TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA,

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadana GEILIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, portador de la cedula de Identidad 17.435.176

APODERADA JUDICIAL:
ABG. VANESSA ANDREINA LEON COLMENARES inscrita en el inpreabogado bajo el Nro 107.942

PARTE DEMANDADA:
Ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V- 5.621.309

APODERADA JUDICIAL
ABG. RICHAR RIVAS PAEZ inscrito en el inpreabogado bajo el Nro 74258

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION DE COMPRA VENTA

Expediente Nº: 864
Sentencia definitiva

ANTECEDENTES
En fecha 16 de noviembre de 2015, se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, intentada por la ciudadana GEILIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, portador de la cedula de Identidad 17.435.176 contra la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V- 5.621.309.
Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido por la representación Judicial de la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V- 5.621.309 contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de septiembre de 2015 mediante la cual declaró Sin Lugar la reconvención y Con Lugar la precitada demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
En fecha 18 de noviembre de 2015, se le dio entrada al expediente y el curso de ley correspondiente, quedando anotada bajo el N° 864 (nomenclatura interna de este Juzgado), fijándose el vigésimo (20) día de despacho siguiente, para la consignación de los escritos de informes de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y, vencido este lapso, el Tribunal indicó que sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes de conformidad con lo establecido en el artículo 521 eiusdem.
En fecha 12 y 22 de enero de 2016 las partes consignaron a los autos sus respectivos escritos de informes y de observaciones.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, esta Superioridad pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:
ANTECEDENTES DEL CASO
Del estudio del presente caso se observa que el mismo se inició en fecha 13 de abril de 2015 ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por demanda de cumplimento de contrato intentada por la ciudadana GEILIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, portador de la cedula de Identidad 17.435.176 contra la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V- 5.621.309.
En fecha 23 de abril de 2015, el Tribunal de la causa admitió dicha demanda
Una vez citada la demandada en autos, en fecha 21 de julio de 2015, presentó escrito de contestación y reconvención de la demanda interpuesta en su contra. (ver folio 57 y 58) la cual fue admitida el 23 de julio de 2015.
El 27 de julio de 2015, la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta.
En fecha 03 de agosto de 2015, la parte demandada reconvenida promovió escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa el 04 de agosto de 2015.
Concluido el lapso probatorio y el de informe la causa entró en etapa de dictar sentencia, por lo que en fecha 22 de septiembre de 2015, el A quo procedió a dictar su respectiva decisión declarando sin lugar la reconvención propuesta y con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato.
En razón de ello, la representación Judicial de la parte demandada interpuso recurso de apelación en contra de la señalada decisión, siendo oída la apelación en ambos efectos, ordenándose remitir la presente causa a esta Alzada.

DE LA PRETENSIÓN DEL ACTOR CONTENIDA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA

La parte actora en su libelo de demanda alegó:
Que en fecha 17 de septiembre de 2014, celebró contrato de opción a compra con la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, supra identificada, que dicho contrato por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, conforme consta en documento anotado con el nro. 30, Tomo 226, folios 184 al 189, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y numero C-84 piso 8, Torre C del Conjunto Residencial y Comercial Los Mangos, ubicado en la Avenida Constitución, Calle Ricaurte y el Callejón Croele de la ciudad de Maracay Estado Aragua, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Con escalera y pasillo de circulación Torre C. Sur: Con fachada sur del de la Torre C. Este: Con apartamento C-83 y Oeste C-85.
Que en el mencionado Contrato se pactó el precio del inmueble en la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS CINCUENTA Mil BOLIVARES (Bs. 1.950.000,oo) de los cuales entrego a la optante vendedora suma de CUATROCIENTO MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo) en ese acto, y el resto, es decir, la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 1.550.000,oo) al momento de la firma del documento definitivo de venta por ante la oficina de registro correspondiente.
Siguió arguyendo que, en el mencionado contrato acordaron que la firma del documento definitivo debería producirse a mas tardar en los noventas días continuos posterior a la firma de la opción.
Que el tiempo de duración de la opción prorrogaría por una sola vez y por un periodo igual.
Que la opcionada solicitaría y tramitaría un crédito hipotecario por ante una institución Bancaria a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en la clausula Tercera del contrato.
Que ambas parte convinieron en fecha 31 de octubre de 2014, prorrogar por los días que fueran necesarios para la realización del trámite del crédito para la adquisición de la vivienda.
Que la entidad bancaria le envió por medios electrónicos desde diciembre del 2014 a marzo del 2015, correo electrónicos mediante los cuales le indican la aprobación del crédito hipotecario.
Que le hizo entrega de los documentos conducente a la liberación de la garantía hipotecaria a la opcionante a los fines de que BANAVIH emitiera su cancelación correspondiente en vías de alcance de la protocolización.
Que es el caso que la ciudadana María Evangelista Ramírez, se ha negado a tramitar tales acciones conducentes a la protocolización del documento definitivo del inmueble ha dejado de cumplir lo pactado en la clausulas contractuales de la opción a compra venta.
Que en virtud de la conducta asumida por la vendedora, en fecha 12 de marzo de 2015, procedió a notificarle a la vendedora a través de una notificación judicial que el Banco le había aprobado el crédito por un monto de 1.306.884, oo; que por cuanto se encontraban dentro del lapso respectivo para cumplir con los parámetros de la negociación definitiva del inmueble; le hiciera entrega del documento de liberación de garantía hipotecaria.
Que en fecha 26 de marzo de 2015, la parte demandada por medio de notificación judicial, le manifestó que no quería continuar con la negociación.
Finalmente, manifiesta que por todo lo anteriormente narrado y en vista de la negativa de la demandada de cumplir con el contrato de opción a compra suscrito es por lo que procede a demandar a la ciudadana María Evangelista Ramírez, por cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay en fecha 17 de septiembre de 2014, anotado bajo el nro 30, tomo 226, folio 284 al 389, a los fines de que convengan o sea condena por el Tribunal a PRIMERO: Que no dieron cumplimiento voluntario a todas y cada de las obligaciones asumidas por ella en el precitado contrato de opción a compra venta, en virtud que el crédito hipotecario está debidamente aprobado por la entidad Bancaria Mercantil Banca Universal. SEGUNDO: Que se proceda a tramitar la liberación de la garantía hipotecaria que recae sobre el inmueble a los fines de la protocolización del documento definitivo. De la compra venta del inmueble objeto de la demanda. TERCERO El pago de las costas y costos procesales que se generen es este juicio de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Que en caso contrario a lo exigido el Tribunal lo condene a ello, QUNTO a pagar por concepto de clausula penal por su incumplimiento.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
La representación Judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas y cada uno de sus partes la demanda presentada en su contra, arguyendo que, los alegatos contenidos en la precitada demandada son falsos y en este sentido manifestó:
Que para el momento de concretarse la venta definitiva la parte accionante no tenía el dinero completo para la compra.
Que el banco había aprobado un crédito por la cantidad de (1.306.884,94) cuando el restante del precio convenido es de (Bs. 1.550.000), es decir que existía una diferencia de (Bs. 243.115,06).
Que en virtud de que la parte accionante no contaba con el dinero completo para pagar la compra venta, y de no poder llegar a un acuerdo con la accionada sobre el pago de la diferencia, procedió en fecha 26 de marzo de 2015, a notificarle a la accionate su decisión de no llevar a cabo la venta del inmueble haciendo uso de lo pactado en la clausula Cuarta del contrato objeto de la presente controversia que establece la facultad de las partes para desistir del contrato. Asimismo manifestó que está dispuesto a pagar la clausula penal, a pesar de que quien incumplió el contrato fue la parte actora (por no contar con el dinero completo para pagar la compra);
Finalmente solicita declare sin lugar la demanda interpuesta, y se condene en consta.
DE LA RECONVENCION.
Asimismo la representación Judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda reconvino en la misma casi en idénticos términos en los que dio contestación la demanda, y en tal sentido manifestó:
Que en fecha 17 de septiembre de 2014, su representada celebró contrato de opción a compra con la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, supra identificada, que dicho contrato por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, conforme consta en documento anotado con el nro. 30, Tomo 226, folios 184 al 189, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y numero C-84 piso 8, Torre C del Conjunto Residencial y Comercial Los Mangos, ubicado en la Avenida Constitución, Calle Ricaurte y el Callejón Croele de la ciudad de Maracay Estado Aragua, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Con escalera y pasillo de circulación Torre C. Sur: Con fachada sur del de la Torre C. Este: Con apartamento C-83 y Oeste C-85.
Que la clausula Cuarta del precitado contrato establece la facultad de las partes para desistir del contrato y que por cuanto la compradora no tenía el dinero completo para la compra del inmueble y no llegaron a un acuerdo sobre el remanente es por lo que su representad desiste de la venta definitiva del inmueble comprometiéndose a pagar la clausula penal.
Que la ciudadana GELIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ y su representada suscribieron un contrato de arrendamiento accesorio al contrato opción a compra, y no obstante a ello, la precitada ciudadana no le ha cancelado a su poderdante ningún pago por concepto de canon de arrendamientos causándole graves perjuicio y daños a su patrimonio
Que por las precitadas razones es que demanda y reconviene a la ciudadana GELIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ para que convenga o sea en su defecto condenada por este Tribunal por incumplir con las obligaciones asumida por los contrato de opción a compro al no cumplir con el pago al momento de la firma de la venta definitiva.
Finalmente solicita declare con lugar la reconvención interpuesta, y se condene en consta.
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
Cursa a los folios del 88 al 94 del expediente, decisión recurrida de fecha 22 de septiembre de 2015, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas lo siguiente:
“(… )Ahora bien, considerándose que se trata de la adquisición de un inmueble destinado a vi vivienda debe observarse las disposiciones del Decreto 40115, de fecha 21 de febrero de 2013, emitido por el Ministerio del Poder Popular para vivienda y Hábitat (...)
En cuanto si la demandada reconviniente pretendía cambiar las condiciones del contrato para realizar la venta a plazo es algo que no consta en el expediente pues al contrario ella notifico a la opcionante de de que el crédito le había sido aprobado por el referido monto pidiéndole a la opcionante la entrega del documento de liberación de hipoteca. En todo caso, la demandada-reconviniente debió llevar toda la negociación hasta el final como se acordó en el contrato, cumpliendo con sus obligaciones asumidas, como era la entrega del documento de liberación de hipoteca y solo en la firma definitiva, que es cuando se efectué el pago del remanente dejar sentado que el dinero no estaba completo, pies en ese momento donde las partes pactaron que se pagaría la totalidad del precio. Y al haber la demandada reconviniente notificado su desistimiento de manera pura y simple solo apeada a la clausula penal, confiesa que es ella quien ahora no quiere vender, pretendiendo rescindir unilateralmente el contrato sin que conste la responsabilidad de la compradora, (...) Por lo tanto la pretensión de la parte demandante reconvenida es procedente en derecho, así se declara.

En cuanto si la demandada reconviniente pretendía cambiar las condiciones del contrato para realizar la venta a plazo es algo que no consta en el expediente., pies al contrario ella notifico a la opcionante de que el crédito le había sido aprobado por el referido monto pidiéndole a la opcionante la entrega del documentos de liberación de hipoteca. En rodo caso, la demandada reconviniente debió llevar toda la negociación hasta el final como se acordó en el contrato, cumpliendo con sus obligaciones asumidas, como lo era la entrega del documento de liberación de hipoteca y dejar sentado que el dinero no estaba completo, pues es ese momento donde las partes pactaron que se pagaría la totalidad del precio, y al haber la demandada reconviniente notificado su desistimiento de manera pura u simple solo apela a la clausula penal , confiesa quien ahora no quiere vender, pretendiendo rescindir unilateralmente el contrato sin que conste la responsabilidad de la compradora, conducta prohibida por el referido cuerpo normativo.. Por lo tanto la pretensión de la parte demandante reconvenida es procedente en derecho y así se declara.
En cuanto a la reconvencion tenemos que sobre los mismo hechos ya narrados reconviene para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal, por incumplir con las obligaciones asumidas por los contratos opción a compra al no cumplir con el pago al momento de la firma de la venta definitiva y por los daños que ha causado por incumplir con el pago de los canones de arrendamiento accesorio suscritos por las partes
Como se observa la pretensión de la reconvención es imprecisa y no especifica si quien ere el cumplimiento o la resolución del contrato, no especifica que quiere, aunado a que mezcla una pretensión de daños y perjuicios sobre la base de un contrato de arrendamiento (...) su acción no `puede prosperar y así se decide. (…)” (sic)

DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 01 de octubre de 2015, la representación Judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación (folio 96): (…) apelo de la decisión dictada el día 22 de septiembre del presente año (...) Es todo se termino, se leyó y conformes firman (…).

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pasa de seguida este Órgano Jurisdiccional en funciones de Alzada a pronunciar sobre el fondo del asunto debatido, y en este sentido observa que el presente recurso de apelación se circunscribe a determinar si estuvo ajustado a derecho, la decisión que dictó el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de septiembre de 2015, en el juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de compra-venta, intentado por la ciudadana GEILIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, portador de la cedula de Identidad 17.435.176 contra la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V- 5.621.309, mediante la cual declaró Sin lugar la reconvención y con Lugar la referida demanda.
Así pues, se observa, que la parte actora sobre la base de lo establecido en los artículos 1.133, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato de opción de compraventa que le vincula con la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, para que la indicada ciudadana proceda al otorgamiento de la firma y protocolización del documento definitivo de Venta del inmueble, objeto del Contrato de Opción Compra Venta.
Para tal fin, la hoy demandante alegó que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, en fecha 17 de septiembre de 2014 anotado con el nro. 30, Tomo 226, folios 184 al 189, la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, se comprometió a vender el inmueble propiedad de ésta última, constituido por un apartamento distinguido con la letra y numero C-84 piso 8, Torre C del Conjunto Residencial y Comercial Los Mangos, ubicado en la Avenida Constitución, Calle Ricaurte y el Callejón Croele de la ciudad de Maracay Estado Aragua; el cual está suficientemente descrito y determinado en autos, señalándose, por un lado, que el lapso convenido para que se materializase esa futura negociación, era de (90) días continuos, contados a partir de la firma del contrato bajo estudio, prorrogables por una vez por un periodo igual, que el precio estipulado entre las partes para esa negociación quedó fijado en la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.950.000,oo), a ser pagados por el comprador en las circunstancias de tiempo, modo y lugar que se describen en el referido contrato.
Asimismo la actora indicó en el libelo que, no obstante de haber tramitado el crédito hipotecario y de haber sido aprobado el mismo por la entidad bancaria y de notificárselo a la demandada mediante notificación Judicial; la optante vendedora el 26 de marzo de 2015, sin motivo justificado le manifestó por medio de notificación judicial que no quería continuar con la negociación acogiéndose a la cláusula penal e indicando su voluntad de devolver no solo el dinero otorgado por inicial, sino también la cantidad a pagar en la clausula penal, cuando su deber ser es obligarse a cumplir con lo acordado en el mismo; por lo que solicita sea obligada al cumplimiento del contrato de opción a compra y a la vez, se ordene a ella a la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario.
Frente a tales circunstancias, la demandada se defiende y alega en su contestación la falsedad de los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la parte actora pues, a su entender, la accionante fue quien incumplió el señalado contrato de opción de compraventa, a quien le atribuyó el hecho de no tenía el saldo deudor dentro del término y la forma estipulada entre las partes en el contrato y en términos idénticos a su contestación reconviene en la demanda
De la Naturaleza del Contrato
Trabada la litis en la forma que antecede, este Tribunal Superior, considera necesario establecer la naturaleza del contrato que hoy nos ocupa, por lo cual pasa a efectuar las siguientes consideraciones:
La promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
En el mismo orden de ideas, la referida Sala de Casación Civil en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, …”. (Negritas de la Sala).

Conforme a los criterios jurisprudenciales parcialmente trascritos supra, medianamente se colige que los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
Además debe señalarse que las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).
A su vez la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en sentencia N° 878 de fecha 20 de julio del corriente año estableció Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa lo siguiente:
. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide…”

Ahora bien, el contrato objeto de la decisión hoy recurrida, es del tenor siguiente:

“…Entre los ciudadanos MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-5.621.309 inscrita en el RIF bajo el NºV05621309-7 y domiciliada en la parroquias urbana Madre María San José del Municipio Girardot del Estado Aragua, quien en lo adelante y a los efectos de este documento se denominara LA OPCIONANTE por una parte; y por la otra la ciudadana GEILIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cedula de Identidad 17.435.176 inscrita en el RIF bajo el NºV17.435.176-3 y domiciliada en la parroquias urbana Madre María San José del Municipio Girardot del Estado Aragua, quien en lo adelante y a los efectos de este documento se denominara LA OPCIONADA, se ha convenido en celebrar el presente contrato bilateral de OPCIÓN A COMPRA VENTA, el cual se regirá de acuerdo a las clausulas siguientes:
PRIMERA: “LA OPCIONANTE, , es la única y legitima propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y numero C-84 ubicado en el piso (8), de la Torre C del CONJUNTO RESIDENCIA COMERICAL LOS MANGO ubicados entre la avenida Constitución, la Calle Ricaurte y el callejón Creole de la ciudad de Maracay (....)
“omissis”
SEGUNDA LA OPCIONADA se obliga a comprar a la OPCIONANTE y esta se obliga a vender a la OPCIONADA por documento debidamente protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Publico correspondiente el inmueble descrito en la clausula Primera, en los términos condiciones y lapsos estipulados en el presente contrato.
TERCERO: Las partes han convenido en fija el precio de venta del inmueble antes descrito y de todos los derechos que al mismo le sean inherentes, la cantidad de UN MILLLON NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.950.000,00), se comprometen y se obligan a pagar de la siguiente manera la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) que ya fueron entregados en cheque personal del Banco Mercantil Nº 03902287, cantidad esta que fungirá como depósito de garantía de la obligación asumida por la OPCIONADA. Y la cual será disminuida del precio total de la venta fijado en esta misma clausula u el saldo restante, es decir la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.550.000, oo) al momento de la firma del documento definitivo de venta por ante el Registro correspondiente, la cual deberá producirse a mas tardar los NOVENTA (90) DIAS continuos, posteriores a la firma del presente documento. El tiempo de duración de la presente opción podrá prorrogarse por igual periodo y por una sola vez. Queda perfectamente entendido entre las partes aquí contratantes que LA OPCIONADA a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en la presente cláusula, solicitara y tramitara por ante una institución bancaria del país un crédito hipotecario. Siendo dicho crédito de la total y absoluta responsabilidad de la OPCIONADA, y la no aprobación o tardía aprobación del mismo, no podrá vincularse a excusa al cumplimiento de los pagos en los términos establecidos en esta clausula. Igualmente queda entendido que si LA OPCIONADA deciden cancelar dicho precio antes de la mencionada fecha deberá en consecuencia notificarle a la OPCIONANTE con una antelación mínima de siete (7) días continuos a fin de poder realizar todos los trámites necesarios para la preparación del documento definitivo de compra venta.
CUARTA Las partes aquí contratantes convienen expresamente que su por causa imputables a LA OPCIONADA no se procede al otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en este documento LA OPCIONANTE podrá retener para sí de la suma recibida como depósito de garantía la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.. 40.000. oo) como indemnización de daños y perjuicio, sin que esta tenga que demostrar tales daños. Igualmente si por casusa imputables a LA OPCIONANTE no se efectuare la venta, o desistiese de la misma, esta queda obligada a entregar de manera inmediata a LA OPCIONADA la cantidad de dinero dada en depósito de garantía mas la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000, oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios sin que esta tenga que demostrar tales daños. . (....)

De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato objeto de la controversia se identificaron: a)- las personas intervinientes en el mismo, b)- el bien objeto del contrato, c)- el precio del bien (cláusula Tercera), d)- la duración del mismo (cláusula tercera), e)- la cantidad de dinero que en calidad de depósito de garantía, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula tercera), f)- se estableció también una penalización para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusulas Cuarta). Asimismo, del encabezado del contrato se deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “se ha convenido en celebrar el presente contrato bilateral de OPCIÓN A COMPRA VENTA”, lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta. Lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que el contrato hoy objeto de estudio, se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta.
De manera que, al ser contrato bajo estudio, un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato bilateral, el cual se encuentra definido en el articulo 1.134 Código Civil, como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”, es decir, que hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta DEFINITIVO propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes, por cuanto el mismo estaba sujeto al cumplimiento previo de ciertas condiciones. Lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que el contrato objeto de la controversia, se trata de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta. Y ASÍ SE DECIDE.
Determinado lo anterior pasamos analizar lo pretendido por la actor en su escrito libelar, y en este sentido observamos que, la parte actora solicita el cumplimiento del referido contrato, con la finalidad de que se obligue a la hoy demandada a la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo, -por cuando a criterio de la actora - a pesar haber cumplido con su obligación de gestionar el crédito hipotecario por la entidad bancaria y de notificarle que el mismo le había sido aprobado, la demandada ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, se ha negado a cumplir con el referido contrato al no entregarle el documento definitivo de liberación.
Por su parte la demandada, negó, rechazó y contradijo en todas y cada uno de sus partes la demanda presentada en su contra, arguyendo que, los alegatos contenidos en la precitada demandada son falsos
En este sentido, y por cuanto previamente se determinó supra que el contrato objeto de la presente controversia, se trata de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, en el cual hubo un acuerdo de voluntades, donde ambas partes contratantes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, en este caso, el contrato de compra-venta DEFINITIVO, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, por cuanto el contrato bajo estudio estaba sujeto al cumplimiento de obligaciones recíprocas; quien decide, considera necesario verificar el cumplimiento de esas obligaciones reciprocas contraídas por las partes y establecidas en el referido contrato, a lo fines de determinar si procede o no lo pretendido por el actor en su escrito libelar.
Así pues, de lo preceptuado en el contrato hoy bajo estudio parcialmente trascrito supra, se desprende que las partes de común acuerdo dejaron establecido:
a) Que el precio pactado para la venta del inmueble se acordó en UN MILLLON NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.950.000,00).
b) Que la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, oo) que fue entregada en cheque personal del Banco Mercantil Nº 03902287, fungiría como depósito de garantía de la obligación asumida por la OPCIONADA. Y la cual será disminuida del precio total de la venta fijado en la clausula Tercera
c) Que el saldo restante, es decir la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.550.000, oo) seria cancelado al momento de la firma del documento definitivo de venta por ante el Registro correspondiente
d) Que el tiempo de duración de la opción debería producirse a más tardar en los NOVENTA (90) DIAS continuos, posteriores a la firma del documento. Y la cual podrá prorrogarse por igual periodo y por una sola vez.
e) Que LA OPCIONADA a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en la cláusula Tercera del contrato, solicitaría y tramitaría por ante una institución bancaria del país un crédito hipotecario. Siendo dicho crédito de la total y absoluta responsabilidad de la OPCIONADA, y la no aprobación o tardía aprobación del mismo, no podrá vincularse a excusa al cumplimiento de los pagos en los términos establecidos en esa clausula.
f) Que si LA OPCIONADA decidía cancelar dicho precio antes de la mencionada fecha debería en consecuencia notificarle a la OPCIONANTE con una antelación mínima de siete (7) días continuos a fin de poder realizar todos los trámites necesarios para la preparación del documento definitivo de compra venta.
g) Que si por causas imputables a LA OPCIONADA no se procede al otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en este documento LA OPCIONANTE podrá retener para sí de la suma recibida como depósito de garantía la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.. 40.000. oo) como indemnización de daños y perjuicio, sin que esta tenga que demostrar tales daños. Igualmente si por casusa imputables a LA OPCIONANTE no se efectuare la venta, o desistiese de la misma, esta queda obligada a entregar de manera inmediata a LA OPCIONADA la cantidad de dinero dada en depósito de garantía mas la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000, oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios sin que esta tenga que demostrar tales daños.
Debe destacar previamente, quien decide, que en la presenta causa no son hechos controvertidos por cuanto las partes así lo aceptaron la existencia de un contrato bilateral de opción a compra venta, el cual se suscribió inicialmente con vigencia de NOVENTA (90) DÍAS continuos contados a partir de la fecha de autenticación, y que a dicho termino le fue concedida una prorroga:
DE LAS PRUEBAS
De conformidad con lo establecido en los artículos 1.345 del Código Civil y 506 Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene el deber de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, siendo así, señalan las mencionadas normas que quien pida la ejecución de una obligación debe probar la existencia de la misma, y quien pretenda haber sido liberado de ella debe a su vez, demostrar el hecho extintivo de la obligación, sea este el pago, la prescripción, etc. De modo que conforme a ello, en el presente caso ambas partes están en el deber de demostrar por medio del debato probatorio, sus respectivas afirmaciones.
La carga de la prueba por regla general corresponde a quien afirma hechos que configuran su pretensión, o a quien los contradice alegando nuevos hechos. Si no se prueban los hechos que sustentan la pretensión, la demanda será declarada infundada.(Couture)
Ahora bien, la función del juez debe estar dirigida a administrar justicia de manera imparcial, por lo que debe decidir conforme a lo que se pide y se prueba, y debe hacerlo tomando en cuenta los hechos alegados así como las pruebas que válidamente se hayan producido en el juicio
De tal manera que el principio de la carga de la prueba consagrado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es un aforismo en el derecho procesal. Tan es así, que el artículo 254 eiusdem establece que “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”. De manera que existe la obligación de las partes en el proceso de demostrar sus pretensiones.
Debe señalarse que, la carga de la prueba según los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juez le impone arbitrariamente a las partes, esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda, y según la posición asumida en juicio, es decir que al alegar hechos, existe el deber de demostrarlos cuando éstos son contradichos. De allí que a la parte actora le corresponde probar los hechos alegados, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incumbe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo niega; de otra parte al demandado le puede corresponder probar los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, y en consecuencia, cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos corresponde a éste la prueba de los mismos.
Así pues, se aprecia que la carga de la prueba no depende de negar o afirmar un hecho determinado, sino deviene de la obligación de demostrar la existencia de ese hecho, por lo que la Ley procesal exige aportar elementos probatorios que demuestren su existencia, por lo tanto, la falta de pruebas impide el establecimiento de los hechos, en este sentido, este Tribunal Superior procede a analizar los elementos probatorios aportados por las partes:
En este sentido, la parte actora a los fines de sostener sus afirmaciones de hecho junto al libelo de demanda, presentó los siguientes medios probatorios.
-Copia fotostática del contrato opción de compra venta objeto de la pretensión autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, en fecha 17 de septiembre de 2014, bajo el nro. 30, Tomo 226, folios 184 al 189, (ver folios del 15 al 18) del presente expediente, instrumento que no fue en ningún momento tachado, ni impugnado, por lo cual se le debe otorgar valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 y 1384 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la relación contractual, la identificación de sus partes, el objeto y el contenido de sus cláusulas. Así se establece.
-Copia simple de instrumento privado suscrito por las partes de fecha 31 de octubre de 2014, dirigido al Banco Mercantil. Documento que se le da valor probatorio como instrumento privado conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, por cuanto no fue desconocido ni tachado, mediante el cual se desprende que la ciudadana María Evangelista Ramírez, le concede una prorroga a la Sra. Geilimar Alejandra Ríos para realizar el trámite de crédito para la adquisición del tantas veces citado inmueble. Así se decide.
-Copia fotostáticas de correos electrónicos (ver folios 31 al 38), debe señalarse que el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas electrónicas dispone que “Los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos (…)”. Esta expresión evidencia que el legislador consagró el llamado principio denominado en doctrina “Equivalencia Funcional”, referido a que el contenido de un documento electrónico surte los mismos efectos que el contenido en un documento en soporte de papel, en otras palabras, que la función jurídica que cumple la instrumentación mediante soportes documentales en papel y firma autógrafa respecto a todo acto jurídico, la cumpla igualmente la instrumentación electrónica a través de un mensaje de datos. La equivalencia funcional atribuye a los mensajes de datos un principio de no discriminación respecto de las declaraciones de voluntad, independientemente de la forma en que hayan sido expresadas, en este sentido, los efectos jurídicos deseados por el emisor de la declaración deben producirse con independencia del soporte en papel o electrónico donde conste la declaración. Por tal motivo los requisitos generales de admisión de dicho medio de prueba, deberá verificar otros extremos legales establecidos en la ley especial, referentes a los aspectos de integridad, autenticidad y origen del mensaje de datos. En el caso de marras, se promovió de forma impresa, pero su eficacia probatoria depende de que el mensaje de datos esté asociado a algún mecanismo de seguridad que permita identificar el origen y autoría del mismo y tendrá la misma fuerza probatoria que un documento privado, a tales efectos y a los fines de la validez de los referidos corres electrónicos, se debió promover la inspección y/o experticia judicial para constatar la emisión, recepción o destinatario de los mismos. Siendo ello así, y por cuanto no se evidencia en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos por la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, es decir los extremos legales establecidos en la ley especial, referentes a los aspectos de integridad, autenticidad y origen del mensaje de datos, este Tribunal no le atribuye ningún valor probatorio a las referidas copias fotostáticas de correos electrónicos. Y así se declara
-Copia de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, notificación que se le da valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante de la misma solo se desprende que quien fue notificado por el mencionado Tribunal Cuarto de Municipio, en fecha 12 de marzo de 2015, sobre los aspectos contenido en dicha notificación relacionada con la aprobación del crédito y la solicitud de documento de liberación de garantía hipotecaria, fue el Notario Público Cuarto de Maracay,(ver folio 39 y 40) .
-Copia de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua a la ciudadana GEILIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ, notificación que se le da valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, (ver folio 39 y 40), desprendiéndose de la misma la manifestación de voluntad de la optante vendedora de acogerse a la cláusula penal y devolver no solo el dinero otorgado por inicial, sino también la cantidad contenida en dicha clausula penal, (ver folio 42 y 43).
Así pues, en atención al material probatorio aportado a los autos por la parte actora supra analizados, conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, debe entenderse, que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas, es de acotar que ésta fuerza de ley en los contratos siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil, esto es, no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, asimismo conforme a lo establecido en el articulo 1160 ejusdem, en el sentido de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, en concordancia con el artículo 1167; juzga esta sentenciadora, que la parte actora no cumplió con la carga procesal probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por cuando debió aportar a los autos elementos probatorios mediante los cuales se pudiera determinar la veracidad de sus alegatos, conforme lo establece los precitados artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos, constitutivos o modificativos que alegare.
Ello así, en criterio de quien suscribe la presente decisión, la parte demandante, tenía la carga de cumplir con sus obligaciones contraídas en el mencionado contrato, a los fines de poder concretar la celebración de la venta y solicitar su cumplimiento, en este sentido se observa, que con las pruebas promovidas y evacuadas en la fase legal correspondiente, no se encuentra demostrado de manera alguna, que la ciudadana GEILIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ cumpliera con su obligación contenida en la cláusula terceras de dicho contrato, es decir, no se evidencia documento o prueba alguna donde se desprenda y se verifique, gestión alguna de tramite y a aprobación del crédito hipotecario por ante entidad bancaria, al que hace referencia en su escrito libelar la actora, y a la que estaba obligada a tramitar para darle cumplimiento a la Clausula Tercera contenida en el contrato objeto de la controversia
Igualmente de las pruebas promovidas por la actora no se logró demostrar, lo alegado por la actora en su escrito libelar, referido a la notificación de la demandada, por cuanto de la copia de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anexa al libelo de la demanda, se desprende que quien fue notificado por el mencionado Tribunal Cuarto de Municipio, en fecha 12 de marzo de 2015, sobre los aspectos contenido en dicha notificación fue el Notario Público Cuarto de Maracay,(ver folio 39 y 40) y no la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ. Notificación que estaba obligada a efectuar conforme a lo acordado en la precitada cláusula Tercera del Contrato.
Siendo ello así, y no habiendo constancia en autos, más que sus propios dichos, no siendo estos prueba suficiente que determinen el cumplimiento que alega, pues aunque aduce que el incumplimiento es imputable a la parte demandada, (por no entregar en tiempo oportuno el documento de liberación de garantía hipotecaria), tal circunstancia no fue probada en autos, por cuanto se repite no consta en autos, que la parte demandada haya sido efectivamente notificada, ni consta documento alguno donde se desprenda o verifique la tramitación y aprobación del crédito hipotecaria que alega, y al no haberlo hecho así durante el transcurso del proceso, ni demostró alguna otra circunstancia que pruebe clara y ciertamente el total cumplimiento de su obligación, mal puede pretender la ejecución de una pretensión que no se entiende enteramente satisfecha por su parte, por lo tanto quien decide considera que la decisión del a quo, de fecha 22 de septiembre de 2015, que declaro con lugar la demanda de autos, no se ajusta a lo exigido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual preceptúa: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”, ni al criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia contenido en la sentencia 878 de fecha 20 de julio de 2015, por lo que la apelación interpuesta contra ésta se ha de declarar con lugar, revocándose en consecuencia la misma, declarándose sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de autos, y así se decide.
DE LA RECONVENCION
Dejando establecido lo anterior procede este Tribunal Superior, a decidir en relación a la RECONVENCIÓN planteada, y en este sentido quien decide considera necesario señalar que artículo 365 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.
En efecto en los comentarios del código de procedimiento civil expone el Dr. Ricardo Henriquez La Roche, lo siguiente:
“La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado.
…omisis…
Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente “lo determinará como se indica en el artículo 340”. Ahora bien, si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes por ej. a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro y simple.”
Entonces, el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene incluso, su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 10 de diciembre de 2009, dejó establecido lo siguiente:
“…Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en cabeza del Juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el ordenamiento jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención.
…omisis…
En el presente caso, observa esta Sala Constitucional, que la parte demandada en el proceso principal, propuso reconvención sin que la misma reuniera los requisitos propios de una demanda, y por lo tanto, tal incumplimiento impedía su admisión por parte del Juez de la causa;…”
En el caso de autos, se aprecia del escrito contentivo de la reconvención propuesta por la representación judicial de la demandada, que la misma carece de una descripción de los hechos fundantes, no precisa los fundamentos de los mismos, limitándose a reconvenir casi en idénticos términos en los que diò contestación la demanda,. Siendo ellos así, la RECONVENCIÒN debe ser declarada INADMISIBLE, por ambigua, imprecisa, genérica, y no cumplir con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente los previstos en le ordinal 5º, esto es, la relación de los hechos, los fundamentos de derecho con las pertinentes conclusiones. Así se decide.-
En virtud de lo anteriormente expuesto, le resulta forzoso a esta Superioridad Declarar CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesta por la representación Judicial de la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de septiembre de 2015 , revocándose la misma y en consecuencia se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, intentada por la ciudadana GEILIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, portador de la cedula de Identidad 17.435.176 contra la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V- 5.621.309 e INADMISIBLE LA RECONVENCION propuesta por la parte demandada. y Así se decide
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señaladas, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesta por la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V- 5.621.309.contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de septiembre de 2015
SEGUNDO: Se declara nula la decisión dictada en fecha 22 de septiembre de 2015, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua recaída en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, intentada por la ciudadana GEILIMAR ALEJANDRA RIOS GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, portador de la cedula de Identidad 17.435.176 contra la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V- 5.621.309
CUARTO: Se declara INADMISIBLE LA RECONVENCION propuesta por la ciudadana MARIA EVANGELISTA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V- 5.621.309
QUINTO: No hay condenatoria en consta por la naturaleza de la decisión
Déjese copia certificada. Publíquese, Regístrese y Remítase el expediente al Juzgado a quo en la oportunidad legal correspondiente
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los (16) días del mes de febrero de 2016. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIA,
DRA. MAIRA ZIEMS.
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:22 post meridiem.

LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.
MZ/JA/bes.
Exp. N° 864