TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
205º y 157º
Caracas, 17 de Marzo de 2016

Asunto: AP11-M-2015-001169
Sentencia Interlocutoria
(EN SU LAPSO)

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA TORRE OXAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 24 de Noviembre de 1987, bajo el Nº 4, Tomo 63-A-Sgdo., de los Libros de Autenticaciones respectivos, representada por el ciudadano CLAUDIO GIORGIO LEGGIO CASSARA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.821.298, en su condición de Vice-Presidente.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: Ciudadanos INMER ALEXANDER JAEN PERAZA, MIGUEL EDUARDO MARÍN ALONZO, ULISES JOSÉ LEDEZMA y JOSÉ ANTONIO MALDONADO, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 178.108, 178.215, 187.299 y 96.801, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil WWW.SUBASTAFISCAL.COM, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de Septiembre de 2002, bajo el Nº 7, Tomo 699-A-Qto., de los Libros de Autenticaciones respectivos, representada por los ciudadanos ALEJANDRA CAROLINA ROJAS LÓPEZ y JORGE MARCANO BIANCO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-11.560.620 y V-12.950.343, en su condición de Directores y Representantes, respectivamente.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: Ciudadanos OSWALDO ROJAS BRICEÑO, JOSÉ FÉLIX GARCÍA y ZURKA MORÓN CAMPOS, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 23.305, 129.985 y 16.283, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento (fijación de los hechos y límites de la controversia).

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Vista la Audiencia Preliminar celebrada en fecha 14 de Marzo de 2016, con la concurrencia de ambas representaciones judiciales, el Tribunal de conformidad con lo pautado en el Tercer Aparte del Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer la fijación de los hechos y de los límites de la controversia suscitada en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, ha instaurado la Empresa Mercantil INMOBILIARIA TORRE OXAL, C.A., representada por el ciudadano CLAUDIO GIORGIO LEGGIO CASSARA, en su condición de Vice-Presidente, contra la Sociedad Mercantil WWW.SUBASTAFISCAL.COM, C.A., representada por los ciudadanos ALEJANDRA CAROLINA ROJAS LÓPEZ y JORGE MARCANO BIANCO y al efecto se infiere en lo siguiente:
DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS
 Hechos Alegados por la Representación de la Parte Actora:
Alegan los apoderados judiciales de la parte accionante en el escrito libelar y sus reformas, que su representada el día 03 de Octubre de 2014, suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil WWW.SUBASTAFISCAL.COM, C.A., representada por sus Directoras, ciudadanas ALEJANDRA ROJAS y MARÍA DE LOS ÁNGELES VILLEGAS, sobre un bien inmueble compuesto por un Local, ubicado en la Planta Baja con tres (3) puestos de estacionamientos situados en el sótano 2 de la Torre Oxal, de la cual forma parte integrante, con una superficie aproximada de Ciento Ochenta y Siete Metros Cuadrados (187,00 Mts.2), el cual dispone de dos (2) baños internos, unidades de aire acondicionado, dos (2) detectores de humo, tres (3) lámparas fluorescentes 60*60, nueve (9) bombillos tipo ojos de buey, dos (2) tableros de electricidad, tabiquería, cerámica en perfecto estado, paredes, techos, un (1) extintor, dos (2) lámparas de pasillo, cinco (5) detectores térmicos, cinco (5) detectores de ionización, dos (2) difusiones de sonido y dos extensiones manuales, según documento de propiedad que aducen acompañar .
Que la relación arrendaticia se inició a un (1) año fijo, contado a partir del 01 de Octubre de 2012, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Asimismo que las partes contratantes acordaron que si al vencimiento del término establecido en el contrato, la arrendataria no hiciese entrega del local arrendado, pagaría a la arrendadora a título de penalidad, la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.500,00) diarios, además de pagar el equivalente del canon mensual de arrendamiento y que el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas contractuales daría derecho a la arrendadora a considerarlo rescindido y a exigir la desocupación del mismo, cuyo canon fue establecido en la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.F 36.000,00), pagadero dentro de los cinco (5) primeros días del mes.
Que la relación arrendaticia en comento venció en fecha 01 de Octubre de 2013, por lo que su mandante notificó según memorándum 005-10-2013, de fecha 28 de Octubre de 2013, su decisión de no prorrogar más el contrato e indicándole que le correspondía una prorroga legal de un (1) año, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 38 y que la misma se cumplió el 01 de Octubre de 2014, conforme también le fue notificado, según comunicación que aducen acompañar a los autos, sin que hasta la presente fecha haya pagado desde el mes de Septiembre de 2014 al mes de Septiembre de 2015, el canon de alquiler correspondiente, cuyo pago demandan, por un monto de CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.F 432.000,00), más el monto correspondiente a la cláusula penal, lo cual alcanza la suma de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 544.500,00), más el monto de los cánones de arrendamiento que se originen con posterioridad a la fecha de introducción de la última reforma libelar, ni hecho la entrega del bien inmueble, a pesar de haber realizado todas las gestiones extrajudiciales a fin de lograr el cumplimiento de la relación contractual.
Que fundamentan su pretensión en los Artículos 1.599, 1.167 y 1.264 del Código Civil, en Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y en los Artículos 33 y 38 , Literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que con motivo a lo anterior, demandan a la ut supra Sociedad Mercantil, por cumplimiento de contrato de arrendamiento para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a hacer la restitución del inmueble objeto del contrato, solvente en los servicios públicos.
Que estiman la pretensión conforme el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 976.500,00) que equivalen a Seis Mil Quinientas Unidades Tributarias (UT 6.500,00), más el monto de los cánones de arrendamiento que se originen con posterioridad a la fecha de introducción de la última reforma libelar y la actualización monetaria de de los montos antes mencionados, más las costas, costos del proceso, honorarios de abogados, indexación de la cantidad demandada hasta la fecha en que sea cumplida la pretensión de su representada, solicitando la designación de expertos para tal fin.

 Hechos Negados por la Representación de la Parte Demandada:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, previa resolución de la perención de la instancia mediante decisión de fecha 20 de Enero de 2016, planteada por su representación judicial, indican la indeterminación de la relación contractual tal como lo afirma la representación de la parte actora en su reforma libelar cuando califican la demanda por resolución de contrato y desalojo por falta de pago, según el Literal a) del Artículo 34 del Decreto con Rango y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 22 de Abril de 1999, publicado en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 36.687 de fecha 26 de Abril de 1999; que el canon para el año 2013, se estableció en la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS, vigente en la actualidad, rechazando, negando y contradiciendo lo dicho por los abogados de la parte demandante respecto a la falta de pago, ya que su mandante se encuentra solvente en el presente caso, mediante el pago efectuado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, según Expediente Nº 2014-0392, de los meses de Septiembre de 2014 hasta Julio de 2015 y los que se han seguido causando, previa la retención de impuesto sobre la renta por su condición de agente de retención, ante la negativa de la parte actora de entregar las facturas fiscales.
Que niegan y contradicen que su mandante haya renovado el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, puesto que el contrato que existe es a tiempo indeterminado, ni que adeude cantidad alguna por concepto de cláusula penal, ni que haya incumplido sus obligaciones contractuales.

 Hechos Admitidos:
La apoderada judicial de la parte demandada, admitió que su mandante ocupa como arrendataria el bien de marras y conviene en que el contrato de marras es a tiempo indeterminado como bien lo afirma la representación de su contraparte.

 Hechos Sostenidos en la Audiencia Preliminar:
En el Acto de la Audiencia Preliminar, comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora y de la parte demandada, respectivamente, exponiendo los primeros al Tribunal que en el año 2011, se inició la relación arrendaticia entre su representada y la accionada, la cual fue novada en Octubre de 2012 y en discusiones posteriores para la fijación de los cánones de arrendamiento al no haber acuerdo, su mandante le participa a la demandada que estaba corriendo la prórroga legal, al haber una negativa por su parte a renovar el contrato, la cual le solicitó una prorroga de la prorroga legal de doce (12) meses, contada a partir del 01 de Octubre de 2014, donde reconocen la existencia del contrato a tiempo determinado, no dándole los doce (12) meses solicitados; que actualmente no están haciendo uso del local; que la parte admite que el contrato es a tiempo determinado; que exigen la entrega material del bien inmueble, es decir, el cumplimiento del contrato; que dicho contrato no se configuró como un contrato a tiempo indeterminado conforme las cláusulas penales establecidas en el mismo; que debe existir una intención de extender la relación arrendaticia; que le sean cancelados los cánones de arrendamiento y la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.500,00) diarios por concepto de la cláusula penal; que en la segunda reforma se estableció que la demanda es por cumplimiento de contrato y el apoderado judicial de la demandada, alega que existe un error; que en la segunda reforma solicitaron que se admita la reforma con base a los hechos alegados en el libelo primitivo, pudiendo la parte actora reformar las veces necesarias mientras no sea citada la demandada, por eso realizan la reforma, por incurrir en errores con respecto al calificativo; que básicamente en estos términos rechazan lo que dice el apoderado de la parte demandada, por cuanto el calificativo establecido en el auto de admisión es por cumplimiento de contrato; que por ser un hecho admitido, que existen los dos contratos tal y como se desprende de la penúltima pagina del escrito de contestación de la demanda, por lo que se cumpla tal cual como fue pactado el contrato; que solicitan la entrega material, el pago de los cánones insolutos y el pago de la cláusula penal y la condenatoria en costas.
Por su parte el co-apoderado judicial de la Empresa accionada expuso en dicha Audiencia en primer lugar que rechaza y contradice los argumentos en los cuales fundamenta el contrato determinado la parte actora, conforme la reforma de la demanda contenida en el expediente, folios 71 en adelante; que ellos fundamentan su acción en el incumplimiento del pago del mes de Septiembre en adelante del 2014; que su contestación de la demanda versó con base a la demanda donde se demandó el contrato a tiempo a indeterminado y la falta de pago de los cánones de Septiembre en adelante; que ratifica su escrito de contestación en el cual se detallan claramente los hechos opuestos por su representada donde se verifica el contrato a tiempo indeterminado; que rechaza y contradice en cada una de sus partes la reforma admitida por este Tribunal en fecha 05 de Octubre de 2015, ya que el Código de Procedimiento Civil es claro al señalar que la reforma de la demanda se efectuará una sola vez antes de la contestación de la demanda; que en escrito que corre a los folios 71 al 79 ambos inclusive, se constata de manera clara y precisa que se presentó una reforma ante el Tribunal que anteriormente conocía la causa y que en fecha 16 de Septiembre de /2015, este Tribunal admitió tal y como se evidencia del folio 88; que en ese escrito de reforma se expresa que se demanda la resolución de contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre de 2014, en adelante, hechos totalmente inciertos conforme alega probar en el trayecto del procedimiento, que su representada ha estado solvente; que dicha demanda de resolución de contrato la fundamenta la parte actora en que el contrato sufrió la mutación y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que solicitó se declare sin lugar la demanda y se condene en costas; que pide igualmente se desestimen en todas y cada una de sus partes las actuaciones que tengan que ver en la presente causa y que se correspondan a una supuesta demanda de cumplimiento de contrato, la cual resulta inoficiosa por cuanto el debate que se sustenta es por una resolución de contrato y no nace ningún derecho a cláusula penal.
Plasmada en los términos antes expuestos, la Relación de los Hechos, pasa este Tribunal a fijar los Límites de la Controversia y al respecto señala:

DEL ESTABLECIMIENTO DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Las partes contendientes están contestes en los siguientes hechos:
a) La existencia de la relación arrendaticia.
b) Que el contrato de arrendamiento en cuestión en versa sobre el local ubicado en la Planta Baja con tres (3) puestos de estacionamientos situados en el sótano 2 de la Torre Oxal, de la cual forma parte integrante, con una superficie aproximada de Ciento Ochenta y Siete Metros Cuadrados (187,00 Mts.2), el cual dispone de dos (2) baños internos, unidades de aire acondicionado, dos (2) detectores de humo, tres (3) lámparas fluorescentes 60*60, nuev3 (9) bombillos tipo ojos de buey, dos (2) tableros de electricidad, tabiquería, cerámica en perfecto estado, paredes, techos, un (1) extintor, dos (2) lámparas de pasillo, cinco (5) detectores térmicos, cinco (5) detectores de ionización, dos (2) difusiones de sonido y dos extensiones manuales
No obstante, son hechos controvertidos y respecto a los cuales debe versar la actividad probatoria de los abogados de ambas partes, que deberán realizar dentro del lapso previsto para ello, los cuales son siguientes:
La temporalidad de la relación arrendaticia y sus diversos contratos de arrendamiento; la mutación o no del contrato de arrendamiento; la prórroga legal; la solvencia o no de la relación inquilinaria; la entrega de recibos con la retención de impuestos y factura legal; el monto del canon de alquiler; las gestiones extrajudiciales a fin de lograr el cumplimiento o no de la relación contractual; el pago de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.500,00), por concepto de cláusula penal; la estimación de la demanda y las reformas libelares, los cuales deberán quedar fácticamente demostrados a fin de evidenciar a este Tribunal, lo alegado por ellos en el escrito libelar y sus reformas, en la contestación a la demanda y en la Audiencia Preliminar. Así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional.
Resulta impretermitible para quien aquí decide, determinar que una vez producida la contestación de la demanda, en la que se rechazan, niegan y contradicen algunos de los hechos aducidos por la actora en el libelo de la demanda y sus reformas, se traba la litis y se circunscribe así lo que en Doctrina es denominado el Thema Desidemdum, límite a la actividad del Juez, en virtud del principio dispositivo que rige al procedimiento civil, consagrado en el Artículo 12 del Código Adjetivo Civil. Así lo deja finalmente establecido éste Operador de Justicia.
DE LA FIJACIÓN DEL LAPSO PROBATORIO
Como consecuencia de lo anterior, el Tribunal, conforme a lo pautado en el Tercer Aparte del Artículo 868 eiusdem, fija UN PLAZO DE CINCO (5) DÍAS DE DESPACHO, siguiente a la presente fecha, para la promoción de pruebas del mérito de la causa, a los fines legales consiguientes.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Diecisiete (17) días del mes de Marzo de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
ABG. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUCHERT
En la misma fecha anterior, siendo las 09:48 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
LA SECRETARIA,

ABG. AURORA J. MONTERO BOUCHERT

JCVR/AJMB/PL-B.CA
ASUNTO: AP11-V-2015-001169