REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, diecinueve de enero de dos mil dieciséis 205º y 156º ASUNTO Nº AP31-V-2015-000935. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Resolución de contrato de arrendamiento. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad MERCANTIL EXCELSIOR C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 12 de agosto de 1982, bajo el Nº 9, tomo 101-A Pro. Representada en la causa por los abogados Irene Gamardo Medina y Jesús Joel Brito, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs 57.945 y 44.304 respectivamente, conforme instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 06 de agosto de 2015, anotado bajo el Nº 34, tomo 109, folios 129 al 131, cursante a los folios 17 al 19 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano ANDRÉS JOSÉ VALLADARES MOREAU, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula d identidad Nº V-6.848.608. Representado en la causa por los abogados Armily Díaz González, Armando Jesús Planchart Márquez, Vicente Siso García, Miguel Ángel Rojas Urdaneta, Luís Carlos Gallegos Barreto y Armando Carlos Planchart, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs. 46.848, 25.104, 16.457, 24.630, 99.395 y 221.722 respectivamente, conforme poder apud acta otorgado en fecha 05 de noviembre de 2015, cursante a los folios 48 al 50 del expediente. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas, en virtud de la pretensión que por Resolución de contrato de arrendamiento incoara la Sociedad MERCANTIL EXCELSIOR C.A., en contra del ciudadano ANDRÉS JOSÉ VALLADARES MOREAU, ambas partes plenamente identificados en el presente fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 13 de agosto de 2015, la parte actora incoó pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento en contra de su arrendatario, argumentando, en síntesis: 1.- Que en fecha 03 de septiembre de 2003, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Andrés José Valladares Moreau, sobre una parcela de terreno, distinguida con el número 119, ubicada en la avenida Araure de la Urbanización Chuao, de la ciudad de Caracas, Distrito Capital, con una superficie aproximada de quinientos un metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (501,87 mts2); contrato que quedara autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta de estado Miranda, bajo el Nº 70, tomo 73 de los libros de autenticaciones. 2.- Que el plazo de duración se la relación contractual se convino dieciséis (16) meses, contados a partir del 1º de septiembre de 2003, sin renovación automática. 3.- Que la zonificación del inmueble arrendado es de vivienda y el Arrendatario le esta dando un uso de taller mecánico, violando tanto el contrato en su cláusula cuarta, así como las leyes y ordenanzas Municipales. 4.- Que en el año 2008, la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, hizo una inspección en el inmueble, dejando expresa constancia que el uso o destino del mismo se correspondía con un taller mecánico, y ante la no conformidad de uso, fue citado el arrendatario y se abrió expediente administrativo (aun en curso). 5.- Que una vez vencido el lapso de duración o vigencia del contrato de arrendamiento, este no le fue prorrogado al arrendatario, por lo que no operó la tácita reconducción del mismo, siendo en consecuencia su ocupación ilícita y los pagos y consignaciones efectuadas, se consideran, no como cánones de arrendamiento de un nuevo contrato ni como prórrogas, sino como contraprestación por el uso indebido e ilegal del inmueble. 6.- Que en virtud de los incumplimientos del arrendatario a lo pactado en el contrato de arrendamiento, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en: A.- La Resolución del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 03 de septiembre de 2003, inserto bajo el Nº 70, tomo 73 de los libros de autenticaciones; B.- La Entrega material inmediata del inmueble arrendado, libre de personas y cosas; y C.- Al pago de las costas y costos del proceso. 7.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1133, 1134, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil en concordancia con las cláusulas tercera y cuarta del contrato, estimándola en la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (45.000,00 Bs.). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte el demandado, mediante escrito presentado en fecha 09 de noviembre de 2015, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo: 1.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que la pretensión debió ser tramitada por la normativa de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y no por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por constituirse un inmueble urbano donde se desarrollan actividades comerciales, por lo que debía agotarse la vía administrativa previa. 2.- Que en el supuesto negado de ser aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al estar frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no era procedente la acción incoada. 3.- Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la pretensión de Resolución incoada, por no ser ciertos los hechos alegados e incorrecta la aplicación de las normas de derecho invocadas. 4.- Que es falso que la relación arrendaticia haya sido de 16 meses, pues existieron varias prorrogas del mismo contrato, siendo la última de ellas, la verificada en fecha 16 de enero de 2012, por parte de la ciudadana Jacqueline Roche de Salas Berti, en representación de la Arrendadora, Sociedad Mercantil EXCELSIOR C.A., quien es la misma persona que suscribe el contrato firmado en fecha 03 de septiembre de 2003. 5.- Señaló la falsedad del alegato de ejercer en el inmueble arrendado, una actividad comercial no permitida por las autoridades municipales, pues prueba de ello lo constituiría la patente Nº 031167732001, código Nº 6200601 de fecha 10 de septiembre de 2003, emitida por el Servicio Autónomo Municipal de la Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Baruta (SEMAT); no obstante en Resolución Nº 28 de fecha 15 de marzo de 2004, haberse impuesto sanción de cierre temporal impuesta por el SEMAT, la misma fue recurrida y en fecha 14 de octubre de 2004, el Tribunal Superior de lo Contencioso Tributario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, declaró la suspensión de los efectos contenidos en dicho acto y el ejercicio de la actividad comercial ejercida en el inmueble, continuó operando libremente, sin interrupción ni perturbación alguna hasta la fecha. 6.- Impugnó la cuantía de la pretensión incoada estimada por la actora en su libelo, por considerar, que estando frente a una pretensión sin amparo legal en verdaderas y legítimas consideraciones de hecho y menos aún en fundamento de derechos válidos, el daño causado al demandado supera con creces la ínfima cuantía estimada, pues la misma sería la suma de veinte millones de bolívares (20.000.000,00 Bs.). 7.- Desconoció e impugnó en su contenido, la documental acompañada marcada “D” por la actora, toda vez que la misma fue acompañada en copia simple fotostática. (Folios 57 al 64). En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 13 de agosto de 2015, la parte actora incoó pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento en contra del ciudadano Andrés José Valladares Moreau, todos identificados en el fallo. Por auto de fecha 17 de septiembre de 2015, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada, y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la pretensión. Por nota de secretaria de fecha 08 de octubre de 2015, se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada. Mediante diligencia presentada en fecha 03 de noviembre de 2015, la parte demandada se dio por citada en la causa. Mediante escrito presentado en fecha 05 de noviembre de 2015, la parte demandada opuso cuestiones previas en la causa; las que de conformidad con lo previsto en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, fueron declaradas Sin Lugar mediante decisión de fecha 06 de noviembre de 2015. Mediante escrito presentado en fecha 09 de noviembre de 2015, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. En fecha 12 de noviembre de 2015, la parte demandada procedió a promover pruebas en la causa, las cuales fueron proveídas por auto de fecha 13 de noviembre de 2015. Lo propio hizo la parte actora mediante escrito presentado en fecha 13 de noviembre de 2015, resultando proveídas por auto de fecha 13 de noviembre de 2015. Mediante escrito presentado en fecha 18 de noviembre de 2015, la parte actora, promovió pruebas en la causa, proveídas por auto de fecha 18 de noviembre de 2015. En fecha 18 de noviembre de 2015, la parte demandada, promovió prueba de cotejo; admitida por auto de misma fecha. En fecha 19 de noviembre de 2015, la parte demandada, promovió prueba de cotejo en la causa, la cual fue admitida por auto de fecha 23 de noviembre de 2015. En fecha 23 de noviembre de 2015, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, las que fueron proveídas por auto de fecha 25 de noviembre de 2015. Por auto de fecha 26 de noviembre de 2015, se acordó la extensión del lapso probatorio en la causa, por un lapso de quince (15) días de despacho. Por auto de fecha 02 de diciembre de 2015, se admitieron las pruebas promovidas por la actora en el escrito de fecha 13 de noviembre de 2015, en cuanto al capítulo II del señalado escrito. Por auto de fecha 18 de diciembre de 2015, se acordó abrir la segunda pieza del expediente. -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa: -1er PUNTO PREVIO- DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTÍA En su escrito de contestación a la pretensión, la parte demandada impugnó la cuantía estimada por la actora en su libelo de demanda, argumentando para ello, que al haberse intentado una pretensión sin fundamento, esto le acarrearía presuntos daños que superan con creces la suma de veinte millones de bolívares, suma que estima sea considerada como cuantía de la pretensión. En efecto, la mencionada impugnación la realizó argumentando textualmente: “Ahora bien, por cuanto la acción intentada no se encuentra amparada legalmente en verdaderas y legítimas consideraciones de hecho y menos aún en fundamento de derechos válidos, es evidente que el daño causado al demandado con esta temeraria acción supera con creces la ínfima cuantía establecida por la parte actora, y es por ello que, solicito respetuosamente del ciudadano juez declare expresamente como la cuantía establecida para el presente juicio en veinte millones de bolívares (20.000.000,00 Bs.), suma ésta que a los fines de dar cumplimiento a exigencias legales equivale y/o representa ciento treinta y tres mil trescientas treinta y tres coma treinta y tres unidades tributarias (133.333,33 UT)…” (Fin de la cita textual). (Folio 63 y vto.). Impugnación de la cuantía que pasa a ser resuelta en los términos que siguen: El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Cuando el valor de la cosa no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en el Capitulo Previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será esté quien resuelva al fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente” Norma de la que se infiere, que la estimación que el demandante debe hacer en el libelo no ha de ser una estimación caprichosa, sino que para hacerla, el demandante deberá tomar en cuenta las circunstancias de la cosa, su productividad, su situación y estado, su naturaleza, los incrementos y mejoras que haya sufrido si fuere al caso que contribuyan a hacer una estimación justa de la cosa y además el demandante debe probar en el proceso todas esas circunstancias, a fin de que el Juez pueda considerar ajustada la verdad de dicha estimación. Es así que estimado el valor de la demanda por parte del actor, la propia ley concede al demandado la facultad de rechazar dicha estimación cuando: La considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. Esta facultad se justifica porque la inexacta estimación de la demanda por el actor pudiera perjudicar al demandado, bien por que hiciera caer la causa dentro de la competencia de un Juez que no le conviniese a sus intereses o ya porque pudiere afectarle en materia de costas con relación a la tasación de los honorarios de los apoderados de la parte contraria, o bien finalmente, en lo referente a la admisibilidad o inadmisibilidad de ciertas clases de pruebas. En este sentido este Juzgado para decidir sobre el rechazo e impugnación de la cuantía hace suya la doctrina que al efecto sentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 2.000, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez publicado en el libro de “Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia” Pierre Tapia, Oscar, Tomo II Año 2000, páginas 224 y 225, en la cual estableció: (SIC)”…“Acordado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada Supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil y para ello procederá la Sala a efectuar el análisis de cada no de los supuestos de la doctrina en comento así: C) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que el demandado pueda contradecir la demanda pura y simplemente, por fuerza debe alegar el elemento exigido como lo es el reducido o exagerada de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto queda firme la estimación hecha por el actor...”. Así se reitera. (Negrillas del Tribunal). Criterio que fue reiterado por la Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de Abril de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, recaída en el expediente N° 2000-1180, sentencia N° 00580, en la que se dejó sentado: (SIC)”…En éste supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación… …En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación… …Con respecto a ésta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía… …No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerado.”.. …Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en éste único supuesto, queda firma la estimación hecha por el actor…”. Así se reitera. De cuyos criterios jurisprudenciales, claramente se desprende que el demandado debe inexorablemente en el supuesto de haber impugnado la cuantía estimada por el actor, probar ese hecho nuevo (insuficiencia o exageración de la cuantía) so pena de quedar firme la estimada en el libelo contentivo de la pretensión, sin que pueda posteriormente probar tal situación. Así las cosas, se evidencia que el motivo de la impugnación dista enormemente de los supuestos para su procedencia, pues se alega unos supuestos e hipotéticos daños que causarían la pretensión incoada en la esfera del demandado, pues la acción ejercida lo fue- según los dichos de la parte demandada- en ausencia de legítimas y verdaderas consideraciones de hecho y de derechos válidos, lo que efectivamente no puede ser apreciado para establecer la cuantía de la pretensión, ya que esta queda establecida por los hechos libelados y las pruebas cursantes en autos y no, sobre futuros hechos aún no acontecidos e incluso sin certeza de su ocurrencia como es lo señalado por el demandado, razón por la cual se desestima la impugnación a la cuantía ejercida y se establece como cuantía de la pretensión, la señalada por la parte actora en su libelo de demanda, a saber, la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (45.000,00 Bs.) Así se decide. 2º PUNTO PREVIO DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA -DE LA INADMISIBILIDAD DE LA PRETENSIÓN INCOADA- En su escrito de contestación de fecha 09 de noviembre de 2015, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concerniente a la inadmisibilidad de la “acción” incoada, por considerar que se violentó con lo dispuesto en el artículo 41, literal “L” de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al no haberse agotado la vía administrativa previa. En efecto, la señalada cuestión previa la formuló, alegando: “…Se hace necesario considerar que la ley y procedimiento aplicable al asunto objeto de sustanciación por este respetado Tribunal es el concebido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta …(…) por encontrarse subsumido en: la disposición Transitoria Primera; las disposiciones concebidas en el Capítulo I, ARTÍCULOS 1,2 Y 3; Capítulo II, artículo 6, y, el artículo 41 literal L, todas las cuales llevan a presumir la aplicación de esta ley con preferencia y exclusión de cualquier otra; y así pido respetuosamente al ciudadano Juez del despacho lo declare expresamente en la sentencia definitiva, con fundamento en la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concebida para ser opuesta objetando la admisibilidad de la demanda ante la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. En efecto las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que son aplicables al caso de estudio con de aplicación preferente y por ello ineludiblemente el conocimiento y sustanciación de lo pretendido por la parte actora deberá si y solo si agotar en primera fase el procedimiento administrativo concebido en el indicado instrumento legal. De allí que pido respetuosamente al tribunal declare expresamente la inadmisibilidad de la demanda conforme la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil…”. (Fin de la cita textual). (Folios 58 al vto. folio 59) Cuestión previa que pasa a ser resuelta en los términos que siguen: La cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, comprende a su vez, de dos vertientes bien definidas, a saber: los señalamientos taxativos previstos por las leyes (Ejemplo: lo dispuesto en el artículo 1.801 del Código Civil relativo a las reclamaciones derivadas del juego de suerte, envite o azar), o las denominadas inadmisibilidades pro tempore de la demanda, cuyos claros ejemplos los constituyen los artículos 266, 271 y 354 del Código de Procedimiento Civil, que en términos del Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, se constituirían en conjunto (SIC)”…cuando la ley impide expresamente la acción o porque resulte contraria a alguna disposición legal…”. Por ello y ante la diatriba esbozada por los litigantes en cuanto a la clasificación de inadmisibilidad de la acción propuesta, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00075 del 23 de enero de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, estableció con respecto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo siguiente: (sic) “…(OMISSIS)…” …Cuando el Ordinal 11° dispone que el demandado puede oponer la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, a lo que hace referencia es que la Ley, en ciertos casos, priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional, porque el ordenamiento jurídico le niega tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiren proteger o defender. ahora bien, esta sala teniendo presente que esta garantía de acceso a la jurisdicción goza de primacía constitucional respecto de las demás normas legales del ordenamiento jurídico, considera, que debe hacerse una interpretación amplia de este ordinal 11° del artículo 346 del código de procedimiento civil, la cual resulte acorde con el mejor ejercicio del derecho de acceso de toda persona a la administración de justicia a fin de hacer valer sus derechos e intereses, para entender, que sólo hay prohibición de ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen, en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar o cuando se desprenda de los textos normativos la clara intención de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales…” (…).- (Fin de la cita).- (Subrayado de este Juzgado de Municipio).- De lo que se desprende en consecuencia, que sólo existe prohibición de Ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar, o cuando se desprenda de los textos normativos una clara intención del legislador de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales. No obstante, también se estaría en presencia de la cuestión previa en cita, cuando la norma expresamente establezca requisitos de admisibilidad de la acción, ello es, que el actor llene con ciertos y determinados requerimientos legales para impetrar ante los Órganos Jurisdiccionales la defensa de sus derechos subjetivos tutelados por el ordenamiento legal. Criterio que asumió la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 26 de Febrero de 2.002, con ponencia de la Magistrado Dra. Yolanda Jaimes Guerrero, en el juicio de P.D.V.S.A Petróleo y Gas, Expediente N° 15.121, sentencia N° 00353, dejó expresamente sentado: (SIC)”…en efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clases de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley…”. Así se reitera. O lo que es lo mismo, se estaría en presencia de los denominados “Documentos-Requisitos” indispensables para la admisión de la demanda, los cuales tendrían la función de permitir al Juez la admisión de la demanda, aunque en ciertas y determinadas ocasiones coincidan con el propio instrumento fundamental de la demanda, siendo un claro ejemplo de ello lo dispuesto en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil relativo al juicio de prescripción adquisitiva. En consecuencia, se observa que la parte demandada pretende se aplique lo dispuesto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial o en su defecto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que no puede resultar en derecho, por las siguientes razones: Dispone la cláusula Primera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03 de septiembre de 2003, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, inserto bajo el Nº 70, tomo 73, cuya copia certificada cursa a los folios 21 al 20 del expediente, lo siguiente: “…PRIMERA: La arrendadora da en arrendamiento a El Arrendatario, una parcela de terreno de su propiedad, distinguida con el Nº 119, ubicada en la Avenida Araure de la Urbanización Chuao, en esta ciudad de Caracas, con una superficie aproximada de quinientos un metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (501,87 mts2). Para los efectos de este contrato el inmueble antes identificado se denominará El Inmueble Arrendado…”. (Fin de la cita textual). Valorado en la causa a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como documento autentico; donde ambas partes pactaron las condiciones y términos que regularían la relación arrendaticia existente entre ellas y muy en especial en señalar que el inmueble arrendado lo era “una parcela de terreno” identificada con el Nº 119, ubicada en la Avenida Araure de la Urbanización Chuao, de la ciudad de Caracas, Distrito Capital. Así pues, dispone el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: “…ARTICULO 4.- Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados…”. Donde expresamente excluye de la aplicabilidad del mencionado cuerpo normativo, los “terrenos no edificados”, cuyo caso es el presente, por lo que en modo alguno resultaría subsumido al caso que nos ocupa la mencionada ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; mal pudiendo en consecuencia ampararse el demandado para solicitar la declaratoria Con Lugar de la cuestión previa opuesta, en el hecho de funcionar en la mencionada parcela un taller mecánico, donde el demandado ejerce su “actividad comercial”, pues lo arrendado y lo pactado contractualmente, fue un terreno, el cual si bien no dice si es edificado o no, del contenido de las cláusulas Sexta y Décimo Segunda del contrato de arrendamiento, se entiende que no era edificado, al convenirse que “…cualquier obra, edificación o mejoras en el inmueble quedaran en beneficio de la Arrendadora, sin tener la Arrendadora que efectuar algún pago por este concepto al arrendatario…”; aunado al hecho cierto que cualquier modificación al contrato de arrendamiento en cuestión, debía contar de manera escrita, tal y como lo señala la cláusula Décima Novena, cuyo texto es el siguiente: “…DECIMA NOVENA: Las partes convienen en que este contrato contiene la totalidad de las estipulaciones que los rigen, en consecuencia, no se reconocerá como válida ninguna otra promesa, estipulación, convenio o modificación a menos que las mismas sean otorgadas en forma expresa y por escrito por la Arrendadora…”. De igual forma se encontrarían excluidos de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los hechos libelados que ocupan a quien sentencia, pues el artículo 3º de la mencionada Ley, textualmente dispone: “…Artículo 3°.- Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente. Desprendiéndose de igual forma la exclusión de la aplicabilidad de las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al caso de especie, pues conforme se dejó sentado en líneas anteriores, se trata lo arrendado de una parcela de terreno no edificada. Así se decide. En consecuencia, resultando inaplicable tanto la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo ajustado a derecho era la tramitación de la causa, conforme a las normas del Código Civil y en lo referente a su procedimiento, dada la cuantía estimada en el libelo, por los trámites del procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal y como sucedió en la causa, razón por la cual no existe razón para entender que debe agotarse la vía administrativa previa, tal y como lo señalara la parte demandada y en base a lo cual se declara Sin Lugar la cuestión previa así propuesta. Así se decide. Resuelto los anteriores puntos previos, pasa quien decide al conocimiento y resolución de la causa sujeta a su conocimiento en los términos que siguen: DEL ANALISIS Y DECISION DEL FONDO DE LA CAUSA La parte demandante como fundamento de su pretensión alegó tanto el incumplimiento de parte del arrendatario del inmueble en la entrega del mismo una vez vencido el término de duración de la relación arrendaticia como el presunto uso no conforme con las ordenanzas municipales de la actividad comercial generada en el inmueble (taller mecánico). Así las cosas, se observa con total claridad que la falta de cumplimiento del arrendatario de entregar el inmueble arrendado, una vez vencido el término de duración de la relación, en forma alguna da motivo a la resolución del contrato de arrendamiento, sino que en todo caso, al cumplimiento de lo pactado, donde el arrendador, por intermedio del órgano jurisdiccional, constreñiría a su arrendatario a entregar lo arrendado, o en otras palabras, a “cumplir” con lo pactado, tal y como lo habrían pactado en la cláusula TERCERA, del contrato suscrito en fecha 03 de septiembre de 2003 por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 70, tomo 73 de los libros de autenticaciones y cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente: “…Tercera: La duración del presente contrato es de dieciséis (16) meses, contados a partir del 1º de septiembre de 2003. El presente contrato no se renovará automáticamente; será necesario que el arrendatario haga las gestiones y tramitaciones requeridas ante la arrendadora con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato original, para la celebración de un nuevo contrato. Vencido el plazo original El Arrendatario queda obligada a entregar el inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que lo recibe, sin que requiera para ello previo aviso o notificación por parte de la Arrendadora. …Si el arrendatario permaneciera ocupando el inmueble, una vez vencido el presente contrato y la arrendadora no estuviera de acuerdo en suscribir un nuevo contrato con el arrendatario, en ningún caso operará la tácita reconducción, ya que la voluntad de la Arrendadora y de el arrendatario ha sido la de contratar a tiempo determinado, a tenor de lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, y si la arrendadora continuare ocupando el inmueble, su condición será considerada ilícita y los pagos o consignaciones que sean hechas a favor de la arrendadora son considerarán recibidos no como cánones de arrendamiento de un nuevo contrato ni como prórrogas de este contrato, sino como contraprestación por el uso indebido e ilegal de el Inmueble sin el consentimiento expreso de la arrendadora para continuar ocupando el inmueble hasta tanto no le sea devuelto a la arrendadora. En ningún caso y por ningún concepto será procedente la convertibilidad o conversión de este contrato a tiempo indeterminado. …La arrendadora se reserva el derecho a reclamar a el arrendatario cualquier daño que observe en el inmueble arrendado, hasta después de treinta (30) días hábiles de haberlo recibido…”. (Fin de la cita textual). (Folios vto. 21 y 22). Por lo que en modo alguno, ante tal incumplimiento de entrega, provocaría la resolución del contrato celebrado, pues éste último ya habría perdido su vigencia o duración, y en todo caso, lo acorde a la ley, se correspondería con una pretensión de cumplimiento y no de resolución como fue lo planteado, ello si, sin avanzar o prejuzgarse sobre la naturaleza determinada o indeterminada de la relación contractual en cuanto al tiempo de duración, razón por la cual se desecha este motivo como fundamento de la reclamación de resolución instaurada. Así se decide. Como segundo fundamento o motivo de la pretensión de Resolución instaurada, la parte actora invocó que el arrendatario del inmueble se encontraría incurso en el incumplimiento contractual de la no “conformidad de uso y zonificación” de la actividad desarrollada en el inmueble arrendado y las ordenanzas municipales que establece, según su ubicación, el uso permitido. En efecto, el señalado alegato lo expresó textualmente en los términos que siguen: “…Ciudadano juez, es el caso que la zonificación del inmueble arrendado es de vivienda y el Arrendatario le está dando uso al inmueble arrendado como taller de mecánica, violando no solo el contrato en su cláusula Cuarta, sino también las leyes y ordenanzas Municipales, Es tanto así que en el año 2008 la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta hizo una inspección dejando expresa constancia de que el uso a que se destina el inmueble es de servicio de reparación (taller mecánico). Todo lo cual se evidencia de la copia del acta de Inspección que consigno en este acto marcada con la letra “D”. Igualmente una vez que la Alcaldía se percató de que el uso no es de la conformidad de uso y zonificación de acuerdo a las ordenanzas municipales y abrieron un expediente administrativo el cual está en curso y me reservo a consignar copia certificada en la fase probatoria…”. (Fin de la cita textual). (Folio 05). Alegato que resultara contradicho por la parte demandada, alegando al efecto la autorización escrita que emitiera la representante legal de la demandante en fecha 18 de septiembre de 2003, para iniciar las actividades destinada a la instalación en el inmueble de “detal de automóviles, compra, venta, consignación y reparación de automóviles”, muy al contrario de la alegado por la actora, más cuando el Servicio Autónomo Municipal de la Administración Tributaria de la Alcaldía de Baruta (SEMAT), le ha suministrado al arrendatario documentales varias en las que le ha permitido el uso destinado en el inmueble, a los fines del pago de los tributos municipales por concepto de actividad comercial desarrollada en el inmueble arrendado. Para ello la demandada se valió de la probanza marcada “H”, contentiva de la comunicación (original) que en fecha 18 de septiembre de 2003, la ciudadana Jacqueline Roche de Salas, titular de la cédula de identidad Nº V-1.722.46, actuando en su carácter de Directora de la Sociedad Mercantil EXCELSIOR C.A. (actora), emitiera “AUTORIZANDO” al ciudadano Andrés José Valladares Moreau (demandado), a efectuar la tramitación correspondiente y necesaria a la conformidad de uso del inmueble arrendado. En efecto, la mencionada documental expresa el texto que sigue: “Caracas, 18 de septiembre de 2003. A QUIEN PUEDA INTERESAR AUTORIZACIÓN Yo, Jacqueline Roche de Salas, titular de la cédula de identidad Nº V-1.722.467, actuando en mi carácter de directora de la Empresa MERCANTIL EXCELSIOR C.A., propietaria de una parcela de terreno, distinguida con el Nº 119, ubicada en la Av. Araure de la Urbanización Chuao, Municipio Baruta, estado Miranda. Por medio de la presente, autorizo al ciudadano Andrés José Valladares Moreau, titular de la cédula de identidad Nº V-6.848.608, para que efecto todos los trámites pertinentes a la solicitud de conformidad de uso e instale en dicha parcela un detal de automóviles, compra, venta, consignación y reparación de automóviles, etc…”. (Folio 80). Documental que fuera impugnada y desconocida en cuanto a su firma por la demandante, tal y como se desprende de su escrito consignado en fecha 13 de noviembre de 2015 (folio 152); siendo que la demandada, a los fines de hacerla valer, promovió prueba de cotejo sobre la firma estampada en el documento objeto de impugnación. Lo que obliga en definitiva a quien decide, aportar al fallo, las siguientes consideraciones: Dispone el artículo 1.356 del Código Civil, dispone: ARTÍCULO 1.356.- La Prueba por escrito resulta de un instrumento público o de un instrumento privado.- Es decir indica la manera como puede resultar la prueba escrita y cuales son los instrumentos para ello, discriminándolos entre públicos y privados. Así tenemos que por instrumento público la propia norma del artículo 1.357 del Código Civil, lo define, disponiendo para ello que éste es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. Pero para el caso de los instrumento privados, éste no es conceptualizado expresamente por el señalado cuerpo normativo, muy al contrario, sólo se limita en disponer que el instrumento privado reconocido o tenido por legalmente reconocido tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; haciendo fe en consecuencia, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. Ahora, si bien es cierto que la norma no señala el concepto de documento privado, puede inferirse que es uno de los medios humanos mas frecuentes para perpetuar las convenciones que por sí sola subsisten, y se forman por medio de la constancia escrita, emanada de una de las partes contratantes o de todas las partes contratantes, donde se narra lo que ha acaecido entre ellas, y se hace conocido lo narrado para los extraños o interesados, sin necesidad de que los intervinientes estén presentes para atestiguarlo o exponerlo. De aquí que, el concurso de las voluntades se perpetúa, o lo que es lo mismo, sale del dominio de las partes contratantes, por la reducción al escrito de lo pactado y su aceptación con la firma de los que intervinieron, comprobando así la conformidad de esas voluntades. Es por esto que los documentos tienen que componerse impretermitiblemente de dos partes: Una, la narración de lo acaecido, y la otra, la conformidad en lo narrado, o sea, en términos jurídicos, del contenido y de la firma; elementos éstos, estrechamente unidos entre sí, que no pueden existir el uno sin el otro, porque se llegaría a la convención anónima o a la firma en blanco. Así, el autor José Becerra Bautista, en su obra “La Prueba Instrumental en el Proceso Civil en México”, Editorial Porrúa, México, 1.980, estima que por documento privado ha de entenderse los (sic) “…escritos que consignan hechos o actos jurídicos realizados entre particulares…”, siendo en consecuencia su característica esencial, la ausencia de la intervención de una autoridad o de un fedatario en el momento de su otorgamiento. Concepto que se asemeja en cuanto a amplitud al esgrimido por Juan Montero Aroca, en su obra “La Prueba en el Proceso Civil”. Editorial Civitas, Madrid 1.998, cuando expresamente arguye que dada la definición positiva de los documentos públicos (definidos por ley), los documentos privados son los otros que no sean públicos, incluidas las escrituras públicas defectuosas, definición que sigue Lino Enrique Palacio, cuando dispone que (SIC)”…son privados todos aquellos documentos que no encuadran dentro del concepto de documento público. Por vía de exclusión, en consecuencia, revisten aquel carácter todos los documentos que provienen de personas privadas, sean partes o terceros con relación al proceso en el cual se hacen valer…”. (Derecho Procesal Civil. Tomo IV. Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1.992, Págs. 430 y sgts). Por ello, mientras los documentos públicos tienen valor por sí mismos, no siendo por lo tanto necesario su reconocimiento por la parte a quien se oponen, los documentos privados carecen de aquel valor hasta tanto se pruebe su autenticidad mediante reconocimiento expreso o presunto de la parte a quien perjudique o a través de la práctica de cualquier medio probatorio, pues así se dispone expresamente en el artículo 1.364 del Código Civil, cuando dispone: ARTÍCULO 1.364.- Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente por reconocido. Los Herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no conocen la firma de su causante.” Disponiéndose incluso en el artículo 1.365 del mismo cuerpo normativo, que (SIC)”… cuando la parte que niega su firma o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla, se procederá a la comprobación del instrumento como se establece en el Código de Procedimiento Civil…”. Estatuyendo en consecuencia, los dos supuestos antes descritos en cuanto al documento privado, cuales son: A.- Desconocimiento del contenido del documento y B.- Desconocimiento de la firma del documento. Es ésta la regla general para una u otra clase de documentos; pero no se contenta el legislador con ésta manera de proceder y con ésta sanción, sino que deja a las partes la facultad de perseguir la falsedad por medio del procedimiento de tacha. Si el documento opuesto es público, puede atacarse de falsedad, ya por medio de la acción principal de falso, o ya incidentalmente, según la ocasión en que se haya opuesto el documento; lo cual respecto de los documentos privados, por no encerrar presunción de certeza, la simple impugnación o desconocimiento por parte de quien se le opone la prueba, resultaría suficiente para echar por tierra aquella presunción y arrojar la carga de la prueba al oponente, dado que el documento no es sino una afirmación que incumbe probarla al que tiene en su favor el documento, al igual que lo que pasa en las convenciones no escritas. En los documentos privados que consignan actos jurídicos, la autenticidad de los mismos proviene de las firmas o de la huella digital impresa, pero a diferencia de los documentos públicos, el que asevere su autenticidad debe acreditarla por medios preventivos o durante el procedimiento judicial mismo. Por su parte el artículo 1.381 del Código Civil, dispone: ARTICULO 1.381.- Sin perjuicio de que la parte a quien se exija el reconocimiento de un instrumento privado se limite a desconocerlo, puede también tacharlo formalmente, con acción principal o incidental: 1.- Cuando haya habido falsificación de firmas. 2.- Cuando la escritura misma se hubiese extendido maliciosamente, y sin consentimiento de quien aparezca como otorgante, encima de una firma en blanco suya. 3.- Cuando en el cuerpo de la escritura su hubiesen hecho alteraciones materiales capaces de variar el sentido de lo que firmó el otorgante. Estas causales no podrán alegarse, ni aún podrá desconocerse el instrumento privado, después de reconocido en acto auténtico, a menos que se tache el acto mismo del reconocimiento o que las alteraciones a que se refiera la causal 3° se hayan hecho posteriormente a éste…”. Es decir, dispone la obligación de aquél a quien se opone un documento de reconocerlo o negarlo formalmente, sin que pueda ser interpretado que es la única vía, por disponer en iguales condiciones del procedimiento de tacha por acción principal o vía incidental. Así, basta el simple desconocimiento del acto privado opuesto para quitarle el viso de veracidad que pueda encerrar, ya que el documento en sí mismo, no es sino una afirmación que incumbe probarla al que tiene a su favor el documento al igual de lo que pasa con las convenciones no escritas, tal y como lo dejó sentado éste Juzgado en líneas anteriores y reitera en las presentes. Basta en consecuencia que a la parte a quien se le desconozca un documento o se le niegue la firma, proceda a promover la prueba del cotejo y a señalar los documentos indubitados con los cuales debe hacerse, para que se de por contestado el desconocimiento del documento o de la firma, pues así debe inferirse de la interpretación armónica de lo dispuesto en los artículos 1.365 del Código Civil y 445 del Código de Procedimiento Civil. Este es el criterio asumido por el profesor José Becerra Bautista en lo obra ya antes citada, cuando dispone: (SIC)”…Cuando existen protocolos y se impugna la autenticidad o la exactitud, debe pedirse el Cotejo con los protocolos o archivos… …Cuando lo que se impugna es la autenticidad de la firma, el que pida el cotejo debe designar documentos indubitados en que ya conste la firma de la persona o pedirá que ésta firme en presencia del Tribunal con objeto de que la firma así puesta y las letras escritas, sirvan para el cotejo…”. (Fin de la cita textual). Pues siguiendo la posición del jurista Lino Enrique Palacios y la cual se repite en ésta oportunidad (SIC)”…Los documentos privados carecen de valor probatorio por si mismos, a la parte que los presente le corresponde la prueba de su autenticidad…”. (Fin de la cita textual). Tomando en consideración lo antes expuesto, debe concluirse que tocaba a la parte demandada demostrar la autenticidad de la firma estampada en la prueba documental marcada “H” y cuya referencia se ha venido efectuando; lo que efectivamente realizó en fecha 18 de noviembre de 2015; y una vez verificado el proceso correspondiente a la designación y juramentación de expertos (folios 258, 259, 292 y 293 al 296); estos procedieron en fecha 03 de diciembre de 2015, a presentar la experticia grafotécnica correspondiente a la prueba de cotejo promovida en la causa, de cuya conclusión se extrae: “…Las firmas de carácter cuestionado, que aparecen suscritas en los siguientes documentos: 1.- Marcado “A”, de fecha : “Caracas, 04 de diciembre del 2008, inserto al folio 73; 2.- Marcado “B”, de fecha: Caracas 12 de enero de 2010, inserto al folio 74; 3.- Marcado “C”, de fecha : “Caracas, 16 de enero de 2012”, inserto al folio 75; 4.- Marcado “D”, de fecha : “Caracas 1 de enero de 2006”, inserto al folio 76; 5.- Marcado “E”, de fecha : “Caracas, 28 de noviembre de 2006”, inserto al folio 77; 6.- Marcado “F”, de fecha :”Caracas noviembre de 2006”, inserto al folio 78; 7.- Marcado “G”, de fecha: “Caracas 14 de enero de 2001”, inserto al folio 79; y 8.- Marcado “H”, de fecha “Caracas 18 de septiembre de 2003”, inserto al folio 80; todos en el expediente Nº AP31-V-2015-000935 que cursa ante el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, fueron ejecutadas por la misma persona que identificándose como “JACQUELINE ROCHE DE SALAS”, titular de la cédula de identidad Nº V-1.722.467, actuando con el carácter de Director de la Sociedad “MERCANTIL EXCELSIOR C.A.”, denominada “La Arrendadora”, como uno de los otorgantes, suscribió el contrato de arrendamiento, de fecha : “Chuao tres (03) de septiembre de dos mil tres (2003):” otorgado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, inserto bajo el Nº 70, tomo 73 de los libros de autenticaciones respectivos; documento que en copia certificada marcada “B” riela del folio 20 al 26 del expediente Nº AP31-V-2015-000935 que cursa ante el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…”. (Fin de la cita textual). (Subrayado del Tribunal) Quedando demostrada de esta manera la autenticidad de la firma autógrafa impresa en original en el documento marcado “H” de fecha 18 de septiembre de 2003; quedando demostrado indubitablemente con ello, el pleno conocimiento de la Arrendadora del uso y la actividad comercial desarrollada por el arrendatario en el inmueble arrendado, y para lo cual, procedió a extender “AUTORIZACIÓN” escrita a los fines de la tramitación de los permisos correspondientes al uso de la respectiva zonificación, por lo que mal podría la demandante, hoy pretender la resolución del contrato que la une con el arrendatario, por el motivo por ella autorizado, pues este último (arrendatario) ha dado estricto cumplimiento a su obligación prevista en el ordinal 1º del artículo 1592 del Código Civil, al servirse de la cosa arrendado para el “uso” determinado en el contrato. No obstante la anterior declaración, se observa igualmente que si bien existe en el proceso, una discusión a nivel Municipal (alcaldía del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda) en cuanto al “uso” conforme con la ordenanza de zonificación correspondiente a la zona, tal y como lo afirman ambas partes en el proceso, se evidencia la existencia de un proceso contencioso administrativo de nulidad por ante el Juzgado Superior Séptimo Contencioso Tributario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, bajo el asunto Nº AP41-U-2004-000242, quien en fecha 14 de Octubre de 2004, procedió a emitir decisión cautelar a favor de la Sociedad Mercantil GRUPO LIMITE A.V. S.A., en la persona de su presidente, ciudadano Andrés José Valladares Moreau (arrendatario demandado en la presente causa), de la que se extrae del dispositivo lo siguiente: “…1.- Decreta la suspensión total de los efectos del acto administrativo, Resolución Nº 28 del 15 de marzo de 2004, suscrita por el Superintendente Municipal Tributario del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), de la Alcaldía del Municipio Baruta del estado Miranda, impugnado por la contribuyente GRUPO LIMITE A. V C.A.. 2.- Se ordena en consecuencia a la Alcaldía del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, suspender inmediatamente a partir de su notificación, cualquier procedimiento tendiente al cobro de la multa impuesta a la contribuyente Grupo Limite A.V. C.A., hasta que se produzca sentencia definitivamente firme. 3.- Se acuerda a partir de la publicación de la presente sentencia, abrir el establecimiento comercial denominado GRUPO LIMITE A.V. S.A., situado en la Avenida Araure, frente al Centro Comercial Chuao, en la jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, hasta que se produzca sentencia definitivamente firme…”. (Fin de la cita textual). (Folios 234 y 235). Valorada en la causa como documento público judicial de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 1384 eiusdem, como demostrativo de la suspensión del acto administrativo de imposición de multa y cierre temporal de establecimiento, emitido por la Alcaldía del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 28 de fecha 15 de marzo de 2004, en contra de la Sociedad Mercantil GRUPO LIMITE Vd. C.A., en la persona de su presidente, ciudadano Andrés Valladares Moreau (hoy demandado en la presente causa), en su condición de ocupante; por violación de las actividades contempladas en el clasificador de actividades económicas establecidas en la ordenanza de Patente sobre Industria y Comercio del citado Municipio; lo que en definitiva evidenciaría que hasta tanto el Juzgado Superior Séptimo Contencioso Tributario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, emita en el asunto Nº AP41-U-2004-000242, sentencia definitiva sobre el fondo de la causa que le fue elevada a su conocimiento y decisión, la actividad económica desarrollada por el arrendatario del inmueble identificado como parcela de terreno, distinguida con el número 119, ubicada en la avenida Araure de la Urbanización Chuao, de la ciudad de Caracas, Distrito Capital, con una superficie aproximada de quinientos un metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (501,87 mts2), no se encontraría en contravención a la ordenanza municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, sobre el uso y zonificación del citado Municipio, mal pudiendo en consecuencia determinarse en esta oportunidad, la conformidad o no de la actividad desarrollada en el inmueble arrendado con el uso y zonificación previsto en la ordenanza correspondiente, cuyo conocimiento se compete al ya mencionado Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Tributario de esta Circunscripción Judicial; mas cuando de igual forma se desprende de la inspección judicial practicada en fecha 19 de noviembre de 2015 (folios 187 al 192, que el hoy demandado no sería el único en la zona que ejercería actividades comerciales, pues de la misma se desprende: “…NOVENO: El tribunal deja constancia que durante el recorrido por la Avenida Araure de Chuao, pudo observar la existencia de propaganda y/o anuncios y/o avisos publicitarios para la explotación de actividades económicas, de las que se pueden mencionar: Gama Express, Foto Estudio Croma Color C.A., El Mesón de Chuao, Librería Chuao, Fundación Vicente Emilio Cojo, Estudiantes de Caracas Sport Club, Sobremesa Caracas.com, Marqueterías Cuadros Express, Princ. k.o. Tarde Printer, Serex Servicios Rápidos y Expreso; D’bike, Materiales eléctricos Casa de Plomería; Heladería 4D; Quick Press, Tintorerías ecológicas, Chemai Sushi and Burger; Bera Motorscycle; Total Parts, Macundales, Centro de Especialización Odontológicas, Centro Clínico Veterinario Chuao, Ferretería San Onofre, Feng Shui, Asociación Quirúrgica Chuao Laboratorio Clínico, Centro Comercial Chuao…”. (Fin de la cita textual). Lo que se compaginaría con las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Federico José Estaba Di Capua (Folios 164 y 165); René Gilberto González Silva (Folios 166 y 167; Carlos Antonio Tinoco Gutiérrez (Folios 168 y 169); y Reinaldo Antonio Raboso Armas (Folios 177 y 178); quienes estuvieron contestes y concordantes en afirmar que la percepción de la Avenida Araure de la Urbanización Chuao del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, se correspondería con una zona Comercial, dada la gran cantidad de establecimientos comerciales existentes en la zona. En efecto, de la respuesta que dieron a la pregunta Tercera, cuyo tenor es el siguiente:”... ¿Diga el testigo, si con eses conocimiento que manifestó tener, su percepción de esa avenida es que tiene apariencia comercial o residencial?...”, estos manifestaron: Federico José Estaba Di Capua: “…Pareciera Comerciales…” René Gilberto González Silva: “…Desde que yo soy niño, se que había un centro comercial, una panadería en esa avenida, venta de repuestos, hay restaurantes…”. Carlos Antonio Tinoco Gutiérrez: “…Comerciales básicamente…”. Reinaldo Antonio Raboso Armas: “…Comerciales…”. Testimoniales que resultan valoradas a tenor de lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, al ser concordantes entre ellas y la prueba de inspección judicial, resultando de su análisis que efectivamente y sin que este Juzgado avance sobre la materia del conocimiento del Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Tributario de esta Circunscripción Judicial, ya citado, que existe el establecimiento de varios locales para la explotación de actividades comerciales en la zona de chuao, en específico en la Avenida Araure de la Urbanización Chuao del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, la que hasta tanto no sea contrarestada por la sentencia definitiva de fondo que determine la legalidad o no del acto administrativo contentivo de imposición de multa y cierre temporal de establecimiento, emitido por la Alcaldía del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 28 de fecha 15 de marzo de 2004, no puede hablarse de la conformidad o no de dichas actividades comerciales a la ordenanza de zonificación y uso de la Urbanización Chuao del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, sancionada en fecha 16 de febrero de 1978; hecho éste que influye considerablemente en las resultas de la presente causa, pues hasta tanto dicha presunción no sea destruida como ya antes si dijo, ha de presumirse que las actividades económicas explotadas y desarrolladas por el arrendatario en el inmueble arrendado, se consideran conformes al “uso y zonificación” de la Urbanización Chuao del señalado Municipio. Así se decide. En virtud de los hechos anteriormente expuesto, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, al no observar la ocurrencia en la causa de los hechos alegados por la demandante como motivos de procedencia de la pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento propuesta, ha de concluir en la declaratoria Sin Lugar de la misma, tal y como efectivamente ocurrirá en la parte dispositiva del fallo, con los demás pronunciamiento de ley que de ello deriven. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos este Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 09 de noviembre de 2015, quedando la cuantía de la causa estimada en la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (45.000,00 Bs.), conforme a lo estimado por la actora en su libelo de demanda. -SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 09 de noviembre de 2015, referida a la contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. -TERCERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la Sociedad MERCANTIL EXCELSIOR C.A., en contra del ciudadano ANDRÉS JOSÉ VALLADARES MOREAU, ambas partes plenamente identificados en el presente fallo. -CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. -QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es proferido dentro del lapso de diferimiento acordado por auto de fecha 15 de enero de 2016, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los diecinueve (19) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. EL JUEZ. NELSON GUTIERREZ CORNEJO. EL SECRETARIO. ABG. RAZHES I. GUANCHE M. En la misma fecha, siendo las doce y veintiún minutos de la tarde (12:21 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°_____del Libro Diario del Juzgado. EL SECRETARIO. ABG. RAZHES I. GUANCHE M. NGC/RGM/* Asunto Nº AP31-V-2015-000935. 26 páginas, 02 piezas.