REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA Maracay, 13 de julio de 2016 206° y 157° DEMANDANTE: Sociedad de Comercio COLEGIO HUMBOLDT, C.A, Inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de noviembre de 1975, bajo el Nº 40, Tomo 10 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado, posterior reforma consta en documento inscrito por el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 17 de marzo de 1978, bajo el Nº 52, Tomo 5-A, reconstituido en fecha 28 de julio de 1986, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de junio de 2003, bajo el Nº 60, Tomo 18-A. APODERADOS JUDICIALES: Abogados América Rendón Mata y José Castillo Suárez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 4.262 y 30.911, respectivamente. CODEMANDADAS: Sociedad de Comercio INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A; y, la Sociedad en Nombre Colectivo denominada PELETEIRO Y NAVARRO, inscrita en el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua, en fecha 9 de noviembre de 1965, bajo el N° 247 del Libro de Comercio llevado por ese Tribunal. APODERADOS JUDICIALES: Abogados Domingo Efrén Zerpa Naranjo, Nelson José Lira Romero y Elizabeth Johana Zerpa Salom, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 17.511, 79.432 y 207.594 respectivamente. MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO EXPEDIENTE: 15.184 DECISIÓN: DEFINITIVA I ANTECEDENTES En fecha 30 de Junio de 2015 este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua admitió la demanda presentada por los Abogados AMÉRICA RONDON MATA y JOSÉ ANTONIO CASTILLO SUÁREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 4.262 y 30.911 respectivamente, en su carácter de Apoderados Judiciales de la Sociedad de Comercio COLEGIO HUMBOLDT, C.A, ya identificada, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y ordenó el emplazamiento de los codemandados a los efectos de que presentara su escrito de contestación (folios 95 y 96, pieza I). En fecha 08 de octubre de 2015, la ciudadana Nury Contreras, en su carácter de Alguacil Temporal de este Tribunal, consignó recibos de citación sin la firma de: a) Dumar Rivero Cruces y/o Santos Di Blasi, en su carácter de Representantes Legal de la sociedad de comercio INVERSIONES AZM 44, C.A; y, b) Alicia Navarro de Steiner, en su carácter de Representante Legal de la Sociedad en Nombre Colectivo denominada PELETEIRO Y NAVARRO, ambas codemandada en la presente causa, y afirma que estos se negaron a firmar los recibos (folios 101 y 125, pieza I). En fecha 16 de octubre de 2015, compareció por ante este Juzgado la abogada Elizabeth Zerpa, Inpreabogado N° 207.594, en su carácter de Apoderada Judicial de la codemandada sociedad de comercio INVERSIONES AZM 44, C.A y solicitó la reposición de la causa al estado de que se ordene la tramitación del presente juicio por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil (folios 149 y 150, pieza I). En fecha 21 de octubre del 2015, este Juzgado repuso la causa al estado de que se admita la demanda por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil (folios 154 al 156, pieza I). En fecha 02 de diciembre de 2015, la abogada Elizabeth Zerpa, ya identificada, esta vez en su carácter de Apoderada Judicial de la sociedad de comercio en Nombre Colectivo denominada PELETEIRO Y NAVARRO se dio por citada en la presente causa (folio 242, pieza I). En fecha 18 de diciembre de 2015, el abogado Nelson Lira, Inpreabogado N° 79.432, en su carácter de Apoderado judicial de la codemandada sociedad de comercio en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, consignó escrito de contestación a la demanda (folios 246 al 258, pieza I); y, en fecha 14 de enero de 2016, el abogado Domingo Zerpa, Inpreabogado N° 17.511, en su carácter de Apoderado judicial de la codemandada sociedad de comercio INVERSIONES AZM 44, C.A, también consignó escrito de contestación a la demanda (folios 259 al 271, pieza I). En fecha 21 de enero de 2016, vencido el lapso para la contestación de la demanda, este Juzgado fijó para el quinto (5to) día de despacho siguiente a ese auto, a la 1:00 p.m., para que se llevare a cabo la audiencia preliminar (folio 272, pieza I). En fecha 28 de enero de 2016, con la presencia de la representación judicial de la parte demandante y de los demandados, se celebró la audiencia preliminar en la presente causa (folios 273 al 275, pieza I). En fecha 03 de febrero de 2016, este Juzgado, mediante auto, fijó los límites de la controversia y abrió un lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes promuevan los medios de prueba que consideren pertinentes (folios 280 y 281, pieza I). En fecha 12 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la actora, mediante diligencia, hizo constar que consignó escrito de promoción de pruebas (folio 282, pieza I), siendo agregados en fecha 15 de febrero de 2016 (folio 2, pieza II). En fecha 17 de febrero de 2016, los apoderados judiciales de las codemandadas consignaron escritos de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora (folios 2 al 5, pieza III). En fecha 18 de febrero de 2016, el abogado José Castillo, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la demandante, consignó escrito de descargo (folios 6 al 10, pieza III). En fecha 23 de febrero de 2016 este Juzgado admitió las pruebas documentales promovidas por la parte actora (folio 11, pieza III) y fijó la Audiencia o Debate Oral para el vigésimo sexto siguiente, a la 1:00 p.m. (folio 12). En fecha 30 de marzo de 2016, comparecieron por ante este Juzgado los apoderados judiciales de las partes y solicitaron la suspensión del procedimiento por treinta (30) días de despacho (folio 14, pieza III); siendo acordada por este Tribunal el 1° de abril de 2016 (folio 15). II 1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA 1.1. Hechos alegados por la parte demandante en su libelo: Que desde hace más de 36 años su representada ha ocupado, en su carácter de arrendataria, un inmueble propiedad de la Compañía en Nombre Colectivo denominada PELETEIRO Y NAVARRO, constituido por varias parcelas contiguas y las edificaciones sobre ellas construidas ubicadas en la calle Sucre, Nros. 49, 51 y 45, de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua y que está comprendida dicha ubicación por “…un edificio de dos (2) plantas distribuido de la siguiente forma: cinco (5) aulas y un depósito en la planta alta, dos (2) oficinas, una aula pequeña y un servicio sanitario en la planta alta; queda comprendido en dicho contrato además: 1.- una casa quinta con su correspondiente terreno anexo al mencionado edificio y consta de siete (7) aulas, tres (3) salas de baño. Una piscina, jardín y un garaje. 2.- Cuatro aulas y un local comercial en construcción, anexo al mencionado edificio construyendo un solo cuerpo…” Que esa relación arrendaticia se inició el 01 de septiembre de 1978 mediante contrato de arrendamiento suscrito con la comentada propietaria, según consta de documento reconocido por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 11 de mayo de 1978, bajo el Nº 346, Tomo 4. Que dicho contrato tuvo vigencia a partir del 1º de septiembre de 1978. Que el último de los contratos escritos, otorgado en forma privada, fue suscrito el 28 de agosto de 2001. Que al vencimiento del último contrato mencionado, operó a tácita reconducción del mismo, ya que su representada siguió ocupando y se le dejó ocupar el inmueble arrendado. Que el 15 de junio de 2005, su representada fue citada para comparecer, en su carácter de demandada, a un juicio de desalojo de parte del inmueble arrendado interpuesto contra ella por una Compañía Anónima domiciliada en Valencia, Estado Carabobo, denominada INVERSIONES AZM 44, C.A., quien alegó ser propietaria de una parte del inmueble arrendado. Que investigando en la Oficina de Registro los datos aportados por la demandante en su libelo, se encontró que efectivamente, sin notificación a su representada y habiendo transcurrido poco más de un mes desde la fecha de celebración del último contrato de arrendamiento escrito ya mencionado, parte del inmueble arrendado había sido vendido por PELETEIRO Y NAVARRO a INVERSIONES AZM 44, C.A., según documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 22 de octubre de 2001, bajo el Nº 84, folios 187 al 195, Tomo 4º, Protocolo Primero y cuya identificación y características son: “…un Lote C, con un área de terreno de aproximadamente doscientos veinticinco metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (225,20 M2) que forman parte del lote de mayor extensión de la parcela número 49, y las bienhechurías sobre él construidas; siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terreno propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; SUR: en una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) en parte con terrenos que fueron de Rosa Tarimuza, hoy propiedad de la Clínica Fajardo y en partes con terrenos propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; ESTE: En una extensión de ocho metros (8 mts) con Avenida Sucre que es su frente; y OESTE: En una extensión de ocho metros (8 mts) con lote de menor extensión de la parcela número 49 propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote de terreno de mayor extensión de la parcela Nº 49 ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado Aragua, identificada anteriormente con el número catastral 04-01-01-74-12, actualmente identificada con el número catastral 04-01-01-74-12-26, la referida parcela tiene un área aproximada de doscientos setenta y dos metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados (272,42 m2) siendo sus linderos originales los siguientes: NORTE: Instituto Escuela Calicanto, en treinta y cuatro metros con cinco centímetros (34,05 mts); SUR: Rosa de Tarimuza en cuarenta y tres metros con sesenta y dos centímetros (43,62 mts); ESTE: Calle Sucre, (su frente) en ocho metros (8 mts); OESTE: Instituto Escuela Calicanto, en ocho metros (8 mts); y le pertenecen a mi representada, según se evidencia de documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo del Estado Aragua, en fecha veinte y seis (26) de septiembre de 1988, anotado bajo el número 41, folios 113 al 115, protocolo primero, tomo 15.- Lote “D” con un área de terreno de aproximadamente ciento cincuenta y siete metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (157,35 m2) que forman parte de la extensión de parcela número 49, y las bienhechurías sobre el construidas; siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de veinte y ocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con lote de terreno de mayor extensión de la parcela número 49, propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; SUR: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terrenos propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; ESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts) con avenida Sucre que es su frente; y OESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts) con la parcela 49 propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote de terreno de mayor extensión de la parcela Nº 29, ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado Aragua; identificada actualmente con el número catastral 04-01-01-74-12-24, la referida parcela tiene un área aproximada de un mil doscientos veinte metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (1.220,40 m2) siendo sus linderos originales los siguientes: NORTE: Casa que es o fue del Mayor Pedro Quevedo, luego de Euclides Alvarez y actualmente propiedad de la sociedad en nombre colectivo Peleteiro y Navarro; SUR: Casa que es o fue de Leopoldo Tarimuza; ESTE: La calle Sucre; y OESTE: Parcela que es o fue de los Hermanos Morales; le pertenece a mi representada según se evidencia de documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo del Estado Aragua, en fecha veinte y seis (26) de julio 1971, anotado bajo el número 7, protocolo tercero, folio 19 vto, tomo único…” Que ante esa violación a su derecho de preferencia ofertiva, su representada introdujo una demanda contra los compradores, por retracto legal arrendaticio, que fue presentada ante el Juzgado Distribuidor en fecha 18 de julio de 2005 y admitida el 20 de septiembre de 2005, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial. Que esa demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por su representada y que había sido declarada con lugar por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, fue declarada inadmisible por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de diciembre de 2014, porque en opinión de la Sala, en el retracto legal arrendaticio operaría un litis consorcio necesario pasivo y, en consecuencia, había que demandar también al vendedor. Que contra esa sentencia de la Sala de Casación Civil, se interpuso recurso constitucional de revisión el cual está pendiente de decisión ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, según consta en expediente Nº 204-15. 1.2 Fundamento Legal invocado por la parte actora Artículos 7, 42, 43, 44 y 47 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, actualmente normados por la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial en sus artículos 38 y 39. 1.3 Petitorio En tal sentido, la actora demandó a la sociedad de comercio INVERSIONES AZM 44, C.A., ya identificada, en la persona de sus representantes legales, ciudadanos Dumar Rivero Cruces y Santos Di Blasi, también identificados supra, en su carácter de compradora de parte del inmueble arrendado; y, a la compañía en nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, ya identificada, en la persona de su representante legal, ciudadana Alicia Navarro de Steiner, identificada supra, en su carácter de vendedora del inmueble arrendado, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a los fines de que convengan o sean condenados por este Juzgado a: 1. La subrogación de su representada, en el lugar del adquirente INVERSIONES AZM 44, C.A., en el documento de compra-venta de parte del inmueble arrendado, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 22 de octubre de 2001, bajo el Nº 84, folios 187 al 190, Protocolo 1º, Tomo 4º. 2. Que la sentencia que recaiga sea declarada como constitutiva del derecho de propiedad de su representada del inmueble objeto de la presente acción de retracto y que una vez registrada, le sirva de título de propiedad del mencionado inmueble. 3. Que en la sentencia que recaiga se determine la cantidad de dinero que tiene que reembolsarle su representada a la adquirente, por concepto de gastos y costos de la venta. 4. Que se fije la oportunidad en que su representada deba pagarle a la adquirente la suma de dinero que entregó por el precio de la venta en el documento ya mencionado. 5. Que se condene a las demandadas al pago de las costas y costos del presente proceso. 1.4. Estimación de la demanda La actora estimó la demanda en la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) equivalentes a 3.045,68 Unidades Tributarias. 2. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA El día 18 de diciembre de 2015 el abogado Nelson Lira, Inpreabogado Nº 79.432, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad en nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, identificada supra, consignó su escrito de contestación a la demanda (folios 246 al 258, pieza I); y, de igual manera, en fecha 14 de enero de 2016 el abogado Domingo Zerpa, Inpreabogado Nº 17.511, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES AZM 44, C.A., identificada supra, también consignó su escrito de contestación a la demanda (folios 259 al 271, pieza I). Ahora, por tener planteamientos casi idénticos, ambos escritos son descritos en conjunto y contienen los siguientes alegatos: Rechazaron, negaron y contradijeron, en todas sus partes, la demanda ejercida tanto en los hechos como en el derecho, especialmente el hecho de que se haya evitado la caducidad para siempre; que la actora haya tenido el derecho de preferencia ofertiva ya que al momento de la venta no se encontraba solvente y rechazaron la cuantía de la demanda. Primero, como defensa perentoria opusieron la caducidad de la acción propuesta. En efecto, señalaron que la actora, en su libelo, expresó que en fecha 18 de julio de 2005 ejerció una demanda por retracto legal arrendaticio contra la codemandada INVERSIONES AZM 44. C.A. la cual fue declarada inadmisible por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia por no haberse demandado a la otra codemandada PELETEIRO Y NAVARRO y, de ese modo, no haber conformado el litisconsorcio pasivo necesario. Que, bajo ese argumento, la actora incurre en confesión al reconocer que la codemandada PELETEIRO Y NAVARRO no fue demandada en 2005 y que la presente demanda es la única que se ha interpuesto en su contra. Que la demanda contra INVERSIONES AZM 44, C.A. fue interpuesta el 18 de julio de 2005; por lo que si se tiene en cuenta que la actora ejerció la demanda el 22 de junio de 2015 se tiene que ha operado la caducidad de la acción ejercida por la actora al haber transcurrido mucho más de los 40 días establecidos por la Ley para el ejercicio de la acción por retracto legal arrendaticio sino más de 10 años desde la fecha en que la actora tuvo conocimiento de la venta hasta la fecha de la interposición de la presente demanda. Por ello, alega que se ha consumado con creces el término de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio en contra de la codemandada PELETEIRO Y NAVARRO. Que en el supuesto negado de que este Juzgador asuma como procedente que es posible evitar, suspender o interrumpir un término de caducidad, la misma solo cabrá con relación a la codemandada INVERSIONES AZM 44, C.A., nunca con relación a la codemandada PELETEIRO Y NAVARRO ya que esta nunca fue demandada antes y que, respecto a la misma, es evidente que transcurrió el término de caducidad de la acción. Asimismo, afirma que no hay modo de que una demanda, un proceso e incluso una sentencia pueda afectar a aquel que no fue demandado ni formó parte del proceso. Segundo, de manera subsidiaria opusieron como defensa de fondo la prescripción de la pretensión ejercida por la actora en contra de la codemandada PELETEIRO Y NAVARRO ya que no fue acreditado por la actora el cumplimiento antes del 15 de julio de 2015, fecha en que venció el término de diez (10) años establecido en el artículo 1977 del Código Civil, de alguno de los actos interruptivos de la prescripción. Que solo se podía interrumpir la prescripción contra PELETEIRO Y NAVARRO demandándola y logrando su citación, o registrando el libelo de demanda y el auto de admisión, ambos, antes del 15 de julio de 2015; que ello no ocurrió por lo que operó la prescripción de la acción ejercida en contra de la codemandada PELETEIRO Y NAVARRO. Tercero, de manera subsidiaria señalaron que la actora no ostenta ni ha ostentado el derecho a la preferencia ofertiva respecto a la adquisición del inmueble pretendido en retracto debido a que al momento de la venta no estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En efecto, señalan que el contrato suscrito entre la actora y la codemandada PELETEIRO Y NAVARRO el 28 de agosto de 2001 estableció, en sus Cláusulas Cuarta y Quinta, que el pago de los cánones de arrendamiento debían hacerse puntualmente al vencimiento de cada mes, dentro de los cinco (5) primeros días del mes siguiente. Que entrado en vigencia el nuevo contrato de arrendamiento el 1º de septiembre de 2001 le correspondía pagar a la actora antes del 5 de octubre de 2001, inclusive, pago que, a su decir, no hizo. Que, por ello, es evidente que la actora no se encontraba solvente para ostentar el derecho de preferencia ofertiva que da lugar al derecho de retracto legal arrendaticio. Que con la existencia de una sola consignación tardía habrá de verificarse la insolvencia de la actora, ya que, como exponen en sus contestaciones, la normativa vigente al momento de la celebración del contrato no era el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece como insolvencia el pago tardío de 2 o más mensualidades consecutivas ya que este sólo es aplicable a la acción de desalojo y no aplica para determinar la insolvencia del arrendador para tener el derecho a la preferencia ofertiva. Asimismo, impugnaron la cuantía por insuficiente. En efecto, a su decir, la actora estimó la cuantía en la presente causa en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), que equivalen a 3.045,68 UT cuando el contrato de compra venta mediante el cual la codemandada INVERSIONES AZM 44, C.A. adquirió el bien fue por la cantidad de Trescientos Cuarenta y Cinco Mil Ciento Setenta y Tres Dólares de los Estados Unidos de América ($ 345.173,00). Que la estimación correcta de la demanda está dada por la multiplicación de la mencionada cantidad de dólares por el valor del dólar oficial a la tasa del Sistema Marginal de Divisas (SIMADI) al momento de la interposición de la demanda; a saber, Ciento Noventa y Nueve Bolívares (Bs. 199,012) por dólar estadounidense, lo cual arroja la cantidad de Sesenta y Ocho Millones Seiscientos Noventa y Tres Mil Quinientos Sesenta y Nueve Bolívares (Bs. 68.693.569), equivalentes a Cincuenta y Siete Mil Quinientos Noventa y Siete Unidades Tributarias con Un Doceavo de Unidad Tributaria (57.597,12 U.T.). Por último, el abogado Domingo Zerpa, Inpreabogado N° 17.511, en su carácter de apoderado judicial de la codemandada INVERSIONES AZM 44, C.A. incluyó en su escrito de contestación a la demanda un capítulo denominado “IV.- DEL PAGO DEL PRECIO POR PARTE DEL RETRAYENTE” en el que afirmó que, para el supuesto negado de que se declare con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, la actora no podrá subrogarse en el lugar de su representada y pagar la cantidad de Ciento Setenta Mil Novecientos Cincuenta y Tres Bolívares con Diez y Ocho Céntimos (170.953,18). Que en el contrato de compra venta ya mencionado, por medio del cual su mandante adquirió el bien, fue pactado por las partes como precio de venta la cantidad de Trescientos Cuarenta y Cinco Mil Ciento Setenta y Tres Dólares de los Estados Unidos de América ($ 345.173,00), lo cual era permitido en el ordenamiento jurídico venezolano al momento de la suscripción del referido contrato, y que en esa oportunidad se pagó su equivalente en bolívares, a saber, la cantidad de Doscientos Cuarenta y Siete Millones Ochocientos Treinta y Cuatro Mil Doscientos Catorce Bolívares (Bs. 247.834.214). Por esa razón afirmó que el retrayente deberá cancelar el precio de la cantidad pactada en moneda extranjera aplicando la tasa actual, a saber, tomando como tasa de cambio lo establecido por el método de conversión monetaria en moneda extranjera acordado por el ejecutivo nacional para el momento de la ejecución del fallo. 3. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS En su oportunidad, las partes hicieron uso del derecho a demostrar sus alegatos en la siguiente forma: Pruebas de la parte demandante: 1. Documentales acompañadas a la demanda: 1.1. Copia certificada de documento notariado (Poder) otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha 19 de febrero de 2015, bajo el N° 10, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Acompañó marcado “A” (folios 24 al 31, pieza I). A los efectos de su valoración, estima este Juzgador que esta copia certificada de documento autenticado fue autorizada con las solemnidades legales por un funcionario público (Notario) quien tiene facultad para darle fe pública, en el lugar en donde el instrumento han sido autorizado y que el mismo no fue tachado por el adversario en su oportunidad legal, por ello, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. En este sentido, se tiene como demostrada la representación judicial de los abogados América Rendón Mata y José A. Castillo Suárez. 1.2. Copia certificada del acta constitutiva de la sociedad mercantil Colegio Humboldt, C.A. registrado por ante el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 26 de noviembre de 1975, bajo el N° 40, Tomo 10. Acompañó marcado “B” (folios 44 al 46, pieza I) 1.3. Copia certificada de documento notariado (contrato de arrendamiento) suscrito entre la sociedad en nombre colectivo “Peleteiro y Navarro” y la sociedad de comercio “Colegio Humboldt, C.A.” reconocido por la Notaría Pública Primera de Maracay, Estado Aragua, en fecha 11 de mayo de 1978. Acompañó marcado “C” (folios 47 al 49, pieza I). 1.4. Copia certificada de documento privado (contrato de arrendamiento) suscrito entre la sociedad en nombre colectivo “Peleteiro y Navarro” y la sociedad de comercio “Colegio Humboldt, C.A.”, en fecha 28 de agosto de 2001. Acompañó marcado “D” (folios 50 al 52, pieza I). 1.5. Copia simple de documento registrado (contrato de venta) por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 22 de octubre de 2001, bajo el N° 84, Folios 187 al 195, Protocolo 1°, Tomo 4°. Acompañó marcado “E” (folios 53 al 65, pieza I) 1.6. Copia certificada de documento público (demanda) emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 18 de julio de 2005. Acompañó marcado “F” (folios 53 al 65, pieza I) 1.7. Copia certificada de documento público (sentencia) de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 8 de diciembre de 2014. Acompañó marcado “G” (folios 66 al 92, pieza I) Con relación a los marcados “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, quien decide declara que por medio de estos se pretenden demostrar hechos no controvertidos en la presente causa. En efecto, los medios de prueban deben versar sobre hechos controvertidos y por cuanto ninguna de las documentales mencionadas vienen a demostrar esos hechos este Juzgador declara tales medios de prueba como impertinentes, les niega valor probatorio y les desecha de la presente causa. Así se decide. Documentales presentadas en el lapso probatorio: 1.8. Copias simples del expediente signado con el N° 6.606 emanadas del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Acompañó marcado “AX” (folios 30 al 576, pieza II) Para su valoración quien decide observa que el expediente bajo examen es conformado por copias fotostática de instrumento público, toda vez que fueron autorizados con las solemnidades legales por funcionarios públicos (Juez) que tiene facultad para darle fe pública, en el lugar en donde el instrumento han sido autorizados, es decir, que tales documentos han nacido bajo la autoridad de funcionarios competente para dar certeza de su autenticidad desde el propio instante de su formación; y por cuanto el mismo no ha sido impugnado por la parte contraria, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien decide le otorga pleno valor probatorio. En consecuencia, se tiene como demostrada las actuaciones realizadas en el expediente signado con el Nº 6.606 emanadas del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Así se decide. 1.9. Copia certificada de documento público (demanda registrada) emanado del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 40, folio 293 del Tomo 11. Acompañó marcado “BX” (folios 05 al 29, pieza II). Con relación al marcado “BX”, estima este Juzgador que esta copia certificada de documento público fue autorizada con las solemnidades legales por un funcionario público (Registrador) quien tiene facultad para darle fe pública, en el lugar en donde el instrumento han sido autorizado y que el mismo no fue tachado por el adversario en su oportunidad legal, por ello, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. En este sentido, se tiene como demostrado el Registro de la demanda realizado por la representación judicial de la actora. Así se decide. Pruebas de las codemandadas: Los representantes judiciales de las codemandadas “Peleteiro y Navarro” e “Inversiones AZM 44, C.A.” no promovieron pruebas. En todo caso, solo al momento de hacerse parte en la presente causa consignaron sendos poderes, a saber: a) Copia simple de documento autenticado (Poder) emanado de la Notaría Pública Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 12 de agosto de 2015, bajo el N° 28, Tomo 294, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 151 al 153, pieza I). Para su valoración quien decide observa que la documental bajo examen es una copias fotostática de instrumento autenticado, toda vez que fueron autorizados con las solemnidades legales por funcionarios públicos (Notario) que tiene facultad para darle fe pública, en el lugar en donde el instrumento han sido autorizados, es decir, que tales documentos han nacido bajo la autoridad de funcionarios competente para dar certeza de su autenticidad desde el propio instante de su formación; y por cuanto el mismo no ha sido impugnado por la parte contraria, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien decide le otorga pleno valor probatorio. En consecuencia, se tiene como demostrada la representación judicial de los abogados Domingo Zerpa, Nelson Lira y Elizabeth Zerpa de la sociedad de comercio “Inversiones AZM 44, C.A.” b) Copia certificada de documento autenticado (Poder) emanado de la Notaría Pública Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 27 de noviembre de 2015, bajo el N° 17, Tomo 417, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 243 al 245, pieza I). Para su valoración, estima este Juzgador que esta copia certificada de documento autenticado fue autorizada con las solemnidades legales por un funcionario público (Notario) quien tiene facultad para darle fe pública, en el lugar en donde el instrumento han sido autorizado y que el mismo no fue tachado por el adversario en su oportunidad legal, por ello, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. En este sentido, se tiene como demostrada la representación judicial de los abogados Nelson Lira y Elizabeth Zerpa de la sociedad de comercio “Peleteiro y Navarro”, sociedad en nombre colectivo. III DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA PROBATORIA Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, ambas partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Por ello, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado de su cumplimiento debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente también se le denomina, una carga. Por otra parte, existe un aspecto de consideración obligatoria y es la aplicación en cada caso del denominado principio dispositivo, previsto en el artículo 12 ejusdem, según el cual el Juez cuando sentencia debe atenerse a lo que le ha sido alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción de fuera del proceso, ni tampoco suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados por las partes. Directriz que se complementa con el artículo 254 ejusdem que prescribe que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que, en caso de duda, deberá sentenciar a favor del demandado. De acuerdo al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil están exentos de prueba por haber sido admitidos por las codemandadas, los siguientes hechos: - La codemandada, “Peleteiro Navarro”, admitió la existencia de la relación arrendaticia con la parte actora, “Colegio Humboldt C.A.” así como los contratos de alquiler celebrados en fechas 01 de septiembre de 1978 y 28 de agosto de 2001. - Ambas codemandadas, “Peleteiro y Navarro” e “Inversiones AZM 44, C.A.”, admitieron que el día 22 de octubre de 2001 la primera de ellas vendió a la segunda, una parte del inmueble que tenía arrendado el “Colegio Humboldt, C.A” desde el día 1º de septiembre de 1978; por la cantidad de Trescientos Cuarenta y Cinco Mil Ciento Setenta y Tres Dólares de los Estados Unidos de América ($ 345.173,00). Ahora bien, de acuerdo a lo expuesto en la demanda y lo alegado como defensas por las codemandadas en sus respectivas contestaciones, la controversia que debe decidir este Tribunal quedó delimitada a dos (2) puntos de previo pronunciamiento, a saber: 1) Si hubo o no caducidad de la pretensión de retracto legal arrendaticio intentada y 2) El monto de la cuantía en que se estimó la demanda interpuesta; y a tres (3) cuestiones de fondo, a saber: 1) Subsidiariamente al alegato de caducidad, si hubo o no prescripción decenal de la acción intentada; 2) También en forma subsidiaria, si la demandante arrendataria estaba o no solvente en el pago del arrendamiento para el momento de la venta del inmueble arrendado y, en consecuencia, si tenía o no derecho para interponer su pretensión y 3) También de manera subsidiaria, el tema del precio del inmueble vendido. PUNTOS PREVIOS Y DE ESPECIAL PRONUNCIAMIENTO. En razón de que la caducidad de la acción y la estimación de la cuantía de la demanda son asuntos de orden público cuya eventual declaratoria con lugar haría inoficioso cualquier pronunciamiento acerca del mérito de lo debatido, ambos temas deben ser resueltos como puntos previos y de especial pronunciamiento en el presente fallo. Así las cosas, con relación al primero de ellos, es decir, si operó o no la caducidad de la pretensión, quien decide observa que ambas codemandadas alegaron con idénticos argumentos que la arrendataria debió demandar tanto a la vendedora como a la compradora del inmueble dentro de los cuarenta (40) días siguientes al conocimiento que tuvo de la compraventa del inmueble arrendado; es decir, que debió demandarlas a ambas el 15 de junio de 2005, fecha en que demandó tan sólo a “Inversiones AZM 44 C.A”; ya que cuando efectivamente demandó a ésta y a “Peleteiro y Navarro”, el 22 de junio de 2015, dicho lapso de cuarenta días ya había transcurrido sobradamente. Al respecto enseña la Doctrina que la acción (pretensión) es el derecho de las personas a pedir a los órganos jurisdiccionales, mediante el proceso, la solución de una controversia o de una petición, independientemente de que obtengan o no una sentencia favorable. La acción pone en movimiento la jurisdicción y una de sus formas de extinción en la sentencia que termina el proceso. Con el ejercicio de la acción se crea en el Estado, por medio del órgano jurisdiccional competente, la obligación de impartir justicia mediante la función jurisdiccional. La Ley muchas veces, por no decir siempre, exige que ese derecho sea ejercido dentro de un determinado lapso, y si no se ejerce en dicho lapso, la acción se hace inadmisible y la tutela jurídica del Estado, incoada por el ciudadano, no tiene lugar, si ella se ejerce después de vencido el período establecido. A este término fatal se le llama caducidad, y es un plazo en el que se debe realizar la actividad que la Ley previno para el ejercicio de la acción. Si ello no ocurre, la acción caduca y se extingue, al igual que la pretensión que por medio de ella se podría producir. El legislador ha creado la caducidad por razones de seguridad jurídica. Es así como para evitar la incertidumbre, establece un límite temporal para hacer valer derechos y acciones, y la falta de ejercicio dentro del plazo prefijado los extingue. En efecto, la caducidad disminuye en cierta forma el derecho de acceso a la justicia ya que, a pesar de que cualquier persona puede acudir a al órgano jurisdiccional, no obstante, en determinados casos el conocimiento del fondo de las controversias queda eliminado al constatarse que no se ejerció la acción dentro del término para ello, y a pesar de que esto no limita el derecho de acceso a la justicia, sí lo restringe. Ahora bien, para evitar la caducidad basta la interposición de la demanda en el lapso útil para ello, y es la nota del Secretario del tribunal la que da fecha cierta a tal actuación. Este ha sido el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia quien en Sentencia Nº 1.167, de fecha 29 de junio de 2001, estableció: “…Si no se realiza dentro del tiempo legalmente señalado la actividad prevista por la misma ley, que en cuanto a la acción consiste en su interposición, surgen las dudas si para evitar la caducidad basta solamente incoar la acción, o si es necesario que ella sea admitida por el tribunal que la recibe, y es criterio de esta Sala que ante el silencio de la ley, basta la interposición en el lapso para ello, siendo la nota del secretario la que da fecha cierta a tal actuación, sin requerirse más nada (ni auto de admisión, citación o registro de la demanda), para que se tenga por impedida la caducidad…” (Negrillas del Tribunal) En el caso bajo examen, entiende quien decide con apoyo en la Doctrina y en la jurisprudencia parcialmente transcrita, que la defensa perentoria de caducidad de la pretensión opuesta por ambas codemandadas debe ser declarada improcedente ya que estamos ante un litisconsorcio pasivo necesario existente entre “Peleteiro y Navarro” (vendedora) e “Inversiones AZM 44, C.A.” (compradora), por lo que siendo entonces una sola la relación jurídica habida entre la arrendataria demandante y las codemandadas, e igualmente una sola la pretensión jurídica hecha valer frente a estas, los actos efectuados contra un litisconsorte en consecuencia aprovechan, benefician o perjudican a los demás. Esa es la razón de ser del litisconsorcio forzoso o necesario (Ortíz Ortíz, Rafael. “Teoría general de la acción procesal en la tutela de los intereses jurídicos”. Editorial Frónesis, S.A. Caracas, 2004. p.722.) De esta manera, habiendo la sociedad de comercio “Colegio Humboldt, C.A” demandado a la compradora “Inversiones AZM 44, C.A” en tiempo útil, y existiendo por razón del negocio de compraventa celebrado entre ésta y la sociedad mercantil “Peleteiro y Navarro” un vínculo material, una relación única e indivisible entre ambas, se configura entre ellas un litisconsorcio pasivo necesario, por lo que al haber ejercido en tiempo oportuno su derecho de accionar frente a la compradora, por fuerza de derecho el ejercicio de su pretensión de retracto arrendaticio se considera salvaguardada también frente a la vendedora. Así se decide. Ahora bien, respecto del segundo punto previo, referido a la impugnación de la cuantía establecida en la demanda, quien decide advierte que la actora estimó su demanda en la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) equivalentes a 3.045,68 Unidades Tributarias; mientras que las codemandadas impugnaron dicha cuantía por insuficiente, ya que alegan que el precio por el que “Inversiones AZM 44, C.A.” adquirió el inmueble fue de Trescientos Cuarenta y Cinco Mil Ciento Setenta y Tres Dólares de los Estados Unidos de América ($ 345.173,00) y que entonces la cuantía de lo demandado debe ser igual a la multiplicación de dicha cantidad por el valor oficial de la tasa de cambio en bolívares fijada por el Sistema Marginal de Divisas (SIMADI) cuando se interpuso la demanda; a saber, Ciento Noventa y Nueve Bolívares (Bs. 199,012) por cada dólar estadounidense, lo que arroja la suma de Sesenta y Ocho Millones Seiscientos Noventa y Tres Mil Quinientos Sesenta y Nueve Bolívares (Bs.68.693.569), equivalentes a Cincuenta y Siete Mil Quinientos Noventa y Siete Unidades Tributarias con Un Doceavo de Unidad Tributaria (57.597,12 U.T.). Para resolver este punto, quien decide hace suyo el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 180, de fecha 13 de abril de 2015, que estableció lo siguiente: <<…En cuanto a la delación de error de interpretación del artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela, vigente para la fecha de la contratación, hoy artículo 128, la Sala en decisión N° 547 de fecha 6 de agosto de 2012, caso: Smith International de Venezuela C.A, contra Pesca Barinas C.A. dejó establecido: “…En este sentido, cuando la moneda extranjera funciona como moneda de cuenta, implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno de la moneda de curso legal, que en nuestro caso es el bolívar. Así, el deudor de una obligación estipulada en moneda extranjera, en principio, se liberará entregando su equivalente en bolívares a la tasa corriente a la fecha de pago, precisamente tanto la moneda de cuenta como la moneda de curso legal están in obligationem, pero una sola de ellas está in solutionem, en consecuencia salvo que exista pacto especial o cláusula de pago efectivo en moneda extranjera, conforme lo dispone el supra artículo 128 de la mencionada Ley del Banco Central, el deudor se liberará de la obligación nominada en moneda extranjera mediante la entrega de su equivalente en bolívares a la tasa corriente en el lugar de la fecha de pago...”. (Resaltado de la Sala). De la jurisprudencia supra transcrita, se colige que las obligaciones en Venezuela expresadas en moneda extranjera y pagadera en el territorio, se presumen salvo convención especial que acrediten válidamente las partes, como obligaciones que utilizan la divisa como moneda de cuenta, es decir, de referencia del valor sobre bienes y servicios en un momento determinado, según lo que establece, el artículo 115 hoy 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, (vigente para la fecha de la contratación) ello refiere que el deudor de obligaciones estipuladas en moneda extranjera se liberará entregando a su acreedor el equivalente en bolívares de la moneda extranjera aplicando la tasa del lugar a la fecha de pago…>> (Subrayado y negritas de la Sala) Quien decide considera que el anterior criterio resulta aplicable por analogía al caso bajo examen por cuanto el precio pactado en moneda extranjera debe considerarse como una obligación que usa la divisa como moneda de cuenta; o sea, de referencia del valor sobre el bien vendido en el momento de la operación, conforme al artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, vigente para la época. En este orden de ideas para determinar la cuantía correcta en la presente causa, ha de tomarse como referencia el precio de la operación en dólares y multiplicarlo por la tasa oficial de cambio vigente al momento de la interposición de la demanda; a saber: el día 22 de junio de 2015, la tasa oficial de cambio del dólar SIMADI a Bolívares correspondió a 198,6481 Bolívares por cada dólar americano, hecho notorio y comunicacional este y, en consecuencia, exento de pruebas. De manera que la cuantía correspondiente al asunto debatido en el presente proceso, hecho el cálculo ya señalado, y conforme a la señalada fórmula, equivale a la suma de Sesenta y Ocho Millones Quinientos Sesenta y Siete Mil Novecientos Sesenta Bolívares (Bs.68.567.960), en la forma alegada por ambas codemandadas. Así se decide. Resuelto lo anterior, toca pronunciarse ahora con relación a la defensa de fondo atinente a la prescripción de la acción intentada por la arrendataria-demandante, en el sentido de que ambas codemandadas aducen que aquélla debió demandar tanto a la vendedora como a la compradora del inmueble dentro de los diez (10) años siguientes al conocimiento que tuvo de la compraventa del inmueble arrendado; es decir, que debió demandarlas a ambas en el lapso comprendido entre el 15 de junio de 2005 y el 15 de junio de 2015; pero que en ese tiempo únicamente interrumpió la prescripción respecto de la compradora “Inversiones AZM 44 C.A.” y no frente a la vendedora “Peleteiro y Navarro”, a quien demandó efectivamente el 22 de junio de 2015, cuando el lapso de prescripción a, su decir, había transcurrido íntegramente. Cabe recordar que el artículo 1.977 del Código Civil establece el lapso de prescripción de las acciones reales y personales de la siguiente manera: “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley.” (Negrillas del Tribunal) La prescripción extintiva constituye un modo de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo y bajo las condiciones determinadas por la Ley, valga decir, la inercia, negligencia, inacción o abandono del titular del derecho de ejecutarlo durante el tiempo estipulado. Este modo de liberarse de una obligación tiene como fundamento garantizar la certidumbre de las relaciones jurídicas consagradas durante ese lapso de tiempo como consecuencia de la inactividad del titular del derecho, amparando de tal manera la situación de hecho que con el transcurso del tiempo se ha transformado en derecho. En cuanto a su naturaleza, como ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, “…la prescripción extintiva si bien libera al deudor de su obligación, ésta no se extingue, lo que se extingue es la acción que sanciona aquella obligación, es decir, la acción ejercida para obtener el cumplimiento coactivo de esa obligación expira.” Sentencia Nº 194, de fecha 1º de abril de 2014. A la luz de lo antes expuesto quien decide observa que con base al razonamiento anteriormente hecho en relación al alegato de caducidad de la acción, vale la misma consideración respecto a que existe un litisconsorcio pasivo necesario entre ambas codemandadas; por lo que dado el argumento de éstas, de que la primera demanda interpuesta por “Colegio Humboldt, C.A” no interrumpió la prescripción frente a “Peleteiro y Navarro”, debe ser desestimado en razón de que, como ya se dijo en párrafos anteriores, los actos jurídicos que benefician o perjudican a uno de los litisconsortes, también lo hacen respecto de los otros. Y en el caso examinado consta en autos la consignación de copia certificada de la demanda primigenia y de la citación espontánea del entonces apoderado de la demandada “Inversiones AZM 44 C.A” el 24 de abril de 2006 (Folio 77 de la 2ª pieza), lo que evidencia que en dicha oportunidad opero la interrupción de la prescripción respecto a dicha codemandada y, en consecuencia, si se reconoce la validez del acto interruptivo respecto de uno de los litisconsortes necesarios, debe forzosamente también extenderse dicho efecto al otro. Así se decide. Con relación al alegato de insolvencia en el pago de la pensión de arrendamiento del mes de septiembre del año 2001, hecho valer en idénticos términos por ambas codemandadas; quien decide declara improcedente dicho argumento por cuanto es hecho admitido el que el contrato de arrendamiento celebrado entre “Colegio Humboldt, C.A” y “Peleteiro y Navarro” en forma privada el 28 de agosto de 2001, y cuya vigencia iniciaría el 1º de septiembre de 2001, contempla en sus cláusulas cuarta y quinta que el pago de los cánones de arrendamiento debe ser hecho por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días del mes siguiente y que, en caso contrario, la arrendataria convenía en pagar la suma de diez mil bolívares (Bs.10.000) en concepto de daños y perjuicios. Por ello, el alegato de que “…con la existencia de una sola consignación tardía, es decir, posterior al día 5 del mes siguiente al mes vencido, habrá de verificarse la insolvencia del arrendatario en el pago del canon…” a lo que se refiere es a un retardo en el pago de la obligación y no a la insolvencia propiamente dicha. Además, la carga de probar dicho pago extemporáneo corresponde a todas luces a las codemandadas, quienes no cumplieron con la misma dado que no consta en autos prueba alguna en ese sentido. Asimismo, conforme al artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época, el arrendatario sólo es considerado insolvente cuando deja de pagar dos (2) mensualidades consecutivas. Así se decide. Por las razones antes expuestas y por cuanto la demandante cumplió cabalmente con los extremos de ley necesarios para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, previstos en el artículo 42 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: a) Haber ocupado en condición de arrendataria el inmueble por un tiempo superior a dos (2) años; y, b) Estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y, por cuanto, la venta del inmueble arrendado fue hecha sin notificación del arrendatario, siendo este un hecho convenido entre las partes, es forzoso para este Juzgador declarar CON LUGAR la pretensión de la demandante Colegio Humboldt, C.A. contra los codemandados “Inversiones AZM 44, C.A.” y “Peleteiro y Navarro”. Así se decide. En cuanto al alegato de la parte demandada “Inversiones AZM 44, C.A”, hecho en forma subsidiaria para el caso de que fuese declarada con lugar la demanda y que se refiere a la determinación del precio de venta del inmueble en la operación para el supuesto de que la parte actora se llegase a subrogar en su lugar; y por cuanto dicho precio de venta original fue pactado en dólares americanos, quien decide acoge el ya citado criterio de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 180, de fecha 13 de abril de 2015, suficientemente citada en párrafos anteriores, que afirma que las deudas expresadas en dólares americanos serán calculadas en bolívares a la tasa oficial vigente en la República Bolivariana de Venezuela al momento del pago de las mismas. En consecuencia, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo con el objeto de calcular la cantidad en bolívares que debe pagar la demandante subrogada en concepto de precio del inmueble que fue establecido en dólares americanos, una vez quede definitivamente firme la presente decisión, todo con base en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Por último, con relación a los particulares segundo y cuarto del petitorio de la demanda, este Juzgador referidos a que la sentencia que recaiga en el presente proceso sea constitutiva del derecho de propiedad de la actora sobre el inmueble y a que el tribunal fije la oportunidad en que aquélla deba pagar el precio del mismo; quien decide declara que en este estado son contrarios a derecho tales efectos, por cuanto el legislador ha previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que sólo cuando está definitivamente firme la sentencia y las partes condenadas no han cumplido voluntariamente con el contenido de aquélla, es que la sentencia producirá los efectos traslativos de propiedad siempre y cuando la demandante haya cumplido su prestación de pagar el precio y exista constancia auténtica en el expediente de tal cumplimiento. De igual modo, se entiende que habiendo mecanismos de cumplimiento voluntario y forzoso de lo dispuesto en el fallo, es evidente que la eventual ocurrencia de unos y otros determinará la oportunidad en que la demandante deba efectuar el pago del precio. Así se decide. VI DISPOSITIVA Por las razones anteriormente expuestas este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: Improcedente la caducidad alegada por las codemandadas “Peleteiro y Navarro” e “Inversiones AZM 44, C.A”; SEGUNDO: Procedente la impugnación de la cuantía expresada en la demanda; TERCERO: Improcedente el alegato de prescripción solicitado por las codemandadas “Peleteiro y Navarro” e “Inversiones AZM 44, C.A”; CUARTO: Improcedente el alegato de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble vendido; QUINTO: Procedente la determinación del precio de venta del inmueble y, en consecuencia, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo con el objeto de calcular la cantidad en bolívares que debe pagar la demandante subrogada en concepto de precio del inmueble que fue establecido en dólares americanos, una vez quede definitivamente firme la presente decisión, todo con base en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; SEXTO: CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por la sociedad de comercio “Colegio Humboldt, C.A.”, inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 25 de noviembre de 1975, bajo el Nº 40, Tomo 10 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado; reformada según documento inscrito por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 17 de marzo de 1978, bajo el Nº 52, Tomo 5-A, reconstituido en fecha 28 de julio de 1986, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de junio de 2003, bajo el Nº 60, Tomo 18-A, contra las sociedades mercantiles “Inversiones AZM 44, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A y “Peleteiro y Navarro”, inscrita por su parte en el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua, el 09 de noviembre de 1965, bajo el N° 247 del Libro de Comercio llevado por ese Tribunal. En consecuencia, se declara subrogada a la arrendataria demandante, “Colegio Humboldt, C.A”, en la posición de la compradora “Inversiones AZM 44, C.A” en el contrato de compraventa inmobiliaria celebrado entre “Peleteiro y Navarro” e “Inversiones AZM 44, C.A”, en fecha 22 de octubre del año 2001, conforme al artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SÉPTIMA: Se condena en costas a la parte demandada, compuesta por las sociedades mercantiles “Peleteiro y Navarro” e “Inversiones AZM 44, C.A” de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los Trece (13) días del mes de Julio del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. EL JUEZ TITULAR RAMON CAMACARO PARRA LA SECRETARIA TEMPORAL RCP/AH/ NURY CONTRERAS EXP. N° 15.184 En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 11:00 a.m. La Secretaria Temp.