TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADOS MONAGAS.

206° y 157°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como Partes y Apoderados Judiciales las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.773.310 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ y ANDRES SALAZAR UGAS venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 4.029.195 y V- 10.215.772 abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 44.116 y 45.293 respectivamente y de este domicilio, carácter este el cual se desprende instrumento poder cursante a los folios Nros. (05 y 08) del presente expediente y de sustitución de poder cursante a los folios Nros. (43 y 44) del referido expediente.-

PARTE DEMANDADA: GUSTAVO DAVID BRITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.357.477 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: OSMAL RAMON OCA VILLEGAS y MAXIMO BURGUILLOS venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 8.377.476 y V- 4.372.926 abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 41.694 y 51.129 respectivamente y de este domicilio, carácter este el cual se desprende instrumento Poder Apud Acta cursante a los folios Nros. (87 y 88) del presente expediente.-

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

Exp. 012367

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 04 de marzo de 2016 por los abogados ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ y ANDRES SALAZAR UGAS, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada identificado supra contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 29 de Febrero de 2016, que declaró DESESTIMADA y en consecuencia INADMISIBLE la acción que por Retracto Legal Arrendaticio intentó el Ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, contra el ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO.-

Ahora bien, llegadas como fueron las actuaciones correspondientes a esta Superioridad se le dio entrada, prosiguiéndose el curso de ley, por lo que este Juzgador se reservó el décimo (10) día para que las partes presenten sus conclusiones de conformidad con el articulo 517 del Código de Procedimiento Civil una vez vencido dicho lapso, el Tribunal se reservó el lapso de treinta (30) días a fin de dictar la correspondiente sentencia, trascurrido el mismo, esta Alzada pasa a dictar el respectivo fallo, en base a las siguientes consideraciones:
PUNTO UNICO

La presente acción fue admitida junto con las pruebas acompañadas al libelo en fecha 19 de febrero del año 2.015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, (folio 01 al 38 del presente expediente). Seguidamente en fecha 29 de Febrero de 2016, la misma fue declarada DESESTIMADA y en consecuencia INADMISIBLE siendo está apelada por la parte accionante, razón por la cual se remitió el expediente a este Tribunal Superior.-

En este orden de ideas, se hace preciso realizar el recorrido procesal de la causa en primera instancia, en consecuencia el demandante de autos ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, expone en su escrito libelar lo siguiente:

“… CAPITULO I. DE LOS HECHOS. Mi representado, Ciudadano: SALOMON BOUTROS CHAWA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No 11.773.310 RIF V117733102 y de este domicilio; celebro Contrato de Arrendamiento Privado con el Ciudadano: JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolano, Comerciante, mayor de edad, Titular de la Cedula de Identidad Nro. 4.025.796 de este domicilio sobre un Inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la Avenida Juncal, Planta Baja y Mezzanina que mide aproximadamente CIEN METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (100,32 Mts2) cada nivel, enclavado sobre una parcela de terreno el cual era de su propiedad y que tiene una superficie de CIEN METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (100,32 Mts2) cada nivel, ubicada en el Sector Centro, Calle 16 ( Avenida Juncal) entre Carrera 5, Local Nro. 11, Jurisdicción del Municipio Maturín Estado Monagas y comprendida dentro de los siguientes linderos. NORTE: Edificio que es o fue de Antonio Ramos; Sur: Local que es o fue de Graciela Ramos; ESTE: Calle 16 (Av.Juncal) su frente y OESTE: Su fondo correspondiente; el cual acompaño marcado con la letra “B”. En el mencionado contrato se estipulo – entre otras cosas – lo siguiente: CLAUSULA TERCERA: DURACION DEL CONTRATO. El presente Contrato de arrendamiento tendrá una duración de un (1) año, y se considerara vigente desde el día 15 de Octubre de 2012 hasta el 15 de Octubre de 2013, vencido dicho lapso, este contrato se considerara extinguido de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna de las partes.- Así mismo queda entendido, que si EL ARRENDATARIO, continuare ocupando el área arrendada después de vencido el lapso del presente Contrato, no operara la tácita reconducción, ni se entenderá que ha habido prórroga automática. CLAUSULA CUARTA: CANON DE ARRENDAMIENTO. El canon de arrendamiento durante la vigencia del presente contrato, según lo expresado en la cláusula anterior y de mutuo y común acuerdo se acordó en DIEZ MIL BOLIVARES CON 00/ 100 (Bs. 10.000,00) mensuales, que el ARRENDATARIO, se obliga a cancelar puntualmente dentro de los cinco (05) primeros días del mes, por mensualidades adelantadas, en moneda de curso legal en el país a EL ARRENDADOR, en dinero en efectivo. Se anexa distinguida con la letra “C” Recibo de Pago correspondiente al mes de Julio 2013, cancelado en fecha 15 de Agosto de ese mismo año, recibo que se consigna a los solos efectos videndi. El retardo en el pago puntual del canon de arrendamiento aquí establecido, causara interés de mora, estipulándose consecuencialmente por ambas partes, en UNO por ciento (1%) mensual. En caso de que EL ARRENDATARIO, dejare recancelar una (1) cuota mensual, se considerara rescindido de pleno derecho el presente contrato, y deberá desocupar de forma inmediata el área arrendada y libre de todo bien mueble y de personas. Igualmente queda entendido que EL ARRENDATARIO da en este acto a EL ARRENDADOR la cantidad de BOLIVARES VEINTE MIL EXACTOS (Bs. 20.000,00) en calidad de garantía arrendaticia, los cuales por mutuo y común acuerdo, no generarán interés alguno. Es el caso Ciudadano Juez, que después de vencido el primer año de duración del presente contrato de arrendamiento mi Representado continuó ocupando el mencionado Inmueble con el consentimiento expreso de El Arrendador, quien le incremento el Canon de Arrendamiento en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), de los cuales comenzó a pagar mi representado al mes siguiente del vencimiento del Primer año del Contrato, es decir, que a partir del 15 de Noviembre de 2013 de manera consecuente, (…) Así las cosas, ciudadano Juez, resulta que en el mes de Junio de 2014, mi Representado recibió una Notificación del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de La Circunscripción Judicial del Estado Monagas, (Notificación Judicial Nro. 411) en la cual se le participaba a mi Poderdante que el Ciudadano: JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, ya identificado, le hace formal OFERTA DE VENTA al Ciudadano: SALOMON BOUTROS, también identificado, en su condición de Arrendatario de dicho Inmueble (la parcela y bienhechurías sobre ella construida); siendo El precio de Oferta de Venta la cantidad de: OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 8.500.000,00), manteniéndose vigente dicha Oferta de Venta por un periodo de Tres (3) meses, a partir de la presente Notificación (…) CAPITULO II DE LA PRETENSION Y DEL DERECHO (...) Por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, establecido en el Articulo 39 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Regulación Del arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, el cual expresa taxativamente lo siguiente: “ En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, este tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación” y convenga en que mi representado se Subrogue en los derechos que tiene en el inmueble objeto del presente litigio o en caso contrario o de negativa a ello sea condenado por este Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Que mi Representado se SOBROGUE EN LOS DERECHOS DE PROPIEDAD, que tiene el Ciudadano: GUSTAVO DAVID BRITO en el mencionado Inmueble, previo El Pago del precio convenido en el documento de venta realizado entre los ciudadanos JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA y GUSTAVO DAVID BRITO, es decir, la Cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) y los gastos realizados con motivo de la negociación, lo cual cumplirá mi Representado cuando así lo ordene el Juez en el fallo definitivo y en virtud de que a mi mandante jamás se le notifico de celebración alguna de contrato de Compra-Venta. SEGUNDO: Que el Ciudadano: GUSTAVO DAVID BRITO sea condenado a todo lo derivado de costas, costos y honorarios Profesionales correspondientes al presente Juicio. (Folios 01 al 04 y su vuelto del presente expediente).-

En fecha 02 de marzo de 2015, el abogado ANDRES SALAZAR UGAS apoderado judicial de la parte demandante procede a reformar la demanda presentada por los ciudadanos SALOMON BOUTROS CHAWA, con motivo de Retracto Legal Arrendaticio, reformando solo en cuanto al Capitulo I, en los hechos la forma y fecha de los Contratos de Arrendamiento y en el Capitulo III de las pruebas se omitió promover la prueba de testigo. La mencionada reforma fue admitida mediante auto de fecha 09 de marzo de 2015.-

En fecha 17 de marzo de 2015, comparece el abogado ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ apoderado de la parte demandante y consigna los emolumentos necesarios para la práctica de la citación a la parte demandada. (Folios 53).

En fecha 04 de mayo de 2015, comparece el abogado ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ apoderado de la parte demandante y consigna carteles del PERIODICO DE MONAGAS de fecha 30 de abril de 2015 y del 04 de mayo de 2015. (Folios 69).

En fecha 19 de junio de 2015, comparece el abogado ANDRES SALAZAR UGAS y mediante de escrito solicita que se le nombre Defensor Judicial al Ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO por haber transcurrido el lapso procesal sin que la parte se diera por notificado. (Folios 74).

En fecha 26 de junio de 2015, vista la diligencia consignada por el abogado ANDRES SALAZAR UGAS se designa como defensor judicial del Ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO a la Abogada ANA SUTIL PARELLA, Titular de la Cedula de Identidad Nº: 20.904.332 acordándosele boleta de Notificación. (Folios 75).

En fecha 19 de octubre de 2015 el Ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO confiere Poder Apud Acta a los Abogados OSMAL RAMON OCA Y MAXIMO BURGUILLOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 8.377.476 y V- 4.372.926 abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N. 41.694 y 51.129 respectivamente y de este domicilio. (Folios 87 y 88).

El día 27 de octubre de 2015 los Abogados OSMAL RAMON OCA Y MAXIMO BURGUILLOS con el carácter de autos y dieron contestación a la demanda interpuesta por el Ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA en los términos siguientes:

“(…) I CAPITULO Negamos, rechazamos y contradecimos en todo y cada uno de sus puntos o petitorios lo formulado en el escrito de Demanda y en la Reforma de demanda formulado por la parte actora. Lo que si es cierto ciudadano Juez, es que el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolano, mayor de edad, comerciante, identificado con la cedula de identidad Nº 4.025.796 y de este domicilio y el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, ya suficientemente identificado en autos, Suscribieron dos (2) Contratos de Arrendamientos Privados, un (1°.-) primer Contrato de Arrendamiento de fecha Quince (15) de Octubre del año Dos Mil Doce (2.012) hasta el (15) de octubre del año Dos Mil Trece (2.013), tal como lo estipulaba en la Cláusula TERCERA; “… DURACION DEL CONTRATO. El presente contrato de arrendamiento, tendrá una duración de un (1) año, y se considerara vigente desde el día 15 de octubre de 2012 hasta el 15 de octubre del 2013, vencido dicho lapso, este contrato se considerara extinguido de pleno derecho…” (…)Vencido como fue dicho contrato se suscribe un Segundo (2°.-) Contrato de Arrendamiento entre ambas partes contratantes, cuya vigencia y termino se fijo desde el día Quince (15) de octubre del Dos Mil Trece (2013) hasta el Quince (15) de Octubre del Dos Mil Catorce, tal como se demuestra en la Cláusula TERCERA: “… DURACION DEL CONTRATO. El presente contrato de arrendamiento, tendrá una duración de un (1) año y se considerara vigente desde el día 15 de octubre de 2013, hasta el 15 de octubre de 2014, vencido dicho lapso; este contrato se considerara extinguido de pleno derecho…” (…) podrá usted observar que entre el Primer Contrato y el Segundo Contrato le hicieron la Oferta de Venta al ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, ya identificado, estando vigente el segundo Contrato solo habían transcurrido Veinte (20) meses Un (1) año del Primer Contrato de Arrendamiento y ocho (8) meses del Segundo Contrato de Arrendamiento, ya que la Oferta de Venta se hizo Formalmente el Cinco (5) de junio del año Dos Mil Catorce (2.014), lo cual evidencia que estamos en presencia de un Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y no como lo quiere hacer ver la representación jurídica de la parte actora que establece que solo existió un solo contrato de arrendamiento y el cual se convirtió a tiempo indeterminado lo cual rechazamos y contradecimos ciudadano Juez. (…) Para que el arrendatario goce de el derecho de Preferencia el mismo debe tener en condición de Arrendatario más de Dos (2) años en tal situación, lo que evidencia a las claras ciudadano Juez, que no había nacido para el hoy demandante ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, el derecho de optar a la preferencia ofertiva y mucho menos demandar en Retracto Legal Arrendaticio, no gozaba de este derecho de Preferencia y no obstante el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, se la otorgo y este no dio cumplimiento a la Oferta ni por si ni por apoderado alguno, por ello como quedo expresado Supra, el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, quedo Liberado como propietario de dicho Inmueble de Vender a un tercero, tal como ocurrió en la persona de nuestro Poderdante GUSTAVO DAVID BRITO. (Folios del 89 al 91 y su vuelto del presente expediente).-

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta en el libelo de la demanda del folio uno (01) al cuatro(04) y su vuelto y de la contestación de la demanda del folio ochenta y nueve (89) al noventa y uno (91) y su vuelto del presente expediente.-

Una vez narrados los hechos que anteceden es de traer a colación la decisión recurrida de fecha 29 de febrero de 2016 la cual estableció:

“PASA A PRONUNCIARSE EL DISPOSITIVO DEL FALLO CONFORME AL ARTICULO 876 DEL CODIGO DE PROCEDIEMIENTO CIVIL DE LA SIGUIENTE MANERA: Se denota que la pretensión de la parte actora solo estuvo dirigida contra el ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, no incluyéndose al vendedor del inmueble es decir al ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, que contrariamente asistió en calidad de testigo al debate oral, ya que ambos conforman el consorcio pasivo necesario respecto a la acción de Retracto Legal arrendaticio, y por ser una defensa de orden publico, declarable de oficio conforme a decisión No. RC- 000258 de la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20/06/2011, es importante establecer que la demanda debió proponerse, conjuntamente como Litis consorcio pasivo necesario, contra el vendedor y el comprador del inmueble arrendado y objeto del retracto legal arrendaticio; criterio reiterado por el Tribunal supremo de justicia. Que el demandante carece de legitimación a la causa para demandarle solo al comprador, pues ha debido demandar al vendedor y no lo hizo, pretendió traerlo como testigo, que consecuencialmente el demandado no tiene ni cualidad ni interés para sostener el juicio pues el derecho o los derechos del demandante y los correlativos deberes, no pueden estar dirigidos en su contra; de manera que no hay identidad de la persona demandada con las obligaciones o deberes que la norma exige, criterio sostenido en jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de julio de 2008, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz, que establece que ante la inexistencia de la cualidad de una de las partes, no se puede considerar validamente constituida la pretensión y por ende se configura la falta de acción del demandante, lo que trae como consecuencia que se declare inadmisible la demanda. Este Tribunal, desestima la presente acción. Asimismo este Tribunal no puede pasar inadvertido que quedo establecido en la audiencia oral que la parte demandante pretendió servir como testigo en su propia causa; y que hubo violación del derecho a la defensa ya que uno de los puntos controvertidos se centro en la notificación realizada al arrendataria y que dicha notificación la realizo el vendedor quien no fue demandado en la presente causa, configurándose así tal violación al debido proceso, al derecho de la defensa y a la tutela judicial efectiva. En cuanto a las demás defensas señaladas será consideradas en la extensión por escrito del fallo completo que ha de recaer en la presente causa conformen al articulo 877 del Código de Procedimiento Civil. Por los razonamientos que anteceden este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 2, 26, 257, 47 y 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela y de lo preceptuado en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 38 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial declara: DESESTIMADA y en consecuencia INADMISIBLE la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por SALOMON BOUTROS CHAWA, plenamente identificado en las actas procesales contra el ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, igualmente identificado en las actas procesales, en razón de existir la falta de cualidad de la parte demanda para sostener el presente juicio, en consecuencia no le es dable a este Juzgador entrar a conocer el merito de la causa. Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)” (Folios del 169 al 175 del presente expediente).-

MOTIVA

En este orden de ideas, este Juzgador en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar el caudal probatorio cursante en autos de la manera siguiente:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

 DOCUMENTALES:

a).- Promovió en copia simple marcado con letra “B” documento de Arrendamiento privado, entre el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, como arrendador y el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA conjuntamente con el libelo de la demanda, que corre inserto a los folios 09 al 11. Valoración: Al respecto, observa este Tribunal que de tal instrumento se desprende lo siguiente: a) Que el presente contrato de arrendamiento se celebró entre los ciudadanos JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA y SALOMON BOUTROS CHAWA parte demandante la primera sobre el local comercial que nos ocupa. b) Que el canon de arrendamiento mensual es de DIEZ MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 10.000,00) que debe cancelar los primeros cinco (05) primeros días del mes. C) Que el tiempo de duración de dicho contrato fue por un (1) año fijo, contado a partir del 15 de octubre de 2012, hasta el 15 de octubre de 2013. d) Que por haberse pactado la relación arrendaticia a plazo fijo y no aplicar la tácita reconducción, se dará por terminada la relación arrendaticia a partir del tiempo estipulado. e) Que por ser un contrato a plazo fijo, vencido el término del mismo quedará extinguido de pleno derecho y en ningún caso operará la tácita reconducción. Ahora bien, dado al hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia por esta Superioridad, otorgándole valor probatorio. Y así se decide.-

b).- Promovió Recibos de pagos de arrendamientos distinguidos con las letras “C” y “D” en original. Valoración: De tales recibos de pagos se evidencia el pago realizado por el ciudadano SALOMON BOUTROS al ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000, 00) cada una. El Recibo distinguido con la letra “C” es de fecha 15 de julio de año 2.013 pagada el día 15 de agosto de 2.013. El Recibo distinguido con la letra “D” es de fecha 15 de noviembre de año 2.013 pagada el día 15 de diciembre de 2.013; apreciando además esta Alzada que durante la oportunidad correspondiente no fue desconocida por la contraparte, teniéndose como ciertas, en consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

c).- Promovió en original marcado con letra “E” Documento de Oferta de Venta realizado por el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA al ciudadano SALOMON BOUTROS, que corre inserto a los folio 14. Valoración: Se evidencia de esta instrumental la Oferta de Venta que realiza el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA a favor del ciudadano SALOMON BOUTROS por la cantidad de OCHO MILLLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 8.500.000,00), se precisa de la mencionada Oferta de Venta que la duración es de Tres (3) meses a partir de la fecha 05 de junio de 2015. De igual manera se constata que no se le notificó al ciudadano SALOMON BOUTROS, sino al ciudadano JOSAFAT PAOLINI RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 5.390.330, quien se identifico como encargado. En consecuencia, quien decide le otorga valor probatorio en virtud del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil .Y así se decide.-

d).- Promovió con la letra "F" copia certificadas emanadas del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Valoración: Se denota de la decisión presentada que existió un juicio por ACCIÓN REINVINDICATORIA, entre los ciudadanos JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA y HENRY JESUS CAMINO PEÑALVER, que declaró la HOMOLOGACION de la demanda, procediéndose con su respectiva ejecución por encontrarse con autoridad de Cosa Juzgada. Al respecto, observa este Operador de Justicia que en dicha sentencia recae sobre una extensión de terreno de SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO CENTIMETROS (61,88 Mts.2) y las que actualmente se discuten son de CIEN METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (100,32 Mts.2), las cuales se encuentran ubicadas en la Avenida Juncal, Planta Baja y Mezzanina, de esta ciudad de Maturín, aunado al hecho de que la referida sentencia no cumple con los requisitos contemplados en el artículo 1.924 del Código Civil, este Tribunal no le otorga valor probatorio, para demostrar la titularidad invocada. Y así se declara.-

e).- Reprodujo e hizo valer Copia Certificada del Contrato de Compra-Venta protocolizado ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín, Estado Monagas, de fecha 15 de mayo de 2014, anotado bajo el Nº 2014-1504, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nro. 386.14.7.10.6162 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014, marcado con letra “G” inserto a los folio 27 al 38 de la primera pieza del presente expediente. VALORACION: Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente prueba por ser un documento público el cual no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria. Y así se declara

 PROMOVIÓ PRUEBA DE INFORMES DIRIGIDO A:

a).- Juzgado Primero de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas a los fines que informe sobre los siguientes puntos: 1. Si por este Juzgado se tramito Notificación Judicial Nro. 411 contentiva de una Oferta de Venta del ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO al Ciudadano: SALOMON BOUTROS CHAWA. 2. Si en ese Juzgado reposa alguna copia certificada de esa Notificación Judicial. 3. Si ese Juzgado le hizo entrega en original de la mencionada Notificación Judicial a la parte interesada, es decir, al ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA. Valoración: Este Tribunal no le otorga valor probatorio en virtud que no consta en autos dichas resultas. Y así se decide.-

 PROMOVIÓ PRUEBA DE INFORMES DIRIGIDO A:
a).- Promovió Inspección Judicial de conformidad con el articulo 472 del Código de Procedimiento Civil en el Inmueble objeto del presente litigio ubicado en la avenida Juncal a los fines que deje constancia de los siguientes particulares: 1.- Ubicación exacta del inmueble. 2.- Condiciones generales del inmueble. 3. Si en el mencionado inmueble funciona un establecimiento comercial. 4.- ¿Que persona esta en posesión del inmueble y en calidad de que? 5.- Me reservo el derecho de señalar y de hacer las observaciones verbales pertinentes, al Tribunal, en su debida oportunidad y/o en el momento en que se este efectuando la Inspección Judicial Promovida y oportunamente evacuada. Valoración: Respecto al objeto para el cual fue promovida esta inspección, este sentenciador debe precisar que el inmueble se encuentra en regular estado de conservación, la parte de la mezzanina se encuentra deteriorada y en mal estado de conservación. Que en el referido local se encuentra funcionando una venta de repuestos de motos cuyo nombre es “MOTOS REPUESTOS PICHA C.A”. De igual forma se verifica que el Tribunal deja por notificado al ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA en calidad de arrendatario. Se denota igualmente de dicha inspección que el abogado ARAMID ORTA entrega copia simple de acta constitutiva de la mencionada empresa. Al respecto, se observa de la revisión de la inspección realizada inserta a los folios 135 y 136 de la primera pieza del presente expediente que la misma cumplió con la norma up supra citada y constando dicha resultas, razón por la cual este Sentenciador le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

 PRUEBAS TESTIMONIALES:

a).- Promovió la testimonial de los ciudadanos: MARIA VIRGINIA KEPP BELLO, JOSE GREGORIO MENDEZ CENTENO, ELEAZAR JOSUE URBINA GERARDINO, JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-15.136.553, V-9.296.180, V-22.969.005 y V-4.025.796 respectivamente. Valoración: De la revisión de las actas procesales se desprende que los mismos fueron contestes a la vez que coinciden en sus dichos y afirmaciones al señalar que conocen al ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, que labora con repuestos de motos, y por cuanto dichas testimoniales no fueron tachadas ni impugnadas, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

 DOCUMENTALES:

a).- Promovió e hizo valer a favor del Ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO el Contrato de Arrendamiento Privado suscrito entre JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA y SALOMON BOUTROS CHAWA marcado con letra “A”, que corre inserto a los folios 92 al 94. Valoración: Al respecto, observa este Tribunal que de tal instrumento fue previamente valorado up supra en las pruebas aportadas por la parte accionante por tal motivo se mantiene el criterio arriba plasmado.Y así se decide.-

b).- Promovió en copia simple marcado con letra “B” documento de Arrendamiento privado, entre el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, como arrendador y el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA conjuntamente con la contestación de la demanda, que corre inserto a los folios 95 al 97. Valoración: Al respecto, observa este Tribunal que de tal instrumento se desprende lo siguiente: a) Que el presente contrato de arrendamiento se celebro entre los ciudadanos JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA y SALOMON BOUTROS CHAWA parte demandante la primera sobre el local comercial que nos ocupa. b) Que el canon de arrendamiento mensual es de QUINCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 15.000,00) que debe cancelar los primeros cinco (05) primeros días del mes. C) Que el tiempo de duración de dicho contrato fue por un (1) año fijo, contado a partir del 15 de octubre de 2013, hasta el 15 de octubre de 2014. d) Que por haberse pactado la relación arrendaticia a plazo fijo y no aplicar la tácita reconducción, se dará por terminada la relación arrendaticia a partir del tiempo estipulado, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna dicha copia por no haber sido impugnada por la parte contra quien se opone. Y así se decide.-

c).- Promovió en su justo valor jurídico a favor del ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO documento original de Oferta de Venta realizada por el entonces propietario JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA a SALOMON BOUTROS CHAWA marcado con la letra“C”, que corre inserto de los folios 98 al 108. Valoración: Se constata de tal acta procesal que el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA realizo en tiempo oportuno la debida Oferta de Venta al Ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA; Se evidencia del recibido que tiene en el dorso el documento in comento que es de fecha (05) de Junio de 2014 cumpliendo entonces con la debida Oferta que debía de realizar como propietario del inmueble en cuestión. De igual manera se constata que no se le notifico al ciudadano SALOMON BOUTROS, sino al ciudadano JOSAFAT PAOLINI RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 5.390.330, quien se identifico como encargado. Apreciando además esta Alzada que durante la oportunidad correspondiente no fue tachada ni desvirtuada por la contraparte, teniéndose como ciertas, en consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil venezolano. Y así se decide.-

d).- Promovió en original marcado con letra “D” Contrato celebrado en fecha 15 de Septiembre del 2014, debidamente protocolizado ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, quedando inserto bajo el Numero 2014.1504, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 386.14 .7.10.6162 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014. Valoración: Dicho documento no fue desconocido, ni impugnado en la oportunidad legal correspondiente, aunado al hecho de que fue reconocido por ambas partes. En consecuencia se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 1359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Y así se decide.-

 PRUEBAS TESTIMONIALES:

a).- Promovió el testimonio del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titulare de la cédula de identidad Nro. 11.773.310. VALORACION: En cuanto a la testimonial del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, esta alzada no la estima por cuanto se constata de dicha acción que el referido testigo, es parte demandante en el presente juicio, mal pudiese este testificar a su favor lo cual va en contravención de lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil el cual establece taxativamente que no puede testificar él que tenga interés aunque sea indirecto en las resultas de un pleito. Y así se decide.-

b).- Promovió el testimonio del ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.025.796. VALORACION: Esta Alzada observa de la referida prueba que se dejo constancia de la relación arrendaticia existente entre la persona del ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA y SALOMON BOUTROS CHAWA. El ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA confirma que celebró dos contratos de arrendamiento con el demandante los dos por en tiempo de un año el primero a partir del (15 de Octubre de 2012 al 15 de Octubre de 2013) el segundo a partir del (15 de octubre de 2013 al 15 de octubre de 2014) y por cuanto dicha testimonial no fueron tachada ni impugnada, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

Ahora bien, y una vez narrados los hechos considera oportuno este Operador de Justicia establecer las siguientes consideraciones:

El proceso una vez iniciado, no solo concierne a las partes sino que trasciende al interés privado pues la recta y efectiva administración de justicia es una cuestión que atañe a los valores esenciales de Estado de Derecho, por ello las actuaciones que en él se realicen deben hacerse bajo el cumplimiento de ciertas formas esenciales para que las mismas sean válidas, no solamente para dar efectivo cumplimiento al diseño propuesto en la Ley, sino para que las garantías procesales de génesis constitucional sean cubiertas (Sentencia de la Sala de Casación Civil fecha 19 de octubre de 2005, caso Federal Express Holding S.A.).

Es por ello que todo acto procesal requiere para la validez y eficacia el cumplimiento de una serie de requisitos de forma, tiempo y lugar que son esenciales para que sea cumplido el objetivo primigenio del proceso, que es la Justicia bajo el manto que supone la garantía del debido proceso. Naciendo de ello la noción de orden público de la estructura y secuencia lógica del proceso, tal y como ha sido establecido por la Jurisprudencia, pues tales formalismos que el legislador ha sido dispuesto en la Ley procesal son los que el estado considera apropiados y convenientes para garantizar la tutela jurisdiccional de los ciudadanos que es uno de sus objetivos básicos del proceso, pero que trasciende esa frontera y encarna el objetivo del Estado Social de derecho y de Justicia.

Dado lo anterior se deriva de la garantía del debido proceso que constituye un principio cardinal en materia adjetiva, esto es el principio de la legalidad de las formas procesales, según el cual todos los actos procesales deben producirse de acuerdo con los mecanismos desarrollados por el ordenamiento jurídico para producirse así los efectos que la Ley les atribuye.

Observa esta Alzada que la acción intentada por la accionante esta referida al retracto Legal Arrendaticio, en relación a ello debe señalar este Sentenciador y de la lectura realizada al libelo de la demanda, que la accionante en su petitorio indica: que el inmueble objeto de marras debió habérsele vendido a su persona y en consecuencia la venta que se hizo por CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) al ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO no es oponible a su persona y por tanto se debe sustituir al comprador en dicha venta de esta manera subrogándose en los derechos del comprador. Observando quien aquí decide que dicha pretensión no esta sujeta a las normas referidas a la acción de retracto legal arrendaticio que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por cuanto al intentar la acción de retracto legal arrendaticio, la misma trae como consecuencia, en caso de ser llenados los extremos de Ley, la nulidad de la operación de venta. En este sentido es de realizar un breve estudio en relación a la presente acción en los términos que a continuación se sintetizan:

La acción de Retracto Legal Arrendaticio se encuentra regulada por las disposiciones establecidas en la Ley especial que regula la materia de alquileres, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Titulo VI, referido a la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio, siendo esto así el derecho de retracto, contenido en el artículo 43 de la referida ley, debe entenderse como el derecho que tiene el inquilino de solicitarle al comprador que deshaga la operación y que se le venda a él, por cuanto le correspondía en primer lugar comprar el inmueble, y que debe hacerlo dentro del lapso legal, así lo establecen los artículo 43 y 47 que a tales efectos cito:

Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”

Artículo 47: “ El derecho de retracto legal a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la de fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente…”

En este sentido y del análisis de las normas citadas se desprende que para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe cumplir con requisitos necesarios para su procedencia, como son:

1. Dos años como arrendatario. De la revisión de las actas procesales se evidencia que el Ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, ha venido arrendando el inmueble de marras, observándose una relación arrendaticia por un año cada una debido a que el demandante celebro con el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA dos contratos de arrendamiento a saber el primero a partir del (15 de Octubre de 2012 al 15 de Octubre de 2013) el segundo a partir del (15 de octubre de 2013 al 15 de octubre de 2014). Situación que fue señalada por el actor en el libelo de la demanda y el demandado, los cuales corren insertos en las actas procesales y son valorados por este Tribunal por no haber sido desvirtuados, otorgando pleno valor probatorio a los mismos, lo que significa que cumple con el presente requisito, referido al tiempo que debe tener como arrendatario. Y así se decide.-

2. Que se encuentre solvente, en relación a este requisito se observa que no consta en las actas procesales que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA haya estado solvente, para el momento de la interposición de la demanda en virtud de que solo presento solo dos recibos de pago uno por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) de fecha 15 de Agosto de 2013 correspondiente al pago de arrendamiento del mes de Julio de 2013 que riela en el folio doce (12) y el segundo por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) de fecha 15 de Diciembre de 2013 correspondiente al pago de arrendamiento del mes de Noviembre de 2013 que riela en el folio doce (13). Es el caso que ante esta alzada el demandante no presento mas evidencia que lleven a la convicción de que se encontraba solvente lo cual conlleva al incumplimiento de este requisito necesario para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio. Y así se declara.-

3. Que la acción sea ejercida dentro de los 40 días siguientes al conocimiento de la negociación, En relación a este particular debe esta Alzada señalar que el lapso de cuarenta días para intentar la acción precluyó, observando que la parte actora no señala la fecha cierta en que tuvo conocimiento de la supuesta venta, documento este traído a los autos por la parte demandante. En este sentido y en atención a este requisito de procedencia, debe considerarse como punto de partida para determinar el lapso de los cuarenta días, a partir de la fecha de registro, es decir, el 15 de Septiembre de 2014, pues por ser un documento traslativo de la propiedad, es oponible a terceros a partir de su Registro, ello no significa que la operación sea invalida, pues entre las partes es Ley por ser un contrato, pero surte sus efectos erga omnes después de la fecha de registro, así lo establecen los artículos 1920, ordinal 1° y 1924 del Código Civil, que a tales efectos cito:
Artículo 1920: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1° Todo acto entre vivos, sea a titulo gratuito, sea a titulo oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”

Artículo 1924:” Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier titulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble…”

En consecuencia y del contenido de las normas señaladas se desprende que el lapso para intentar la acción había fenecido para el momento en que se interpuso la demanda, transcurriendo mas de cuarenta días, pues la misma fue presentada en fecha 19 de febrero de 2015, en consecuencia el presente requisito de procedencia de la acción no se encuentra configurado.Y así debe declararse.-

Ahora bien, no puede dejar este Sentenciador de observar, lo que del contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se desprende que cuando el propietario, en este caso de un edificio decida realizar una venta total, y aún existiendo inquilinos, estos no tienen derecho de retracto pues este solo se refiere a la venta del local o en el presente caso del local arrendado para uso comercial y no cuando se refiera a la venta global, este criterio ha sido expresado por nuestro máximo Tribunal, en este sentido de la norma señalada se desprende:

Articulo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”

Dentro de este contexto y tomando en cuenta que de la norma se observa que a la actora no le ha sido vulnerado ningún derecho, pues es clara la Ley, al indicar en qué casos no procede el retracto legal, mal podría considerar este operador de justicia que están dados los requisitos para que la presente acción pueda prosperar, resultando forzoso concluir que el presente juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, es improcedente debiéndose declarar el mismo SIN LUGAR e igualmente sin lugar el presente recurso de apelación interpuesto.

En cuanto a la Medida Preventivas de PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR, solicitada por la parte demandante en el libelo de la demanda y que mediante diligencia del Abogado en ejercicio MAXIMO BURGUILLOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.129, actuando en representación del ciudadano GUSTAVO BRITO parte demandada solicito la Acumulación de la causa en el presente juicio; este Tribunal Superior acordó la acumulación de la causa en fecha 11 de abril de 2016 en virtud de que las mismas guardan relación y por corresponder a los mismos asuntos sobre el:

Inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la Avenida Juncal, Planta Baja y Mezanine que mide Cien Metros cuadrados (100,32 Mts 2) cada nivel, enclavado sobre una parcela de terreno el cual era de su propiedad y que tiene una superficie de Cien Metros Cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (100,32 Mts2) cada nivel, ubicada en el Sector Centro, Calle 16 (Avenida Juncal) entre Carrera 5, Local Nro. 11 Jurisdicción del Municipio Maturín.

En relación a este particular este Tribunal considera inoficioso pronunciarse sobre esta medida, y así debe declararse.-
DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad a lo establecido en el artículo 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ y ANDRES SALAZAR UGAS, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada identificado supra contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 29 de Febrero de 2016, que declaró DESESTIMADA y en consecuencia INADMISIBLE la acción que por Retracto Legal Arrendaticio intentó el Ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, contra el ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO. En consecuencia de los planteamientos up supra indicados se CONFIRMA la decisión de fecha 29 de febrero de 2016, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que declaró DESESTIMADA y en consecuencia INADMISIBLE la acción que por Retracto Legal Arrendaticio intentó el Ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, contra el ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO.-

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, quince (15) de junio del dos mil dieciséis (2016). Año 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-
LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 01:15 P.M. se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

PJF/NRR/(S.G)
EXP. 012367