TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 205° y 157°

DEMANDANTE: FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 19 de febrero de 1997, bajo el Nº 55, Tomo 35-A-Pro., cuyos estatutos fueron modificados según Asamblea inscrita ante el referido Registro Mercantil en fecha 2 de agosto de 2012, anotada bajo el Nº 17, Tomo 149-A.
APODERADOS
JUDICIALES: PEDRO PRADA, VICTOR PRADA, SORELENA PRADA, AGUSTIN BRACHO, ARMANDO RODRÍGUEZ LEÓN y FRANCISCO BETANCOURT, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 32.731, 46.868, 97.170, 54.286 y 22.925, respectivamente.

DEMANDADOS: EULOGIO DIAZ PELETEIRO y ALEXANDRA MARIA ARNAL DE DIAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares las cédulas de identidad Nros. V-5.411.829 y V-10.868.239, en ese mismo orden de mención; y la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 3 de noviembre de 2010, bajo el Nº 45, Tomo 230-A.
APODERADOS
JUDICIALES: LUIS EDUARDO BALLABEN ARANEO, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 124.507, asistiendo a los ciudadanos EULOGIO DIAZ PELETEIRO y ALEXANDRA MARIA ARNAL DE DIAZ; y los abogados DAVID CASTRO ARRIETA, JOSE AMADEO MASSA y ANA TERESA ARGOTTI, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 25.060, 44.544 y 117.875, respectivamente, a la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000952

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 22 de septiembre de 2015, por el abogado GABRIEL ALEJANDRO RUIZ MIRANDA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., contra la sentencia definitiva proferida en fecha 18 de septiembre de 2015 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente la pretensión de retracto legal arrendaticio, en contra de los ciudadanos EULOGIO DIAZ PELETEIRO, ALEXANDRA MARIA ARNAL DE DIAZ, y la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., en el expediente signado bajo el Nº AP11-V-2013-001334 (Nomenclatura del aludido Juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 29 de septiembre de 2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial a los fines del sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el día 2 de octubre de 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial; posteriormente, en fecha 7 de octubre de 2015, el Juez Titular de dicho Juzgado procedió a inhibirse de la presente causa, por lo que ordenó remitir el expediente nuevamente a la (U.R.D.D.). Verificado nuevamente el sorteo legal, a saber el 16 de octubre de 2015, le fue asignado el conocimiento y decisión de la presente apelación a este Juzgado Superior Segundo, quien recibió las actuaciones en fecha 20 de ese mismo mes y año. Luego, por auto de fecha 20 de octubre de 2015, se dio entrada a la presente causa, ordenándose a su vez, la corrección de la foliatura. Así, luego de cumplido lo anterior por parte del a quo, esta Alzada dictó un auto en fecha 11 de noviembre de 2015, fijando el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente, exclusive, para que las partes presentaran informes.

Posteriormente, en fecha 16 de diciembre de 2015, la representación judicial de la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., parte codemandada en el presente juicio, procedió a consignar escrito de informes constante de dos (2) folios útiles alegando lo siguiente: 1) Que en el caso de que esta Alzada considere que no se produjo la caducidad decretada, debe declarar la inadmisibilidad de la demanda por no haber acompañado el actor ni al libelo, ni en el lapso probatorio, el instrumento fundamental de la acción como es el documento que se dice acredita la venta del inmueble cuyo retracto legal pretende. 2) Asimismo, alegó que para el supuesto hipotético que se niegue el pedimento de inadmisibilidad, pidió se declare improcedente la demanda, por no haber probado la actora estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para la fecha de interposición de la demanda, como condición de acceso a la acción de retracto legal arrendaticio, tal y como lo establecen los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicitó que se declare sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandante con la correspondiente condenatoria en costas.

Luego en esa misma fecha 16.12.2015, los representantes judiciales de la parte actora hicieron lo propio y consignaron escrito de informes constante de veinte (20) folios útiles, donde alegaron lo siguiente: 1) La transgresión del contenido del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, indicando que la recurrida omitió pronunciarse respecto a la impugnación que de la cuantía hiciere la parte codemandada ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz, por lo que solicitó la nulidad de la recurrida. 2) Asimismo, alegaron que la recurrida incurrió en el vicio de tergiversación de los hechos, por cuanto le dio valor probatorio a la notificación judicial que riela al folio 258 al 301, sin tomar en cuenta las impugnaciones y alegatos hechos sobre la misma, incurriendo así en el vicio de incongruencia por tergiversación conforme a lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. 3) Que yerra la recurrida al establecer que el documento de venta del inmueble en el cual se funda la demanda, no fue consignado por esa representación en los lapsos de ley, siendo que el mismo fue consignado posteriormente (f. 49-59) y subsanado el error mediante un despacho saneador dictado en la admisión de la demanda, por lo que solicitó la revocatoria de la recurrida. 4) Que el a quo declaró inadmisible por extemporáneas las pruebas, aun cuando no dejó o no computó correctamente los lapsos procesales, puesto que no dejó precluir el término de la distancia otorgado en la admisión de la demanda. Por último, solicitaron que la apelación fuera declarada con lugar y revocada la sentencia recurrida en apelación.

En fecha 18 de enero de 2016, la representación judicial de la parte codemandada sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., consignó escrito de observaciones a los informes de su antagonista, constante de cuatro (4) folios útiles, en donde rebatir los argumentos expuestos por su antagonista en los informes.

Por auto de fecha 19 de enero de 2016, este Juzgado dejó constancia que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del día 18 de enero de 2016, exclusive.

Instruido así este juicio conforme al especial procedimiento en segunda instancia, de seguidas procede quien aquí decide, a realizar el correspondiente resumen de los acontecimientos procesales más relevantes, cuyos hechos alegatorios así como sus hechos probáticos, quedan fijados como a continuación siguen.

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante demanda interpuesta el 15 de noviembre de 2013 por la representación judicial de la sociedad mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., en el cual quedaron expuestos los siguientes alegatos: 1) Que consta de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de mayo de 2005, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 44, Tomo 64 de los libros de autenticaciones respectivos, que los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra Maria Arnal de Díaz, ya identificados, dieron en arriendo a su representada un inmueble constituido por un local ubicado en el Nivel Autopista del Centro Sambil, situado en la Avenida Libertador y la Autopista Francisco Fajardo, Municipio Chacao, Distrito Autónomo Sucre del Estado Miranda, identificado con el Nº A-R47, de aproximadamente ciento sesenta y nueve metros cuadrados (169 m2). 2) Que en fecha 17 de octubre de 2013 se recibió comunicación por parte la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., donde se informa que se había realizado la venta del inmueble en fecha 2 de noviembre de 2012, ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, quedando inscrito bajo el Nº 2012-2034, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.9817 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. 3) Alegaron que nunca se les notificó de la venta indicada, violentando el derecho de preferencia ofertiva que le correspondía, ya que tenían el derecho de conformidad con la Ley a que se le ofreciera en venta el inmueble antes que a cualquier otra persona, y mediante notificación por documento auténtico. 4) Que es por lo anterior que proceden a demandar formalmente a los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz, en su calidad de vendedores del inmueble y a la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., en su calidad de compradora, por retracto legal arrendaticio en virtud de la operación de compra venta celebrada en fecha 2 de noviembre de 2012, ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, inscrito bajo el Nº 2012.2034, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.9817 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, respecto al inmueble objeto de la demanda. 5) Fundamentaron su pretensión de conformidad con lo establecido en los artículos 33, 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil. 6) Que en vista de lo anterior incoan la acción para que los demandados convengan, transijan o en su defecto sean condenados a lo siguiente: PRIMERO: Que se subrogue o se sustituya la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A., en todo los derechos y obligaciones asumidas por la sociedad mercantil Grupor Mazali III, C.A., respecto de la celebración del contrato compra venta celebrado en fecha 2 de noviembre de 2012; SEGUNDO: Que como consecuencia de la subrogación o sustitución, se ordene la protocolización de la sentencia ante la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines que surtan los efectos legales correspondientes; TERCERO: En pagar las costas y costos de este juicio. 7) Estimaron la presente acción en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), el cual era equivalente a VEINTIOCHO MIL TREINTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (28.037 UT). 8) Solicitaron medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de la causa, de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil.

La demanda in comento aparece admitida mediante auto fechado 20 de noviembre de 2013, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 44), ordenando el emplazamiento de los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz, y la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., representada por el ciudadano Mohamad Alí Mazloum, ya identificados, a los fines de dar contestación a la demanda al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia de haberse practicado la última de las citaciones ordenada, mas dos (2) días que se le concedieron como término de la distancia.

Agotados los trámites de citación tanto personales como cartelaria de la parte demandada, consta que en fecha 23 de julio de 2015, los representantes judiciales de todos los co demandados se dieron por citados en el presente asunto. Luego, en fecha 28 de julio de 2015, la representación judicial de la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A. procedió a dar contestación a la demanda mediante escrito constante de siete (7) folios útiles, donde arguyen lo siguiente: 1) Negaron, rechazaron y contradijeron la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto, en fecha 28 de septiembre de 2011, le fue ofrecido el inmueble objeto de la demanda a la parte accionante, y a través de una actuación notarial llevada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao; siendo que la arrendataria no manifestó su interés en ejercitar la venta que le fue ofrecida. Asimismo, indicó que si tuvo la arrendataria conocimiento de la venta realizada en virtud de una notificación realizada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 12 de marzo de 2013; y que por ello, no le asiste a la demandante el derecho de ejercicio retracto demandado, razón por la cual, solicitan se declare la presente acción improcedente. 2) Alegaron y opusieron la caducidad de la acción propuesta, por considerar que transcurrió mas del lapso contemplado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, mas de los cuarenta (40) días calendarios establecidos por le Ley, y los cuales deben ser computados desde el 12 de marzo de 2013, por lo que solicitó se declare inadmisible la presente demanda. 3) Impugnaron la cuantía de la demanda, por considerarla ínfima y escasa, pues fue estimada en tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) cuando el propio demandante busca subrogarse en una venta, que fue vendido en veintiséis millones de bolívares (Bs. 26.000.000,00); siendo el último de los montos señalados, el valor real de la presente acción. Por último, indicó que en virtud de las razones expuestas, es por lo que solicitan que sea declarada sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas y con los demás pronunciamientos de Ley.

En esa misma oportunidad, a saber, el día 28 de julio de 2015, compareció la representación judicial de los co demandados, ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz, y procedieron a contestar la demanda mediante escrito constante de dos (2) folios útiles, en donde alegaron lo siguiente: 1) Negaron, rechazaran y contradijeron la demanda tanto en los hechos como en el derecho. 2) Impugnan la cuantía de la demanda, por considerarla ínfima y escasa, pues fue estimada en tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) cuando el propio demandante busca subrogarse en una venta bien que fue vendido en veintiséis millones de bolívares (Bs. 26.000.000,00); siendo el último de los montos señalados, el valor real de la presente acción. Por último, indicó que en virtud de las razones expuestas, es por lo que solicitan que sea declarada sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas y con los demás pronunciamientos de Ley.

Posteriormente, en fecha 10.8.2015 la representación judicial de la parte co demandada sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., promovió pruebas mediante escrito constante de dos (2) folios útiles. Asimismo, la representación judicial de la parte actora hizo lo propio, en fecha 11.8.2015 y procedió a promover pruebas en el presente asunto mediante escrito constante de doce (12) folios útiles. Luego, en fecha 14 de agosto de 2015, nuevamente la representación judicial de la parte accionante consignó escrito constante de tres (3) folios útiles, donde complementa las pruebas por él ya promovidas.

Por autos de fechas 10 y 12 de agosto de 2015, el a quo se pronunció respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por ambas partes. Posteriormente, mediante auto dictado por el a quo en fecha 18 de septiembre de 2015, negó la admisión del escrito complementario de pruebas consignado en fecha 14 de agosto de 2015 por la representación judicial de la parte actora, por considerar dicha interposición extemporánea por tardía.

Luego, en fecha 18 de septiembre de 2015 el juzgado de la causa dictó sentencia en el presente asunto, declarando improcedente la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la parte actora, sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luma, C.A.

Quedó de esta manera concluido el trámite en segunda instancia conforme al procedimiento breve, por lo que de seguidas se pasa a proferir el fallo correspondiente con fundamento a lo que a continuación se señala.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Encontrándonos dentro de la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Juzgado Superior Segundo, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren al conocimiento de esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, sociedad mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., en contra de la decisión judicial definitiva que en fecha 18 de septiembre de 2015 dictó el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción judicial, que declaró improcedente la demanda que por retracto legal arrendaticio fuera incoada en contra de los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro, Alexandra María Arnal de Díaz y la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A. El fallo recurrido aparece fundamentado en lo siguiente:

“…PRIMER PUNTO PREVIO
a. DE LA CLÁUSULA ARBITRAL
Si bien ninguna de las partes ha alegado nada en referencia a la cláusula arbitral que está prevista en la cláusula 30ª del contrato primigenio celebrado entre EULOGIO DÍAZ PELETEIRO y ALEXANDRA MARÍA ARNAL DE DÍAZ (como arrendadores) y FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. (como arrendatario); dado el orden público que reviste la materia de la jurisdicción, conviene aclarar en ese sentido, que no solo está prohibido el mecanismo alterno de arbitraje en materia de alquileres; sino que además, las partes habrían renunciado tácitamente al mismo al acudir el actor (inquilino) y los co-demandados EULOGIO DÍAZ PELETEIRO y ALEXANDRA MARÍA ARNAL DE DÍAZ (antiguo arrendador) así como el nuevo dueño FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN C.A. (nuevo dueño y por ende, nuevo arrendador) a la vía judicial.
SEGUNDO PUNTO PREVIO
b. DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN
Tal como se precisó a lo largo del análisis probatorio, la oferta de venta por vía notarial que hicieran los arrendadores al inquilino en fecha 28 de septiembre de 2011 es valida. Es evidente que si el inquilino no dio respuesta de la oferta en el lapso de ley; el arrendador quedaba en libertad de ofrecerle en venta a otra persona (como en efecto sucedió según el dicho de las partes). Pero es el caso, desde última fecha (28 de septiembre de 2011) hasta el momento en que se instauró la demanda (15/11/2013), transcurrieron casi dos años, esto es, superando sobradamente los cuarenta (40) días calendarios que establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A su vez, desde el mismo momento en que también por vía notarial el nuevo dueño le comunica al arrendatario su condición por actuación judicial (de fecha 12 de marzo de 2013); el mismo quedó en “pleno” conocimiento de la venta susodicha; y dejó transcurrir desde esa perspectiva, igualmente los 40 días indicados en el artículo 47 ejusdem.
En fin, cualquiera de las formas en que se quiera computar el tiempo para el ejercicio de tal derecho, es evidente que ha operado la caducidad de la acción en contra de demandante, por haber ejercido su derecho fuera del lapso legal, entendiéndose que la demanda que nos ocupa es improcedente en derecho.-
TERCER PUNTO PREVIO
c. DE LA INEXISTENCIA DE LOS INSTRUMENTOS EN QUE SE FUNDAMENTA LA DEMANDA
No obstante que esta demanda es improcedente en derecho en virtud de que fue accionada fuera de los tiempos de ley; este juzgador debe subrayar de igual modo otro elemento a favor de la tesis que se suscribe. En este caso, la parte arrendataria que ocupa el local de autos, aspira (sin éxito) subrogarse en la venta que su arrendador original EULOGIO DÍAZ PELETEIRO y ALEXANDRA MARÍA ARNAL de DÍAZ le hiciera a la empresa GRUPO MAZALI III, C.A.; y en ese sentido, obvió acompañar el documento precisamente indicado para saber las condiciones de la pretendida venta.
El efecto, los únicos documentos consignados con el libelo fueron (i) un instrumento poder; (ii) el contrato de arrendamiento originalmente celebrado; y (iii) un documento de compra venta de un inmueble ubicado en la Castellana que no tiene relación alguna con el objeto de autos. En este sentido, se pregunta quien decide, ¿Cómo pretende el inquilino subrogarse en una venta cuyas condiciones y especificaciones están en un documento que no fue acompañado en autos?
Por lo tanto, las únicas menciones sobre la posible existencia de tal negocio jurídico lo constituyen las afirmaciones vertidas por las partes en el resto de documentos (sobre todo en las notificaciones por vía notarial que hacen los antiguos arrendadores y el nuevo dueño al arrendatario); pero que no puede considerarse jamás suficientes para determinar las condiciones de la venta que se pretende subrogar.
Este hecho relevante, aunque no fue alegado por ninguna de las partes; a criterio de quien decide, revela la falta de prueba suficiente en relación a las condiciones exactas del negocio jurídico que se pretende subrogar por parte del arrendatario-arrendador; ya que constituye en sí mismo un instrumento fundamental de la demanda, que debió presentarse junto con el libelo, en aplicación del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil; sobre todo, por tratarse de un documento de índole público que reposa en el registro y del cual, el demandante-arrendatario tenía conocimiento de su existencia tanto por notificación notarial que le hiciera el nuevo dueño (folio 300); como a través de carta privada que se le remitió al mismo (folio 365).
En definitiva, mal podría proceder algún derecho del inquilino, porque jamás podría demostrarse las condiciones específicas de negocio jurídico contentivo de la venta; al no presentar el instrumento fundamental de su demanda.
Finalmente, verificada la caducidad de la acción, así como por la falta de consignación instrumento fundamental de la demanda, y comprobada la validez de la oferta de venta, se concluye que la demanda es improcedente en derecho…”. (Subrayado de la cita).

Con vista a lo anterior, debe este Jurisdicente establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe a la pretensión de la accionante, quien ejerce la acción de retracto legal arrendaticio en virtud de que en fecha 30 de mayo de 2005, celebró un contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot del estado Aragua, con los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz, en su carácter de arrendadores y propietarios del inmueble objeto de la demanda; aduciendo que en fecha 17 de octubre de 2013, recibieron (la actora) una comunicación por parte de la sociedad mercantil co demandada Grupo Mazali III, C.A., donde informan que se había realizado la venta del inmueble en fecha 2 de noviembre de 2012.

Asimismo, indica el actor que nunca se les notificó de la mencionada venta, por lo que se le violentó el derecho de preferencia ofertiva que le correspondía, ya que tenía el derecho de conformidad con la Ley a que se le ofreciera en venta el inmueble antes que a cualquier otra persona, y mediante notificación por documento auténtico; razón por la cual demandan tanto a los ex arrendadores y a la sociedad mercantil compradora del inmueble, para que convengan, transijan o en su defecto sean condenados a lo siguiente: PRIMERO: Que se subrogue o se sustituya la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A., en todos los derechos y obligaciones asumidas por la sociedad mercantil Grupor Mazali III, C.A., respecto de la celebración del contrato compra venta celebrado en fecha 2 de noviembre de 2012; SEGUNDO: Que como consecuencia de la subrogación o sustitución, se ordene la protocolización de la sentencia ante la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines que surtan los efectos legales correspondientes; TERCERO: En pagar las costas y costos de este juicio.

En la litis contestatio, la co demandada sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto en fecha 28.11.2011, le fue ofrecido el inmueble objeto de la demanda a la parte acciónate mediante una notificación notarial, sin que la arrendataria manifestara su interés de ejercer la venta que le fue ofrecida. Asimismo, indicó que la arrendataria si tuvo conocimiento de la venta realizada en virtud de una notificación también a través de una notaría en fecha 12.3.2013, y que por ello, no le asiste a la demandante el derecho de retracto demandado.

Por otro lado, alegaron y opusieron la caducidad de la acción, por considerar que transcurrió más del lapso contemplado en la Ley, comenzando el cómputo desde el 12 de marzo de 2013. También impugnaron la cuantía estimada por el actor por considerarla insuficiente, y la estimó en la cantidad de veintiséis millones de bolívares (Bs. 26.000.000,00).

Respecto a los co demandados Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz, su representación judicial negó, rechazó y contradijo la presente acción, tanto en los hechos como en el derecho invocado y también impugnaron la cuantía por considerarla insuficiente, estimándola en la cantidad de veintiséis millones de bolívares (Bs. 26.000.000,00).

En los informes presentados ante este ad quem, la parte actora solicitó la nulidad de la recurrida, en virtud de la supuesta transgresión a lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no haber hecho pronunciamiento respecto a la impugnación que de la cuantía hiciere los co demandados Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz. También alegaron que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia por tergiversación conforme a lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, por darle (la recurrida) valor probatorio a la notificación judicial que riela desde el folio 258 al 301, sin tomar en cuenta las impugnaciones y alegatos hechas sobre la misma. Señaló que yerra la recurrida al establecer que el documento de venta del inmueble en el cual se funda la demanda, no fue consignado en los lapsos de Ley por lo que solicitó la revocatoria de la recurrida. A su vez, indicó que el la negativa de admitir el escrito de ampliación de pruebas es un error por cuanto no dejó transcurrir el termino de la distancia otorgado.

Fijados los hechos controvertidos, a continuación corresponde a esta Alzada establecer el orden decisorio, que en el caso particular está referido en dilucidar como punto previo, la nulidad del fallo alegada por la representación judicial de la parte actora por la presunta trasgresión a lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Luego, corresponde emitir pronunciamiento respecto a la impugnación que se realizara sobre la cuantía de la demanda también por la parte demandada. En tercer lugar, debe este Juzgador emitir pronunciamiento respecto a la defensa perentoria referida a la caducidad de la acción alegada por la parte demandada. Así, luego de resolver lo anterior, y dependiendo de la procedencia o no de la defensa ya señalada, le corresponde a esta Alzada emitir pronunciamiento respecto al mérito del presente asunto.

PRIMER PUNTO PREVIO: Pasa esta Alzada a emitir pronunciamiento respecto al alegato de nulidad del fallo recurrido formulado por la parte demandada, fundamentado en que en la decisión de instancia prevalece el pronunciamiento respecto a la impugnación que de la cuantía hiciere los co demandados Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz.

Pues bien, respecto al contenido de las desiciones judiciales, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse la misma debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias contenidas en el artículo 243 de nuestra Norma Adjetiva, el cual establece los requisitos formales que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:

“Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4. Los motivos de hecho y derecho de la desición.
5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la desición.”.

La carencia de cualquiera de estos requisitos, pues anula la sentencia tal como prescribe el artículo 244 eiusdem, cuando expresa:

“Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”.

De lo anterior, se puede concluir que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) cuando absuelva la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita; debiendo indicar este sentenciador además que los requisitos de la sentencia contenidos en el artículo 243 eiusdem son de orden público, tal como ha sido manifestado mediante pacífica interpretación de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Ahora bien, los alegatos expuestos por la demandada en relación a este punto, se subsumen en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se delata el vicio de incongruencia negativa de la decisión, devenido en que la recurrida omite pronunciamiento sobre alegatos de fondo expuestos en la fase alegatoria. Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 24, de fecha 24 de enero de 2002, expresó que:

“…El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y las excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una instancia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este procedimiento. La relación de jurisdicción comprende tanto la acción y la contradicción, como la pretensión y la excepción que en ejercicio de estos derechos se formulan al Juez para determinar los fines mediatos y concretos del proceso (Nociones Generales del Derecho Procesal Civil…).
El primer presupuesto es el de que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; y el segundo presupuesto prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Según Guasp, la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prieto Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.
La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez dejar constancia motivada de ello.
De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de los pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita).”

Pues bien, tomando en cuenta la jurisprudencia antes citada respecto al punto aquí debatido, este tribunal observa que, en efecto, tanto la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., y los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz, co demandados en el presente juicio, en sus respectivos escritos de contestación impugnaron la cuantía del presente juicio por considerarla insuficiente y asimismo, estimaron el monto que consideran es el valor real de presente acción. Ante la situación aquí planteada y luego de revisar a fondo el fallo recurrido, no se aprecia que el a quo tomara en consideración la impugnación antes indicada, encontrándose así en indefensión la parte demandada, por cuanto las decisiones dictadas por los órganos jurisdiccionales tienen que ser congruentes con las pretensiones del demandante y con las defensas y excepciones deducidas por el demandado, razón por la cual este Juzgador, al percibir la existencia de la omisión de pronunciamiento en cuanto a este punto, debe indudablemente declarar la nulidad de la decisión recurrida por encontrarse presente el vicio de incongruencia negativa del fallo, de conformidad con lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Así las cosas, se debe indicar que en relación a los demás alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandada en sus informes, referentes a la nulidad de la decisión, basados en el incumplimiento de las exigencias contenidas en el artículo 243 de nuestra Ley Adjetiva, resulta inoficioso emitir pronunciamiento en vista de lo decidido en el punto anterior, debiendo entonces esta Alzada resolver el fondo del litigio de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

SEGUNDO PUNTO PREVIO: Corresponde emitir pronunciamiento respecto a la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda, formulada por la representación judicial de ambos co demandados, por lo que considera pertinente este sentenciador citar el contenido el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”. (Subrayado de esta Alzada).

Pues bien, según se desprende del artículo anterior, nuestra Ley Adjetiva señala que la parte demandada puede aceptar tácitamente la cuantía al no refutarla, o puede rechazar la estimación por considerarla insuficiente o por exagerada, pero formulando de forma clara su respectiva contradicción y ordena a su vez que el pronunciamiento referente a este asunto, deberá realizarse previo a la sentencia de fondo. Cabe destacar que, respecto al rechazo u objeción que de la cuantía se hiciere, sólo puede plantearse en el lapso de contestación a la demanda.

En el caso de marras se observa que la estimación de la presente demanda se estableció por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00); siendo que fue rechazada (por ambos codemandados) dicha estimación por ser considerada ínfima y escasa, ya que la pretensión de la parte accionante es la subrogación de la venta del inmueble objeto de la demanda que se realzó a la sociedad mercantil Grupo Mazali III, por la cantidad de veintiséis millones de bolívares (Bs. 26.000.000,00), y consideró éste, el valor de lo litigado, es decir, indicó que la cantidad real es el que se estableció en la venta del inmueble.

Llegado a este punto, vale la pena traer a colación el criterio que al respecto ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, Expediente 99-417, donde se señaló lo siguiente:

“…El art. 38 CPC es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del estudiado art. 38, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, ya que por fuerza debe agregar el elemento exigido, como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que `el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada´. Por tanto, el demandado, al contradecir la estimación, debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”. (Énfasis de esta Alzada).

En el caso que se examina, no cabe duda que la representación judicial de ambos co demandados efectivamente esgrimieron un hecho nuevo, por cuánto consideraron que la cuantía fijada por la parte accionante resultaba insuficiente, aunado a que el alegato en cuestión se interpuso en el momento fijado por la Ley. Por otro lado, la Jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal es conteste que, cuando se objeta la cuantía ya sea por exagerada o por insuficiente, debe el protagonista de este argumento probar el fundamento invocado, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.

Sobre este particular, a fin de probar que la referida cuantía era insuficiente, la representación judicial de la parte demandada señaló que es un hecho admitido por la accionante en el libelo, empero se desprende de autos que la accionada no apeló del fallo dictado lo que demuestra su falta de interés en este aspecto, motivo por el cual este Tribunal considera que se debe mantener la cuantía indicada por el actor en su escrito libelar. Así se decide.

Decidido lo anterior, pasa este Juzgado a valorar y analizar las pruebas aportadas por ambas partes, a fin de resolver el asunto aquí planteado.

Pruebas aportadas por la parte actora:

Junto con el escrito libelar:

• Marcado con la letra “B”, copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 30 de mayo de 2005 anotado bajo el Nº 44, Tomo 64. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando la relación contractual vinculante entre los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz, como arrendadores y la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A., siendo además un hecho admitido en juicio que el objeto del contrato lo constituye un local ubicado en el nivel Autopista del Centro Comercial Sambil, Avenida Libertador y la Autopista Francisco Fajardo, Municipio Chacao, Distrito Autónomo Sucre del estado Miranda, identificado con el Nro. A-R47, estableciendo un periodo de cinco (5) años, contado a partir de 28 de mayo de 2005 hasta el 28 de mayo de 2010, siendo esta la fecha de entrega del inmueble arrendado, estableciendo en la cláusula DECIMO NOVENA: “Todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí, con motivo de este contrato, será efectuadas mediante telegrama con acuse de recibo a notificación judicial que se dará por hecha en cualesquiera de las personas que se encuentren en el sitio, efectuadas en las siguientes direcciones LA ARRENDADORA 3era Avenida, Edificio Residencias Mansión Luz, piso 3, apto 3-A, Urbanización La Soledad, Maracay, Estado Aragua. LA ARREDNDATARIA Avenida El Buen Pastor, Edificio Gamoly, piso 1, Boleíta Norte. Caracas Telefax (212) 2344324, 2373255.”• Así se establece.

• Marcado con la letra “C”, original carta o misiva fechada 17 de octubre de 2013, enviada por la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., a la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A. Dicha prueba documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada de forma alguna por la parte contraria; y demuestra que en esa oportunidad, la sociedad mercantil co demandada en su carácter de nueva propietaria del inmueble arrendado le indicó al arrendatario que se encontraba vencida la prorroga legal del inmueble desde el mes de mayo de 2013. Así se establece.

• Marcado con la letra “D”, copia certificada de documento compra venta donde la ciudadana Tirsa Guillermina Segura, vende al ciudadano Oscar Enrique Castillo un inmueble situado en el edificio Residencias Maristas, ubicado en un lugar denominado “El Rebote”, posteriormente conocido como “Quinta la Castellana”. Dicha documental se desecha del proceso, toda vez que el mismo no tiene relación alguna con los hechos litigiosos en el presente juicio. Así se establece.

• Consta al folio cincuenta y uno (51), copia certificada consignada por la actora, luego que en el auto de admisión se instó a la actora a consignar el mismo a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la cautelar peticionada. Dicho documento de compra venta fue suscrito por la ciudadana Solange Romero Arango, actuando como apoderada de los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra Maria Arnal de Díaz, donde vende a la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., el inmueble objeto de la demanda, en fecha 2 de noviembre de 2012, mediante documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, quedando inscrito el referido documento bajo el Nº 2012.2034, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.9817 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. A dicha documental por ser consignada antes de la contestación de la demanda y tratarse de un documento público, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando que en esa oportunidad, fue dado en venta el inmueble objeto de la demanda por la cantidad de veintiséis millones quinientos mil bolívares (Bs. 26.500.000,00). Así se establece.

En el lapso de promoción:

• Ratificó el contrato de arrendamiento consignado con el escrito libelar, especialmente lo estipulado en la clausula décima novena en lo concerniente a la dirección a los fines de las notificaciones entre las partes.
• Promovió misiva de fecha 17.10.2013 que le fuera remitida a la actora por la nueva propietaria del inmueble Grupo Mazali III, C.A., mediante el cual indica el nuevo número de la cuenta corriente del Banco del Caribe a los fines de realizar los pagos de las pensiones locativas y se le anexan copia de contrato de compra venta. Dicha instrumental se valora conforme a los previsto 1.371 del Código Civil. Así se declara.
• Marcado con la letra “B”, (f. 367) original carta o misiva fechada 6 de noviembre de 2013, enviada por la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A., a la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A. en respuesta a la misiva antes analizada. Dicha prueba documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada de forma alguna por la parte contraria; y demuestra que en esa oportunidad, la sociedad mercantil accionante indica haber realizado el pago de la pensión arrendaticia del inmueble objeto de la demanda, en la cuenta designada por el nuevo propietario arrendador. Así se establece.
• Conforme el Principio de Comunidad de la prueba hizo valer las notificaciones realizadas por intermedio de notarias públicas promovidas por la parte demandada, a los fines de probar que no son validas a no haberse realizado en la dirección indicada en el contrato, esto es Avenida El Buen Pastor, Edificio Gamoly, piso 1, Boleíta Norte, Caracas, lo cual será analizado más adelante.

Pruebas aportadas por la parte demandada: (Grupo Mazali III, C.A.)

Junto a la contestación de la demanda:

• Marcado con la letra “B”, (f. 259-287) copia certificada de la notificación realizada por Grupo Mazali III, C.A. por intermedio de la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 12 de marzo de 2013, en el inmueble objeto de arrendamiento a la demandada, en relación a la relación arrendaticia que se mantenía con los anteriores propietarios del inmueble; se le notifica nuevamente que la venta realizada en fecha 28.9.2011 de conformidad con lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le notifica lo concerniente a los pagos del canon de arrendamiento y el lugar donde se deben realizar los mismos. Dicha prueba documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando que en dicha oportunidad fue notificado el ciudadano Martín Borges de la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A., de que el nuevo propietario del inmueble era la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A. Así se establece.

• Marcado con la letra “B1”, copia certificada del ofrecimiento en venta por los arrendadores de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del inmueble objeto de la demanda, realizada a través de la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de septiembre de 2011. A dicha documental este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando que en dicha oportunidad le fue ofrecido en venta el inmueble objeto de la demanda a la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A., por la cantidad de veintiséis millones de bolívares (Bs. 26.000.000,00). Debe agregar este juzgador que respecto a dicha actuación notarial, la parte accionante no ejerció el procedimiento de tacha de falsedad, siendo que la mencionada notaria se trasladó y constituyó en dicho inmueble, notificando formalmente al ciudadano Martín Enrique Borges, titular de la cédula de identidad Nº 11.844.419, quien firmó el acta correspondiente. Asimismo, con esta actuación se demuestra la voluntad que tenían los antiguos propietarios en vender el inmueble en cuestión, actuación que en cuanto a su forma el notario público otorga fe pública ex artículo 75.12 de la Ley del Registro y del Notariado, su validez en el proceso se analizará mas a delante. Así se establece.

• Marcado con la letra “C”, (f. 303-340) original de la inspección Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por petición de la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., quien solicitó la constitución del tribunal en la sede de la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del estado Miranda. Dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código Procedimiento Civil; evidenciando que en los archivos de dicha notaria pública consta la actuación notarial realizada en fecha 28 de septiembre de 2011, fue recibida efectivamente por el ciudadano Martín Enrique Borges, titular de la cédula de identidad Nº 11.844.419, quien para esa oportunidad, fungía como encargado de la tienda que operaba en el referido inmueble. Así se establece.

Analizadas las pruebas aportadas por las partes en este juicio, considera pertinente este juzgador indicar que la pretensión ejercida por la parte actora es la denominada retracto legal arrendaticio, y se encuentra establecida en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual establece:

“…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.

Asimismo, la procedencia de la acción retractiva arrendaticia y conforme a la ley aplicable ratione temporis, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está dirigida a que el arrendatario goce de tal derecho si cumple con las condiciones establecidas en el artículo 42 eiusdem, el cual dispone:

“…La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tanga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.

Además, se requiere que a fin de que opere el derecho de preferencia ofertiva, el arrendador propietario debe ofrecer en venta el inmueble mediante documento auténtico, y luego el inquilino debe dentro de los quince (15) días siguientes al referido ofrecimiento, manifestar su aceptación o rechazo a la venta que se le hiciere, de conformidad con lo establecido en el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que indica:

“…El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento. Trascurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades de ofrecimiento en venta.”.

Pues bien, en el sub iudice consta que en fecha 28 de septiembre de 2011, la parte accionante ofreció en venta el inmueble objeto de la demanda a la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A., según consta de la actuación que en este aspecto realizara la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, la cual se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, siendo que esa actuación notarial, fue realizada en la dirección del local arrendado, siendo recibida por un encargado de la empresa que ahí laboraba, y sin que en el plazo perentorio de quince (15) días, la arrendataria manifestara su aceptación o rechazo al ofrecimiento en venta. De ahí es que el propietario arrendador quedaba facultado para vender el precitado inmueble a un tercero, la cual no puede ser por menor valor al ofrecido.

Ahora bien, la representación judicial de la parte co demandada sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., alegó que en lo que respecta a la acción de retracto intentada operó la caducidad de la acción, por considerar que transcurrió el lapso contemplado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, el lapso de cuarenta (40) días calendarios, el cual –según dicha co demandada- debe computarse desde el día 12 de marzo de 2013, fecha en el que fue notificada la accionante de la venta realizada por el nuevo propietario se fijaron parámetros en cuanto al pago de las pensiones locativas al nuevo arrendador, actuación esta llevada a cabo por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Sobre este aspecto, la representación judicial de la parte accionante alega que nunca se le notificó de la venta celebrada entre los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz y la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., violentando el derecho de preferencia ofertiva que le correspondía a su representado, establecido en el artículo 42 del Ley de Arrendamientos de Inmobiliarios, así como el contenido de lo establecido en la Cláusula Décima Novena del contrato locativo que establece lo siguiente: “…Todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre si, con motivo de este contrato, serán efectuadas (…). LA ARRENDATARIA Avenida El Buen Pastor, Edificio Gamoly, piso 1, Boleita Norte. Caracas…”.

Ahora bien, considera pertinente este sentenciador citar el contenido del artículo el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que:

“…El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”.

En tal sentido, se desprende de autos que en fecha 12 de marzo de 2013 la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, se constituyó en el Centro Comercial Sambil, Local Nº A-R47, situado en la Planta del Nivel Autopista, frente a la Avenida Libertador, a fin de notificar a la sociedad mercantil Fabrica de Calzados Luman, C.A., entre otros aspectos de lo siguiente:

“…TERCERO: Que consta de contrato de compra venta, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha dos (2) de Noviembre de dos mil doce (2.012), que quedó anotado el Nº 2012.2034, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.9817 y su correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.012, que “EULOGIO DIAZ y ALEXANDRA de DIAZ” dieron en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable, “EL LOCAL COMERCIAL” a “LA PROPIETARIA”, por la suma de Bs. 26.500.000,oo pagado de contado en el Acto de protocolización ante el Registro Público competente antes mencionado, de donde, “LA PROPIETARIA” de pleno derecho asume todos los derechos y obligaciones como nueva propietaria, y original de cuya escritura definitiva de compra venta acompaño marcadas como “ANEXO Nº 6”, para que sean entregadas en la oportunidad de practicarse la presente notificación…”.

Asimismo, consta que en el acta de notificación levantada en esa oportunidad (12/03/2013) lo siguiente:

“…En el día de Hoy, Doce, (12) de Marzo, de Dos Mil Trece (2013), siendo las: 05:00 pm.- La Notaría Pública que suscribe, se constituyó en: Centro Comercial Sambil, Local Nº: A-R47, situado en la Planta Novel Autopista, Frente Avenida Libertador, a fin de NOTIFICAR a: CESAR BARRETO RODRIGUEZ y/o LUISA RODRIGUEZ, en sus Carácter de Vicepresidente y Representante Legal ,Respectivamente de la Empresa: “FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A.” que integran también la empresa mencionada en la solicitud. Presente una persona, bajo juramento legal dijo llamarse: Martin Borges, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nos. No indico, quien actúa con el carácter de Encargado, y habiendo sigo impuesta la presente NOTIFICACIÓN expuso: Me comprometo a dar la información a los Representantes de la Empresa Relativa a la Notificación de la cual Quedo En conocimiento, pero Me abstengo a firmar Sin mas nada Que agregar”.

Queda determinar si la notificación efectuada en fecha 12 de marzo de 2013 por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, tiene validez a fin de ser computado como inicio del lapso de caducidad a tenor de los establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o si por el contrario, dicha notificación es inválida por no haberse efectuado en la forma contractualmente convenida. En este sentido, considera pertinente este Juzgador señalar que el funcionario público actuante en las notificaciones notariales realizadas, dio fe pública de la misma en cuanto a su recibo, que al igual que la notificación realizada por la Notaria Pública Octava en fecha 28.9.2011, se realizaron a la misma persona, ello conforme al artículo 75.12 de la Ley de Registros y del Notariado, actuaciones que se realizan en el mismo local objeto de la relación locativa, documental que no fue objeto de impugnación o tacha de aspecto formal y que en el aspecto sustancial no quedó excluida en la convención arrendaticia suscrita. Además siendo aplicación analógica la regla contenida en el artículo 1.137 in fine del Código Civil, debiendo dársele validez a la notificación realizada en lo atinente a la preferencia ofertiva en el propio local objeto del contrato de arrendamiento.

Pues bien, no existen duda para quien aquí decide, que la notificación al ser realizada en el inmueble que constituye el objeto del contrato, resulta perfectamente válida del conocimiento del arrendatario, siendo recibida por la misma persona (Martín Borges, cédula de identidad Nº 11.844.419), quien también recibió en fecha 28 de septiembre de 2011, el ofrecimiento en venta que realizará los antiguos propietarios arrendadores. Cabe indicar que contra la referida actuación notarial no se ejerció el procedimiento de tacha de falsedad. Asimismo, la representación judicial de la parte actora no desvirtuó que la persona que recibió dicha notificación sea o no encargado de la sociedad mercantil accionante, razón por la cual, en vista de las consideraciones anteriores, debe este Juzgador declarar como válida las notificaciones notariales realizadas en fechas 28.9.2011 y 12.3.2013 en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se establece.

DE LA CADUCIDAD ALEGADA:

Corresponde ahora analizar si desde el 12.3.2013 operó la caducidad de la acción, entendiendo a esta institución jurídica como un modo de extinción de un derecho o acción por el transcurso del tiempo que tiene un término fijo, establecido legal o convencionalmente, y no puede suspenderse o interrumpirse como sucede con la prescripción.

Así, la caducidad se debe entender como el ejercicio de un derecho o el incumplimiento de una conducta, que conduce a la extinción o pérdida del derecho o potestad jurídica, que constituye la pérdida del ejercicio del derecho a la indemnización por no haber introducido la demanda en el plazo estipulado por la ley, y siendo aceptado el concepto de caducidad como causa extintiva del derecho subjetivo o del derecho potestativo, por no acontecer un hecho impeditivo, durante el plazo prefijado por la ley o por el acuerdo contractual, se desprende que ésta puede ser legal o convencional y que por lo tanto, es válida la estipulación en la cual se establezca un lapso para el ejercicio de un derecho, so pena de su pérdida, si no es ejercida la acción dentro del plazo estipulado por las partes.

La caducidad de la acción, es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la ley, para el ejercicio de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad.

Según Messineo la diferencia entre prescripción y caducidad es que “…con la prescripción, se castiga la omisión en la continuación del ejercicio del derecho durante un cierto tiempo, mientras que con la caducidad se priva del derecho a quien ha omitido ejercitarlo por primera vez o aquella sola vez que la ley exige, dentro del término establecido…”.

En la caducidad, se trata de que el derecho en realidad nunca llegó a existir, por cuanto quien pudo haber sido su titular se abstuvo de obrar en el momento oportuno, y la abstención hizo imposible el nacimiento del derecho y por consiguiente su ejercicio.

La caducidad puede ser de dos tipos: La caducidad legal y la caducidad convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público; y la caducidad contractual es la establecida por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado.

Pues bien, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el lapso para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, es dentro de los cuarenta días siguientes a la notificación cierta que realice el nuevo propietario del inmueble arrendado. En el presente asunto se observa que desde la primera notificación en lo referente a la oferta 28.9.2011 y luego desde el 12.3.2013 (fecha en que el nuevo propietario notificó por vía auténtica al inquilino) hasta la fecha de interposición de la demanda, a saber el 15 de noviembre de 2013, ha transcurrido con creces el lapso establecido en el artículo 47 eiusdem, por lo que en el presente asunto sin lugar a dudas a operado la caducidad de la acción. Así se decide.

Para finalizar, habiendo quedado demostrado en el presente asunto operó la caducidad de la acción conforme a lo establecido en el articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber transcurrido mas de cuarenta (40) días desde que tuvo conocimiento el arrendatario parte actora en el presente juicio, pues resulta forzoso para este Juzgador declarar improcedente la acción de retracto legal arrendaticio incoado por la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A., debiendo declararse parcialmente ha lugar medio recursivo ejercido dada la nulidad del fallo, como se indicará en forma positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE HA LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado GABRIEL ALEJANDRO RUIZ MIRANDA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil accionante FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., en contra de la sentencia definitiva proferida el 18 de septiembre de 2015 por el Juzgado Quinto de Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó anulada.

SEGUNDO: IMPROCEDENTE la demanda que por retracto arrendaticio interpuso la sociedad mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. en contra de los ciudadanos EULOGIO DIAZ PELETEIRO y ALEXANDRA MARIA ARNAL DE DIAZ y la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., antes identificados, al haber operado la caducidad de la acción conforme a lo previsto en el artículo 47 eiusdem.

TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado, tal y como dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Año 205° de la Independencia y 157° de la Federación, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
En esta misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.) se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de nueve (9) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PEREZ
Exp. No. AP71-R-2015-000952
AMJ/MCP/ds.-