REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, veintidós de junio de dos mil dieciséis 206º y 157º PARTE ACTORA: FIRYAAL RAHBE DE BALI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.979.177. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NOEMI VIVAS DA SILVA, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 85.227. PARTE DEMANDADA: FADI JAMIL KATERGI; mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº E-80.089.443. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No ha acreditado representación judicial en autos. MOTIVO: DESALOJO SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente proceso por demanda interpuesta por al abogada Noemí Vivas Da Silva, quien en su condición de apoderada judicial de la ciudadana FIRYAAL RAHBE DE BALI, demandó al ciudadano FADIL JAMIL KATERGUI al desalojo del inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 63, ubicada en la Calle Caicara, Urbanización Fundemos de Maturín Estado Monagas, por falta de pago de cánones de arrendamiento y cambio de uso del inmueble arrendado. Por auto de fecha 17 de noviembre de 2.014, se admitió la demanda conforme a lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 883 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada y comisionando a un Juzgado de Municipio del Estado Monagas, a los fines de tramitar la citación de la parte demandada, para lo cual se designó correo especial a la apoderada de la parte actora. En fecha 15 de junio de 2.015, se recibieron en la sede de este Tribunal resultas de la comisión librada para la citación de la parte demandada, presentando la parte actora reclamo contra las actuaciones del comisionado el cual fue declarado con lugar, ordenándose nuevamente la remisión del despacho contentivo de la comisión a los fines de que se complementara la citación por carteles de la parte demandada. En fecha 19 de noviembre de 2.015, se agregaron a los autos las resultas de la comisión librada para la citación de la parte demandada. Por auto de fecha 15 de febrero de 2.016, previa solicitud de la parte actora el Tribunal designó defensor judicial a la parte demandada, cargo que recayó en la persona del abogado Roberto Salazar, quien notificado de su designación aceptó el cargo para el cual fue designado y prestó el Juramento de Ley. Citado como quedó el defensor judicial designado a la parte demandada, compareció en tiempo oportuno y consignó escrito en el cual opuso cuestiones previas y dio contestación a la demanda incoada en contra de su representado. Siendo la oportunidad idónea para pronunciarse el Tribunal mediante sentencia interlocutoria, declaró con lugar la cuestión previa promovida, ordenándose a la parte actora la subsanación del error del cual adolecía el libelo de la demanda, formalidad que fue cumplida en su debida oportunidad procesal. En fecha 15 de junio de 2.016, el Tribunal dictó auto teniendo por subsanada la referida cuestión previa. Siendo la oportunidad de emitir su pronunciamiento el Tribunal observa: II En el caso de autos, se contrae la pretensión de la parte actora, al desalojo del inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 63, ubicada en la Calle Caicara, Urbanización Fundemos de Maturín Estado Monagas, por falta de pago de cánones de arrendamiento y cambio de uso del inmueble arrendado en base a las siguientes alegaciones fácticas y jurídicas: Señaló la abogada de la parte actora en sustento de su pretensión que por contrato notariado en fecha 25 de octubre de 2.011, y 7 de diciembre de 2.011, entre Firyaal Rahbe De Bali como arrendadora y Fadi Jamil Katergi, como arrendatario se convino en celebrar un contrato de arrendamiento con sujeción a las siguientes cláusulas: Citó textualmente lo dispuesto en la cláusula primera y expresó que el mismo está integrado por 27 cláusulas y a los fines del ejercicio de la acción de desalojo y cobro de bolivares cabe destacar que según lo establecido en la cláusula primera se pactó que el arrendatario destinaría el inmueble a los fines de instalar el depósito del Bar Restaurant Al Tharabb C.A y en todo lo relacionado directa o indirectamente con el ramo, se obligó a pagar por concepto de pensión de arrendamiento la suma de dos mil bolívares fuertes y a su vez la cláusula tercera estableció que la duración del contrato sería de un año contado a partir del día primero de octubre de 2.011 prorrogable automáticamente por períodos iguales a menos que cualquiera de las partes manifestara su voluntad de no prorrogarlo por lo menos con treinta días de anticipación a su vencimiento. Precisó que la cláusula vigésima séptima estableció como domicilio especial la ciudad de Caracas. Añadió que no obstante las gestiones efectuadas el arrendatario no había pagado las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2.013 y de enero a septiembre de 2.014, es decir, 21 meses a razón de dos mil bolívares que ascienden a la suma de cuarenta y dos mil bolívares, lo cual constituye un incumplimiento grave a las obligaciones contractuales aceptadas en la mencionada convención. Sostiene que el arrendatario infringió el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y además viola las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1,160, 1.264, 1.579 y 1.592, respectivamente del Código Civil. Adicionalmente señala que el arrendatario se obligó a utilizar el inmueble arrendado para depósito del Bar Restaurant Al Tharabb, situación que no sucedió pues ha depositado en el inmueble una serie de enseres en sus respectivas cajas para su posterior comercialización, así como aparatos destinados a la construcción y que los vecinos del lugar han señalado que no se observa ninguna actividad en el inmueble que indique que esta siendo utilizado para Depósito del Bar Restaurant Al Tarabb, sino que esta siendo usado como depósito de otros bienes distintos a los señalados en el contrato de arrendamiento, con lo que violó la cláusula primera del contrato al cambiar el uso del inmueble. Concluyó que entre su representada y el demandado se suscribió un contrato que entró en vigencia el 1 de octubre de 2.011, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 63, ubicada en la Calle Caicara, Urbanización Fundemos de Maturín Estado Monagas, con duración de un año, prorrogable por períodos de un año, a menos que una de las partes notificare a la otra su voluntad de no prorrogar por lo menos con treinta días de anticipación. Que al no haberse realizado manifestación de voluntad de cualquiera de las partes para no prorrogar el contrato, este se prorrogó automáticamente por dos años más y el arrendatario no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento. Que el arrendatario violó la cláusula primera del contrato, por destinar el inmueble a fines distintos al de depósito del Bar Restaurant Al Tharabb y en consecuencia ocurre para demandar como en efecto demanda para que convenga o en defecto de convenimiento el tribunal declare y ordene el desalojo de personas y bienes del inmueble objeto de la demanda, lo condene a pagar la suma de cuarenta y dos mil bolívares por indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento y la corrección monetaria de dicha suma. Contra los hechos expuestos en sustento de la pretensión deducida, el defensor judicial designado a la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta contra su representada. Pidió la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda formulada y en sustento de su solicitud expuso que la presente demanda fue interpuesta por desalojo conforme al literal d del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, sobre un inmueble destinado a instalar un depósito del Bar Restaurant Al Tharabb, C.A. Citó textualmente lo dispuesto en los artículos 2 y 4 de la norma a la que hizo referencia y señaló que tal y como lo establece la cláusula primera del contrato de arrendamiento el inmueble fue arrendado para ser utilizado como depósito y que la disposición derogatoria primera de la citada ley dispone que se desaplican para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente decreto Ley todas las disposiciones de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de fecha 7 de diciembre de 1.999, de lo que se infiere que los arrendamientos de inmuebles excluidos del nuevo decreto le es aplicable la Ley de 1.999, por tanto, al ser el inmueble arrendado destinado a depósito, lo procedente y ajustado a derecho es aplicar el procedimiento jurídico adecuado. Citó extracto de decisión dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de noviembre de 2.001 y expresó que como quiera que la actora en su escrito libelar fundamentó su pretensión en una Ley distinta, lo que implica otros tópicos jurídicos e indudablemente otro procedimiento, eligiendo la vía equivocada, lo que a todas luces configura la improcedencia de la demanda y es por ello que pide al Tribunal declare la inadmisibilidad de la misma, pues la vía idónea es la Resolución del contrato de arrendamiento conforme a los lineamientos previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegó la prescripción de cánones de arrendamiento. El Tribunal ante los argumentos expuestos observa: En el caso de autos, si bien es cierto la parte actora fundó su pretensión en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, tampoco lo es, que el Tribunal una vez revisadas todas y cada uno de las documentales aportadas, en especial el contrato de arrendamiento que vincula a las partes del presente proceso, cuya cláusula primera dispone que el uso al cual debía ser destinado el inmueble dado en arrendamiento es para instalar el depósito del Bar Restaurant Al Tharababb C.A; admitió la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la Ley aplicable al caso de marras y es en conformidad con dicha norma que se ha venido sustanciando el proceso, situación fáctica distinta es que la vía procesal utilizada por la actora no sea la adecuada, por no encuadrar su acción dentro de los supuestos de hecho por los cuales pueda demandarse el desalojo de un inmueble al cual le es aplicable la citada Ley, sobre lo cual pasa el Tribunal a pronunciarse en los siguientes términos: En el caso de autos se contrae la pretensión de la parte actora, al desalojo del inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 63, ubicada en la Calle Caicara, Urbanización Fundemos de Maturín Estado Monagas, por falta de pago de cánones de arrendamiento y cambio de uso del inmueble arrendado. A tales efectos acompañó al libelo de la demanda, original de documento notariado ante la Notaría Pública de Maturín en fecha 25 de octubre de 2.011, y en fecha 7 de diciembre de 2.011, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, no tachado en forma alguna en su debida oportunidad procesal, por tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, desprendiéndose de las mismas la celebración del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso y que ciertamente como fue afirmado en el libelo de la demanda, entre la parte actora y la parte demandada se celebró un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 63, ubicada en la Calle Caicara, Urbanización Fundemos de Maturín Estado Monagas. Así, se observa que textualmente estableció la cláusula tercera lo siguiente: “El lapso previsto para la duración del presente contrato es por un (1) año contado a partir del día primero de octubre de 2.011, prorrogable automáticamente por períodos iguales. A menos que cualquiera de las partes manifieste su voluntad de no prorrogar el dicho contrato, por lo menos con 30 días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas. Es convenido que esta manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual la podrá efectuar un parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma del recibo de esa notificación; o por vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera la dicha notificación también podrá hacerse en la persona de cualquier a quien se hallare en el inmueble arrendado o donde se encontrare el notificado y en forma alternativa a la personal y directa, ambas partes convienen en que para esa participación se podrá emplear la vía del correo certificado, el telegrama con aviso de recibo, mediante aviso publicado en un diario local de amplia circulación, o la fijación de la notificación a las puertas del inmueble arrendado. Al manifestarse la voluntad de una de las partes de no prorrogar dicho contrato. EL ARRENDATARIO podrá hacer uso de su derecho a prorroga legal establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre y cuando este solvente en el pago de todos los cánones de arrendamiento para esa fecha de vencimiento, asó como en el cumplimiento de todas las obligaciones establecidas y por él asumidas en el contrato; en caso de incumplimiento de tales obligaciones, deberá desocupar el inmueble, al vencimiento del mismo y en el lapso establecido en la cláusula sexta.” De allí que, se evidencia que el contenido de la misma es preciso, cuando establece como condición, que el contrato se prorrogaría a su vencimiento por plazos fijos de un (1) año, a menos que una de las partes notificare a la otra su voluntad de no prorrogarlo, por tanto, la voluntad, tanto de la arrendadora como de la arrendataria, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado, con prorrogas fijas de un (1)año, de tal manera que, al no existir prueba en autos de que, al vencimiento del contrato una de las partes notificó a la otra su voluntad de resolverlo a su vencimiento, hecho que se determina además de las propias afirmaciones de la actora cuando señala que “una vez vencido el tiempo de duración sin que se hubiere realizado manifestación de voluntad de cualquiera de las partes para la no prorrogación de dicho contrato este se prorrogó automáticamente por dos años más”, es forzoso concluir que el contrato se prorrogó por plazos fijos de un año, conservando actualmente plena vigencia y su naturaleza jurídica es la de un contrato celebrado a tiempo determinado. Así se decide. En ese sentido, debe destacarse que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De este modo, observa el Tribunal que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: ” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. En sintonía con lo anterior la Sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente: ”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica”. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos, con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse”. En el caso de marras la pretensión de la parte actora es por desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y es la acción procedente cuando el inmueble que es objeto de la demanda, ha sido arrendado bajo contratos celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado, que no es el caso de autos, por cuanto el contrato que vincula a las partes es un contrato de los celebrados a tiempo determinado, siendo necesario precisar, tal y como lo ha venido sosteniendo la doctrina, que cuando se demanda en virtud de un contrato celebrado a tiempo determinado, lo procedente es demandar la resolución de contrato, razón por la cual y en sintonía con los criterios anteriormente sustentados, se hace forzoso para el Tribunal declarar la improcedencia de la presente demanda, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual fue ampliamente valorado en el texto del presente fallo, es un contrato de los celebrados por tiempo determinado. Así se decide. En virtud a las consideraciones anteriormente expresadas, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara la improcedencia de la demanda. Así se decide. Dada la naturaleza de la decisión no hay condena en costas. PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la independencia y 157° de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP. AP31-V-2014-001574.