TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
MATURIN, DIECISÉIS (16) DE FEBRERO DEL 2.016

205° y 156°

Exp. 33.157
PARTES:

• DEMANDANTE: PROMOTORA AGUA VIVA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 16 de Marzo de 1.998, anotado bajo el N° 39, Libro 8-A, RIF: J-30525966-6, y de este domicilio.

• APODERADOS JUDICIAL DEL DEMANDANTE: JUAN JOSE BETANCOURT SALAZAR, NELLY REVOLLO CAMPOS, SAID FRANGIE, SUSANNE DRESCHER REQUENA, ADRIANA TRUJILLO, JOHANA POWEL y MARIA CAROLINA REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.328.640, V-4.025.615, V-12.794.019, V-14.338.390, V-13.814.772, V-14.365.441 y V-16.940.397, respectivamente, abogados en ejercicio debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.957, 16.647, 76.434, 101.324, 96.980, 125.801 y 119.626, respectivamente, y de este domicilio.

• DEMANDADA: ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-13.915.706, y de este domicilio.

• APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO ALBERTO MATA RUÍZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.939.528, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.782, y de este domicilio.

• MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.-

-I-

En fecha 23 de Julio del 2.013, se recibió por distribución, demanda incoada por la Abogada SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA, en su carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA, C.A., mediante la cual procedió a demandar a la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, expresando en su escrito libelar lo que a continuación se sintetiza:

“En fecha 2 de Noviembre de 2.012, nuestra representada suscribió con la ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, (…) un contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, (…) cuyo objeto era la opción de compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nro. 07, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL CANTACLARO C, situado en la Urbanización Palma Real II, en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón, Municipio Maturín, Estado Monagas. Dicho inmueble posee un área total aproximada de terreno de CIENTO NUEVE METROS CUADRADOS (109M2) y SESENTA METROS CUADRADOS (60M2) de construcción distribuido así: Sala-Comedor-cocina, Dos (2) dormitorios, y dos Baños, alinderado así: NORTE: Línea recta de 6,55 mts, calle 4 del Conjunto, SUR: Línea recta de 6,55mts, con Calle Interna de la Ubr Palma Real. ESTE: Línea recta de 16,00 mts con Parcela Nro 8 y OESTE: Línea recta de 16,00 mts con Conjunto Residencial Canta Claro B.
Dicho inmueble le pertenece a nuestra representada según documento de propiedad debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 8 de Junio de 2010, bajo el N° 50, Protocolo Tercero, Tomo 1.
En el contrato arriba invocado se establecieron todas las condiciones de la Promesa de compra venta, entre ellas un plazo de CIENTO VEINTE (120) DÍAS CONTINUOS, contados a partir de la firma, la fecha cierta y lugar de firma de la venta definitiva 01/10/2012, así como el precio fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs.479.900,00) los cuales debía cancelar el comprador de la siguiente manera: La inicial fijada en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 199.900,00), que debía cancelar antes del 15 de febrero de 2013, fraccionada en cuotas señaladas en dicho contrato, de la cual canceló la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs.179.900,00) por haber disfrutado del descuento por pago puntual de la inicial, señalado en la cláusula CUARTA.
Ahora bien, el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.280.000,00), debía cancelarse el día de la protocolización definitiva del documento de compra-venta, la cual fue fijada para el día 04 de Marzo de 2013.
En atención a lo antes expuesto, es evidente que a la fecha de hoy, 23 de Julio de 2.013, han transcurrido un total de CIENTO CUARENTA Y DOS DÍAS (142 DÍAS) DE ATRASO, desde la fecha fijada para el cumplimiento de lo pactado y DOSCIENTOS SESENTA DÍAS (260) desde la firma del contrato.
De lo anterior se desprende claramente que el comprador no cumplió con el pago señalado, ni con el lapso fijado, ello a pesar de las múltiples llamadas, siendo infructuosas todas las gestiones a fin de que este ciudadano cumpliera con la obligación estipulada.
Ahora bien, en el contrato de promesa de compra-venta arriba identificado se establece entre otras cosas lo siguiente en su cláusula SEXTA:

“…si la compra venta pactada no se realiza dentro del plazo estipulado por causa imputable a EL COMPRADOR, LA PROPIETARIA, tendrá derecho y sin necesidad de previa decisión judicial, a retener a título de indemnización por concepto de daños y perjuicios, que se establecen en este acto, necesidad de que deban comprobarse, la cantidad equivalente al TREINTA por ciento (30%) del monto pagado por concepto de inicial, sin ningún tipo de interés y sin que se estipule esto como límite de dichos daños y a depositar la cantidad restante en la cuenta Nro. 0102053610000049359 del Banco de Venezuela o en cualquier otra cuenta de la que sea titular EL COMPRADOR.

Por otra parte el mismo documento de promesa de compra-venta se señala en su cláusula DÉCIMA, lo siguiente:

“EL COMPRADOR acepta que todos los gastos que genere esta operación son a exclusivo cargo; incluyendo entre otros, los derechos de arancel, los derechos de registro, las habilitaciones, traslados, fotocopias, estampillas, honorarios por profesionales por redacción y tramitación de documento”.

Como consecuencia de los (Sic) antes explanado, y visto que nuestra representada depositó al comprador en la referida cuanta la totalidad de lo recibido, esta representación le solicita a este honorable Tribunal declare resuelto el contrato y en consecuencia condene el pago a título de indemnización por concepto de daños y perjuicios, la penalización pactada, es decir, el TREINTA por ciento (30%) del monto pagado por concepto de inicial.
…Omissis…
Por los anteriores consideraciones, es por lo que acudo ante su competente autoridad, para demandar como efecto demando a la ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, (…) para que convenga o en caso contrario sea condenado por el Tribunal, respecto a las consecuencias de: DECLARAR RESUELTO EL CONTRATO de Promesa de compra venta ya identificado, en consecuencia se le condene la COMPRADORA, ya identificada, A PAGARLE A NUESTRA REPRESENTADA, por aplicación de la penalización prevista en su cláusula DECIMA, la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 53.970,00), equivalente al TREINTA por ciento (30%) del monto pagado por concepto de inicial.
…Omissis…
Estimo la presente acción en la suma CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 479.900,00), Equivalente a 4.485 UT…”

La presente demanda es admitida en fecha 25 de julio del año 2.013, ordenándose en ese mismo auto, citar a la parte demandada a los fines de que compareciera ante este Tribunal a dar contestación a la presente demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la práctica de su citación, ordenándose librar la compulsa junto con la orden de comparecencia, que fuera entregada al ciudadano Alguacil de este Tribunal a fin de que practicara la citación del demandado.

Mediante diligencia de fecha 07 de Octubre del año 2.013, el Alguacil de este Despacho, consignó la compulsa de citación que le fue entregada para citar a la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, la cual no encontró en la dirección señalada.

Vista de la negativa de localización de la demandada, la Apoderada Judicial del demandante, Abogada SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA, solicitó la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Tribunal acordó en fecha 11 de Octubre de 2.013 emplazar mediante carteles a la parte demandada. Consecutivamente, los días 15 y 19 de Noviembre del referido año, la Abogada en ejercicio JOHANA POWELL, actuando con el carácter acreditado en autos, consignó a los autos los ejemplares de los periódicos contentivos de los carteles de citación. De seguidas, a fin de dar cumplimiento al artículo 223 ejusdem, la mencionada Abogada solicitó el traslado de la Secretaria del Tribunal a la morada del demandado, para la fijación del respectivo cartel. Llevándose a cabo el traslado el día 23 de marzo del año 2.014, tal y como consta en el folio cuarenta y ocho (48) del presente expediente.

Mediante diligencia de fecha 21 de abril del 2.014, la Apoderada Judicial de la parte accionante, Abogada JOHANA POWELL, vencido como se encontraba el lapso de comparecencia sin que el demandado se presentase por si ni por medio de Apoderado, solicitó la designación de Defensor Judicial, a los fines de darle continuidad al proceso.

Posteriormente, este Tribunal por auto del día 23 de abril del año 2.014, designó como Defensor Judicial al Abogado JESÚS A. RODRÍGUEZ, acordándose en esa misma fecha la notificación del mismo, a los fines de que diera la aceptación al cargo.

A través de diligencia de fecha 02 de mayo del 2.014, el Alguacil titular de este Despacho, consignó Boleta de Notificación debidamente firmada por el Abogado JESÚS RODRÍGUEZ, aceptando éste el cargo en fecha 06 de mayo de ese año.

En fecha 06 de mayo del año 2014, compareció ante la Sala de este Tribunal la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio GUSTAVO MATA RUÍZ y consignó diligencia a través de la cual se dió por citada en la presente acción.-

DE LA CONTESTACIÓN

Estando en el lapso procesal para la contestación de la demanda, el Abogado en ejercicio GUSTAVO MATA RUÍZ, plenamente identificado en autos consignó en seis (06) folios útiles escrito de contestación, en el cual alegó como defensas de su representado, lo que textualmente se cita:

“…Admito en nombre de mi Poderdante, ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, que efectivamente, el día dos (2) de noviembre del año 2012, mi representada suscribió un contrato de Promesa BILATERAL DE COMPRA VENTA , con la sociedad mercantil PROMOTORA AGUA VIVA, parte actora en la presente causa y plenamente identificada en autos, admito que el objeto del referido contrato era la compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el número siete (7), ubicada en el conjunto residencial CANTACLARO (...)
(...) Sin embargo, niego, rechazo y contradigo que la promesa bilateral de compra venta, se rigiera solamente por las normas del Código Civil y de las cláusulas contractuales establecidas en dicho contrato, entre mi poderdante y la Promotora Agua Viva C.A, porque dicha vivienda fue vendida bajo un plan de venta, como todo el Urbanismo en general, tal como consta en el que le fue entregado a EL COMPRADOR y en la solicitud de reserva realizada en fecha catorce (14) de marzo de 2013, donde se establece un pago máximo de noventa días, que vulnera la normativa dictada por el Ministerio del Poder Popular para la vivienda y Habitad, en fecha cinco (05) de febrero de 2013 (...)
(...) Ciudadano Juez, pasamos a rechazar en forma general y particular las temerarias pretensiones de la actora, y lo hacemos en los siguientes términos: NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, en nombre y representación de mi poderdante, "que el contrato arriba mencionado se establecieron todas las condiciones de venta, entre ellas un plazo de CIENTO VEINTE DÍAS (120) CONTINUOS, contados a partir de la fecha de la firma, así como el precio fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES, que debía pagar antes del quince (15) de febrero de 2013" (fin de la cita) y efectivamente mi representada cumplió con dicha cláusula antes de vencimiento del plazo establecido en la cláusula segunda, y cuyo vencimiento era el día quince (15) de febrero, fecha para la cual pagó la suma de Ciento setenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs.179.900,00), lo cual no es hecho controvertido en la presente demanda por cuanto es admitido por la Promotora Agua Viva C.A(...)
(...) RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO, que se haya fijado una fecha para la protocolización del documento, y que esa fecha sea el cuatro (4) de marzo de 2013, porque para esa fecha ya el crédito estaba aprobado ( se APROBÓ en febrero de 2013, y la actora sabía de esta información) y se gestionaba solo la entrega del dinero, que como ya afirmé estaba disponible en el mes de agosto, CON PLENO CONOCIMIENTO DE LAS PARTES y de la Promotora Agua Viva, C.A, mi representada. Con respecto a la rescisión, mi poderdante no recibió un aviso personal y formal a su dirección de habitación, que la promotora conoce perfectamente, además para esa fecha, esperaban [la] respuesta sobre el crédito hipotecario, y la vendedora sabía que no era responsabilidad de la compradora, sino que dependía exclusivamente de un tercero, y por eso [esperó] hasta el mes de julio, porque siempre hubo comunicación y ellos estaban al tanto de esta situación, y cuando ellos rescinden vulneran la Ley Contra la estafa Inmobiliaria. (...)
(...) Niego, rechazo y contradigo, que mi representada deba pagar la suma de CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 53.970,00) por cláusula penal, porque se trata de una cláusula leonina, que excede las limitaciones legales establecidas para este tipo de contratos de compra venta que debe ser un máximo de diez por ciento (10%) y no el treinta por ciento (30%) como temerariamente pretende la demandante cobrar (...)
(...) Por todo lo antes expuesto ciudadano Juez, le solicito respetuosamente que DECLARE SIN LUGAR la presente demanda de RESCISIÓN DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA TEMERARIAMENTE INTENTADA POR PROMOTORA AGUA VIVA, C.A y solicitamos, respetuosamente que ordene el cumplimiento del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, la protocolización definitiva del documento definitivo de venta del inmueble (...)

DE LA RECONVENCIÓN

Actuando en mi carácter de Apoderado Apud-Acta de la ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BOSEÑORES, en el presente acto propongo reconvención intentada contra mi representada, por RESCISIÓN DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA (OPCIÓN DE COMPRA VENTA) por la sociedad mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A, (...) solicitando a este Juzgado que ordene el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA (OPCIÓN DE COMPRA , celebrado en fecha dos (2) de noviembre del año 2012, y en consecuencia ordene el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble a mi representada por ante el Registro Subalterno correspondiente, habida cuenta que el saldo restante a pagar SE HARÁ MEDIANTE CRÉDITO HIPOTECARIO YA APROBADO POR LA ENTIDAD BANCARIA BANCO DE VENEZUELA, BANACA PÚBLICA Y DISPONIBLE EN DICHA INSTITUCIÓN, y en este sentido, CONTRADEMANDO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, y fundamento la presente RECONVENCIÓN, en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y lo hago en los siguientes términos:

En fecha dos (2) de noviembre, la Ciudadana ANNOBELIES DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, celebra y suscribe un contrato denominado PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, con la sociedad mercantil mencionada, que tiene por objeto la compra de un inmueble, constituido por una parcela de terreno y la vivienda que sobre él será construida, distinguida con el número siete (7), ubicada en el conjunto residencial CANTACLARO, situada en la Urbanización Palma Real, en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boqueron, Municipio Maturín, Estado Monagas (...) En dicho contrato de promesa bilateral de compra venta [se] establecen las siguientes obligaciones: En la cláusula Primera (1°) EL VENDEDOR-propietario otorga con carácter de exclusividad la opción de compra del inmueble ya descrito e identificado plenamente en el presente escrito, y EL COMPRADOR se compromete a adquirirlo, en las condiciones fijadas en la promesa bilateral de compra venta. EN la Cláusula Segunda, se fijan los lapsos para efectuar los pagos, el primero de ellos de ciento veinte (120) días; sin embargo, Ciudadano juez, en este aspecto tenemos que analizar lo siguiente, todos estos inmuebles vendidos bajo el sistema de preventa se rigen, no solo por las normas del Código Civil y las normas contractuales establecidas por las partes (...) Con el cumplimiento de estas cinco (5) cuotas EL COMPRADOR pagaría LA TOTALIDAD DE LA INICIAL del inmueble descrito en la CLÁUSULA PRIMERA, o sea, la cantidad de Ciento setenta y nueve mil novecientos bolívares (BS. 179.900,00), el resto, o sea, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), deberá pagarlo el día de la protocolización definitiva del documento de compra venta, la cual se fija en la CLÁUSULA SEGUNDA del presente documento (...) En segundo lugar, se menciona que se paga la cuota inicial de la vivienda y este elemento notemos, que en este caso, en el propio texto de la cláusula se habla de CUOTA INICIAL, que es la aceptación expresa de que se trata de una vivienda para uso residencial y la consecuencia jurídica de ello, es que debe regirse por todas las normas de rango legal y sub-legal aplicables a dicha compra. Principalmente por la Resolución Ministerial, que establece prohibición de rescisiones unilaterales de los contratos de Compra-Venta, cuando el pago del costo total de la vivienda, no responde directamente a EL COMPRADOR, porque si todos los contratos de compra venta, relacionados con la adquisición de viviendas, exigieran que las instituciones bancarias APROBARAN Y DEPOSITARAN LOS FONDOS PARA AL COMPRA, en los lapsos previstos en los contratos particulares suscritos y notariados por las partes, estaríamos en una situación extrema donde todos [estas] convenciones sujetas a las fórmulas legales establecidas en el Código Civil, creando una serie de trabas y dificultades a los compradores que resultaría imposible adquirir bajo éstas condiciones y es en virtud de ello, que se crean sistemas protectorios en favor de las familias venezolanas, para facilitarles la solicitud y obtención del crédito y es deber ineludible de los vendedores de viviendas en sistema de preventa, acatar las normas legales y sub-legales que les exigen garantizar la compra de las viviendas a los venezolanos y venezolanas que cumplen con los requisitos legales establecidos. (...)
(...) en virtud de lo antes expuesto, RECONVENGO a la promotora Agua Viva, C.A y solicito a este Tribunal que ordene el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA (OPCIÓN DE COMPRA VENTA), celebrado en fecha dos (29 de noviembre de 2012, y en consecuencia ordene el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble a mi representada por ante el Registro Subalterno correspondiente, habida cuenta que el saldo restante a pagar SE HARÁ MEDIANTE CRÉDITO HIPOTECARIO YA APROBADO (en el mes de febrero de 2013 y disponible en el Banco de Venezuela desde agosto de 2013) POR LA ENTIDAD BANCARIA BANCO DE VENEZUELA , BANCA PÚBLICA Y DISPONIBLE EN DICHA INSTITUCIÓN (...)

En fecha 12 de junio del año 2014, este Tribunal admitió la reconvención propuesta en la presente acción, siendo contestada la misma en fecha 11 de julio de ese mismo año 2014, tal y como se evidencia de escrito constante de tres (3) folios útiles a través del cual dejó contestada la misma en los términos que de seguidas este Juzgador resume:

(...) Rechazamos, negamos y contradecimos todo lo alegado como fundamento de la reconvención propuesta.
Negamos, rechazamos y contradecimos que el hecho de que simplemente al describir la forma de pago y mencionar la palabra CUOTA INICIAL implique que exista una aceptación expresa de parte de nuestra representada del condicionamiento a la aprobación de un crédito para el cumplimiento del saldo restante.
Con anterior, ciudadano Juez, se hace evidente que la parte demandada intenta confundir a este digno Tribunal con afirmación y suposiciones que no atienden fundamento ni legal ni contractual, no pueden ocultar que no cumplieron con el pago en la fecha fijada, y que tal hecho es causal de resolución.-
La parte demandada en su contestación, al vuelto del primer folio, en su primer aparte admite y reconoce que suscribió el contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, de fecha 02 de noviembre de 2012, sin embargo mas adelante desconoce que éste se rija por las normas del Código Civil, desconoce el lapso, desconoce las condiciones de venta, es decir, incurre en una total contradicción, no entendemos como si reconoce [haber] suscrito un documento, alegas, luego haber incumplido, no estar con lo pactado.
Ciudadano Juez, lo controvertido en este proceso es el hecho de que la presente negociación no estaba condicionada de forma expresa, ni tácita, a la aprobación o no de un crédito bancario, si la compradora decidió accesar a la posibilidad de pagar el saldo restante con dinero proveniente de una institución financiera, debió prever un plan alternativo, para el caso de que dicho instituto no le aprobara lo solicitado o no cumpliera con los lapsos previstos, no puede un hecho externo, independiente a nuestra negociación, alterar el espíritu y razón de lo pactado entre las partes.-
(...) Otras de las contradicciones en las que incurre la demandada, aparte de desconocer la aplicación de normas de nuestro Código Civil, es señalar que el presente contrato preparatorio de venta tiene como objeto un inmueble en construcción y que por ello debe aplicarse la normativa vigente para la pre venta de inmuebles, cuando es claro ciudadano Juez, que el inmueble señalado en el contrato estaba totalmente construido, a la fecha de la firma (...)
(...) Por otra parte es importante ciudadano Juez señalar que el contrato en cuestión se suscribió el 02 de noviembre de 2012, y el conjunto residencial donde se ubica el inmueble posee habitabilidad desde el 15 de diciembre de 2011, siendo falso totalmente, que se trate de un inmueble en construcción como lo señala la demandada, todo ello puede constatarse oficiando a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Muncipio Maturín del Estado Monagas (...)
(...) Por las anteriores consideraciones, es por lo que solicitamos, se declare SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, CON LUGAR NUESTRA DEMANDA Y EN CONSECUENCIA SE DECLARE RESUELTO EL CONTRATO de promesa de compra venta ya identificado (...)

DE LAS PRUEBAS

Abierto el lapso probatorio, la parte demandante-reconvenida, debidamente representada por la Abogada en ejercicio JOHANA POWELL, consignó escrito constante de tres (3) folios útiles, mediante el cual promovió los siguientes medios probatorios:

• Mérito favorable de los autos.
• Contrato contentivo de Promesa Bilateral de Compra-Venta suscrito en fecha 02 de noviembre del año 2012.-
• Original del depósito Bancario N° 0000029846079 del Banco de Venezuela de fecha 04 de Julio del 2.013, realizado por la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 179.900,00) en la cuenta corriente N° 01020536160000049359 de la cual es titular la compradora, hoy demandada.
• Gaceta Oficial Nro. 40.115, de fecha 21 de Febrero del 2.013.
• Constancia N° 100506 emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas de fecha 15 de Diciembre del 2.011, contentiva de certificación de Conclusión Parcial de la obra correspondiente al Conjunto Residencial Canta Claro C, Desarrollo Habitacional Palma Real II.
• Prueba de Informe: a los fines de que se oficiara 1) Al Banco de Venezuela para que informe sobre diversos particulares; y 2) A la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas específicamente a la Dirección de Desarrollo Urbano y certifique si emitió constancia N° 100506 de fecha 15 de Diciembre del 2.011.

De igual manera, la parte demandada-reconviniente promovió escrito contante de tres (3) folios útiles, trayendo a juicio los siguientes elementos de pruebas:

Documentales:
• Documento de contrato bilateral de compra venta suscrito entre la Promotora Agua Viva y la Ciudadana ANNOBELIS GÓMEZ BONSEÑORE.-
• Solicitud de reserva del inmueble.-
• Documentos contentivos en los folios 66,67,68 y 69, contentivo de los trámites realizados para todo el proceso de reserva de inmueble.-
• Documento de Plan de Venta del Inmueble.
• Planos del inmueble.-
• Solicitud de crédito de fecha 12 de febrero de 2012.-
• Transferencias y depósitos bancarios para cubrir el pago de la cuota inicial del referido inmueble.-
• Inspección Judicial.-

Testimoniales:

• Promovió las testimoniales de los Ciudadanos Julis Gregoria Olvino Tovar, Cristóbal Pérez Aristimuño y María Eugenia Blanco espinoza.-

Por auto de fecha 04 de noviembre del año 2.014, este Tribunal admitió las pruebas presentadas por ambas partes, fijando fecha y hora a los fines de la evacuación de las testimoniales promovidas, ordenando de igual manera librar los oficios a los entes correspondientes.-

Llegada la oportunidad para que tuviera lugar el acto de declaración de testigos, se hicieron presente los Ciudadanos JULIS GREGORINA OLVINO TOVAR, CRISTOBAL JESÚS PÉREZ y MARÍA EUGENIA BLANCO, rindiendo sus respectivas declaraciones.-

Vista la diligencia de fecha 12 de diciembre del año 2014, suscrita por el Abogado en ejercicio GUSTAVO MATA, actuando con el carácter acreditado en autos, este Tribunal fijó fecha y hora a los fines de llevar a cabo la inspección judicial solicitada, siendo practicada la misma en fecha 12 de enero del año 2015, tal y como se evidencia del folio ciento treinta y seis (136) al folio ciento treinta y siete (137).-

Posteriormente, el día 27 de enero del 2.015, es recibido por este Tribunal Oficio DDU365-2014 proveniente de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas con la información solicitada. Siendo agredado a los autos a los fines legales consiguientes.

Riela al folio ciento cuarenta y cinco (145) del expediente bajo análisis, diligencia suscrita por el Apoderado Judicial de la parte demandada-reconviniente, a través de la cual solicitó a este Tribunal que desista de la prueba de informe requerida al Banco de Venezuela y se abra el lapso de informes en aras de la celeridad procesal.

Por decisión interlocutoria fechada 17 de junio del año 2015, este Tribunal declaró el Abandono del Trámite en el presente proceso en lo referente a la prueba de informe, ordenando la notificación de las partes a los fines de tenga lugar la presentación de los informes.-

En el lapso legal para presentar informes, ambas partes consignaron sus respectivos escritos y en la oportunidad para que las partes presentaran las observaciones de los informes, solo lo hizo la parte demandante-reconviniente, pasando este Tribunal a decir Vistos, reservándose el lapso legal para dictar sentencia, y estando hoy en la oportunidad para dictar el fallo correspondiente lo hace en base a las siguientes consideraciones:

-II-

1.1.-DE LA RECONVENCIÓN:

Como es sabido, la Reconvención es la demanda dirigida por el demandado contra el actor, mediante la cual aquel deduce una pretensión independiente de aquellas que originaron la demanda primitiva para ser tramitada y decidida en una misma sentencia, el cual tiene por objeto que se condene al actor al cumplimiento de una obligación, sin perjuicio de los resultados de la acción principal (Artículo 50 y 365 Código de Procedimiento Civil) y; la cual trae al proceso una nueva pretensión.

En este orden de ideas, en fecha 09 de junio de 2014, visto el escrito de contestación a la demanda en donde se propone la Reconvención por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A, este Tribunal la admite cuanto ha lugar en derecho, fijando el quinto de día de despacho siguiente al de esa fecha para que la parte reconvenida dé contestación a la Reconvención Propuesta, de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.

Reconvenida la parte demandante, Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A, debidamente representada por sus Apoderada Judicial, comparece por ante este Tribunal en fecha 11 de julio de 2.014, presentando escrito de contestación a la Reconvención en el que expresaron:

(...) Rechazamos, negamos y contradecimos todo lo alegado como fundamento de la reconvención propuesta.
Negamos, rechazamos y contradecimos que el hecho de que simplemente al describir la forma de pago y mencionar la palabra CUOTA INICIAL implique que exista una aceptación expresa de parte de nuestra representada del condicionamiento a la aprobación de un crédito para el cumplimiento del saldo restante.
Con anterior, ciudadano Juez, se hace evidente que la parte demandada intenta confundir a este digno Tribunal con afirmación y suposiciones que no atienden fundamento ni legal ni contractual, no pueden ocultar que no cumplieron con el pago en la fecha fijada, y que tal hecho es causal de resolución.-
La parte demandada en su contestación, al vuelto del primer folio, en su primer aparte admite y reconoce que suscribió el contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, de fecha 02 de noviembre de 2012, sin embargo mas adelante desconoce que éste se rija por las normas del Código Civil, desconoce el lapso, desconoce las condiciones de venta, es decir, incurre en una total contradicción, no entendemos como si reconoce [haber] suscrito un documento, alegas, luego haber incumplido, no estar con lo pactado.
Ciudadano Juez, lo controvertido en este proceso es el hecho de que la presente negociación no estaba condicionada de forma expresa, ni tácita, a la aprobación o no de un crédito bancario, si la compradora decidió accesar a la posibilidad de pagar el saldo restante con dinero proveniente de una institución financiera, debió prever un plan alternativo, para el caso de que dicho instituto no le aprobara lo solicitado o no cumpliera con los lapsos previstos, no puede un hecho externo, independiente a nuestra negociación, alterar el espíritu y razón de lo pactado entre las partes.-
(...) Otras de las contradicciones en las que incurre la demandada, aparte de desconocer la aplicación de normas de nuestro Código Civil, es señalar que el presente contrato preparatorio de venta tiene como objeto un inmueble en construcción y que por ello debe aplicarse la normativa vigente para la pre venta de inmuebles, cuando es claro ciudadano Juez, que el inmueble señalado en el contrato estaba totalmente construido, a la fecha de la firma (...)
(...) Por otra parte es importante ciudadano Juez señalar que el contrato en cuestión se suscribió el 02 de noviembre de 2012, y el conjunto residencial donde se ubica el inmueble posee habitabilidad desde el 15 de diciembre de 2011, siendo falso totalmente, que se trate de un inmueble en construcción como lo señala la demandada, todo ello puede constatarse oficiando a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Muncipio Maturín del Estado Monagas (...)

Ahora bien, este sentenciador para decidir con relación a la Reconvención, considera importante resaltar:

En relación a los contratos, el artículo 1134 del Código Civil, establece:

“El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”

Los contratos son unilaterales o bilaterales, en el primero de los casos son aquellos cuando sólo surgen obligaciones para una sola de las partes contratantes, en esta clase de contratos una sola parte es deudora y la otra parte es acreedor; y son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes contratantes, presentan la particularidad de que cada una de las partes está obligada frente a la otra; son recíprocamente deudores, podría decirse que se caracteriza porque esta desdoblado en dos obligaciones reciprocas o en pluralidad de obligaciones distribuidas entre las dos partes. Pero su nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.

Y el artículo 1167 del Código Civil, establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Es claro el establecer que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, y pueden volver a la situación que se encontraban antes de celebrar el contrato; pues esta es la llamada acción resolutoria. Según el derecho común, el deudor está obligado a cumplir con su obligación. Sin embargo, la idea acogida por el legislador es la de que el incumplimiento de una de las partes, hace posible que la otra no deba cumplir con la parte de su compromiso, lo que le asigna el contrato a su cargo.
Las condiciones para que dicha acción prospere son: a) el contrato debe ser bilateral; b) incumplimiento del contrato, de la obligación; c) que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar intentar la acción; d) que el demandante, por su parte, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

El artículo 1264 eiusdem, establece:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

El cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. En la norma transcrita el legislador contempla las dos formas básicas del cumplimiento de una obligación, el cumplimiento en especie que consiste en la ejecución de la obligación tal como fue contraída; el cumplimiento por equivalente o mediante equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación. En otras palabras, el deudor de la obligación siempre queda obligado a cumplirla, ejecutando la obligación tal como fue asumida, o pagando los daños y perjuicios por la no ejecución de aquélla.

El artículo 1168 del Código Civil, señala:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

La norma en comento contempla la conocida excepción de contrato no cumplido o también “non adimpletis contractus”. El fundamento de la acción depende del enfoque causalista o anticausalista; para aquéllos, la obligación de cada parte tiene su causa en el incumplimiento de la obligación recíproca, si está no ha sido cumplida, no es posible exigir el cumplimiento de la otra. Para los anticausalistas, la acción nace de un contrato bilateral por la reciprocidad inherente a las obligaciones de cada parte. La parte que tiene derecho a esta acción, puede pedir la resolución del contrato, pero puede conformarse con solicitar se le permita no cumplir con su obligación, que se le libre de la carga contractual, hasta tanto su co-contratante cumpla con su encargo. El efecto fundamental de la excepción es el suspender la fuerza obligatoria de las respectivas obligaciones.
El Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 6 de febrero de 2003, deja sentado:

La Excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es:

“La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”...

Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.

Amén de lo antes expresado, es preciso destacar que cuando el deudor incumple la obligación a su cargo, no sólo priva al acreedor de la prestación, sino que simultáneamente le acarrea las pérdidas consiguientes al sacrificio de la ventaja que podría esperar de la obtención de la prestación. Por ello, la Resolución de Contrato es un remedio legal contra el incumplimiento de un contrato bilateral, en virtud de la cual el acreedor busca ponerle fin al contrato y recuperar, en lo posible, la posición en que él se hallaba. Para obtener este resultado, si el deudor no ha cumplido con su obligación y rehúsa su propio cumplimiento, basado en este incumplimiento o en su cumplimiento tardío o defectuoso que ha frustrado el fin del contrato, al acreedor, cuya obligación está pendiente, no le quedará más alternativa que intentar la acción de Resolución de Contrato.
En este orden de ideas, se tiene que a los fines de proceder a dictaminar la presente causa, se debe revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes, en este sentido hay que destacar que en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la Sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la Sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la pruebas. Así se establece.

Este principio de la carga de la prueba, se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo General Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil General, estableciendo lo siguiente:

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, por su parte establece:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

De la parte demandante-reconvenida:

• Mérito favorable de los autos

En lo que se refiere a la promoción del Merito Favorable de los autos la sala de Casación Social en Sentencia Nº 460 de Fecha 10 de Julio del año 2003, dejó sentado lo siguiente:
“… sobre el particular la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no es un medio sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual, el juez esta en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de partes, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración esta sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”

Criterio compartido por este sentenciador, en consecuencia, se considera improcedente valorar la defensa realizada por el Apoderado Judicial del demandante referida al mérito favorable de los autos, por no considerarse un medio de prueba, sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba. Y así se declara.

• Contrato contentivo de Promesa Bilateral de Compra-Venta suscrito en fecha 02 de noviembre del año 2012; donde se ve reflejada la relación contractual que nació entre ambas partes, y por cuanto dicho documento no fue desconocido ni tachado durante el proceso, se tiene como reconocido, otorgándosele pleno valor probatorio. Y así se declara.
• Original del depósito Bancario N° 0000029846079 del Banco de Venezuela de fecha 04 de Julio del 2.013, realizado por la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 179.900,00) en la cuenta corriente N° 01020536160000049359 de la cual es titular la compradora, una vez adminiculado con lo expuesto por la parte demandanda-reconviniente en su escrito de contestación, de fecha 09 de junio de 2014, específicamente en el Literal 5° del Capítulo Primero, en la cual reconoce que la demandante-reconvenida devolvió en su totalidad la cuota inicial cancelada, el Tribunal observa:

Establece la Cláusula Sexta del Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre las partes lo que a continuación se transcribe parcialmente:

“…Si por el contrario, la compraventa pactada no se realiza dentro del plazo estipulado, por causa imputable a EL COMPRADOR, LA PROPIETARIA, tendrá derecho y sin necesidad de previa decisión judicial, a retener a título de indemnización por concepto de daños y perjuicios, que se establecen en este acto, sin necesidad de que estos deban comprobarse la cantidad equivalente al TREINTA por ciento (30%) del monto pago por concepto de inicial, sin ningún tipo de interés y sin que se estime esto como límite de dichos daños y a depositar la cantidad restante en la cuenta Nro. 01020536160000049359 del Banco de Venezuela o en cualquier otra cuenta de la que sea titular EL COMPRADOR.”

En tal sentido, se verifica que visto el incumplimiento de la demandada-compradora Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA, C.A. realizó efectivamente depósito por la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 179.900,00) en la cuenta corriente N° 01020536160000049359 de la cual es titular la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, cantidad ésta que fue cancelada por la referida Ciudadana como pago de la cuota inicial con el respectivo descuento según la promoción de pago puntual a que se refiere la Cláusula Quinta del descrito contrato, por lo que este Tribunal le da pleno valor probatorio a dichas pruebas. Y así se declara.

• Respecto a la Gaceta Oficial Nro. 40.115, de fecha 21 de Febrero del 2.013, y a la Constancia N° 100506 emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas de fecha 15 de Diciembre del 2.011, contentiva de certificación de Conclusión Parcial de la obra correspondiente al Conjunto Residencial Canta Claro C, Desarrollo Habitacional Palma Real II, este Tribunal las desecha por cuanto las misma son impertinentes y nada lleva a demostrar con respecto al cumplimiento o no del presente contrato Y así se declara.

De las pruebas presentadas por la parte demandada-reconviniente:

Documentales:
• Documento de contrato bilateral de compra venta suscrito entre la Promotora Agua Viva y la Ciudadana ANNOBELIS GÓMEZ BONSEÑORE; donde se ve reflejada la relación contractual que nació entre ambas partes, y por cuanto dicho documento no fue desconocido ni tachado durante el proceso, se tiene como reconocido, otorgándosele pleno valor probatorio. Y así se declara.
• Solicitud de reserva del inmueble, documental esta no valorada por quien aquí decide por cuanto la misma nada aporta al asunto debatido en la presente litis y así se declara.-
• Documentos señalados en los folios 66,67,68 y 69, contentivo de los trámites realizados para todo el proceso de reserva de inmueble, no siendo valorados los mismos por cuanto resultan totalmente impertinentes y así se declara.-
• Documento de Plan de Venta del Inmueble, observando quien aquí decide que la presentación del referido documento no trae a juicio elemento de convicción alguno que lleven al juez a la solución de la acción planteada, no valorando el mismo y así se declara.-
• Planos del inmueble, documento este que no aporta nuevos hechos a los fines de dilucidar la litis planteada, siendo así, mal podría valorarse el mismo y así se declara.- Solicitud de crédito de fecha 12 de febrero de 2012, pudiendo observarse que dicha prueba no aporta elemento probatorio alguna sobre la acción intentada, razón por la cual no se valora y así se declara.-
• Transferencias y depósitos bancarios para cubrir el pago de la cuota inicial del referido inmueble, lo cual no es el asunto controvertido en la presente acción, no valorándose éstos y así se declara.-
• Inspección Judicial, la cual fue debidamente practicada por este Tribunal en fecha 12 de enero del año 205, dejándose constancia de los particulares señalados y en la cual este Juzgador pudo verificar que en efecto el préstamo solicitado por la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, fue aprobado en fecha 25 de febrero del año 2013, más sin embargo no este Tribunal no pudo verificar si en efecto el dinero relacionado al préstamo aprobado se encontraba disponible a favor de la supra identificada Ciudadana, otorgándole este Tribunal valor de plena prueba y así se declara.-

Testimoniales:

• Promovió las testimoniales de los Ciudadanos Julis Gregoria Olvino Tovar, Cristóbal Pérez Aristimuño y María Eugenia Blanco Espinoza, los cuales fueron claros y contestes, afirmando conocer de vista, trato y comunicación a la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, así mismo, dichos testigos dicen tener conocimiento de que a la citada Ciudadana le fue aprobado un crédito hipotecario, mediante el Banco de Venezuela, pudiendo observar quien decide, que los testimonios rendidos por los referidos ciudadanos no aportan indicio alguno que lleven a este juzgador a la solución de la acción planteada, razón por la cual no se valoran dichas testimoniales y así se declara.-

El contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso.

Las circunstancias anotadas explican suficientemente el auge que en la vida moderna tiene el contrato innominado, única figura capaz de contener y abarcar la diversidad de composiciones voluntarias que caracterizan a la vida moderna.

El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas.

El artículo 1.159 del Código Civil reza:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

De igual manera el artículo 1.160 ejusdem, establece:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

En este orden de ideas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación. Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución.

Estos contratos bilaterales pueden ser resueltos, es decir, la resolución de los mismos, vienen dado por la facultad que tiene una de las partes de pedir la terminación del contrato y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. Esta viene motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo.

De manera que corresponde al Tribunal precisar, en el caso de marras, la actora exige resarcimiento con fundamento en el primero de los supuestos antes distinguidos, es importante indicar si ha sido la negligencia del demandado, la que originó la resolución del contrato, lo cual este sentenciador ha tomado en cuenta el incumplimiento de la parte demandada-reconviniente en cuanto al pago del saldo restante en el lapso legal establecido.-

Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004 estableció lo siguiente:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
El artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

“Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas.”

Es por tal motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.-

En el presente caso, la parte demandada reconviniente tenía la carga de demostrar un cambio en el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito entre las partes, a los fines de romper con el principio de que el contrato es ley entre las partes y debe cumplirse tal cual como fue suscrito, lo cual no hizo, como se dejó asentado en el análisis valorativo de todas las pruebas de las partes que antecede, no quedando demostrado, que cumpliera el Contrato Bilateral suscrito en fecha 02 de noviembre del año 2012 con la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A, en el cual se estableció un lapso de duración de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la firma, es decir, la demandada reconviniente no trajo a juicio elementos de convicción o indicio alguno que demostrará a este sentenciador que la misma realizó trámites y le comunicó a la demandante-reconvenida, PROMOTORA AGUA VIVA C.A, su interés en mantener vigente el Contrato de Promesa Bilateral de compra Venta, para que así poder exigir el cumplimiento del contrato suscrito entre ambas partes.-

En virtud de los razonamientos antes expuestos y de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1168 del Código Civil, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN incoada por la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en virtud del contrato de Opción de Compra-Ventas, suscrito por ambas partes en fecha 02 de noviembre del año 2012.-

1.2 DE LA ACCIÓN PRINCIPAL

La novísima Constitución Nacional de 1.999, buscando logar en el proceso, un mayor contacto con la realidad, para estar en mejores condiciones de servir a la justicia, introdujo el principio de la Tutela Judicial Efectiva, por medio de las disposiciones contenidas en los artículos 2, 26 y 257.

Es importante recalcar lo dispuesto en nuestra Constitución Bolivariana en sus artículos 2, 26 y 257:

Artículo 2.- “Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”.

Artículo 26.-“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles.”

Artículo 257.- “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público, no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”.

En este sentido, el derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende según criterio de nuestro Máximo Tribunal, el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y mediante un decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.

En un estado social de derecho y de justicia, donde se garantiza una justicia expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles, la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 precitado instaura.

Nuestra jurisprudencia patria ha dejado claramente establecido que nuestro ordenamiento constitucional propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia y por ello debemos asumir que lo jurídico es social y que lo social no deja de ser jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de mandatos jurídicos controvertidos en formas procesales establecidas en las leyes, para dar satisfacción a la demanda social, quedando por tanto el proceso subordinado a la justicia.

Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso.

En este sentido el Tribunal entra a decidir el fondo de la demanda y al respecto observa:

El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico donde impera en el principio consensualista que obviamente genera consigo el obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido; pero, generalmente las partes desconocen todas las consecuencias jurídicas que se derivan del contrato que han celebrado. En consecuencia, surgen algunas lagunas en el contrato que no se podrán resolver con la interpretación de la común intención de las partes, porque éstas simplemente no tomaron en consideración todos los efectos que produciría su acuerdo de voluntades.

Ahora bien, tal y como se plasmó en el cuerpo de la narración de la presente sentencia, el accionante de marras, fundamenta su acción sobre el presunto hecho que la parte demandada no cumplió con el pago del saldo restante en el lapso legal establecido en el contrato de marras.-

En este sentido, el Tribunal para entrar a decidir el fondo de la demanda observa, que en todo proceso se debe revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes, en este sentido hay que destacar que en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la pruebas.

Una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces una vez evacuada la prueba de cada litigante, su resultado no pertenece ya a la parte que la promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de cuál de ellas haya sido la promovente de la prueba.

Conforme a los alegatos esgrimidos por el accionante, este Juzgador una vez analizadas las probanzas aportadas por las partes observó:

Siguiendo con el estudio minucioso de las pruebas aportadas en el proceso, quien aquí se pronuncia observó, que efectivamente nació una relación contractual entre la aquí demandada, Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, y la accionante, Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVAL, conforme al Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito entre ambas partes; por lo que este Juzgador le otorga pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto el mismo fue reconocido por ambas partes durante el proceso. Y así se declara.

En el caso de marras, evidentemente se ha verificado que la parte demandada (deudora-reconviniente) representada por la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, ha incumplido con el Contrato Bilateral suscrito en fecha 02 de noviembre del año 2012 con la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A;, en virtud de que tal y como establece el referido documento quedó establecido "SEGUNDA: El plazo de la opción a que se refiere la Cláusula Primera de este convenio, pactado en beneficio de ambas partes, será de ciento veinte (120) días continuos, a partir del 02/11/2012, plazo contemplado para protocolizar el documento definitivo de venta en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, o sea, la firma definitiva será el día 04/03/2013, en la Oficina subalterna del Segundo Circuito de Registro Público de Maturín Estado Monagas, ubicada en la Avenida Miranda cruce con Barreto, frente al Centro Comercial Alex, en Maturín, Estado Monagas. De tal forma EL COMPRADOR se da por notificado de la fecha definitiva de firma de su documento de Compra-Venta”, y por cuanto estamos al frente de un Contrato Bilateral, el cual debe ser cumplido por las partes contratantes evidenciándose de autos, que la parte demandada-reconviniente no alegó ni probó dentro de la presente acción haber cumplido con el pago establecido en el tantas veces señalado contrato de Opción de Compra-Venta.-

De tal manera, que en las obligaciones civiles, y donde habido un contrato de por medio existe la responsabilidad, para el caso de incumplimiento de las cláusulas contractuales, que puede traer consigo la resolución del contrato, la terminación del mismo, o la solicitud de la parte afectada exigiendo el cumplimiento del mismo.

Ahora bien, ante el conjunto de circunstancias de hechos y situaciones jurídicas que del contrato dimanan, se debe concluir que la demandada en el presente juicio, en su condición de deudora del inmueble objeto de la presente acción, estaba obligada a cumplir cabalmente con las obligaciones asumidas en el contrato celebrado con la parte demandante. En ese sentido la parte demandada al no aportar al proceso ningún medio probatorio que demostrara el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el tantas veces señalado contrato; y visto los hechos y las pruebas aportadas por la parte demandante, considera quién suscribe el presente fallo que la parte accionada no logró desvirtuar los hechos alegados por la parte actora y; en virtud de las pruebas promovidas a través del iter procesal se observó que efectivamente existe un Contrato Bilateral de Compra-Venta suscrito por las parte intervinientes en la presente litis, instrumento que este Sentenciador le da pleno valor probatorio, por verificarse en él la falta de cumplimiento de la obligación contraída, en tanto que la parte demandada no aportó probanza alguna que hiciera fijar la convicción de que efectivamente cumplió con el contrato, en virtud de ello es por lo que quien aquí juzga declara CON LUGAR la presente acción y así se decide.-

DISPOSITIVA

Vistos como han sido los razonamientos antes esgrimidos con fundamento y total apego a lo pautado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 2 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la ley declara CON LUGAR, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA; ha intentado la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A; en contra de la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE. En consecuencia:

• PRIMERO: Se declara resuelto el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta suscrito entre Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A y la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, plenamente identificadas en autos, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nro. 07, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL CANTACLARO C, situado en la Urbanización Palma Real II, en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón, Municipio Maturín, Estado Monagas. Dicho inmueble posee un área total aproximada de terreno de CIENTO NUEVE METROS CUADRADOS (109M2) y SESENTA METROS CUADRADOS (60M2) de construcción distribuido así: Sala-Comedor-cocina, Dos (2) dormitorios, y dos Baños, alinderado así: NORTE: Línea recta de 6,55 mts, calle 4 del Conjunto, SUR: Línea recta de 6,55mts, con Calle Interna de la Ubr Palma Real. ESTE: Línea recta de 16,00 mts con Parcela Nro 8 y OESTE: Línea recta de 16,00 mts con Conjunto Residencial Canta Claro B.
• SEGUNDO: Se condena a la Ciudadana ANNOBELIS DEL ROCIO GÓMEZ BONSEÑORE, a pagar a la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA, C.A., la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 53.975,00) equivalente al 30% del monto pagado por concepto de inicial, conforme a los establecido en la Cláusula Sexta del referido contrato.
• TERCERO: Se condena en Costas a la parte demandada sobre un 20% del monto estimado de la demanda, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DIARÍCESE Y DÉJESE COPIA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, a los dieciséis (16) días del mes de febrero de dos mil dieciséis. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

ABOG. ARTURO LUCES TINEO
EL JUEZ

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABOG. DIANDRA PECK

En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-

La Stria.
Exp. 33.157
AJLT/Ely

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