TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
206° y 157°
PARTE ACTORA: INVERSIONES PROSAM, C.A, sociedad mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha dieciocho (18) de noviembre de mil novecientos noventa y seis (1.996), quedando anotada bajo el Nº 6, Tomo 73-A-Qto, siendo su última reforma estatutaria en fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil trece (2.013), quedando anotado bajo el Nº 41, Tomo 222-A Registro Mercantil V, representada por el ciudadano MOISES BEHAR BEHAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.099.879.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ITAMAR JOSE MATERANO, OMAIRA LIMPIO BOLIVAR, GONZALO JAVIER OLIVARES CASTRO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 114.087, 72.024 y 124.023, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, sociedad mercantil debidamente inscrita por ante EL Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha treinta y uno (31) de agosto de mil novecientos noventa (1.990), quedando anotada bajo el Nº 22, Tomo 74-A-Pro, representada por el ciudadano ROBERTO MANUEL MENDEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.532.029, en su carácter de Director.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YULIMAR SALAZAR, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 71.358.
SENTENCIA: DEFINITIVA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
EXPEDIENTE NÚMERO: AP31-V-2014-000420
I
-SINTESIS DE LA LITIS-
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por INVERSIONES PROSAM, C.A, sociedad mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha dieciocho (18) de noviembre de mil novecientos noventa y seis (1.996), quedando anotada bajo el Nº 6, Tomo 73-A-Qto, siendo su última reforma estatutaria en fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil trece (2013), quedando anotado bajo el Nº 41, Tomo 222-A Registro Mercantil V, representada por el ciudadano MOISES BEHAR BEHAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.099.879. (f. 02 al 06).
Una vez realizada la distribución de ley, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Tribunal en fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil catorce (2.014) (f. 63 al 67).
Siendo reformado el libelo por cuanto no había sido estimada la demanda ni en Bolívares ni en Unidades Tributarias (U.T), en fecha catorce (14) de abril de dos mil catorce (2014) (f. 63 al 67).
La presente demanda fue admitida en fecha veintidós (22) de abril de dos mil catorce (2.014), por no ser contraria a derecho ni al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En consecuencia, conforme al Artículo 881 de la ley adjetiva civil este Tribunal ordenó la comparecencia del ciudadano ROBERTO MANUEL MENDEZ ORTIZ, en su carácter de Director de la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A., a los fines de dar contestación de la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación (f. 68 y 69).
En fecha seis (06) de mayo de dos mil catorce (2.014), este Tribunal libró la compulsa respectiva (f. 72). En fecha cuatro (04) de junio del mismo año, la ciudadana MARIA CORINA HURTADO, en su carácter de alguacil adscrita a este Juzgado, consignó compulsa junto con la orden de comparecencia, por ser imposible citar al demandado (f. 76 al 84).
Posteriormente, en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil catorce (2.014), comparece por ante este Tribunal la parte actora y solicita la citación por medio de carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f. 90). Siendo librado el referido cartel de citación en fecha dieciocho (18) de junio del mismo año (f. 91 y 92).
En fecha diecisiete (17) de octubre del año dos mil catorce (2014), este Tribunal dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades que establece el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a la citación (f. 100).
En fecha cinco (05) de diciembre de dos mil catorce (2.014), se designó como Defensora Judicial, a la abogada YULIMAR SALAZAR, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 71.358, quien en fecha quince (15) de enero de dos mil quince (2.015), aceptó el cargo y juró cumplirlo fielmente (f. 109).
En fecha dos (02) de marzo de dos mil quince (2.015), la defensora judicial de la parte demandada dio contestación (f. 117 al 121).
Posteriormente, en fecha nueve (09) de marzo de dos mil quince (2.015), la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas (f. 135 al 142). Siendo admitidas dichas pruebas en fecha diez (10) de marzo de dos mil quince (2.015) (f. 176).
Subsiguientemente, en fecha diez (10) de marzo del mismo año, fueron evacuadas las pruebas testimoniales promovidas por la parte actora (f. 181 y 182).
En fecha veintiocho (28) de septiembre de dos mil quince (2.015), el Dr. HUMBERTO OCANDO OCANDO, designado Juez Provisorio de este Tribunal, según oficio Nº CJ-15-2427, de fecha diez (10) de julio de 2015, emanado de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, se ABOCÓ al conocimiento de la presente causa y ordenó su prosecución, en el estado en el que se encontraba, ello en aras de resguardar la Tutela Judicial Efectiva, de conformidad con lo establecido en el Artículo 26 de la Carta Magna (f. 204).
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
-DE LA PARTE ACTORA-
1. Que en fecha veintidós (22) de octubre de dos mil dos (2.012), la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, representada por su director, ciudadano ROBERTO MANUELA MENDEZ ORTIZ.
2. Que el contrato de arrendamiento tendría una duración de un (01) año, contado a partir del primero (1º) de octubre de dos mil doce (2.012), por la Planta Sótano 1, del complejo El Rosal Plaza, ubicado en la Avenida Pichincha y calle Guaicaipuro, Urbanización El Rosal, sólo por lo que respecta al área del estacionamiento, el cual posee una capacidad de noventa y tres (93) puestos para vehículos, que funcionan como acomodador, en un total de sesenta y cinco (65) puestos, de los cuales cuarenta y tres (43), son puestos de estacionamiento sencillos, dieciséis (16) son puestos dobles y seis (06) son puestos triples.
3. Que los puestos del estacionamiento están marcados con números del uno (01) al noventa y tres (93), ambos inclusive.
4. Que el inmueble es propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES PROZAM, C.A, según consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 08, Protocolo Primero, en fecha catorce (14) de mayo de mil novecientos noventa y ocho (1.998).
5. Que la planta dada en arrendamiento seria única y exclusivamente para estacionamiento de vehículos de los propietarios, usufructuarios, comerciantes, inquilinos o usuarios del centro comercial Rosal Plaza.
6. Que se estableció en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de Veinticinco mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 25.000,00), los primeros seis (06) meses y por la cantidad de Veintiséis mil quinientos Bolívares con cero céntimos (Bs. 26.500,00), los próximos seis (06) meses.
7. Que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013) y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), a razón de la cantidad de Veintinueve mil seiscientos ochenta con cero céntimos (29.680,00), sin que por vía amistosa haya sido posible que cumpla con su obligación de pagar.
8. Que la cantidad adeudada es de Ciento setenta y ocho mil ochenta Bolívares con cero céntimos (Bs. 178.080,00), es decir que ha dejado de pagar seis (06) meses.
9. Que la arrendataria ha subarrendado parte de la Planta del Estacionamiento y le ha realizado modificaciones y remodelaciones sin la autorización expresa de la arrendadora, dando incumplimiento a la Cláusula Segunda y Sexta del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa.
10. Que por los anteriores alegatos demanda a INVERSIONES PAÑASCAL, C.A, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil (1.982) y artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1.999).
11. Que estima la demanda en DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 231.504,00), suma que corresponde a los cánones de arrendamientos insolutos y las costas del proceso. Igualmente solicita que los intereses sean calculados en la oportunidad legal de acuerdo a la tasa de interés del Banco Central de Venezuela (BCV).
-DE LA PARTE DEMANDADA-
1. Que se desprende del libelo de demanda que la parte actora pretende la Resolución de Contrato de arrendamiento fundamentándose en el artículo 1.167 del Código Civil (1.982), con ocasión de la supuesta falta de pago de los meses correspondientes a octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013); y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), y así como el incumplimiento de la cláusula sexta de la convención al señalar que, ha subarrendado parte de la planta de estacionamiento y realizado modificaciones sin la autorización expresa del propietario.
2. Que igualmente la parte actora pide el cumplimiento del contrato, referente al pago de los cánones de arrendamiento supuestamente dejados de cancelar, ya antes descritos, más los intereses de mora, reservándose expresamente los daños y perjuicios. De manera que, inequívocamente no es a consecuencia de la resolución de la convención solicitada, sino que, de manera autónoma lo pide literalmente. Y por último, incoa el procedimiento de desalojo estipulado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (1.999), al señalar que la relación arrendataria se encuentra indeterminada en el tiempo, lo cual no es cierto.
3. Que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento, es evidente que, la relación arrendaticia debe considerarse a tiempo determinado, pero si lo que se pretende es el desalojo del inmueble objeto de la relación, debe éste considerarse a tiempo indeterminado, como lo alega el actor en su libelo. De manera que al no ser clara la pretensión del actor, por contraponerse una de las otras, se evidencia la acción planteada es contraria a derecho.
4. Que es cierto existe un contrato de arrendamiento suscrito en fecha veintidós (22) de octubre, el cual acompañó el actor con su libelo de demanda.
5. Que es cierto que el canon de arrendamiento fue fijado de mutuo acuerdo en la cantidad de Veinticinco mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 25.000,00), los primero seis (06) meses y Veintiséis mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 26.500,00), pero que posteriormente, en conversaciones con el propietario coincidieron en modificar el canon de arrendamiento para el mes de octubre de dos mil trece (2.013), en la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00).
6. Que es cierto que en la cláusula quinta del contrato se estableció que la duración del mismo sería de un (01) año, a partir del doce (12) de octubre de dos mil doce (2.012), prorrogable siempre y cuando una de las partes avise a la otra avise a la otra la no continuación de la relación arrendaticia, con por lo menos tres (03) meses de anticipación del vencimiento del contrato, hecho éste que no ha sucedido, por lo que la relación arrendaticia se ha prorrogado automáticamente y de manera determinada.
7. Que no es cierto que la parte demandada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, razón por la cual consignó una serie de recibos bancarios originales, a los fines de demostrar el pago de los meses reclamados por el actor. Alega también que no existe mora, por cuanto el pago fue efectuado antes de haberse admitido la presente demanda.
8. Que niega, rechaza y contradice que la parte demandada haya realizado remodelaciones y modificaciones en el espacio arrendado, ni mucho menos subarrendado.
9. Que rechaza y contradice la pretensión de desalojo prevista en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1.999), por cuanto se encuentra en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y no como lo califica la actora (contrato a tiempo determinado).
III
-DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA-
Una vez planteados cada uno de los alegatos de las partes controvertidas en el presente juicio se evidencia que la parte actora alega que el demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013) y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), así como también alega que la parte demandada ha subarrendado la planta del estacionamiento, le ha realizado remodelaciones y modificaciones sin la autorización expresa de la arrendadora. Por otra parte, la parte demandada niega que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento y niega que haya subarrendado, modificado o remodelado el inmueble objeto del contrato. Aunado a ello se debe establecer la naturaleza jurídica del contrato en cuanto a si es a tiempo determinado o indeterminado.

IV
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
-DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA-
1. Cursante a los folios siete (07) al once (11) y marcado “A”, instrumento documental, copia fotostática de poder otorgado por el ciudadano MOISES BEHAR BEHAR, titular de la cédula de identidad Nº V.-6.099.879, en su carácter de Director de la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, al abogado ITAMAR JOSÉ MATERANO LIMPIO, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 114.087. Dicho documento se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotada bajo el Nº 17, Tomo 111 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. En virtud de ser un instrumento público, el cual no fue impugnado por la parte contraria se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.384 del Código Civil (1.982) y 429 del Código de Procedimiento Civil (1.987), en concordancia con lo establecido en los artículos 68, 75, ord. 2°, 77 y 79 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Registros y del Notariado (2.014). Así se decide.
2. Cursante a los folios doce (12) al diecisiete (17) y marcado “B”, instrumento documental, copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes controvertidas en el presente juicio, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Del cual se desprende que efectivamente existe un contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, y la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A; asimismo se evidencia de las cláusulas del contrato el objeto del mismo, la finalidad al cual estaría destinado el inmueble, el monto en el cual se estimó el canon de arrendamiento, duración y además se estipularon otras obligaciones entre las partes. En virtud de ser un instrumento público, el cual no fue impugnado por la parte contraria se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.384 del Código Civil (1.982) y 429 del Código de Procedimiento Civil (1.987), en concordancia con lo establecido en los artículos 68, 75 ord. 1°, 76, 77 y 79 del Decreto con rango, valor y fuerza de la Ley de Registros y del Notariado (2.014) Así se decide.
3. Cursante a los folios dieciocho (18) al veintiséis (26) y marcado “C”, instrumento documental, copia fotostática de documento de propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, sobre el inmueble objeto de la presente demanda, debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 08 del Protocolo Primero (1º), en fecha catorce (14) de mayo de mil novecientos noventa y ocho (1.998). En virtud de ser un instrumento público, el cual no fue impugnado por la parte contraria se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.384 del Código Civil (1.982) y 429 del Código de Procedimiento Civil (1.987). Así se decide.
4. Cursante a los folios veintisiete (27) al cincuenta y nueve (59) y marcado “D”, instrumento documental, copia fotostática de documento de condominio debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 21, Tomo 13 del Protocolo Primero (1º), en fecha veintidós (22) de noviembre de dos mil dos (2002). En virtud de ser un instrumento público, el cual no fue impugnado por la parte contraria se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.384 del Código Civil (1.982) y 429 del Código de Procedimiento Civil (1.987). Así se decide.
5. Cursante al folio sesenta (60) y marcado “E” plano del local estacionamiento, instrumento reproducido en copia fotostática simple, constituye un medio de prueba legal permitido en juicio, conforme al principio de libertad probatoria, previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ser un instrumento privado que no emana de ninguna de las partes, ni de sus causantes, sino de un tercero que no es parte en juicio; conforme a criterio jurisprudencial emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 26 de Septiembre del 2.003, mediante Sentencia No. 593, Expediente No. 01-696, Ponente: Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, a los fines de producir efectos probatorios en el proceso se requiere que debe ser ratificado en autos por el tercero mediante la prueba testimonial, conforme a lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil(1.987) y no se evidencia en autos tal ratificación vía testimonial, en consecuencia no se le otorga valor probatorio. Así se decide.
6. Cursante a los folios ciento cuarenta y tres (143) al ciento sesenta y seis (166) y marcado “F”, original de la inspección realizada por la Notaría Pública Novena del Estado Miranda, de fecha seis (06) de febrero de dos mil catorce (2.014); constituye un medio de prueba legal permitido en juicio, conforme al principio de libertad probatoria, previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil (1.987). En virtud de tratarse de una inspección judicial extralitem, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.429 del Código Civil (1.982) y apreciada por este Tribunal conforme a las reglas generales de valoración de la sana crítica. Así se decide.
7. Cursante a los folios ciento sesenta y siete (167) al ciento sesenta y nueve (169) y marcados “G”, “G-1”, “G-2” y “G-3”, instrumentos documentales, cheques depositados por la arrendataria en la cuenta del arrendador, los cuales fueron devueltos por el Banco, en virtud de no tener fondos, discriminados de la siguiente manera:
Cheque Nº 32092452 del Banco Banesco, a cargo de la cuenta corriente Nº 0134-0331-71-3313027131, a nombre del ciudadano ROBERTO MANUEL MÉNDEZ ORTIZ, por la cantidad de Cuarenta y dos mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 42.000,00), de fecha primero (1º) de abril de dos mil catorce (2.014), efectuado a través del depósito Nº 4843742, el cual no se hizo efectivo en la cuenta del arrendador.
Cheque Nº 17092451, del Banco Banesco, a cargo de la cuenta corriente Nº 0134-0331-71-3313027131, a nombre del ciudadano ROBERTO MANUEL MÉNDEZ ORTIZ, por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil catorce (2.014), efectuado a través del depósito Nº 7913493, el cual fue devuelto a la arrendataria por falta de fondos.
Cheque Nº 18092454, del Banco Banesco, a cargo de la cuenta corriente Nº 0134-0331-70-3311074308, a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, por la cantidad de Catorce mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 14.000,00), de fecha primero (1º) de abril de dos mil catorce (2.014), efectuado a través del depósito Nº 4978039, el cual fue devuelto por falta de fondos.
Cheque Nº 18025632, del Banco Banesco, a cargo de la cuenta corriente Nº 0134-0331-70-3311074308, a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, por la cantidad de Catorce mil ochocientos cuarenta y ocho Bolívares con cero céntimos (Bs. 14.848,00), de fecha once (11) de octubre de dos mil trece (2.013), efectuado a través del depósito Nº 12306018, el cual fue devuelto por falta de fondos.
En relación a los depósitos bancarios reproducidos en copia fotostática simple, constituyen un medio de prueba legal permitido en juicio, conforme al principio de libertad probatoria, previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil (1.987). Sobre estos medios probatorios, este Juzgador debe especificar que se tratan de unas pruebas asimilables a las tarjas, cuya valoración está establecida en el Artículo 1.383 del Código Civil (1.982), tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, Sentencia Nº RC.00877 de fecha 20 de diciembre de 2.005, caso: Manuel Alberto Graterón c. Envases Occidente, C.A. Sin embargo, debe notar éste Juzgador que aún cuando los depósitos bancarios se asemejan a las tarjas, haciéndole aplicable la regla de valoración del Artículo 1.383 del Código Civil (1.982), los mismos no necesitan de su confrontación para otorgársele valor probatorio, ya que estos tienen una serie de símbolos, dígitos, letras y seriales que aluden a la operación de depósito efectuada, y que generan una presunción de certeza sólo desvirtuable mediante impugnación. Ahora, siendo que tales instrumentos no fueron impugnados por la parte a la que se le opuso en el proceso, es por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.383 del Código Civil (1.982). Así se decide.-
8. Cursante a los folios ciento setenta y uno (171) al ciento setenta y cinco (175) y marcados “H”, “H1”, “H2”, “H3” y “H4”, instrumentos documentales, copias fotostáticas simples de recibos de pagos y depósitos bancarios, discriminados de la siguiente manera:
Factura Nº 2430, de fecha veintiséis (26) de julio de dos mil trece (2.013).
Factura Nº 2446, de fecha cinco (05) de agosto de dos mil trece (2.013).
Factura Nº 2526, de fecha once (11) de octubre de dos mil trece (2.013). Todas correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de dos mil trece (2.013). Con las cuales la arrendadora pretende demostrar el valor del canon de arrendamiento por la cantidad de Veintinueve mil seiscientos ochenta Bolívares con cero céntimos (Bs. 29.680,00).
Depósitos bancarios Nos. 12644688 y 12780230, de fechas primero (1º) de agosto de dos mil trece (2.013) y veinticinco (25) de julio del mismo año.
Sobre estos medios probatorios, este Juzgador debe especificar que se tratan de instrumentos reproducidos en copias fotostáticas simples, que constituyen medios probatorios legales permitidos en juicio, conforme al principio de libertad probatoria, previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil (1.987). Ahora bien, en relación a las Facturas aportadas en este juicio, este Juzgador le da valor probatorio, en cuanto a las obligaciones contraídas en ella expresadas, valoradas por este juzgador, bajo el principio de la sana crítica. Así se decide.
En relación a los depósitos bancarios, este juzgador asume el criterio que son medios de pruebas asimilables a las tarjas, cuya valoración está establecida en el Artículo 1.383 del Código Civil (1.982), tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, Sentencia Nº RC.00877 de fecha 20 de diciembre de 2.005, caso: Manuel Alberto Graterón c. Envases Occidente, C.A. Sin embargo, debe notar éste Juzgador que aún cuando los depósitos bancarios se asemejan a las tarjas, haciéndole aplicable la regla de valoración del Artículo 1.383 del Código Civil (1.982), los mismos no necesitan de su confrontación para otorgársele valor probatorio, ya que estos tienen una serie de símbolos, dígitos, letras y seriales que aluden a la operación de depósito efectuada, y que generan una presunción de certeza sólo desvirtuable mediante impugnación. Ahora, siendo que tales instrumentos no fueron impugnados por la parte a la que se le opuso en el proceso, es por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.383 del Código Civil (1.982). Así se decide.
9. Cursante al folio ciento ochenta y uno (181) al ciento ochenta y dos (182), declaración testimonial del ciudadano RANEIRI RICARDO AMBROSIO, titular de la cédula de identidad Nº V-10.346.030, quien es ocupante del depósito ubicado en el estacionamiento objeto de la presente causa y que el mismo le fue arrendado por el ciudadano ROBERTO MÉNDEZ. De la cual se desprende y efectivamente queda demostrado que el ciudadano ROBERTO MÉNDEZ, subarrendó parte del inmueble objeto de la presente controversia a un tercero. Este Juzgador de conformidad con lo establecido en los Artículos 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (1.987), asimismo visto que la parte contraria no procedió a tachar el testigo de conformidad con los Artículos 499 y siguientes ejusdem, se le otorga valor probatorio. Así se decide.-
10. Cursante a los folios ciento ochenta y siete (187) al doscientos uno (201), instrumento documental, informe emitido por la entidad financiera Banco Nacional de Crédito, oficio Nº 17189, mediante el cual da respuesta al Oficio Nº 17189 emanado de este Tribunal, en fecha diez (10) de marzo de dos mil quince (2.015), del cual se evidencian claramente los cheques que fueron devueltos por la Cámara de Compensación del Banco Nacional de Crédito, Banco Universal. Este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (1.987). Así se decide.-
-DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-
1. Cursante a los folios ciento veintitrés (123) al ciento veintiocho (128), y marcados de la siguiente manera:
“A” Recibo bancario signado con el Nº 9683543, de fecha siete (07) de febrero de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de octubre de dos mil trece (2.013).
“B” Recibo bancario signado con el Nº 7913489, de fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de noviembre de dos mil trece (2.013).
“C” Recibo bancario signado con el Nº 7913493, de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de diciembre de dos mil trece (2.013).
“D” Recibo bancario signado con el Nº 4843742, de fecha primero (1º) de abril de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Cuarenta y dos mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 42.000,00).
“E” Recibo bancario signado con el Nº 4978039, de la misma fecha del anterior, por la cantidad de Catorce mil Bolívares con cero céntimos (14.000,00), ambos correspondientes a los meses de enero y febrero.
“F” Recibo bancario signado con el Nº 11587705, de fecha dos (02) de abril de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Cuarenta y dos mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 42.000,00).
“G” Recibo bancario signado con el Nº 11587536, de la misma fecha del anterior, por la cantidad de Catorce mil Bolívares (Bs. 14.000,00), ambos correspondientes a los meses de marzo y abril de dos mil catorce (2.014).
“H” Recibo bancario signado con el Nº 11587706, de fecha dos (02) de abril de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (28.000,00), correspondiente al mes de mayo de dos mil catorce (2.014).
“I” Recibo bancario signado con el Nº 165706890, de fecha treinta (30) de abril de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de junio de dos mil catorce (2.014).
“J” Recibo bancario signado con el Nº 4978040, de fecha treinta de mayo de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de julio de dos mil catorce (2.014).
“K” Recibo bancario signado con el Nº 7913490, de fecha primero (1º) de julio de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de agosto de dos mil catorce (2.014).
“L” Recibo bancario signado con el Nº 7913492, de fecha primero (1º) de agosto de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de septiembre de dos mil catorce (2.014).
“M” Recibo bancario signado con el Nº 16055974, de fecha cuatro (04) de septiembre de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de octubre de dos mil catorce (2.014).
“N” Recibo bancario signado con el Nº 16053973, de fecha tres (03) de octubre de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de noviembre de dos mil catorce (2.014).
“O” Recibo bancario signado con el Nº 4699041, de fecha doce (12) de noviembre de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de diciembre de dos mil catorce (2.014).
“P” Recibo bancario signado con el Nº 4186445, de fecha treinta (30) de diciembre de dos mil catorce (2.014), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de enero de dos mil quince (2.015).
“Q” Recibo bancario signado con el Nº 16055972, de fecha trece (13) de febrero de dos mil quince (2.015), por la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00), correspondiente al mes de febrero de dos mil quince (2.015).
Sobre estos medios probatorios, este Juzgador debe especificar que se tratan de unas pruebas asimilables a las tarjas, cuya valoración está establecida en el Artículo 1.383 del Código Civil (1.982), tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, Sentencia Nº RC.00877 de fecha 20 de diciembre de 2.005, caso: Manuel Alberto Graterón c. Envases Occidente, C.A. Sin embargo, debe notar éste Juzgador que aún cuando los depósitos bancarios se asemejan a las tarjas, haciéndole aplicable la regla de valoración del Artículo 1.383 del Código Civil (1.982), los mismos no necesitan de su confrontación para otorgársele valor probatorio, ya que estos tienen una serie de símbolos, dígitos, letras y seriales que aluden a la operación de depósito efectuada, y que generan una presunción de certeza sólo desvirtuable mediante impugnación. Ahora, siendo que tales instrumentos fueron desconocidos e impugnados por la parte a la que se le opuso en el proceso; y se infiere de autos que ninguna actividad procesal desarrolló la parte para desvirtuar el desconocimiento e impugnación realizada, es por lo que no se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
V
-MOTIVACIÓN PARA DECIDIR-
El artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999), establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
Asimismo, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999) consagra dentro de nuestro sistema judicial el derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva al decir:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente (…)”
Así, la acción como derecho, facultad o poder reconocido Constitucionalmente, deviene del interés de todas las personas de instar al Órgano Jurisdiccional, a fin de que se le tutele su derecho, el cual se materializa con la interposición de la demanda y la realización de los actos necesarios para el impulso del proceso hasta obtener una decisión. En este sentido, la Sala Constitucional en sentencia Nº 1.167 del 29 de Junio de 2.001, caso Felipe Bravo Amado, precisó la definición de acción, en los términos siguientes:
“(…) La acción es el derecho de las personas a exigir de los órganos jurisdiccionales, mediante el proceso, la resolución de una controversia o de una petición, independientemente de que obtengan o no sentencia favorable. La acción pone en movimiento a la jurisdicción y una de las formas de su extinción es la sentencia que finaliza definitivamente el proceso. Con el ejercicio del derecho de acción se crea en el Estado, por intermedio del órgano jurisdiccional competente, la obligación de prestar la función jurisdiccional (…)”
Así las cosas, el Artículo 257 de la Carta Magna establece que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales, con ello el Constituyente de 1.999 estableció la función social del proceso que no es más que el proceso constituye la materialización de la justicia, en consecuencia impone el deber a los jueces en el ámbito de su competencia administrar justicia, conforme a los principios, valores y normas de rango constitucional para la debida tutela judicial efectiva de los derechos y garantías de los justiciables.
En este orden, aprecia este juzgador que la presente controversia ha girado en torno a la naturaleza, efectos o consecuencias jurídicas del contrato fundamento de la presente demanda, asimismo determinar si hubo falta de pago por parte de la arrendataria como incumplimiento de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento e incumplimiento de otras obligaciones contractuales.
En efecto, se observa que la parte actora ha demandado la resolución de un contrato, en virtud de que alega que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013) y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), a razón de la cantidad de VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 29.680,00), sin que por vía amistosa haya sido posible que cumpla con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento por lo que adeuda la cantidad de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 178.080,00), es decir que ha dejado de pagar el arrendamiento por un plazo de SEIS (06) meses, sin dar ningún tipo de explicación por su insolvencia; así como también alega que la parte demandada ha subarrendado la planta del estacionamiento, le ha realizado remodelaciones y modificaciones sin la autorización expresa de la arrendadora.
Por otra parte, la parte la defensora ad-litem de la parte la demandada en su escrito de contestación manifiesta que la parte actora pretende la Resolución de Contrato de arrendamiento fundamentándose en el artículo 1.167 del Código Civil (1.982), con ocasión de la supuesta falta de pago de los meses correspondientes a octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013); y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), y así como el incumplimiento de la cláusula sexta de la convención al señalar que, ha subarrendado parte de la planta de estacionamiento y ha realizado modificaciones sin la autorización expresa del propietario.
Que igualmente la parte actora pide el cumplimiento del contrato, referente al pago de los cánones de arrendamiento supuestamente dejados de cancelar, ya antes descritos, más los intereses de mora, reservándose expresamente los daños y perjuicios. De manera que, inequívocamente no es a consecuencia de la resolución de la convención solicitada, sino que, de manera autónoma lo pide literalmente. Y por último, incoa el procedimiento de desalojo estipulado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (1.999), al señalar que la relación arrendaticia se encuentra indeterminada en el tiempo, lo cual no es cierto.
Que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento, es evidente que, la relación arrendaticia debe considerarse a tiempo determinado, pero si lo que se pretende es el desalojo del inmueble objeto de la relación, debe éste considerarse a tiempo indeterminado, como lo alega el actor en su libelo. De manera que al no ser clara la pretensión del actor, por contraponerse una de las otras, se evidencia la acción planteada es contraria a derecho.
Dado lo señalado por las partes, resulta obvio que se trata de un instrumento que contiene un convenio contractual que debe ser interpretado por este Tribunal, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (1.987), para no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo. Es por ello, que este Juzgador, pasa a revisar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, a fin de determinar si es a tiempo determinado o indeterminado.
Se aprecia que el contrato sub examine se encuentra contenido en un documento autenticado por ante la Notaría Pública contrato de arrendamiento suscrito entre las partes controvertidas en el presente juicio, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; del cual se desprende que efectivamente existe un contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, y la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A; asimismo se evidencia de las cláusulas del contrato el objeto del mismo, la finalidad al cual estaría destinado el inmueble, el monto en el cual se estimó el canon de arrendamiento, duración y además se estipularon otras obligaciones entre las partes. En virtud de ser un instrumento público, constituye un instrumento público y hace fe de las menciones en él expresadas, a tenor del valor probatorio dado por este juzgador, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.384 del Código Civil (1.982) y 429 del Código de Procedimiento Civil (1.987), en concordancia en los artículos 68, 75 ord. 1, 76, 77 y 79 del Decreto con rango, valor y fuerza de la Ley de Registros y del Notariado (2.014).
Valoradas como han sido las pruebas promovidas en ésta causa, es menester acotar lo contenido en el artículo 1.159 del Código Civil (1.982), que refiere:
“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El anterior precepto del código civil sustantivo acoge el principio de autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos, el cual según el criterio del autor Zambrano (Obligaciones: 2.005), puede ser definido como la potestad que poseen los individuos para regular sus derechos y obligaciones mediante el ejercicio de su libre arbitrio, representado por lo que convengan entre estas, siempre y lo estipulado no vaya en contra de la ley, la moral y las buenas costumbres.
Concluyéndose así que en la legislación venezolana, los contratos tienen la característica de ser consénsuales y su cumplimiento prevalece por encima de lo que establezcan otras normas, siempre y cuando no vaya en contra de la ley, la moral y las buenas costumbres. En la esfera patrimonial, la voluntad de las partes es ley y rige para ello al momento de formalizarse cualquier tipo de negocio jurídico, dado que se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esa voluntad.
El arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil (1.982).
Referido lo anterior, se tiene que en el contrato celebrado entre ambas partes, debidamente autenticado, plenamente identificado en autos acordaron lo siguiente:
“…PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO LA ARRENDADORA da y LA ARRENDATARIA recibe en arrendamiento la Planta Sótano 1, del Conjunto Rosal Plaza, ubicado en la Avenida Pichincha y calle Guaicaipuro, Urbanización El Rosal, solo por lo que respecta al área de estacionamiento propiamente dicha, el cual posee una capacidad de noventa y tres vehículos (93)… el cual en lo sucesivo denominada LA PLANTA… QUINTA: DURACION DEL CONTRATO La duración del presente contrato es de un (1) año, contados a partir del 01 de octubre de 2012, prorrogable, salvo que una de las partes notifique a la otra su deseo de terminarlo…”
En tal sentido, de la cláusula quinta del contrato celebrado entre las partes, se desprende que la relación arrendaticia que las vinculó fue pactada por un lapso de un (01) año, no obstante, este contrato se fue prorrogando por este mismo lapso, dado que el arrendatario siguió en posesión del inmueble y no consta en actas algún documento o instrumento que demuestre que las partes hayan acordado o manifestado su voluntad de finalizar el contrato que las unía.
Por lo tanto, al observarse la fecha de inicio del contrato y su prolongación a lo largo del tiempo hasta la fecha de interposición de la demanda, se tiene que es a tiempo determinado y que no ha operado la tácita reconducción, figura contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil(1.982) que estipula:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Al respecto, el autor Henríquez La Roche (Arrendamientos Inmobiliarios: 2.008), refiere lo siguiente:
“…El vocablo “reconducción” viene de re-conductio que puede experimentar locatio-conductio (re-alquiler). Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide. La ley propende al mantenimiento del contrato con plenos efectos…”
De lo anterior se deriva que la tácita reconducción no es más que la consecuencia que se verifica cuando en un contrato de naturaleza determinada, al momento de la finalización del mismo el arrendatario sigue en posesión del inmueble y el arrendador no reclama su devolución, por lo que se presume renovado y cambia su naturaleza a indeterminado. En el caso de marras, a pesar que en el transcurso del tiempo el demandado prosiguió ocupando el inmueble la naturaleza del contrato siempre se ha mantenido a tiempo determinado, en virtud de que operaron las prorrogas estipuladas en la convención. Así se declara.
Se observa, que la parte actora ha demandado la Resolución de Contrato, fundamentándose en el artículo 1.167 del Código Civil (1.982), con ocasión de la supuesta falta de pago de los meses correspondientes a octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013); y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), y así como el incumplimiento de la cláusula segunda y sexta de la convención, al señalar que ha subarrendado parte de la planta de estacionamiento y ha realizado modificaciones sin la autorización expresa del propietario; asimismo, observa este juzgador, que el actor en su petitorio ha invocado incorrectamente las disposiciones legales que rigen en materia de arrendamiento de inmuebles, a los hechos alegados, para fundamentar su acción de resolución de contrato; sin embargo, no puede dejar pasar por alto este jurisdiscente, su deber en el ámbito de su competencia de administrar justicia, conforme a los principios, valores y normas de rango constitucional para la debida tutela judicial efectiva de los derechos y garantías de los justiciables, conforme a lo preceptuado en los artículos constitucionales, a saber: 2 (Principio del Estado Social de Derecho y de Justicia), 3 (Fines del Estado: La construcción de una sociedad justa), 19 (Garantía de respeto de los Derechos Humanos), 26 (Tutela Judicial Efectiva), 49 (Debido Proceso) y 257 (El proceso como instrumento de la materialización de la Justicia). Con fundamento a ello, este Juzgador, haciendo uso de sus competencias de ley, hace las siguientes acotaciones:
a) Invocar el Artículo 1.167 del Código Civil (1.982) para fundamentar la acción judicial de resolución de contrato, por tratarse de un contrato consensual y bilateral. Dada la naturaleza jurídica del convenio contractual de arrendamiento entre las partes de este proceso, la cual siempre se ha mantenido a tiempo determinado, es jurídicamente correcto su invocación, ya que la referida disposición legal reza: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
b) Alegar como pretensión la falta de pago de cánones de arrendamientos para demandar la resolución de un contrato, conforme a la ley, la doctrina patria y jurisprudencia nacional es jurídicamente viable en nuestro ordenamiento jurídico; así como también lo es invocar el incumplimiento de la cláusula segunda y sexta de la convención, al señalar que ha subarrendado parte de la planta de estacionamiento y ha realizado modificaciones sin la autorización expresa del propietario (hechos estos que serán examinados por este juzgador más adelante), para pedir la resolución del contrato.
c) Invocar la representación judicial de la parte actora el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (1.999), para fundamentar la acción de resolución de contrato, en los hechos alegados, no es procedente en el derecho positivo venezolano, lo cual evidencia una falta de técnica jurídica por parte del profesional del derecho, al momento de redactar el líbelo de la demanda, situación esta, que a la luz de los nuevos postulados consagrados por la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999), no puede sacrificarse la Justicia, por la ausencia o falta de tecnicismo jurídico, que sólo es propio de los abogados como auxiliares de la administración de Justicia, cuyo deber impuesto por la Constitución y la ley es de cooperar en la correcta interpretación y aplicación del derecho positivo vigente, a través del proceso en la materialización de la majestad de la Justicia; es por ello, que se exhorta al profesional del derecho a ser más cuidadoso al momento de emplear la técnica jurídica como dimensión práctica del derecho, en virtud que ello nada colabora en la búsqueda de construir una sociedad más justa y es el Poder Judicial, quien tiene el rol de materializar la Justicia; porque de lo contario se estaría cometiendo un acto de injusticia al justiciable como ciudadano que accesa a los órganos jurisdiccionales del Estado buscando la debida tutela judicial efectiva de sus derechos e intereses que le asisten y un deber de los jueces de buscar la veracidad de los hechos en el proceso para la materialización de la Justicia, como valor supremo de la República Bolivariana de Venezuela, en su ordenamiento jurídico y de su actuación en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia.
Ahora bien, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. A tales efectos, el artículo 1.264 del Código Civil (1.982) reza: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”, lo que constriñe a la ejecución.
Este Juzgador, considera oportuno, indicar que ni la ley, ni la jurisprudencia, ni las doctrinas patrias, ni extranjeras, autorizan al arrendatario a dejar de cumplir su obligación de pago de las mensualidades o cánones de arrendamiento, por el contrario, facultan al arrendatario, a concurrir ante los órganos competentes, ya sea a denunciar el hecho injusto y excesivo cobro, como a realizar consignaciones arrendaticias ante la negativa por parte del arrendador en el recibo de las mismas, e incluso, a demandar el reintegro de lo cancelado de forma indebida, por lo que en forma alguna condona o resuelve tales conflictos con la insolvencia de las mensualidades o cánones de arrendamiento.
En el caso de autos, la parte actora demanda la falta de pago de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013) y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), a razón de la cantidad de VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 29.680,00), es decir que ha dejado de pagar el arrendamiento por un plazo de SEIS (06) meses, sin dar ningún tipo de explicación por su insolvencia, y, del material probatorio aportado por las partes, se evidencia dicho hecho, el cual no justifica la insolvencia de los referidos cánones arrendaticios demandados, puesto que el arrendatario podía ante un posible ilegal ajuste arrendaticio, adecuarse respecto al cumplimiento de sus cancelaciones arrendaticias, a pagar ante el Tribunal u órgano autorizado por la ley a consignar el canon de arrendamiento establecido por las partes que ya venían cancelando, y solicitar después el reintegro sin dejar en momento alguno de cumplir con su obligación de pago, la cual constituye una de las obligaciones principales impuestas por la ley al arrendatario, a saber: “…el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”. Ni mucho menos, se justifica, realizar depósitos bancarios, con instrumentos mercantiles como el cheque sin provisión de fondos, lo cual constituye un hecho, que este juzgador no puede dejar pasar por alto, razón por la cual, luego de la valoración probatoria en autos, que si bien es cierto, que fue un hecho admitido por las partes la existencia de una relación contractual, emanada de un convenio o contrato de arrendamiento; no es menos cierto, que también quedó demostrado la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento fijado por las partes, y del examen probatorio, se evidencia el estado de insolvencia sobre los cánones de arrendamientos que le fueron imputados como insolutos a la parte demandada. Así se establece.
Ahora bien, la parte actora alega el incumplimiento de la cláusula segunda y sexta de la convención al señalar que ha subarrendado parte de la planta de estacionamiento y ha realizado modificaciones sin la autorización expresa del propietario, es por ello que este juzgador, considera pertinente examinar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual constituye instrumento fundamental en la presente controversia objeto de este proceso, plenamente identificado en autos acordaron lo siguiente:
“…SEGUNDA: DESTINO DE LA PLANTA LA PLANTA dada en arrendamiento y objeto del presente contrato será destinado única y exclusivamente por LA ARRENDATARIA para el estacionamiento de vehículos de los propietarios, usufructuarios, comerciantes, inquilinos o usuarios del Centro Comercial Rosal Plaza…SEXTA: NO CESION O SUBARRENDAMIENTO. Este contrato es esencialmente Intui-to Personae, ya que LA ARRENDADORA ha tomado en cuenta para la firma del mismo las cualidades y referencias de LA ARRENDATARIA y/o de sus accionistas, socios y directores. En consecuencia, LA ARRENDATARIA se obliga a no subarrendar LA PLANTA, ni total ni parcialmente y a no traspasar ni ceder en forma alguna este contrato; y/o El incumplimiento de lo aquí convenido, da derecho a LA ARRENDADORA a pedir la resolución de este Contrato y a exigir la inmediata entrega de LA PLANTA…”
En tal sentido, de la cláusula sexta del contrato celebrado entre las partes, se desprende que la relación arrendaticia que las vinculó pactaron que el contrato era intui-to personae, en consecuencia de ello, LA ARRENDATARIA se obligó a no subarrendar LA PLANTA, ni total ni parcialmente y a no traspasar ni ceder en forma alguna dicho contrato; y el incumplimiento de tal obligación le daría el derecho a LA ARRENDADORA a pedir la resolución de este Contrato y a exigir la inmediata entrega de LA PLANTA bien objeto del presente contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, plenamente identificadas en autos; este juzgador luego de la valoración probatoria, se evidencia que LA ARRENDATARIA subarrendó parcialmente LA PLANTA, en virtud de las modificaciones y remodelaciones hechas sin autorización del propietario; contraviniendo del mismo modo a la clausula segunda de la convención arrendaticia suscrita por las partes. Así se establece.
Este juzgador considera pertinente traer a colación lo expresado por el doctrinario patrio Gilberto Guerrero-Quintero (2.013), con respecto a la acción resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil (1.982), al señalar que constituye un derecho, una facultad, un poder opcional, de ejercicio no obligatorio, renunciable, relativamente indivisible, por lo general prescriptible y solo procedente como consecuencia de una relación contractual perfecta, es decir, sin vicios o defectos que la hagan inválida o ineficaz; que se dirige contra el incumpliente, a través del órgano jurisdiccional del Estado y no contra el Estado mismo, porque el juez, al aplicar el artículo 1.167 “no da cumplimiento a una prestación suya específica respecto de la parte, sino que entra en función de un modo automático para la actuación de su propio cometido institucional de órgano del Estado; ante el ejercicio del derecho del pretensor de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente (Art. 26 Constitucional); pues corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos de competencia mediante procedimientos que determinen las leyes, y ejecutar o hacer ejecutar sus sentencias. (Art. 253 Constitucional).
En este orden, el autor antes citado, señala que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil (1.982), se deducen dos efectos principales de la sentencia que pronuncia la resolución del contrato, a saber: a) Efectos entre las partes, la liberación del cumpliente, o que ofreció eficazmente cumplir, así como la terminación del contrato y la extinción de las obligaciones, el resarcimiento al cumpliente de los daños y perjuicios causados ilícitamente por el inejecutante, como la retroacción (reposición de las cosas al estado anterior a contratar, salvo los casos de excepción); b) Efectos ante terceros, en los casos de buena fe, retroactividad real absoluta y real relativa.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia sostiene el criterio jurisprudencial que declarada la resolución del contrato, conlleva una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. (vid. Sentencia de fecha 02/10/2.003. Caso: B.Z. Rosario y otros contra Corporación Cosmocable, C.A.).
El referido criterio jurisprudencial antes referido, hace locución a los efectos ex tunc y ex nunc de la resolución del contrato, el primero se traduce como “desde entonces”, y consiste en que terminado el contrato este deja de producir efectos regulares hacia el futuro, salvo las prestaciones pendientes de ejecución; el segundo se traduce como “desde ahora”, utilizada para referirse a que una acción o norma jurídica produce efectos desde que se origina o se dicta, y no antes, por lo que en tal caso no existe retroactividad; en este sentido, Guerrero-Quintero (2.013) señala que ha de entenderse por efecto ex nunc, en principio, el incumpliente debe restituir las prestaciones recibidas, al quedar el contrato como si nunca se hubiere celebrado, dejando a las partes en una situación precontractual, salvo los casos de excepción.
Como consecuencia de las consideraciones doctrinarias, legales, jurisprudenciales y de orden axiológico anteriores, este Juzgador llega a la convicción que debe ser declarada procedente en derecho la Resolución del Contrato, y, en consecuencia, producirse los efectos jurídicos que con ello conlleva, en los términos que se señalara en el dispositivo del presente fallo. Así se establece.
VI
-DISPOSITIVO-
En vista de los razonamientos y consideraciones antes expuestos, este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentara la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, identificada en autos, contra la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, plenamente identificada en autos.
SEGUNDO: Se declara procedente en derecho la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito por las sociedades mercantiles INVERSIONES PROSAM, C.A, e INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, plenamente identificadas en autos, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; en consecuencia, produce los siguientes efectos:
TERCERO: Se ordena a la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, identificada en autos, a hacer entrega material, libre de personas y cosas, de manera inmediata a la parte actora INVERSIONES PROSAM, C.A, identificada en autos, la Planta Sótano 1, del Complejo Rosal Plaza, ubicado en la Avenida Pichincha y calle Guaicaipuro, Urbanización El Rosal, solo por lo que respecta al área de estacionamiento propiamente dicha, el cual posee una capacidad de noventa y tres vehículos (93), que funcionan con acomodador, en un total de sesenta y cinco (65) puestos, de los cuales cuarenta y tres (43) son puestos de estacionamiento sencillos; dieciséis (16) son puestos dobles; y seis (6) son puestos triples. Los puestos de estacionamiento están marcados con los números del uno (1) al noventa y tres (93), ambos inclusive.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, identificada en autos, al pago a la parte actora INVERSIONES PROSAM, C.A, identificada en autos, de la cantidad de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CENTÍMOS (Bs. 178.080,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados por el incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013) y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), a razón de la cantidad de VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 29.680,00); más los cánones dejados de pagar desde la interposición de la demanda hasta la entrega real y efectiva del inmueble, así como el pago de los intereses generados por los cánones de arrendamiento insolutos y dejados de pagar, calculados a la tasa de interés del Banco Central de Venezuela (BCV).
QUINTO: A los fines de determinar el monto exacto a pagar por la parte demandada, por concepto de indemnización daños y perjuicios derivados por su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde la interposición de la demanda hasta la entrega real y efectiva del inmueble; así como el pago de los intereses generados por los cánones de arrendamiento insolutos y dejados de pagar, se designará un experto contable, a fin de practicar experticia complementaria a este fallo para determinar dicho monto, todo de conformidad con lo previsto 249 del Código de Procedimiento Civil (1.987).
SEXTO: Se ordena a la parte demandada INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, identificada en autos, a proceder a demoler las remodelaciones y modificaciones hechas sin autorización del propietario, a sus expensas para entregar el inmueble en el mismo estado de conservación y habitabilidad que lo recibió al momento de suscribir el contrato de arrendamiento aquí declarado resuelto judicialmente.
SÉPTIMO: No hay condenatoria en costas del proceso al no haber vencimiento total en la presente causa.
OCTAVO: Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (1.987).
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil (1.987).
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada, en la sala de Despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de julio de dos mil dieciséis (2.016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
EL JUEZ PROVISORIO,
DR. HUMBERTO OCANDO OCANDO.
EL SECRETARIO TEMPORAL,
ABG. JUAN CARLOS SALCEDO.
En la misma fecha de hoy, siendo las se dictó, publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TEMPORAL,
ABG. JUAN CARLOS SALCEDO.
Exp. Nº AP31-V-2014-000420
HOO/JCS.-