TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

206° y 157°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadanos ISABEL HERRERA MEDINA y ALEXIS HERRERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-595.088 y V-4.612.845, respectivamente y de este domicilio.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadana CARMEN MARIA HERRERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.352.877, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 27.150, carácter que se desprende de instrumento poder cursante en los folios once (11) y doce (12) de la pieza reconstruida del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.163.116 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano TEMÍSTOCLES ROCCA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.307.216, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.605, tal y como se evidencia del instrumento poder inserto en los folio ciento tres (103) y ciento cuatro (104) de la pieza reconstruida del presente expediente.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.-

EXPEDIENTE Nº 012170.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 31 de octubre del 2014, por el abogado TEMÍSTOCLES ROCCA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada contra la decisión de fecha 16 de septiembre del 2014, proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, inserta del folio trescientos ochenta y dos (382) al cuatrocientos quince (415) de la segunda pieza del presente expediente la cual se copia en extracto de seguidas:

“(…) Una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces una vez evacuada la prueba de cada litigante, su resultado no pertenece ya a la parte que la promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de cual de ellas haya sido la promovente de la prueba (…) Es por tal motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso. Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispone en su articulo 506, que estas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez que pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento. Es decir, corresponde la parte demandante la prueba de los hechos alegados en su libelo de la demanda a los fines de que su acción pueda prosperar, razón por la cual el Tribunal hurga el material aportado por la parte demandante (…) El análisis probatorio precedente, da por sentado que la resolución del conflicto de intereses surgido en la causa que hoy se decide, versa únicamente sobre la interpretación del contenido de las cláusulas Segunda y Quinta del contrato de opción de compra-venta celebrado; estipulaciones contractuales éstas que ameritan ser traídas a colación nuevamente, en aras de determinar su alcance exacto respecto a las obligaciones asumidas por las partes contratantes, quienes pactaron: “…SEGUNDA: El precio por el cual se comprometen a vender al optante es por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BsF. 25.000,00) el cual se obligó a pagar a los propietarios en tres cuotas de la siguiente manera: La primera cuota, el día 19 de febrero del año 2009, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 10.000,00) en cheque Nº 5-9107001720, contra la cuenta corriente Nº 0102-0453-430000103693, del Banco de Venezuela. La Segunda cuota, el día 31 de julio de 2.009, por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 6.000,00), contra la cuenta Nº 1687032092 del Banco Mercantil y la Tercera cuota el día 20 de Diciembre de 2009; por la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 9.000,00) en cheque de la cuenta Corriente Nº 168703092 contra el Banco Mercantil… QUINTA: El inquilino optante está obligado a cuidar y mantener el inmueble como buen padre de familia y es responsable de los daños que se ocasionaren al inmueble …” Como se puede apreciar del contenido de las estipulaciones contractuales anteriormente trascritas, las misma son reguladoras de lo atinente al valor de la cosa opcionada, su oportunidad de pago, y la responsabilidad en lo que refiere al cuido, mantenimiento y los daños que se le ocasionaren al bien inmueble, así como la modalidad de entrega del inmueble, motivo por el cual, su interpretación en todo momento debe concatenarse de manera armónica y no aislada para poder determinar su verdadero alcance. Por consiguiente, se infiere de su contenido la sucesión cronología de una serie de eventos que reflejan la voluntad de los contratantes, y que dicho sea de paso, se encuentran dentro del denominador común típico en este tipo de negociaciones para la adquisición de viviendas. Pues bien, de la cláusula tercera se sustrae la obligación asumida por la DEMANDADA de pagar una inicial, lo cual se verificó, mediante la entrega que ésta hizo en la celebración del referido contrato de opción, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 10.000,00), la cual, fue expresamente reconocido por la parte DEMANDANTE, en su escrito libelar; siendo que el monto faltante por pagar se verificaría mediante el pago de las dos (02) cuotas restantes, en las fechas supra indicadas en la trascripción de la Cláusula Segunda. Sobre este particular, no existe mayor duda sobre la interpretación de la voluntad de los contratantes plasmada en la letra del contrato bajo estudio, ya que como es costumbre en la mayoría de estos tipos de contratos, el comprador entrega una suma dineraria por concepto de inicial y el remanente o saldo faltante por pagar lo entrega en la protocolización del documento definitivo de venta. En el presente caso, la primera de las estipulaciones bajo análisis es clara al establecer que el pago de saldo deudor, es decir de las dos (02) cuotas restantes, debió ser cancelado por el promitente Optante en las fechas estipuladas, oportunidad en las que una vez cumplidos los términos acordados deberá otorgarse la firma definitiva de dicha compra venta, evento éste que conlleva indefectiblemente a que los promitentes propietarios según lo establece la cláusula Sexta haga la tradición legal correspondiente, sobre el inmueble objeto de esta operación de compra-venta, ya que sería ilógico e incongruente para este tipo de relación jurídica y por demás fuera de la práctica común proceder a la protocolización o venta definitiva del bien y su consiguiente pago final, sin que previamente se encuentre efectivamente el bien inmueble libre de todo pasivo. La cláusula cuarta del contrato en comento, estipula que el Optante se obliga a mantener y cuidar como buen padre de familia el inmueble y es responsable de los daños que se ocasionaren al respecto. En conclusión y para darle un sentido y ordenación final a los eventos que han debido verificarse, debe este Juzgador admicularlos con la verdadera razón de ser y la efectiva aplicación que la costumbre usualmente ha enseñado para este tipo de contrataciones. Entonces al entregar la parte Demandada el monto inicial de la opción, y abonarse éste al precio total del bien inmueble objeto del contrato, nació subsecuentemente para ésta una obligación en relación a la entrega del saldo deudor final, es decir las dos cuotas restantes, por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 6.000,00), y la Tercera cuota por la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 9.000,00). En consecuencia, delimitado el alcance de las cláusulas Tercera y Quinta del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima este Juzgador que, la actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra, del cual se deriva la obligación que se pretende ejecutar con la presente demanda, más no probó que el demandado haya violado la cláusula cuarta, referente a los daños al inmueble debido a la tala de varios árboles madereros y frutales. Así pues, la demandada, cumplió con la obligación inherente a su condición, en lo que respecta al pago inicial, más no con respecto al pago de las dos (02) cuotas restantes, en las fechas estipuladas por las cantidades anteriormente señaladas. Sin embargo, si bien es cierto que la parte demandada cumplió con el pago de la primera cuota de las obligaciones asumidas por ella en su carácter de promitente optante, no es menos cierto que, en autos no demostró que efectuó de manera efectiva el pago de las dos (02) cuotas restantes, en las fechas convenidas, aunado a ello no señaló en el expediente con los medios aportados en la oportunidad correspondiente que haya efectuado dichos pagos a los propietarios, relativas al inmueble objeto de la opción a compra, en otras palabras, no consta en las actas procesales algún medio probatorio del cual se infiera que el promitente optante haya realizado los pagos en las fechas estipuladas, ya que tal y como señala en el escrito de contestación a la demanda, que en fecha 07 de Agosto de 2.009, realizó el pago a un tercero por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 6.000,00) correspondiente a la segunda cuota vencida en fecha 31 de Julio de 2.009, a nombre de la abogada CARMEN HERRERA, quien para el momento fungía como asistente y abogada de confianza de su progenitora (La propietaria) el cual fue depositado en la cuenta personal de la referida abogada, Nº 01710006896000021642, del Banco Activo, C.A., Banco Universal, el día 11 de Agosto de 2009, alegando además que el pago a un tercero es valido de conformidad con lo establecido en el articulo 1.286 del Código Civil, el cual copiado textualmente es del siguiente tenor: “El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la autoridad Judicial o por la Ley para recibirlo. El pago hecho a quien no estaba autorizado por el acreedor para recibirlo, es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él”. De la norma antes transcrita, se puede apreciar, que no consta que la ciudadana CARMEN MARÍA HERRERA, fuera autorizada por los propietarios para recibir el pago, bien en forma expresa o tacita; mas aun tampoco quedo establecido contractualmente que el optante efectuare el pago a otra persona distinta de los propietarios y según la norma sustantiva civil, el pago puede efectuarse a la persona distinta al acreedor siempre y cuando se haga bajo las condiciones establecidas en la norma, existiendo excepción cuando se pruebe que el acreedor ratifica o sea aprovechado del pago que se efectuó a quien no estaba autorizado, supuestos estos de los que no existe prueba en autos. En este mismo contexto, cabe señalar que en inspección judicial efectuada por este Juzgado en la sede del Banco Mercantil, ubicado en la población de Punta de Mata, Municipio Ezequiel Zamora, estado Monagas en fecha 30 de Junio del año 2.010, tal y como consta a los folios 195 y 196 de la primera pieza, en la cual se dejó constancia de los particulares siguientes: 1.- De la existencia de una cuenta corriente signada bajo el Nº 0105-0687-56-1687032092, cuyo titular es el ciudadano: DAVID RAFAEL MARTÍNEZ MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.163.116. 2.- Que la cantidad de dinero disponible para la fecha 31 de junio de 2.009 y 03 de Agosto de 2.009, es la suma de NOVECIENTOS SIETE BOLIVARES CON 37 CÉNTIMOS (Bs.907, 37) y 3.- No aparece reflejado en el sistema cheque pagado a ninguna persona. Quedando probado así, que para la cancelación de la segunda cuota, de fecha 31 de Julio de 2.009, mediante cheque de la cuenta corriente supra señalada, el demandado no tenía los fondos para la cancelación de dicha cuota. En este mismo tenor, alega el demandado de autos, que el tercer y último pago se efectuó mediante ofrecimiento de Oferta Real de Pago, a los ciudadanos ISABEL MARIA HERRERA y ALEXIS HERRERA, la cual fue admitida y tramitada por el Juzgado Primero de los Municipios Circunscripcional, en el expediente Nº 10284 de la nomenclatura interna de dicho Juzgado, la cual en fecha 22 de Mayo de 2.012, se agrega a este expediente, en virtud de la acumulación de causas dictada por el referido Juzgado en fecha 15 de Marzo de 2.012., (…) Siendo la oportunidad lega correspondiente, los ciudadanos demandantes (propietarios), hacen oposición a la Oferta Real de Pago, sustentando su oposición, negando y rechazando lo narrado por el accionante por ser falso ya que los (propietarios) se hubiesen negado a recibir la cancelación de la tercera cuota correspondiente al vencimiento de fecha 20 de Diciembre de 2.009, por el monto de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), que con ocasión al contrato de arrendamiento con opción a compra, el optante jamás ofreció o realizó pago alguno y que el optante incumplió el contrato citado cuyo objeto es el inmueble que da lugar a la presente acción, que entró en mora al no cancelar la segunda cuota en fecha 31 de Julio de 2.009, lo que dio lugar a reclamar la resolución del mismo toda vez que ha sido el oferente quien ha incumplido. (…) Pues bien, en relación a los daños y perjuicios que ejerce la parte actora, derivados de los incumplimientos de las cláusulas segunda y quinta del referido contrato, y en consecuencia se deje en posesión de los actores la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.F. 10.000,00), que el demandado les entregó en fecha 19 de Febrero de 2.009, correspondientes a la primera cuota de pago, en la firma del citado contrato. Este sentenciador, visto el análisis de los elementos constitutivos de la presente causa se aprecia que aunque la actora no probó que el demandado haya violado la cláusula cuarta, referente a los daños al inmueble debido a la tala de varios árboles y frutales, ya que si bien es cierto que se les dio pleno valor probatorio a las pruebas aportadas por los testigos, en relación a que presenciaron la tala de los árboles a que se hace referencia, no es menos cierto que en la prueba de la Inspección Judicial la cual fue efectuada por este Juzgado, quedó demostrada la existencia de los árboles en comento, más no de su tala. Por lo que quedó demostrado el incumplimiento de la cláusula segunda de dicho contrato, y por ende tal petición se encuentra ajustada a derecho, de manera que el demandado no demostró en el iter procesal que, haya ejecutado su obligación tal como se pacto en la cláusula segunda del convenio autenticado, o que su incumplimiento se debió a una causa no imputable a ésta. (…) Ahora bien, una vez verificado en las actas que conforman el presente expediente que, el ciudadano DAVID RAFAEL MARTÍNEZ MARTÍNEZ, en su cualidad de promitente Optante, incumplió su obligación de hacer efectivo el pago de la segunda cuota exigible para la fecha 31 de Julio de 2.009, por la suma de SEIS MIL BOLIVARES (BsF. 6.000,00), mediante cheque de la cuenta corriente Nº 1687032092, que mantiene con Mercantil, Banco Universal, convenida en la cláusula segunda del contrato suscrito entre las partes, este Juzgador considera pertinente señalar que, se ha configurado el silogismo jurídico aplicable al presente caso, y que no es mas que activación de los dispositivos normativos contenidos en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, por lo que resulta conforme a derecho declarar CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO CON OPCIÓN A COMPRA, intentara los ciudadanos ISABEL HERRERA MEDINA y ALEXIS HERRERA, en contra del ciudadano: DAVID RAFAEL MARTÍNEZ MARTÍNEZ, todas antes identificados. ASI SE DECIDE (…)”

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 12 de diciembre de 2014, se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus conclusiones de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentadas por ambas partes. No hubo conclusiones y al efecto este Tribunal Superior se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia. Ahora bien, estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

Los ciudadanos ISABEL HERRERA MEDINA y ALEXIS HERRERA, debidamente asistidos por la abogada en ejercicio CARMEN MARIA HERRERA, interpusieron la presente acción con motivo de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, exponiendo lo que al efecto se transcribe:

“(…) CAPITULO PRIMERO. LOS HECHOS. Celebramos un Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra con el ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, el cual tiene por objeto un inmueble de nuestra propiedad ubicado en la calle 6 S/n de la Urbanización Raúl Leoni de la ciudad de Punta de Mata, Municipio Ezequiel Zamora del Estado Monagas (…) En dicho Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, se convino en lo siguiente: Primero: Que el precio de venta es por VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00). Segundo: El optante se obligó a pagarnos dicho precio en tres cuotas de la siguiente forma: La primera cuota, el día 19 de Febrero del año 2009, DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) que recibimos en cheque Nº 5-9107001720, girado en esa misma fecha, contra la cuenta corriente Nº 0102-0453-430000103693, que mantiene el optante en el Banco de Venezuela La segunda, por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000), pagadera el día 31 de julio de 2009, contra la cuenta Nº 1687032092 que mantiene el optante con el Banco Mercantil y la tercera cuota el día 20 de Diciembre de 2009; por la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 9.000,00) en cheque de la cuenta Corriente Nº 1687032092, que mantiene el optante con el Banco Mercantil. Tercero: Que la falta de pago al vencimiento de una de las cuotas, dará lugar a los propietarios (nosotros) a solicitar la resolución de contrato de marras, por ante los Tribunales competentes. Pero el día 03 de agosto del año 2009, como a las 3:00 p.m., en presencia de testigos, el ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, manifestó al segundo de nosotros: ALEXIS HERRERA, la imposibilidad que tenía de pagar la cuota exigible el día 31 de julio de 2009, por no tener el dinero para ello, pidió que le devolviera el dinero entregado y ofreció quedar solamente alquilando el referido inmueble, dando este por respuesta que esta circunstancia debía ser consultada con la co-propietaria ISABEL HERRERA MEDINA, y que esperara por la contestación; al día siguiente, es decir, el 04 de agosto de 2009, se entrevistó de nuevo con el segundo de nosotros: ALEXIS HERRERA, ésta vez, para proponer una nueva oferta, consistente en pedir una prórroga para pagar la cuota vencida y se le contestó lo mismo, por no poder tomar la decisión sin consultar a la primera de nosotros; luego se presentó en el Escritorio de la Abogada CARMEN MARIA HERRERA, quien redactó el contrato en comento y hoy nos asiste, para pedirle que intercediera ante nosotros para resolver dicha situación de manera satisfactoria para él, expresándole que probablemente podía pagar la cuota que se había vencido en el transcurso de la semana, ya que lo había pedido prestado. Y así el día 07 de agosto de 2009, en horas de la mañana el ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, se presentó ante nuestra Abogada Asistente, pidiéndole ayuda, alegando que no quería perder la oportunidad de comprar una casa, que tenía el dinero disponible en su cuenta bancaria, que por favor le recibiera el cheque para que hablara con nosotros y como estaba muy nervioso, le pidió a nuestra abogada asistente, que rellenara el cheque, porque había dañado el que previamente estaba preparando; y ésta le dijo: “ Lo voy a recibir a mi nombre y en calidad de depósito, como parte de buena fe, pero sin ningún compromiso, conversaré con los propietarios y veremos si aceptan este pago”; y en efecto, cuando ellas nos expresó tal petición, le dimos por respuesta un no rotundo, debido a la inconsistencia y a la contradicción de tales dichos, y además porque para esa fecha teníamos compromisos económicos, que no nos fue posible cumplirlos debido a dicho incumplimiento. Así las cosas, el optante no pagó a la fecha de su exigibilidad la cuota correspondiente el día 31 de julio del año 2009, incumpliendo así con lo acordado en la cláusula Nº Segunda del contrato en referencia; y en consecuencia muy a pesar nuestro, sólo nos queda hacer uso de la cláusula Cuarta, por lo cual se nos confiere el derecho de exigir la resolución del Contrato (…)” (Folios del 02 al 06 de la pieza reconstruida del presente expediente).

En fecha 03 de diciembre de 2009, la abogada CARMEN MARIA HERRERA, apoderada judicial de la parte demandante procedió a reformar la demanda presentada por los ciudadanos ISABEL HERRERA MEDINA y ALEXIS HERREA, sólo en lo que se refiere al PETITORIO, siendo admitida mediante auto de fecha 09 de diciembre de 2009. De la misma manera se ordenó la citación del ciudadana DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, quien en fecha 08 de febrero de 2.010, mediante su apoderado judicial procedió a contestar la demanda, tal como se evidencia del folio treinta y seis (36) al cuarenta y cinco (45) de la pieza reconstruida, manifestando entre otras cosas lo siguiente:

“(…) CAPÍTULO PRIMERO. Rechazo y contradigo la temeraria e infundada acción en todas sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho que contra mi representado han incoado los ciudadanos ISABEL HERRERA MEDINA y ALEXIS HERRERA, por ser absolutamente inciertos los hechos que narran en el escrito de pretensión y por consiguiente la interpretación contenida en el libelo referente a la negociación celebrada no se ajustan a la verdad. Negativa que la hago en forma absoluta como lo exige el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (…) CAPÍTULO SEGUNDO. Es el caso, ciudadano juez, que el presente procedimiento se circunscribe a una demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA introdujeron las partes demandantes o accionantes en contra de mi representado DAVID RAFAEL MARTÍNEZ MARTÍNEZ, basado en una supuesta imposibilidad que éste, mi representado, tenía de pagar la cuota exigible el 31 de julio de 2009 por no tener dinero para ello y en consecuencia alegando un incumplimiento, el cual rechazo a todo evento, por los siguientes razonamientos. Veamos: Conforme a lo antes expresado y como colorario al Capítulo TERCERO de la presente demanda, la acción se fundamenta en: PRIMERO: La resolución del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, suscrito el día Diecinueve (19) de Febrero del año dos Mil Nueve (2009), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, anotado bajo el Nº 19, Tomo 27, el cual acompaño marcado “C”, en virtud de que el optante comprador, mi representado, incumplió con la obligación de pagar la cuota exigible en fecha 31 de de Julio de 2009, por la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), quebrantando lo acordado en la Cláusula Segunda, en concordancia con lo establecido en la Cláusula Cuarta, y haber causado daños al inmueble, debido a la tala de varios árboles madereros y frutales, violando así la Cláusula Quinta de dicho contrato. Ahora bien, ciudadana Juez, como podemos observar y analizar el estudio del presente caso, la representación judicial de las partes demandantes ha tenido y basado la fundamentación del pretendido incumplimiento del presente caso, de conformidad con lo narrado en el Capitulo Primero, Ordinal Tercero, al manifestar de forma temeraria que mi representado el día 03 de Agosto del año 2009, como a las 3:00PM, EN PRESENCIA DE TESTIGOS, el ciudadano DAVID RAFAEL MARTÍNEZ MARTÍNEZ, mi mandante, manifestó al segundo de sus poderdantes, ALEXIS HERRERA (su hermano), la imposibilidad que tenía de pagar la cuota exigible el día 31 de Julio de 2009, por no tener dinero para ello, pidió que le devolviera el dinero entregado y ofreció quedar solamente alquilando el inmueble, dando éste por respuesta que esta circunstancia debía ser consultada con la co-propietaria ISABEL HERRERA MEDINA (su progenitora) y que esperara la contestación (…) Ahora bien, no obstante lo antes señalado, mi representado acudió a la oficina de la abogada CARMEN MARÍA HARRERA, quien es hija la de co-propietaria ISABEL HERRERA MEDINA y quien para el momento fungía como asistente y abogada de confianza de su progenitora, a los fines de que le informara a sus acreedores, su interés que tenía de liberarse de la obligación señalada, debido al desconocimiento que éste tenía de liberarse de la obligación señalada, debido al desconocimiento que éste tenía del domicilio de los co-propietarios y a las llamadas efectuadas al ciudadano ALEXIS HERRERA, co-propietario, quien no respondió a las mismas, negándose de esta forma a efectuar el cobro de sus obligaciones, como de costumbre lo hacia. En efecto fue así, como el día 07 de Agosto de 2009 en horas de la mañana, estando en el escritorio de la referida abogada, hoy representante legal de los co-propietarios, ésta manifestó que me recibía el referido pago de la obligación vencida, pero que lo iba a recibir a su nombre y en calidad de depósito, como parte de buena fe, pero sin ningún compromiso, pero que conversaría con los propietarios a ver si aceptaban este pago, procediendo de inmediato mi representado a emitir un cheque por el monto de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 6.000,00), tal como se había estipulado en el contrato, pero en este caso a nombre de la abogada CARMEN HERRERA, quien es hija de la co-propietaria ISABEL HERRERA MEDINA, y hermana de ALEXIS HERRERA, en cheque de Cuenta Corriente Nº 1687032092, contra el Banco Mercantil, el cual fue depositado a la cuenta personal de la referida abogada, Nº 01710006896000021642, del Banco Activo, C.A., Banco Universal, el día 11 de agosto del 2009, sin que desde la referida fecha hasta el momento de introducir esta temeraria e infundada demanda por Resolución de Contrato, mi representado hubiese recibido una respuesta seria por parte de sus acreedores-propietarios referente al pago efectuado a la abogada CARMEN HERRERA, conforme a lo prometido, y al transcurrir más de cuatro (04) meses de haberse efectuado la liberación del pago hasta la fecha de presentación de ésta demanda, considero oportuno en nombre de mi representado que el mismo fue ratificado por los propietarios en forma satisfactoria y en consecuencia se han aprovechado de él, una vez que la abogada de la contraparte manifiesta que recibe dicho pago de buena fe. (…) Ello se puede inferir en los fotostatos y el respectivo movimiento de cuenta, lo cual evidencia que el susodicho cheque fue cobrado el día 11 de agosto de 2009, por la abogada CARMEN HERRERA, los cuales acompaño marcados “D”. Ciudadana juez, a tal efecto y en atención a las anteriores consideraciones, mi representado cumplió oportunamente con el pago del precio convenido y asumido en el Contrato por las partes, con lo cual se produjo el efecto liberatorio de sus obligaciones, según se evidencia: 1°) Su primer pago correspondiente a la primera cuota fue cancelado el día 19 de Febrero del año 2009, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 10.000,00), mediante cheque Nº S-9107001729, Cuenta Corriente Nº 0102-0453-430000103693, contra el Banco de Venezuela, el cual acompaño marcado “E”, 2°) El Segundo pago correspondiente a la segunda cuota, fue cancelado en la forma mencionada anteriormente, marcado “D”, el día 07 de Agosto del 2009, en cheque Nº 13235491, de la Cuenta Corriente Nº 1687032092, contra el Banco Mercantil, por el monto de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 6.000,00); 3°) El tercero y último pago, correspondiente a la tercera cuota, fue mediante ofrecimiento de OFERTA REAL DE PAGO, por ante juzgado Distribuidor de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora, de esta Circunscripción Judicial, en fecha 16 de Diciembre de 2010, la cual fue distribuida al Juzgado primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora, de esta Circunscripción Judicial, donde cursa en Expediente Nº 10248, por la suma de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 9.000,00), en Cheque de Gerencia Nº 27006226, girado en fecha 15/12/2009 Contra el Banco Mercantil, de la Cuenta Corriente Nº 1687032092, ofrecimiento que en nombre de mi representado efectué, de conformidad con lo establecido en el Artículo 819 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Articulo 1307 del Código Civil, al expresar “…y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga a la persona del acreedor, o en su domicilio”. La referida oferta consta del respectivo escrito del ofrecimiento, el cual acompaño marcado “F” (…) CAPÍTULO QUINTO. Así mismo, en mi carácter de Apoderado de la parte demandada, ciudadano DAVID RAFAEL MARTÍNEZ MARTÍNEZ, ya identificado, por las razones expuestas, vengo a RECONVENIR y CONTRADEMANDAR a los actores ISABEL HERRERA MEDINA y ALEXIS HERRERA, ya identificados, para que de acuerdo con el documento suscrito por ellos, marcado “B” ya produje, para que convenga en la existencia de un Contrato de Compra-Venta ya celebrado entre ellos y mi representado (…) y consecuencialmente cumplan sus obligaciones que como vendedores les impone la Ley, a saber: Efectuar la tradición del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la respectiva escritura pública registrada de venta, para lo que deben entregar a mi representado todos los recaudos necesarios, y de la cual debe constar también la otra obligación de los vendedores como es el saneamiento (…)”.-

En fecha 09 de marzo de 2010, el a quo procedió a admitir la reconvención, tal como se desprende de autos al folio sesenta y uno (61) de la pieza reconstruida. Seguidamente, el demandante reconvenido procedió a contestar la reconvención en los términos explanados del folio ochenta y dos (82) al ochenta y seis (86) de la misma pieza.-

De autos consta, que durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de su derecho de promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta en los folios ochenta y ocho (88) y ochenta y nueve (89) y del folio noventa y ocho (98) al cien (100) de la pieza reconstruida.-

DE LA RECONVENCIÓN

En este orden de ideas y vistos los alegatos de ambas partes este Juzgador pasa a resolver lo atinente a la reconvención propuesta en los términos que a continuación se expresan:

Reconvención: Denominada también mutua petición o contrademanda, puede ser definida como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia, esta se destaca por ser una pretensión independiente que supone como toda pretensión que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del Juez que así lo reconozca mediante la sentencia, siendo esta considerada una pretensión independiente y por lo tanto no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque o como dicen algunos una demanda reconvencional, la cual por tener el carácter antes descrito la misma debe cumplir con los requisitos contemplados en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.-

En este sentido, es importante mencionar el criterio del Tribunal Supremo de Justicia el cual ha sostenido mediante Sentencia de fecha 30 de Noviembre de 1998, lo siguiente: “A la luz de la presente disposición es evidente que el legislador estimo necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos tal y como lo establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene su propia cuantía, asimismo quiso el Legislador que la misma cumpliera con los requisitos del 340”, es decir, con los elementos esenciales de un Libelo. En este mismo orden de ideas, es de señalar la Sentencia de fecha 29 de Enero del año 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche: “Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no deduce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta”. Por dichas razones la reconvención debe reunir los requisitos previstos en artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, conforme al criterio expresado por la sala de forma reiterada.-

Ahora bien, se observa en el caso de marras, que la presente reconvención no se encuentra dentro del marco legal establecido para que ésta sea procedente por cuanto la parte demandada no cumplió con las prescripciones de los mencionados artículos al proponer la referida mutua petición de una manera muy somera debido a que sólo se limitó a reconvenir a la demandante sin mencionar el objeto de su pretensión, es decir, el procedimiento en que se basaba la misma, ni señalo los instrumentos en que se fundamenta su pretensión, recordando que por ser la reconvención una demanda autónoma la misma debe contener los requisitos imprescindible del 340 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que este Tribunal conforme a lo anteriormente expuesto y en apego a las normas precitadas declara IMPROCEDENTE dicha reconvención por resultar contraria a derecho de conformidad con el articulo 365 ejusdem. Y así se decide.-

Resuelto como ha sido el punto anterior, pasa este Juzgador en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, a analizar el caudal probatorio cursante en autos de la manera siguiente:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandada-Reconviniente:

1).- El mérito favorable en autos. En relación a tal alegato se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia, y que pudieran favorecer o no a alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas. Y así se decide.-

2).- La parte demandada acompañó a su escrito de contestación instrumento marcado con la letra “E”, cursante al folio sesenta (60) de la pieza reconstruida del presente expediente. Al respecto, observa este Tribunal que el mismo consiste en copia de cheque del Banco de Venezuela signado con el Nº: S-9107001729, en el cual se evidencia que la parte demandada ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, entregó a la ciudadana ISABEL MARIA HERRERA la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), como primera cuota de pago del contrato de arrendamiento con opción a compra. En consecuencia, quien decide le otorga valor probatorio a los fines de demostrar que el demandado cumplió con la cuota inicial pautada en el contrato cuya resolución se persigue, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

3).- La parte demandada acompañó a su escrito de contestación instrumento marcado con la letra “D”, cursante del folio cincuenta y nueve (59) de la pieza reconstruida del presente expediente. Al respecto, observa este Tribunal que el mismo consiste en copia de cheque del Banco Mercantil en el cual se evidencia que la parte demandada ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, entregó a CARMEN MARIA HERRERA la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), en fecha 07 de agosto de 2009, como segunda cuota de pago del contrato de arrendamiento con opción a compra que recibió CARMEN MARIA HERRERA en calidad de depósito y como parte de buena fe. Se constata de igual manera que dicho cheque fue depositado en la cuenta de la prenombrada abogada en el Banco Activo bajo el Nº de Cuenta 01710006896000021642. En consecuencia, quien decide le otorga valor probatorio a los fines de demostrar que la mencionada abogada cumplió con lo pactado entre ella y el demandado reconveniente como lo fue el depósito del cheque en virtud de respuesta afirmativa ó negativa por parte de los propietarios del inmueble demandado. Ahora bien, el referido efecto bancario en virtud de no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

4).- La parte demandada ratificó y reprodujo el mérito favorable del instrumento contentivo de Oferta Real de Pago correspondiente a la tercera y última cuota de pago convenida, marcado con la letra "F", cursante del folio sesenta y uno (61) al setenta y nueve (79) y del ciento treinta y seis (136) al ciento cincuenta y nueve (159) de la pieza reconstruida del presente expediente. Al respecto, observa este Tribunal que el mismo consiste en copia certificadas de Oferta Real de Pago, propuesta en fecha 08 de enero de 2010. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a las referidas copias por estar revestidas de carácter público y al estar emitidas por el órgano competente para ello, razón por la cual le merece plena fe a este sentenciador, quedando demostrado que efectivamente el demandado realizó el trámite correspondiente para la cancelación de la última cuota estipulada en el contrato de marras. Y así se decide.-

5).- La parte demandada promovió la actuación de la abogada CARMEN MARIA HERRERA, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nº 10284 cursante en el folio ciento cincuenta y tres (153) de la pieza reconstruida del presente expediente. En relación a esta prueba, observa este Alzada que la misma consiste en solicitud de copias simples del expediente Nº 10248, efectuada por la abogada CARMEN MARIA HERRERA mediante diligencia de fecha 26 de Enero de 2010. De la revisión de dicha copia fotostática no se evidencia que la abogada CARMEN MARIA HERRERA, haya actuado en carácter de apoderada judicial sino a título personal, en tal sentido no le merece valor probatorio a quien suscribe pues nada aporta a los autos. Y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandante - Reconvenida:

1).- El mérito favorable que se desprende de autos. En relación a tal alegato se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar sentencia y que pudieran favorecer o no a alguna de las partes contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas. Y así se declara.-

2).- Promovió Documentales:

a. Promovió y consignó instrumental marcada con la letra “A”, cursante del folio siete (07) al nueve (09) la pieza reconstruida del presente expediente. El mismo consiste en contrato de arrendamiento con opción de compra debidamente suscrito por los ciudadanos ISABEL HERRERA MEDINA, ALEXIS HERRERA y DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de esta ciudad de Maturín, en fecha 19 de febrero de 2009, quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 27. De tal instrumento se desprende lo siguiente: 1) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron contrato de arrendamiento con opción a compra sobre el inmueble que hoy nos ocupa. 2) Que el precio del presente contrato de arrendamiento con opción a compra es por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.25.000,00) pagaderos en tres cuotas establecidas de la manera siguiente: La 1° cuota, el día 19 de febrero del 2009, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) que recibieron los propietarios en cheque Nº S-9107001729, girado contra la cuenta corriente Nº 0102-0453-430000103693, del Banco de Venezuela. La 2° cuota, por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), pagadera el día 31 de julio de 2009, en cheque de la cuenta corriente Nº 168703092 del Banco Mercantil y la 3° cuota el día 20 de diciembre de 2009, por la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), en cheque de la cuenta corriente Nº 1687032092, contra el Banco Mercantil. 3) Que hasta el día de la firma definitiva del contrato de arrendamiento con opción de venta se obliga el optante a cancelar por concepto de arrendamiento DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00), mensuales por arrendamiento, estas cantidades no computadas como abono al precio de la venta. 4) Se establece que a falta de pago de una de las cuotas pactadas dará lugar a los arrendadores-propietarios a la resolución de la opción de compra-venta. Ahora bien, tal y como fue precedentemente establecido en las pruebas aportadas por la accionada respecto a su valoración dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene como fidedigno y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

b. Promovió y consignó instrumental marcada con la letra “B”, inserta del folio ciento uno (101) al ciento nueve (109) de la pieza reconstruida del presente expediente. El mismo consiste en copias fotostáticas de procedimiento de oferta real de pago que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, desprendiéndose Oferta real de pago, propuesta en fecha 08 de enero de 2010, por el abogado TEMISTOCLES ROCCA, en su condición de apoderado judicial del ciudadano DAVID RAFAEL MARTÍNEZ MARTÍNEZ, a favor de los ciudadanos ISABEL HERRERA MEDINA y ALEXIS HERRERA, por la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), en cheque de gerencia Nº 27006226 del Banco Mercantil, girado en fecha 15 de diciembre de 2009. En consecuencia, quien decide le otorga valor probatorio en virtud del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

c. Reprodujo y promovió instrumentales, marcadas con la letra “C”, cursantes del folio ciento diez (110) al ciento dieciséis (116) de la pieza reconstruida del presente expediente. Tales documentos contienen procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento que realizara el ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial. Al respecto, observa este Tribunal que el mismo no fue impugnado por la contraria, en consecuencia, quien decide le otorga valor probatorio en virtud del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada las consignaciones efectuadas en cumplimiento de los cánones de arrendamiento pactados en el contrato que nos ocupa. Y así se decide.-

d. Reprodujo y promovió telegrama marcado con la letra “D”, cursante del folio ciento diecisiete (117) al ciento veinte (120) de la pieza reconstruida del presente expediente. El referido telegrama con sello húmedo original de IPOSTEL, Maturín Monagas, enviado en fecha 11 de noviembre del año 2009. Al respecto, observa este Sentenciador que el mismo fue enviado el día 03 de noviembre de 2009 por la abogada CARMEN MARIA HERRERA, el cual fue recibido en fecha 10 de noviembre de 2009 por la ciudadana YUBISAY ROMERO, se desprende del aludido telegrama que la abogada antes descrita le señaló al ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, la negativa por parte de sus mandantes de aceptar el pago efectuado y el cual fue depositado por la abogada CARMEN MARIA HERRERA, con carácter de depositario. En consecuencia, de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil se le otorga el mismo valor probatorio que el instrumento privado y siendo que no se evidencia de autos que haya sido desconocido por la contraria, quien decide le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

e. Reprodujo instrumental marcada con la letra “E”, cursante al folio cincuenta y nueve (59) de la pieza reconstruida del presente expediente. Tal prueba consiste en copia fotostática de cheque Nº 13235491, por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), de fecha 07 de agosto de 2009, contra la cuenta signada con el Nº 0105-0687-56-1687032092 del Banco Mercantil cuyo titular es DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, a favor de la ciudadana CARMEN MARIA HERRERA, endosado y depositado en el Banco Activo en cuenta cuyo titular es la ciudadana CARMEN MARIA HERRERA. Al respecto, quien decide le otorga valor probatorio a los fines de demostrar que la mencionada abogada cumplió con lo pactado entre ella y el demandado como lo fue el depósito del cheque en virtud de respuesta afirmativa o negativa por parte de los propietarios del inmueble demandado. Ahora bien, el referido efecto bancario en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

f. Reprodujo documental marcada con la letra “F”, que corre inserta al folio sesenta (60) de la pieza reconstruida del presente expediente. Consta de copia fotostática de cheque signado con el Nº S- 9107001729 de fecha 19 de febrero de 2009 contra la entidad bancaria Banco de Venezuela a favor de la ciudadana ISABEL MARIA HERRERA, por el monto de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00). Observa este Tribunal que la parte demandada ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, entregó a ISABEL HERRERA la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) como primera cuota de pago conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento con opción a compra. En consecuencia, quien decide le otorga valor probatorio a los fines de demostrar que la demandada cumplió con la cuota inicial pautada en el contrato cuya resolución se persigue. Y así se decide.-

3).- De conformidad con artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de Informes de la manera siguientes: a) Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial a los fines de demostrar que la misma no se ha cumplido con la notificación de las partes involucradas en el documento de arrendamiento con opción a compra. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a las referidas copias por estar revestidas de carácter público y al estar emitidas por el órgano competente para ello, razón por la cual le merece plena fe a este sentenciador. Y así se decide.- b) Unidad Ipostel ubicada en la Avenida Bolívar, al lado de la sede de CANTV, de esta ciudad de Maturín, tales resultas fueron recibidas en fecha 08 de julio de 2010 y rielan en los folios ciento noventa y ocho (198) y ciento noventa y nueve (199) de la pieza reconstruida desprendiéndose telegrama con la modalidad URGENTE /PC (PETICION CONTESTA) en fecha 03/11/2009, para el ciudadano DAVID RAFAEL MARTÍNEZ, dirección calle 6 casa s/n° Urb. Raúl Leoni detrás de la panadería La Orquídea Punta de Mata, Municipio Ezequiel Zamora, Remitido por; Carmen Herrera; cedula de identidad: 8.352.877, el mencionado telegrama fue transcrito con GIT/MOAQA3474 ( Código Interno de control) y enviado en el despacho 70, en fecha 04/11/2010, Punta de Mata, recibido en el mencionado municipio el día 10/11/2009, a las 03:10 p.m. por; Yubisay Romero cédula de identidad: 14.11.681. En consecuencia este Tribunal le merece valor probatorio. Y así se decide.-

4).- Promovió Inspecciones Judiciales: a) Sede del Banco Mercantil ubicado en la calle principal de la población de Punta de Mata, Jurisdicción de Municipio Ezequiel Zamora del Estado Monagas. El objeto de esta prueba conforme a lo expresado por la parte demandante es “demostrar que el demandado no contaba con los recursos suficientes en su cuenta bancaria para cancelar la cuota correspondiente para el 31 de Julio del año 2009”. Del acta inserta en los folios ciento noventa y cinco (195) y ciento noventa y seis (196) de la pieza reconstruida se desprende que para la fecha 31 de julio de 2009 el demandado DAVID RAFAEL MARTÍNEZ MARTÍNEZ solo contaba con NOVECIENTOS SIETE BOLIVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 907,36). En tal sentido, quedó demostrado como lo alega la parte actora, que el demandado solo disponía para aquella fecha de NOVECIENTOS SIETE BOLIVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (BS.907,36), de la misma forma denota este Sentenciador que no se evidencia cheque pagado a ninguna persona. Y así se decide. b) Juzgado Segundo de los Municipios. De la revisión de las actas procesales no se constatan las resultas de dicha inspección, por tal motivo no hay nada que valorar. Y así se decide. c) Sobre el inmueble de marras, dicha acta se ubica al folio ciento ochenta y ocho (188) de la pieza reconstruida evidenciándose que el mismo hay árboles frutales, lo cual nada a porta a la resolución de la presente controversia. Y así se decide.-

5).- Promovió las Testimoniales de los ciudadanos siguientes: JAQUELINE TILLERO MARIÑO, CRISEIDA COROMOTO VALLENILLA JARAMILLO y RUBEN DARIO VALLENILLA JARAMILLO. Al respecto, observa esta Alzada que sólo CRISEIDA COROMOTO VALLENILLA JARAMILLO y RUBEN DARIO VALLENILLA JARAMILLO comparecieron a rendir testimonio (Folio 160 al 163 pieza reconstruida) siendo contestes al señalar que conocen a la ciudadana CARMEN MARIA HERRERA, que estaban presentes el día 07 de agosto de 2009, cuando el ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, llego a la oficina de la mencionada abogada CARMEN MARIA HERRERA y que la mencionada abogado le recibió el cheque en calidad de depósito, de buena fe y sin ningún tipo de compromiso. Ahora bien, esta Alzada le otorga valor probatorio a tales deposiciones de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.- En cuanto a la testimonial de la ciudadana JAQUELINE TILLERO MARIÑO, este Tribunal de Alzada no la estima por cuanto no consta en autos que la referida testigo haya rendido declaración (Folio 193 pieza reconstruida). Y así se declara.-
- Promovió adicionalmente las Testimoniales de los ciudadanos: JUAN CARLOS RODRIGUEZ GUDIÑO, GEISER BELLO TOCUYO y RODOLFO ANTONIO LOPEZ, quienes comparecieron a rendir su declaración, tal como consta del folio ciento sesenta y cuatro (164) al ciento sesenta y nueve (169) y del folio ciento noventa y uno (191) y ciento noventa y dos (192) todos de la pieza reconstruida del presente expediente. De tales deposiciones se evidencia que fueron contestes al manifestar que conocen a los ciudadanos ALEXIS HERRERA y DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, que presenciaron la conversación de los anteriormente mencionados en la casa de DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, y que pudieron escuchar que el ciudadano ALEXIS HERRERA, había ido a cobrarle una plata de una casa, que tenían conocimiento de la ubicación de la casa del ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, que había árboles frutales y que estos habían sido cortados. De esta manera se infiere de las deposiciones aquí presentadas que el ciudadano DAVID RAFAEL MARTINEZ MARTINEZ, no pago oportunamente la cuota vencida en virtud de que el ciudadano ALEXIS HERRERA, se dirigía hacia la vivienda del demandado a cobrarle la segunda cuota del contrato hoy en litigio, otorgándole valor probatorio a tales deposiciones de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

Efectuada la valoración de las pruebas promovidas, corresponde a este operador de justicia decidir el fondo de la presente controversia, en ese sentido realiza las consideraciones siguientes:

Contempla el artículo 1.133 del código civil que el contrato es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”. Por su parte, señala el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de obligaciones derecho civil III que “el contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes. Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias. Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades. El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones.”

Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 ejusdem, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.-

En este orden de ideas, en un contrato bilateral la ley faculta a una parte a pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo cual tiene su base en la acción resolutoria que está consagrada en el artículo 1.167 del código que reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De tal normativa se desprende claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones. En razón a ello, a los fines de determinar la procedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar cada uno de los elementos anteriormente discriminados.-

Dicho así, en cuanto a la existencia de un contrato bilateral, de autos se desprende contrato de arrendamiento con opción a compra acompañado por el demandante a su escrito libelar como instrumento fundamental, no siendo ni impugnado ni desconocido en su oportunidad legal y que cursa del folio siete (07) al nueve (09) de la pieza reconstruida. En ese sentido, se entiende por opción de compra venta un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea celebrarse un futuro contrato, la jurisprudencia ha sostenido que es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes.-

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el código civil. Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.-

A mayor abundamiento, el Tribunal Supremo de Justicia ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma; que debe entenderse como tal, aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Asimismo, ha señalado en reiteradas ocasiones cuales son los elementos esenciales que lo caracterizan, considerando que las promesas u opciones de compra venta, no constituyen una venta sino que otorgan un plazo al opcionado comprador para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Y entonces, si quien incumple es el opcionado comprador, éste deberá consentir en que el opcionante vendedor retenga las arras y por otra parte, si es el opcionante vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de arras recibidas.-

De la revisión del contrato de arrendamiento de opción a compra se desprenden claramente las obligaciones pactadas y aceptadas por ambas partes contratantes, con lo cual queda evidenciada la naturaleza bilateral del mismo, vale decir, por una parte el propietario ofertante se comprometió a vender unas bienhechurías consistentes en una casa ubicada en la calle 6 S/N de la Urbanización Raúl Leoni de Punta de Mata Municipio Ezequiel Zamora del estado Monagas, y el comprador optante se comprometió a comprar el inmueble descrito por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), pagaderos en tres cuotas: 1° En fecha 19 de febrero de 2009, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), en cheque Nº S-9107001729, cuenta corriente Nº 0102-0453-430000103693 contra el Banco de Venezuela. 2° En fecha 31 de julio de 2009, por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) en cheque de la cuenta corriente Nº 1687032092 contra el Banco Mercantil y 3° En fecha 20 de diciembre de 2009, por la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00) en cheque de la cuenta corriente Nº 1687032092 contra el Banco Mercantil. Razón por la cual, el primero de los requisitos de la acción resolutoria se encuentra configurado. Así se decide.-

Para la verificación del segundo de los requisitos, atinente al incumplimiento de una de las partes, es menester traer a colación los hechos afirmados tanto por los demandantes como por el demandado en abono a sus respectivas defensas, en tal sentido, argumentó el actor que el demandado optante, no pago a la fecha de su exigibilidad la segunda cuota correspondiente al 31 de julio de 2009, por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00). Señaló además, que en la cláusula cuarta, acordaron que la falta de pago de una de las cuotas previstas daría lugar a los arrendadores-propietarios a la resolución de la opción de compra venta; por su parte el demandado (arrendador-optante) rechazó categóricamente lo alegado por los demandantes por no ajustarse a la verdad. Refutó además, que no había pagado para el momento de la exigibilidad de la segunda cuota basado en una supuesta imposibilidad económica ni que manifestó en presencia de testigos la devolución de la cantidad entregada para quedar sólo alquilando el inmueble. Continúo esgrimiendo que en fecha 07 de agosto de 2009, acudió al despacho de la abogada CARMEN MARIA HERRERA y le hizo entrega de un cheque por la suma de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), correspondiente a la segunda cuota, siendo recibido por la referida abogada en calidad de depósito, como parte de buena fe y que el tercer y último pago lo hizo mediante oferta real de pago, en fecha 16 de diciembre de 2010.-

En atención a las afirmaciones de las partes, se hace imperioso citar las cláusula segunda y cuarta del referido negocio jurídico: “SEGUNDA: El precio por el cual LOS PROPIETARIOS se comprometen a vender las prenombradas bienhechurías al OPTANTE es por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 25.000,00) quien por su parte se obliga a pagar a LOS PROPIETARIOS en tres (3) cuotas las cuales serán canceladas de la siguiente manera: el día 19 de Febrero del año 2009 la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs f.10.000,00) en cheque Nº S-9107001729, cuenta corriente Nº 0102-0453-430000103693, contra el Banco de Venezuela; La segunda cuota el día 31 Julio de 2009 por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. f. 6.000,00); en cheque de la cuenta Corriente Nº 1687032092 contra el Banco Mercantil y la tercera cuota el día 20 de Diciembre de 2009; por la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f9.000,00) en cheque de la cuenta Corriente Nº 1687032092, contra el Banco Mercantil. (…) CUARTA: La falta de pago de una de las cuotas al vencimiento de acuerdo a lo establecido en este Contrato dará lugar a los Arrendadores- Propietarios a la resolución de la opción de compra-venta sobre el inmueble la cual se intentara por antes los Tribunales Civiles competente si por el contrario el incumplimiento fuera por parte de los propietarios estos deberán cancelarlos intereses del monto percibido o abonado a la presente venta de acuerdo a los previsto en el marcado para el momento de su incumplimiento mas la devolución de la cantidad recibida, manteniendo el inquilino optante sus derechos que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”; del análisis de dichas cláusulas se evidencia que el demandado tenía la obligación de cancelar el monto estipulado al demandante en tres (03) cuotas, la primera equivalente a DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,00) que se verificó al momento de la firma del documento que nos ocupa, la segunda por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), el 31 julio de 2009, evidenciándose que el demandado giró cheque del Banco Mercantil a nombre de la ciudadana CARMEN MARIA HERRERA (REPRESENTANTE LEGAL DE LOS DEMANDANTES), en fecha 07 de agosto de 2009, para que esta lo retuviera en calidad de depósito, tal como se desprende de instrumento bancario cursante al folio cincuenta y nueve (59) de la pieza reconstruida, con lo cual a criterio de esta Alzada resulta palmario el incumplimiento en la fecha y forma de cancelación acordada en el contrato bajo estudio, pues aún cuando efectúo un pago no lo hizo en la persona del vendedor y siete (07) días después de su vencimiento. Y la tercera y última cuota correspondiente a NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00) a la fecha 20 de diciembre de 2009, la cual efectuó mediante oferta real de pago, cursante de los folios doscientos sesenta (260) al trescientos cincuenta y siete (357) de la misma pieza. A tal efecto, considera este sentenciador que aún habiendo la parte demandada aportado suficientes elementos probatorios para constatar el cumplimiento de sus obligaciones, tales pagos no se hicieron efectivos ni en la forma ni en la fecha pautada en el contrato, quedando en relieve el incumplimiento del demandado de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento con opción de compra objeto de la presente litis. En consecuencia, quien decide considera configurado el segundo requisito de procedencia de la acción resolutoria. Y así se decide.-

Valoradas todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes, así como del examen exhaustivo de las actas procesales estima este sentenciador que la parte demandante logró demostrar la existencia de una relación contractual contenida en el contrato de arrendamiento con opción a compra, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de esta ciudad de Maturín del estado Monagas, en fecha 19 de febrero de 2009, anotada bajo el Nº 19, Tomo 27, correspondiéndole a la parte demandada demostrar el hecho extintivo, es decir, el pago de las cuotas especificadas en la cláusula segunda; o indicar si fuese el caso que dicho incumplimiento correspondía a una causa imputable a la parte demandante, lo cual no hizo el accionado mediante prueba alguna, por el contrario quedó demostrado que el demandado incumplió con la obligación de pagar las cuotas en la forma pactada en el contrato en conflicto y en las fechas previstas para ello. Y así se decide.-

Finalmente, no puede esta Alzada pasar por alto lo expresado por el recurrente en sus conclusiones escritas en relación a la solicitud de que se revoque la sentencia apelada debido a que el Tribunal de cognición “….con respecto a este punto el fallo apelado, al referirse a la valoración de las pruebas promovidas por la parte demandada, mi representado concretamente al folio 408 referente al merito favorable del instrumento contentivo de cheque N°: 13235491, emitido por el demandado en la cuenta corriente Nº 1687032092, contra el Banco Mercantil, por el monto de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) a nombre de CARMEN HERRERA, el cual fue depositado en la cuenta personal de CARMEN HERRERA, Nº 0171000689600021642, del Banco Activo, C.A., a la cual se le otorgó valor probatorio, quedando demostrado que el demandado realizó el pago a UN TERCERO NO AUTORIZADO en fecha 07 de agosto de 2009. Con respecto a este supuesto el fallo apelado, niega la condición de parte de la mencionada abogada, ella es considerada como parte del contrato en su condición de causahabiente a título universal, no encontrándose por tanto en la categoría de tercero (…) Pero el fallo apelado irreflexiblemente pretende basar la fundamentación del pretendido incumplimiento del presente caso con PRUEBA DE TESTIGO, respecto a este punto del fallo apelado, la prueba testifical, sería relativamente inepta para demostrar lo contrario del contenido de un documento público o la existencia de una obligación superior a los dos mil bolívares. La ilegalidad hace inadmisible el medio probatorio propuesto, es cuando el medio probatorio ésta prohibido de forma expresa, bien porque la ley no lo tolera, o bien porque ese medio probatorio es insuficiente para demostrar un determinado hecho (…)”. En cuanto a estos alegatos aseverados por la parte demandada ante esta instancia es de precisar que si bien es cierto que el demandado hizo un pago en fecha 07 de agosto de 2009, a favor de la abogada CARMEN HERRERA, no es menos cierto que quedó plasmado en el escrito libelar por la parte demandante así como en la contestación de la demanda por parte del demandado que la mencionada abogada recibió el cheque a su nombre y en calidad de depósito como parte de buena fe y sin ningún compromiso, no estando autorizada para recibir pago en nombre de los demandantes, aunado a ello, se constata que la data del respectivo cheque es 07 de agosto de 2009 y no del 31 de julio de 2009, fecha en que se debía consumar el respectivo pago, por tal motivo, se desestima tal defensa, como se indicó supra. Y así se decide.-

En relación a lo concerniente a la prueba de testigos es preciso denotar que la apreciación que le otorgue el Juez a cada una de las pruebas, es una facultad inherente al mismo, siendo el caso que las pruebas aportadas en la oportunidad de valorarlas creó en el ad quo la convicción del incumplimiento del demandado y así procedió a declararlo en su dispositiva, por lo cual, se desprende que no se configura la violación alegada. Y en consecuencia, se desecha la defensa opuesta por el recurrente. Y así se decide.-

Como corolario, siguiendo lo estipulado en los artículos 12 y 506 del código de procedimiento civil y los artículos 1.160 y 1.167 de nuestra ley sustantiva civil y llenos como han sido los extremos de procedencia de la acción resolutoria, esta Superioridad considera que el recurso de apelación no ha de prosperar, quedando modificada la decisión recurrida, sólo en lo que respecta a la reconvención. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 31 de octubre de 2014, por el abogado TEMÍSTOCLES ROCCA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 16 de septiembre de 2014, proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Se MODIFICA la decisión recurrida, sólo en lo que respecta a la reconvención. En consecuencia:

PRIMERO: Se resuelve el contrato de opción de compra venta suscrita por ambas partes autenticado en fecha 19 de febrero de 2009, por ante la Notaria Pública Segunda de esta ciudad de Maturín del estado Monagas, anotada bajo el Nº 19, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.-

SEGUNDO: Se ordena que la suma de dinero ya pagada por el demandado a la actora con ocasión del contrato de opción a compra, queden en beneficio de los demandantes por indemnización de daños y perjuicios por su incumplimiento, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, por no haberse perfeccionado la venta por causas atenientes al demandado.-

TERCERO: Se declara IMPROCEDENTE la reconvención propuesta por la parte demandada ciudadano DAVID RAFAEL MARTÍNEZ MARTÍNEZ contra los demandantes ciudadanos ISABEL HERRERA MEDINA y ALEXIS HERRERA.-

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida. Asimismo, se le condena en costas por el recurso a tenor de lo dispuesto en el artículo 281 ejusdem.-

Publíquese, Regístrese, y Notifíquese a las partes por haberse publicado la referida decisión fuera del lapso legal correspondiente. Cúmplase.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Maturín, a los doce (12) días del mes de julio del año dos mil dieciséis (2016).-
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-
LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUÍZ.-

En esta misma fecha siendo las 3:25 P.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUÍZ

PJF/NRR/(S.G)/
Exp. N° 012270.-