TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 15 de febrero de 2016
205° y 156°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ GALVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.699.941 y de este domicilio. Apoderados Judiciales: Abogados Sorelis del Valle Castillo Marrero, Yénnifer Carolina Rodríguez Vivas, César Enrique López Soteldo, Nelson José Lira, Elizabeth Zerpa, Yessika Maribao y Soravi Castillo, Inpreabogado Nos. 146.472, 147.067, 141.008, 79.432, 207.594, 99.564 y 67.583 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ALFONZO ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 1.376.899 y este domicilio. Apoderados Judiciales: Abogados Elio Ramón Figueredo, Carmen Yonela González, Elizabeth Valls de Quintero y Margarita Morey Soler, Inpreabogado Nos. 414, 14.043, 10.049 y 78.684 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE: 14.881
DECISIÓN: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES
En fecha 14 de febrero de 2014 este Tribunal admitió la demanda interpuesta por el ciudadano Jesús Alberto Rodríguez, asistido por la Abogada Yénnifer Carolina Rodríguez, Inpreabogado No. 147.067 y ordenó el emplazamiento del demandado (folio 30).
En fecha 19 de febrero de 2014 el actor Jesús Alberto Rodríguez, asistido por la Abogada Yénnifer Rodríguez, dejó constancia de haber consignado los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y la apertura del cuaderno de medidas. Asimismo consignó cheque de gerencia girado en contra del BBVA Provincial a favor del demandado y, además, confirió poder apud acta a los Abogados Sorelis del Valle Castillo, Yénnifer Rodríguez y César Enrique López (folios 31 al 34).
En fecha 21 de febrero de 2014 se libró compulsa a la parte demandada (folio 42).
En fecha 12 de marzo de 2014 la coapoderada judicial del actor, Abogada Yénnifer Rodríguez, sustituyó poder en los Abogados Nelson José Lira, Elizabeth Zerpa, Yessika Maribao y Soravi Castillo, Inpreabogado Nos. 79.432, 207.594, 99.564 y 67.583 respectivamente (folio 44).
En fecha 17 de marzo de 2015 los coapoderados judiciales del actor, Abogados Nelson José Lira y Elizabeth Zerpa Salom, Inpreabogado Nos. 79.432 y 207.594 respectivamente, consignaron escrito de reforma de la demanda (folios 49 al 56).
En fecha 20 de marzo de 2014 este Tribunal admitió la reforma de la demanda (folio 58).
En fecha 22 de abril de 2014 el Alguacil de este Tribunal, para aquella oportunidad, ciudadano Juan Carlos Araujo, dejó constancia de no haber encontrado al demandado (folio 65).
En fecha 28 de abril de 2014 la coapoderada judicial del actor, Abogada Elizabeth Johana Zerpa, solicitó el emplazamiento público del demandado mediante carteles; siendo acordado por este Tribunal en fecha 02 de mayo de 2014 (folios 83 y 84).
En fecha 15 de mayo de 2014 la Abogada Elizabeth Zerpa, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte actora, consignó los ejemplares de los periódicos “El Aragueño” y “El Periodiquito”, donde se publicó el cartel librado (folio 87).
En fecha 04 de junio de 2014 el Secretario de este Tribunal, Abogado Antonio Hernández, dejó constancia de haber fijado el cartel de emplazamiento en el domicilio del demandado (folio 91).
En fecha 01 de julio de 2014 la Abogada Elizabeth Zerpa, en su carácter de coapoderada judicial de la actora, solicitó que se designase defensor de oficio a la parte demandada (folio 92).
En fecha 03 de julio de 2014 este Tribunal designó como defensor de oficio a la Abogada Marghory Mendoza, Inpreabogado No. 78.802 (folio 93).
En fecha 22 de septiembre de 2014 el Alguacil de este Tribunal, para aquella oportunidad, Abogado Jorge Estevis, consignó boleta de notificación firmada por la defensora de oficio (folio 95).
En fecha 24 de septiembre de 2014 la defensora de oficio, Abogada Marghory Mendoza, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente con los deberes inherentes al mismo (folio 97).
En fecha 30 de septiembre de 2014 la Abogada Elizabeth Zerpa, en su condición de coapoderada judicial de la parte actora, solicitó que se citase a la defensora de oficio; siendo acordado por este Tribunal en fecha 03 de octubre de 2014 (folios 99 y 100).
En fecha 09 de octubre de 2014 el Alguacil de este Tribunal, para aquella oportunidad, ciudadano Jorge Estevis, consignó recibo de citación firmado por la Abogada Marghory Mendoza, actuando en su carácter de defensora de oficio (folio 101).
En fecha 27 de octubre de 2014 compareció por ante este Tribunal el demandado Alfonzo Espinoza y confirió poder apud acta a los Abogados Elio Ramón Figueredo, Carmen Yonela González, Elizabeth Valls de Quintero y Margarita Morey Soler, Inpreabogado Nos. 414, 14.043, 10.049 y 78.684 respectivamente (folio 105).
En fecha 03 de noviembre de 2014 la Abogada Carmen Yonela González, en su carácter de coapoderada judicial del demandado, consignó escrito de contestación a la demanda y además planteó reconvención (folios 106 al 115).
En fecha 04 de noviembre de 2014 la coapoderada judicial del demandado, Abogada Carmen Yonela González, consignó escrito complementario de reconvención (folios 135 y 136).
En fecha 11 de noviembre de 2014 este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada (folio 141).
En fecha 18 de noviembre de 2014 el Abogado Nelson José Lira, actuando en su carácter de coapoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la reconvención (folios 142 al 154).
En fechas 02, 09 y 15 de diciembre de 2014 la Abogada Carmen Yonela González, actuando en su carácter de coapoderada judicial del demandado y el Abogado Nelson José Lira, en su condición de coapoderado judicial del actor, consignaron escritos de promoción de pruebas; siendo agregados al expediente en fecha 16 de diciembre de 2014 (folios 155 al 158).
En fecha 13 de enero de 2015 este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora. Asimismo, negó la admisión de las pruebas documentales contenidas en los capítulos primero, segundo, cuarto, quinto, sexto, séptimo, noveno, décimo y único de los escritos de pruebas de la parte demandada y admitió la prueba documental descrita en el capítulo tercero (folios 196 al 199).
En fecha 16 de enero de 2015 la Abogada Carmen Yonela González, en su carácter de coapoderada judicial del demandado, apeló del auto que negó la admisión de los medios probatorios por ella promovidos (folio 200).
En esta misma fecha este Tribunal declaró desierto el acto de ratificación de documento por parte del ciudadano Ricardo José Lara (folio 201).
Del mismo modo, la Abogada Carmen Yonela González solicitó que se fijase nueva oportunidad para la declaración del ciudadano Ricardo Lara, siendo acordado por este Tribunal en fecha 21 de enero de 2015 (folio 202 y 205 respectivamente).
En fecha 21 de enero de 2015 este Tribunal oyó en un solo efecto la apelación ejercida por la parte demandada (folio 204).
En fecha 27 de enero de 2015 el Alguacil de este Tribunal, ciudadana Nury Contreras consignó copia fotostática del oficio librado a la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, debidamente firmado y sellado (folio 207).
En fecha 03 de febrero de 2015 este Tribunal declaró desierto el acto de ratificación de documento por parte del ciudadano Ricardo José Lara (folio 210).
En esta misma fecha la Abogada Carmen Yonela González solicitó que se fijase nueva oportunidad para la declaración del ciudadano antes identificado; siendo acordado por este Tribunal en fecha 05 de febrero de 2015 (folio 211).
En fecha 05 de febrero de 2015 se libró oficio al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en función de Distribuidor, a los fines de que conociese la apelación ejercida por la parte demandada (folio 214).
En fecha 24 de febrero de 2014 se llevó a cabo el acto de ratificación de documento por parte del ciudadano Ricardo José Lara Arocha (folio 216).
En fecha 13 de marzo de 2015 este Tribunal dio por recibido oficio emanado de la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua (folio 218).
En fecha 17 de marzo de 2015 este Tribunal fijó el décimo quinto día de despacho siguiente a que constase en autos la notificación de las partes, para la presentación de informes (folio 227).
En fecha 23 de marzo de 2013 el Alguacil de este Tribunal, ciudadana Nury Contreras consignó boleta de notificación firmada por la Abogada Elizabeth Zerpa, actuando en su carácter de coapoderada judicial del actor (folio 230).
En fecha 27 de mayo de 2015 este Tribunal dio por recibido las resultas de apelación ejercida por la parte demandada (folio 02 de la 2da pieza).
En fecha 19 de junio de 2015 el Alguacil de este Tribunal, ciudadana Nury Contreras, dejó constancia de no haber logrado la notificación de la parte demandada (folio 96 de la 2da pieza).
En fecha 26 de junio de 2015 la Abogada Elizabeth Zerpa, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte actora, solicitó que se librase el cartel de notificación; siendo acordado por este Tribunal en fecha 01 de julio de 2015 (folio 98 y 99 de la 2da pieza).
En fecha 13 de julio de 2015 la parte actora consignó el ejemplar del periódico “El Aragueño”, donde consta la publicación del cartel de notificación (folio 101).
En fecha 17 de septiembre de 2015 las partes presentaron sus escritos de informes (folios 104 al 114 de la 2da pieza).
En fecha 29 de septiembre de 2015 la Abogada Elizabeth Zerpa, actuando en su carácter de coapoderada judicial del actor, consignó escrito de observaciones de los informes presentado por su contraparte (folios 115 al 118 de la 2da pieza).
Ahora bien, visto los escritos de informes y sus observaciones y siendo la oportunidad legal para emitir el debido pronunciamiento sobre el mérito de la causa conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal lo hace en los términos siguientes:
II
MOTIVA

1. Síntesis de la controversia:

La parte actora pretende el cumplimiento del contrato -que califica de compraventa- de una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicadas en la Urbanización El Castaño, No. 03, manzana No. 1, lote No. 5, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Estado Aragua, bajo el No. 45, tomo 360, de fecha 27 de agosto de 2013; inmueble que a su decir era propiedad del demandado, quienes convinieron que el precio para adquirir dicho inmueble era cantidad de Seis Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 6.500.000,00), conforme a la cláusula segunda del contrato. Por tal motivo pide que el demandado sea condenado a que le otorgue el documento definitivo de compraventa por ante la oficina del Registro Público competente.

Alegó además que para el momento de la firma del referido contrato pagó al demandado-vendedor la cantidad de Tres Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 3.250.000,00), mediante dos cheques: el primero de la entidad bancaria Banesco, No. 48424104 y el segundo del Banco Provincial, No. 00008199, ambos de fecha 06 de agosto de 2013; y que el saldo sería pagado según las condiciones previstas en las cláusulas segunda y tercera del contrato.

Sostuvo que en la cláusula segunda del contrato se establecieron dos obligaciones para el demandado-vendedor, a saber: 1) formalizar la venta por ante la oficina de Registro respectiva, momento y lugar convenido para hacer efectivo el saldo del precio, por lo que le correspondía al demandado facilitar la documentación necesaria y realizar las gestiones pertinentes para que cumpliese con dicha obligación; y 2) notificar al comprador cuando estuviesen dadas las condiciones para otorgar el documento de venta “especialmente la relativa a la obtención de la constancia e (sic) habitabilidad del EL INMUEBLE”, notificación que nunca se hizo.

Además señaló que las partes contratantes tenían hasta el mes de diciembre de 2013 para cumplir con sus respectivas prestaciones, que consistían para el vendedor de hacer la tradición y para el comprador pagar el saldo del precio el día de la protocolización del documento, todo ello conforme a la cláusula tercera de la negociación.

Asimismo alegó que tomó posesión del inmueble para realizar remodelaciones menores y por ende ha realizado gastos significativos en materiales de construcción, herramientas y mano de obra para el recubrimiento de baños, cocina, pisos, ya que fue adquirido en obra gris; además que contrató al ciudadano Edisson Alberto Hernández Suárez, para que cuidase la propiedad y los materiales, todo ello a tenor de la cláusula sexta.

De igual modo, afirmó que entre las alternativas para pagar el saldo del precio conforme a lo estipulado en el contrato, optó por pagar dicho saldo con dinero de su propio peculio y que logró completar el monto establecido “apoyándose económicamente en la Sociedad Mercantil denominada GRUPO DON PEDRO C.A.”, empresa de la cual es accionista”; sin embargo, el vendedor no le notificó para la firma del documento definitivo por ante el Registro respectivo, ni le ha entregado recaudo alguno para ese fin, por lo que incumplió con su obligación, debido a que ya venció el plazo pactado.

Señaló que en el supuesto hipotético de que el demandado decidiese rescindir unilateralmente el contrato, constituiría una conducta antijurídica conforme al artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, además de ser nula conforme a la Resolución 40.115 del Ministerio de Vivienda y Hábitat. Y que además cumplirá con su obligación de pagar el saldo del precio, tal como fue convenido, en el momento del otorgamiento del contrato definitivo.

Por su parte, la coapoderada judicial del demandado, Abogada Carmen Yonela González, Inpreabogado No. 14.043, admitió la existencia del contrato de fecha 27 de agosto de 2013 que califica de opción a compra, el objeto de dicha opción y el precio pactado por la cantidad de Seis Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 6.500.000,00); pero contradijo el resto de la demanda.

En tal sentido, alegó que el anterior propietario del inmueble había presentado el Proyecto Original en la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot, el cual fue identificado con la nomenclatura D.I.M. 04/32 de fecha 23 de diciembre de 2004, que le permitió construir unas bienhechurías consistentes en las estructuras básicas para vivienda unifamiliar; inmueble éste que adquirió luego su representado.

Que con ocasión al contrato celebrado con el actor, su representado contrató con la empresa mercantil MULTIBRILLO, C.A., para la construcción de una vivienda de uso familiar, que junto con el terreno, constituía el objeto del contrato y que serían entregadas al promitente comprador. La empresa debía llevar a cabo la refacción, modificaciones internas y ampliación de la vivienda unifamiliar, tal con fue autorizado por la Gerencia de Ordenamiento Urbanístico y la Dirección Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, mediante la constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales, por lo que se ejecutaron las partidas siguientes: Levantamiento topográfico, suministro y construcción fachada principal, portones entrada estacionamiento (2), portón entrada principal (1), demolición de paredes interiores planta baja, suministro y construcción de paredes planta baja nuevo diseño, instalaciones nuevas de plomería y electricidad planta baja, revisión de pasantes por placa entrepiso y reemplazo, friso base y mezclilla planta baja paredes interiores y exteriores, material de relleno para nivel de estacionamiento, friso, mezclilla y pintura de paredes perimetrales, instalación eléctrica y plomería planta alta, construcción de paredes interiores y exteriores planta alta, suministro e instalación de vigas, y tubos estructurales planta alta, suministro e instalación de vigas techo nuevo, diseño, suministro instalación machihembrado, durmientes techos, suministro e instalación de manto y tejas planta alta, friso base y mezclilla planta baja paredes interiores y exteriores, suministro y colocación de baranda cuarto principal, suministro e instalación cableado planta alta y planta baja, relleno y compactación de salidas exteriores parte posterior, construcción de sumidero y tanque, acabados de pintura fachadas y entrada principal, construcción de aceras entrada principal vivienda, suministro e instalación de cloacas y acueducto, suministro e instalación eléctrica muros perimetrales.

Además afirmó que el actor tenía conocimiento de que la vivienda no estaba construida para la época del nacimiento de las obligaciones, no obstante se concluyó con la misma durante el tiempo de duración de la opción, y que por eso requería del permiso de habitabilidad que expide la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot, conforme al artículo 85 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.

Que una vez que se concluyó con la vivienda y sus acabados se entregó al actor, por lo que es falso que se haya entregado en obra gris, conforme al documento emanado del actor de fecha 13 de septiembre de 2013, donde manifiesta que recibió la casa a satisfacción, por lo tanto, los trámites para obtener el permiso de habitabilidad, como la entrega de la vivienda concluida se efectuó en el plazo convenido en la opción.

Opuso como defensa de fondo la existencia de una causa extraña sobrevenida no imputable a su representado que le exime de responsabilidad civil, toda vez que su representado realizó todos los trámites para obtener el permiso y así otorgar el documento definitivo de venta. Que para pedir la cita y solicitar la Constancia de Terminación de la Obra (habitabilidad), se requería de algunos requisitos que debían ser acompañados para acudir a la Gerencia de Ordenamiento Urbanístico; a saber: Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales y Certificación del Cuerpo de Bomberos y que ambos se obtuvieron el 26/09/2013 y 16/12/2013 respectivamente, es decir, dentro del plazo estipulado en el documento de opción a compra; sin embargo, la cita para consignar tales documentos fue concedida por el sistema en línea de la Alcaldía para el 03 de febrero de 2014. Y finalmente la constancia de recepción de terminación total de la obra (permiso de habitabilidad) fue concedida el día 24 de febrero de 2014.

Que no puede alegarse incumplimiento voluntario por cuanto la emisión del permiso de habitabilidad no dependía de su representado, sino de la Alcaldía y demás entes estadales y gubernamentales, motivo por el cual se ampara en el artículo 1.271 del Código Civil.

Que en el contrato se estipuló que la venta definitiva quedó condicionada a la obtención de los permisos, debido a que la vivienda estaba siendo construida por el promitente vendedor y que necesitaba obtener este requisito indispensable para protocolizar el documento de venta; hecho aceptado por el actor al momento de contraerse las obligaciones, todo ello conforme a las cláusulas segunda y tercera del contrato.

De igual modo afirmó que no es cierto que en el contrato se haya establecido que el saldo del precio se pagaría en el momento del otorgamiento del documento de compra venta por ante la oficina de Registro Público, sino hasta el mes de diciembre del año 2013, y que en el supuesto de obtener el permiso de habitabilidad antes del 31 de diciembre de 2013, se llevaría a cabo la firma del documento de compra venta y el promitente comprador tendría entonces la obligación de pagar el restante del precio para ese momento.

Además sostuvo que el actor no cumplió con su obligación principal de pagar el saldo del precio, ya que “jamás [su] representado recibió efectivamente el pago en el plazo acordado y si el demandante hubiere tenido la real y efectiva intención de pagar, y caso que [su] representado se hubiere negado a recibir el pago, disponía de la institución de la oferta real y depósito consagrada en el artículo 1.306 del Código Civil para liberarse del pago y habiendo satisfecho cabalmente las obligaciones contraídas en el término fijado en el pacto”.

Asimismo señaló que “la propuesta del actor ofreciendo pagar el saldo deudor una vez que concluya el juicio con sentencia definitivamente firme, denota que proyecta diferir el pago sustentándose en el retardo del proceso, y desde ahora denunciamos tal hecho que sea analizado por el sentenciador, porque lo que se persigue es pagar la misma cantidad, que a todas luces sufrirá la pérdida de su valor adquisitivo por el transcurrir del tiempo, en aparente ánimo de burlar la indexación y obtener un provecho injusto que desencadenaría en un enriquecimiento sin causa a su favor y un perjuicio al patrimonio de [su] representado”.

Finalmente afirmó que el comprador no cumplió con el deber de pagar el saldo del precio en el plazo convenido, por lo que mal puede pedir a su representado que cumpla con la obligación de hacerle la tradición de la cosa. Además que es inaplicable el fallo de fecha 22 de marzo de 2013 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Expediente No. AA20-C-2012-000274, toda vez que su representado no recibió el saldo del precio en el tiempo convenido en el contrato.

Ahora bien, para determinar el thaema decidendum y establecer la distribución de la carga probatoria, considera necesario quien decide, analizar la naturaleza jurídica del contrato sometido a su conocimiento, puesto que las partes basan sus alegatos en interpretaciones opuestas, ya que el actor califica el contrato como de compraventa y el demandado de opción de compraventa, cuyos efectos jurídicos son totalmente diferentes.

1. De la naturaleza jurídica del contrato examinado:

La normativa que rige el tema de los contratos en nuestro país, específicamente en el Código Civil, establece:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si un de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1.113: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.

Del artículo 1.167 transcrito se evidencian los dos (2) requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) Que el contrato sea bilateral y b) Que una de las partes incumpla sus obligaciones allí acordadas. Por ello, a fin de poder determinar si procede o no la acción propuesta en el presente caso este órgano judicial debe comprobar ambos extremos. Así, con relación al primer requisito y en este estado del análisis, resulta muy importante determinar si el contrato cuyo cumplimiento se demanda es una compraventa, como sostiene la parte demandante; o si por el contrario se trata de un contrato de opción a compra venta. En el primer caso se trataría de un contrato bilateral; en el segundo, de uno unilateral.

La doctrina venezolana sostiene que la opción de compraventa es un contrato consensual, atípico puesto que no está expresamente regulado en el Código Civil, sino que su estudio ha sido desarrollado por vía jurisprudencial. En el acertado criterio del autor patrio Nicolás Vegas Rolando es “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal” (VEGAS ROLANDO, Nicolás. Contratos preparatorios. Vadell hermanos, Caracas, Venezuela). De ello es fácil colegir que semejante convenio es unilateral puesto que sólo genera obligaciones para el promitente, quien se compromete a mantener frente al optante las condiciones del negocio durante un tiempo determinado. Para el beneficiario de la opción solo nace la potestad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción, con lo cual esa opción se convierte en contrato firme y definitivo; es decir que dicho contrato se reputa formado con la sola aceptación del optante en el lapso convenido.

Por otra parte, y a diferencia de la institución anterior, la venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un cierto precio, tal como lo dispone el artículo 1.474 del Código Civil. También es un contrato consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.

Ahora bien, la existencia del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, inserto bajo el No. 45, tomo 360 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, de fecha 27 de agosto de 2013, cuyo cumplimiento exige la parte actora, es un hecho admitido por la parte demandada, por lo que está exento de prueba conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. En dicho contrato se determina el objeto, el precio y las obligaciones contraídas, en los siguientes términos:

“(…) PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR otorga EL PROMITENTE COMPRADOR exclusiva opción de compra sobre un inmueble de su propiedad constituido por UNA (01) PARCELA DE TERRENO Y LAS BIENHECHURIAS SOBRE ELLA CONSTRUIDAS (…). SEGUNDA: El precio por el cual EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR a adquirir el antes identificado inmueble, es la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000). Las partes convienen que EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR como inicial en este acto, la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.250.000,oo), mediante cheque de gerencia No. 488424104 del Banco Banesco de fecha 06/08/2.013 y cheque No. 00008199 del Banco Provincial de fecha 06/08/2.013, y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.250.000,oo) será cancelado por EL PROMITENTE COMPRADOR, en un solo pago único durante los meses restante por culminar el presente año 2.013 bien sea con dinero proveniente de un financiamiento con garantía hipotecaria que al efecto le otorgue cualquier instituto financiero y/o cualquier otro tipo de préstamo que le sea otorgado, ya sea por una persona natural o jurídica, o con dinero proveniente de su propio peculio comprendiéndose que la fecha tope de pago será el mes de Diciembre del año 2.013; en el caso de que EL PROMITENTE VENDEDOR obtenga el permiso de habitabilidad antes del mes de Diciembre EL PROMITENTE COMPRADOR estará en la obligación de cancelar el monto que adeuda en un plazo no mayor a tres semanas contados a partir de la notificación que le haga EL PROMITENTE VENDEDOR de la obtención de la permisología, y en consecuencia EL PROMITENTE VENDEDOR estará en la obligación de realizar la respectiva venta por ante la oficina de Registro competente. TERCERA: De común acuerdo entre EL PROMITENTE VENDEDOR y EL PROMITENTE COMPRADOR se establece que la presente opción de compra venta tendrá una vigencia hasta el mes de Diciembre del presente año 2.013, dentro de dicho lapso se podrá llevar a cabo la firma del documento definitivo de compra por ante el Registro correspondiente y L PROMITENTE COMPRADOR tendrá la obligación el mismo día de la firma por ante el registro correspondiente de pagar el restante, es decir la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUNETA MIL BOLIVARES (Bs. 3.250.000,00). (…) SEXTA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a permitir a EL PROMITENTE COMPRADOR realizar modificaciones o remodelaciones simples que no alteren la arquitectura del inmueble (según los planos) por motivo de la obtención de la habitabilidad debido a que puede ocasionar obstaculización en cuanto al otorgamiento de dicho permiso, igualmente no podrá habitarla por la misma circunstancia y se realizara la entrega formal del inmueble el día de la firma del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público que corresponda (…)”.

De las cláusulas citadas se desprende dos aspectos importantes: la duración del contrato y las obligaciones de las partes. Con respecto a la primera, la cláusula tercera establece que el contrato tendrá una vigencia hasta el mes de diciembre de 2013, mientras que las cláusulas segunda, tercera y sexta contempla las prestaciones que se deben los contratantes, en el sentido de que el promitente comprador se obligó a pagar el saldo del precio en tres oportunidades distintas, a saber: a) hasta el año 2.013; b) en caso de que el promitente vendedor obtuviese el permiso de habitabilidad antes del mes de diciembre de 2013 pagaría dentro de un plazo de 3 semanas contados a partir de la notificación que se le haga; y c) si se llevase a cabo la firma del documento definitivo durante el año 2013, el comprador pagaría el mismo día de la firma. Por su parte, el promitente vendedor se comprometió a permitir que el promitente comprador realizase modificaciones o remodelaciones simples al inmueble y en el supuesto de que obtuviese el permiso de habitabilidad antes del mes de diciembre del año 2013 debía realizar la venta por ante el registro respectivo.

De lo expuesto se observa que existe una notoria ambigüedad en la redacción del contrato, por cuanto si bien es cierto que el mismo se le denomina como de opción de compra venta y además se identifica a los contratantes como promitente vendedor y promitente comprador, resulta que en él se contemplan prestaciones recíprocas cuyo cumplimiento acarrea sanciones para ambas partes, situación esta que resulta por completo ajena al convenio de opción de compra venta; el cual, como ya quedó dicho en párrafos anteriores, es un contrato unilateral que obliga únicamente al oferente del bien y jamás al optante.

Así las cosas, con el objeto de esclarecer el punto referido a la naturaleza jurídica del contrato, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia del 22/03/2013, Expediente 2012-000274, estableció con respecto a los casos dudosos en materia de opciones de compraventa y compraventa a plazos, que cuando se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta lo requisitos de objeto y precio, se debe equiparar a la venta pura y simple. Decisión ésta que fue citada por la parte actora a los fines de calificar el contrato de compraventa.

No obstante, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, conociendo de una solicitud de revisión, interpuesta por la sociedad mercantil “PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A.”, señaló en torno al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil, anteriormente indicado, que asimilar el contrato de opción de compraventa con el contrato de compraventa, se está desconociendo lo relativo a la formación progresiva del contrato, además de que desaparecería del mundo jurídico este tipo de convenio, ya que “en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento” (Sentencia de fecha 20/07/2015, Expediente No. 14-0662, bajo la Ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón).

Del mismo modo, instó a todos los jueces de la República de revisar en cada caso en particular los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato sometido a su conocimiento, con el objeto de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que le haya dado las partes contratantes al mismo.

En tal sentido, este Juzgador atendiendo a una interpretación integradora del contrato basada en el propósito e intención de las partes contratantes conforme al primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar la naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento pide el actor.

En este orden de ideas, en el contrato cuyo cumplimiento se demanda se estableció de forma precisa los siguientes elementos:

1. El objeto: inmueble constituido por parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicadas en la Urbanización El Castaño, distinguida con el No. 3, manzana No. 1, lote No. 5, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua;

2. el precio de la cosa: la cantidad de Seis Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 6.500.000,00), cuyo pago se dividió en dos partes iguales, a saber: la primera por la cantidad de Tres Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 3.250.000), monto que pagó el actor en el momento de la celebración del contrato, conforme se evidencia en la cláusula segunda, y el saldo del precio debía pagarlo en cualquiera de los siguientes supuestos: a) hasta el año 2.013; b) en caso de que el promitente vendedor obtuviese el permiso de habitabilidad antes del mes de diciembre de 2013 pagaría dentro de un plazo de tres (03) semanas contados a partir de la notificación que se le haga; y c) si se llevase a cabo la firma del documento definitivo durante el año 2013, el comprador pagaría el mismo día de la firma, y;

3. tradición de la cosa: el promitente vendedor se comprometió a entregar el inmueble al promitente comprador para que éste realizase remodelaciones y modificaciones simples. Por tal motivo, este Juzgador concluye que a pesar de que las partes contratantes denominan el contrato de opción de compraventa y se identifican como promitente vendedor y promitente comprador, el contrato tanta veces mencionado es una venta a plazo, que se perfeccionó en el momento en que el comprador aceptó la venta al entregar el 50% del precio del inmueble y el vendedor se obligó a entregar la cosa vendida al comprador para las remodelaciones simples. Así se decide.

2. Thaema Decidendum y distribución de la carga probatoria.

Las reglas sobre la carga de la prueba están previstas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Ambas normas establecen el deber que tienen las partes de demostrar cada una sus respectivas afirmaciones de hecho.

Conforme a los principios generales del derecho esta carga de probar no es una obligación impuesta caprichosamente por la ley o el juzgador a cualquiera de las partes. La misma responde a la posición del litigante en la litis. Así, mientras al demandante toca demostrar los hechos afirmativos o constitutivos que alega conforme al aforismo latino “incumbi probatio qui dicit, no qui negat” (incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho; no a quien lo niega), el demandado debe probar los hechos constitutivos, modificativos o impeditivos en que basa su excepción o su defensa; llegando al punto de devenir en un verdadero “actor” cuando opone excepciones, según otro aforismo: “reus in excipiendo fit actor”, armonizando ambos principios cuando el demandado no solo se limita a negar y contradecir la demanda sino que alega hechos nuevos, caso en el cual le corresponde su pertinente prueba.

Ahora bien, las partes en sus respectivos alegatos interpretaron que en el contrato se establecieron dos obligaciones principales; a saber: 1) el pago del saldo del precio en el momento de la firma del documento definitivo y 2) otorgar el documento de venta, ambas prestaciones debían ejecutarse dentro de la vigencia del contrato, es decir, hasta el mes de diciembre de 2013. No obstante, este Juzgador observa de la revisión del contrato, que era obligación del comprador pagar el saldo del precio en cualquiera de las oportunidades pactadas y que fueron descritas en párrafos anteriores y por parte del vendedor entregar el inmueble para las “modificaciones y remodelaciones simples” y en el caso de que obtuviese el permiso de habitabilidad antes del mes de diciembre de 2013 y el comprador hubiese pagado el saldo del precio dentro de las tres (03) semanas siguientes a su notificación, estaría obligado a realizar la respectiva venta por ante la oficina respectiva. Por lo tanto, la obtención del permiso de habitabilidad del inmueble no constituye ninguna obligación del vendedor, pues en caso contrario lo hubiesen determinado así en dicho convenio, por lo que la defensa de fondo de la parte demandada referida a la existencia de una causa extraña sobrevenida eximente de responsabilidad civil, no guarda relación las obligaciones libremente pactadas en el negocio jurídico. Así se decide.

Expuesto lo anterior, este Juzgador observa que son hechos admitidos por las partes y exentos de pruebas a tenor del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil: la existencia del negocio jurídico, la descripción del inmueble objeto del mismo, el precio de la negociación y la entrega y posesión del inmueble.

Por el contrario, el hecho controvertido que conforma la presente litis es el incumplimiento contractual del actor, referido al pago del saldo del precio por la cantidad de Tres Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 3.250.000,00), en virtud de que el demandador negó tal cumplimiento; por lo que constituye carga probatoria del actor demostrar que si cumplió su correspondiente prestación dentro del lapso convenido. Así se decide.

3. De las pruebas y su valoración:

Pruebas promovidas por la parte actora:

1. Copia simple del contrato cuyo cumplimiento pide la parte atora, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Estado Aragua, inserto bajo el No. 45, tomo 360 de fecha 27 de agosto de 2013 (folios 07 al 13), con lo cual se pretende probar las circunstancias de modo, tiempo y lugar de dicho convenio, así como también la identidad de sus firmantes y la determinación de sus prestaciones asumidas con ocasión del mismo; las cuales se desechan del proceso ya que tales circunstancias fueron admitidas por el demandado en su contestación y en consecuencia están exentas de prueba conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2. Copia simple del documento de venta celebrado entre el ciudadano Carlos Enrique Franco Morales, actuando como apoderado de Manuel Antonio Abreu, por una parte y por la otra el ciudadano Alfonzo Espinoza, la cual recayó sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, ubicado en la Urbanización El Castaño, distinguida con el No. 3, manzana No. 1, lote No. 05, Municipio Girardot del Estado Aragua, registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, inscrito bajo el No. 2011.1213, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 281.4.1.1.859, correspondiente al folio real del año 2011, de fecha 17 de agosto de 2011 (folios 14 al 16); con lo que se pretende probar la condición de propietario del demandado respecto del inmueble negociado para el momento de la celebración del contrato, la cual se desecha del proceso por cuanto se refiere a un hecho impertinente que no guarda relación con la controversia planteada. Así se decide.

3. Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil “Grupo Don Pedro, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el No. 3, tomo 18-A del año 2011 (folio 17 al 26), con la que se pretende probar que el actor es accionista de dicha sociedad mercantil; la cual se desecha del proceso por cuanto no guarda relación con el hecho controvertido. Así se decide.

Durante el lapso probatorio:

-Copias certificadas correspondientes al trámite de la refacción y habitabilidad de una vivienda unifamiliar, ubicado en la calle Camoruco, Manzana 1, Parcela 03, Urbanización El Castaño, Municipio Girardot, propiedad del ciudadano Alfonzo Espinoza y referido a las siguientes documentales: solicitud de constancia de cumplimiento o de variables urbanas fundamentales emitida en fecha 04/09/2013 por la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot, Estado Aragua, recibido en fecha 03/09/2013; constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales (modificación- ampliación), proyecto original D.I.M. 04/032 de fecha 23/12/2004; certificación de culminación de obra de fecha 03/02/2014; certificado de solvencia municipal de fecha 10/01/2014, certificación para habitabilidad de fecha 16/12/2016; autorización a favor de Jesús González para solicitar la constancia de terminación de obra del mes de diciembre de 2013; acta de inspección de fecha 21/02/2014; informe de inspección para constancia de terminación total de obra para un inmueble ubicado en la calle Camoruco, manzana 01, parcela 03, Urbanización El Castaño, Maracay, Estado Aragua; tasas por tramitaciones: construcción, inspecciones y terminación de obra; constancia de recepción de terminación total de la obra de fecha 24/02/2014; este Juzgador observa que se trata de documentos públicos administrativos promovidos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyos contenidos no guarda relación con el hecho controvertido, por tal motivo se desechan del presente proceso. Así se decide.

- Prueba de informes dirigida a la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyas resultas fue recibido por ante este Tribunal en fecha 13 de marzo de 2015 (folio 218), en la remite copia simple de la solicitud de certificación de culminación de obras (habitabilidad), copia simple del libro de recepción de proyectos, copia simple de la fecha de realización de la certificación de culminación de obra (habitabilidad) y copia simple de la fecha de recibido de la certificación de culminación de obra; con la que se pretende probar que el demandado no cumplió en tiempo oportuno con la obligación de obtener la habitabilidad del inmueble, las cuales se desechan del proceso por cuanto no guarda relación con el hecho controvertido. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

1. Copia simple del documento de venta celebrado entre el ciudadano Carlos Enrique Franco Morales, actuando como apoderado de Manuel Antonio Abreu, por una parte y por la otra el ciudadano Alfonzo Espinoza, la cual recayó sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, ubicado en la Urbanización El Castaño, distinguida con el No. 3, manzana No. 1, lote No. 05, Municipio Girardot del Estado Aragua, registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, inscrito bajo el No. 2011.1213, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 281.4.1.1.859, correspondiente al folio real del año 2011, de fecha 17 de agosto de 2011 (folios 116 al 120), quien decide observa que el contenido de tal documental se desechó en párrafos anteriores. Así se decide.

2. Original del documento suscrito por el ciudadano Jesús Rodríguez, con cédula de identidad No. V- 9.699.941, de fecha 12 de septiembre de 2013, donde manifiesta que recibe una quinta identificada con el No. 3, del Conjunto Residencial denominado Urbanización El Castaño (folios 121 y 122), con lo que se pretende probar que el actor recibió el inmueble objeto de la negociación del contrato, hecho que fue admitido por el actor en su libelo, por lo que se desecha del proceso. Así se decide.

3. Con respecto a las siguientes instrumentales: a) documento emitido por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Girardot del Estado Aragua, en donde se fijó cita para el 03/02/2014 para solicitar la constancia de terminación de la obra (habitabilidad) (folio 123); b) original de la solicitud de certificación de culminación de obra, suscrita por el ciudadano Alfonzo Espinoza en fecha 30/01/2014, recibida por la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 02/02/2013 (folio 124); c) original de la constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales (modificación-ampliación), proyecto original D.I.M.- 04/032 de fecha 23/12/2004, emitido por la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 26/09/2013, a favor del ciudadano Alfonzo Espinoza (folio 125); d) original del documento de tasas por tramitaciones: construcción, inspecciones y terminación de obra, solicitada por el ciudadano Alfonzo Espinoza de fecha 26/09/2013, así como su planilla de pago municipal de fecha 01/10/2013 (folios 126 y 127); e) original de la certificación para habitabilidad emitido por el Cuerpo de Bomberos del Estado Aragua de fecha 16/12/2013, en donde consta inspección ocular practicada sobre un inmueble ubicado en la Urbanización El Castaño, No. 3, Manzana No. 1, Lote No. 5, Municipio Girardot del estado Aragua (folio 128); f) copia simple de la constancia de recepción de terminación total de la obra del proyecto original D.I.M.-032/04 de fecha 24/02/2014, emitida por la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua (folio 129); este Juzgador observa que se trata de documentos públicos administrativos promovidos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyos contenidos no guarda relación con el hecho controvertido, por tal motivo se desechan del presente proceso. Así se decide.

4. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente No. AA-20-C-2012-000657, bajo la Ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, de fecha 04/04/2013 (folios 130 al 136); este juzgado conforme al criterio expresado en las sentencias de la Sala Constitucional Nros. 2031 y 0453 del 19 de agosto de 2002 y 28 de octubre de 2009, respectivamente, no le otorga valor probatorio ya que la sentencia que tiene valor de decisión judicial es la que cursa en el expediente, además, de que las informaciones publicadas en la página web del TSJ tienen un sentido complementario meramente informativo y que para comprobar la exactitud y veracidad de la misma resulta necesario su confrontación con los originales que constan en autos. Así se decide.

5. Original del contrato objeto la presente controversia (folios 137 al 140), quien decide la desechó del proceso en párrafos anteriores, toda vez que las circunstancias de modo, tiempo y lugar de dicho convenio fueron admitidas por el demandado en su contestación y en consecuencia están exentas de pruebas. Así se decide.

Durante el lapso probatorio promovió las siguientes documentales:

- Original del presupuesto No. 231487A de fecha 12/03/2013 a nombre del ciudadano Alfonzo Espinoza, emitido por la sociedad mercantil MULTIBRILLO, C.A, cuyo contenido y firma fue ratificado por el ciudadano Ricardo José Lara, actuando en su carácter de representante legal de dicha sociedad mercantil, en fecha 24 de febrero de 2015; el cual se desecha por cuanto no guarda relación con el hecho controvertido. Así se decide.

- Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil MULTIBRILLO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el No. 2, tomo 66-A de fecha 30 de junio de 2011, igualmente se desecha del proceso por cuanto no guarda relación con el controvertido. Así se decide.

Ahora bien, en orden a verificar si se demostraron o no los alegatos de las partes en el curso del proceso, quien decide hace las consideraciones siguientes:

Conforme al artículo 1.159 del Código Civil “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. De ello se infiere que los convenios deben cumplirse tal como fueron acordados. En este sentido, y conforme a lo convenido libremente por las partes en las cláusulas segunda y tercera del contrato celebrado en fecha 27 de agosto de 2013, el comprador tenía la obligación de pagar la cantidad de Tres Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 3.250.000,00), por concepto de saldo del precio, en cualquiera de las siguientes oportunidades: a) hasta el año 2013; b) en caso de obtenerse el permiso de habitabilidad antes del mes de diciembre de 2013, pagaría dentro del plazo de tres (03) semanas siguientes a la notificación que se le haga; y 3) si se llevase a cabo la firma del documento definitivo durante el año 2013, debía el mismo día de la firma. Sin embargo, advierte este Sentenciador que en el curso de la causa no fue demostrado por ningún medio de prueba, ni aun indiciaria, el cumplimiento de dicha obligación.

De esta manera, y por cuanto de las pruebas aportadas al proceso y valoradas con apego al ordenamiento jurídico se evidencia que la parte demandante no logró traer a los autos en las oportunidades legales correspondientes (con el libelo y en el lapso de promoción) las pruebas idóneas para demostrar la verdad de sus afirmaciones, es que con base en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que ordena, en su primer párrafo, que “-Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”, debe declararse sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA

En el mismo escrito de contestación a la demanda, la coapoderada judicial del demandado, Abogada Carmen Yonela González, Inpreabogado No. 14.043, reconvino por resolución de contrato, alegando que el actor incumplió con su obligación de pagar el precio en el plazo convenido.

Además pidió que se condenase al actor al pago de daños y perjuicios por la cantidad de Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 325.000,00), monto que corresponde, por concepto de penalidad convenida en la cláusula quinta, al diez por ciento (10%) de la suma recibida al momento de celebrar el contrato. Igualmente solicitó que le entregase el inmueble a su representado en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento, totalmente desocupado y libre de personas y cosas.

Finalmente, solicitó la corrección monetaria, el pago de las costas procesales e estimó la reconvención propuesta en la cantidad de Seis Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 6.500.000,00).

Por su parte, el Abogado Nelson José Lira, Inpreabogado No. 79.432, actuando en su carácter de coapoderado judicial del actor, rechazó y contradijo la reconvención propuesta. Insistió que el contrato calificado como opción de compra venta, realmente es un contrato de compraventa, porque se encuentra presente en el mismo el consentimiento, objeto y precio, además que ha pagado parcialmente el precio.

Ratificó los hechos alegados en la reforma de la demanda, referente a que el saldo del precio sería pagado conforme a las cláusulas segunda y tercera, por lo tanto, el vendedor tenía la obligación de formalizar la venta en el plazo convenido, así como la de notificar al comprador cuando estuviesen dadas las condiciones para otorgar el documento definitivo de venta. Además que el plazo para el cumplimiento de las obligaciones era hasta el mes de diciembre de 2013 y que el saldo del precio debía pagarlo su representado en el momento de la protocolización del documento de compra-venta ante el Registro Inmobiliario respectivo.

De igual manera insiste que el inmueble fue adquirido en obra gris, por lo que su representado ha hecho gastos significativos para realizar las modificaciones simples, además de contratar los servicios del ciudadano Edisson Alberto Hernández Suárez, para que cuidase la propiedad y los materiales de construcción, tal como fue convenido en la cláusula sexta del contrato. Asimismo, señaló que optó por la alternativa de pagar el saldo del precio con dinero de su propio peculio y para ello se apoyó económicamente de la sociedad mercantil “Grupo Don Pedro C.A.”.

Alegó además que su representado no recibió notificación alguna para proceder a la firma del documento definitivo en el lapso convenido, pese a que se comunicó varias veces con el vendedor, quien le manifestó que aún se encontraba en el trámite de habitabilidad, por lo que “…vencido el plazo establecido en el contrato para el otorgamiento y el pago del saldo deudor, a saber, hasta el 31 de diciembre de 2013, ante las circunstancias señaladas, es ostensible que EL VENDEDOR incumplió con las obligaciones que contrajo conforme al contrato…”.

Afirmó que el actor incurre en error al interpretar la cláusula tercera del contrato, toda vez que la expresión “…en el caso que EL PROMITENTE VENDEDOR obtenga el permiso de habitabilidad antes del mes de diciembre…”, debe entenderse en el supuesto de que la permisología se hubiese obtenido antes del 1º de diciembre de 2013 y no como lo alega la parte actora, antes del 31 de diciembre de 2013. Igualmente negó que existiese una condición suspensiva, por cuanto nunca fue pactada por las partes y que en vista de que la apoderada judicial del actor formuló alegaciones contradictorias, en consecuencia violó –según se decir-la doctrina de los actos propios.

De los alegatos expuestos, quien decide considera importante precisar nuevamente las conclusiones sobre la naturaleza jurídica del contrato cuya resolución pide el demandado y la interpretación de sus cláusulas conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron expuestas en el capítulo anterior, en los términos siguientes:

1. La naturaleza jurídica del contrato celebrado en fecha 27/08/2013 por los ciudadanos Alfonzo Espinoza y Jesús Alberto Rodríguez Gálvez, hoy partes en la presente causa, es de venta a plazo ya que se perfeccionó en el mismo acto, toda vez que se determinó el objeto y el precio y además se verificó la entrega del 50% del precio del inmueble y la tradición de la cosa.

2. Se establecieron prestaciones recíprocas: por parte del comprador pagar el saldo del precio en cualquiera de las oportunidades pactadas y por el vendedor entregar el inmueble para las remodelaciones simples.

3. No se convino como obligación principal por parte del vendedor el otorgamiento del documento definitivo durante la vigencia del contrato, solo se estableció que en el supuesto de que el vendedor obtuviese el permiso de habitabilidad antes del mes de diciembre de 2013 y una vez que el comprador haya pagado el restante del precio durante las tres (03) semanas siguientes a la notificación, debía otorgar el documento definitivo de venta.

4. Tampoco se pactó condición alguna para el trámite del permiso de habitabilidad por parte del vendedor, por lo que las defensas referidas a este particular son manifiestamente impertinentes con las obligaciones contraídas en el mencionado contrato.

Por lo anteriormente señalado y en vista de que el convenio examinado es un contrato definitivo, en el que estaba pendiente el cumplimiento por parte del comprador de pagar el saldo del precio por la cantidad de Tres Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 3.250.000,00) en el lapso pactado, ya que el vendedor había cumplido su prestación de entregar el inmueble conforme a los alegatos expuestos por las partes, y por cuanto el actor no probó el cumplimiento de tal obligación, según el material probatorio anteriormente valorado, quien decide considera conforme a derecho declarar con lugar la resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios pretendida por la parte demandada reconviniente, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

Como consecuencia de lo anterior y demostrado como ha quedado la inejecución de la prestación por parte del actor, este Sentenciador condenará al mismo a pagar el diez por ciento (10%) por concepto daños y perjuicios establecido en la cláusula penal quinta del contrato, monto que se determinará previo a la corrección monetaria que a tal efecto se ordenará realizar mediante una experticia complementaria del fallo sobre la cantidad de Tres Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 3.250.000,00), cantidad ésta recibida por la parte demandada-reconviniente como inicial del precio del inmueble tal como consta en la misma cláusula y el resto deberá entregar la parte demandada-reconviniente a la parte actora reconvenida, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, incoado por el ciudadano JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ GALVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.699.941, representado judicialmente por los Abogados Sorelis del Valle Castillo Marrero, Yénnifer Carolina Rodríguez Vivas, César Enrique López Soteldo, Nelson José Lira, Elizabeth Zerpa, Yessika Maribao y Soravi Castillo, Inpreabogado Nos. 146.472, 147.067, 141.008, 79.432, 207.594, 99.564 y 67.583 respectivamente, contra el ciudadano ALFONZO ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 1.376.899, representado judicialmente por los Abogados Elio Ramón Figueredo, Carmen Yonela González, Elizabeth Valls de Quintero y Margarita Morey Soler, Inpreabogado Nos. 414, 14.043, 10.049 y 78.684 respectivamente.

SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios planteada por la parte demandada, ciudadano ALFONZO ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 1.376.899.

TERCERO: Como consecuencia del particular anterior, se condena a la parte actora JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ GALVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.699.941, al pago del diez por ciento (10%) por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato, calculado sobre la cantidad Tres Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 3.250.000,00), monto éste último que se ordena previamente su corrección monetaria mediante una experticia complementaria del fallo. El resto del dinero deberá la parte demandada reconviniente entregar a la parte actora reconvenida.

CUARTO: Asimismo se ordena al ciudadano JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ GALVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.699.941, entregar el inmueble descrito en el contrato libre de personas y cosas.

QUINTO: Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del estado Aragua, a los dieciséis (16) días del mes de febrero de 2016. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

RAMÓN CAMACARO PARRA
EL SECRETARIO

ABG. ANTONIO HENÁNDEZ
En la misma fecha se dictó, publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 03:15 p.m.
El Secretario

RCP/AH/María.
EXP. Nº 14.881