REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS EXPEDIENTE N° AP71-R-2014-001202/6.981 PARTE ACTORA: Sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 29 de mayo de 2002, bajo el No.74, Tomo 664-A, Qto., representada judicialmente por las profesionales del derecho; MARÍA ELENA PALACIOS MALDONADO y MARÍA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 22.090 y 28.835, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial en fecha 9 de abril de 1991, bajo el No.3, Tomo 27 Pro., representada judicialmente por los profesionales del derecho; HERNANDO DÍAZ CANDIA, BERNARDO WEININGER, RAMÓN AZPÚRUA NÚÑEZ, ARGHEMAR PÉREZ SANGUINETTI, JOSE MIGUEL AZPÚRUA, ENRIQUE STORY CHAPELLIN, JENNIFER DOS REIS RODRIGUES, KATERINA BLANCO MOCIÑOS, EDUARDO BALZA EZAGUI, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números; 53.320, 34.707, 49.253, 63.464, 114.418, 124.504, 145.826, 194.374, 219.111, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA. Se recibió el presente expediente a los fines de dictar nueva sentencia, en virtud de lo resuelto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su decisión de fecha 11 de diciembre de 2015, que casó la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial el 28 de mayo de 2015, decretando la nulidad del fallo recurrido en casación y ordenó al Juez Superior que correspondiera, dictar nueva sentencia en estricto acatamiento a lo ordenado en dicho fallo, del cual se hará mención posteriormente. La causa se encontraba en el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en virtud de la apelación interpuesta el 17 de noviembre de 2014 por el abogado en ejercicio; Eduardo Balza Ezagui, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada; INVERSIONES RUJU, C.A., contra la sentencia dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró; “…PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA, fuera interpuesta por el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento de los documentos que acreditan la propiedad del inmueble objeto de la presente acción, en los mismos términos y condiciones establecidos en la oferta de opción de compra o promesa bilateral de compra venta contemplada en la Cláusula Décima Sexta acordada por ambas partes y que forma parte del contrato de arrendamiento con opción a compra, el cual quedó suscrito en fecha 3 de agosto de 2012, con vigencia a partir del 1 de septiembre de 2012, sobre el inmueble constituido por un (1) galpón con oficinas, identificado como Galpón No.2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponderían de conformidad con el respectivo documento de condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual posee una superficie aproximada de SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (798,00 M2.) en planta principal, más un área de la primera planta de NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (96 M2), aproximadamente, para un total de construcción de OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (894 M2), aproximadamente, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En treinta y ocho metros (38 mts.) con Galpón No. 1; SUROESTE: en treinta y ocho metros (38 mts.) con Galón No. 3; SURESTE: en veintiún metros (21 mts.) con retiro de fondo de dicho Parque Industrial: y, NORESTE: en veintiún metros (21 mts.) con retiro de frente del mismo Parque Industrial. Al referido Galpón le corresponden seis (6) puestos de estacionamiento, identificados con las letras y números: G2-1, G2-, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6, respectivamente. El correspondiente Título de propiedad sobre este Galpón, está protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de agosto de 2002, bajo el No.35, Folios 229 al 248, Protocolo Primero, Tomo 10 del Tercer Trimestre de 2002. TERCERO: En caso que la parte demandada, no de cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; en cuyo caso, la parte actora consignará ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación; es decir, la suma de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS ( BsF. 1.600.000, 00), para su finiquito. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia. Previa solicitud de aclaratoria que hiciera la parte actora a la decisión del a-quo de fecha 13 de febrero de 2014, el Juzgado de la causa hizo lo propio, declarando que la defensa perentoria referente a la prescripción alegada por la parte demandada no debe prosperar en derecho, en los términos expuestos en dicha aclaratoria, la cual será objeto de análisis más adelante…” Oído en ambos efectos la apelación ejercida por el demandado; mediante auto del 20 de noviembre de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dispuso la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo el conocimiento del asunto, luego de efectuado el sorteo de Ley por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al Juzgado Superior Quinto en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, quien mediante auto del 04 de diciembre de 2014, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data, para que tuviese lugar la presentación de informes, y vencido dicho término si una de las partes informara, comenzaría a correr el lapso de ocho (08) días de despacho, para rendir observaciones a los informes, vencido éste último lapso, comenzaría a correr el lapso de sesenta (60) días para sentenciar, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 517,519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 28 de mayo de 2015 el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva declarando; “…PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado EDUARDO BALZA EZAGÜI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 19.693.520, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 219.111, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, incoada por la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29 de mayo de 2002, bajo el Nº 74, Tomo 664-A-Qto., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 9 de abril de 1981, bajo el Nº 03, Tomo 27-A-Pro. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el juicio. CUARTO: Queda así REVOCADA la decisión apelada. Líbrese oficio de participación al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado…” Copia textual. Contra dicha decisión, en fechas 2 y 5 de junio de 2015, anunció recurso de casación la abogada María Elena Palacios de Maurette, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora: MK INGENIERIA, C.A., por lo que en fecha 18 de junio de 2015, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, admitió dicho recurso y ordenó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Formalizado el recurso de casación y cumplidos los lapsos procesales, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, procedió a dictar sentencia en fecha 11 de diciembre de 2015, cuyo dispositivo se transcribe de seguidas; “…CON LUGAR el recurso extraordinario de casación, anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de mayo de 2015. En consecuencia, SE ANULA la sentencia recurrida y se ORDENA al juez superior que corresponda, dicte nueva decisión en reenvío en estricto acatamiento a lo ordenado en este fallo. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada. No hay condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese y remítase este expediente al juzgado superior antes mencionado, todo de conformidad con lo estatuido en los artículos 322 y 326 del Código de Procedimiento Civil…” Copia textual. Recibido el expediente por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el Juez del mencionado Tribunal, Dr. Eder Jesús Solarte Molina, en fecha 17 de febrero de 2016, se inhibió del conocimiento del juicio, por cuanto ya había emitido opinión sobre lo principal del pleito y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de donde se recibió el día 26 de febrero de 2016, dejándose constancia de ello por Secretaría en fecha 29 del mismo mes y año. Posteriormente, el 03 de marzo de 2016, la Jueza que suscribe se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de ambas partes mediante boletas que a tal efecto fueron libradas, para la reanudación de la causa, la cual se verificaría, vencido el lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la última de las notificaciones ordenadas, sucedido de los tres (03) días de despacho a que se refiere el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y vencido ese último lapso comenzarían a correr los 40 días para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 522 del texto adjetivo civil. Dichas notificaciones se verificaron satisfactoriamente. En fecha 09 de marzo de 2016, se agregó a los autos, el oficio número 2016-097, de fecha 07 de marzo de 2016, emanado del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, del cual se desprende que la inhibición formulada por el Juez del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial fue declarada con lugar, mediante decisión de esa misma fecha, 7 de marzo de 2016 En fecha 28 de marzo de 2016, el abogado Luis Frontado, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, Inversiones Ruju, C.A., consignó un escrito de consideraciones, constante de tres (03) folios., lo propio hizo el abogado Eduardo Balza Ezagui, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, Inversiones Ruju, C.A., en fecha 11 de abril de 2016. En fecha 12 de abril de 2016, la abogada María Elena Palacios, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora; M.K. INGENIERIA, C.A., consignó un escrito de consideraciones, constante de dos (02) folios. En fecha 20 de abril de 2016, habiéndose cumplido satisfactoriamente con todas las notificaciones ordenadas mediante auto del día 03 de marzo de 2016, y transcurridos como fueron los lapsos procesales allí señalados, esta alzada dictó un auto mediante el cual fijó un lapso de 40 días consecutivos, siguientes a dicha fecha, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30 de mayo de 2016, se difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de 30 días consecutivos siguientes a dicha data, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Se procede a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación: SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Se inició este proceso en virtud de la demanda presentada en fecha 08 de octubre del 2013 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución, por el ciudadano; Carlos Eduardo Maurette Koesling, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil MK INGENIERIA, C.A., asistido de los abogados en ejercicio; Leopoldo Palacios, Edith Hernández Sarabia y María Elena Palacios de Maurette, correspondiéndole el conocimiento del asunto al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial. Junto con el escrito libelar, la parte actora consignó; 1.- Marcado con letra “A”, ejemplar de la publicación del documento Constitutivo- Estatutario de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, inscrito bajo el No. 74, Tomo 664-A Qto., ante el Registro Mercantil V de esta Circunscripción Judicial, en fecha 27 de mayo de 2002. (folios del 10 al 15) 2.- Marcado con letra “B”, original de documento suscrito en fecha 3 de agosto de 2012, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, del estado Miranda, inserto bajo el No. 42, Tomo 127, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, contentivo del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra. (folios 22 al 30) 3.- Marcado con letra “C”, comunicación vía correo electrónico enviada en fecha 9 de junio de 2013, por INVERSIONES RUJU, C.A., a la Arrendataria “MK INGENIERÍA, C.A.”. (folios 31 al 32) 4.- Marcado con letra “D”, comunicación vía correo electrónico enviada en fecha 2 de octubre de 2013, por “MK INGENIERÍA, C.A.”, a la Arrendadora INVERSIONES RUJU, C.A., mediante la cual lleva anexo, documento, sin firmar, de transacción, a fin de poner término a las dudas y controversias que habrían surgido entre las partes sobre la interpretación de las Cláusulas Décima Sexta, Décima Séptima y Décima Octava, respectivamente, del contrato de arrendamiento con opción de compra. (folio 33) 5.- Marcado con letra “E”, correo electrónico fechado 3 de octubre de 2013, remitido por RUBÉN POSSIN, en representación de INVERSIONES RUJU, C.A., a CARLOS MAURETTE K., en representación de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A” (folio 36 al 37) 6.- Marcado con letra “F”, en copias notariadas, documentación producida relacionada a la decisión de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, hacer uso de la opción de compra, así como las respuestas enviadas y recibidas por la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., referente a la decisión de ésta última y en concatenación con lo estipulado en la cláusulas del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, ampliamente analizado en autos. (folios 38 al 45) El 16 de octubre del 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la demanda, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada; sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., en la persona de su representante legal ciudadano RUBÉN POSSIN, antes identificado, a los fines que compareciera por la sede del Tribunal a-quo a dar contestación a la demanda u oponer cuestiones previas. Los hechos relevantes alegados por la parte actora, como fundamento de la acción incoada, son los siguientes: Que en fecha 3 de agosto de 2012, para entrar en vigencia a partir del 1 de septiembre de 2012, quedó autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No.42, Tomo 127, de los Libros respectivos, el contrato mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, dio en arrendamiento a su representada un (1) inmueble constituido por un (1) galpón con oficinas, identificado como Galpón No.2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponderían de conformidad con el respectivo documento de condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza, estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda cuyas medidas, linderos y demás especificaciones fueron señaladas por la parte actora en su escrito libelar. Que en la Cláusula Tercera se acordó que su duración sería de seis (6) meses, contados a partir del 1 de septiembre de 2012, es decir, que su vigencia sería hasta el 28 de febrero de 2013, y en la misma cláusula las partes convinieron: “(…) que el Arrendatario tendrá derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo si ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones a que se refiere este documento. Durante la vigencia de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes, el Arrendador tendrá derecho, vencida la prórroga legal, a ocurrir ante el órgano jurisdiccional competente de la jurisdicción para solicitar el secuestro del inmueble y la entrega material del mismo…” Que en la Cláusula Décima Sexta, la Propietaria-Arrendadora, convino en darle a su representada el derecho de opción de compra sobre el inmueble arrendado. Que de acuerdo con la Cláusula Tercera, citada y transcrita parcialmente supra, su representada tenía un plazo para hacer uso de la opción referida, hasta el 1 de septiembre de 2013. Que en fecha 26 de Agosto de 2013, su representada a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, hizo entrega de su carta del día 21 de agosto de 2013, a la empresa INVERIONES RUJU, C.A., mediante la cual le participó su decisión de hacer uso del derecho de opción de compra del inmueble a que se refiere la presente demanda, todo ello de acuerdo con las previsiones de la Cláusula Décima Sexta. Que su comunicación se produjo como respuesta al correo que la Arrendadora le envió a su representada el día 9 de junio del año 2013, en la cual, entre otras cosas, señaló: “(…) en atención al contrato de arrendamiento sobre el Galpón No.2 del Parque Industrial El Recreo 2 (,) el cual venció en fecha 28 de febrero de 2013 (,) cuya prórroga vence el 31 de agosto de 2013 (.) le ratificamos que estamos dispuestos a otorgarles una prórroga adicional de un mes, siempre y cuando ustedes se comprometan a desocuparlo a más tardar el día 30 de septiembre de 2013. En espera de su respuesta nos suscribimos. Inversiones Ruju. C.A…” Que el día 2 de octubre de 2013, su representada envió a la demandada un correo electrónico, de tres folios útiles, mediante el cual se le hizo llegar el borrador de una posible transacción para poner término a las diferencias que enfrentan a las partes, referidas especialmente a la fecha y oportunidad a partir de la cual “MK INGENIERÍA, C.A.”, podía hacer uso del derecho a la opción de compra convenida en la Cláusula Décima Sexta del contrato de marras. Que las respuestas a sus buenas intenciones, las recibieron el día siguiente, que como se verá sería una amenaza directa a demandarlos. Que las partes convinieron, en el contrato de arrendamiento, que el precio de venta del citado inmueble, de su representada ejercer el derecho a la opción de compra, convenida en la Cláusula Décima Sexta, sería de dos millones de bolívares fuertes (Bsf.2.000.000,00), que ésta cancelaría en dos partes: una, de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bsf.400.000,00) que se le entregaron a la propietaria-arrendadora en la misma oportunidad de firmarse el contrato de arrendamiento; y la otra, de un millón seiscientos mil bolívares fuertes (Bsf.1.600.000,00) al otorgarse por ante el Registro Público el respectivo documento de compra-venta, tal como se acordó en la Cláusula Décima Séptima. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1474 y 1579, todos del Código Civil; y en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Que el contrato es ley entre las partes en todo cuanto se refiere a su materia u objeto, y que además debe ejecutarse de buena fe y obliga a cumplir todo lo expresado en él, debiendo entenderse, que la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, estaría obligada a cumplir con lo estipulado en las Cláusulas Décima Sexta y Décima Séptima, respectivamente, del contrato de arrendamiento que tiene celebrado con su representada y en tal sentido, obligada a transferirle la propiedad del inmueble arrendado, por el precio convenido. Que en razón de todo cuanto ha quedado señalado y en atención a las previsiones de las Cláusulas 1°, 3°, 16° y 17°, respectivamente del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre las partes, y de la carta de su representada para la Propietaria-Arrendadora, en la cual le manifestó su decisión de hacer uso del derecho de opción de compra a que se refiere el contrato en cuestión y que le fue entregada, proceden a demandar como en efecto lo hizo, a la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, a los fines de convenir o a ello fuera condenada por este Tribunal, por los particulares especificados por la parte actora en su escrito libelar. Solicitó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto fundamental de la presente causa; así mismo estimó la demanda en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bsf. 2.000.000, 00) equivalentes a 18.691, 59 unidades tributarias. Por último, a los efectos del trámite de las correspondientes citaciones y/o notificaciones, señaló como domicilio procesal de la parte actora en la persona de la Dra. Edith Hernández Sarabia, en edificio La Previsora, piso 3, oficina 32, Esquinas de Conde a Principal, Caracas; y con respecto a la parte demandada, solicitó que se hiciera en la persona de su Director-Gerente ciudadano RUBÉN POSSIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-13.112.140, en la siguiente dirección: PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1; Galpones 1° y 2°, urbanización El Recreo, en la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda. El petitorio de la demanda la formuló en los términos que se resumen; “Primero: En darle en venta a mi representada, por el precio convenido, el inmueble descrito en la cláusula Primera del contrato de arrendamiento… y en consecuencia, otorgarle el correspondiente documento de propiedad. Segundo: Para el caso de que la demandada se niegue a otorgarle a mi representada el correspondiente documento de compra-venta, solicito que la sentencia que se dicte en esta causa, produzca los efectos del contrato no cumplido…” Copia textual. En fecha 6 de noviembre de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó los fotostatos a los fines de librar la compulsa a la parte demandada. Por auto de fecha 5 de diciembre de 2013, se libró el despacho comisión y la compulsa de citación correspondiente a la parte demandada, y en fecha 17 de enero de 2014, compareció el ciudadano Javier Rojas, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil de el Área Metropolitana de Caracas, y mediante diligencia consignó recibo de MRW con el número de cupón: 108771112 C, dejando constancia de la entrega en la referida oficina del oficio No, 2013-075, dirigido al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dando así cumplimiento con la misión encomendada. En fecha 24 de febrero de 2014, compareció el abogado FERNANDO LUCAS DE F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 97.228, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, parte demandada en la presente causa, y mediante diligencia se dio por citado en la causa en nombre de su representada, de conformidad con lo establecido en el artículo 217 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 28 de marzo de 2014, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación de la demanda, a continuación se transcriben los términos de dichas contestaciones; Que es cierto que entre la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., y la compañía “MK INGENIERÍA, C.A.”, antes identificadas, celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito y autenticado entre ambas partes en fecha 3 de agosto de 2012, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No.42, Tomo 127, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Que es cierto que en fecha 2 de octubre de 2013, su representada recibió de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, una especie de transacción, la cual nunca fue suscrita ni aceptada por su mandante, al tratarse de un simple borrador de acuerdo propuesto por la demandante pero nunca aceptado por su representada y por lo tanto no existiría contrato de ninguna especie; y por tal, el referido escrito carecería de naturaleza probatoria. Negó, rechazó y contradijo que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 3 de agosto de 2012, tuviere una especie de vacatio legis, tal y como lo ha propuesto la parte actora, ya que conforme a la Cláusula Tercera, se convino una fecha de inicio y de terminación de la relación arrendaticia muy distinta, al plazo acordado en la Cláusula Décima Sexta, en donde se convino una fecha de inicio y de terminación para ejercer el derecho de opción de compra. Que en dicha Cláusula Décima Sexta, se otorgó un derecho de opción de compra a la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, por un período de doce (12) meses contados a partir de la fecha del contrato, es decir, desde la firma del mismo, esto es, el día 3 de agosto de 2012 y el cual vencería en fecha 3 de agosto de 2013. Que a fin de clasificar los hechos que son relevantes para este proceso, es necesario señalar que el documento que se anexó al libelo de la demanda, es un contrato complejo que contiene dos convenciones diferentes entre las mismas partes y sobre un mismo bien inmueble. Que por una parte, los contratantes pactaron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble de marras, al cual se le fijó una duración exacta de seis (6) meses, los cuales comenzarían a correr a partir del día 1 de septiembre de 2012, porque así expresamente se convino en el texto de la Cláusula Tercera de dicho contrato, independientemente de que el acuerdo se otorgó de manera auténtica el día 3 de agosto de 2012. Que tal duración es obvio que se refiere al arrendamiento y no a ninguna otra relación jurídica, muy especialmente no se refiere a la opción de compra venta pues, en ese lugar de la exposición por las partes, no se había hecho referencia a la misma, la cual es regla en la Cláusula Décima Sexta. Que en la Cláusula Tercera, indica una fecha de terminación de la relación arrendaticia y una eventual prórroga legal de la misma, razón por la cual sería evidente que las partes, en ese pasaje contractual, no estarían reglando sus convenciones sobre la opción de compra venta. Que los contratantes, en una Cláusula distinta, a saber la Décima Sexta, también acordaron sobre el mismo inmueble una opción de compra, conforme a la cual, el arrendador propietario concede un derecho de opción de compra y el arrendatario oferente se obliga a adquirirlo. Que para esta convención, las partes dispusieron de un lapso distinto y autónomo, pues, a diferencia del arrendamiento que tenía como duración seis (6) meses, esta opción tenía una vigencia de doce (12) meses, lo que se explicaría en la autonomía de dichas dos relaciones jurídicas convergentes las cuales serían autónomas aunque se encuentren vertidas en un mismo documento sus regulaciones. Que extender la fecha de vigencia del arrendamiento a la vigencia del derecho de opción de compra, no sería más que un artificio argumental de la parte actora para acomodar su desidia e incumplimiento, dentro de una ventana de tiempo que se acomodaría a sus intereses. Que habiendo sido notariado el contrato el día 3 de agosto de 2012, esa sería su fecha cierta, y por ende, conforme a lo establecido en la Cláusula Décima Sexta, la opción de compra venció el mismo día del mismo mes de agosto un año después, esto es, el 3 de agosto de 2013, y no en ninguna otra fecha posterior. Que es evidente que habiéndose vencido la opción por la inercia e inactividad de la hoy demandante, esta quisiera no verse sujeta a los efectos de su propia convención, esto es, la pérdida de la expectativa de adquirir el inmueble, la conservación del precio, y la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000, 00) que pagó a la fecha de suscripción del contrato, imputables al precio de dos millones de bolívares sin céntimos (Bs.2.000.000, 00) pactado por las partes. Que pretender, como lo ha hecho la actora, que habiendo procedido a realizar una inoficiosa notificación judicial de su deseo de adquirir el inmueble, la cual carecería de efectos por haberse hecho después de vencida la opción, sería un acto de mala fe, mediante el cual la actora quisiera obtener un beneficio al cual no tendría derecho, como lo es la adquisición del inmueble a un precio que, un año después, no es real ni ajustado al mercado. Negó, rechazó y contradijo que la comunicación enviada por su representada vía correo electrónico a la empresa “MK INGENIERÍA, C.A.”, antes identificada, en fecha 9 de julio de 2013, se haya referido al tiempo de vencimiento para ejercer el derecho de opción a compra, muy por el contrario, fehacientemente se denota que se hace mención exclusivamente al vencimiento del tiempo del arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo que hayan firmado, aceptado o valorado dichos suyos en una transacción enviada por la empresa “MK INGENIERÍA, C.A.”, en fecha 2 de octubre de 2013, y que en todo caso, de una lectura realizada a dicha transacción se puede verificar que la intención de la parte demandante fue quedarse en calidad de arrendatario. Negó, rechazó y contradijo que su patrocinado esté obligado a darle en venta el inmueble de marras, por cuanto el plazo acordado por las partes, venció antes de que la parte demandante notificara el hacer uso del derecho de opción, tal y como se explanó anteriormente. Que en el supuesto caso y a todo evento de que este Tribunal considere que el plazo del derecho de opción de compra establecido en la Cláusula Décima Sexta debió ser contado desde el día 1 de septiembre de 2012, hasta el 1 de septiembre de 2013, oponen a la parte demandante lo establecido en la Cláusula Décima Octava del contrato de Arrendamiento con opción a compra objeto fundamental de la presente causa. En fecha 29 de abril de 2014, mediante nota de secretaría se dejó constancia de haberse agregado las pruebas promovidas por las partes; en consecuencia, se procedió como lo dispone el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 5 de mayo de 2014, el tribunal a-quo dictó pronunciamiento en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes en la presente causa. Por auto de fecha 17 de junio de 2014, se acordó prorrogar por quince (15) días, el lapso establecido para la evacuación de las pruebas en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de agosto de 2014, el Tribunal a-quo dictó sentencia en los términos transcritos precedentemente. El 17 de noviembre de 2014, tal como arriba se señaló, el abogado en ejercicio; Eduardo Balza Ezagui, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada; INVERSIONES RUJU, C.A. apeló de la decisión dictada por el a-quo el 14 de agosto de 2014, por lo que en fecha 20 de noviembre de 2014, el Juzgado de la causa oyó la apelación en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Efectuado el sorteo de ley en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, le correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien lo decidió en fecha 28 de mayo de 2015, en los términos señalados supra. Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, un resumen claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la controversia objeto de decisión en esta oportunidad. Motivos Para decidir Conoce esta Superioridad, en sede de Reenvío, de la acción intentada por MK INGENIERIA C.A. contra INVERSIONES RUJU C.A., ambas de este mismo domicilio, por cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito por las partes en fecha 3 de agosto del 2012, debidamente autenticado, sobre un local comercial, suficientemente identificado en la Cláusula Primera del mismo, a saber; un (1) bien inmueble constituido por un (1) Galón con oficinas, identificado como Galpón No.2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponden de conformidad con el respectivo documento de Condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2012, bajo el No.38, folio 251, tomo 7, Protocolo de Transcripción del año 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, cuya superficie, medidas y demás linderos se encuentran especificados en el escrito libelar, en cuya Clausula Décima Sexta la Arrendadora-Propietaria dio a la Actora: “El derecho de opción, ‘quien´ acepto, un derecho de opción de compra descrito en la Cláusula I” del mismo modo, en la Cláusula Décima Séptima del mismo contrato, las partes convinieron que el precio de venta del inmueble arrendado, era de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo) de los cuales MK INGENIERIA C.A., actora le entregó a la arrendadora-propietaria a cuenta de dicho precio la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 400.000,oo), y el remanente de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 1.600.000,oo) los cancelaría en la oportunidad de firmarse por ante el Registro Subalterno respectivo, el correspondiente documento de traspaso de la propiedad. En el petitorio de su libelo, la demandante solicito de la demandada que esta conviniera o en su defecto a ello fuese condenada por el Tribunal, primero: en darle en venta por el precio convenido el inmueble señalado y, y para el caso que la accionada se negare a tal otorgamiento solicito que la sentencia que se dicte en esta causa, produzca los efectos previsto del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad, de dar contestación a la demanda, Inversiones Ruju C.A., admitió la celebración del contrato de arrendamiento con opción de compra, cuyo cumplimiento ha sido demandado; e, igualmente, negó, rechazó y contradijo los demás alegatos y peticiones de la actora. Ahora bien, por cuanto la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 11 de diciembre de 2015, declaró con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte actora; M.K. INGENIERIA, C.A., contra la sentencia dictada el 28 de mayo de 2015, por el Juzgado Superior Quinto en el Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia decretó la nulidad de dicho fallo recurrido y ordenó al Tribunal Superior que resultara competente, dictara nueva sentencia en estricto acatamiento a lo ordenado en dicho fallo, corresponde a esta Superioridad, en virtud de haberse avocado al conocimiento del presente juicio mediante auto de fecha 03 de marzo del 2016, luego de valorar el material probatorio traído a los autos y de manera especial, los términos en que quedó revocada la decisión del ad quem emitir pronunciamiento de fondo, revisando la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la causa, con apego estricto al criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según el cual todo Juez Superior que conoce en apelación, debe necesariamente realizar un nuevo análisis de la controversia, tomando en cuenta los límites en que quedó planteada la misma, según lo alegado tanto en el libelo de la demanda como en la contestación, así como los elementos probatorios producidos en la instancia inferior. Y así se establece.- Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compra venta interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí decide pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil, a saber: Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia, el primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. En este sentido, en virtud que ambas partes reconocen la existencia del referido contrato de arrendamiento con opción de compra, se configura el primer supuesto relativo a la bilateralidad, pues una de las características fundamentales de este tipo de contratos es precisamente esa, la bilateralidad. Sin embargo, ante la situación encontrada de las partes, sobre quien faltó a sus obligaciones, es preciso entrar a valorar el material probatorio traído a los autos por ambas partes, a lo cual se procede de seguidas; DE LAS PRUEBAS. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA. Tal como se señaló supra, junto al escrito libelar, la parte actora acompañó; 1.- Marcado con letra “A”, ejemplar de la publicación del documento Constitutivo- Estatutario de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, inscrito bajo el No. 74, Tomo 664-A Qto., ante el Registro Mercantil V de esta Circunscripción Judicial, en fecha 27 de mayo de 2002. Al haber sido consignado este documento público en original, y por cuanto no fue impugnado, se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto esta alzada le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y constituye plena prueba que efectivamente en el Diario ABC de Caracas Publicaciones, edición No. 2.653 de fecha 31 de mayo de 2002, en las páginas 11 y 12, respectivamente, aparece debidamente publicado dicho documento constitutivo-estatutario. Y así se establece.- 2.- Marcado con letra “B”, original, del documento suscrito en fecha 3 de agosto de 2012, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, del estado Miranda, inserto bajo el No. 42, Tomo 127, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, contentivo del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra. Al haber sido consignado este documento público en original, y por cuanto no fue impugnado, se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto esta alzada le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y constituye plena prueba que entre la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., denominado EL ARRENDADOR, por una parte; y por la otra “MK INGENIERÍA, C.A.”, debidamente representada por su Presidente ciudadano CARLOS EDUARDO MOURETTE KOESLING, denominado EL ARRENDATARIO, se convino celebrar un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre el inmueble de autos, y con queda probada la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio suscrito por ambas partes. Y así se establece.- 3.- Marcado con letra “C”, comunicación vía correo electrónico enviada en fecha 9 de junio de 2013, por INVERSIONES RUJU, C.A., a la Arrendataria “MK INGENIERÍA, C.A.”, dicha comunicación se valora de acuerdo al artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, que establece; “…Los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos…”, y conforme a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 5 de octubre del 2011, dictada con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, caso Transporte Doroca, C.A. contra Cargill de Venezuela, S.R.L., que a la letra reza: “…Sobre este particular, señaló que el valor probatorio de los mensajes de datos y firmas electrónicas, reproducidos en formato impreso, debían considerarse semejantes, en cuanto a su eficacia y valor probatorio, a las copias o reproducciones fotostáticas, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, razón por la cual le dio pleno valor probatorio a los correos electrónicos al amparo de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con base en que los mismos no fueron impugnados en su oportunidad legal. Considera esta Sala, que el sentenciador de alzada, con su proceder respecto al valor probatorio de los mensajes de datos o correos electrónicos, aplicó el contenido del artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en especial en lo referido al único aparte de la norma que establece “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”, por cuanto el juez superior al momento de apreciar y valorar la referida prueba estableció: “los expresados correos electrónicos no fueron impugnados en su oportunidad legal por lo que se le da pleno valor probatorio según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”, norma ésta que regula el valor de las copias fotostáticas, de la siguiente manera: Artículo 429: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. Conforme con esta norma, las copias fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico, se reputarán fidedignas, siempre que se cumplan con ciertas condiciones, entre ellas, que no sean impugnadas por la contraparte, ya en la contestación a la demanda si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de pruebas. La Sala debe insistir, y en este sentido también darle la razón al juez superior, que el adversario del promovente tiene la carga de impugnar las fotocopias simples de documentos, si dicha fotocopia se consigna en la demanda, contestación o lapso probatorio. En este sentido, la Sala observa que la demandante no impugnó, dentro de los cinco días siguientes de producidas, las copias impresas de los correos electrónicos consignados junto con la contestación de la demanda, lo cual era su deber a tenor de lo establecido en la jurisprudencia de esta Sala, que en decisión No. 469 de fecha 16 de diciembre de 1992, Caso: Asociación La Maralla contra Proyectos Dinámicos El Morro, C.A., dejó asentado: “...Al tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la prueba por escrito, el legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos. Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador. Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas (y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte). A juicio de este Supremo Tribunal, la fotocopia bajo examen no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia...”. (Negritas de la sentencia) Recordemos además, en este punto, que conforme al Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en su único aparte “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”, de manera que con base en el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, resultó correcta la apreciación del juez al considerar que los correos electrónicos, estimados por la ley especial con eficacia probatoria semejante al de las copias o reproducciones fotostáticas, son fidedignos para demostrar la “inconformidad de la empresa CARGILL requerida a TRANSPORTE DOROCA”. Entonces, siendo considerados los mensajes de datos, una vez impresos, copias o reproducciones fotostáticas; cabe evaluar la validez de los mismos, en consecuencia, al no haber sido impugnados, se tienen como fidedignos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valoran de conformidad con los artículos 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por lo que esta superioridad le otorga todo su valor probatorio, apreciando esta juzgadora el valor que de ellos se desprende, es decir; la disposición de la Arrendadora de acordar la prórroga legal adicional de un mes, siempre y cuando la Arrendataria se comprometiera formalmente a desocupar a más tardar el día 30 de septiembre de 2013. Y así se establece.- 4.- Marcado con letra “D”, comunicación vía correo electrónico enviada en fecha 2 de octubre de 2013, por “MK INGENIERÍA, C.A.”, a la Arrendadora INVERSIONES RUJU, C.A., esta alzada valora dicha comunicación según el criterio explanado en el punto inmediato anterior, considerados los mensajes de datos, una vez impresos, copias o reproducciones fotostáticas; en consecuencia, al no haber sido impugnados, se tienen como fidedignos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valoran de conformidad con los artículos 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por lo que esta superioridad le otorga todo su valor probatorio, apreciando esta juzgadora que dicha comunicación lleva anexo, documento, sin firmar, de Transacción, a fin de poner término a las dudas y controversias que habrían surgido entre las partes sobre la interpretación de las Cláusulas Décima Sexta, Décima Séptima y Décima Octava, respectivamente, del contrato de arrendamiento con opción de compra. Y así se establece.- 5. Marcado con letra “E”, correo electrónico fechado 3 de octubre de 2013, remitido por RUBÉN POSSIN, en representación de INVERSIONES RUJU, C.A., a CARLOS MAURETTE K., en representación de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, esta alzada valora dicha comunicación según el criterio explanado supra, considerados los mensajes de datos, una vez impresos, copias o reproducciones fotostáticas; en consecuencia, al no haber sido impugnados, se tienen como fidedignos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valoran de conformidad con los artículos 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por lo que esta superioridad le otorga todo su valor probatorio, apreciando esta juzgadora que de dicha comunicación se desprende que ambas partes conversaron sobre la posibilidad de demandar el cumplimiento del contrato y que mediante la transacción judicial se acordara un plazo a los arrendatarios para la entrega del inmueble, el pago por el uso del inmueble y cualquier otro asunto relacionado con el inmueble o con el contrato que quisieren las partes reglamentar o convenir. 6. Marcado con letra “F”, en copias notariadas, documentación producida relacionada a la decisión de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, de hacer uso de la opción de compra, así como las respuestas enviadas y recibidas por la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., referente a la decisión de ésta última y en concatenación con lo estipulado en la cláusulas del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, ampliamente analizado en autos. Al haber sido consignado este documento público en copia certificada, y por cuanto no fue impugnado, se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto esta alzada le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y de dicha documentación se deprende la decisión de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, de hacer uso de la opción de compra, así como las respuestas enviadas y recibidas por la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., referente a la decisión de ésta última y en concatenación con lo estipulado en la cláusulas del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra. Y así se establece.- En la etapa de promoción de pruebas, la actora promovió lo siguiente; 1. En copias certificadas, actuaciones realizadas en el juicio de desocupación del inmueble arrendado por la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., a su representada, el cual cursó por ante el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el No. AP31-V-2013-001702. Al haber sido consignado estos documentos públicos judiciales en copia certificada, y por cuanto no fueron impugnados, se tienen como fidedignos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto esta alzada le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, desprendiéndose de los mismos que por ante el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, curso en el expediente No. AP31-V-2013-001702, un juicio de desocupación del inmueble arrendado por la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., a la sociedad mercantil M.K. Ingeniería, C.A. Y así se establece.- 2. Marcado con letra “L”, en copias certificadas, copia de la sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 2 de abril de 2014, con motivo de recurso de apelación interpuesto por la abogada MARÍA ELENA PALACIOS, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Al haber sido consignado dicho documento en copia certificada, y tratándose de un documento público judicial, y por cuanto no fue impugnado, se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto esta alzada le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, desprendiéndose que en fecha 2 de abril de 2014, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva con motivo del recurso de Apelación interpuesto por la abogada MARÍA ELENA PALACIOS, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Y así se establece.- 3.- Copia certificada del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, suscrito ante la Notaría Pública Séptima de Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 3 de agosto de 2012, anotado bajo el No.42, Tomo 127, y que fuera consignado junto al escrito libelar, específicamente en las Cláusulas 3° 16° y 17°, respectivamente. Con respecto a dicha prueba, esta alzada en líneas arriba emitió pronunciamiento, concediéndole pleno valor probatorio, por lo que es inoficioso emitir nuevo pronunciamiento. Y así se establece.- 4.- Promovió la confesión espontánea de la parte accionada atribuida mediante el escrito de contestación de la demanda. Con respecto a la prueba de confesión, esta alzada tiene a bien señalar que los argumentos y exposiciones que emiten las partes para apoyar sus defensas, no constituyen una confesión como medio de prueba, sin embargo su importancia radica en que sirven como sustento para fijar los límites de la controversia. Y así se establece.- 5.- Solicitaron oficiar al Banco Venezolano de Crédito, Agencia San Luís, Caracas, a los fines de informar la fecha en la cual se hizo efectivo la cantidad de dinero en cheque de Gerencia de la cuenta No. 01040011240111278571, perteneciente a “MK INGENIERÍA, C.A.”, número de cheque 59297148, a nombre de INVERIONES RUJU, C.A., por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000, 00). En relación a esta prueba, la misma fue admitida por el tribunal de la causa, acordándose librar el oficio No. 2014-0429, de fecha 9 de junio de 2014, dirigido al Gerente del Banco Venezolano de Crédito Agencia San Luís, el cual envió sus resultas, mediante comunicación de fecha 26 de junio de 2014, emitida por la referida institución financiera, dirigida al Tribunal de la causa, al respecto observa esta alzada que el tribunal a-quo valoró de manera correcta dicha prueba de informes, con relación a la respuesta en relación al pedimento efectuado sobre el cheque en cuestión, certificando que el mismo fue cancelado en fecha 8 de agosto de 2012, a través de la Cámara de Compensación a favor de su beneficiario según endoso. Al respecto por cuanto dicha resulta no fue impugnada ni desconocida por el adversario, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece.- Pruebas de la parte demandada. En el lapso de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada, promovió la siguiente: 1.- Reprodujeron el mérito favorable de los autos, en todo cuanto pueda favorece a su representada. En cuanto al mérito favorable de los autos, para esta Alzada tal prueba resulta inadmisible toda vez que una vez efectuado el aporte de pruebas al proceso, las mismas pasan a formar parte del mismo sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, ya que de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular. Ha sido jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado. En ese sentido, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente. En cuanto al principio de la comunidad de la prueba, se le atribuyen tres características importantes: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador. Razón por la cual el merito favorable a los autos promovido por la demandada Sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., no constituye medio probatorio alguno, ya que los jueces están en la obligación de apreciar y valorar todas las pruebas que han sido aportadas en el proceso. Así se establece.- Del fondo.- Observa esta alzada, que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, al decidir la acción intentada por MK INGENIERIA C.A., contra INVERSIONES RUJU C.A., por cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con opción de compra, en su sentencia definitiva del 14 de agosto del 2014, en la parte motiva, de ésta, señaló, entre otras consideraciones: “ Ahora bien, es conveniente resaltar las obligaciones de las partes, las cuales por tratarse de un contrato de arrendamiento que incluye dentro de sus Cláusulas una opción de compraventa, las obligaciones de las mismas deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distintas o posterior, entendiéndose que en el presente caso se debió, según la Clausulas Decima Sexta, efectuarse por parte de la Arrendadora, el tramite establecido para otorgar el derecho de la opción de la Arrendataria de adquirir el inmueble con la tradición legal de la propiedad; es decir, que una vez cancelado el precio al vendedor por sic la cantidad CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 400.000,oo), al momento de suscribirse el contrato de marras, como cantidad imputable al precio final, significo la señal de aceptación por parte del Arrendador-Vendedor de efectuar la venta del inmueble fundamental de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 1488 del Código Civil, el cual establece: ‘…El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad…” (Negrillas de la sentencia). Asimismo, señaló el a-quo; “…En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley, de igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (,) dispone: ‘… En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira la exigencias de la Ley de la verdad y de la buena fe…” (Negrillas de la sentencia). Seguidamente el a-quo señaló: “bajo el anterior precepto normativo este juzgador observa en el caso de marras, (que) si bien es cierto “(que)” en la Cláusula Decima Sexta tantas veces referida, se estableció una fecha de duración del derecho de opción de compra al arrendatario (12 meses), no es menos cierto que en la misma se indique también que tal derecho tendría vigencia a partir de la fecha del presente contrato, pero no queriendo decir que se refiere a un contrato de opción de compra-venta independiente u autónomo, tal como lo alega la Demandada, es decir, que no se trata de un contrato aparte del contrato de arrendamiento, ya que(en) el mismo se estipulo en una Clausula dentro del contrato original, por el medio del cual ya había establecido, en su cláusula Tercera específicamente, una fecha en la que comenzaba a regir la vigencia del mismo (dentro del contrato) (negrillas de la sentencia), tal como se estipulo también en la Cláusula Decima Sexta, como se dijo anteriormente, a partir de la fecha del presente contrato, refiriéndose al contrato suscrito (sic) en fecha 3 de agosto del 2012, pero que entraría en vigencia a partir del uno de septiembre del 2012; es decir, que la Cláusula mediante la cual el Arrendador concedió un derecho de opción a compra no puede considerarse ‘ de opción de compra autónomo e independiente’. Y ASI SE DECIDE”. Resaltado de la decisión. Además, agrega la sentencia bajo estudio: “conforme al artículo 1159 (sic) del Código Civil: ‘… los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento (o) por las causas autorizadas por la ley…” (Sic), significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento. Por su parte el artículo 1160 ejusdem, establece que: ‘…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley’. Es así, que ha quedado claro que lo que se invoca como incumplida es la opción; por lo que es el contrato de opción el de objeto de cumplimiento, incluido dentro del arrendamiento. La parte demandada ha alegado en la contestación, que dicha opción no fue ejercida. Y no fue ejercida-según dice- por cuanto el plazo acordado por las partes, venció ante de que la accionante notificará el hacer uso del derecho de opción, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Decima Sexta del contrato en cuestión. Ahora bien consideramos que el ejercer ‘una opción de compra, es manifestar el deseo o voluntad de comprar, por lo cual se establece que el contrato ulterior o definitivo de compra venta, se perfecciona; produciendo todos sus efectos de conformidad con el artículo 1161(sic) del Código Civil que: ‘… (en) Los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere(n) por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda arriesgo y peligro del adquiriente (sic), aunque la tradición no se haya verificado…’. La opción de compra como tal es la manifestación del vendedor de que está dispuesto a vender si el comprador le manifiesta su deseo de comprar en un determinado lapso de tiempo. Es como una suerte de oferta irrevocable que se le hace a otra persona de celebrar un contrato (de compra venta), siempre que esa otra persona que es el optante (la acepte en un determinado tiempo)”. El sentenciador de la Primera Instancia observa, además, que: “el articulo 1137 del Código Civil, contempla: ‘… Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato,…’ es decir, si la opción es ejercida por el comprador en el tiempo estipulado, en el sentido de ser aceptada la oferta que ha formulado el vendedor, podemos decir que el contrato definitivo u ulterior se ha perfeccionado, se ha formado, como dice la norma. Es así, que lo que nos corresponde investigar entonces, es si la opción de compra ha sido o no ejercida por la parte actora dentro del plazo, como ella lo afirma; en el entendido, de que el ejercicio de la opción no solo puede provenir del consentimiento expreso, como se lee en la Cláusula Decima Sexta del contrato, sino de toda manifestación de la demandante, conocida por la oferente (como lo dice la norma del aparte penúltimo de la articulo 1137 del Código Civil), que denote sin lugar a dudas la voluntad clara de ésta de comprar. En el caso de autos, como ya dijimos la opción de compra no es otra cosa que una ‘oferta irrevocable’ de vender un determinado bien por un precio, que una persona emite a favor de otra (optante), para que esta, si está de acuerdo le manifieste su voluntad de comprar, en un determinado plazo (ejerza la opción), comprometiéndose el autor de la oferta a mantenerla vigente durante el plazo estipulado para que el destinatario de la oferta (optante) emita su aceptación; y por ello la ley que dice que es ‘irrevocable’, formándose el contrato tan pronto como el autor de la oferta tenga conocimiento de la aceptación de la oferta, de acuerdo con el articulo 1.137 (sic) del Código Civil. Y ASI SE ESTABLECE.” Revisada como ha sido la sentencia dictada por el tribunal de la causa y a los fines de emitir pronunciamiento acogiendo el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de diciembre de 2015, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, en cuya oportunidad anuló la decisión dictada en fecha 28 de mayo de 2015 por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en cuyo fallo, nuestro máximo Tribunal dejó establecido que; “… en el presente asunto acaeció la misma situación establecida en la jurisprudencia retomada, en la cual, si en un contrato de opción de compra-venta se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, entonces se está en presencia de un verdadero contrato de venta, y de esa manera debe valorarse. Lo anterior establecido, le permite a la Sala evidenciar que la demanda incoada fue acorde con la doctrina vigente para ese momento, y en consecuencia de ello, el ad quem debió aplicar el criterio que considera la opción de compra venta como una verdadera venta, pues, para la fecha en que se inició el juicio -8 de octubre de 2013- el criterio jurisprudencial de esta Sala de Casación Civil es el formulado en la antes transcrita sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues, es insostenible exigirle a la parte demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio ulterior aún no establecido. Por lo tanto, a la luz de los postulados y las jurisprudencias antes señaladas, es concluyente para la Sala afirmar, que el juez de la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta de un inmueble pactado entre las partes, al sostener equivocadamente que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, incurriendo en el error de no establecer en su fallo que el referido contrato de opción de compra-venta es un verdadero contrato de venta, razón por la cual, la Sala determina que el ad quem incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil. Así se decide. Así las cosas, esta Sala considera que en el presente asunto acaeció la misma situación establecida en la jurisprudencia retomada, en la cual, si en un contrato de opción de compra-venta se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, entonces se está en presencia de un verdadero contrato de venta, y de esa manera debe valorarse. Lo anterior establecido, le permite a la Sala evidenciar que la demanda incoada fue acorde con la doctrina vigente para ese momento, y en consecuencia de ello, el ad quem debió aplicar el criterio que considera la opción de compra venta como una verdadera venta, pues, para la fecha en que se inició el juicio -8 de octubre de 2013- el criterio jurisprudencial de esta Sala de Casación Civil es el formulado en la antes transcrita sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues, es insostenible exigirle a la parte demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio ulterior aún no establecido. Por lo tanto, a la luz de los postulados y las jurisprudencias antes señaladas, es concluyente para la Sala afirmar, que el juez de la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta de un inmueble pactado entre las partes, al sostener equivocadamente que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, incurriendo en el error de no establecer en su fallo que el referido contrato de opción de compra-venta es un verdadero contrato de venta, razón por la cual, la Sala determina que el ad quem incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil. Así se decide…” Copia textual. Para decidir, se observa; Esta Superioridad, en sede de reenvío ha estudiado detenidamente las motivaciones del tribunal aquo para declarar con lugar la demanda a que se refiere el presente juicio; e, igualmente, la de la alzada , al conocer por vía de apelación de la sentencia de primera instancia, que anuló la de ésta y, a su vez, dictó sentencia declarando sin lugar la acción propuesta; por considerar que los contratos de opción de compra-venta son preparatorios o preliminares, que podrían dar lugar o no a uno definitivo. Asimismo observa esta sentenciadora que la recurrente en casación, parte actora, al fundamentar su recurso de casación interpuesto contra la recurrida, señaló entre otras cosas: “…Sin duda, que el Juez de la recurrida, a pesar de sentenciar el día 28 de mayo del 2015, hecho a un lado o ignoro la sentencia N° 116 del 22-03-2013 de esta ilustre Sala ( Expediente N° 2012-000274) en la cual esta, retomando el criterio de la sentencia N° 116 del 12-05-2005, estableció que los de opción de compra- venta son verdaderamente contratos de compra-venta y por lo tanto deben equipararse “ a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentre presentes, claramente dicho contrato de opción de compra venta los requisitos objeto y precio” destacado nuestro, tal es el caso debatido. Estos tres requisitos: consentimiento, objeto y precio, se cumple a plenitud en el presente caso. En efecto, en la cláusula primera del contrato objeto del presente litigio, la Arrendadora- Propietaria manifiesta de manera indubitable su voluntad de vender el inmueble deslindado y la arrendataria, la de comprar; se precisa, también cuál es el inmueble comprometido en venta: Sus características, su cabida, su ubicación y linderos, y se cita el documento de propiedad sobre el mismo. En la cláusula decima sexta la arrendadora-propietaria, otorga a nuestra mandante la referida opción de compra- venta. Este es su encabezamiento:“EL ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra venta sobre el inmueble descrito en la cláusula primera…”. Más adelante, después de transcribir el texto de la cláusula decima séptima del contrato en cuestión, la formalizante, señaló: “como se ve, pues, en el caso bajo estudio, se cumplen los tres requisitos o extremos exigidos en la sentencia citada supra: consentimiento, objeto y precio. De allí, pues, que la apreciación del Juez de la recurrida de que el contrato que nos ocupa, por lo que respecta a la opción de compra venta, era un contrato preparatorio, contraría la jurisprudencia de la sala de casación civil, establecida en la sentencia N° 116 del 22/03/2013 en el sentido que estos son verdaderos contratos de venta pura y simple, que en la más reciente jurisprudencia de la sala, consagrada en sentencia de fecha 18 de junio del 2015 los considero como venta a plazo. Al no haber declarado la recurrida – como no lo hizo- que, en el caso bajo estudio, el contrato de opción de compra-venta era una venta pura y simple, como lo tiene establecido la jurisprudencia de esta ilustre sala, infringió, por vía de consecuencia el artículo 1.474 del Código Civil, por falta de aplicación. Así lo demandamos.” En este sentido, de la lectura efectuada a la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 11 de diciembre de 2015, que como consecuencia de ella conoce esta alzada en reenvío, se infiere que ese máximo Tribunal, al casar la sentencia del ad quem y ordenar que se dictara una nueva decisión en reenvío en estricto acatamiento a lo ordenado en el fallo, señalando la Sala que en el presente asunto acaeció la misma situación establecida en la jurisprudencia retomada, en la cual, si en un contrato de opción de compra-venta se encuentra los requisitos de consentimiento, objeto y precio, entonces se está en presencia de un verdadero contrato de venta, y de esa manera debe valorarse, así las cosas la Sala señaló; “…Lo anterior establecido, le permite a la sala evidenciar que la demanda incoada fue acorde con la doctrina vigente para ese momento, y en consecuencia de ello, el ad quem debió aplicar el criterio que considera la opción de compra venta como una verdadera venta, pues, para la fecha en que se inició el juicio- ocho de octubre del 2013- el criterio jurisprudencial de esta Sala de Casación Civil es el formulado en la antes trascrita sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues, es insostenible exigir a la parte demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio ulterior aun no establecido. Por lo tanto, a la luz de los postulados y las jurisprudencias antes señaladas, es concluyente para la Sala afirmar, que el juez de la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento con opción de compra –venta de un inmueble pactado entre las partes, al sostener equivocadamente de que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta incurriendo en el error de no establecer en su fallo que el referido contrato de opción de compra-venta es un verdadero contrato de venta, razón por la cual, la Sala determina que el ad quem incurrió en el primer caso de suposición falsa y violo por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil. Así se decide.” (Copia textual). Así las cosas, como se desprende de lo narrado supra, si bien las partes reconocen la existencia del referido contrato de opción de compra venta; se observa del escrito libelar que la parte actora solicitó de la demandada que esta conviniera o en su defecto a ello fuese condenada por el Tribunal, Primero: en darle en venta por el precio convenido el inmueble señalado y, para el caso que la accionada se negare a tal otorgamiento solicitó que la sentencia que se dicte en esta causa, produzca los efectos previstos en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, admitió la celebración del contrato de arrendamiento con opción de compra, cuyo cumplimiento ha sido demandado; e, igualmente, negó, rechazó y contradijo los demás alegatos y peticiones de la actora. Ante esta situación encontrada de las partes, es necesario para quien decide, definir el contrato de opción de compra venta, siendo éste un contrato mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; es decir, es un contrato preliminar al contrato de venta, que de acuerdo al artículo 1.474 del Código Civil, éste último es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Sobre el punto de si el contrato de opción de compra venta puede estimarse una venta, la Sala de Casación Civil ha sostenido que efectivamente si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta y así lo señaló en sentencia Nº 116 de fecha 12 de abril de 2005, expediente No. 04-109 – jurisprudencia ésta que había sido abandonada por dicha Sala y que fue retomada en Sentencia N° 116 del 22 de marzo de 2013 ( Expediente N° 2.012-000274- en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutino, donde estableció; “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…” (Copia textual). Ahora bien, ese criterio, el establecido en la Sentencia de la Sala Civil citada en primer término- fue abandonado en las decisiones; Nº 358 de fecha 09 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A; Nº 460 del 27 de octubre de 2010, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y la Nº 198 del 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, en dichas sentencias se estableció lo contrario; es decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio. Posteriormente, en fecha 22 de marzo de 2013, la misma Sala de Casación Civil en sentencia N° 116 del 22 de marzo del 2013, expediente N° 2012-000274, bajo ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, señaló: “…El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimientos, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones números 358 de fecha 09/07/09, caso ADA PRESTE contra DESARROLLOS 20699 C.A., Nº 460 DEL 27/10/10, caso Tomar contra Sucesión Capazzi y Nº 198 del 12/05/11, caso LUIS FRANCISCO RODRIGUEZ contra ROSALBA PEÑA…” No obstante todo lo anterior, a los fines de aplicar el criterio establecido, es menester observar la fecha de la interposición de la demanda, así como la fecha de la admisión de la misma, pues la Sala ha sido clara al señalar que no se le puede exigir al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido al momento de incoar su demanda, en consecuencia, tomando en consideración que la presente demanda fue interpuesta en fecha 08 de octubre de 2013 y admitida por el a quo en fecha 16 de octubre de 2013, y el cambio de criterio lo efectuó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, esta alzada asume dicho criterio de la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, según el cual el contrato de opción de compra venta debe tenerse como una venta pura y simple; cuando reúna los elementos relativos al consentimiento, objeto y precio, y en apego estricto a lo ordenado en la decisión de la Sala objeto del presente reenvío de fecha 11 de diciembre de 2015. Y así se establece.- Ahora bien, aplicando el anterior criterio jurisprudencial al presente caso; es menester entrar a revisar las obligaciones de las partes, las cuales por tratarse de un contrato de arrendamiento con opción de compraventa, las obligaciones de las mismas deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta y posterior, y así lo expreso el tribunal de la causa, criterio que comparte esta alzada, en este sentido se observa; Según la Cláusula Décima Sexta, debió la Arrendadora, efectuar el trámite establecido para otorgar el derecho de la opción de la Arrendataria de adquirir el inmueble con la tradición legal de la transmisión de la propiedad; es decir, que una vez cancelado el precio al vendedor por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000, 00), al momento de suscribirse el contrato de marras, como cantidad imputable al precio final, significó la señal de aceptación por parte del Arrendador-Vendedor de efectuar la venta del inmueble objeto fundamental de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, que a la letra reza; “…El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad…”. Ahora bien, establecen las Cláusulas Tercera y Décima Sexta del contrato que se analiza, lo siguiente; Cláusula Tercera: “…El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contado a partir del primero (1) de septiembre del año 2012, y hasta el veintiocho (28) de febrero del año 2013…” Cláusula Décima Sexta: “…El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato. El ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción…” De la cláusula décima sexta se colige que efectivamente se estableció una fecha de duración del derecho de opción de compra al arrendatario de 12 meses, sin embargo, la misma cláusula indica que tal derecho tendría vigencia a partir de la fecha de dicho contrato, pero ello no se refería a un contrato de opción de compra-venta independiente o autónomo, tal como lo alega la parte demandada; es decir, que no se trata de un contrato distinto al contrato de arrendamiento, ya que el mismo se estipuló en una cláusula dentro del contrato original, por medio del cual ya había establecido, en su cláusula tercera, supra transcrita, una fecha en la que comenzaba a regir la vigencia del contrato, tal como se estipuló también en la cláusula décima sexta, es decir; a partir de la fecha del contrato de autos, a saber; 3 de agosto de 2012, pero que entraría en vigencia a partir del 1º de septiembre de 2012; por lo que concluye esta alzada, tal como lo aseveró la recurrida, que la cláusula mediante la cual el Arrendador concedió un derecho de opción a compra no puede considerarse un contrato de opción de compra autónomo e independiente. Y así se establece.- En este orden de ideas, en el caso de autos, al momento de contestar la demanda, la sociedad mercantil Inversiones Ruju, C.A., alegó, que la opción de compra venta no fue ejercida, por cuanto el plazo acordado por las partes, venció antes de que la accionante notificara el hacer uso del derecho de opción, de conformidad con lo establecido en la cláusula décima sexta del contrato en cuestión. Para decidir al respecto se observa; La opción de compra no es más que la manifestación del vendedor de estar dispuesto a vender si el comprador le manifiesta su deseo de comprar, en un determinado lapso de tiempo, se puede decir, como lo señaló la recurrida, que es una suerte de oferta irrevocable que se le hace a otra persona de celebrar un contrato de compra venta, siempre que esa otra persona, es decir, el optante, la acepte en un determinado tiempo. El sentenciador de Primera Instancia, trajo a colación el contenido del artículo 1.137 del Código Civil, el cual esta alzada se permite transcribir de seguidas; “…Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto lapso, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato…”, Del artículo in comento se infiere que si la opción es ejercida por el comprador en el tiempo estipulado, es decir ha aceptado la oferta que ha formulado el vendedor, entonces el contrato definitivo se ha perfeccionado. En este sentido, es preciso establecer si la parte actora ejerció la opción de compra dentro del plazo señalado en la cláusula décima sexta del aludido contrato de opción de compra venta, no bastando con solo haber dado su consentimiento expreso, tal como lo señala dicha cláusula, sino de toda manifestación de la demandante, conocida por la oferente, tal como lo establece el penúltimo aparte del artículo 1.137 del texto sustantivo civil; “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presume conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla…” Ahora bien, de acuerdo al criterio jurisprudencial supra citado, el contrato de opción de compra venta debe tenerse como una verdadera venta y en este sentido, en lo que tiene que ver con el argumento opuesto por la representación judicial de la parte demandada, relativo a que la actora no ejerció la opción, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, la cual dispone: “…Si el propietario decide no realizar la venta por cualquier razón que él considere pertinente, EL PROPIETARIO reintegrará a EL COMPRADOR, cualquier depósito que haya recibido hasta esa fecha sin penalidad alguna adicional…” esta juzgadora es del criterio del tribunal de la recurrida al considerar que tal argumento es inadmisible, debido a que según lo establecido en la supra transcrita cláusula décima sexta del contrato que nos ocupa, dicha cláusula contiene un impedimento al expresar textualmente: “…El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato. El ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción…” De lo que se colige, tal como lo concluyó el tribunal de la causa, que lo discutido en esta juicio no es la decisión de la arrendadora, parte demandada, de querer o no realizar la venta, en caso de no favorecerle el presente fallo, ya que el demandado alegó que la posible venta del inmueble a la parte actora, arrendataria, no se debe a su decisión de no querer venderle, sino a la supuesta negligencia de éste último, de no notificar a tiempo su voluntad de comprar dentro del plazo establecido en el contrato de marras. Y así se establece.- Por todo lo antes expuesto, es evidente para quien decide que efectivamente el incumplimiento del contrato de opción de compra venta que nos ocupa, viene dado por la parte demandada, arrendador del inmueble de marras, sociedad mercantil, INVERSIONES RUJU, C.A., ya que quedo demostrado en autos, con las pruebas consignadas y valoradas supra, que la parte actora, sociedad mercantil M.K. INGENIERÍA, C.A., demostró su intención oportunamente de celebrar el contrato de opción de compra venta del inmueble de marras, en consecuencia la tradición legal por parte de LA PROPIETARIA-VENDEDORA sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, debe ser ejecutada tal como ha sido demandada por la accionante. Y así se decide.- Establecido como quedo el incumplimiento de la parte demandada, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones: De la Fuerza obligatoria de los contratos: El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. El Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes. El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo, el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil. El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance. En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente. De la buena fe en la ejecución de los contratos: Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”. La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas. La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles. Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones. En virtud de lo antes expuesto, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en sede de reenvío, concluye que debe prosperar en derecho la demanda intentada por MK INGENIERIA C.A. contra INVERSIONES RUJU C.A., a que se contrae el presente juicio, por lo que en el dispositivo del fallo debe declararse con lugar la demanda, sin lugar el recurso de apelación y confirmar en todas sus partes la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide.- DECISIÓN Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede de reenvío, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 17 de noviembre de 2014, por el abogado EDUARDO BALZA EZAGUI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES RUJU C.A, contra la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA, interpuso el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo. TERCERO: Se condena a la parte demandada; sociedad mercantil INVERSIONES RUJU C.A., a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento de los documentos que acreditan la propiedad del inmueble objeto de la presente acción, en los mismos términos y condiciones establecidos en la oferta de opción de compra o promesa bilateral de compra venta contemplada en la Cláusula Décima Sexta acordada por ambas partes y que forma parte del contrato de arrendamiento con opción a compra, el cual quedó suscrito en fecha 3 de agosto de 2012, con vigencia a partir del 1 de septiembre de 2012, sobre el inmueble constituido por un (1) galpón con oficinas, identificado como Galpón No.2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponderían de conformidad con el respectivo documento de condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual posee una superficie aproximada de SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (798,00 M2.) en planta principal, más un área de la primera planta de NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (96 M2), aproximadamente, para un total de construcción de OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (894 M2), aproximadamente, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En treinta y ocho metros (38 mts.) con Galpón No. 1; SUROESTE: en treinta y ocho metros (38 mts.) con Galón No. 3; SURESTE: en veintiún metros (21 mts.) con retiro de fondo de dicho Parque Industrial: y, NORESTE: en veintiún metros (21 mts.) con retiro de frente del mismo Parque Industrial. Al referido Galpón le corresponden seis (6) puestos de estacionamiento, identificados con las letras y números: G2-1, G2-, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6, respectivamente. El correspondiente Título de propiedad sobre este Galpón, está protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de agosto de 2002, bajo el No.35, Folios 229 al 248, Protocolo Primero, Tomo 10 del Tercer Trimestre de 2002. CUARTO: En caso que la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES RUJU C.A., no dé cumplimiento de manera voluntaria del presente fallo, dentro de los quinces días hábiles siguientes a la fecha en que éste quede definitivamente firme, la sentencia respectiva se tendrá como título de propiedad suficiente para asegurar dicho derecho de propiedad, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; en cuyo caso, la parte actora consignará ante el Tribunal de la causa, Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación; es decir, la suma de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (BsF. 1.600.000, 00), para su finiquito. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada; sociedad mercantil INVERSIONES RUJU C.A., por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Queda CONFIRMADA la sentencia apelada. Por cuanto la presente decisión ha sido pronunciada fuera del lapso legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes mediante boleta, que a tal efecto se ordena librar. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias que a tal efecto lleva este Juzgado. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de julio del 2016. Años 206º y 157º. LA JUEZA, DRA. MARIA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA, ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES En esta misma fecha 19/07/2016, siendo las 11:35 a.m., se publicó y registró la anterior decisión, constante de cuarenta (40) páginas. LA SECRETARIA, ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES AP71-R-2014-001202/6981 MFTT/EMLR.- Sentencia definitiva (Reenvío)