Exp. Nº AP71-R-2014-001184 Definitiva/Civil Cumplimiento de Contrato/Recurso/”F” Con Lugar la Apelación de la Parte Actora/Sin Lugar la Apelación de la Parte Demandada Con Lugar la Demanda/ANULA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS “Vistos”, con sus antecedentes. I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES. PARTE ACTORA: VICMAR MARTÍN BRAVO DE SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-15.504.407. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.664.205, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.594. PARTE DEMANDADA: HUMBERTO PUMA CELESTRE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.367.787. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, EDUARDO SATURNO MARTORANO y MARY JEAN PAREDES MARSHALL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.793.004, V-11.225.900 y V-11.306.847, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 39.768, 67.966 y 69.206, respectivamente. TERCERO ADHESIVO: ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.112.803. APODERADA JUDICIAL DEL TERCERO ADHESIVO: DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 7.664.205, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.594. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA. II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA. Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de las apelaciones interpuestas los días 16 de septiembre y 4 de noviembre de 2014, por los abogados DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y del tercero adhesivo; y, ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la falta de cualidad activa de la ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SÁNCHEZ, para sostener el presente juicios; en consecuencia, sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SANCHEZ, en contra del ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE. No hubo imposición de costas, dada la naturaleza de la decisión. Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 28 de noviembre de 2014 (fs. 178-179), la dio por recibida, entrada, asumió la competencia para conocer del presente asunto en segunda instancia, conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y su interpretación, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada el 10 de marzo de 2010, en el expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA; le dio entrada y fijó los trámites para su instrucción, conforme lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. El 19 de enero de 2015, los abogados EDUARDO SATURNO MARTORANO, ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ y MARY JEAN PAREDES MARSHALL, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes, en los términos que siguen: “…La sentencia recurrida fue dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en fecha catorce (14) de agosto del dos mil catorce (2014), en los siguientes términos: …Omissis… Contra dicha sentencia la parte actora interpuso recurso de apelación y nuestra representación interpuso recurso de apelación solo en lo que respecta a la negativa del Tribunal a condenar en costas a la parte actora. …Omissis… Se inicio el presente proceso por demanda intentada por la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ, en contra del señor HUMBERTO PUMA CELESTRE, por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, el cual fue suscrito por documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 28 de septiembre de 2012, anotado bajo el número 23, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría Pública; y el cual tuvo por objeto el compromiso de venta de un inmueble propiedad de nuestro representado, constituido por un apartamento distinguido con el número y letra A-57, situado en el piso 5 de la Torre A del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, el cual s encuentra ubicado en la Urbanización Miravila, sector Carimao, Carretera la Flecha Carimao, Municipio Sucre del Estado Miranda. Específicamente la actora demandó para que nuestro representado conviniera o fuese condenado por el Tribunal a cumplir con el compromiso bilateral de compraventa celebrado entre la actora y su cónyuge, y en consecuencia, a que se realice la tradición legal del inmueble ante la Oficina de Registro correspondiente. Se solicitó y decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del proceso judicial. Esta representación dentro del lapso previsto procedió a contestar el fondo de la demanda y a proponer reconvención la cual fue declarada inadmisible. …Omissis… De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegamos al momento de contestar el fondo de la demanda, la falta de cualidad de la actora en sostener este proceso, toda vez que la accionante, sostiene la presente demanda de cumplimiento de contrato, en nombre propio exclusivamente, contraviniendo lo establecido en el artículo 168 del Código Civil. En este sentido, establece la referida norma lo siguiente: …Omissis… De la norma antes transcrita vemos como se establece que la legitimación en juicio para ejercer las acciones relativas a la adquisición de inmuebles entre otros, le corresponde a ambos cónyuges y no a uno de ellos. En el caso que nos ocupa, el documento de opción de compra, que sirve como instrumento fundamental de la presente demanda, fue suscrito por el señor HUMBERTO PUMA CELESTRE, por una parte, y por la otra, por los señores ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS y VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ… Ahora bien, por tratarse la presente demanda de una acción que persigue la adquisición de un bien inmueble para la comunidad conyugal, la actora debió demandar de manera conjunta con su cónyuge, ya que de acuerdo a la citada norma, ella sola no tiene la legitimación necesaria para demandar en nombre de la comunidad conyugal, y así pedimos sea declarado por este Tribunal en la definitiva. Mediante diligencia del 25 de noviembre de 2013, compareció el ciudadano ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS, alegando adherirse a la demanda, por cuanto tal actuación no se encuentra enmarcada en ninguna de las intervenciones como terceros en el proceso que establece el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, solicitamos que sea desechada por el Tribunal y no se acepte como parte en el proceso ya que el Tribunal por auto del 14 de agosto de 2013, cuando negó la admisión de nuestra pretensión de reconvención estableció claramente que dicho ciudadano no es parte en el proceso y no puede pretender la parte subsanar la falta de cualidad que adolece la demanda con dicha situación y así pedimos sea declarado por el Tribunal. En este contexto, es unánime la doctrina y la jurisprudencia al considerar que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción. Siguiendo las enseñanzas del autor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera… Ciertamente, la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. Previo a cualquier consideración sobre la admisión de la presente causa, se hace menester traer a colación la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia, de fecha 06 de Diciembre de 2005, con Ponencia Del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero que estableció lo siguiente: …Omissis… La Cualidad, según el procesalista Luis Loreto, es una relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto a quien la Ley le atribuye el derecho de accionar y aquel que efectivamente se presenta ejerciéndole y a su vez, es la relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto al cual la Ley coloca como destinataria de la acción y aquel (aquellos) contra quienes efectivamente se dirige. En el fallo de fecha 18 de mayo del 2001 (caso Monserrat Prato), la Sala Constitucional, estableció que la falta de cualidad o interés afecta a la acción y si ella no existe o se hace inadmisible, el Juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. De manera que, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, aún sobrevenidamente. La Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia, en sentencia Número 3592, de fecha 6 de diciembre de 2005 (Z. González, en amparo), ratifica su criterio en el sentido de que la falta de cualidad e interés afecta la acción y de que el Juez puede constatar de oficio tales falta de cualidad y de interés, y en tal sentido dispuso: …Omissis… Por todo lo anteriormente expuesto, solicitamos de este Tribunal que declare sin lugar la apelación de la parte actora y confirme el fallo recurrido solo en cuanto a la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente proceso tal y como fue declarada por la recurrida. …Omissis… En el acto de contestación de la demanda, rechazamos y contradecimos en todas sus partes la demanda intentada en contra de nuestro representado. Especialmente, rechazamos, negamos y contradecimos, los siguientes hechos alegados por la parte actora: 1- Rechazamos, negamos y contradecimos, que nuestro mandante durante la vigencia de la promesa bilateral de compraventa suscrita por las partes, haya pretendido incrementar el precio fijado por las partes. 2- Rechazamos, negamos y contradecimos, que nuestro mandante, se haya negado en entregar las solvencias requeridas por la Oficina de registro Inmobiliario. 3- Rechazamos, negamos y contradecimos, que nuestro representado durante la vigencia de la promesa bilateral de compraventa se haya negado a recibir la totalidad del precio pactado. 4- Rechazamos, negamos y contradecimos, que nuestro mandante haya incumplido las obligaciones contraídas a través del documento de promesa bilateral de compraventa suscrita por las partes. Señalamos que el documento de opción de compra autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 28 de septiembre de 2012, anotado bajo el número 23, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, había sido suscrito por la actora, conjuntamente con su esposo, señor ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS… Que en dicho documento se pactó que el precio de la negociación era la cantidad de BOLIVARES UN MILLON, (Bs. 1.000.000,00), de los cuales confiesa la actora y su cónyuge, al momento de suscribir la promesa bilateral de venta, entregaron la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), en calidad de arras, acordando que el saldo restante se pagaría al momento de protocolizar el documento definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. En el documento suscrito por las partes, se estableció claramente que el plazo estipulado para el otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de registro correspondiente, era de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de otorgamiento de la promesa de venta, con una única prórroga de treinta (30) días continuos adicionales, y se señaló de forma expresa que ésta sería la fecha máxima en la cual debería otorgar el documento definitivo de compraventa. Para el caso de algún incumplimiento contractual, las partes establecieron una cláusula penal, contenida en la cláusula cuarta del contrato, donde se estableció lo siguiente: …Omissis… Ahora bien, el documento de promesa bilateral de compraventa fue suscrito, en fecha 28 de septiembre de 2.012, por consiguiente, el documento de promesa bilateral de compraventa tuvo una vigencia de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de esa fecha, los cuales vencieron el día 28 de Enero de 2.013, en la cual los compradores tenían que cumplir con todas las obligaciones asumidas en el documento, fundamentalmente pagar el precio pactado. No hay ciudadano Juez, ninguna prueba que haya traído la actora, donde demuestre que durante el tiempo de vigencia de la negociación, es decir, los ciento veinte (120) días continuos estipulados por las partes, desde la fecha de otorgamiento, hasta el día 28 de enero de 2.013, ésta estuviera la disposición de pagar el saldo del precio pactado por las partes en el documento. Esto se evidencia, ya que en ese plazo nunca llamó, convocó o notificó a nuestro representado en la dirección señalada en el contrato, manifestando su intención de pagar el saldo del precio y de otorgar el documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente. En este sentido, hacemos valer, el alegato de la actora en el libelo de demanda, específicamente en el capítulo del petitorio, cuando señala: …Omissis… Veamos pues ciudadano Juez, como efectivamente la parte actora reconoce en el libelo de demanda que si hubo un incumplimiento por parte de ellos, y como pretenden hacer ver que ese incumplimiento no es imputable a ellos. Por otra parte, acompañamos en el acto de contestación, la solvencia municipal del inmueble objeto de la negociación, la cual fue emitida el día 14 de enero de 2013; y la ficha catastral del mismo por el año 2013, lo cual demuestra que nuestro patrocinado había tramitado la documentación pertinente para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa. Es evidente ciudadano Juez, que nuestro representado cumplió con las obligaciones asumidas en el compromiso de compraventa suscrito con la actora y su cónyuge, y por el contrario, son éstos quienes han incumplido su obligación de suscribir el contrato definitivo de compra venta dentro del plazo establecido para ello, y por consiguiente, la demanda incoada en contra de nuestros representados debe ser declarada Sin Lugar, y así pedimos sea declarado en la sentencia definitiva, que se deberá producir en este proceso. …Omissis… Nuestra representada interpuso recurso de apelación contra la recurrida ya que habiendo declarado sin lugar la demanda por existir una falta de cualidad de la parte actora no condenó en costas a la parte actora a pesar de que hubo vencimiento total. El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil establece: …Omissis… En consecuencia cuando la recurrida no condenó en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el dispositivo del fallo infringió por falta de aplicación el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del veintisiete (27) de febrero del dos mil siete, exp. Nº 2006-000592, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMIREZ JIMÉNEZ, en el juicio por daños y perjuicios, interpuesto por el ciudadano AMÁBILIS EDUARDO LARA HERNANDEZ, contra la COMPAÑÍA ANÓNIMA NACIONAL DE TELÉFONOS DE VENEZUELA (C.A.N.T.V.), se estableció lo siguiente: …Omissis… En consecuencia al haber declarado la recurrida en su dispositivo sin lugar la demanda, debió en consecuencia condenar en costas a la parte actora por haber vencimiento total de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por todo lo expuesto, pedimos se declare sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora, con lugar la apelación interpuesta por nuestra representación y en consecuencia sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, intentada en contra de nuestro representado, con expresa condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil…”. (Cursivas del tribunal). El 29 de enero de 2015, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y del tercero adhesivo, mediante diligencia se opuso a la falta de cualidad declarada por el juzgado de primer grado, señalando en tal sentido que del folio ciento veintiuno (121) al folio ciento veintisiete (127), constaba adhesión del ciudadano ORIAN JOSE SÁNCHEZ RIVAS, a la demanda que impetró su cónyuge, ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SÁNCHEZ, lo cual fue obviado por el a-quo en la decisión recurrida, lo que enervaba la falta de cualidad argüida por la parte demandada, quién aún cuando fue favorecido en la sentencia recurrida, pretende se declare con lugar su apelación, sólo en lo que respecta a la condenatoria en costas; asimismo, alegó que la decisión recurrida vulneraba garantías constitucionales; por cuanto del material probatorio quedó demostrado los hechos narrados en la demanda, así como el incumplimiento del contrato por parte del demandado, dado que no logró probar que haya entregado a la parte actora o a su cónyuge los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta que fue aprobado por el banco; amén que sus representados cuentan con el dinero para materializar la compraventa definitiva que en derecho les corresponde. Por auto del 30 de marzo de 2015, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. No habiéndose emitido pronunciamiento en su oportunidad legal, de seguidas pasa a hacerlo este jurisdicente, en los términos que siguen: III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS. Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato de promesa de compraventa, mediante libelo de demanda presentado conjuntamente con sus recaudos, el 9 de abril de 2013, por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SÁNCHEZ, en contra del ciudadano HUMBERTO PUMA CALESTRE, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde se alegó lo siguiente: “…Ciudadano Juez, mi mandante antes suficientemente identificada, y su esposo ciudadano ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS (…) suscribieron un contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA con el ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE (…) un inmueble destinado a vivienda, constituido por un apartamento distinguido con el número y letra A-57, Nº de Catastro 15-19-02-U01-017-002-012-001-P05-007, situado en el piso 5 de la Torre A del CONJUNTO RESIDENCIAL VISTAS DE MIRAVILA, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Miravila, sector Carimao, Carretera La Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 06 de febrero de 2008, bajo el Nº 5, Tomo 10, Protocolo Primero. El apartamento objeto de esta venta tiene una superficie de NOVENTA METROS CUADRADOS (90,00 Mts2) consta de una sala-comedor, cocina-lavadero, dos dormitorios, dos baños, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con fachada interna del edificio y pasillo de circulación; SUR: con fachada sur del edificio; ESTE: con fachada este del edificio; y OESTE: con apartamento A-55. Al mencionado apartamento le ha sido asignado en uso exclusivo dos (02) puestos de estacionamiento sencillos, identificados con los números 151 y 152, ubicados en la Planta S2, siendo sus linderos Puesto Nº 151: NOR-ESTE: pasillo de circulación Planta S2; SUR-OESTE: fachada suroeste del estacionamiento; SUR-ESTE: puestos de estacionamiento 150, y NOR-OESTE: puesto de estacionamiento 152. Puesto Nº 152: NOR-ESTE: pasillo de circulación Planta S2; SUR-OESTE: fachada suroeste del estacionamiento; SUR-ESTE: puesto de estacionamiento 151, y NOR-OESTE: puesto de estacionamiento 153. Al referido apartamento le corresponde un porcentaje de cinco mil setecientos noventa diez milésimas por ciento (0,5790%), en los bienes comunes, derechos y obligaciones relacionados con la conservación y administración del edificio, tal y como consta del documento de Condominio antes citado, y del documento de PROMESA DE COMPRA-VENTA que consigno en copia certificada y constante de cuatro (04) folios útiles marcado “B” para que surta sus efectos. El antes descrito apartamento le pertenece al hoy demandado HUMBERTO CELESTRE PUMA, según se evidencia de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 29 de julio de 2010, quedo inscrito bajo el Número 2008.12, Asiento registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.3.1 y correspondiente al Libro de Folio Real 2008, que consigno en copia simple y constante de seis (06) folios útiles marcado “C”. Es así ciudadano Juez, como por causas no imputables a mi mandante, ya que el banco de Venezuela APROBÓ el crédito con hipoteca sobre el inmueble objeto de esta pretensión posterior a la fecha pactada, no obstante en el lapso probatorio de Ley, demostraré que el hoy demandado contrario a Derecho pretendió subir CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) adicional el precio pactado, y como quiera que mi mandante y su esposo vendieron el inmueble donde habitan los daños y perjuicios eventuales que se causarían son incalculables, toda vez, que tienen una hija menor de edad, y quedarían literalmente en la calle en virtud de que es un hecho público, notorio y comunicacional que en Venezuela los arrendamientos han desaparecido casi en su totalidad. Consigno constante de Un (01) folio útil marcado “E” constancia de recepción de documento y fijación de la firma para el día (11) del mes y año en curso, donde se evidencia que en esa fecha se materializará la venta del inmueble de mi poderdante, a partir del cual en ese momento se quedan literalmente en la calle, ante la negativa del demandado de cumplir con su obligación de firmar la venta por ante el Registro Subalterno que corresponde incumple con su obligación principal, cual es LA VENTA PACTADA. Ciudadano Juez, en la actualidad es con carácter de rigurosa obligatoriedad, que para la firma de documentos de venta de inmuebles en los Registros de la República Bolivariana de Venezuela, se deben presentar junto al documento a firmar todas y cada una de las solvencias necesarias, cuales son entre otras (hidrocapital, derecho de frente, cédula catastral vigente, rif, etc), documentación ésta que el hoy demandado SE NIEGA ROTUNDAMENTE A ENTREGAR y amenazando con vender el inmueble objeto de la PROMESA DE COMPRA VENTA a personas distintas a mi mandante y su esposo, es por ello que hasta la presente fecha no se ha podido introducir para la firma el documento de venta emanado del Banco de Venezuela que consigno constante de nueve (09) folios útiles en copia simple marcado con la letra “F”, para que surta sus efectos. Esto es ciudadano Juez, en virtud de que el optante vendedor se comprometió con el pago dado por mi mandante, con lo cual el ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, ut supra identificado, incumplió las cláusulas quinta y sexta del contrato suscrito con mi poderdante y su esposo, motivo por el cual y recibiendo expresas instrucciones de mi mandante procedo a demandar, como en efecto demando en este acto EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA. …Omissis… Es así ciudadano Juez, como en pleno lapso fijado verbalmente que consta suficientemente en los email enviados por la franquicia Century 21, que en principio el hoy demandado HUMBERTO PUMA, accedió a reconocer que había q dar un margen de espera toda vez, que el Banco de Venezuela no se había pronunciado a negar o aprobar dicho crédito solicitado para la compra venta q eventualmente fue aprobado, y que concatenado o sumado al monto de la venta del inmueble de mi mandante contempla por demás el monto pactado para el perfeccionamiento de venta del inmueble antes descrito y objeto de esta demanda. Mi poderdante con mucho esfuerzo reunió la diferencia que aun restan de la negociación de venta pactada desde la fecha convenida, pero hasta hoy, el vendedor se niega rotundamente y reta a ejercer acciones legales, las cuales burla. El hoy demandado pretendió fraudulentamente negociar cifras distintas a lo acordado, pactado y que es Ley entre las partes, hecho éste que será suficientemente demostrado en el lapso probatorio de Ley. HUMBERTO PUMA CELESTRE se niega a recibir la totalidad del pago que resta mi mandante de la negociación de compra venta pactada, y firmar la protocolización del documento definitivo en el Registro Subalterno que corresponde. Motivo por el cual y recibiendo expresas instrucciones de mi mandante, hoy demando al ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, suficientemente antes identificado, el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA conforme a lo preceptuado 1.159 y siguientes del Código Civil Venezolano vigente, y los artículos 1.474, 1.486, 1.487 y 1.503 de ejusdem. …Omissis… Pues bien ciudadano Juez, conforme a nuestro ordenamiento jurídico vigente en materia de contrato y obligaciones, nuestro Código Civil Venezolano vigente, consagra un cúmulo de artículos que establecen la forma y el carácter de obligatoriedad en el cumplimiento de los contratos celebrados por las partes. El ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, ut supra identificado debe cumplir a mi mandante con la venta definitiva del inmueble objeto de esta pretensión, y como quiera ciudadano Juez, que la conducta por el desplegada hasta hoy hace presumir y lógico el fundado temor de que el inmueble objeto de esta demanda, sea traspasada la propiedad a persona distinta a mi mandante, toda vez, que la franquicia Century 21 así le informó al esposo de mi mandante según se evidencia de los email de fecha 13 de marzo de 2013 que consigno constante de dos (2) folios útiles marcados “G” y “H”, caso en cual y recibiendo expresas instrucciones de mi representado procedería a demandar la nulidad de la venta conforme a Derecho y ejercer las acciones penales y civiles a que haya lugar incluyendo los DAÑOS Y PERJUICIOS EVENTUALES. …Omissis… Por todos los fundamentos de hecho y de derecho antes explanados, y como quiera que el contrato de compra venta celebrado entre las partes, no se ha perfeccionado, y que el hoy demandado HUMBERTO PUMA CELESTRE, suficientemente identificado, se niegan a cumplir con la obligación que le corresponde, cual es protocolizar en Registro la venta (tradición legal), por lo cual hoy formalmente demando al ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE (…) por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga o sea condenado por el digno Tribunal a cumplir con el contrato de PROMESA DE COMPRA-VENTA celebrado con mi mandante y su esposo, realice la tradición legal de la propiedad con el saneamiento de Ley, ya que mi representada y su esposo disponen de la totalidad del dinero que completa la suma del contrato de compra-venta, y que el retardo involuntario se debió como se evidencia y será demostrado a causas NO imputables a mi mandante y su esposo, por lo que, en caso de negarse, la sentencia definitiva sirva como título suficiente de propiedad conforme a Derecho, y se ordene el depósito de la suma restante en el Tribunal. La correspondiente condenatoria en costas conforme a Derecho…”. (Cursivas del tribunal). Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la demanda, al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 10 de abril de 2013 (f. 38), la admitió y ordenó el emplazamiento del demandado, conforme las reglas del procedimiento ordinario. El 30 de abril de 2013, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa. El 6 de mayo de 2013, el abogado LESTER SEQUERA, en su carácter de juez suplente, se abocó al conocimiento de la causa. En esa misma fecha, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, dejó constancia de haber entregado al alguacil, los emolumentos necesarios para su traslado para la práctica de la citación de la parte demandada. El 20 de mayo de 2013, el ciudadano EDUARD PÉREZ, en su carácter de alguacil del juzgado de la causa, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada; consignando la compulsa respectiva. Por diligencia del 22 de mayo de 2013, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación por carteles. El 27 de mayo de 2013, el juzgado de la causa, ordenó oficiar al Consejo Nacional Electoral (C.N.E.) y al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (S.A.I.M.E.), para que remitieran el último domicilio y movimiento migratorio de la parte demandada. En esa misma fecha, se libraron los oficios respectivos. El 3 de junio de 2013, el ciudadano JESÚS RANGEL, en su carácter de alguacil del juzgado de la causa, dejó constancia de haber entregado el oficio librado en el Consejo Nacional Electoral (C.N.E.). Asimismo, en actuación separada, dejó constancia de haber entregado oficio librado en el Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (S.A.I.M.E.). El 4 de julio de 2013, se agregó a los autos, oficio Nº 133411, del 4 de junio de 2013, procedente del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (S.A.I.M.E.). El 8 de julio de 2013, el abogado ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial del ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, parte demandada; y, en tal carácter, se dio por citado. Mediante diligencia del 10 de julio de 2013, el abogado ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, impugnó las documentales que marcadas “F”, “G” y “H”, que fueron consignadas conjuntamente con el libelo de demanda, por la representación judicial de la parte actora. Asimismo, en actuación aparte, consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención, en los términos que siguen: “…De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegamos la falta de cualidad de la actora para sostener este proceso, toda vez que la accionante, sostiene la presente demanda de cumplimiento de contrato, en nombre propio exclusivamente, contraviniendo lo establecido en el artículo 168 del Código Civil. En este sentido, establece la referida norma lo siguiente: …Omissis… De la norma antes transcrita vemos como se establece que la legitimación en juicio para ejercer las acciones relativas a la adquisición de inmuebles entre otros, le corresponde a ambos cónyuges y no a uno de ellos. En el caso que nos ocupa, el documento de opción de compra, que sirve como instrumento fundamental de la presente demanda, fue suscrito por el señor HUMBERTO PUMA CELESTRE, por una parte, y por la otra, los señores ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS y VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ… Ahora bien, por tratarse la presente demanda de una acción que persigue la adquisición de un bien inmueble para la comunidad conyugal, la actora debió demandar de manera conjunta con su cónyuge, ya que de acuerdo a la citada norma, ella sola no tiene la legitimación necesaria para demandar en nombre de la comunidad conyugal, y así pedimos sea declarado por este Tribunal en la definitiva. En este contexto, es unánime la doctrina y la jurisprudencia al considerar que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción. Siguiendo las enseñanzas del autor Luis Loreto; se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera… Ciertamente, la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. Previo a cualquier consideración sobre la admisión de la presente causa, se hace menester traer a colación la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 06 de Diciembre de 2005, con Ponencia Del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero que estableció lo siguiente: …Omissis… La Cualidad, según el procesalista Luis Loreto, es una relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto a quien la Ley le atribuye el derecho de accionar y aquel que efectivamente se presenta ejerciéndola y a su vez, es la relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto al cual le Ley coloca como destinatario de la acción y aquel (aquellos) contra quienes efectivamente se dirige. …Omissis… Por todo lo expuesto, pedimos se declare la falta de cualidad alegada, con todos los pronunciamientos de ley. …Omissis… En nombre de nuestro representado, HUMBERTO PUMA CELESTRE, rechazamos y contradecimos en todas sus partes la demanda intentada en su contra, por la ciudadana, VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado por ser totalmente inciertos e infundado los mismos. Especialmente, rechazamos, negamos y contradecimos, los siguientes hechos alegados por la parte actora: 1- Rechazamos, negamos y contradecimos, que nuestro mandante durante la vigencia de la promesa bilateral de compraventa suscrita por las partes, haya pretendido incrementar el precio fijado por las partes. 2- Rechazamos, negamos y contradecimos, que nuestro mandante, se haya negado en entregar las solvencias requeridas por la Oficina de Registro Inmobiliario. 3- Rechazamos, negamos y contradecimos, que nuestro representado durante la vigencia de la promesa bilateral de compraventa se haya negado en recibir la totalidad del precio pactado. 4- Rechazamos, negamos y contradecimos, que nuestro mandante haya incumplido las obligaciones contraídas a través del documento de promesa bilateral de compraventa suscrita por las partes. Lo cierto del caso, ciudadano Juez, es que por documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 28 de septiembre de 2012, anotado bajo el número 23, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría Pública, la actora, suscribió conjuntamente con su esposo, señor ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS (…) una promesa bilateral de venta con nuestro representado, que tuvo por objeto un inmueble, constituido por un apartamento, distinguido con el número y letra A-57, situado en el piso 5 de la Torre A del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, situado en la Urbanización Miravila, Sector Carimao, Carretera La Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del Estado Miranda. En dicho documento se pactó que el precio de la negociación era la cantidad de BOLIVARES UN MILLON, (Bs. 1.000.000,00), de los cuales confiesa la actora y su cónyuge, al momento de suscribir la promesa bilateral de venta, entregaron la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), en calidad de arras, acordando que el saldo restante se pagaría al momento de protocolizar el documento definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. En el documento suscrito por las partes, se estableció claramente que el plazo estipulado para el otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente, era de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de otorgamiento de la promesa de venta, con una única prórroga de treinta (30) días continuos adicionales, y se señaló de forma expresa que ésta sería la fecha máxima en la cual se debería otorgar el documento definitivo de compraventa. Para el caso de algún incumplimiento contractual, las partes establecieron una cláusula penal, contenida en la cláusula cuarta del contrato, donde se estableció lo siguiente: …Omissis… Ahora bien, el documento de promesa bilateral de compraventa fue suscrita, en fecha 28 de septiembre de 2.012, por consiguiente, el documento de promesa bilateral de compraventa tuvo una vigencia de ciento veinte (12) días continuos, contados a partir de esa fecha, los cuales vencieron el día 28 de Enero de 2.013, en la cual lo compradores tenían que cumplir con todas las obligaciones asumidas en el documento, fundamentalmente pagar el precio pactado. No hay ciudadano Juez, ninguna prueba que haya traído la actora, donde demuestre que durante el tiempo de vigencia de la negociación, es decir, los ciento veinte (120) días continuos estipulados por las partes, desde la fecha de otorgamiento, hasta el día 28 de enero de 2.013, ésta estuviere la disposición de pagar el saldo del precio pactado por las partes en el documento. Esto se evidencia, ya que en ese plano nunca llamó, convocó o notificó a nuestro representado en la dirección señalada en el contrato, manifestando su intención de pagar el saldo del precio y de otorgar el documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente. En tal sentido, hacemos valer, el alegato de la actora en el libelo de demanda, específicamente en el capítulo del petitorio, cuando señala: …Omissis… Vemos pues ciudadano Juez, como efectivamente la parte actora reconoce en el libelo de demanda que si hubo un incumplimiento por parte de ellos, y como pretenden hacer ver que ese incumplimiento no es imputable a ellos. Por otra parte, acompañamos al presente escrito, la solvencia municipal del inmueble objeto de la negociación, la cual fue emitida el día 14 de enero de 2013; y la ficha catastral del mismo por el año 2013, lo cual demuestra que nuestro patrocinado había tramitado la documentación pertinente para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa. Es evidente ciudadano Juez, que nuestro representado cumplió con las obligaciones asumidas en el compromiso de compraventa suscrito con la actora y su cónyuge, y por el contrario, son éstos quienes han incumplido su obligación de suscribir el contrato definitivo de compra venta dentro del plazo establecido para ello, y por consiguiente, la demanda incoada en contra de nuestros representados debe ser declarada Sin Lugar, y así pedimos sea declarado en la sentencia definitiva, que se deberá producir en este proceso. …Omissis… Nuestra legislación en materia civil, (Art. 1.263 C.C.) contempla como principio fundamental que las arras dadas al tiempo de la celebración del contrato, o con anterioridad a ese pacto, deben considerarse como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. En consecuencia, la parte que no ha incurrido en culpa puede exigir el cumplimiento de la convención o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. Del mismo modo, se establece que en los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos. …Omissis… En el caso que nos ocupa, no hay dudas que los DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), entregados a cuenta por la actora y su cónyuge, constituyen unas arras y que su principal objeto es el de asegurar el cumplimiento del compromiso de compra venta y garantizar el cobro de los daños ocasionados por el incumplimiento; ello se desprende del texto del compromiso de compraventa suscrito entre las partes en la cláusula cuarta. …Omissis… Así las cosas, y ante el incumplimiento por parte de la actora y su cónyuge, surgen a favor de nuestro mandante, conforme al artículo 1.167 del Código Civil dos posibilidades, una de pedir el cumplimiento del contrato, imputando al precio de venta las cantidades entregadas en calidad de arras, y otra, pedir su resolución, imputando las cantidades recibidas en arras, es decir, DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), a los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la actora, tal como lo prevé el artículo 1.263 del Código Civil. Conviene destacar que los contratos preliminares a la venta, conocidos como “promesa unilateral de venta”, “promesa unilateral de compra” y particularmente la “promesa bilateral de compraventa”, que es el caso que nos ocupa, constituyen en el fondo una opción de compra que el vendedor otorga al comprador, que generalmente se limita en el tiempo y se garantiza con las llamadas arras. De tal manera, que corresponde al comprador el ejercicio de la opción en tiempo oportuno. Es el “comprador” quien tiene que demostrar que hizo todo lo que estaba a su cargo para concluir la operación. Ninguno de los argumentos esgrimidos en el libelo por la parte actora, son excusas válidas para el incumplimiento evidente de los compradores. El de las solvencias, además de ineficaz, se derrumba por el solo hecho de que el vendedor si había tramitado y obtenido la misma durante la vigencia de la negociación. En virtud de todo lo expuesto, y dado el evidente y flagrante incumplimiento por parte de los señores ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS y VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ, hemos recibido precisas instrucciones de nuestro mandante HUMBERTO PUMA CELESTRE (…) para plantear la presente RECONVENCIÓN de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, como en efecto lo hacemos en este acto, a los señores ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS y VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ (…) para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En resolver, dado el incumplimiento manifiesto por parte de LOS COMPRADORES, el contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito con nuestro representado, por documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 28 de septiembre de 2012, anotado bajo el número 23, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría Pública. SEGUNDO: En que, como consecuencia del incumplimiento por parte de LOS COMPRADORES, nuestro representado pueden disponer libremente del inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa. TERCERO: En que se declare que la cantidad de BOLIVARES DOSCIENTOS MIL (Bs. 200.000,00) recibida por nuestro representado en calidad de arras, quede a beneficio de este, de conformidad con lo establecido en el contrato en su Cláusula Cuarta; y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil, como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de los señores ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS y VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ. CUARTO: En pagar las costas y costos del presente juicio con inclusión de los honorarios de abogados, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. Fundamentamos las pretensiones, conforme a lo dispuesto por los artículos 1.167, 1.263 y 1.264 del Código Civil…”. (Cursivas del tribunal). El 18 de Julio de 2013, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia advirtió a su contraparte que el juicio se tramitaba por el procedimiento ordinario. El 13 de agosto de 2013, el abogado ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó pronunciamiento en relación a la reconvención. Por auto del 14 de agosto de 2013, el juzgado de la causa declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada. El 18 de septiembre de 2013, se agregó a los autos el oficio Nº ONRE/O-3879/2013, del 4 de julio de 2013, emanado del Consejo Nacional Electoral (C.N.E.). El 2 de octubre de 2013, el abogado ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigno escrito de promoción de pruebas. Mediante auto del 29 de octubre de 2013, el juzgado de la causa se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la parte demandada. El 25 de noviembre de 2013, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de pruebas. Asimismo, por diligencia separada, consignó instrumento poder que la acredita como representante judicial del ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, cónyuge de la parte actora; y, en tal carácter se dio por notificada del presente juicio y se adhirió al mismo, en todas y cada una de sus partes. El 11 de febrero de 2014, los abogados EDUARDO SATURNO MARTORANO, ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ y MARY JEAN PAREDES MARSHALL, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes. El 25 de marzo de 2014, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó fotostatos de actas del expediente, para su certificación. Por auto del 27 de marzo de 2014, el tribunal de la causa acordó las copias certificadas peticionadas. El 28 de marzo de 2014, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, agregó al expediente oficio Nº 081-2014, del 5 de marzo de 2014, emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se solicitó copias certificadas. En esa misma fecha, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, retiró las copias certificadas. El 14 de agosto de 2014, el juzgado de la causa dictó sentencia, mediante la cual declaró la falta de cualidad activa de la ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SÁNCHEZ, para sostener la presente demanda; en consecuencia, sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SÁNCHEZ, en contra del ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE y no condenó en costas dada la naturaleza de la referida decisión, en los términos que siguen: “…Verificados los alegatos de las partes, observa este juzgador, que la demandada opuso como excepción perentoria la falta de cualidad activa de la parte actora para sostener el presente proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido pasa este juzgador a resolverla previo al mérito de la causa, en los términos siguientes: …Omissis… En lo que respecta a la falta de cualidad activa, alegada por la parte demandada de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que la accionante, sostiene la demanda de cumplimiento de contrato en nombre propio exclusivamente contraviniendo a su parecer lo establecido en el artículo 168 del Código Civil, pues, aduce que del documento de opción de compra, que sirve como instrumento fundamental de la demanda, se evidencia que fue suscrito por el señor HUMBERTO PUMA CELESTRE, por una parte, y por otra, por los señores ORIAN JOSE SANCHEZ VIVAS y VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad números 12.112.803 y 15.504.407 respectivamente, y que por tratarse la demanda de una acción que persigue la adquisición de un bien inmueble para la comunidad conyugal, la actora debió demandar de manera conjunta con su cónyuge, ya que de acuerdo a lo establecido en el referido artículo, ella sola no tiene la legitimación necesaria para demandar en nombre de la comunidad conyugal. En virtud de lo expuesto se hace necesario precisar que debe entenderse como litisconsorcio necesario cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios integrantes de la relación frente a todos los demás. En esos casos y en otros semejantes, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aún a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ellos, siendo por tanto necesario o forzoso el litisconsorcio. Así pues, puede colegirse que si una parte que integra dicho litisconsorcio actúa en su propio nombre para obrar en contra de otro, puede éste alegar en la contestación de la demanda la falta de cualidad activa (Artículo 361 C.P.C.) por la legitimación no corresponde a uno de ellos sino conjuntamente a todos. Asimismo, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su Obra Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Segunda Edición, Año 2004, Página 461, indica lo siguiente: “llámese al litisconsorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad, activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas. Así la demanda de nulidad de matrimonio que propone el progenitor de uno de los contrayentes, conforme al art. 117 CC, debe dirigirse contra ambos supuestos cónyuges y no contra uno solo de ellos, ya que la ley concede la acción, pues siendo única la causa ventilada (el vínculo matrimonial) no podría el juez declarar la nulidad respecto a uno de los interesados y omitirla respecto al otro. Igual sucede cuando se demanda la nulidad, resolución o cumplimiento de un contrato o negocio jurídico de los previstos en el artículo 168 del Código Civil. Colorario a ello, resulta necesario a este tribunal traer a colación lo dispuesto en el Artículo 168 del Código Civil, el cual estable: …Omissis… De la norma parcialmente trascrita, colige este jurisdicente que la Ley además de hacer imprescindible el consentimiento de ambos cónyuges cuando se vaya a enajenar o gravar un bien ganancial, dispone que en caso de intentarse acciones judiciales que se deriven de la venta o constitución de algún gravamen sobre la misma clase de bienes, la legitimación en juicio atañe a ambos cónyuges; pudiéndose hacer extensible tal condición al caso que nos ocupa en virtud de encontrarnos en un juicio cuya pretensión es el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta celebrado entre el ciudadano Humberto Puma Celestre y los ciudadanos Orian José Sánchez Rivas y Viciar Martín Bravo de Sánchez, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28 de Septiembre de 2012, inserto bajo el Nº 23, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual recayó sobre el bien inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el número y letra A-57, Nº de Catastro 15-19-02-U01-017-002-012-001-P05-007, situado en el piso 5 de la Torre “A” del CONJUNTO RESIDENCIAL VISTAS DE MIRAVILA, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Miravila, Sector Carimao, Carretera La Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el cual se evidencia que existe un litisconsorcio necesario o forzoso que encuentra igualmente su fundamento en el contenido del Artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconcortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa…” tal como ocurre en el caso sub iudice, y que fuere efectivamente obviado por la parte actora al demandar únicamente la ciudadana Viciar Martín Bravo de Sánchez sin inclusión de su cónyuge ciudadano Orian José Sánchez Rivas, siendo palmaria la falta de cualidad activa, motivo por el cual, resulta forzoso para esta Jurisdicente declarar procedente en derecho la defensa de fondo de falta de cualidad activa para sostener el juicio alegada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide. …Omissis… Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y obrando en virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: PROCEDENTE la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ, para sostener el presente juicio, puesta como defensa perentoria de fondo, por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE SEGUNDO: En consecuencia se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ contra el ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, todos identificado al inicio del presente fallo. TERCERO: No ha condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión…”. (Cursivas del tribunal). Contra dicha decisión, fue ejercido recurso de apelación, el día 16 de septiembre de 2014, por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora; y, el 4 de noviembre de 2014, por el abogado ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; recursos procesales que fueron proveídos por el tribunal de la causa, mediante auto del 14 de noviembre de 2014; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa: IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.- PUNTOS PREVIOS DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO Y DEL TEMA ELEVADO A SU CONOCIMIENTO.- * Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó: “...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”. ...Omissis... De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).- Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SÁNCHEZ, en contra del ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, fue instaurada el 9 de abril de 2013, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto del 28 de noviembre de 2014, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis, la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece. Asumida la competencia para conocer del recurso ejercido, se precisa su alcance en el sentido que la parte actora apeló el 16 de septiembre de 2014, por la falta de cualidad declarada; por su parte, la demandada, apeló el 04 de noviembre de 2014, por la falta de condenatoria en costas a la accionante. ** Con vista a los medios recursivos ejercidos, la revisión de esta alzada debe someterse a la integridad del proceso; ello con la finalidad de verificar, si la sola interposición de la demanda por la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ, puede ocasionar falta de cualidad activa en el proceso, a tenor de la disposición consagrada en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, para demandar el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa, al ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, ello por cuanto el contrato que se pretende ejecutar fue suscrito por ésta y su cónyuge, evaluando para ello los efectos en el proceso que genera la comparecencia y adhesión voluntaria del ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS. De desestimarse la defensa opuesta por la parte demandada, verificar si ésta se encuentra o no obligada a la ejecución del contrato de promesa de compraventa, que celebró con dichos ciudadanos. Asimismo, debe verificarse en orden al ejercicio de los recursos de apelación sometidos al conocimiento de esta alzada, si se debió o no condenar en costas a la parte actora, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, dado la declaratoria sin lugar de la demanda, ello si la sentencia resulta confirmada, puesto que de ser revocada resultaría inoficioso un pronunciamiento en ese sentido. Dispuesto lo anterior, de seguidas pasa este jurisdicente a pronunciarse, en el orden establecido, sobre las defensas y excepciones opuestas por las partes, en tal sentido se advierte que en segunda instancia se alegó vicios en el fallo recurrido, por la representación judicial de la parte actora, donde señaló que el juzgador de primer grado silenció la adhesión del ciudadano ORIAN JOSE SÁNCHEZ RIVAS, a la demanda que impetró su cónyuge, ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SÁNCHEZ, que constaba del folio ciento veintiuno (121) al folio ciento veintisiete (127), y que, según su dicho, enervaba la falta de cualidad argüida por la parte demandada y declarada; asimismo, alegó que la decisión recurrida vulneraba garantías constitucionales; por cuanto del material probatorio quedó demostrado los hechos narrados en la demanda, así como el incumplimiento del contrato por parte del demandado, dado que no logró probar que haya entregado a la parte actora o a su cónyuge los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta que fue aprobado por el banco; amén que sus representados cuentan con el dinero para materializar la compraventa definitiva que en derecho les corresponde. Trabados los extremos del recurso, este tribunal resuelve in continenti, en el orden lógico procesal, según las defensas y excepciones opuestas por las partes: *** DE LOS VICIOS DE LA SENTENCIA RECURRIDA, DENUNCIADOS POR LA PARTE ACTORA EN SEGUNDA INSTANCIA.- En torno a las denuncias efectuadas por la recurrente, esto es; el silencio del tribunal a-quo, en la decisión recurrida, en relación a la adhesión del ciudadano ORIAN JOSE SÁNCHEZ RIVAS, a la demanda de cumplimiento de contrato que impetró su cónyuge, ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SÁNCHEZ, en contra del ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, lo cual, a su criterio, enervaba la falta de cualidad argüida por la parte demandada, se precisa el contenido de los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, que establecen en relación al contenido de toda sentencia y sus causas de nulidad, lo siguiente: “Artículo 243. Toda sentencia debe contener: 1º La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2º La indicación de las partes y de sus apoderados. 3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos. 4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión”. (Resaltado y subrayado del tribunal). “Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltas las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”. Conforme a las normas transcritas, se infiere que entre los requisitos formales que señala el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda sentencia debe contener una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la pretensión deducida y las excepciones o defensas opuestas, así como decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Tal disposición se encuentra en sintonía con lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, que señala que el juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos. En el caso de marras, tenemos que el juzgador de primer grado no emitió pronunciamiento expresó y preciso con respecto a la adhesión que efectuó el ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, a la demanda en todas y cada una de sus partes de cumplimiento de contrato, que impetró la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ, en contra del ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, la cual consta del folio ciento veintiuno (121) al ciento veintisiete (127) del expediente, ello a tenor de las normas citadas, constituye el vicio de incongruencia negativa, que afecta de nulidad el fallo recurrido, al no ser expresó, positivo y preciso, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones opuestas por la parte demandada. Lo que genera la nulidad de la decisión dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así formalmente se decidirá. Por los efectos de lo decidido, se hace inoficioso para este sentenciador, descender al examen de la falta de condena en costas a la parte actora, dado los efectos que genera la nulidad declarada. Así se establece. En sintonía con lo expuesto, en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal pasa a emitir pronunciamiento en relación al mérito del recurso: I DE LA PRETENSIÓN ACTORA, DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DE LA CIUDADANA VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA Y DE LOS EFECTOS DE LA ADHESIÓN VOLUNTARIA EN EL DECURSO DEL PROCESO DEL CIUDADANO ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS: En el caso concreto, se observa que la pretensión de la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ, es que el ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, ejecute la obligación que contrajo en el contrato de promesa bilateral de compraventa, que celebró conjuntamente con su cónyuge, ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, el 28 de septiembre de 2012, anotado bajo el Nº 23, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, en el sentido otorgue el documento definitivo de compraventa sobre el apartamento distinguido con el número y letra A-57, situado en el piso 5 de la Torre A del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Miravila, Sector Carimao, Carretera La Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita del Municipio Sucre del estado Miranda. En descargo a la pretensión actoral, la representación judicial de la parte demandada, opuso como defensa previa, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad activa de la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ, para demandar por si sola y a título personal, el cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, suscrito por ella y su cónyuge, ciudadano ORIAN JOSÉ SANCHEZ RIVAS; fundamentándose en lo establecido en el artículo 168 del Código Civil, ya que a su entender, debían ejercer dicha acción ambos cónyuges en forma conjunta, por considerar que el inmueble estaba siendo adquirido para la comunidad conyugal, cuya legitimación corresponde a ambos cónyuges y no a uno de manera aislada. Ahora bien, planteado el tema sobre la falta de cualidad en la forma arriba establecida, debe precisarse que la debida integración de un litisconsorcio compete al tema de legitimación procesal, desde que ésta se halla fraccionada entre todos los sujetos de una única relación sustancial. En el caso de marras, tenemos que la argumentación de la parte demandada para sostener la falta de cualidad de la parte actora, se fundamenta en que, por encontrarse casada con el ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ, no podía demandar por sí sola y a título personal el cumplimiento de la promesa bilateral de compraventa, suscrita conjuntamente, y, por lo tanto, uno sólo de los cónyuges no podía celebrar el negocio jurídico sin la autorización del otro. Ahora bien, denunciada como ha sido la falta de cumplimiento de la disposición contenida en el artículo 168 del Código Civil, es preciso determinar su alcance para establecer si efectivamente existe en el presente caso, la falta de cualidad argüida, para lo cual se precisa que el referido artículo expresa lo siguiente: “…Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles, sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de participación de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta…”. (Cursivas del tribunal). Sobre la debida interpretación del artículo 168 del Código Civil, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un análisis sobre su contenido y alcance, señalando lo siguiente: “En cuanto al primer supuesto, previsto en el encabezamiento de la citada disposición legal -administración por cada cónyuge de los bienes obtenidos por sí mismos- se observa, que si bien los bienes obtenidos por el cónyuge, en virtud de su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo, pertenecen a la comunidad conyugal, no obstante el legislador permite que éstos sean administrados por el cónyuge que los aporta. Asimismo, respecto de la legitimación en juicio para estos actos -bienes adquiridos por cada uno de los cónyuges por su trabajo o cualquier otro título legítimo- establece el citado artículo, que dicha legitimación ‘corresponderá al que los haya realizado’. (Se precisa resaltar que el término ‘al’ -contracción de la preposición ‘a’ y el artículo el-, indica de suyo, a uno solo de los cónyuges). De tal modo que este supuesto, previsto inicialmente en el artículo 168 del Código Civil, no sólo se refiere a la administración que puede efectuar cada cónyuge, por sí solo, sobre los bienes adquiridos por su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo, sino también establece que, para estos casos, la legitimación en juicio, ‘corresponderá al que los haya realizado’. Tanto es así, que el citado artículo, una vez finalizado el párrafo relativo a esta legitimación para actuar en juicio en los casos ya mencionados, de manera seguida -punto y seguido- determina que ‘Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes inmuebles sometidos a régimen de publicidad, acciones… así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta’. (Negritas y subrayado propio). De la expresión ‘Se requerirá del consentimiento de ambos’, como ya se señaló, separada por punto y seguido del párrafo anterior, relativo a la ‘legitimación en juicio, para los actos’ señalados en el encabezamiento del artículo en referencia -bienes adquiridos por cada cónyuge por su trabajo o por cualquier otro título legítimo- resulta manifiesto que dicha frase ‘consentimiento de ambos’ se refiere a los casos de enajenación a título gratuito u oneroso o gravámenes sobre los bienes gananciales, respecto de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades, en cuyos casos, ‘la legitimación en juicio para las respectivas acciones, corresponderá a los dos en forma conjunta. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta’. Ahora bien, de la expresión ‘En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta’, se observa con claridad que el mismo se refiere a los casos nombrados allí, taxativamente, pues el legislador no incluyó en estos supuestos de legitimación conjunta -mencionados expresamente- los casos de administración y adquisición de bienes por cada uno de los cónyuges, por su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; ello así, por cuanto en la primera parte del mencionado artículo el legislador puntualizó la legitimación en juicio para estos casos de administración y adquisición de bienes por cada cónyuge, la cual como se señaló, ‘corresponderá al que los haya realizado’. En el caso que nos ocupa, el Juzgado a quo estableció la falta de cualidad de la parte actora en el juicio principal, por cuanto ésta no podía intentar por sí sola la demanda ejercida y, en consecuencia, declaró la inadmisibilidad de la misma, por tratarse de ‘un negocio jurídico relacionado con un bien inmueble, el cual…se presume contratado para la comunidad conyugal’. Al respecto, se observa que el Tribunal que emitió el fallo objeto de revisión declaró la referida falta de cualidad de la demandante, sólo por tratarse de un bien inmueble que, aunque se presuma de la comunidad conyugal, estima la Sala debió especificarse la situación jurídica en que se encontraba dicho inmueble e, igualmente, determinar la naturaleza de la acción ejercida, a los fines de verificar si, en efecto, a pesar de tratarse de un bien inmueble de la comunidad conyugal, se estaba en presencia de una enajenación o un gravamen u otro de los supuestos previstos en el artículo 168 del Código Civil. En otras palabras, suponer que el bien inmueble objeto de litigio se presume de la comunidad conyugal, no resulta suficiente para determinar, per se, la existencia de un litis consorcio activo necesario, de acuerdo a lo previsto en el mencionado artículo 168 del Código Civil, pues dicha institución procesal -litis consorcio necesario- se puede presentar según la relación que se suscite entre la parte sustancial activa o pasiva con el petitorio de la pretensión (verbigracia, una pretensión que verse sobre una enajenación o gravamen), de lo cual se determinará la existencia de un litis consorcio necesario (activo o pasivo, según el caso) para actuar en juicio, conforme a lo previsto en el citado artículo 168 del Código Civil’ ”. (Sentencia dictada en el Expediente Nº 06-1181, del 1º de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales) (Cursivas del tribunal). Ahora bien, visto el análisis del contenido del artículo 168 del Código Civil, debe quien juzga determinar si en el presente caso se necesitaba la actuación conjunta de los cónyuges para demandar el cumplimiento de la promesa bilateral de compraventa, en este sentido y conforme el análisis vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se puede precisar que únicamente se requiere la legitimación conjunta en juicio para enajenar a título gratuito u oneroso, para gravar los bienes gananciales, cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades; enumeración que según el propio análisis es taxativa. En este sentido, se determina que en el caso de autos la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ, demandó el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa, por medio del cual pretende adquirir el bien inmueble objeto de dicha convención. Así pues, se denota que dicha situación fáctica que crea un derecho a favor de la comunidad de gananciales, no está determinado en la enumeración donde se necesita la actuación conjunta o legitimación conjunta en juicio. Siendo así las cosas, se hace patente la legitimidad de la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ, para sostener, en su propio nombre y a favor de la comunidad que contrató, la pretensión de cumplimiento de contrato incoada, en razón de ello la conformación del litis consorcio activo en la presente demanda es a titulo facultativo y de forma alguna obligatoria, lo que se explica de forma fácil, al precisar que dentro de la comunidad de gananciales, cualquiera de los cónyuges puede adquirir bienes para la comunidad; por lo que, debe declararse improcedente la falta de cualidad activa opuestas por la parte demandada. En otro orden de ideas, pero referida a la legitimación de la parte actora, se puede evidenciar que el ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, por medio de su apoderada judicial, mediante actuación del 25 de noviembre de 2013, se adhirió voluntariamente en todas y cada una de sus partes a la pretensión actoral; lo que conforme lo establecido en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como la intervención del ordinal 3º, referente a sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer el proceso; por lo que deberá entenderse la presente causa también con el cónyuge de la accionante. Así expresamente se decide. En razón de lo anterior, debe adentrarse al análisis y resolución del fondo de la presente causa, lo que se hace de la forma siguiente: II DEL FONDO DE LA PRESENTE CONTROVERSIA: Establecido lo anterior, debe este jurisdicente, descender al análisis de fondo de la presente controversia, en el sentido de determinar si el ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, se encuentra obligado al cumplimiento de la promesa bilateral de compraventa, celebrada entre su persona y los ciudadanos VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ y ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS; y, por tanto, obligado a venderle a dichos ciudadanos, el inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el número y letra A-57, número de catastro 15-19-02-U01-017-002-012-001-P05-007, situado en el piso 5 de la Torre “A”, del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Miravila, Sector Carimao, Carretera La Flecha, Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Miranda, por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), de los cuales la parte actora declara haber pagado doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), al momento de celebrarse el contrato de opción de compraventa, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de septiembre de 2012, anotado bajo el Nº 23, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; ello, por cuanto la parte actora, alega que el incumplimiento de dicha convención, se debe a causas imputables a la parte demandada, quien luego que el Banco de Venezuela, les aprobó el crédito con hipoteca para la adquisición de dicho bien inmueble, el demandado pretendió subir el precio de la venta en cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), adicionales al precio pactado; y, al no haberles hecho entrega de las solvencias necesarias del inmueble, las cuales son, entre otras, hidrocapital, derecho de frente, cédula catastral, rif, etc., las cuales se niega rotundamente a entregar. Por su parte, el demandado, ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando que no es cierto que durante la vigencia de la promesa bilateral de compraventa suscrita, haya pretendido incrementar el precio pactado; negó, rechazo y contradijo que se haya negado a entregar las solvencias requeridas por la Oficina de registro Inmobiliario; que se haya negado a recibir la totalidad del precio pactado; alegó que en el documento de opción de compraventa, las partes estipularon que la misma tendría una duración de noventa (90) días, con una única prórroga de treinta (30) días continuos adicionales, durante cuya vigencia, debía otorgarse el documento definitivo de compraventa, con vencimiento el 28 de enero de 2013; asimismo, alegó que las partes establecieron, en la cláusula cuarta de dicha convención, cláusula penal, para el caso de incumplimiento; que la parte actora, no cumplió con su obligación de adquirir el inmueble, durante dicho plazo de vigencia, mediante el pago del saldo del precio pactado y de otorgar el documento definitivo de compraventa por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por lo que, según su criterio el incumplimiento de la promesa bilateral de compraventa, se debió por causas imputables a la actora y su cónyuge. En tal sentido, ambas partes están contestes en la existencia de la relación contractual, contenida en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de septiembre de 2012, anotado bajo el Nº 23, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; por lo que, el punto álgido en discusión entre ellas, se encuentra circunscrito a determinar si el incumplimiento de dicha convención, fue por causas imputables a la parte actora, al no pagar el saldo del precio convenido y otorgar el documento definitivo de compraventa, dentro del plazo estipulado; o si por el contrario, dicho incumplimiento se debió a causas imputables al demandado, al negarse a recibir dicho saldo del precio y a entregar las solvencias y demás documentos exigidos por la Oficina de Registro correspondiente, para proceder al otorgamiento del documento definitivo de compraventa, en razón de ello, debe este jurisdicente, descender al análisis de las pruebas aportadas por las partes al presente proceso; para lo que primeramente debe atender la impugnación efectuada el 10 de julio de 2013, por la parte demandada, de las documentales producidas por la parte actora con su escrito libelar, marcadas “F”, “G” y “H”; con respecto a dicha impugnación se advierte que no se indicó los motivos por los cuales se atacaban dichos medios probatorios; lo que hace la impugnación genérica, careciendo de eficacia en nuestro ordenamiento jurídico. Así se establece. Resuelto lo anterior, se precisa el acervo probatorio de la parte actora: 1) Conjuntamente con el libelo de demanda, produjo marcada “A”, copia fotostática de instrumento poder otorgado por la ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SANCHEZ, a la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 1º de abril de 2013, anotado bajo el Nº 31, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento autenticado ante funcionario público con facultades para dar fe pública, de donde se evidencias las facultades que tiene la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, para actuar en nombre y representación de la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ. Así se establece. 2) La parte actora, conjuntamente con el libelo de demanda, produjo marcado “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de septiembre de 2012, anotado bajo el Nº 23, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Como anteriormente se expresó, la existencia de la convención de promesa bilateral de compraventa, no se encuentra discutida en autos; por lo que la misma se está exenta de prueba; sin embargo, en dicha documental se ilustro la convención en cuestión, en donde las partes establecieron que el objeto sobre el cual versaba está constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra A-57, número de Catastro 15-19-02-U01-017-002-012-001-P05-007, situado en el piso 5 de la Torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Mirávila, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Mirávila, Sector Carimao, Carretera La Flecha, Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el Documento de Condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 06 de febrero de 2008, bajo el Nº 5, Tomo 10, Protocolo Primero. El referido bien inmueble tiene una superficie de noventa metros cuadrados (90 m2), consta de: una sala-comedor, cocina, lavadero, dos dormitorios, dos baños, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE, con fachada interna del edificio y pasillo de circulación; SUR, con fachada sur del edificio; ESTE, con fachada este del edificio; y, OESTE, con apartamento Nº A-55. Al mencionado apartamento le fue asignado en uso exclusivo dos (2) puestos de estacionamiento sencillos, identificados con los números 151 y 152, ubicados en la planta S2, siendo sus linderos los siguientes: PUESTO Nº 151: NORESTE, pasillo de circulación Planta S2; SUROESTE, fachada suroeste del estacionamiento; SURESTE, puesto de estacionamiento 150; y, NOROESTE, puesto de estacionamiento Nº 152. PUESTO Nº 152: NORESTE, pasillo de circulación Planta S2; SUROESTE, fachada suroeste del estacionamiento; SURESTE, puesto de estacionamiento Nº 151; y, NOROESTE, puesto de estacionamiento Nº 153. Le corresponde un porcentaje de cinco mil setecientos noventa diez milésimas por ciento (0,5790%) en los bienes comunes, derecho y obligaciones relacionadas con la conservación y administración del edificio; que dicho inmueble pertenece a la parte demandada, mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 29 de julio de 2010, bajo el Nº 2008.12, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.3.1 del Libro de Folio Real del año 2008. Asimismo, establecieron que el precio de la venta sería la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), de los cuales declararon que los promitentes-compradores, pagaron la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), quedando un saldo restante de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,oo), los cuales serían pagados a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro respectiva. En la cláusula tercera, establecieron que dicha promesa bilateral de compraventa, tendría una duración de noventa (90) días continuos, contados a partir del otorgamiento, prorrogables automáticamente por treinta (30) días continuos, fecha máxima en la cual debía ser otorgado el documento de compraventa por ante la Oficina de Registro Público correspondientes y cuyos trámites estarían a cargo de los promitentes compradores. En la cláusula cuarta, las parte convinieron que en caso de no llevar a efecto la negociación definitiva de compraventa, por causas imputables a los promitentes compradores, el promitente vendedor retendría para sí, el monto entregado como depósito en garantía; es decir, la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), como indemnización por los daños y perjuicios y con el carácter de cláusula penal, estando en plena libertad de disponer del inmueble; sin embargo, que en caso que dicha operación, no se llevare a cabo, por causas imputables al promitente vendedor, éste debía devolverles de manera inmediata a los promitentes compradores y en un plazo no mayor de diez (10) días continuos contados a partir del incumplimiento, el monto entregado como depósito en garantía, más una cantidad igual; es decir, doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), por concepto de daños y perjuicios y con carácter de cláusula penal, quedando, igualmente, el promitente vendedor en libertad de disponer del inmueble. En la cláusula quinta, el promitente venderos garantizó a los promitentes compradores que el inmueble estaría libre de gravámenes, impuestos y contribuciones, por tanto, que nada adeudaría por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales, así como solvente en el pago de los servicios de luz eléctrica, teléfono, aseo urbano y condominio en la fecha de la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente; comprometiéndose, igualmente, en la cláusula sexta, en la entrega del inmueble el día del otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante el Registro Público correspondiente, libre de bienes y personas. En la cláusula séptima, dispusieron que los gastos de notaría y registro, así como los honorarios profesionales que se originaran por concepto de la realización del contrato aquí analizado, así como de la futura operación de compraventa, serían por cuenta de los promitentes compradores. Para los efectos de cualquier notificación o entrega de documentos que tuvieren a bien realizarse las partes, en la cláusula octava, dispusieron que las mismas debían ser emitidas por escrito y entregadas con su correspondiente acuse de recibo, indicando la dirección del promitente vendedor, en la Avenida 2, Entre 2ª y 4ª Transversal de Campo Alegre, Edificio Alto Campo, Piso 3, Apartamento Nº 3-C, Municipio Chacao del Estado Miranda; y la dirección de los promitentes compradores en la Calle Principal, Edificio Bloque 4, Escalera 1, Apartamento 0102, Sector UD-1, Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por ser un documento autenticado, tenido legalmente por reconocido entre las partes. Así se establece. 3) Marcada “C”, copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina de registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 29 de julio de 2010, bajo el Nº 2008.12, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado bajo el Nº 238.13.9.3.1 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008. De dicha documental, se evidencia que el ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, parte demandada, es el propietario del bien inmueble objeto de la promesa bilateral de compraventa, que celebró con la parte actora y su cónyuge. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece. 4) Marcada “E”, planilla de pago de derechos arancelarios, expedida por el Banco Fondo Común, Banco Universal, C.A., la cual no fue impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta, de la cual se evidencia que el ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, cónyuge de la parte actora, pago los derechos arancelarios, generados por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador. De dicha documental, se infiere que el día 11 de abril de 2013, se encontraba fijada la oportunidad para el otorgamiento de documento por ante dicha Oficina de Registro Público. Documental que es tenida como tarja, de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil. Así se establece. 5) Marcado “D”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 17 de septiembre de 2012, bajo el Nº 20, Tomo 134 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental, se evidencia que el ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, suscribió promesa bilateral de compraventa, con los ciudadanos GRACIA NADIR GONZÁLEZ REGARDIZ y CARLOS EDUARDO REY LIZCANO, la cual versa sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 0102, número de catastro 17-09-05-07, situado en el piso 1 del Bloque 4 Edificio 1, ubicado en la Urbanización Caricuao UD-1, Jurisdicción de la Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital; es decir, que celebró el 17 de septiembre de 2012, convención de promesa bilateral de compraventa, sobre el apartamento de su propiedad, con los ciudadanos GRACIA NADIR GONZÁLEZ REGARDIZ y CARLOS EDUARDO REY LIZCANO. Documental, que se valora y aprecia, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece. 6) Marcada “F”, documental visada por el abogado NELSON E. GOODRICH P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.862. De dicha documental se evidencia que fue elaborado por dicho profesional del derecho, el documento definitivo de compraventa, que se celebraría entre los ciudadanos HUMBERTO PUMA CELESTRE, en su carácter de vendedor, y los ciudadanos ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS y VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ, por medio del cual les transferiría la propiedad del inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa. Asimismo, se evidencia, que sobre dicho inmueble, se constituiría gravamen hipotecario. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, conforme a las reglas de la sana critica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. 7) Marcadas “G” y “H”, impresiones de correos electrónicos cruzados entre el ciudadano ORIAN SÁNCHEZ, cónyuge de la parte actora; y, la ciudadana LEIDY DIAZ (Asesora Inmobiliaria), el día 14 de marzo de 2013, mediante el cual, dicha ciudadana le participó al ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, que su petición de una prórroga por dos (2) semanas para finiquitar la operación de compraventa, fue rechazada por el ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE; y, porque tanto, el vendedor, ejecutaba la cláusula penal por incumplimiento y continuaba vendiendo el inmueble con un nuevo precio; asimismo, le informó que si deseaba adquirirlo, dicha operación debía ser de contado. Por lo que, el ciudadano ORIAN JOSÉ SÁHCHEZ, le contestó que no entendía dicha situación, pues en conversación que sostuvo con el vendedor, éste le dio su palabra que le vendería el inmueble, pues le comentó que en quince (15) días tendría el dinero; le informó que el día martes tenía cita en el banco para retirar el documento a los fines de terminar con la negociación; asimismo, le pidió comunicara “a tu amiga” que ya tenía el dinero; y, que por favor dejaran de ponerles peros a la negociación. Dichas documentales, son valoradas y apreciadas por este jurisdicente, de acuerdo a las reglas de la sana critica, conforme a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, pues las mismas cumplen con los requisitos establecidos en la Ley de Datos Electrónicos, para su apreciación en juicio, tales como la indicación de las direcciones electrónicas de las cuales provienen. Así se establece. 8) En la etapa probatoria, la parte actora, promovió e hizo valer el valor probatorio de todas las documentales que produjo conjuntamente con el libelo de demanda; valoración y apreciación que efectuó este jurisdicente ut supra, las cuales se dan por reproducidas en este acápite. Así se establece. La parte demandada, conjuntamente con la contestación de la demanda, produjo las siguientes pruebas: 1) Certificado de solvencia, expedido por la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 14 de enero de 2013. De dicha documental, se evidencia que el inmueble objeto de la promesa bilateral de compraventa, celebrada entre las partes, se encontraba solvente en el pago de los impuestos municipales, desde el 14 de enero, hasta el 31 de diciembre de 2013. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, como documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece. 2) Certificado de solvencia de aseo urbano y domiciliario Nº 0614924, expedido el 04 de septiembre de 2012. De dicha documental se evidencia que el inmueble objeto de la promesa bilateral de compraventa celebrada entre las partes, se encontraba solvente en el pago del servicio de aseo urbano y domiciliario, desde el 04, hasta el 30 de septiembre de 2012. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, por ser documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece. 3) Recibo Nº 000481044425, emanado de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SERDECO, C.A. Del cual se evidencia que el inmueble objeto de la promesa bilateral de compraventa, suscrita por las partes, se encontraba solvente en el pago del servicio eléctrico, al día 04 de septiembre de 2012. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, como tarja, de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil. Así se establece. 4) Cédula Catastral Nº 111.334, emanada de la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre. De dicha documental, se evidencia que el inmueble objeto de la promesa bilateral de compraventa celebrada entre las partes, se encuentra inscrito bajo el número de catastro 15-19-02-U01-017-002-012-001-P05-007, con un valor gravable de setenta mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 70.380,oo). Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, como documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece. 5) En la etapa probatoria, la parte demandada, hizo valer el valor probatorio del documento de propiedad del inmueble objeto de la promesa bilateral de compraventa celebrada; la promesa bilateral de compraventa; la solvencia municipal; es decir, el valor probatoria de todas las documentales que produjo conjuntamente con la contestación de la demanda; las cuales fueron valoradas y apreciadas por este jurisdicente ut supra, lo que se da por reproducido en este acápite. Así se establece. 6) Hizo valer la afirmación expresada por la parte actora en el libelo de demanda, referida a que el incumplimiento en la promesa de compraventa, no se debió a causas imputables a sus personas. Sobre tal promoción, éste jurisdicente emitirá pronunciamiento en las motivaciones de fondo de la presente controversia. Así se establece. Conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda liberado de ella, debe probar el pago o el hecho que la extingue. De las referidas normas, se infiere que la carga de la prueba puede corresponder tanto al actor como al demandado en el juicio, según la regla onus probando ei qui dicit ei qui negat. En general, al actor le toca la prueba, porque es el que afirma. Asume, empero, el demandado el deber de probar cuando opone una excepción, no cuando se limita a negar, porque el demandado se hace actor en la excepción. Así, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar, debe formularse de este modo: quien quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o excepción no resulta fundada”. De conformidad con el artículo 1354 anteriormente citado, la excepción que invierte la carga de la prueba es no una referencia incidental hecha a mayor abundamiento por un demandado que niega categóricamente tanto los hechos como el derecho, sino aquella en la cual el demandado se pretende liberado de una obligación por el hecho del pago o por cualquier otro hecho que haya producido la extinción de la obligación. Frente a la negación misma, no cabe la excepción de la reversión de la carga de la prueba. Ella sólo cabe en el caso de que, aceptados los hechos por el demandado, niegue sus consecuencias o efectos por alegar un hecho nuevo: el pago, por ejemplo, o cualquier otro que arroje como consecuencia la extinción de la obligación. Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio en que invoca el hecho enunciado, y no a la cualidad del hecho que se ha de probar. En nuestro país, esa doctrina reposa en el artículo 1354 del Código Civil, que aún cuando sólo trate de la prueba de las obligaciones, debe entenderse aplicable a las demás materias del derecho. Entonces, la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio. En efecto, quien quiera que sienta como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible como norma absoluta la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sean por hecho o circunstancias positivas contrarias. Así pues, en el caso de marras, tenemos que la parte actora, demostró que el demandado convino con los promitentes compradores, a través de los correos electrónicos que se intercambiaron con la asesora inmobiliaria (LEIDY DÍAZ), en que había que otorgar un margen de espera, toda vez, que la entidad financiera (Banco de Venezuela, Banco Universal, C.A.) no se había pronunciado por aprobar o no el crédito con garantía hipotecaria solicitado; por lo que, en plena vigencia del lapso fijado verbalmente, el demandado pretendió negociar cifras distintas a lo establecido convencionalmente; para posteriormente, negarse a recibir la totalidad del saldo restante de la operación de compraventa y firmar el documento definitivo por ante la Oficina de Registro correspondiente; tal demostración quedó efectuada en autos, ya que de acuerdo a la doctrina y demás fundamentos esbozados ut-supra, el demandado negó tales hechos, pudiendo entonces, demostrar con hechos y/o circunstancias positivas contrarias. Así se establece. Por otra parte, la actora, señaló que el demandado, se negó en la entrega de la documentación necesaria para poder proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como solvencias municipales, estadales o nacionales, solvencias del pago de servicios de electricidad, aseo urbano, cédula catastral del inmueble; lo que en la actuación los registros inmobiliarios exigen para la firma de documentos de venta que se refieran a inmueble; sin embargo, la parte demandada, al negar tal hecho, invirtió la carga probatoria sobre si, pues, implícitamente, alegó que había entregado tal documentación a la parte actora, sin traer a los autos, prueba alguna, que denotase tal cumplimiento; al contrario, pretendió libertarse de dicha obligación, mediante la presentación de dichas documentales ante el órgano jurisdiccional, conjuntamente con la contestación de la demanda; lo que denota, claramente el incumplimiento argüido en su contra. Así se establece. Ahora bien, no habiendo aportado la parte demandada, prueba alguna que al menos hiciese presumir a este jurisdicente, que el incumplimiento a la promesa bilateral de compraventa, que celebró con los ciudadanos ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS y VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ, se debió a la culpa de éstos y no suya o de un tercero; éste debe soportar las consecuencias de tal incumplimiento; toda vez, que aún cuando el Banco de Venezuela, Banco Universal, C.A., o cualquier otra entidad financiera del país, se haya retrasado o no haya emitido un pronunciamiento expreso sobre la aprobación o negación de crédito hipotecario a favor de los compradores, dentro del lapso convenido contractualmente, no implica que él pudiera negarse al cumplimiento de la obligación convenida en la cláusula quinta de la promesa bilateral de compraventa, de garantizarles que el inmueble objeto de dicha operación estaría “…libre de gravámenes, impuestos y contribuciones, nada adeudará por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales, y que estará solventa en el pago de los servicios de luz eléctrica, teléfono, aseo urbano y condominio en la fecha de la protocolización…”; ello por cuanto, dicha convención tendría una vigencia de noventa (90) días contados a partir del 28 de septiembre de 2012, con una prórroga de treinta (30) días, para un total de ciento veinte (120) días, los cuales vencieron el 28 de enero de 2013; sin embargo, el único documento suministrado por el demandado, conjuntamente con la contestación, que se encontraba vigente durante la vigencia del contrato que lo une con los demandantes, con excepción de la cédula catastral, fue la solvencia de impuestos municipales; ello, por cuanto la solvencia de aseo urbano y domiciliario, fue expedida sólo hasta el 30 de septiembre de 2012; es decir, que venció a tan sólo dos (2) días después de haberse suscrito la convención cuya ejecución se solicita; y, la solvencia de electricidad, ya para el momento de la celebración de ésta convención, se encontraba vencida, ya que su duración terminó el 4 de septiembre de 2012; es decir, veinticuatro (24) días antes de la celebración del pacto de promesa bilateral de compraventa. Así se establece. Sin embargo, como anteriormente se expresó, el hecho negativo expuesto por la parte actora en la demanda, referido a la falta de entrega de tales documentales por parte demandada, quedó demostrado con la consignación en autos de dichos documentos; lo que conlleva a este jurisdicente a establecer, que tal como lo alegó la parte actora, éste no les hizo entrega de dicha documentación, con la finalidad de poder proceder a la presentación del documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina de Registro correspondiente. Así se establece. Estando así las cosas, la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, incoada por la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ, en donde intervino como tercero coadyuvante, el ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, en contra del ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, debe prosperar en derecho. Por lo que, se debe declarar CON LUGAR, la apelación interpuesta el 16 de septiembre de 2014, por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. CON LUGAR, la demanda y como consecuencia, se debe condenar a la parte demandada, al cumplimiento de la promesa bilateral de compraventa celebrada con los ciudadanos ORIAN JOSÉ SANCHEZ RIVAS y VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, el 28 de septiembre de 2012, anotada bajo el Nº 23, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, sobre el inmueble constituido por apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra A-57, número de Catastro 15-19-02-U01-017-002-012-001-P05-007, situado en el piso 5 de la Torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Mirávila, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Mirávila, Sector Carimao, Carretera La Flecha, Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el Documento de Condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 6 de febrero de 2008, bajo el Nº 5, Tomo 10, Protocolo Primero. El referido bien inmueble tiene una superficie de noventa metros cuadrados (90 m2), consta de: una sala-comedor, cocina, lavadero, dos dormitorios, dos baños, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE, con fachada interna del edificio y pasillo de circulación; SUR, con fachada sur del edificio; ESTE, con fachada este del edificio; y, OESTE, con apartamento Nº A-55. Al mencionado apartamento le fue asignado en uso exclusivo dos (2) puestos de estacionamiento sencillos, identificados con los números 151 y 152, ubicados en la planta S2, siendo sus linderos los siguientes: PUESTO Nº 151: NORESTE, pasillo de circulación Planta S2; SUROESTE, fachada suroeste del estacionamiento; SURESTE, puesto de estacionamiento 150; y, NOROESTE, puesto de estacionamiento Nº 152. PUESTO Nº 152: NORESTE, pasillo de circulación Planta S2; SUROESTE, fachada suroeste del estacionamiento; SURESTE, puesto de estacionamiento Nº 151; y, NOROESTE, puesto de estacionamiento Nº 153. Le corresponde un porcentaje de cinco mil setecientos noventa diez milésimas por ciento (0,5790%) en los bienes comunes, derecho y obligaciones relacionadas con la conservación y administración del edificio; el cual le pertenece, mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 29 de julio de 2010, bajo el Nº 2008.12, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.3.1 del Libro de Folio Real del año 2008; por el precio de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo) de los cuales ya recibió la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), estando obligado a recibir en dicho acto la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,oo). En caso de ejecución forzosa, el presente fallo servirá de título, conforme lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa consignación, en el tribunal de la causa, del saldo restante del precio de la venta; esto es, la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,oo), a favor del vendedor. Consecuente con la nulidad de la sentencia decidida, se SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 4 de noviembre de 2014, por el abogado ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Así formalmente se decide. V. DISPOSITIVA. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: NULA, la decisión dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR, la apelación interpuesta el 16 de septiembre de 2014, por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad Nº 7.664.205, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.594, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y del tercero adhesivo, en contra de la decisión dictada el 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; TERCERO: CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, incoada por la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 15.504.407, en contra del ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.367.787. En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.367.787, al cumplimiento de la promesa bilateral de compraventa celebrada con los ciudadanos ORIAN JOSÉ SANCHEZ RIVAS y VICMAR MARTIN BRAVO DE SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.112.803 y 15.504.407, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de septiembre de 2012, anotada bajo el Nº 23, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, sobre el inmueble constituido por apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra A-57, número de Catastro 15-19-02-U01-017-002-012-001-P05-007, situado en el piso 5 de la Torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Mirávila, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Mirávila, Sector Carimao, Carretera La Flecha, Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el Documento de Condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 06 de febrero de 2008, bajo el Nº 5, Tomo 10, Protocolo Primero. El referido bien inmueble tiene una superficie de noventa metros cuadrados (90 m2), consta de: una sala-comedor, cocina, lavadero, dos dormitorios, dos baños, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE, con fachada interna del edificio y pasillo de circulación; SUR, con fachada sur del edificio; ESTE, con fachada este del edificio; y, OESTE, con apartamento Nº A-55. Al mencionado apartamento le fue asignado en uso exclusivo dos (2) puestos de estacionamiento sencillos, identificados con los números 151 y 152, ubicados en la planta S2, siendo sus linderos los siguientes: PUESTO Nº 151: NORESTE, pasillo de circulación Planta S2; SUROESTE, fachada suroeste del estacionamiento; SURESTE, puesto de estacionamiento 150; y, NOROESTE, puesto de estacionamiento Nº 152. PUESTO Nº 152: NORESTE, pasillo de circulación Planta S2; SUROESTE, fachada suroeste del estacionamiento; SURESTE, puesto de estacionamiento Nº 151; y, NOROESTE, puesto de estacionamiento Nº 153. Le corresponde un porcentaje de cinco mil setecientos noventa diez milésimas por ciento (0,5790%) en los bienes comunes, derecho y obligaciones relacionadas con la conservación y administración del edificio; el cual le pertenece, mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 29 de julio de 2010, bajo el Nº 2008.12, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.3.1 del Libro de Folio Real del año 2008; por el precio de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo) de los cuales ya recibió la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), estando obligado a recibir en dicho acto la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,oo). En caso de ejecución forzosa, el presente fallo servirá de título, conforme lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa consignación, en el tribunal de la causa, del saldo restante del precio de la venta; esto es, la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,oo), a favor del vendedor; CUARTO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 4 de noviembre de 2014, por el abogado ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad Nº 6.793.004, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.768, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el proceso. Líbrese oficio de participación al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2016, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, EDER JESUS SOLARTE MOLINA. Abg. ENEIDA J. TORREALBA C. Exp. Nº AP71-R-2014-001184. Definitiva/Civil/Recurso Cumplimiento de Contrato/Con Lugar La Apelación de la Parte Actora Sin Lugar la Apelación de la Parte Demandada/Con Lugar la Demanda/ANULA/”F” EJSM/EJTC/carg. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste, LA SECRETARIA, Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.