TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 11 de Febrero de 2016.
205° y 156°
Expediente Nº: 691.-
PARTE DEMANDANTE: MARIA DE LURDES DUARTE, extranjera, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº E-81.178469, y AIRES FERREIRA DE OLIVEIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-12.000.667.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados. MANUEL LAYA y SONIA DOMINGUEZ BOSQUE, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº. 14.292 y 7.654 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil FONNEGRA CONSTRUCCIONES COMPAÑIA ANONIMA, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 29 de enero de 2008, bajo el numero 16, tomo 6-A, representada por el ciudadano JUAN CARLOS FONNEGRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-15.733.139.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados. LUIS FERNANDO MARTINEZ, JULY CAROLINA LOPEZ PEREZ, JANETH ALBARRAN MORGADO, JUAN CARLOS FONNEGRA VELEZ y MIGEL ANGEL FONNEGRA VELEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 47.020, 151.403, 87.298, 129.227 y 170.553.-
MOTIVO:CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, De Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la ciudad de la Victoria, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por los apoderados judiciales de la parte actora y demandada, contra la sentencia dictada en fecha 17 de Diciembre de 2014, por el citado Juzgado mediante el cual declaro Parcialmente con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta.-
II.- DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios 282 al 325 de la tercera pieza, decisión de fecha 17 de diciembre de 2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, De Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la ciudad de la Victoria, en la cual señaló:
“(…) Dado lo anterior, no podría esta Juzgadora acordar los daños y perjuicios reclamados por la parte actora por cuanto lo alegado por esta, no está probado mediante elemento de convicción alguno que acredite dichos daños, ya que la actora alego en su escrito libelar modificaciones o alteraciones del inmueble que no fueron probadas, no entendiéndose el daño ocasionado ni la valoración del mismo, así la cosa se observa que la actora alega que las áreas verdes se verán afectadas, que el muro en su largo fue modificado y le modifica la visibilidad, lo cual afecta estéticamente el muro, la entrada y la salida vehicular se verá modificada en cuanto a la caminera peatonal, lo que ocasionaría problemas con las lluvias, la jardinería y área recreacional quedarían eliminados, aunado al hecho de que la parte actora basa en parte su reclamación en un sufrimiento psicológico proveniente según ella del conflicto que existe con el inmueble, no siendo concluyente en el diagnostico del médico tratante de la misma el padecimiento mental de la actora sea proveniente de la problemática del inmueble, por lo que en ningún caso logro probar que los referidos daños sea reales, efectivos y mucho menos la relación causal entre el incumplimiento y el daño producido, lo cual a criterio de esta sentenciadora resulta el hecho reclamado meramente eventual, de incierto acontecimiento, por tal motivo la cantidad reclamada por daños y perjuicios es improcedente razón por la cual no ha de prosperar. Y así se decide.-
En consecuencia de las disposiciones que anteceden este sentenciador considera que la presente acción por Cumplimiento de Contrato de promesa bilateral propuesta resulta parcialmente procedente, y por lo tanto ha de prosperar de manera parcial, de la siguiente manera: Se acuerda la protocolización del inmueble ofrecido en venta, la entrega del mismo y un resarcimiento por el error en la disminución del metraje del lindero Este, puesto que en el contrato suscrito por las partes se hace imposible su cumplimiento de la manera tal y como fue pactada. Y así se decide.-(...)”
III. DE LAS APELACIÓNES
Cursa al folio 331 de la tercera pieza, diligencia de fecha 23 de enero de 2015, por medio de la cual fue interpuesto recurso de apelación por la apoderada judicial de la parte actora, abogada Sonia Domínguez identificada en los autos del presente juicio, contra la sentencia dictada en fecha 17 de diciembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, De Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la ciudad de la Victoria, y en el cual expresa lo siguiente:
“(…) apelo de la sentencia definitiva dictada por este Tribunal el 17 de diciembre de 2014, por cuanto la misma no está ajustada a derecho (…)”

Cursa al folio 332 de la tercera pieza, diligencia de fecha 26 de enero de 2015, por medio de la cual fue interpuesto recurso de apelación por el apoderado judicial de la parte demandada, Abogado Luis Fernando Martínez, identificado en los autos del presente juicio, contra la sentencia dictada en fecha 17 de diciembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, De Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la ciudad de la Victoria, y en el cual expresa lo siguiente:
“(…) Apelo de la sentencia definitiva proferida por este digno Tribunal en fecha 17 de Diciembre de 2014, folios 282 al 325 del Expediente que contiene la causa y me reservo la motiva de hecho y derecho del presente recurso ordinario para ser explicada en la instancia superior en la oportunidad legal a tales fines (…)”

IV DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
El demandante en su libelo alego:
Que “(...) Nuestros representados celebraron con la sociedad de comercio distinguida bajo la denominación de “FONNEGRA CONSTRUCCIONES COMPAÑIA ANONIMA”... representada por el ciudadano JUAN CARLOS FONNEGRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad No. 15.733.139, un contrato de Promesa Bilateral de Compra – Venta... el referido contrato fue otorgado por vía privada... de modo pues, que el contrato celebrado entre nuestros representados y la predicha sociedad de comercio, cumple con cada uno de estos requisitos, la capacidad de los contratantes y la ausencia de vicios del consentimiento... establecido lo anterior, corresponde ahora determinar si las partes contratantes ejecutaron sus respectivas obligaciones contenidos en el contrato. Con respecto a nuestros patrocinados que son los compradores, los mismos le dieron cumplimiento a sus obligaciones entre ellas la principal, es decir, la de pagar el precio establecido en la negociación de compra – venta... ahora bien, habiendo cumplido nuestros mandantes con su obligación principal, correspondía al vendedor en este caso a la sociedad de comercio denominada “FONNEGRA CONSTRUCCIONES C.A.” cumplir con la suya siendo esta la tradición y el saneamiento de la cosa vendida... ninguna de estas dos obligaciones han sido cumplidas por el vendedor hasta la presente fecha... efectivamente, el vendedor, se encuentra en mora con respecto al otorgamiento del documento en mención, por cuanto que el contrato de promesa bilateral de compra – venta, fue sometido a un término tal como consta en la clausula tercera de dicha convención... no obstante, lo anterior en dicho texto se observa, que el vendedor taimadamente no coloco, el inicio dl termino de inicio de la obligación en mención. De manera, que nos encontramos con un término incierto, incertidumbre que es subsanada por las previsiones de los artículos 1527 y 1212 del Código Civil...efectivamente, nuestros representados pagaron la ultima cuota del precio fijado, el día 18.07.2010, con la entrega del local comercial ubicado en el centro comercial La Fontana de esta ciudad, y desde esa fecha hasta la presente, han transcurrido diecisiete (17) meses, que es un lapso mayor que el termino incierto explanado en la clausula tercera para que el vendedor otorgara el documento definitivo de compra – venta, lo cual no ha hecho... conforme a lo dispuesto en este dispositivo legal, el vendedor estaba y está obligado, y por ende, debió entregar la cosa o inmueble vendido a nuestros patrocinados con todo el metraje expresado en el contrato en cuestión. Así pues, se tiene que en la clausula primera del contrato mencionado como promesa bilateral de compra – venta, se estableció lo siguiente (sic): “Las partes se comprometen a celebrar, un contrato de promesa bilateral de compra – venta, de un inmueble constituido por una unidad de la vivienda con su respectivo lote de terreno, distinguida con el numero 06 en la Calle GUARACARIMA, ubicada en la urbanización GUARACARIMA. Situada en la ciudad de la Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, el lote tiene una superficie de QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CON OCHENTA CENTIMETROS (588,80 Mts2); y un área de construcción de TRESCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (330 Mts2); sus linderos son los siguientes: NORTE: en cincuenta y cuatro metros con cero ocho centímetros (54,08 Mts), con zona verde de la Urbanización Guaracarima. SUR: en treinta y nueve metros con setenta y dos centímetros (39,72 Mts) con lote No. 05. ESTE: en once metros con treinta y nueve centímetros (11,39 Mts) con zona verde de la Urbanización Guaracarima, en veintidós metros con dieciséis centímetros (22,16) con Calle Guaracarima y OESTE: En diez metros con cinco centímetros (10,05 Mts) con terreno de la Urbanización Guaracarima...”... esta disminución del metraje expresado se constato y verifico, mediante procedimiento de medición, practicado por el profesional de la ingeniería Civil, ciudadano JOSE A. FERNANDEZ FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 6.113.247, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo el No. 57.800... quien se traslado al lugar y practico la medición mencionada... Pues bien, examinado el contrato en cuestión conjuntamente con los demás documentos y planos suministrados al efecto, se verifico el status y medidas actuales de los linderos físicos que posee la parcela antes mencionada, es decir, en la parcela comprada por nuestros representados e identificada anteriormente, con base en las normas técnicas y equipos indicados, constatándose que estos linderos no coinciden con lo expuesto en los documentos suministrados haciendo énfasis en el lindero Este con Calle Guaracarima, “ EL CUAL PRESENTA UNA DIMENCION EN SU LONGITUD DE CINCO METROS CON SETENTA CENTIMETROS (5,77 MTS), SIENDO ADEMAS DESCARTAR, QUE TAL LINDERO CONSTITUYE LA ENTRADA PRINCIPAL AL MENCIONADO INMUEBLE”.... Pues bien, conforme a lo expuesto por el mencionado Ingeniero Civil en el Informe que se anexo el escrito libelar, que existe una discordancia entre los planos presentados ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio José Félix Ribas, Revenga, santos Michelena, Bolívar y Tovar del estado Aragua y en la oficina o Dirección de Planeamiento Urbano de la Alcaldía de este Municipio. Esta falta de concordancia entre ambos planos, produjo una alteración en cuanto a la extensión de terreno que le fuera vendido a nuestros representados a traves del documento privado denominado Contrato de Promesa Unilateral de Compra – Venta, en el cual aparece como extensión de terreno QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTIMETROS (588,80 Mts2), cuando en la realidad dicho terreno tiene una extensión verdadera de QUINIENTOS OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CERO TRES CENTIMETROS (583,03 Mts2), y esta disminución de la extensión del terreno se debió a que por el lindero ESTE del lote 06 vendido a nuestros representados y que, según el referido contrato, tiene una longitud original de VEINTIDOS METROS CON DIECISEIS CENTIMETROS (22,16 Mts). Siendo que este lindero ESTE presenta una disminución en su longitud de CINCO METROS CON SETENTA Y SIETE CENTIMETRO (5,77 Mts), disminución que afecta toda la extensión o superficie del lote o parcela de terreno, vendida a mis mandantes... en este orden de ideas, nos encontramos con la compra – venta de un inmueble con expresión de la cabida a razón de tanto por medida, como consecuencia de la disminución del metraje antes mencionada y siendo que la cabida es menor a la prometida en el mencionado contrato, nuestros representados tienen el derecho a exigir toda la cantidad expresada en el contrato y que el vendedor sufra una disminución en el precio de manera proporcional, si resulta imposible entregarle a nuestros representados la cantidad expresada en el contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.496 del Código Civil. No obstante, si resulta posible retornar el lindero Este con calle Guaracarima a la longitud contratada y pagada, siguiendo la recomendación tecnica-cientifica estampada por el Ingeniero Civil JOSE A. FERNANDEZ FERNANDEZ, en el informe anexo, cuando textualmente afirma “Corregir las desviaciones existentes en las paredes de los lotes identificados con los números cuatro (4) y cinco (5), lo cual nos permite encaminarnos hacia la solución del problema existente; al devolverle al lote No 6 la longitud de su lindero original Este (veintidós metros con dieciséis centímetros 22,16 Mts).” Basta solo con demoler unas simples paredes divisorias y construirlas según lo previsto en el Contrato suscrito, para lograr la corrección sugerida por el citado Ingeniero Civil JOSE A. FERNANDEZ FERNANDEZ... efectivamente, el mencionado incumplimiento de la ejecución de sus obligaciones ya mencionadas le ocasiono a mis representados daños y perjuicios, siendo los mismos los siguientes: 1.Las zonas verdes y jardines del inmueble vendido, se verán afectadas por su disminución en área y modificados por una calle interna, desde la calle Guaracarima al estacionamiento del inmueble en mención. 2. La modificación en el largo del muro Sur del inmueble vendido, el cual le modifica la casi totalidad de la visibilidad, es decir, queda parcialmente visible. 3. La modificación del lindero Este con la Calle Guaracarima, el cual se redujo sustancialmente en cuanto al metraje expresado en el contrato original, como fue señalado en líneas atrás, ocasiona un problema angular, al hacer el muro o pared frontal del inmueble, para la entrada y salida de vehículos de cualquier clase, y el muro que conforma la fachada del inmueble en mención, se verá afectado estéticamente, ya que el portón o puerta que va colocada en el mismo, que sería la entrada al inmueble, quedaría con medidas extra normales, para compensar el Angulo necesario para la entrada y salida de vehículos. 4.La entrada y la salida del inmueble en cuestión se verá modificado, en cuanto a la longitud de la caminera peatonal, lo que ocasionaría problemas todo el año y sobre todo en la temporada de lluvias, al entrar o salir cualquiera de los habitantes del inmueble. 5. La zona de jardinería y recreacional del inmueble vendido a mis patrocinados, quedaran eliminados, pasando a ser sustituidos por una caminera peatonal y por una pequeña calle para el tránsito vehicular, desde dicha calle al estacionamiento. 6. El sentir la señora MARIA DE LURDES DUARTE, que su sueño de disponer de un inmueble a su gusto, como le fue vendido y pagado, lo ha convertido “FONNEGRA CONSTRUCCIONES COMPAÑIA ANONIMA”, en una verdadera pesadilla; le ha originado insomnio, tristeza con oscilaciones hacia la ansiedad, depresión, intranquilidad y alteraciones psicosomáticas, pues se le han manifestado crisis hipertensivas con ritmos cardiacos taquicardicos.(...)”

El demandado en su escrito de contestación alego:

Que “(...) CAPITULO PRIMERO HECHOS CONVENIDOS O NO CONTROVERTIDOS... 1.- Convenimos por ser cierto, que los ciudadanos: MARIA DE LURDES DUARTE y AIRES FERREIRA DE OLIVEIRA, plenamente identificados en autos celebraron con nuestra representada un contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, el cual se extendió y firmo por documento privado... 2.-convenimos por ser cierto, tal y como lo relatan los libelistas, que el contrato celebrado entre las partes cumple con cada uno de los requisitos a que se contrae el artículo 1142 del Código Civil... 3.- Convenimos por ser cierto, que nuestra representada produjo o realizo una oferta, la cual tuvo aceptación inmediata por parte de los ciudadanos MARIA DE LURDES DUARTE y AIRES FERREIRA DE OLIVEIRA, plenamente identificados en autos... 4.- Convenimos por ser cierto, que los actores cancelaron el precio de venta pactada en su totalidad, así como que nuestra representada les entrego una “Constancia de solvencia”... 5.- Convenimos por ser cierto, que hasta la presente fecha a nuestra representada le ha sido materialmente imposible verificar el otorgamiento del documento de propiedad... HECHOS RECHAZADOS O CONTROVERTIDOS: 1.- Rechazamos, negamos y contradecimos por ser falso que los actores hubieran dado cumplimiento exacto a las obligaciones contractuales encarnadas en la Promesa Bilateral de Compra-Venta suscrita por nuestra representada, en los términos y condiciones señalados en la Clausula Segunda de la aludida convención... 2.- Rechazamos negamos y contradecimos por ser falso, que nuestra representada no hubiera cumplido ninguna de las obligaciones que impone al vendedor el contenido del artículo 1488 del Código Civil venezolano... 3.- Rechazamos, negamos y contradecimos por ser falso, tendencioso, infundado y temerario, que nuestra representada por su conducta reticente, negativa y omisa, no hubiera querido ordenar la redacción del documento definitivo de venta... 4.- Rechazamos, negamos y contradecimos, que nuestra representada, plenamente identificada en las actas procesales, hubiera omitido “taimadamente” el termino de inicio de la obligación... 5.-Rechazamos, negamos y contradecimos, que Fonnegra Construcciones no hubiere entregado a los compradores, quienes actualmente detentan la posesión del inmueble de marras, todo el metraje expresado en el contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta... 6.- Rechazamos, negamos y contradecimos que nuestra representada tenga que pagar a los actores suma alguna por concepto o a titulo de daños y perjuicios... 7.-Rechazamos, negamos y contradecimos la cuantía señalada por los actores en el libelo de demanda, por ser exagerada e incorrecta en su determinación... CAPITULO SEGUNDO DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA... PRIMERO: Nuestra representada, la Sociedad Comercial FONNEGRA CONSTRUCCIONES C.A., plenamente identificada en las actas... dio inicio a un proyecto urbanístico que tuvo como objeto la construcción de Seis (06) Unidades de Vivienda... en la Urbanización Guaracarima de esta Ciudad de la Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua... SEGUNDO: Los esposos: MARIA DE LURDES DUARTE y AIRES FERREIRA DE OLIVEIRA, identificados en autos, acudieron a la sede de nuestra representada interesados en adquirir el inmueble conformado por una (01) unidad de vivienda con su respectivo lote de terreno, distinguida con el número seis (06), en la calle Guaracarima, Ubicada en la Urbanización Guaracarima de esta ciudad de la Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, teniendo el lote de terreno una superficie aproximada de QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTIMETROS (588,80 Mts2), y con un área de construcción de TRESCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (330 Mts2)... En ese orden de ideas, se procedió a redactar el contrato preparatorio para la venta que se denomino “Promesa Bilateral de Compra-Venta, dentro del cual fueron plasmados los elementos fundamentales que signaron el negocio jurídico pactado por las partes... dado que los actores se manifiestan dentro del libelo de demanda como cabales cumplidores de sus obligaciones contractuales, especialmente la que se contrae al pago del precio de venta... en primer término basta con contrastar y confrontar el contenido de la clausula segunda contractual con la relación de pagos plasmada por la actora en su libelo de demanda para evidenciar claras inconsistencias en montos y fechas de pago... en segundo término los dos aportes en especie ofrecidos por los compradores, vehículo y local comercial, nunca se materializaron de tal forma, ambos bienes fueron vendidos a terceras personas y pagado a nuestra representada el importe proveniente de las referidas ventas en dinero. Lo que queremos significar ciudadana juez, es que tal y como lo dispone la norma contenida en el artículo 1133 del Código Civil, supra citado, el contrato permite a las partes, entre otros aspectos, modificar entre ellas un vinculo jurídico... Nuestra representada les permitió el pago del precio de una manera distinta... resulta congruente... el hecho de que aun habiendo entregado a los promitentes compradores los correspondientes recibos de pago, emitidos al momento preciso de haber recibido cada uno de ellos, insistimos a pesar de haberse verificado alguno de ellos en modo distinto a lo pactado, Fonnegra Construcciones C.A., por intermedio de su Gerente General emitió a favor de los compradores solvencia de pago, fechada 10 de Noviembre del año 2011... TERCERO: Esgrimen los demandantes en su exposición libelar, que Fonnegra Construcciones C.A., incumplió con las cargas a que constriñe los dispositivos legales de los artículos 1487 y 1488 del Código Civil... Así pues, alude la parte actora que nuestra representada a tenor de lo estipulado en la clausula quinta de la convención preparatoria para la venta, asumió para sí la obligación de redactar el documento de compra-venta definitivo del inmueble objeto de la presente acción, lo cual es falso y rechazamos, negamos y contradecimos de manera categórica... Finalmente y para conclusión de este aspecto de nuestra contestación de demanda y en lo atinente al alegato de la parte actora de la omisión de nuestra representada en plasmar de manera fehaciente termino a la obligación contractual estipulado en la promesa bilateral de compra-venta... tal omisión no impidió el cabal cumplimiento de las obligaciones coetáneas encarnadas por las partes contratantes por intermedio del aludido contrato preparatorio para la venta , inclusive tal omisión nos atrevemos a aseverar que quien más beneficios redituo es a los promitentes compradores, pues ellos pudieron pagar el precio, tal y como ya ratificamos, en condiciones de modo y tiempo distintas a las convenidas... para el momento en que los actores culminaron su compromiso de pago del precio de venta, es decir, en fecha 22 de Junio del año 2011, nuestra representada había concluido y entregado en manos de los compradores el bien inmueble objeto de la presente controversia, solo quedaba por concluir con el acto de protocolización del documento definitivo de compra-venta... CUARTO: Fonnerga Construcciones C.A., una vez concluida y colocada en posesión de los demandantes la obra concertada y restándole solamente la firma del documento definitivo de venta, comenzó de inmediato a conversar con los promitentes compradores los aspectos inherentes a la protocolización propiamente dicha y así concluir con el negocio jurídico pactado... los esposos Ferreira Duarte comenzaron a señalar ciertas inconformidades con el área prometida en venta versus la que se les había entregado... estas inconformidades planteadas tímidamente al inicio, se fueron recrudeciendo en grado superlativo a pesar de nuestro intento de aclararlas y buscar soluciones concertadas para poder poner fin a la negociación de manera pacifica... los compradores procedieron a plantear sus diferencias al Departamento de Planeamiento y Construcción de la Alcaldía del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua... una vez producido este dictamen pensamos que iba a ser suficiente para aclarar cualquier duda y proceder a firmar el documento definitivo de venta... sin embargo ante el estupor de nuestra representada, los esposos Ferreira Duarte impugnaron el Acto Administrativo en comento mediante formal Recurso de Reconsideración... ahora bien, es menester hacer de su prudente conocimiento, que sobre el acto administrativo producido con ocasión del recurso de reconsideración interpuesto por los demandantes, los mismo administrados procedieron a impugnarlo nuevamente mediante recurso jerárquico dirigido al Ciudadano Alcalde del Municipio Ribas del Estado Aragua...el derecho común tiene una regla clara que ofrece solución en caso de que la cabida entregada fuere distinta (mayor o menor) de la prometida. Es decir, en el supuesto que Fonnegra Construcciones C.A., tal y como aduce la parte actora, hubiera entregado a los compradores un terreno con una cabida ofrecida de manera exacta, o sufrir la disminución proporcional en el precio... este no es el caso, en realidad y tal como lo reflejan las resultas de los actos administrativos supra citados, hubo una alteración en uno de los linderos del terreno, el lindero este para ser más específicos, tal alteración en nada afecto la cabida general del lote de terreno, aun mas, el ente administrativo... concluyo, después de analizar los levantamientos efectuados y mediante sus propis estudios técnicos... determino que el área del lote de terreno ofrecido en venta termino siendo superior al prometido en la Promesa Bilateral de Compra-Venta, con una cabida o área de 588.98 m2 de parcela... de lo cual rechazamos, negamos y contradecimos formalmente la supuesta disminución en el área de la parcela de terreno ofrecida a los accionantes... todo este cuestionamiento hecho por parte de los actores, referentes a la cabida del lote de terreno... la imposibilidad de acceder a través de sus vehículos de manera recta a la referida parcela, trajo como consecuencia para Fonnegra Construcciones C.A., la imposibilidad material de poder resolver con los compradores hoy demandante... QUINTO: los accionantes hacen una descripción de los daños y perjuicios ocasionados por la supuesta inejecución por parte de nuestra representada... asimismo la posibilidad de existencia de daños y perjuicios... en el caso de autos el negocio jurídico pactado entre las partes en controversia, tuvo inicio y devino de un contrato... en ese orden de ideas podemos colegir que la responsabilidad civil contractual se funda en la idea de reparar el daño injusto ocasionado por el incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato... es evidente ciudadana juez, que no existiendo culpa alguna en cabeza de nuestra representada, mal podría ella ser condenada a la indemnización de daños y perjuicios, es por ello que es necesario tratar estos daños demandados con minuciosidad... CAPITULO TERCERO IMPUGNACION DOCUMENTAL... los actores acompañan con su libelo de demanda, marcado y distinguido con el numero “4”, folios 51 al 57... una prueba instrumental denominada “INFORME TECNICO DE INGENIERIA CIVIL”... el cual a todas luces se subsume en el supuesto legal del artículo 431 de nuestra normativa adjetiva procesal... SEGUNDO: A los fines de sustentar una solicitud de medida precautelativa, los actores en fecha posterior a la interposición de la demanda, aportaron a los autos marcado y distinguida con la letra “A3”, folios 129 al 141 del expediente que contiene la causa, original de las resultas de la inspección ocular practicada por la Notaria Publica de la ciudad de la Victoria en fecha 28 de Febrero del año 2012, cuyas actuaciones igualmente se ejecutaron “inaudita altera parte” en fuerza de lo cual no se materializo sobre ellas y por parte nuestra ninguna forma de control o contradicción sobre la prueba (...)”

V. DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA
Estando en el lapso legal para presentar informes la parte actora consigno los mismos alegando:
Que “(...) Luego de estudiar y analizar detalladamente todo el contenido textual de la sentencia parcialmente transcrita constatamos que la Jueza A – Quo, no le dio cumplimiento al requisito contenido en el numeral 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, así como tampoco le dio cumplimiento al artículo 12 ejusdem... en efecto la sentencia parcialmente reproducida carece de “MOTIVACION”... puesto que, la misma no contiene la expresión de las razones que fundamenten el dispositivo de fallo que aquí cuestiona, o que aun existiendo o estando presente razones estas son a tal punto impertinentes o contradictorias... que no proporcionan apoyo alguno al dispositivo de la sentencia... así las cosas, pasaremos a enunciar los fundamentos vagos e inocuos utilizados por la Juez A – Quo para sustentar el fallo recurrido siendo estas: seguidamente esta juzgadora pasa a revisar el alegato de la actora quien indica que la accionada debe de conformidad con la clausula octava del contrato devolver la cantidad que ha entregado por el inmueble ya que el comprador no cumplió con su obligación y el 25% del mismo por indemnización... con relación a este pedimento quien aquí decide observa la clausula in comento la cual obliga a la parte demandada a devolver el dinero recibido por el comprador en caso que la venta no se realizara dentro del lapso de vigencia del contrato de compra venta mas el 25 por ciento de lo entregado por indemnización... el lapso de vigencia del mismo es de 240 días hábiles mas 120 de prórroga, no pudiéndose precisar la fecha en que inicio la vigencia del contrato de promesa bilateral... es imposible para este tribunal condenar la devolución del precio de venta mas el 25% del precio pagado por indemnización, mas aun cuando el presente proceso tiene como pretensión el cumplimiento del contrato... este Tribunal forzosamente niega la solicitud de que el comprador cancele como indemnización el pago del 25% del monto entregado por la compradora, ya que a pesar que aquellos casos en que las partes no pacten un lapso para el cumplimiento de sus obligaciones y incumplimiento era durante el lapso de vigencia, lapso este que no se puede precisar y por tanto no opera la cancelación de la indemnización solicitada por la parte actora. Y así se decide. (Véase folio: 320 y 321 de la pieza 03)... no podría esta juzgadora acordar los daños y perjuicios reclamados por la parte actora por cuanto lo alegado por esta, no está probado mediante elemento de convicción alguno que acredite dichos daños, ya que la actora alego en su escrito libelar modificaciones o alteraciones del inmueble que no fueron probadas, no entendiéndose el daño ocasionado ni la valoración del mismo, así las cosas se observan que la actora alega que las áreas verdes se verán afectadas que el muro en su largo fue modificado y le modifica la visibilidad, lo cual afecta estéticamente el muro, la entrada y salida vehicular se verá modificada en cuanto a la caminera peatonal, lo que ocasionaría problemas con las lluvias , la jardinería y área recreacional quedarían eliminadas aunado al hecho de que la parte actora basa en parte su declaración en un sufrimiento psicológico proveniente según ella del conflicto que exista con el inmueble, no siendo concluyente en el diagnostico del médico tratante de la misma que el padecimiento mental de la actora sea proveniente de la problemática del inmueble, por lo que en ningún caso se logro probar que los referidos daños sean reales, efectivos y mucho menos la relación causal entre el incumplimiento y el daño producido, lo cual a criterio de esta sentenciadora resulta el hecho reclamado meramente improcedente razón por la cual no ha de prosperar. Y así se decide... ahora bien, en primer lugar, las razones o fundamentos expuestos por la Juez A – Quo, no son más que fundamentos vagos, inocuos y por demás impertinentes. Por cuanto, que, con ellos pretendió desvirtuar, destruir la teoría General de la Responsabilidad Civil, mezclado la Responsabilidad Contractual con la Responsabilidad Extracontractual, responsabilidad esta que están regladas por disposiciones legales distintas... igualmente también pretendió destruir, desvirtuar y desconocer el fundamento de la Responsabilidad Civil Contractual, la cual se funda, como toda noción de responsabilidad, en una concepción del derecho natural conocida desde antiguo que consiste en la idea de que nadie debe cuásar daño injusto a otra persona, y en caso de causar el daño, este debe ser reparado. En tal sentido, ese daño injusto se causa con motivo del incumplimiento o inejecución de una conducta preexistente que consiste en abstenerse de causar daños por culpa o dolo, en materia excontractual, o en la inejecución de una obligación derivada de un contrato en materia contractual. Asimismo, pretendió desconocer que el fundamento de la Responsabilidad Civil Contractual es de naturaleza legal, la cual se funda en la idea de reparar el daño injusto causado por el incumplimiento culposo o doloroso de una obligación derivada de un contrato... pues bien; este es el daño que la parte accionada le ocasiono a mis representados, es decir, que la superficie de terreno que aparece en el referido contrato, no corresponde con la realidad existente que presente una superficie general del terreno, puesto que tiene una disminución de cinco metros con setenta y siete centímetros (5,77 Mts) este daño fue señalado de manera clara, precisa, especifica y concreta, en el libelo de demanda, daño que fue probado por nosotros mediante la experticia mencionada, daño que fue reconocido por la Juez A – Quo en el fallo cuestionado... En efecto; consta suficientemente en las transcripciones hechas anteriormente, que la Juez Ha-Quo, en su conducta o comportamiento no se atuvo a lo alegado y probado en autos. Por el contrario, la conducta de la mencionada operadora de justicia fue la de sacar elementos de convicción, que no fueran alegados ni probados por la parte accionada, continuando con la conducta contra legem de la juez A-Quo, vemos que su comportamiento no se atuvo a las normas de derecho. Consecuente con lo expuesto, la Juez A-Quo, dejo de aplicar los artículos 1167,1264 y 1271 del Código Civil en concordancia con el artículo 529 del código de procedimiento civil. La Juez A-Quo, obvio exprofesamente que las obligaciones que había contraído la parte accionada en el Contrato de Promesa Bilateral de compra venta mencionado, son obligaciones de hacer y dar, obligaciones que hasta la presente fecha la parte accionada no ha cumplido... el incumplimiento voluntario o culposo, en el cual incurrió la parte demandada, la hace responsable de los daños y perjuicios, por contravención de sus obligaciones contraída en el nombrado Contrato de Promesa Bilateral de compra venta... en este acápite señalaremos las contradicciones en las cuales incurrió la Juez A-QUO, en la parte motiva del fallo recurrido...ahora bien; con el mencionado informe ocurre, que la Juez A-Quo, no profiere ningún pronunciamiento si lo aprecio o lo desecha o desestima, esta aseveración se encuentra confirmada a los folios: 298 y 299 de la pieza 03 del expediente, en donde la Juez A-QUO, expone lo siguiente (sic): “5- Identificado con el Nº 4, presento informe técnico de Ingeniería Civil suscrito por el Ingeniero JOSE FERNANDEZ. Dicho informe por ser un documento privado emanado de un tercero necesitaba ser reconocido en juicio, en el lapso de evacuación de pruebas se presento a ratificar su informe de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil... Este Tribunal le otorga valor probatorio a dicho informe y desprende del mismo que si existe discrepancia con los linderos del inmueble es decir no son idénticos a los señalados en el Contrato de Promesa Bilateral de Compra venta”... tenemos que por un lado aprecia de manera favorable la experticia promovida y evaluado, por esta representación judicial, medio de prueba este al cual le reconoce el carácter, la condición de “DEMOSTRATICIA”, de la diferencia existente en el metraje señalado en el contrato... por otro lado, aprecia y valora los argumentos emanados del departamento de planeamiento urbano y construcción, a favor de la parte demandada... así mismo; podemos enunciar que este documento administrativo goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad. Presunción que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. En efecto, la legitimidad, autenticidad y veracidad, se encuentra desvirtuada por la prueba de experticia, practicada en la etapa de evacuación de prueba de este proceso civil en donde participa un experto designado por la parte demandada conjuntamente con otros expertos designados tanto por el Tribunal de la causa, como por esta representación judicial... la disminución real y verdadera que presenta el metraje del terreno del inmueble, comprado por mis representados. Esta disminución del metraje del terreno... es una de las pretensiones señaladas en el libreto de demanda, disminución que no guarda relación alguna con lo expresado por el documento administrativo, que fue utilizado por la Juez A-QUO en el fallo recurrido como es “LA pared perimetral que colinda con las viviendas 05 y 06 debe ser respetada como fue levantada”... De acuerdo al contenido textual de la reproducción, vemos las contraindicaciones que la misma tiene producto de las contraindicaciones de los motivos utilizados por la Juez A-QUO para fundamentar la decisión recurrida, motivos que contradicen entre si, como consecuencia de la errónea interpelación y falta de aplicación de los artículos 1264 y 1271 del Código Civil y 509 del Código de Procedimiento Civil... la parte demandada debió cumplir con su obligación contraída en el mencionado contrato, como era la de entregarle a mis representados el metraje exacto que conforma el terreno del inmueble comprado por los mismos... en cuanto al artículo 1271... podemos señalar que la parte accionada, no demostró la causa extraña no imputable, que lo exoneraba de ejecutar su obligación y del pago de los daños y perjuicios, a mis representadas... de igual manera; la Juez A-QUO, no le dio cumplimiento a lo establecido en el numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil... la parte del fallo que se recurre, no contiene una decisión expresa positiva ni precisa... es por ello que estamos en presencia de una incongruencia negativa, por cuanto que , la Juez A-QUO omitió el debido pronunciamiento sobre algunos de los términos del problema judicial, como lo fue la omisión debida respecto a los daños y perjuicios, y a la exoneración acordada a la parte demandada porque no entrego todo el metraje exacto contenido en el contrato mencionado, y la exoneración al pago de los daños y perjuicios acordada de manera contra legem, a la parte demandada... tampoco dio cumplimiento al requisito contenido en el numeral 6 del artículo 243... Igualmente, la Juez A-QUO incurre en el vicio de Ultrapetita... en efecto; la Juez A-QUO, se pronuncio sobre una cosa no demandada. Tal como se evidencia del punto segundo de la parte dispositiva del fallo cuestionado... nosotros no demandamos ningún pago por la disminución del precio de manera proporcional a la disminución del área de terreno del inmueble objeto de este proceso... Con respecto a la experticia complementaria del fallo acordado por la Juez A-QUO, contraviene lo dispuesto por el artículo 249 ejusdem. Pues, no determino los puntos que servirán de base al experto... el fallo recurrido se encuentra revestido de “INMOTIVACION” (destacado nuestro), debido a los vicios señalados anteriormente, los cuales influyeron en el dispositivo del fallo, produciendo en el mismo los vicios enunciados en líneas atrás, estos vicios provocan la nulidad del fallo conforme al artículo 244 ejusdem, y a su vez, produjeron violaciones constitucionales como son: El derecho al Debido Proceso, el Derecho a la Defensa, el Derecho a la Tutela Judicial Efectiva, derechos estos inherentes a la persona de mi representado (...)”

Estando en el lapso legal para presentar informes la parte demandada consigno los mismos alegando:
Que “(...) SEGUNDO DE LA MATERIA DEL PRESENTE RECURSO ORDINARIO DE APELACION... Tal y como señalamos anteriormente, en el punto segundo del dispositivo del fallo recurrido se condena a mi poderdante FONNEGRE CONSTRUCCIONES C.A., a cancelar a la parte actora la disminución del precio de manera proporcional a la disminución del área de terreno del inmueble, es decir 7 metros cuadrados con 16 centímetros... es necesario revisar con minuciosidad en el libelo de demanda si esa indemnización fue alegada por los actores... es decir si dentro del petitum de la demanda los actores pidieron del tribunal la condenatoria en cabeza de la parte demandada a que se contrae el dispositivo del artículo 1496 del Código Civil venezolano... Asimismo es necesario revisar el petitorio exigido por los actores en su demanda... se observa que los actores no demandaron a mi mandante para que restituyera la cabida disminuida o en su defecto sufriera una disminución en el precio acordado, los actores accionaron pidiendo la protocolización del documento definitivo de venta, o en su defecto que el fallo hiciere tales veces mediante protocolización tal y como fue condenado por el tribunal en el punto primero del dispositivo de la recurrida, y demandaron la indemnización de daños y perjuicios y daño moral, pedimentos que fueron negados por el “a quo” con base a las motivaciones explanadas en el fallo... concede la juez de la recurrida pleno valor probatorio al informe técnico realizado en la experticia acordada por el tribunal, conforme al cual se concluyo que el área de la parcela 6, resulto ser de 580 metros cuadrados con 92 centímetros cuadrados, lo que implica que tiene 7 metros cuadrados con 16 centímetros cuadrados menos de los que indica el plano... que el lindero Este de la parcela que es el frente que da con la calle, tiene una longitud de 16,55 mts, en su longitud descrita por un arco y 16,426 en línea recta, lo cual implica una disminución de 5,604 mts en su recorrido (subrayado nuestro) continua la juzgadora señalando, que con la pruebas complementarias realizadas por expertos en la materia , verifica y determina que el inmueble ofrecido en venta tiene un error en el metraje en su lindero Este, quedando demostrado una disminución de 5,604 mts en el recorrido del lindero este. (subrayado nuestro). Conforme a lo narrado por la recurrida sobre este aspecto y las pruebas de documentos públicos que obran en las actas procesales, la disminución de cabida, por cuanto todas las probanzas decretaron que tal disminución no afectaba la cabida general del inmueble, y es claro porque se refiere a longitud en el recorrido del lindero propiamente dicho y no al área de la parcela ofrecida en venta. Es por lo que encontramos en relación a este punto un error de juzgamento “error u¡in iudicando”, específicamente el vicio conocido por nuestra doctrina como de incongruencia positiva o “ultrapetita”, ciertamente la recurrida concedió a los actores más de lo reclamado, ellos no demandaron esa indemnización prevista en el artículo 1496 del Código Civil...el objeto de la demanda, reitero, fue la protocolización del documento de venta o el remedio establecido en el articulo531 del Código de Procedimiento Civil, y los daños y perjuicios accionados... recordemos que a tenor de lo estipulado en la clausula primera del contrato preparatorio para la venta, el cual obra en los autos aportado por la actora con el libelo de demanda como documento fundamental, las partes alli se comprometieron a celebrar un contrato de opción a compra venta de un inmueble constituido por una vivienda con su respectivo lote de terreno, signado con el numero 06 de la Calle Guaracarima, en la Urbanización Guaracarima en la ciudad de la Victoria, y en el contenido de la referida estipulación se le determino al lote de terreno una superficie aproximada de 588, 80 mts2, porque es un hecho generalmente aceptado, y así lo conoce el juez apelando a su conocimiento privado y a las máximas de experiencia que en un lote general de terreno donde se ejecuta un desarrollo inmobiliario se pueden replantear linderos y medidas y por ello se ofrecen de manera aproximada. Es tan cierto ello ciudadana juez, que los actores no pudieron bajo ningún respecto demostrar a la luz de su pretensión indemnizatoria a titulo de daños y perjuicios, dolo, culpa o mala fe en mi representada, más bien fue sumamente diligente en la consecución de todos los documentos y extremos legales necesarios para materializar la venta a los demandantes, la cual se frustro por una decisión de ello nunca nos negamos a materializar la venta y así lo hicimos saber desde nuestra primera intervención en la litis(...)”

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir la presente causa, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito de la Circunscripción judicial del Estado Aragua lo hace, con fundamento en las siguientes consideraciones:
El presente caso, surge a través de la demanda por Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, interpuesta el 26 de enero de 2012, ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la ciudad de Victoria, interpuesta por los ciudadanos MARIA DE LURDES DUARTE, extranjera, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº E-81.178469, y AIRES FERREIRA DE OLIVEIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-12.000.667, asistidos por los Abogados MANUEL LAYA y SONIA DOMINGUEZ BOSQUE, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº. 14.292 y 7.654 respectivamente.-
Ahora bien, el Juzgado de la causa, en fecha 26 de enero 2012, recibió la presente demanda, la cual fue admitida en fecha 03 de febrero de 2012 (folio 58 pieza 1), posteriormente en fecha 9 de febrero de 2012, la parte actora consigna los emolumentos para la práctica de la citación de la demandada (folio 60 pieza 1), y en fecha 17 de febrero de 2012, la parte actora confirió poder apud-acta a los Abogados MANUEL LAYA y SONIA DOMINGUEZ BOSQUE, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº. 14.292 y 7.654 respectivamente (folio 62 pieza 1).-
En fecha 29 de febrero de 2012, el alguacil del tribunal de la causa consigna compulsa de citación sin lograr su cometida (folio 36 al 114 pieza 1), seguidamente en fecha 07 de marzo de 2012 la parte actora solicita al tribunal se decrete medida preventiva sobre el inmueble objeto de controversia (folio 115 al 118 pieza 1), siendo esta acordada por el tribunal A Quo en fecha 22 de marzo de 2012 (folio 178 pieza 1).-
En fecha 27 de marzo de 2012, la parte actora solicita citación por carteles de la parte demandada (folio 174 pieza 1), y en fecha 28 de marzo de 2012, el Tribunal de la causa acuerda lo solicitado (folio 176 pieza 1), en fecha 30 de marzo de 2012, comparecen los ciudadanos CARLOS FONNEGRA VELEZ y MIGEL ANGEL FONNEGRA VELEZ, titulares de las cedulas de identidades Nº V-15.733.139 y V-17.052.640 respectivamente en su orden, ambos representantes legales de la Sociedad Mercantil FONNEGRA CONSTRUCCIONES C.A. identificada en los autos y debidamente asistidos de abogado y procedieron a darse por citados en el presente proceso judicial (folio 178 pieza 1),posteriormente en fecha 30 de abril de 2012, la parte demandada procedió a contestar la demanda (folio 188 al 200 pieza 1).-
En fecha 11 de junio de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas (folio 209) siendo estos agregados a los autos en fecha 13 de junio de 2012 (folio 95 al 104 pieza 2); seguidamente en fecha 12 de junio de 2012 el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas (folio 210 pieza 1) siendo estos agregados a los autos en fecha 13 de junio de 2012 (folio 03 al 18 pieza 2); y en fecha 13 de junio de 2012 el Tribunal de la causa ordena aperturar una nueva pieza al presente expediente (folio 211 pieza 1).-
En fecha 15 de junio de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de oposición a las pruebas presentadas por el actor (folio 153 al 155 pieza 2); y en fecha 18 de junio de 2012 la apoderada judicial de la parte actora procedió en hacer valer la admisión de la pruebas atacadas por su contraparte (folio 156 pieza 2).-
En fecha 22 de junio de 2012, el Tribunal de la causa procedió al acto de nombramiento de expertos a tal efecto quedaron designados los ciudadanos Félix Jacinto Aranguren, titular de la cedula de identidad Nº V-3.375.260, Álvaro Ernesto Vidaurre Miranda, titular de la cedula de identidad Nº V-5.218.519 y Pompeyo Márquez Silva (folio 167); seguidamente en fecha 28 de junio de 2012 el referido experto mediante diligencia acepta el cargo que le ha sido designado (folio172 pieza 2); posteriormente en fecha 4 de julio de 2012 el experto designado Alvaro Miranda mediante diligencia acepta el cargo recaído sobre su persona (folio 183 pieza 2); en fecha 6 de julio de 2012 el Tribunal de la causa procede a nombrar nuevo experto al ciudadano Marino Azcarate (folio 185 pieza 2) y este acepta el cargo recaído sobre su persona en fecha 12 de julio de 2012 (folio 197 pieza 2).-
En fecha 10 de julio de 2012, el Tribunal de la causa procede a celebrar acto de las testificales de las ciudadanas Susana Mercedes Brigida Morgana de González y José Américo Fernández Fernández ambos identificados en los autos (folio 187 al 190 pieza 2); y en fecha 17 de julio de 2012 se procedió a celebrar acto de la testimonial del ciudadano Nestor Valbuena (folio 02 al 03 de la pieza 3); y en fecha 30 de julio de 2012, los expertos designados mediante diligencia fijan sus honorarios profesionales (folio 6 pieza 3); posteriormente en fecha 31 de julio de 2012 y 6 de agosto de 2012 la apoderada judicial de la parte actora consigna los honorarios profesionales de los expertos designados (folios 7 al 12 pieza 3).-
En fecha 07 de agosto de 2012, los expertos designados solicitan prorroga de 10 días para presentar informes (folio 14 al 15 pieza 3); y en la misma fecha Tribunal de la causa acuerda lo solicitado y hace entrega de los honorarios profesionales de los expertos designados identificados en los autos (folio 16 pieza 3); posteriormente en fecha 27 de septiembre de 2012 los expertos consignan escrito de informe de la tarea cumplida por ellos (folio 21 al 42 pieza 3); seguidamente en fecha 01 de octubre de 2012 el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito solicitando la nulidad del informe pericial presentado por los expertos (folio44 al 46 pieza 3)¸y en fecha 5 de noviembre de 2012 el tribunal de la causa repone la causa.-
En fecha 27 de noviembre de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de recusación contra los expertos designados; posteriormente en fecha 18 de enero de 2013 el Tribunal de la causa resuelve la recusación de los expertos declarando improcedente la tal recusación; y en fecha 19 de febrero de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada apelo de dicha decisión; en fecha 27 de febrero de 2013 el tribunal oye la apelación; y en fecha 25 de junio de 2013 el Tribunal Superior Civil del Estado Aragua resuelve la apelación oída en un solo efecto.-
En fecha 04 de febrero de 2014, los expertos designados mediante diligencia proceden a fijar la fecha y hora para practicar la inspección requerida para el respectivo informe técnico requerido; en fecha 05 de febrero de 2014 el tribunal acuerda lo solicitado; y finalmente en fecha 23 de abril de 2014, los expertos consignan escrito de informe técnico; en fecha 25 de abril el Tribunal de la causa fija termino para que las partes presenten escrito de informes; en fecha 26 de mayo de 2014 las partes consignaron escrito de informes.-
En fecha 17 de diciembre de 2014, el Tribunal de la causa dicta sentencia; y en fecha 23 de enero de 2015 la apoderada judicial de la parte actora apela de la decisión antes mencionada; en fecha 26 de enero de 2015 el apoderado judicial de la parte demandada ejerce su derecho de apelación; y en fecha 30 de enero de 2015 el tribunal oye la apelación en ambos efectos.-
En este sentido, esta Juzgadora evidenció que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar, si la sentencia dictada por el Juzgado de la causa, en fecha 17 de diciembre de 2014, se encuentra o no ajustada a derecho, en virtud que las partes en su diligencia realizan su anuncio de apelación de forma genérica, por lo tanto, quien decide considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones, que contemplan el presente expediente para verificar si procede o no declarar con o sin lugar la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, por lo que, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
La presente acción deriva de un cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, en la cual quedaron estipuladas unas clausulas, las cuales fueron aceptadas tanto por el demandante como por el demandado, tal como se puede evidenciar de las firmas plasmadas por cada uno de ellos en el referido contrato, y dentro del mismo se encuentran las siguientes clausulas: “(...) PRIMERA: Las partes se comprometen en celebrar un contrato de opción a compra –venta, de un inmueble constituido por una unidad de vivienda con su respectivo lote de terreno, distinguida con el Nro 06 en la calle Guaracarima, ubicada en la Urbanización Guaracarima, situada en la ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, el lote tiene una superficie aproximada de QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CON OCHENTA CENTIMETROS ( 588,80) Mts y una área de construcción de Trescientos treinta metros cuadrados 330 Mts2 sus linderos norte: 54,08 C/ zona verde Urb. Guaracarima, Sur: 39,72 Mts lote 05, Este: 11,39 mts c/ Zona Verde Guaracarima 22,16 mts/ calle Guaracarima... SEXTA: LA PROPIETARIA se obliga a obtener la constancia de Recepción a que se refiere el Artículo 95 de la Ley Orgánica Urbanística, en los adelante, la Constancia de Habitabilidad al termino de la obra. En caso de ocurrir hechos o circunstancia imputables a LA PROPIETARIA que le impida obtener la constancia de Habitabilidad, antes del plazo previsto LA PROPIETARIA lo notificara a EL COMPRADOR; en tal caso se otorgara automáticamente una prorroga, cuyo plazo será negociado en esa oportunidad por las partes para la cual tendrá en cuenta la naturaleza de los hechos o las circunstancias que dieron origen a la prorroga. Vencido dicho plazo y la prorroga sin que hubiera obtenido la referida constancia de habitabilidad, EL COMPRADOR podrá dar por resuelto de pleno derecho este contrato, sin la necesidad de intervención judicial, en cuyo caso, LA PROPIETARIA, deberá devolverle, dentro de los CIENTO VEINTE (120) DIAS continuos siguientes a la fecha en que le sea notificada la resolución, las cantidades de dinero recibidas, sin que exista ningún recurso de EL COMPRADOR, contra LA PROPIETARIA, por concepto de daños y perjuicios. SEPTIMA: Queda expresamente convenido que por si causa de imputable a EL COMPRADOR no realizare la operación de compra – venta en el plazo señalado, se le descontara la cantidad de el Veinticinco (25%) por ciento de la suma de dinero que ha recibido EL PROPIETARIO quedando el mismo a beneficio de LA PROPIETARIA a titulo de indemnización por los daños y perjuicios sufridos de forma inmediata y sin necesidad de prueba alguna. EL COMPRADOR autoriza expresamente a LA PROPIETARIA para que deduzca la referida cantidad supra indicada y el saldo restante será devuelto a los ciento veinte días después de notificada LA PROPIETARIA por parte DEL COMPRADOR. OCTAVA: Si la operación de compra – venta no se realizare por causa imputable a LA PROPIETARIA en el plazo señalado, deberá reintegrar la suma total que ha recibido de mano DEL COMPRADOR en un lapso de Ciento veinte (120) Días de continuos a partir de la notificación de las partes más un veinticinco por ciento (25%) del monto recibido DEL COMPRADOR, quedando el mismo a beneficio DEL COMPRADOR a titulo de indemnización. (...)”de lo anteriormente transcrito se puede apreciar el compromiso pactado entre el demandado y el demandante, mediante un contrato, así como las consecuencias al no cumplir con lo pactado, esta juzgadora para un mejor entendimiento trae a colación la definición de un contrato, establecido por nuestro Código Civil en el Artículo 1133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.-
Del mismo modo, el Contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.
Tal situación viene regulada por el Artículo 1167 del Código Civil, al disponer:

“(...) En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello (...)”.

Ahora bien, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:
Es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
Dicho esto, se hace necesario precisar, que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento, esto lo consagra nuestro Código Civil en su articulado 1159.
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada. Así se decide.-
En el caso de marras, la pretensión del actor se deduce al cumplimiento del tantas veces mencionado contrato, específicamente que la parte demandada cumpla con lo prometido como es la protocolización de la venta una vez efectuado todo el pago, en cuanto a este punto quien aquí sentencia observa de lo probado en autos, que no se ha dado el otorgamiento de la venta, y que la parte demandada no se opone a la protocolización, dicha comprobación fue explanada en la contestación de la demanda, mas aun cuando se evidencia que la parte actora ha cumplido con el pago total de la venta, y el demandado acepta el pago y emite una solvencia a favor de los ciudadanos María de Lourdes Duarte y Aires Ferreira de Oliveira, quienes se encuentran plenamente identificados a los autos, por lo tanto se debe proceder la acción de cumplimiento del contrato respecto a su protocolización, igualmente vista y analizadas todas las pruebas aportadas al proceso se evidencia que efectivamente existe disparidad entre los linderos pactados y los que efectivamente se encuentran en el terreno objeto de la presente acción, es decir el demandado entrego al actor menos terreno que el pactado en el contrato, motivo por lo cual considera quien aquí decide que el demandado deberá entregar al actor los CINCO METROS CON SETENTA Y SIETE CENTIMETROS (5,77Mts) de disminución que dicha extensión de terreno sufrió.
Ahora bien, el actor también pretende le sea cancelado una indemnización por daños y perjuicios en vista del padecimiento psicológico que sufre la ciudadana María de Lourdes Duarte, causado por la de demora y el incumplimiento del contrato celebrado por las partes, esta operadora de justicia pasa a verificar si lo solicitado tiene procedencia, o no, de los daños y perjuicios demandados por la parte actora, por lo cual quien aquí juzga, considera oportuno efectuar las siguientes consideraciones, referente a la serie de daños y perjuicios que alega la parte accionante haber sufrido su representada. En tal sentido, la responsabilidad por hecho propio es aquella originada por un hecho del hombre, ya sea mediante acción o abstención, inmediata o mediata, intencional o no, que causa un daño a otra persona. También existe la responsabilidad compleja o simple que se produce cuando hay la intervención directa del demandado en la realización del daño o por hecho ajeno, o por hecho de las cosas, donde lo hace personalmente responsable, ya sea por falta de vigilancia, control y dirección que configura el guardián de la cosa.-
Los elementos de responsabilidad son el daño, la culpa y el vínculo de causalidad. La teoría de responsabilidad civil se fundamenta en la obligación que tiene una persona de reparar el daño causado a otra por su hecho o por el hecho de las personas o de las cosas que dependan de ella, y el daño es el elemento que da interés al acreedor para ejercer la acción por responsabilidad civil. El daño es la alteración perjudicial entre el sujeto que experimenta y la persona que lo causa, éste puede ser material, emergente o lucro cesante o también moral, el daño emergente es el que se produce en el patrimonio de la víctima en el instante del acto ilícito y recae sobre el patrimonio de la víctima y el lucro cesante tiene por objeto un interés futuro, es decir, relativo a un bien que todavía no pertenecía a la víctima en el momento del acto ilícito. Para los Doctores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, autores de la obra “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III, Tomo I, páginas 201 a la 205, el objeto fundamental que rige la responsabilidad civil está constituido por la reparación del daño causado. Que por reparación se entiende la satisfacción otorgada a la victima que la compense del daño experimentado y no la eliminación del daño del terreno de la realidad y que, si así fuera, entonces habría daños imposibles de reparar, por cuanto no pueden eliminarse una vez ocurridos, ya que reparar no significa reponer a la victima a la misma situación en que se encontraba antes de experimentar el daño, sino procurarle una situación equivalente que la compense del daño sufrido, y que generalmente esa satisfacción compensatoria que constituye la reparación consiste en una suma de dinero que el causante del daño se ve obligado a entregar a la víctima, convirtiéndose la reparación en una indemnización de tipo pecuniaria aplicable tanto a los daños materiales o patrimoniales como a los morales. Así mismo sostienen que existen un conjunto de principios que regulan la reparación a saber: a) El daño debe ser demostrado por la víctima, ya que no basta con la existencia del daño ni con la circunstancia de que reúna las condiciones referidas, sino que es necesario que la víctima las demuestre conforme lo dispone el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se servirá de los medios probatorios determinados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil; b) La extensión de la reparación depende de la naturaleza del daño y la extensión del mismo, pero no de la gravedad o grado de culpa, en el sentido de que solo se extiende a los llamados daños directos y c) La reparación no depende del grado de culpa del agente, por cuanto el agente puede actuar con dolo o con culpa, pues afirman que ello no influye en la reparación por que en materia civil la reparación será la misma. Así pues, conforme a los señalados principios que regulan la reparación de daño, se puede observar que tales alegaciones de los supuestos daños mencionados por la parte actora no se encuentran demostrados en los autos y más aun cuando se puede apreciar de las declaraciones rendidas por el médico tratante doctor Néstor Enrique Valbuena Fernández, quien se encuentra identificado en los autos, el mismo dice que la razón de la consulta de su paciente es por presentar insomnio, ansiedad, pesadillas y estado de ánimo deprimido, y que el motivo de la consulta no era por la adquisición de un inmueble si no por su estado psíquico, deduce quien aquí sentencia que no ha quedando demostrada tal reclamación de los daños y perjuicios solicitados por el actor, razón por la cual esta pretensión no debe prosperar. Así se decide.-
Por todos los razonamientos antes expuestos quien aquí Juzga debe revocar la sentencia proferida por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria, en los términos expuestos por esta alzada y declarar parcialmente con lugar la presente acción, intentada por los ciudadanos MARIA DE LOURDES DUARTE y AIRES FERRERIRA DE OLIVEIRA, contra la sociedad mercantil FONNEGRA CONSTRUCCIONES representada judicialmente por los ciudadanos JUAN CARLOS FONNEGRA VFELEZ y MIGEL ANGEL FONNEGRA VELEZ, todos identificados en los autos identificados en los autos. Así se decide.-
VI. DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada SONIA DOMINGUEZ, inscrita en el instituto de previsión social del abogado bajo el Nº 7654, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos MARIA DE LOURDES DUARTE y AIRES FERRERIRA DE OLIVEIRA, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nº E-81.178.469 y V-12.000.667, contra la decisión, dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria, en fecha 17 de diciembre de 2014.-
SEGUNDO: SE MODIFICA en los términos expuestos por esta Alzada, la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria, en fecha 17 de diciembre de 2014.-
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, del inmueble objeto de la litis, constituido por una vivienda con su respectivo lote de terreno, distinguida con el Nro 06 en la calle Guaracarima, ubicada en la Urbanización Guaracarima, situada en la ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, dando así cumplimiento a lo pactado por ellos en su contrato.-
CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada a realizar la entrega material integra del lote de terreno con las siguientes medidas y linderos Norte: en 54,08 mts con zona verde de la urbanización Guaracarima; Sur: en 39,72 mts con lote 5; Este: en 11,39 mts con zona verde guaracarima 22,16 mts con calle Guaracarima y Oeste: en 10,05 mts con terrenos de la urbanización Guaracarima, medidas y linderos estos acordados en el contrato de promesa bilateral celebrado entre las partes.-
QUINTO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado Luis Fernando Martínez, I.P.S.A. Nº 47.020, actuando en representación de la Sociedad Mercantil Fonnegra Construcciones C.A., representada por los ciudadanos JUAN CARLOS FONNEGRA VFELEZ y MIGEL ANGEL FONNEGRA VELEZ, titulares de las cedulas de identidad Nº V-15.733.139 y V-17.052.640.-
QUINTO: SE ORDENA remitir el presente expediente una vez vencido el lapso establecido en ley.-
SEXTO: No hay condenatoria en costas.-

Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.-
Dado firmado y sellado en la sala de este Despacho Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito Y Bancario De La Circunscripción Judicial del estado Aragua. Maracay, a los once (11) días del mes de Febrero de Dos Mil Dieciséis (2016).-
LA JUEZ SUPERIOR,
DRA. MAIRA ZIEMS.-
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.-
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 2:50 de la tarde.-
LA SECRETARIA.-

Exp. 691.-
MZ/JA