TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS.

ASUNTO: AH15-R-2008-000011
En el juicio por desalojo de inmueble destinado a vivienda, intentado por la ciudadana MILAGRO JIMÉNEZ DE NARVAEZ, titular de la cédula de identidad Nº 3.717.122, representada por el abogado Antonio Espinoza Melet, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.572, contra la ciudadana ZOILA ROSA OSORIO, titular de la cédula de identidad Nº 81.108.528, representada en juicio por los abogados Jorge Luís Vidal García y Rosendo Antonio Ruiz Vega, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 30.119 y 27.311, en ese orden, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva el 08 de febrero de 2008, mediante la cual declaró con lugar la pretensión de desalojo, extinguido el contrato de arrendamiento y condenó a la parte demandada a pagarle a la actora sumas de dinero como indemnización por el uso del inmueble arrendado.
Contra dicha decisión, la parte demandada apeló, por lo que oída en ambos efectos y luego de la distribución correspondiente, correspondió a este Juzgado, quien le dio entrada el 24 de marzo de 2008 y fijó el décimo (10) día de despacho para decidir.
DEL LIBELO
La parte actora alegó que el 06 de junio de 2000, pactó contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio “Villa del Ávila”, distinguido con el Nº 7-B, entre las esquinas de Torero a Negro Primero, calle Oeste 13, parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, por la duración de 18 meses, contados desde el 01 de junio de 2000 al 30 de noviembre de 2001, prorrogable a voluntad de las partes, por la pensión equivalentes a ciento ochenta bolívares mensuales (Bs. 180,00) y a partir de marzo de 2005, doscientos cincuenta bolívares mensuales (Bs. 250,00).
Que la arrendataria dejó de pagar las pensiones por los meses de octubre de 2006 a junio de 2007, a razón del equivalente a doscientos cincuenta bolívares mensuales (Bs. 250,00), lo que asciende a la cantidad de dos mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 2.250,00).
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en la causal prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la arrendataria a los fines que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado, a la entrega del mismo y subsidiariamente al pago de la cantidad equivalentes a dos mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 2.250,00), como indemnización por daños y perjuicios.
DE LA CONTESTACIÓN
La parte demandada alegó que la relación arrendaticia no nació el 01 de julio de 2000, sino 04 de julio de 1979, al haber pactado contrato con la difunta Olga Castillo, madre de la actora y admitió haber contratado con la actora a partir del 06 de julio de 2000.
Que la demandante impuso de manera arbitraria y unilateral un incremento en el canon de arrendamiento al equivalente a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), a partir de marzo de 2005.
Que la arrendadora violó la Resolución conjunta 152 y 046 del 18 de mayo de 2004, con la cual se ha mantenido congelado los precios de los alquileres. Que la pensión es por la cantidad equivalente a ciento ochenta (Bs. 180,00), por lo que habiendo pagado la cantidad equivalente a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), debe ser compensado.
Que se encuentra solvente por haber pagado por adelantado las pensiones reclamadas. Que de acuerdo a lo pactado contractualmente, la pensión es el equivalente a ciento ochenta bolívares mensuales (Bs. 180,00), por lo que si la parte actora alegó haber dejado de pagar las pensiones que van desde octubre de 2006 a junio de 2007, son nueve meses. Sin embargo, desde marzo de 2005, cuando hubo la congelación de los alquileres hasta septiembre de 2006, es decir, por diecinueve meses, pagó la cantidad equivalente a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) significa que ha pagado de más la cantidad de mil trescientos treinta bolívares (Bs. 1.330,00), cantidad que solicitó sea compensada.
Además, solicitó sea compensado la cantidad equivalentes a ochocientos treinta y cinco con cuarenta y cinco bolívares (Bs. 835,45), por concepto de gastos incurridos para la documentación para la compra del inmueble arrendado, que sumado a lo anterior, da un monto compensable equivalentes a dos mil ciento sesenta y cinco con 45/100 céntimos (Bs. 2.165,45) que más los intereses e indexación al compensarlos con las pensiones reclamadas, debe resultar su solvencia.

DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Mediante decisión del 08 de febrero de 2008, el Juzgado de Municipio que conoció en el primer grado de jurisdicción, decidió el mérito y declaró con lugar la pretensión de desalojo; extinguido el contrato y condenó a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de trescientos sesenta bolívares (Bs. 360,00), por el uso del inmueble arrendado por los meses de mayo y junio de 2007, más los meses que se siguiesen venciendo hasta que la sentencia quedase definitivamente firme.
Dicho juzgado arribó a la conclusión estimando que la arrendataria pago sobrealquileres por los meses de marzo de 2005 a septiembre de 2006, por el equivalente a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), cuando debía ser ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00), en virtud de la Resolución que los congeló, por lo que el equivalente de mil trescientos treinta bolívares (Bs. 1.330,00), compensaba el pago de siete mensualidades de las nueve reclamadas, quedando un saldo restante de setenta bolívares (Bs. 70,00), que no cubría una pensión mensual y por tanto, se consideraba insolvente en los meses de mayo y junio de 2007, lo que se subsumía en el supuesto de hecho contenido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que prosperase el desalojo solicitado.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia certificada de instrumento contentivo de contrato de arrendamiento pactado entre las partes procesales sobre el inmueble objeto del juicio de desalojo, por el lapso de 18 meses desde el 01 de junio de 2000, hasta el 30 de noviembre de 2001, por la pensión mensual equivalentes a ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00). Dicho instrumento al no ser tachado merece fe su contenido respecto a la existencia de dicha relación arrendaticia.
Aportó copia certificada de instrumentos registrados el 31 de octubre de 1973 y 08 de agosto de 1996, relativo a contrato mediante el cual la parte actora adquirió la propiedad del inmueble arrendado y declaración de extinción de hipoteca sobre dicho inmueble, en ese orden, que al no haberse tachado se tienen como fidedignos y por ello fehacientes sobre la propiedad del inmueble y extinción de hipoteca, a favor de la actora. Sin embargo, ese no es un hecho controvertido y por ello la impertinencia del medio para resolver el presente juicio.
Aportó originales de instrumentos públicos administrativos relativos a impuestos sobre inmuebles urbanos, de los cuales no se puede fijar que la parte haya pagado tal impuesto por el inmueble objeto del juicio, por lo que se desecha del proceso.
Aportó original de planilla única de autoliquidación y pago de tributos municipales, donde consta que la actora pagó esos impuestos por el inmueble arrendado por el periodo del 31/01/2002 al 31/12/2006.
Asimismo, consignó original de cédula catastral del 18 de noviembre de 2006, por el inmueble arrendado, emitido por la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador, el cual merece fe.
Aportó original de recibo del 13 de noviembre de 2006, en el que el Ingeniero José Berrios, dejó constancia de haber recibido la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000) por honorarios profesionales por avalúo del inmueble arrendado, el cual merece fe dado que fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial.
Aportó original de recibo mediante el cual el abogado Jaime González, hizo constar haber recibido la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000) por concepto de honorarios profesionales en la obtención de cédula catastral y derecho de frente sobre el inmueble arrendado pero que al no ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial se desechan.
DEL MÉRITO DEL JUICIO
De acuerdo a lo alegado por las partes, la existencia de la relación arrendaticia, no es un hecho controvertido. Sin embargo, la parte demandada alegó que la relación había comenzado con anterioridad, sin que aportase prueba de ello, por lo que se tiene que la misma se inició el 01 de junio de 2000, por la pensión inicial equivalente a ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00) y que desde marzo de 2005, la arrendataria pagó la suma equivalente a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00). En tal sentido, la arrendataria solicitó que las sumas de sobrealquileres pagadas por este último monto, desde marzo de 2005, cuando hubo la congelación de los alquileres hasta septiembre de 2006, es decir, por diecinueve meses, da la cantidad de mil trescientos treinta bolívares (Bs. 1.330,00). Mientras que la parte actora alegó como insolutas las pensiones que van desde octubre de 2006 a junio de 2007.
Es un hecho admitido por las partes que desde marzo de 2005, la pensión de arrendamiento se fijó en la cantidad equivalente a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), por lo que se hace necesario resolver respecto a la compensación alegada a los fines de tenerse o no solvente a la demandada en el pago de las pensiones alegadas como insultas y en consecuencia, procedente o no la pretensión de la parte actora.
De acuerdo a lo dispuesto en los artículos 13 y 58 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados y queda sujeto a repetición todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
El Ejecutivo Nacional decretó el servicio de alquiler de vivienda como de primera necesidad, según Decreto N° 2.304 publicado en Gaceta Oficial N° 37.626 del 06 de febrero de 2003, esto es, después del nacimiento del vínculo contractual entre las partes.
Sobre la base de ese Decreto, los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, mediante Resolución Conjunta del 18 de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial el 19 de mayo de 2004, Nº 37.941, decidieron mantener los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, por el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Dicho Decreto se ha venido prorrogando por ese mismo lapso de tiempo.
Siendo así, por tratarse de un servicio de primera necesidad en que el Estado, a través del Ejecutivo Nacional, mantiene interés por referirse a un servicio sensible socialmente y de orden público, en los cuales a los fines de la fijación del monto de dichos cánones no rige –en estos momentos- la autonomía de la voluntad de las partes, no pueden los particulares relajar tal normativa mediante convenios.
Siendo que la relación arrendaticia de autos empezó a regir a partir del 01 de junio de 2000, debía aplicársele aquellas disposiciones del Ejecutivo. Esto es, si bien las partes originalmente pudieron pactar el monto del canon de arrendamiento por la relación arrendaticia que constituyeron, dicho monto no podía ser modificado mientras permaneciera vigente dicha Resolución.
En este caso, quedó probado que el canon de arrendamiento original era por la suma equivalente a ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00) mensuales, por lo que al haberse aumentado al equivalente a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) mensuales, se violentó normas de orden público, resultando totalmente ineficaz y sin ningún efecto jurídico tales aumentos, a los cuales no estaba obligado a pagar la arrendataria y con derecho a repetir lo pagado en exceso por ese concepto de sobrealquileres.
De acuerdo a ello, si la arrendataria sólo estaba obligada a pagar la cantidad de cientos ochenta bolívares (Bs. 180,00) mensuales y pagó doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) mensuales, lo que haya pagado en exceso son compensables con el monto de los alquileres que debía satisfacer, según lo previsto en el artículo 62 de esa normativa especial inquilinaria.
Por ello, de acuerdo a las pensiones reclamadas como insolutas y el monto alegado como pagado en sobrealquileres, tenemos que 19 pensiones por los meses que van desde octubre de 2006 a junio de 2007, a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) cada mensualidad, da un monto de cuatro mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 4.750,00). En cambio, esas mismas pensiones a razón de ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00) cada una, da un total de tres mil cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 3.420,00), que al hacer una simple resta entre ambas, da una diferencia de mil trescientos treinta bolívares (Bs. 1.330,00), pagado en exceso como sobrealquileres, que dividido entre ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00) bolívares, que es el monto de la pensión mensual, da para compensar siete mensualidades de las nueve reclamadas y un exceso de setenta bolívares (Bs. 70,00) que ciertamente no alcanza para la mensualidad siguiente, esto es, los meses de mayo y junio de 2007, que deben tenerse como insolutas, pues de acuerdo al principio de la integridad del pago, el deudor no puede obligar al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.291 del Código Civil, por lo que se debe tener a la arrendataria como insolvente en esos dos meses.
Se advierte que la compensación sólo versa sobre sumas de dinero pagado por sobrealquileres, no así respecto a sumas de dinero que el arrendatario haya sufragado por otros conceptos como los alegados de gastos incurridos para la documentación para la compra del inmueble arrendado.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicha norma. En efecto, este artículo 34 en su literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala como causal de desalojo, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
En materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, de allí que en los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede solicitar judicialmente su resolución con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos, tal como lo prevé el artículo 1167 del Código Civil.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 de ese mismo cuerpo legal, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por la resolución del contrato de arrendamiento.
DEL DISPOSITIVO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación formulado por la representación judicial de la parte demandada, ciudadana ZOILA ROSA OSORIO, contra la sentencia proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 08 de febrero de 2008. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por la ciudadana MILAGRO JIMÉNEZ DE NARVAEZ contra la ciudadana ZOILA ROSA OSORIO. TERCERO: CON LUGAR la petición de desalojo intentada por la ciudadana MILAGRO JIMÉNEZ DE NARVAEZ contra la ciudadana ZOILA ROSA OSORIO. En consecuencia Se CONDENA a la ciudadana ZOILA ROSA OSORIO a hacer entrega a la ciudadana MILAGRO JIMÉNEZ DE NARVAEZ, el inmueble arrendado constituido por un apartamento ubicado en el edificio “Villa del Ávila”, distinguido con el Nº 7-B, entre las esquinas de Torero a Negro Primero, calle Oeste 13, parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital. CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de trescientos sesenta bolívares (Bs. 360,00) por concepto de las pensiones insolutas de mayo y junio de 2007, a razón de ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00) cada una. QUINTO: Queda así modificada la sentencia recurrida.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte accionada.
Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes de la publicación del fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de julio de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

ENDRINA OVALLE
En esta misma fecha, siendo las _____________, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

ENDRINA OVALLE.-