, la cual omitió en el auto de fecha 07/01/2014, por auto de fecha 07/02/2015, se proveyó sobre lo peticionado librándose boleta de notificación a la mencionada ciudadana.
En fecha 25/07/2014, el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio dejó constancia en autos de la notificación de HOTELERIA VIKINGO C.A. y la imposibilidad de notificar a la ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI, en fecha 15/10/2014, el apoderado actor solicita la notificación de la mencionada ciudadana mediante cartel de notificación, pedimento que le fue acordado mediante auto de fecha 22/10/2014, e indicando que como no se estableció domicilio procesal al momento de interponer la cuestiones previas, la misma debe fijarse en la cartelera del Tribunal (Art. 174 y 233 CPC) advirtiéndosele que una vez que conste en autos la fijación en la cartelera del Tribunal por parte del secretario comenzara al día de despacho siguiente a computarse el lapso de diez (10) días continuos (art. 233 CPC) y una vez vencido dicho lapso se abrirá el lapso de cinco (5) días de despacho para que la parte demandada de contestación de la demanda. (Ord. 2° y 4° del Art. 358 del CPC).
En fecha 05/12/2014, el secretario deja constancia en autos de la fijación en la cartelera del Tribunal el cartel de notificación de la parte co-demandada (ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI), en fecha 09/01/2015, comparece la ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI, asistida de la abogada Elsa Rueda Correa, quien a su vez es la apoderada judicial de HOTELERIA VIKINGO, C.A. y ambas apelan de la decisión interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 19/11/2013, dicho pedimento se oyó en fecha 15/01/2015 en un solo efecto (art. 357 en concordancia con el 291 CPC).
En fecha 22/01/2015, comparece la ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI, asistida de la abogada Elsa Rueda Correa, y consigna poder apud acta y procedieron a dar contestación a la demandada.
En fecha 13/02/2015 ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 02/03/2015.
II
Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo, y luego de la demandada en su litis contestación.
a.) De la parte demandante:
Alega la Sociedad Mercantil INVERSIONES ORFA, C.A. parte accionante en este proceso por intermedio de sus apoderados judiciales que procedió a demandar ante este órgano jurisdiccional a la Sociedad Mercantil HOTELERIA VIKINGO, C.A. y a la ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI para que cumpla con su obligación de hacerle entrega del objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, anotado bajo el N° 50, Tomo 92, (folios 28 al 32), vale decir, “Edificio Los Moros, estructurado para la operación hotelera y donde funciona el hotel escorial” conforme lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.273, 1.276 y 1.804 del Código Civil.
Que según lo pactado en la cláusula décima cuarta del referido contrato de arrendamiento su duración era por el lapso de tres (03) meses fijos no prorrogable, termino que comenzara el día 01/05/2011 y terminara el día 31/07/2011, fecha en la cual el arrendatario deberá desocupar el inmueble y entregárselo al arrendador.
Que el mismo contrato se estableció una cláusula de fianza en la cual la ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI, titular de la cédula de identidad N° V-5.411.360, declaro constituirse en fiadora solidaria y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que del contrato de arrendamiento adquiere el arrendatario, esta fianza permanecerá en vigor durante cualquier período de prórroga o prórrogas que se acuerde, renovación o mora del contrato, que quedará vigente aún para el caso en que exista tácita reconducción o modificación del canon de arrendamiento, hasta la oportunidad en que haya sido entregado totalmente desocupado el inmueble arrendado y por cualquier otro concepto.
Que una vez vencido el contrato de arrendamiento, no entrego el inmueble, ni realizo las reparaciones a las que estaba obligado, situación por la cual procedió por intermedio de sus apoderados judiciales a demandar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO basando su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.273, 1.276 y 1.804 del Código Civil.
b. De la parte demandada:
Durante el acto de litis contestación, la parte demandada, procedió a negar, rechazar y contradecir todas y cada una de sus partes, los términos expuestos en el libelo de demanda por sus adversarios jurídicos, niega y rechaza el argumento sostenido por el demandante con quien se encuentra ligada contractualmente quien indica que en virtud de lo previsto en el articulo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queda excluido del ámbito de su aplicación el arrendamiento de hoteles, queriendo de esa manera evadir la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el contrato dice que la arrendadora es propietaria del inmueble denominado Edificio Los Moros y que el mismo esta estructurado para la operación hotelera y la arrendataria es propietaria de un fondo de comercio denominado hotel el escorial, bajo el cual desea operar y explotar la actividad hotelera en el edificio los moros, en la cláusula primera parcialmente transcrita dice “LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su propiedad, denominado Edificio Los Moros” indicando que el objeto del contrato es el arrendamiento de un inmueble denominado Edificio Los Moros, pero que en ningún caso podría arrendar el fondo de comercio denominado hotel escorial caracas, cuyo propietario es Hotelera Vikingo C.A. queriendo de esa manera la demandante excluir del ámbito de la aplicación de la LAI a dicho inmueble, de donde se deduce, sin lugar a dudas que el objeto del contrato de arrendamiento, es un inmueble denominado edificio Los Moros, pero en ningún caso se puede incluir en tal contratación arrendaticia el fondo de comercio denominado Hotel Escorial Caracas, denominación comercial que pertenece a Hotelera Vikingo C.A.
Igualmente, negó y rechazo que el edificio Los Moros objeto del contrato accionado, hubieses sido estructurado para el funcionamiento de la actividad hoteleras, y para demostrar lo dicho consigno copia simple de la cédula catastral del Edificio Los Moros, adicionalmente solicita su derecho a la prorroga legal que le corresponde según lo dispuesto en el artículo 38 de la LAI, por tener mas de diez (10) años en posesión de dicho inmueble, le corresponde una prorroga legal de tres (3) años.
DE LAS PRUEBAS.
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, presentadas por ambas partes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
a.) Pruebas promovidas por la parte actora. Junto al libelo de demanda, el accionante produjo los siguientes recaudos:
1.- A los folios 16 al 21 consta en copia simple documento de propiedad de inversiones Orfa C.A., protocolizado en fecha 26/07/1964, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 19, folio 132, Tomo 35, Protocolo 1. Este instrumento de naturaleza público, no fue impugnado ni atacado por vía alguna por la parte contraria, en consecuencia, se le tiene con pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el art. 429 del CPC. Este instrumento es pertinente para demostrar la cualidad que tiene inversiones Orfa, C.A. para intentar la acción. Así se declara.
2.- A los folios 22 al 27 y 28 al 32, consta contratos de arrendamiento autenticados por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, el primero en copia simple y el segundo en original entre INVERSIONES ORFA, C.A. (arrendador) y HOTELERIA VIKINGO, C.A. (arrendatario) en fechas 25/05/2010 y 28/04/2011, que no siendo desconocido en su firma conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código Procedimiento Civil, ni tachado de falso conforme a lo previsto en el artículo 1381 del Código Civil, se tiene por legalmente promovido y reconocido en su contenido. Es pertinente para demostrar que se dió en alquiler para operación hotelera un Edificio denominado “Los Moros”, ubicado en la Calle El Colegio de la Urbanización San Antonio al sur de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Y además pertinentes para demostrar la relación arrendaticia que consta en el contrato y sus respectivas estipulaciones, entre las que se encuentra la relativa al tiempo de duración, el canon de arrendamiento y las obligaciones estipuladas en dichos contratos. Así se declara.
3.- A los folios 33 al 37, consta contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda en original entre INVERSIONES ORFA, C.A. (arrendador) y HOTELESRLA ARBOLEDA, C.A. (arrendatario) en fecha 19/07/2011, que siendo instrumento público a pesar de no haber sido impugnado, se desecha por impertinente por cuanto lo que se demanda es el incumplimiento del arrendatario con respecto a las obligaciones asumidas en el contrato y no el ofrecimiento que haga el propietario a otra empresa sobre el inmueble en litigio. Así se declara.
4.- Del folio 38 al 42, cursa notificación judicial practicada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas. Dicho instrumento emanado de un funcionario público no fue tachado de falso por la parte contraria, por el cual se tiene con pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y pertinente para acreditar que en fecha 01/08/2011 la referida Notaría Pública se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de juicio, practicando la misma en la persona de la ciudadana PAULA CANZANESE FARAGALLI (C.I: 6.917.460), quien manifestó ser Directora Gerente de la Sociedad Mercantil “Hotelera Vikingo, C.A.”, dejando un ejemplar en copia del escrito que contienen las actuaciones encabezadas por el ciudadano PEDRO PABLO PEREZ-SEGNINI, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ORFA C.A. mediante la cual se le notifica del vencimiento del plazo acordado en el contrato de arrendamiento de fecha 28/04/2011. Así se declara.
En el lapso de pruebas promovió el demandante el siguiente medio de pruebas:
1. Reproduce el merito favorable de autos, particularmente de las pruebas documentales que cursan en el expediente sustanciado por este tribunal. Asimismo invocó el principio de la comunidad de la prueba con el objeto que se considerasen a su favor, todas las consecuencia probatorias que derivaran del escrito libelar y de los instrumentos y pruebas que cursan en autos; al respecto observa este sentenciador que de conformidad con el principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, debe este juzgador valorar todas y cuantas pruebas son aportadas al proceso. Así se decide.
1-A.- Ratificó e hizo valer el documento de propiedad de Inversiones Orfa C.A., documento que fue valorado en capitulo previo. Así se establece.
2-A.- Ratificó e hizo valer los contratos de arrendamiento suscritos entre Inversiones Orfa C.A. y Hotelera Vikingo C.A. en fechas 25/05/2010 y 28/04/2011 respectivamente, documentos que fueron valorados en el capitulo anterior. Así se establece.
3-A.- Ratificó e hizo valer el contrato de arrendamiento suscritos entre Inversiones Orfa C.A. y Hoteles La Arboleda C.A. en fecha 26/07/2011, documento que fue valorado en el capitulo anterior. Así se establece.
4-A.- Ratificó e hizo valer la notificación extrajudicial practicada en fecha 01/08/2011, por la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, documento que fue valorado en el capitulo anterior. Así se establece.
2. Consta a los folios 285 al 289, inspección judicial evacuada por este Tribunal en fecha 05/03/2015 (lapso de evacuación de pruebas). En principio, esta inspección no fue tachada ni impugnada por la parte contraria dándole pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Primero: que al momento de constituirse el Tribunal el inmueble se encontraba presente la ciudadana PAULA CANZANESSE FAGARALLI, Directora – Gerente de la Sociedad Mercantil Hotelera Vikingo C.A., a quien se le notifico de la misión del Tribunal; Segundo: de la inspección se desprende el deterioro y la falta de conservación del inmueble en varias partes y áreas del mismo. Así se declara.
b.) Pruebas promovidas por la parte demandada. Junto al escrito de contestación, la parte demandada produjo los siguientes recaudos:
1. Consta al folio 243, copia simple de la cédula catastral emanada de la Dirección de Documentación e Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares de la Alcaldía de Caracas, que siendo instrumento público a pesar de no haber sido impugnado, se desecha por impertinente porque no esta en discusión el uso del inmueble, sino el incumplimiento del arrendatario de las cláusulas establecidas en el contrato. Así se declara.
En el lapso de pruebas promovió la demandada el siguiente medio de pruebas:
1. Reproduce el merito favorable de autos, particularmente de las pruebas documentales que cursan en el expediente sustanciado por este tribunal. Asimismo invocó el principio de la comunidad de la prueba con el objeto que se considerasen a su favor, todas las consecuencia probatorias que derivaran del escrito libelar y de los instrumentos y pruebas que cursan en autos; al respecto observa este sentenciador que de conformidad con el principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, debe este juzgador valorar todas y cuantas pruebas son aportadas al proceso. Así se decide.
1-A.- Ratificó e hizo valer el contrato de arrendamiento entre Inversiones Orfa C.A. y Hotelera Vikingo C.A., marcado con la letra “C” en el libelo de demanda, dicho documento ya fue valorado en capitulo previo. Así se establece.
2-A.- Ratificó e hizo valer el contrato de arrendamiento entre Inversiones Orfa C.A. y Hotelera Vikingo C.A., marcado con la letra “D” en el libelo de demanda, dicho documento ya fue valorado en capitulo previo. Así se establece.
3-A.- Ratificó e hizo valer el contrato de arrendamiento entre Inversiones Orfa C.A. y Hoteles La Arboleda C.A., marcado con la letra “E” en el libelo de demanda, dicho documento ya fue desechado en capitulo previo. Así se establece.
4-A.- Ratificó e hizo valer la copia de la cédula catastral emanada de la Dirección de Documentación e Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares de la Alcaldía de Caracas, dicho documento ya fue desechado en capitulo previo. Así se establece.
2. Consta a los folios 258 al 265 contrato de arrendamiento en original suscrito entre Inversiones Orfa C.A. y el ciudadano FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI, que no siendo desconocido en su firma conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código Procedimiento Civil, ni tachado de falso conforme a lo previsto en el artículo 1381 del Código Civil, se tiene por legalmente promovido y reconocido en su contenido. Es pertinente para demostrar que se dió en alquiler para operación hotelera un Edificio denominado “Los Moros”, ubicado en la Calle El Colegio de la Urbanización San Antonio al sur de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Y además pertinentes para demostrar la relación arrendaticia que consta en el contrato y la antigüedad de dicho contrato. Así se declara.
3. Consta a los folios 267 al 272, Registro Mercantil de fecha 13/09/1976, que no siendo desconocido en su firma conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código Procedimiento Civil, ni tachado de falso conforme a lo previsto en el artículo 1381 del Código Civil, se tiene por legalmente promovido y reconocido en su contenido. Es pertinente para demostrar que los ciudadanos PASCUALE LACOVARA BERARDINO, FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI y CORINO DE SERAFINO DI VITANTONIO, son propietarios del fondo de comercio denominado “Hotel Escorial Caracas”. Así se declara.
4. Consta a los folios 270 al 272 contrato de arrendamiento en original suscrito entre Inversiones Orfa C.A. y los ciudadanos PASCUALE LACOVARA BERARDINO, FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI y CORINO DE SERAFINO DI VITANTONIO, que no siendo desconocido en su firma conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código Procedimiento Civil, ni tachado de falso conforme a lo previsto en el artículo 1381 del Código Civil, se tiene por legalmente promovido y reconocido en su contenido. Es pertinente para demostrar que se dió en alquiler un inmueble de su propiedad denominado Hotel Escorial, ubicado en la Calle El Colegio de la Urbanización San Antonio al sur de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Y además pertinentes para demostrar la relación arrendaticia que consta en el contrato y la antigüedad de dicho contrato. Así se declara.
5. Consta al folio 273, documento de préstamo entre la ciudadana MAXIMINA ORTEGA y los ciudadanos PASCUALE LACOVARA BERARDINO, FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI y CORINO DE SERAFINO DI VITANTONIO, el cual estaba destinado a la realización de modificaciones y mejoras del inmueble “Hotel Escorial”, que siendo un documento privado a pesar de no haber sido impugnado, se desecha por cuanto no trae ningún convencimiento útil al Juez sobre los hechos controvertidos. Así se declara.
6. Consta a los folios 274 al 277, copia simple del Registro Mercantil de fecha 13/09/1976, dicho documento ya fue valorado en capitulo previo. Así se establece.
III
MOTIVACION
DEL THEMA DECIDEMDUM
En primer lugar, considera prudente quien aquí decide señalar, que en la legislación venezolana los contratos tienen como característica principal el ser consensúales, es decir, que su cumplimiento prevalece por encima de lo que establezcan otras normas. En la esfera patrimonial, la voluntad de las partes es ley, y rige para ello, al momento de formalizarse cualquier tipo de contrato, el principio de autonomía de la voluntad de las partes, mediante el cual se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esa voluntad.
Ahora bien, el Código Civil, en lo que respecta a los contratos y la consecuencia en caso de su incumplimiento, prevé:
Artículo 1.160 del Código Civil: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”
Artículo 1.167 del Código Civil: “…En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
Artículo 1.264 del Código Civil: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Tal como lo preceptúa el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y con lo que respecta a la demandada, deberá probar algún hecho extintivo, invalidativo o modificativo de los hechos reclamados, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil el cual establece.
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
La demandante (INVERSIONES ORFA C.A.) peticiona al Tribunal el cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario (HOTELERA VIKINGO C.A.), por cuanto en fecha 31/07/2011, venció el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Capital, sin que la parte demandada allá dado cumplimiento a la obligación de entregar el inmueble –en buen estado de conservación- para la fecha de vencimiento del contrato.
Ahora bien, del material probatorio aportado al juicio por la parte actora con el propósito de probar la existencia de la obligación reclamada (Art. 1.354 C.C), éste Juzgador comprueba que la parte actora cumplió con su obligación de poner en goce pacífico y mantenido a su antagonista jurídico del inmueble objeto del contrato.
Por otra parte, se evidencia que la parte demandada se ha centrado en el hecho de que para el presente proceso se debió aplicar de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y visto que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deja fuera de su ámbito de aplicación a los arrendamientos que tienen por objeto fondos de comercio, hoteles, paradores turísticos, entre otros, y siendo que en el caso bajo estudio, debe considerar este sentenciador que tal arrendamiento queda excluido de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conforme lo establece el literal “d” del artículo 3 de la normativa inquilinaria publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela, bajo el No. 36.845 de fecha 07/12/1999, la cual establece:
“…d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.…”
En tal sentido, La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 18 de febrero de 2003, Exp. 02-3208, con ponencia del Magistrado Dr. Iván Rincón Urdaneta, al referirse al procedimiento correcto a aplicarse señaló:
“En primer término, esta Sala observa, que en el caso de autos, la acción de amparo fue interpuesta por los apoderados judiciales de Parque Motors Conde y Trigo S.R.L., contra la referida sentencia proferida por el referido Juzgado Décimo de Primera Instancia, el 13 de marzo de 2002, la cual declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por Constructora del Este C.A., contra el fallo proferido el 8 de agosto de 2001 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró improcedente la demanda por resolución de contrato de arrendamiento interpuesto por la referida constructora contra la accionante.
Ahora bien, esta Sala observa que el argumento que señaló la accionante para fundamentar la presente acción de amparo, fue la violación de su derecho constitucional al debido proceso, el cual a su criterio se configuró, cuando el referido Juzgado Décimo de Primera Instancia, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto, lo cual convalidó la errónea aplicación que realizó el Juzgado Vigésimo de Municipio, al tramitar por procedimiento breve la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, esta Sala observa que los artículos 3 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen textualmente:
“Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto¬Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.”
“Artículo 33:Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”.
Así las cosas, luego del estudio de las actas que conforman el presente expediente, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Superior Noveno no estuvo conforme a derecho, ya que en el contenido del referido contrato de arrendamiento, suscrito por las partes, en su cláusula Primera, señalaron que el inmueble objeto del referido contrato está constituido por dos fajas de terreno sin construir, descripción que coincidió con las resultas de la inspección judicial que practicó el a quo en el inmueble objeto de la presente acción, el 22 de octubre de 2002, esta Sala evidencia que el inmueble objeto de la demanda por resolución, es un inmueble sin construcción, razón por la debía aplicarse el procedimiento ordinario en la tramitación de dicha demanda y, no el que aplicó el referido Juzgado de Municipio, cuando le concedió dos días para la contestación de la demanda, puesto que dicho inmueble está excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según lo dispone el artículo 3 eiusdem, y así se decide.
Así las cosas, esta Sala evidencia que la sentencia apelada le cercenó el derecho al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al limitarle su capacidad de defensa aplicando incorrectamente un procedimiento con lapsos abreviados, cuando le correspondía el procedimiento ordinario establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, el cual le concede un lapso superior -veinte días para la contestación de la demanda- y así se declara.
Al respecto, esta Sala Constitucional en sentencia del 3 de julio de 2002 (Caso: Inversiones Indriago, C.A., contra Matheus Orlando de Castro Reis), confirmó un fallo dictado por un Juzgado Superior, el cual declaró con lugar una acción de amparo constitucional en un caso similar, en el cual se había tramitado y decidido, por el procedimiento breve establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una demanda de resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble -un hotel- que al igual que el inmueble de autos -el terreno no edificado- se encuentran totalmente excluidos del ámbito de aplicación de conformidad con el artículo 3 eiusdem.
El referido fallo estableció lo siguiente:
“...El quejoso está atacando específicamente el procedimiento empleado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil...omissis...toda vez que el problema planteado perseguía la resolución del contrato de arrendamiento y, en consecuencia, la desocupación del Hotel, Fuente de Soda y Restaurant El Yunque S.R.L., al aplicársele el procedimiento breve contemplado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no el ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil se le violó su derecho constitucional del debido proceso...”.
En virtud de las anteriores consideraciones, y en acatamiento a la jurisprudencia anteriormente señalada, esta Sala declara con lugar la acción de amparo interpuesta y, en consecuencia, procedente la apelación ejercida, por lo que se revoca la sentencia dictada el 10 de diciembre de 2002 por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, en consecuencia se ordena al Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la reposición de la causa al estado de fijar el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil y la continuación de la causa según las disposiciones del procedimiento ordinario establecido en el mencionado texto legal, y así se decide.”
Desprendiéndose así, dadas las consideraciones anteriores y el análisis realizado a las pruebas consignadas en autos, habiendo cumplido el demandante con su carga de pruebas sobre la pretensión principal de cumplimiento y siendo que a su vez el demandado no demostró ningún hecho extintivo o invalidación de las obligaciones reclamadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda que nos ocupa debe prosperar. Y así se decide.
III
PARTE DISPOSITIVA
En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad mercantil INVERSIONES ORFA C.A., contra la sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO C.A. ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a realizar la entrega MATERIAL, REAL y EFECTIVA a la parte actora, del inmueble que se identifica a continuación: “Edificio denominado “Los Moros”, ubicado en la Calle El Colegio de la Urbanización San Antonio al sur de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.”, libre de bienes, personas y en el mismo estado de conservación con el que fue entregado.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de dinero que se determine por experticia complementaria al fallo, correspondiente a las reparaciones menores que requiera el inmueble.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por mes vencido correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos, desde el mes de agosto de 2011 hasta la definitiva entrega del inmueble, más la cantidad de un mil bolívares (BS. 1.000,00) por cada día de retardo desde el primero (1ero) de agosto de 2011 hasta la definitiva entrega del inmueble, establecida en la cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento del cual se pidió su cumplimiento.
QUINTO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora los frutos causados desde la fecha de terminación del contrato 31/07/2011, hasta la fecha definitiva de la ejecución del fallo, monto este que debe determinarse mediante experticia complementaria al fallo.
SEXTO: No estando determinadas las sumas indicadas en los particulares “TERCERO, CUARTO Y QUINTO”, al no estar cuantificados, se le aplicará a las sumas adeudadas experticia complementaria del presente fallo para adecuar la pérdida monetaria a través del método indexatorio, tomando como base para ello los índices nacional de precios al consumidor (INPC) emanados del Banco Central de Venezuela.
Se condena a la demandada al pago de las costas procesales, por haber sido vencida totalmente en la litis, de conformidad con lo previsto en el Artículo 247 del Código de Procedimiento Civil.
Habiendo sido dictada la sentencia dentro del lapso legal, no será necesaria la notificación de las partes.
Regístrese, publíquese y déjese copia en el archivo de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, . Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,
DR. HUMBERTO OCANDO OCANDO.
EL SECRETARIO TEMP.
ABG. JUAN CARLOS SALCEDO
En la misma fecha y siendo las , se publicó, registró y dejó copia certificada de la presente decisión en el copiador respectivo. Quedando anotada en el asiento del libro diario bajo el Nº ______.
EL SECRETARIO TEMP.
ABG. JUAN CARLOS SALCEDO
HOO/FP/josech
Exp. Nº AP31-V-2011-002446.