TSJ Regiones - Decisión

EXP. 012250

En horas de despacho del día de hoy, treinta (30) de mayo de 2016, siendo las 10:00 de la mañana, día y hora fijado para que tenga lugar el acto oral y público a que se contrae el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se abrió el acto previo anuncio dado a las puertas del Tribunal por el alguacil del mismo, dejándose constancia de la comparecencia del abogado en ejercicio ciudadano GUSTAVO HERNANDEZ BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.041, en su carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos IRAIS JIMÉNEZ FEBRES, PABLO JIMÉNEZ FEBRES, VICTORIA JIMÉNEZ FEBRES, GLADYS TERESA JIMÉNEZ FEBRES, ASTROBERTO JIMÉNEZ FEBRES, RAMON TOMAS JIMÉNEZ FEBRES y JOSE GROGORIO JIMÉNEZ FEBRES, en su condición de parte demandante en el presente juicio. Asimismo, se deja constancia de la no comparecencia de la parte demandada ni por sí ni por medio de apoderado judicial. De seguidas pasa este Tribunal Superior a dejar constancia que no se cuenta con los medios de reproducción audiovisual para la presente audiencia y en consecuencia de ello, se procederá a suscribir la presente acta, todo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 122 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con lo previsto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil. De la misma manera el ciudadano Juez le hace saber a la parte presente que se le concederá un lapso de diez (10) minutos para que formule sus alegatos y defensas oralmente. En consecuencia a ello, el abogado GUSTAVO HERNANDEZ BARRIOS, arriba identificado, expone: "Ciudadano Juez, la cualidad de propietarios de mi mandante se encuentra plenamente acreditada y no ha sido discutida en forma alguna, así como tampoco se ha discutido la cualidad de arrendatario del demandado, quien se encuentra ocupando el inmueble bajo un arrendamiento celebrado mediante documento autenticado, todo lo cual consta en autos. Al arrendatario se le dio en arrendamiento un inmueble para uso exclusivo de actividad comercial y posteriormente pretendió infructuosamente convertirlo en una vivienda familiar. A todo evento ante esta circunstancia y para evitar alguna contingencia los propietarios agotaron la vía administrativa a fin de no frustrar el desarrollo procesal correspondiente. En autos quedo demostrado que el arrendatario a dejado de pagar los cánones de arrendamiento por más de seis (06) años hasta la presente fecha y no obstante a que en la contestación de la demanda afirmo haber pagado lo cánones, no demostró tales afirmaciones; a lo cual se aunado el hecho de que el Tribunal de merito mediante Inspección Judicial determinó que el inmueble se encuentra en evidente estado de deterioro y ruina, de manera que, se demostraron fehacientemente las tres (3) causales de desalojo, como lo son la insolvencia manifiesta por muchísimo tiempo; el deterioro o ruina del inmueble arrendado y el haber destinado el arrendatario el inmueble a un uso distinto al que aparece al del contrato de arrendamiento. En consecuencia de todo ello, es por lo que solicito a este Tribunal de Alzada que confirme la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia que ordenó el desalojo del inmueble arrendado. Es todo." En este estado interviene el ciudadano Juez e informa que el Tribunal se retira por un tiempo de prudencial, a los fines de dictar el fallo correspondiente y deja constancia que el acto concluyó a las 10:15 a.m. Es todo. Término, se leyó y conformes firman
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES

EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ

EXP. 012250

De vueltas el Tribunal, siendo las 11:00 de la mañana, estando presente el abogado interviniente en audiencia GUSTAVO HERNANDEZ BARRIOS, en representación de la parte demandante, se reanuda la audiencia, procediendo el Juez a dictar el fallo correspondiente en los términos que a continuación se circunscriben: Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ezequiel Zamora y Cedeño de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante escrito de fecha 09 de abril de 2015, por el ciudadano JULIO RITO SANCHEZ, debidamente asistido por el profesional del derecho abogado NESTOR OQUENDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 57.063, en su condición de parte demandada en el presente juicio, contra la decisión proferida por el precitado Tribunal en la oportunidad de la audiencia oral de fecha 25 de marzo de 2015, cuyo extenso fue publicado en fecha 25 de marzo del mismo año, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda.

Ahora bien, por auto de fecha 20 de julio de 2015, este Tribunal le dio entrada al asunto y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente para la realización de la audiencia oral de apelación, una vez notificadas las partes del abocamiento del Juez PEDRO JIMÉNEZ FLORES y siendo que las partes se encuentran debidamente notificadas se procedió a darle el curso de ley correspondiente, todo ello, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En este sentido, es de observar que la presente acción versa sobre un juicio de DESALOJO interpuesto por los abogados en ejercicios GUSTAVO HERNANDEZ y SORAYA GUERRA, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos IRAIS JIMÉNEZ FEBRES, PABLO JIMÉNEZ FEBRES, VICTORIA JIMÉNEZ FEBRES, GLADYS TERESA JIMÉNEZ FEBRES, ASTROBERTO JIMÉNEZ FEBRES, RAMON TOMAS JIMÉNEZ FEBRES y JOSE GROGORIO JIMÉNEZ FEBRES en contra del ciudadano JULIO RITO SANCHEZ, y con vista al escrito libelar, el escrito de la contestación de la demanda y las pruebas promovidas por ambas partes en la oportunidad legal, pasa este Tribunal a realizar el análisis de las actas procesales, evidenciándose que de conformidad con lo establecido en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se agotó previamente de la vía administrativa por las partes accionantes de autos, acudiendo a los órganos de administración de justicia para demandar el DESALOJO del inmueble de conformidad con lo preceptuado en el artículo 91 numerales 1, 2, 3 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda.

Señalando en su escrito libelar que sus representados son propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de junio del año 2006 por el ciudadano PABLO JIMÉNEZ FEBRES, en su condición de comunero del bien con el ciudadano JULIO RITO SANCHEZ, todo ello, en virtud de ser herederos ab intestato de la ciudadana CARMEN FEBRES DE JIMÉNEZ, sobre una casa ubicada en la calle Bermúdez Nº 83, intersección con la calle Girardot de la Población de Caicara de Maturín del estado Monagas; que el arrendatario dejo de cumplir sus obligaciones al cambiar el destino del inmueble arrendado pues en principio fue alquilado para uso comercial y está habitando en el mismo, realizando una especie de mixtura entre el local comercial y vivienda de habitación. Que no ha pagado del canon de arrendamiento desde el mes de diciembre del año 2010, que no ha realizado las reparaciones menores y mayores que habían pactado y en razón a ello, el inmueble se encuentra en estado ruinoso.

De la anterior narración de los hechos que conoce esta Alzada ex novo, observa que la pretensión está circunscrita a los numerales “1”, “2”, “3” y “4” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, relativo a: 1.- La insolvencia por falta de pago; 2.- La necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado; 3.- Que el haya cambiado el uso o destino que para el previó; y 4.- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros. Razón por la cual solicitó el desalojo del arrendatario.

Por otra parte, el demandado de autos bajo la dirección del profesional del derecho NESTOR OQUENDO, estando dentro del lapso de Ley, dio contestación a la demanda, oponiendo primeramente la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para luego negar, rechazar y contradecir todos y cada uno de los términos expresados en la demanda; cuestionando que no haya realizado las reparaciones del inmueble y que el mismo se encuentre en estado ruinoso, además que se encuentre en mora con el canon de arrendamiento, aludiendo a su vez que no se le notifico de la “sucesión” para conocer quién es su nuevo arrendador.

La actora junto con el escrito libelar consignó copia certificada del expediente administrativo que cursó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Monagas, el cual riela de los folios 09 al 122 del expediente, a fin de demostrar que en fecha 23 de abril de 2014, se emite Providencia Administrativa la cual HABILITA LA VIA JUDICIAL, a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República. Dado que la prueba aportada es un documento público administrativo y el mismo solo admite prueba en contrario, y en consecuencia de ello, se le otorga valor probatorio. Y así se decide.

Asimismo, la parte actora consigna instrumentales consistentes en a) Documento de compra-venta realizada entre la ciudadana ERNESTINA FEBRES y CARMEN JIMÉNEZ. b) Contrato de arrendamiento entre los ciudadanos PABLO JIMÉNEZ y JULIO RITO. c) Certificado de solvencia de sucesiones y donaciones efectuado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), los cuales rielan a los folios 123 al 142 del expediente, a los fines de demostrar la cadena titulativa de su derecho como propietarios y la relación contractual existente con el ciudadano JULIO RITO. En este sentido, esta Superioridad les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.359 del citado Código. De esta manera queda demostrada la cualidad de los actores en juicio. Y así se decide.

También promovieron las testimoniales de los ciudadanos HECTOR ROCA, TRINIDAD GUERRA, RAMON RINCONES, OSMAN CABELLO y JOSE GONZALEZ, los cuales esta Superioridad le otorga valor probatorio a las deposiciones de los ciudadanos por ser contestes en sus afirmaciones de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, así se verifica de actas en los folios 167 al 169 y sus vueltos del presente expediente. Y así se decide. Promueve en el lapso probatorio correspondiente la prueba de inspección judicial, la cual fue evacuada tal como consta al folio 172 y su vuelto del expediente, donde se deja constancia del deterioro grave del inmueble, concediéndole valor probatorio para este Jurisdicente. Y así se decide.

Asimismo, la parte demandada en el lapso de la contestación, promovió la prueba testifical de los ciudadanos EDGAR MENDOZA, VICENTE NAVARRO, FABRICIO MENDOZA y TRINO GONZALEZ, de la revisión del expediente observa este Operador de Justicia, que no comparecieron a rendir sus declaraciones no teniendo nada que valorar este Tribunal. Y así se decide. Promovió además como prueba documental el contrato de arrendamiento objeto del litigio el cual ya fue valorado por esta Alzada previamente. Y así se decide.

Estudiadas como han sido todas las actas procesales del presente asunto, debe este operador de justica pronunciase primeramente sobre la cuestión previa alegada antes de conocer sobre el fondo de la controversia, para ello, debe realizar las siguientes aseveraciones:

Es sabido que el objeto de las cuestiones previas es depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones, y además, garantizar el verdadero ejercicio del derecho a la defensa que prevé el numeral 1 del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En este sentido, la parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual a tenor expresa:

“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…)
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (…).”

Conforme a lo anterior, es pertinente en primer lugar realizar la revisión correspondiente a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que promoviera la parte demandada en defensa de sus derechos, relativa a: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”
Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha dejado sentado en innumerables oportunidades, el criterio que a continuación se transcribe: “Entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico (…)”

Resulta claro entonces de lo explicitado en el parágrafo anterior que a fin que resulte procedente la cuestión previa estudiada en éste punto, sobre la no admisión de la acción propuesta, se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica o ciertos intereses hecho valer en el juicio.

Debe haber por lo tanto, la existencia de una disposición legal que imposibilite el ejercicio de determinada acción; en este sentido, en el escrito de promoción de cuestión previa, la parte demandada alega que el inmueble objeto del presente contrato es de uso comercial y por ende se le debe de aplicar lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el Decreto de Desalojo y Desocupación Arbitraria y la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Por lo anterior, al constatar éste Juzgador que el contrato al que alude la parte actora fue celebrado para su uso comercial y que el arrendatario no puede darle otro uso sin previa consentimiento dado por escrito por el arrendador. Y siendo que de la tercera audiencia conciliatoria el arrendatario manifestó que el inmueble lo habita con su familia (vto. Folio 98), cambiando a todas luces el destino del contrato, infiriendo este Jurisdicente que no existe constancia en actas de la supuesta causal de prohibición de la Ley de admitir la presente demanda, motivo por el cual declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

Ahora bien, desechada como se encuentra la cuestión previa alegada por la parte demandada, pasa este Operador de Justicia a dirimir el fondo del asunto, para ello fueron analizadas y valoradas las pruebas de las partes y con vista a los alegatos efectuados en el presente proceso, comprobó esta Alzada que la causal 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, alegada por la parte actora, relativa a la insolvencia de pago, quedo demostrada por cuanto el accionado en su escrito de contestación adujo que no se encontraba en mora pero no lo probó, quedando verificada dicha causal. Y así se decide.

De esta misma manera, le corresponde a esta Superioridad determinar la procedencia o no de la causal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referente a la necesidad de ocupar el inmueble. En relación a esta causal, observa este Operador de Justicia, que según la doctrina debe la actora cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, 2) La cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y 3) Comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifique el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Aunado a ello, y con la novísima legislación arrendaticia, la actora no podrá arrendar el citado inmueble por un periodo de tres (3) años. Cabe destacar que con respeto a la pretensión de la accionante es necesario precisar que la ley exige como presupuestos procesales para interponer la acción, es que: i) exista la indeterminación del tiempo de la relación contractual y ii) que el actor haya agotado la vía administrativa. En el entendido que, la causal deberá sobrevivir en el contradictorio.

De las actas procesales no se denota la necesidad alegada, es decir, la parte actora no cumplió con los requisitos establecidos doctrinalmente por nuestro Máximo Tribunal de la República, de comprobar la necesidad de ocupar el inmueble, en consecuencia queda desestimada tal defensa. Y así se decide.
Asimismo, la representación de la parte demandante invoca que el demandado se encuentra incurso en la causal 3 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que no es más que el cambio de uso y destino del inmueble contratado, se verificó del contrato primigenio en su CLÁUSULA PRIMERA, lo siguiente: “… será destinado por EL ARRENDATARIO para uso comercial, no pudiendo darle otro uso sin el previo consentimiento dado por escrito par (sic) EL ARRENDADOR…” contraviniendo el ciudadano JULIO RITO SANCHEZ las disposiciones contractuales al manifestar en la tercera audiencia conciliatoria realizada ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Monagas que el habita el inmueble con su familia. Resultando a todas luces comprobada la causal 3 invocada por la parte actora para que proceda el desalojo del inquilino del inmueble, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la causal alegada por la parte demandante es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

Y por último, debe este Operador de Justicia verificar la causal 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, concerniente al deterioro del bien, se constata de la inspección judicial realizada por el Tribunal de Cognición que el inmueble se encuentra en un estado grave de deterioro, por cuanto el techo se está cayendo y observa la falta de mantenimiento de paredes, techos, pisos y puertas, quedando de esta manera así demostrada la referida causal. Y así quedará expresada en la dispositiva del fallo. Y así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JULIO RITO SANCHEZ, debidamente asistido por el profesional del derecho abogado NESTOR OQUENDO. En consecuencia de ello, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio que por motivo de DESALOJO incoarán los ciudadanos IRAIS JIMÉNEZ FEBRES, PABLO JIMÉNEZ FEBRES, VICTORIA JIMÉNEZ FEBRES, GLADYS TERESA JIMÉNEZ FEBRES, ASTROBERTO JIMÉNEZ FEBRES, RAMON TOMAS JIMÉNEZ FEBRES y JOSE GROGORIO JIMÉNEZ FEBRES en contra del ciudadano JULIO RITO SANCHEZ, por haberse comprobado las causales 1, 3 y 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, de esta manera queda resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 08 de junio del año 2006, suscrito por el ciudadano PABLO JIMÉNEZ FEBRES y el ciudadano JULIO RITO SANCHEZ. Como consecuencia de dicha declaratoria, se ordena el desalojo y entrega del inmueble constituido por una casa ubicada en la calle Bermúdez Nº 83, intersección con la calle Girardot de la Población de Caicara de Maturín del estado Monagas, a la parte demandante. Se MODIFICA la sentencia recurrida en los términos ut supra expresados.

Se condena en costa a la parte demandada de conformidad con los artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Maturín, treinta (30) de mayo del año dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.
LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONICINI RUÍZ.

En esta misma fecha siendo las 11:15 a.m., se publicó la anterior decisión. Conste:
LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONICINI RUÍZ
PJF/NRR/ c",)
Exp. Nº 012250