TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y JOSÉ ÁNGEL LAMAS
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Cagua, trece (13) de junio de dos mil dieciséis (2016).-
206° y 157°

ASIENTO Nº ______
Expdte. N° 13-5532
PARTE ACTORA: MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-19.131.233.
APODERADA JUDICIAL: ABG. EDDY PEÑA HERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.244.
PARTE DEMANDADA: MIRIAM YANETH VEGA FLORES Y FRANK VIÑA RINCONES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.256.776 y V-5.888.888, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES: ZORAIMA JOSEFINA PEREZ CASTILLO y ORYELIS MARIANNY CEDEÑO NAREA Y ARMINDA CASTILLO, Inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 30795, 205367 y 48.897, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA.

SENTENCIA DEFINITIVA
-I-
Se dio inicio a la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, mediante escrito libelar presentado en fecha 15.07.2013; por la ciudadana MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-19.131.233; asistida por la abogada EDDY PEÑA HERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.244, constante de tres (3) folios útiles y sus respectivos anexos.
Admitida la presente demanda en fecha 19.07.2013, se ordenó emplazar a los ciudadanos MIRIAM YANETH VEGA FLORES Y FRANK VIÑA RINCONES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.256.776 y V-5.888.888, respectivamente, mediante boletas de citación que se libraron al efecto.
En fecha 25.07.2013, la ciudadana MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO, otorgó Poder Apud Acta a la abogada EDDY PEÑA HERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.244.
En fecha 26.09.2013, siendo el día y hora fijada para la celebración del acto conciliatorio, se dejó constancia que no comparecieron las partes ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno.
En fecha 24.10.2013, compareció la abogada ZORAIMA PEREZ CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 30.795, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de los ciudadanos MIRIAM YANETH VEGA FLORES Y FRANK VIÑA RINCONES, carácter este que consta de instrumento Poder debidamente Autenticado por ante la Notaria Pública de Cagua de fecha 27.08.2013; anotado bajo el Nº 59 Tomo 156 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y consignó escrito contentivo de Contestación y Reconvención.
En fecha 25.10.2013; este Tribunal mediante decisión interlocutoria cursante a los folios 76 al 80 declaró Inadmisible la Reconvención formulada por la parte demandada.
En fecha 19.11.2013, diligenció la abogada EDDY PEÑA, actuando en su carácter de apoderada de la parte actora y consignó escrito de pruebas.
En fecha 25.11.2013, diligenció la abogada ARMINDA CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48897; en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas.
En fecha 26.11.2013, este tribunal mediante auto ordenó agregar los escritos de promoción de pruebas consignado por las partes intervinientes en la presente causa.
En fecha 05.12.2013, este tribunal admitió las pruebas promovidas salvo su apreciación en la definitiva, ordenando oficiar al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), Banco Mercantil, Departamento de Crédito Hipotecario de la Región Central, y al Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del Estado Aragua, librándose para ello oficios signados con los Nros. 798-2013, 799-2013 y 800-2013, respectivamente.
En fecha 16.12.2013, el Alguacil de este Tribunal ciudadano RAUL EDUARDO NUÑEZ, consignó recibo de oficio Nº 799-2013.-
En fecha 07.01.2014, se recibió comunicación emanada de la Institución Financiera, Banco Mercantil, Banco Universal en acuse de recibo de oficio Nro. 799-2013, remitiendo anexo, copia simple del documento de crédito emitido por esa entidad bancaria, la cual fue agregada a los autos en fecha 09.01.2014.
En fecha 07.02.2014, este tribunal dictó auto advirtiéndole a las partes que fijará por auto expreso oportunidad para la consignación de los informes de conformidad con lo previsto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber recibido en su totalidad las resultas de las Pruebas de informes promovidas.
En fecha 26.03.2014, se recibió oficio Nro. CJ/O/2014, 0002324, de fecha 21.03.2014, emanado del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, recibido en fecha 26.03.2014, con motivo de acuse de oficio Nº 798-2013, siendo agregado mediante auto de fecha 01.04.2014.
En fecha 29.06.2015, mediante auto este Tribunal, fija el Decimoquinto de despacho para que las partes presenten sus respectivos informes.
En fecha 23.07.2015, la parte demandada presento escrito de informe constante de tres (03) folios útiles.
En fecha 06.08.2015, este Tribunal dice visto y esta en termino de dictar Sentencia.
En fecha 29.10.2015, mediante auto este Tribunal difiere el procedimiento de la Sentencia.
-II-
DE LA RECONVENCION

En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda o reconvenir la misma, la parte demandada propone una reconvención en los siguientes términos: “siendo la oportunidad legal, y con la finalidad de evitar defensas dilatorias basadas en lagunas jurídicas, sobre la materia, en nombre de mis representados, y conforme a lo previsto en los artículos 361 parte in fine y 365 del Código de Procedimiento Civil, propongo la reconvención y efectivamente RECONVENGO, a la parte demandante del presente proceso, ciudadana MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO, suficientemente identificada en presente proceso, para que reconozco o en todo caso para que el tribunal condene a la accionante reconvenida y la obligue a los siguientes conceptos: 1) Cumplimientos del contrato de opción Compraventa, sobre in inmueble constituido por una parcela y la unidad de vivienda sobre ella construida, distinguida con el No. 50-A módulo 50, la cual forma parte del Conjunto Residencial Girasol, Prolongación Avenida Marcos Beracasa, Urbanización Prados de la Encrucijada, parcela Sur-Oeste 1 y Sur Oeste 1-A, de Cagua Estado Aragua, autenticado ante la Notaria Pública de Cagua, de fecha 01.02.2013, quedando anotado bajo el No. 21 Tomo 18 de los libros de autentificaciones respectivos suscrito entre los ciudadanos MIRIAM YANEYH VEGA FLORES, FRANK VIÑA RINCONES Y MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO. Conforme a lo previsto en la CLAUSULA CUARTA, y como la opción de compraventa no se efectuó por causas imputables a la Optante-Demandante- Reconvenida esta perderá la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000.00) que es el cuarenta (40%) de la misma, esto quiere decir que deducimos la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000.00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de la Optante. Este Tribunal observa que mediante fallo de fecha 25.10.2013, declara INADMISIBLE la Reconvención propuesta por la representación judicial de la Parte Demandada. Y así se establece.
III
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS
CONTROVERTIDOS

La presente causa de resolución de contrato de opción de compra venta se sustanció y tramitó por el procedimiento del juicio ordinario. Ahora bien, del análisis de autos se infiere, que la ciudadana MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-19.131.233, asistida por la abogada EDDY PEÑA HERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.244, demanda RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA por un inmueble constituido por una parcela y la unidad de vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 50-A, Modulo 50, la cual forma parte del Conjunto Residencial Girasol, Prolongación Avenida Marcos Beracasa, Urbanización Prados de la Encrucijada, Parcelas Sur-Oeste 1 y Sur-Oeste 1-A, Cagua Estado Aragua, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Fachada Norte; SUR: Fachada Sur; ESTE: Casa 50-B; y OESTE: Fachada Oeste, alegando los accionantes que celebraron contrato de opción compra venta por el inmueble antes descrito con los ciudadanos MIRIAM YANETH VEGA FLORES Y FRANK VIÑA RINCONES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.256.776 y V-5.888.888, respectivamente en fecha 01.02.2013; por ante la Notaría Pública de Cagua anotado bajo el Nº 21 Tomo 18, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que para el momento de la firma de dicho contrato los ciudadanos MIRIAM YANETH VEGA FLORES Y FRANK VIÑA RINCONES antes identificados, recibieron como arras la cantidad de ochenta mil (80.000bs) los cuales fueron cancelados en el mismo acto, y la suma de cien mil (100.000 bs) a la firma de la opción de compra-venta, que debían firmar en treinta días hábiles siguientes a la suscripción del referido contrato de reserva a fin de que la demandante y futura compradora, realizara los tramites correspondientes a la tramitación del crédito bancario por la cantidad de trecientos mil (300.000 bs), aduciendo asimismo que el plazo establecido para el vencimiento del Contrato de Opción de Compra Venta es de noventa (90) días hábiles y treinta (30) días hábiles más de prórroga, e igualmente solicita el reconocimiento por parte de la demandada de los daños y perjuicios causados así como el pago de los mismos calculados en un monto de ciento ochenta mil bolívares (180.000bs) más la cantidad de setenta y dos mil bolívares (72.000 bs) correspondientes al 40% adicional de ese monto por concepto de daños y perjuicios, solicitando la correspondiente indexación monetaria y dar por terminada la relación jurídica entre las partes
La apoderada judicial de la parte demandada, procede a dar contestación al fondo de la demanda, de la manera siguiente:
Que: “(…) Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto que nuestros representados hayan convenido que el plazo estipulado en la opción de compra venta fechada (01) de febrero de 2013, el cual en la Cláusula SEGUNDA establece… “en un plazo de noventa (90) días siguientes a la suscripción del presente documento, mas treinta (30) días de prórroga para el cumplimiento de la obligación…” en ningún momento se señala que los días son hábiles, pues tal como consta en el documento marcado “C” que riela en las actas de los expedientes no indica que estos días sean hábiles, solamente se indica textualmente que “es un plazo de noventa (90) días siguientes a la suscripción del presente documento..” Tampoco es cierto que se haya estipulado por días hábiles debido a que por un supuesto o que haya que asimilarse a los tipos de negociación inmobiliaria, y como estas oficinas trabajan por días hábiles, por lo que supone la demandante que este lapso “intención de las partes fue la de computar el lapso de la opción como días hábiles (…)”.
Así mismo, “(...)niego, rechazo y contradigo por no ser cierto, que durante la vigencia de la opción de compra suscrita en fecha 01/02/2013, tal como se evidencia en la documental que consta en autos marcada con la letra “C”, es falso que el crédito haya sido aprobado, ya que tal como lo expone la ciudadana MARIANA GIANNINA DE FILPO CAMACARO, el crédito solicitado por ella ante la entidad financiera BANCO MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, solo le aprobó la suma de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES(Bs.84.000.00), tal como consta en el folio 33 anexo marcado “G” y el anexo “J” que riela al folio 43 de fecha 25 de Junio de 2013, se evidencia que el lapso ya estaba vencido y se pretende engañar a este digno tribunal donde se señala.. Acto jurídico Venta y Hipoteca 1er Grado, esto indica que la venta se iba a realizar por el monto aprobado por el Banco Mercantil y el saldo restante de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs.216.000,00) en qué momento los iba a pagar a mis representados, por lo cual para la fecha 25 de junio de 2013, ya la opción de compra venta estaba vencida, por consiguiente era imposible efectuar la compra del inmueble objeto de la opción de compra venta, asimismo tal afirmación se comprueba con la carta emitida por Mercantil Banco Universal, fechada 12 de junio del 2013, en su último párrafo indica que…. La protocolización como liquidación del crédito referido en la presente comunicación, están sujetos y condicionados a la previa recepción, por parte del Banco Mercantil, de los recursos correspondientes a dicho crédito que deben ser transferidos por el BANCO NACIONAL DE VIVIVENDA Y HABITAH (BANAVIH).(...).
Alegando entre otras cosas que: “(…)niego, rechazo y contradigo que la protocolización del documento de venta se haya efectuado en el lapso comprendido dentro de los noventa (90) días y una prorroga de treinta (30) días más, contados a partir del 02/02/2013 hasta el 02/06/2013 ya que dentro de este periodo de tiempo no se fijo la fecha de otorgamiento por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, conforme a la documental que consta en autos marcada con la letra “J” correspondiente a Constancia de Recepción expedida por el Registro antes mencionado el otorgamiento estaba previsto para el 28 de Junio del 2013, en esta fecha ya había vencido la opción de compra suscrita entre la ciudadana MARIANA GIANNINA DE FILPO CAMACARO (demandante) y MIRIAM YANETH VEGA FLORES y FRANK VIÑA RINCONES (demandados).(…)”.-
Así mismo, se verifica que los hechos controvertidos y objetos de Prueba, en la presente causa quedaron limitados a demostrar. La parte demandada:

1. Que las partes estaban en conocimiento que la venta definitiva se llevaría a cabo una vez gestionado y aprobado un Crédito Hipotecario ante Banavih.-
2. Que las causas que por las cuales no se realizó la protocolización de documento de venta definitiva, son imputables a la parte Actora- reconvenida.
3. Que las causas que por las cuales no se realizó la protocolización de documento de venta definitiva, son imputables a la parte Demandante.-
4. Que el contrato de Opción a Compra venta, suscrito entre la partes se encuentra vencido.
5. Que la accionante no ha cancelado la cantidad de dinero pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta.
6. Que el plazo establecido para el vencimiento y la prórroga del Contrato de Opción de Compra Venta, son contados por días hábiles.

Hechos controvertidos que se establecen, en virtud de que los co-demandados al presentar el escrito de contestación alegó que efectivamente el crédito fue solicitado y aprobado, manifestando que el contrato opción de compra-venta se encuentra vencido porque el plazo establecido en el referido contrato en su cláusula SEGUNDA, debe ser contada por días consecutivos como lo expresa dicha cláusula, por su parte la parte demandante alega que el Contrato Compra y Venta no se encuentra vencido, en virtud de la naturaleza de los trámites que deben realizar para la gestión de crédito bancario y protocolización de la venta definitiva, la parte actora manifiesta que por la negativa de los co-demandados a realizar la venta definitiva del inmueble objeto del Contrato, demanda por Resolución de Contrato y exige el pago de los daños y perjuicios pactados en la cláusula cuarta del referido contrato y alega que las causa por las cual no se protocolizó la venta del inmueble son imputables a la parte demandada. Por su parte los co-demandados niegan y rechazan la demanda en todas y cada una de sus partes.
IV
DEL ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO

Cursa a los folios 4 al 9, copia certificada del Documento Contrato de Reserva de opción a compra y venta autenticado ante la Notaria Pública de Cagua del Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 12 de Diciembre de 2012, bajo el N°37, Tomo 218, el cual fue remplazado por contrato de opción a compra y venta autenticado ante la mencionada quedando anotado, en fecha 01 de Febrero de 2013, bajo el N°21, Tomo 18, que se valora de conformidad con lo pautado en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documento público Así se valora.-
Cursa a los folios 10 al 22 y 124 al 134, copia certificada del Documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 06 de agosto de 1996, anotado bajo el N°41, folio 197 al 206, Tomo 6, Protocolo primero, un inmueble constituido por una parcela y la unidad de vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 50-A, Modulo 50, la cual forma parte del Conjunto Residencial Girasol, Prolongación Avenida Marcos Beracasa, Urbanización Prados de la Encrucijada, Parcelas Sur-Oeste 1 y Sur-Oeste 1-A, Cagua Estado Aragua, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Fachada Norte; SUR: Fachada Sur; ESTE: Casa 50-B; y OESTE: Fachada Oeste, que se valora de conformidad con lo pautado en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documento público, en el que consta el derecho de propiedad de los ciudadanos MIRIAM YANETH VEGA DE VIÑA Y FRANK VIÑA RINCONES sobre el inmueble objeto de la Litis, lo cual no es un hecho controvertido ni objeto de prueba. Y así se valora.
Cursa a los folios 23 al 29, copia certificada y a los folios 64 al 69 copia simple del contrato de opción compra venta celebrado entre las ciudadanos MIRIAM YANETH VEGA DE VIÑA, FRANK VIÑA RINCONES Y MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 7.256.776, V-5.888.888 y V-19.131.233, debidamente autenticado ante la Notaria Publica de Cagua en fecha 01.02.2013; anotado bajo el Nro. 21, Tomo 18, al no haber sido desconocido en su contenido y firma, ni tachado en la oportunidad correspondiente, se tiene como plena prueba de la pretensión de la Actora, que se valora de conformidad con lo pautado en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documento público, con el cual se demuestra: Que existe un Contrato de opción compra venta, celebrado por la parte Actora y los co-demandados, suficientemente identificados en autos; que tiene por objeto un inmueble antes ubicado y alinderado. De cuyo contenido se evidencia, según lo pautado en la cláusula SEGUNDA, que el mismo tiene una duración de NOVENTA (90) DÍAS contados a partir de la firma de dicho contrato más una prorroga de TREINTA (30) días para el cumplimiento de la obligación, y en la cláusula CUARTA es pacto expreso entre la partes, que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas que componen el presente instrumento por causas imputable a “LA OPTANTE” harán que las presente opción de compra quede sin efecto de pleno derecho, conviniendo que el mismo perderá el cuarenta por ciento (40%) de la suma entregada a “LOS PROPIETARIOS” en este acto, por el concepto antes señalado, así mismo, si la falta de protocolización del mencionado documento imputable a “LOS PROPIETARIOS” harán que la presente opción de compra-venta quede sin efecto de pleno derecho, debiendo este devolver la cantidad recibida mas el cuarenta por ciento (40%) adicional por concepto de arras, por concepto de indemnización de daños y perjuicio, siento esta cantidad la única que recibirá “LA OPTANTE”, por el concepto antes señalado. Y así se Valora.-
Cursa al folio 30, copia simple de solvencia emanadas de la Superintendencia de Administración Tributaria Municipal (sudatrim) a nombre de Miriam Vega Flores y Frank Viña Rincones, que se valora como fidedigno documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, “…hace plena fe así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado… 2° de los hechos jurídicos que el funcionario público declare haber visto u oído…” De cuyo contenido se desprende que el inmueble objeto de litis se encontraba solvente con relación de impuesto inmobiliario hasta el día 31 de Diciembre de 2013, tal y como consta en recibo de fecha de 16.01.2013. Y así se valora.
Cursa al folio 31, copia simple de cedula catastral, a nombre Miriam Vega Flores y Frank Viña Rincones del inmueble objeto de la Litis, la cual se valora como fidedigno de documento público administrativo por emanar de una Institución del Estado y estar suscrito por funcionario competente para ello, hace plena fe así entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil. Y así se valora.-

Cursa al folio 32, copia simple de constancia de no usuario de Hidrocentro, emana de Hidrocentro Compañía Anónima Hidrocentro Filial De Hidroven Agencia De Atención Al Cliente Cagua, que se valoran como fidedigno de documento público administrativo, por emanar de una Institución del Estado y estar suscrito por funcionario competente para ello, hace plena fe así entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, de cuyo contenido se desprende que el inmueble objeto del juicio no es usuario, ni cliente de la mencionada compañía de agua, punto no controvertido en la presente litis. Y así se establece.-
Cursa al folio 33, original de comunicación emanada del banco Mercatil Banco Universal, dirigida a la ciudadana de Filipo Camacaro Mariana Giannina, de fecha 12 de junio de 2013, presentado dicho documento firma, fecha y sello de dicha entidad bancaria, que al no ser impugnada ni desconocida, se valora como un documento privado emanado de tercero, se adminicula con informe recibido en fecha 30 de diciembre del 2013, lo cual ratifica el contenido como cierto. Y así se valora.-
Cursa a los folios 34 al 41, copia simple de borrador de venta con hipoteca emanado por el Banco Mercantil Banco Universal, a favor de la ciudadana de Filipo Camacaro Mariana Giannina, presentado dicho documento firma y fecha de dicha entidad bancaria, Igualmente se adminicula con informe recibido en fecha 30 de diciembre del 2013, que presenta sello y firma correspondiente del Banco Mercantil, lo cual ratifica el contenido como cierto. Y así se valora.-
Cursa al folio 42, copia simple de formato de constancia de recepción de requisitos ante el Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas, del cual se observa firma ilegible, sello húmedo de dicha oficina de Registro, la cual se valora como fidedigno de documento público administrativo por emanar de una Institución del Estado y estar suscrito por funcionario competente para ello, hace plena fe así entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil. Y así se valora.-
Cursa al folio 43, copia simple de formato de constancia de recepción de requisitos ante el Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas, el cual presenta y con un sello de recibido 25 de Junio de 2013 por la institución Bancaria Banco Mercantil Banco Universal C.A, hace plena fe así entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil. Y así se valora.-
Cursa al folio 44, copia simple de Registro de información Fiscal de correspondientes a los co-demandados MIRIAM YANETH VEGA DE VIÑA Y FRANK VIÑA RINCONES antes identificados, los cuales se valoran como fidedigno de documento público administrativo por emanar de una Institución del Estado, hace plena fe así entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en los cuales se observa la dirección de los mencionados ciudadanos. Y así se valora.-
Cursa al folio 45, copia fotostática simple de consulta de datos de registro de vivienda principal emanada emanado del Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas, la cual se valora como fidedigno de documento público administrativo por emanar de una Institución del Estado, hace plena fe así entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil. Y así se valora.-
Cursa al folio 75, copia fotostática simple de la cedula de identidad de los demandados que se valora como fotocopia simple de documento público, y se tiene como fidedigna de su original, al no haber sido impugnadas por la parte contraria con la cual se demuestra la identidad de los co-demandados. Pero sin ningún efecto probatorio en la presente Causa, relacionada con los hechos controvertidos o las afirmaciones de hecho de las partes, objetos de pruebas. Y así se declara y valora
Cursa al folio 90, es una reproducción en formato impreso de un Mensaje de datos, bajado de la página web “página de consulta beneficiarios de créditos FAOV-subsidio, de cuya lectura se desprende, una consulta beneficiarios de crédito hipotecarios FAOV-sub, beneficiario v19131233, operador financiero MERCANTIL, fecha de transferencia 2013-08-22, el cual de conformidad con lo establecido en los artículos 4 y 6 del Decreto con fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, tiene la misma eficacia probatoria que una fotocopia de documento escrito, que al no haber sido asociado con una firma electrónica (la cual al cumplir los requisitos legales, surte los mismos efectos que la firma autógrafa), carece de firma, en consecuencia, se trata de un documento escrito, no suscrito por ninguna persona, menos aún por las partes en el presente juicio, no oponible a la parte demandada y sin ningún efecto probatorio ni a favor ni en contra de las partes en la presente causa, se desecha por cuanto en la verificación efectuada a la página, no se encuentra allí los datos antes mencionados. Y así se desecha.-
Cursa a los folios 101 al 111, resultas provenientes de la entidad financiera Banco Mercantil, Banco Universal agregadas mediante auto de fecha 09.01.2014, en respuesta a oficio N° 799-2013, comunicación en la cual indica lo siguiente: “-fecha en la cual se realizó la solicitud del crédito: 14 de febrero de 2013; -fecha de aprobación: 25 de marzo de 2013; -Numero de Crédito: 0621319791;- monto aprobado: Bs. 84.000,00 (ochenta y cuatro mil bolívares exactos; - monto de subsidio aprobado: 216.000,00 (doscientos dieciséis mil bolívares exactos); - Garantía: Urbanización Prados de la Encrucijada, Conjunto Residencial Girasol, modulo 50, casa número 50-4, parroquia Cagua, municipio Sucre, estado Aragua. Se informa que el día 8 de abril de 2013, se entregó a la precitada ciudadana el documento de crédito a fin de que lo presentara ante el registro y efectuara los tramites correspondiente, sin embargo, a la fecha no se ha efectuado la protocolización pautada., informe este que se aprecia en todo su valor probatorio por cuanto el Banco Mercantil es una Institución que merece la fe de este Juzgador, Por lo que al adminicular dicha prueba con las cursantes a los folios 33, 34 al 41, antes valoradas, ha quedado demostrado por lo que se concluye que con la mencionada prueba se ha logrado demostrar que a la ciudadana MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO se le aprobó un crédito Bancario por la cantidad de Bs. 84.000,00 (ochenta y cuatro mil bolívares exactos, que el estado venezolano le aprobó un subsidio por la cantidad 216.000,00 (doscientos dieciséis mil bolívares exactos), y que el día 8 de Abril de 2013, la entidad financiera Banco Mercantil, Banco Universal le entrego a la ciudadana MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO el documento de crédito a fin de que lo presentara ante el registro y efectuara los tramites correspondiente . Y así se aprecia valora y declara.
Cursa al folio 117, resultas provenientes de la entidad financiera Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, agregadas mediante auto de fecha 07.02.2014, en respuesta a oficio N° 798-2013, comunicación en la cual indica lo siguiente: “tengo a bien de dirigirme a usted, en la oportunidad de saludarle cordialmente a la vez hacer referencia a su oficio n° 798-2013, mediante el cual se le informe a ese Tribunal, la fecha de transferencia de los Recursos de Crédito Hipotecario FAOV-Subsidio, realizado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) al Banco Mercantil correspondiente a la beneficiaria De Filpo Camacaro Marianna Giannnina, titular de la cedula de identidad N° V-19.131.233.(...)le informamos que el operador financiero Mercantil aprobo su credito Hipotecario con recursos del Fondo de Ahorros para la Vivienda (FAOV). Por un monto de n OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (84.000,00) Y Subsidio Directo habitacional por DOSCIENTOS DIECISEIS MIL BOLIVARES CO 00/100 (216.000,00) recursos los solicito el operador financiero en los meses de Junio, Julio y Agosto de 2013 y transferidos por el BANAVIH en fecha 22 de agosto de 2013”., informe este que se aprecia en todo su valor probatorio por cuanto el Banco Nacional de Vivienda y Habitat es una Institución que merece la fe de este Juzgador, Por lo que al adminicular dicha prueba con las cursantes a los folios 33, 34 al 41, antes valoradas, ha quedado demostrado por lo que se concluye que con la mencionada prueba se ha logrado demostrar que a la ciudadana MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO se le aprobó un crédito Bancario por la cantidad de Bs. 84.000,00 (ochenta y cuatro mil bolívares exactos, que el estado venezolano le aprobó un subsidio por la cantidad 216.000,00 (doscientos dieciséis mil bolívares exactos), y que el día 22 de agosto de 2013, la entidad financiera Banco Nacional de Vivienda y Hábitat le aprobó el crédito hipotecario a la ciudadana MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO, y los recursos fueron transferidos al Banco Mercantil, Banco Universal. Y así se aprecia valora y declara.
V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

De la revisión y análisis del material probatorio este juzgador observa que los hechos se suscitaron y de seguida se establecen de la siguiente manera: alega la parte actora que en fecha 01.02.2013; celebró con los ciudadanos MIRIAM YANETH VEGA DE VIÑA Y FRANK VIÑA RINCONES, titulares de las cédulas de identidad, V-7.256.776 y V-5.888.888, contrato de opción compra venta, debidamente autenticado ante la Notaria Publica de Cagua, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 18; sobre un inmueble constituido por una parcela y la unidad de vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 50-A, Modulo 50, la cual forma parte del Conjunto Residencial Girasol, Prolongación Avenida Marcos Beracasa, Urbanización Prados de la Encrucijada, Parcelas Sur-Oeste 1 y Sur-Oeste 1-A, Cagua Estado Aragua, la cual se encuentra edificada sobre un terreno cuya superficie aproximada es de CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (42, Mts2), señalando que el término de la duración del contrato había fenecido, toda vez que la cláusula cuarta del mismo establece una subsistencia de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, a fin de la tramitación respectiva por parte de la optante compradora, quien se comprometió en dicho contrato a realizar las diligencias pertinentes para la adquisición del inmueble y su debida protocolización ante el Registro Inmobiliario.
Ahora bien, del análisis del escrito de pruebas consignado por la accionada se desprende constancia de recepción de documentos emanada del Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del Estado Aragua de fecha 25.06.2013; así mismo la demandada aduce que ambas partes estaban al conocimiento que la venta definitiva del inmueble objeto de litis se llevaría a cabo una vez gestionado y aprobado un Crédito Hipotecario ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), y que para el momento de la presente demanda toda la documentación señalada en el contrato de opción compra venta necesaria para la protocolización se encontraba en el Registro Inmobiliario respectivo, el cual tenía fecha de otorgamiento para el día 28 de junio del año 2013, tal y como se desprende de dicha constancia de recepción (folio 43). Así mismo la demandada ratificó y reprodujo el contenido de la cláusula tercera del contrato la cual establece: “…es pacto expreso entre la partes, que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas que componen el presente instrumento por causas imputable a “LA OPTANTE” harán que las presente opción de compra quede sin efecto de pleno derecho, conviniendo que el mismo perderá el cuarenta por ciento (40%) de la suma entregada a “LOS PROPIETARIOS” en este acto, por el concepto antes señalado, así mismo, si la falta de protocolización del mencionado documento imputable a “LOS PROPIETARIOS” harán que la presente opción de compra-venta quede sin efecto de pleno derecho, debiendo este devolver la cantidad recibida más el cuarenta por ciento (40%) adicional por concepto de arras, por concepto de indemnización de daños y perjuicio, siento esta cantidad la única que recibirá “LA OPTANTE”, por el concepto antes señalado…”.
Siendo el contrato una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (Art. 1.133 Código Civil). Se debe enfatizar la voluntad de las partes al realizar dicha convención, es decir, ambas partes están de acuerdo en los términos pactados y conocen el límite de sus disposiciones, destacando el principio de la autonomía de la voluntad, a tal respecto es importante citar lo esgrimido por el Doctor Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, tomo II, derecho civil III, página 520 y 521, tema 847).
“El principio de la autonomía de la voluntad consiste en considerar que toda persona sólo puede obligarse en virtud de su propio querer libremente manifestado. Solo la voluntad de un sujeto de derecho es apta para producir obligaciones. (…)”
La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Igualmente, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre expresaron en su obra Curso de Obligaciones, tomo II, derecho civil III, página 565 y 566, tema 889B.). lo siguiente: “(…) consideramos que la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente (…) (…) Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (Solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento de un tercero quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue (…)”.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración un contrato de compraventa definitivo, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Así las cosas, dispone el artículo 1.159 del Código Civil. “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
El artículo previamente descrito, expresa la intención del legislador de otorgar a los suscribientes de un contrato la potestad de pactar las prestaciones que deseen siempre que no violen el orden público o contradigan las buenas costumbres, al ser un acto consentido, las partes son libres de regular el mismo a su criterio y al cumplir con los requisitos antes enunciados adquieren carácter y fuerza de ley entre los obligados, esto se refiere al debido cumplimiento de los mismos sin intenciones ocultas.
Siguiendo el orden de ideas, el doctrinario Dr. Eloy Maduro Luyando antes reseñado (Curso de Obligaciones, tomo II, derecho civil III, páginas 525- 528) indica los caracteres del contrato, entre ellos es importante resaltar lo siguiente:
“(…) 3° El contrato produce efectos obligatorios entre las partes
Siendo el contrato el resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el Derecho Moderno el principio consensualista, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades. (…)” (Subrayado y negritas de este juzgado).

Corolario de lo anterior, observa este Juzgador que se desprende de Resolución Nro. 10, de fecha 05.02.2013; emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el Nro. 399.793; en fecha 21.02.2013 en su artículo 1 lo siguiente:

“…en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación…”

Por lo que quien aquí decide considera que aun y cuando el contrato de opción a compra venta celebrado entre los ciudadanos MIRIAM YANETH VEGADE VIÑA, FRANK VIÑA RINCONES y MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO, plenamente identificados, caducó en fecha 02.06.2013, no es menos cierto que la accionante realizó los trámites concernientes al Crédito Hipotecario ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), y le fue otorgado el crédito y los documentos esenciales para la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto de la Litis, en fecha 8 de abril de 2013, estando vigente el plazo estipulado en el contrato y ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas para el otorgamiento y firma del documento de Venta definitiva del inmueble objeto de la presente acción, y que la demora para la obtención de los recursos solicitados bajo la figura del crédito hipotecario dependía del BANAVIH, en este caso un tercero, por lo que este juzgador declarara con lugar la presente acción, pues el retraso es imputable específicamente a la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.-
VI
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, presentada en fecha 15.07.2013; por la ciudadana MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMARO, quien es venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad Nro. V-19.131.233; asistida por la abogada EDDY PEÑA, Inpreabogado Nro. 25.244, contra los ciudadanos MIRIAM YANETH VEGA FLORES Y FRAN VIÑA RINCONES, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-7.256.776 y V-5.888.888. SEGUNDO: como consecuencia del particular anterior se RESUELVE EL CONTRATO celebrado entre las ciudadanos MIRIAM YANETH VEGA DE VIÑA, FRANK VIÑA RINCONES Y MARIANNA GIANNINA DE FILPO CAMACARO, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 7.256.776, V-5.888.888 y V-19.131.233, debidamente autenticado ante la Notaria Publica de Cagua en fecha 01.02.2013; anotado bajo el Nro. 21, Tomo 18. TERCERO: se le ordena a los ciudadanos MIRIAM YANETH VEGA FLORES Y FRAN VIÑA RINCONES, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-7.256.776 y V-5.888.888 al reintegro de la cantidad recibida en fecha 21.02.2013, por un monto de ciento ochenta mil bolívares (180.000bs); entregado por la prominente compradora a los prominentes vendedores ante ampliamente identificados. CUARTO: se ordena los co-demandados a pagar de la cantidad de setenta y dos mil bolívares (72.000 bs) éste último monto el 40% por concepto de daños y perjuicios, tal cual lo establece la cláusula Cuarta del referido contrato. QUINTO: se ordena realizar experticia complementaria del fallo de acuerdo a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, calculado de acuerdo a los índices Nacional de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela. SEXTO: Dada la naturaleza del fallo, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEPTIMO: Por cuanto la presente sentencia fue dictada fuera de término, se ordena la notificación de las partes, conforme lo establece el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los trece (13) días del mes de Junio de 2.016. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Regístrese y Publíquese.-
EL JUEZ PROVISORIO

ABG. WUILLIE GONCALVES.
LA SECRETARIA,

ABG. BERLIX ARIAS LOZADA.

En la misma fecha se publicó y registro la anterior decisión, previo anuncio de Ley, siendo las 02:00 p.m.
LA SECRETARIA,
Expdte. N° 13-5532
WG/Bal/af