REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 16 de mayo de 2016 206º y 157º ASUNTO: AP11-V-2015-000433 PARTE ACTORA: Ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No V-14.758.679.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT, FERNANDO DIAZ RODRÍGUEZ y LUISA CRISTINA RAMOS ACOSTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V-6.848.173, V-9.098.110 y V-6.257.082, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 95.006, 60.145 y 65.039, en el mismo orden enunciado.- PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital Y Estado Miranda, en fecha 26 de junio de 2007, bajo el Nº 77, tomo 1597 A, con diversas modificaciones posteriores en sus estatus sociales, constando la ultima en el acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 15 de junio de 2010, inscrita en la misma oficina de Registro Mercantil el 28 de junio de 2010, bajo el Nº 17, tomo 146-A e inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J-29444195-5.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS BOUQUET LEON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-1.849.048, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 1.105.- MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. - I - SÍNTESIS DEL PROCESO Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 10 de abril de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado ALBERTO JÓSE FREITES DEFFIT, quien actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA, procedió a demandar a la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Habiendo correspondido el conocimiento de la presente a causa a este Juzgado, previa la distribución de ley, fue admitida cuanto ha lugar en derecho por auto fechado 13 de abril de 2015, ordenándose el emplazamiento de la demandada para la contestación a la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, instándose a la parte actora a consignar los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa. Mediante diligencias presentadas en fecha 15 de abril de 2015, la representación actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa, asimismo dejó constancia de la entrega de los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil a efectos de la práctica de la citación personal de la parte demandada, librándose al efecto la respectiva compulsa en fecha 16 de abril de 2015. Gestionados los trámites de citación de la sociedad mercantil demandada, compareció en fecha 16 de septiembre de 2015, el abogado LUIS BOUQUET LEON, quien consignando instrumento poder que le fuera otorgado por la demandada, se dio por citado en juicio. Así las cosas, en fecha 17 de septiembre de 2015, la representación de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual negó, rechazo y contradijo lo alegado por la parte actora. Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso del derecho conferido por el legislador promoviendo aquellos medios que consideraron pertinentes a la defensa de los intereses de sus representadas, agregadas y admitidas en la oportunidad de ley. Mediante auto dictado en fecha 20 de enero de 2016, se fijó el décimo quinto (15) día de despacho siguiente para que tuviera lugar el acto de presentación de informes. Así, en fecha 15 de febrero de 2016, ambas representaciones judiciales presentaron sus respectivos escritos de informes, concediéndose por auto de la misma fecha ocho (08) días de despacho para las observaciones a los informes. En fecha 26 de febrero de 2016, la representación actora y la demandada, consignaron sendos escritos de observaciones a los informes de su contraria. Por auto de fecha 26 de febrero de 2016, se dejó constancia de la entrada de la causa en estado de sentencia, diferido por 15 días por auto de fecha 26 de abril de 2016. - II - MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO Pasa este Juzgado a pronunciarse sobre el fondo del presente asunto, sobre la base de las siguientes consideraciones: Alegatos de la actora: Alega la representación judicial de la parte actora que, consta de documento de condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de febrero de 2015, inscrito bajo el Nº 46, folio 388, Tomo 4 del Protocolo de Transcripción del 2015, anexo marcado “B”, que la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., es propietaria inmueble destinado para ser enajenado en propiedad horizontal, denominado CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58, y la parcela de terreno sobre el cual está construido, identificado con el No de catastro 15-07-01-U01-009-020-002-001-000-000, ubicado en la calle Los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Que dicho inmueble tiene un área de construcción aproximada de tres mil trescientos veintiocho metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (3.328,94 mts2), se compone de un edificio y áreas comunes y el edificio consta de7 pisos identificados: Nivel estacionamiento, Nivel Acceso, Nivel Mezzanina, Nivel 1, Nivel 2, Nivel Pent House y Nivel Sala de Máquinas. Integrado por 15 apartamentos en total de la siguiente manera: 6 dúplex en el Nivel Acceso, 2 en el Nivel Mezzanina, 6 dúplex en el Nivel 1 y uno en el Nivel Pent House. Refiere asimismo que su mandante suscribió un contrato de promesa bilateral de compra-venta con la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A, autenticado en fecha 6 de agosto de 2012, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No 26, Tomo 148 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, anexo al escrito libelar marcado “C”. El objeto del contrato lo constituyó un inmueble constituido por una unidad vendible del Conjunto Residencial SOHO58, el cual estará distinguido “MZA A” con un área aproximada de CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (57,91 m2 ), ubicado en el piso 1 del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58, identificado con el No de catastro 15-07-01-U01-009-020-002-001-000-000, ubicado en la calle Los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, en proceso de construcción, formando parte de la referida convención dos (2) puestos de estacionamientos que serían identificados en el documento definitivo de compra venta según la cláusula primera. Que en la cláusula segunda de dicho contrato se pactó el precio del referido inmueble en la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00), pagando su representada por concepto de arras la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), lo cual la hizo mediante cheque No 00006577 emitido por la entidad financiera Banco Provincial, de fecha 4 de mayo de 2012, monto imputable al precio de venta, anexo marcado “D”, y el monto restante, es decir, la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 940.000,00), mediante el pago de dos (2) partidas, de la siguiente manera: seis (6) cuotas mensuales por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00), pagadera la primera de ellas a los treinta (30) días siguientes a la suscripción del referido contrato, y las restantes, el mismo día de los meses subsiguientes; y una partida por TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 348.520,00), pagadera a los 210 días siguientes a la fecha de suscripción del contrato y la partida restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Indica que la suma de las 6 partidas alcanzan la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 591.948,00), que sumados al monto entregado como arras arroja UN MILLÓN TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.391.948,00), restando sólo TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 348.052,00), del monto total, cuyo pago según el contrato corresponde al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que en la cláusula quinta se estableció que el otorgamiento del documento público de compra venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, sería en un plazo de 6 meses contados a partir de la suscripción del contrato, salvo que por cualquier circunstancia justificada, el inmueble no hubiere sido culminado o no se hubiesen obtenido todos los permisos relativos al inmueble necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, en cuyos supuestos la promesa bilateral de compra venta se consideraría prorrogada automáticamente hasta un máximo de 6 meses, el cual indica venció el 6 de agosto de 2013. Que en la misma cláusula se pactó que en caso de darse cualquiera de los dos supuestos mencionados, la vendedora indemnizaría a la accionante por concepto del retraso 1% del monto total por cada día de retraso surgido o el 3% del precio del monto total del contrato. Que en la cláusula sexta, en cumplimiento a las disposiciones legales en materia de vivienda y hábitat, se convino que la fecha estimada para la protocolización del documento definitivo de compra venta sería el 31 de enero de 2013, pactándose igualmente que si la vendedora obtuvieses los permisos con antelación a los plazos indicados, se procedería a la protocolización respectiva incluso antes del 30 de noviembre de 2012. Que para ello la vendedora convocaría a la accionante con por lo menos 10 días hábiles de anticipación al acto de otorgamiento, por escrito o por correo certificado en la dirección suministrada al efecto y que consta de la planilla de declaración jurada de origen y destino lícito de los fondos anexada al contrato, para su comparecencia a la Oficina de Registro Público a objeto de otorgar el documento definitivo de venta. Refiere dicha representación que con anterioridad a la firma del contrato de promesa bilateral de compra venta su representada ya había dado cumplimiento a sus obligaciones de pago asumidas conforme a las cláusulas antes citadas, mediante los siguientes instrumentos: • En fecha 4 de mayo de 2012, pagó las arras señaladas en el contrato, es decir, OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), mediante cheque No 00006577 de la cuenta Nº 0108-0013-74-0100247985, del ciudadano ALIREZA SHAHINBAKHSH, en el Banco Provincial, librado a favor de la sociedad mercantil demandada, que indica recibió ésta en la misma fecha (anexo marcado “D”). • En fechas 5 de junio de 2012, 2 de julio de 2012 y 30 de julio de 2012, pagó NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 98.658,00), mediante cheques Nos 00006669, 00006332 y 44-85718551, los dos primeros de la cuenta Nº 0108-0013-74-0100247985, del ciudadano ALIREZA SHAHINBAKHSH, en el Banco Provincial, librado a favor de la sociedad mercantil demandada, que indica recibió ésta en fechas 26 de junio de 2012 y el 3 de julio de 2012, en el mismo orden; y el tercero, de la cuenta Nº 0151-0002-80-3000050358, en el Banco Fondo Común, librado a favor de la sociedad mercantil demandada, que indica recibió ésta (anexos marcados “E”, “F” y “G”). • En fechas 30 de agosto de 2012, 28 de septiembre de 2012 y 31 de octubre de 2012, pagó NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 98.685,00), mediante cheques Nos 16-85718555, 50-85718557 y 79-85718558, de la cuenta Nº 0151-0002-80-3000050358, en el Banco Fondo Común, librado a favor de la sociedad mercantil demandada, que indica recibió ésta, primero el 3 de septiembre de 2012, y el último en la misma fecha (anexos marcados “H”, “I” y “J”). Que para el 31 de octubre de 2012, su representada había pagado a la vendedora la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL VEINTINUEVE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.392.029,00), como anticipo del precio por concepto de venta del referido inmueble, quedando pendiente por parte de su representada el pago de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 347.971,00), y por parte de la vendedora, la protocolización del documento definitivo de compra venta. Es el caso, a decir de la representación actora, que vencido el plazo contenido en el contrato de opción de compra venta y protocolizado como fue el documento de Condominio del inmueble el 6 de febrero de 2015, la vendedora no ha dado el aviso correspondiente para la firma del documento definitivo de compraventa, y que la misma se niega hacerlo aduciendo una modificación del precio a favor de la sociedad mercantil, lo cual no está contemplado en el contrato, por el contrario, el retardo en el otorgamiento del documento definitivo le da derecho a su mandante a ejecutar la cláusula quinta en lo que respecta a la indemnización por retardo en la entrega del inmueble. Que con vista al proceder de la demandada y conforme el contrato suscrito y a la ley, su representada tiene derecho a solicitar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato y por consiguiente, a exigir la inmediata protocolización del documento definitivo de compra venta o en su defecto, conforme lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que se tenga la sentencia, como título de propiedad a su favor, además de solicitar la compensación de la cantidad a la que se refiere la cláusula indemnizatoria, con el saldo del precio de venta que indica su representada se compromete a consignar en la oportunidad correspondiente. Que en virtud de lo anterior es por lo que procede a demandar a la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el cumplimiento del contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 6 de agosto de 2012, por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No 26, Tomo 148 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo objeto es el inmueble antes descrito y cuyos linderos identificó y se dan aquí por reproducidos. SEGUNDO: Como consecuencia del cumplimiento solicitado, la demandada proceda de inmediato a la protocolización, a favor de su representada, del documento definitivo de venta, del bien inmueble supra identificado. TERCERO: Conforme lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en caso de incumplimiento de la decisión que se dicte, la misma se tenga como título de propiedad a favor de la accionante, ordenándose su registro previo el pago por su parte del saldo del precio en la oportunidad correspondiente. CUARTO: Que se compense del saldo del precio de venta la cantidad de Cincuenta y Dos Mil Doscientos Bolívares (Bs. 52.200,00), que indica la demandada debe pagar a su representada por concepto de indemnización por el retardo en la entrega del inmueble, conforme la cláusula quinta del contrato cuya ejecución se solicita, a razón del 3% del precio total de venta, estableciéndose que su mandante debe pagar por concepto del saldo del precio de venta, luego de la compensación y los pagos ya realizados, la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 295.771,00). QUINTO: Las costas procesales. Fundamentó su pretensión en las disposiciones contenidas en los artículos 1159, 1160, 1167, 1211, 1257, 1258 y 1332 del Código Civil. Alegatos de la demandada: En la oportunidad procesal prevista para ello, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Negó, rechazo y contradijo, tanto los hechos invocados como el derecho alegado, por ser a su decir inciertos los primeros y sin fundamentos los segundos. Convino en que su representada destinó el inmueble denominado CONJUNTO RESIDENCIAL “SOJO 58”, para ser enajenado en propiedad horizontal, que dicho inmueble se encuentra ubicado en la calle Los Granados con avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización La castellana Municipio Chacao del estado Miranda, que el inmueble tiene un área aproximada de construcción de TRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (3.228,94 M2), que sobre ella se construyó un edificio que consta de 7 pisos y 15 apartamentos, que uno de los apartamentos que conforman el edificio se encuentra identificado como “MEZZ A” y que el mismo posee una superficie de CINCUENTA Y SEIS METROS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (56,83 M2). Que es cierto que su mandante celebró con la actora un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA sobre el inmueble descrito, que se fijó el precio de venta en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.740.000,00), que es igualmente cierto que para garantizar el cumplimiento de la obligación contraída, la hoy demandante le entregó a su representada la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 800.000,00), en calidad de arras, que seria imputada al precio de venta, y que es igualmente cierto que la actora debería pagar el saldo remanente, la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS ( Bs. 940.000,00), en 6 partidas mensuales por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 98.658,00), pagadera la primera de ellas a los 30 días siguientes de suscripción de dicho contrato, a saber, el 6 de septiembre de 2012 y las partidas restantes el mismo día de los meses siguientes, y una partida por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS ( Bs. 348.520,00) a los 210 días siguientes a la fecha de suscripción del referido contrato. Que el pago total del precio corresponde a la suma de las arras más las dos partidas antes descritas, que la última de ellas por Bs. 348.520,00, pagadera a los 210 días de la fecha del otorgamiento del contrato de opción de compra venta y que la coletilla “y la partida restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta”, es un error material, imputable a las partes que no tiene relevancia alguna que sea importante y determinante para la fijación del precio. Que para pagar el saldo del precio, se estableció un lapso de 210 días contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, 6 de agosto de 2012, por lo que dicho lapso transcurrió del 7 de agosto de 2012, hasta el 5 de marzo de 2013, sin que la hoy accionante cancelara a su mandante la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 348.520,00), pero considerando que la actora pagó tres cuotas de las 6 partidas a razón de Bs. 98.685,00, adeudaría TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 347.971,00), suma esta que no canceló la accionante dentro del plazo establecido constituyendo una violación a las cláusulas contractuales del referido contrato conforme los artículos 1160 y 1168 del Código Civil.. Negó que su mandante se negara a otorgar el documento definitivo de venta por modificación del precio de venta, como lo afirma la actora aduciendo que tal situación no se hallaba comprendida en el contrato de opción, por lo que el retardo en el otorgamiento del documento definitivo le daría derecho a ejecutar la cláusula quinta en lo que respecta a la indemnización por retardo en la entrega del inmueble. Que tal afirmación es incierta, que es la fabricación de una coartada por parte de la futura adquirente, para compensar los beneficios derivados de la cláusula contractual de indemnización discutible con el precio de la opción, pues contaba con la cláusula décima séptima del contrato para requerir el cumplimiento por parte de su mandante de cualquier obligación derivada del mismo, en la que establecieron que cualquier notificación o solicitud en relación al contrato debía ser escrita en las direcciones allí indicadas. Que es imposible aumentar el precio convenido en un contrato instrumentado en documento auténtico, toda vez que para el otorgamiento de un documento de compra venta, se requieren una serie de documentos que deben ser obtenidos por el vendedor, como el documento de condominio, para el cual se requería la certificación de habitabilidad, obtenida por su representada el 1º de diciembre de 2014, que acompaña marcado “B” y para ello las partes establecieron en la cláusula quinta la prórroga y la indemnización. Que tanto la actora como su representada están de acuerdo en que el contrato objeto del juicio es un contrato de promesa bilateral de compra venta, siendo su interpretación fundamental, pues aun cuando se trata de una manifestación de voluntad de las partes en un texto determinado, corresponde al Juez la interpretación del mismo, debiendo analizar el texto del contrato en forma literal y la intención de las partes, de tal manera que si existen cláusulas equívocas o ambiguas, el Juez debe interpretarlas por medio de los términos claros y precisos empleados por los contratantes en otras cláusulas del mismo texto y atendiendo a la jurisprudencia vinculante de la Sala Civil y especialmente de la Sala Constitucional Nº 878 del 20 de julio de 2015, expediente 14-0662 con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón. Que la intención de su poderdante era vender, con motivo de la ejecución del contrato de promesa bilateral de compra y venta del referido inmueble, sin embargo era necesario el otorgamiento de documento de condominio, protocolizándose el mismo en fecha 6 de febrero de 2015, intentando la actora la presente acción el día 13 de abril de 2015, es decir, que su representada ha actuado de buena fe, pues de la conducta desplegada por ésta en la ejecución del contrato, sin apartarse en la aplicación de la equidad, procurando la igualación de las partes conforme a la propia estructura del contrato celebrado. Finalmente alegó que, su mandante no estaba obligada a otorgar el documento definitivo de venta dado al incumplimiento de la actora de las obligaciones contraídas en el renombrado contrato, tal como es la cancelación de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 347.971,00), en el lapso de 210 días que comenzaron a transcurrir desde la firma del documento de promesa bilateral de compraventa. -&- De la actividad probatoria Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber • Documento poder acompañado junto al libelo marcado “A” (folios 11 al 13), así como sustitución de poder (folios 117 al 124), que acredita la representación judicial de los abogados ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT, FERNANDO DIAZ RODRÍGUEZ y LUISA CRISTINA RAMOS ACOSTA, en nombre de la actora. Dichos documentos no fueron impugnados en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tienen la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en ellos contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas • Marcado “B”, inserto del folio 14 al folio 31, ambos inclusive, consignado junto al libelo de la demanda, documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de febrero de 2015, inscrito bajo el Nº 46, folio 388 de Tomo, del Protocolo de Trascripción de ese año. Al cual esta Juzgadora le da pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la protocolización del documento de condominio del inmueble propiedad de la demandada en fecha 6 de febrero de 2015, denominado CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58, y la parcela de terreno sobre el cual está construido, identificado con el No de catastro 15-07-01-U01-009-020-002-001-000-000, ubicado en la calle Los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, hecho admitido por las partes. • Marcado “C”, inserto del folio 32 al folio 38, ambos inclusive, consignado junto al libelo de la demanda, contrato de promesa bilateral de compra y venta, suscrito entre la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C y la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES C.A., autenticado ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2012, bajo el Nº 26, Tomo 148. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por el contrario fue reconocido por ambas partes, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular la suscripción del citado contrato bajo las condiciones allí establecidas y que demuestra la existencia de un compromiso de compra venta entre las partes. • Marcadas “D”, “E” y ”F”, insertas del folio 39 al folio 41, ambos inclusive, consignadas junto al libelo de la demanda copias simple de los cheques girados contra la entidad financiera BANCO PROVINCIAL, de la cuenta Nº 0108-0013-74-0100247985 de ALIREZA SHAHINBAKHSH, para ser pagado a la orden de la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES C.A., de fechas 4 de mayo, 5 de junio y 2 de julio de 2012, respectivamente, signado con los Nos 00006577, 00006669 y 00006332, en el mismo orden enunciado, el primero por OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), y los dos restantes por NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs.98.658,00), cada uno. Al respecto la representación actora promovió en la oportunidad de ley la prueba de informes, siendo admitida la misma por resolución de fecha 17 de noviembre de 2015, ordenando este juzgado se oficiara al BANCO PROVINCIAL, BANCO UNIVERSAL, en tal sentido en fecha 7 de enero de 2016, previa consignación por la parte actora de los fotostatos requeridos este Tribunal libró oficio Nº 009-2016, dirigido a la referida entidad financiera, no constando en autos sus resultas, sin embargo el pago alegado fue reconocido por la demandada. • Marcadas ”G”,”H”,”I” y “J”, insertas del folio 42 al folio 45, ambos inclusive, consignadas junto al libelo de la demanda copias simple de los cheques girados contra la entidad financiera BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL, de la cuenta Nº 0151-0002-80-3000050358 del ciudadano ALIREZA SHAHINBAKHSH, a favor de la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES C.A., de fechas 30 de julio, 30 de agosto, 28 de septiembre y 31 de octubre de 2012, respectivamente, signados con los Nos 44-85718551, 16-85718555, 50-85718557 y 79-85718558, en el mismo orden enunciado, el primero por NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.98.658,00) y los restante cada uno por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.98.685,00). Al respecto la representación actora promovió en la oportunidad de ley la prueba de informes correspondientes, siendo admitida la misma en fecha 17 de noviembre de 2015, ordenando este juzgado se oficiara al BANCO FONDO COMÚN, (BFC) BANCO UNIVERSAL, en tal sentido en fecha 7 de enero de 2016, previa consignación por la parte actora de los fotostatos requeridos este Tribunal libró oficio Nº 010-2016, dirigido a la referida entidad financiera, recibiéndose resultas tal y como consta al folio 160, en fecha 4 de febrero de 2016, mediante comunicado de fecha 29 de enero de 2016, proveniente del BANCO FONDO COMÚN, (BFC) BANCO UNIVERSAL, en el dicha entidad financiera informó que los cheques Nos 44-85718551, 16-85718555, 50-85718557 y 79-85718558, fueron debitados de la cuenta corriente con interés Nº 0151-0002-80-3000050358 y depositados a la cuenta Nº 01040107150107085122, perteneciente a la sociedad mercantil demandada, hecho este reconocido por la demandada. • Inserta del folio 92 al 94, ambos inclusive, original de instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de julio de 2015, que acredita la representación judicial del abogado LUIS BOUQUET LEON, en nombre de la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A,. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas. • Insertos del folio 102 al 104 y a los folios 127 y 128, consignados por la representación judicial de la parte demandada anexos a los escritos de contestación y promoción de pruebas, copias simples de constancia de recepción de la Certificación de Terminación de Obra, de fecha 1 de diciembre de 2014 y Acta de Inspección, emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Chacao del Estado Miranda. Al respecto al no tratarse de alguno de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio -&&- Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a dictar su fallo de la siguiente manera: El asunto controvertido en la presente causa se circunscribe en determinar la procedencia o no del cumplimiento del contrato suscrito entre la ciudadana ATRICIA KARINA ZERPA C. y la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No 26, Tomo 148 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 6 de agosto de 2012, previa la determinación del pago de la partida de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 348.520,00), prevista en la cláusula tercera del citado instrumento, y como consecuencia de ello, el incumplimiento de la parte demandada en la protocolización del documento definitivo de venta, así como la procedencia o no de la indemnización por concepto de retraso prevista en la cláusula quinta del mencionado contrato. Ahora bien, antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido, resulta pertinente precisar que, si bien es cierto, tanto la actora como la demandada convienen en calificar el contrato suscrito cuyo cumplimiento se pretende como una opción a compra, el mismo constituye una venta a plazos, pues el contrato en cuestión contiene los elementos legales y doctrinales necesarios para que se configure una venta válida sobre el inmueble objeto del contrato, a saber: objeto, consentimiento y causa. El objeto lo constituye la especificación del inmueble (ubicación y linderos, lo que lo hace determinable); el consentimiento presentado por las firmas que suscriben el contrato de marras, con las respectivas condiciones (vendedor-comprador); el primero, como representante legal de la sociedad mercantil demandada, y la segunda, la persona natural actuando en su propio nombre; y la causa, devenida de un contrato bilateral de venta a plazos propiamente establecido «tal como se lee claramente del de la cláusula tercera del contrato que nos ocupa, donde se determinó el precio y su forma de pago». Así, según la llamada teoría bilateral de la causa, la “causa” de la obligación de una de las partes constituye la “causa” de la obligación de la otra parte. En ese sentido, la “causa” de la obligación del vendedor –de donde derivan sus respectivas obligaciones recíprocas- se circunscribe a trasladar la propiedad del bien inmueble, y la obligación del comprador (deudor) a pagar el precio en la forma convenida. Concluyéndose de lo anterior que, el contrato cuyo cumplimiento se pretende constituye una verdadera venta y no una opción a compra como interpretan las partes donde el vendedor se obliga a trasladar la propiedad del bien inmueble una vez el comprador pague el precio según lo pactado. De igual forma, llama poderosamente la atención a esta Juzgadora que las partes en sus escritos parecen confundir el metraje del bien inmueble objeto del contrato, pues, se lee en fragmentos de sus escritos al referirse al inmueble en cuestión “tiene una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (56,83m2)…” cuando del propio documento autenticado, cláusula primera (el cual fue previamente valorado) se identificó el inmueble con una superficie aproximada de 57,91m2, por lo que resulta necesario delimitar que la superficie del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pretende es de aproximadamente 57,91m2, al igual que los linderos identificados en el mismo y serán estos los tomados a los fines legales que nos ocupan, tal como se estableció en el contrato. Establecido lo anterior, considera oportuno quien suscribe citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, que dispone: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente: “Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515). Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado al respecto lo siguiente: “...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad. Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio. (Omissis) “Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere. El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato. Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal) Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber: • La existencia de un contrato bilateral; • Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. • El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2012, anotado bajo el No 26, Tomo 148 de los Libros de los Libros de Autenticaciones respectivos, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, el cual fue consignado por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcado con la letra “C”, y reconocido por la demandada en su escrito de contestación, de lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato denominado de opción de compra-venta al cual se le confirió todo el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente, resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. ASÍ SE DECIDE. En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, se advierte que, en las cláusulas segunda y tercera del mencionado contrato, las partes establecieron el monto de la negociación y la oportunidad en la cual debía efectuarse el pago, quedando establecido el precio de la venta en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.740.000,00), de los cuales la demandante entregó a la demandada la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), en calidad de arras, y la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 592.029,00), mediante el pago de seis (6) cuotas, las tres primeras por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00) y las restantes por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 98.685,00), lo cual quedó efectivamente verificado conforme se evidencia del material probatorio aportado a los autos, y reconocido por la demandada; quedando pendiente la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS ( Bs. 348.520,00), los cuales la actora ofreció pagar al momento de la protocolización del documento definitivo de venta o su consignación ante el Tribunal, sin embargo, dicha cuota refirió la demandada debió haber sido pagada a los 210 días siguientes a la fecha de suscripción del referido contrato. En efecto, la referida cláusula tercera al establecer la oportunidad del pago de la segunda partida, estableció textualmente lo siguiente: “…b) UNA (1) partida, por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 348.520,00), pagadera a los doscientos diez (210) días siguientes a la fecha de suscripción del presente documento y la partida restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta…”. (Subrayado del tribunal). En tal sentido, quien suscribe, bajo la óptica progresiva del Derecho, y con un sentido de constitucionalización del proceso, entendido el mismo como instrumento de realización de la justicia por mandato del artículo 257 Constitucional, y con ello indagar la verdad, considera necesario interpretar el contrato suscrito por las partes de forma armónica en todas y cada una de sus cláusulas a los fines de identificar el propósito y la intención de las partes más allá de un posible error material en la redacción de algún documento autenticado por éstas. Así pues, la propia cláusula tercera contiene la forma convenida por las partes para el pago del precio del inmueble, que sería de la siguiente forma: i) la suma de Bs. 800.000,00 por concepto de arras; ii) la cantidad restante del precio del inmueble, es decir, Bs.940.000,00 mediante el pago de dos partidas, discriminadas así: 1) seis partidas o cuotas mensuales por la cantidad de Bs. 98.658,00 pagadera la primera de ellas a los 30 días siguientes de la fecha de suscripción del contrato y las cuotas restantes a los 30 días de los meses siguientes; y finalmente 2) una última partida, la cual no fue discriminada con claridad, pues presenta dos supuestos; el pagar esta última partida a los 210 días de la fecha del contrato cuyo cumplimiento se pretende o pagarla al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. De igual forma, el contrato en cuestión establece un plazo de seis (6) meses contados a partir de la autenticación del contrato para el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro respectivo, además de la prórroga pactada si fuere el caso (cláusula quinta). Asimismo, se estableció de común acuerdo como fecha estimada para la protocolización a más tardar el día 31 de enero de 2013 (cláusula sexta). Entonces, se pregunta quien suscribe ¿si el plazo estimado para el otorgamiento del documento de venta fue de 6 meses desde el 6 de agosto de 2012, fecha en la que se autenticó el contrato que dio origen al presente litigio, lo cual se cumplió a inicios del mes de febrero de 2013, aunado a ello, las partes estimaron como fecha tope para la protocolización de documento definitivo de venta el 31 de enero de 2013, por qué pactar el pago de la última partida establecida en la cláusula tercera, por la cantidad de Bs. 348.520,00 al término de 210 días contados desde el 06-08-2012, lo que incluso sobrepasa el plazo estimado de protocolización de la venta definitiva ante el respectivo registro, toda vez que esos 210 días se vencerían aproximadamente a inicios del mes de marzo de 2013. De las cláusulas contractuales se evidencia el ánimo de la vendedora de finiquitar el contrato lo antes posible, pues en la cláusula sexta se pactó que de tener ésta toda la permisología necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de venta se procedería a la protocolización de la venta antes del 30 de noviembre de 2012, es decir, incluso antes de la fecha estimada en la cláusula quinta. Entonces, si el contrato de venta constituye la obligación del vendedor de transmitir la propiedad una vez el comprador cumpla con su obligación de pagar el precio pactado, y en el caso que nos ocupa se verificó que en efecto la demandante en su condición de compradora pagó más del 70% del valor del inmueble, y al quedar igualmente demostrado el ánimo de la vendedora de protocolizar la respectiva compra venta lo antes posible una vez contara con las permisologías necesarias y así transmitir la propiedad, hace concluir a quien suscribe que la intención de las partes al establecer la oportunidad para el pago de la última partida en la cláusula tercera, fue en la oportunidad de la protocolizar la venta ante el respectivo registro pues, seria esa la oportunidad de finiquitar el contrato mediante la transferencia de propiedad del inmueble y la totalidad del pago del precio pactado, más no el término de 210 días desde la fecha de suscripción del contrato, pues esta fecha resulta distinta a la estimada de protocolización e incluso posterior, no resultando lógico jurídicamente que en cualquiera de los casos, se protocolizara la venta definitiva del inmueble y la última partida hubiese sido pagada con posterioridad a la transmisión de la propiedad. Así las cosas, establecido que la intención de las partes de fijar la oportunidad en que el comprador debía pagar la última partida del precio del inmueble al momento de la protocolización de la venta definitiva, adicional a la manifestación de la parte actora de cumplir con el pago del monto restante en la oportunidad que para ello se fije, por lo que queda demostrado el cumplimiento de la prestación de la actora y con ello verificado el segundo de los requisitos. ASÍ SE DECIDE. En este mismo orden de ideas, pasa esta Juzgadora a verificar el tercer requisito de procedencia de la acción incoada, es decir, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. En este sentido, alega la representación judicial de la parte actora que vencido el plazo establecido en el contrato y protocolizado como fue el documento de condominio del inmueble, la demandada no le ha dado a su representada el aviso correspondiente para la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, esgrimiendo la demandada en su defensa que, resulta imposible protocolizar la venta definitiva de inmueble sin que se cuente con toda la perisología necesaria para ello, y no es sino hasta el 1 de diciembre de 2014 cuando la demandada obtuvo la certificación de habitabilidad y posteriormente, la protocolización del documento de condominio en fecha 6 de febrero de 2015. En este sentido, al irnos al contrato observamos que conforme a la cláusula quinta una vez transcurrido el plazo pactado para la protocolización de la venta definitiva, salvo cualquier circunstancia justificada el inmueble no haya sido culminado o no se hubiesen obtenido los permisos necesarios, el plazo de protocolización se consideraba prorrogado automáticamente hasta un máximo de seis (6) meses, sin que procediera ningún tipo de reclamación ni indemnización por tal concepto cuando las razones del retraso deriven de caso fortuito o causa mayor, así como que la vendedora haya sido suficientemente diligente en la presentación ante las autoridades competentes de la documentación necesaria para la obtención de las correspondientes perisologías. Así pues, llama la atención de quien suscribe que la certificación de habitabilidad fue adquirida por la demandada transcurridos más de dos (2) años desde la suscripción del contrato autenticado y posteriormente se registró el documento de condominio, claro sin tal certificación de habitabilidad era imposible su registro. En lo que respecta al alegato de la demandada de haber sido diligente en las gestiones de solicitud sobre los permisos necesarios, no consta en autos tal hecho, no entendiendo quien suscribe por qué es hasta dos (2) años después de la autenticación del contrato que nos ocupa, cuando la constructora adquiere la certificación de habitabilidad necesaria, pues a pesar de haber promovido informes a la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Chacao del estado Miranda a los fines de que informara a este Juzgado en qué fecha se expidió el acta de inspección solicitada, pese haber sido admitida en la oportunidad correspondiente, la propia parte demandada no impulsó su evacuación, siendo imposible verificar de tal forma que la vendedora haya gestionado tales permisos con anterioridad. Establecido lo anterior, resulta indiscutible que la demandada en su condición de vendedora adquirió la certificación de habitabilidad necesaria para el registro del documento de condominio pasados dos (2) años desde la suscripción del contrato autenticado que dio origen al presente juicio, sin que haya logrado demostrar que tal solicitud se gestionó con anterioridad y que el retardo haya sido generado por fuerza mayor o causa fortuita, y al haber transcurrido más de dos (2) meses desde la fecha de protocolización del documento de condominio, no habiendo sido notificada la compradora por escrito ni por medio de correo certificado conforme a la cláusula novena para el otorgamiento del documento definitivo de venta, por lo que se verifica el tercer y último requisito, vale decir, el incumplimiento de la demandada. ASÍ SE DECIDE. Finalmente, en lo que respecta a la ejecución de la cláusula indemnizatoria por el retardo en la entrega del inmueble prevista en la cláusula quinta del contrato, en razón del 3% del monto del precio total de venta del inmueble, el cual solicita sea compensado con el monto restante del precio que debe pagar su representada, al respecto, resulta oportuno traer a colación lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, que establece lo siguiente: “…Artículo 1258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo…”. (Negrilla y subrayado del Tribunal). Asimismo, la referida cláusula quinta establece respecto a la indemnización, textualmente lo siguiente: “…Por cualquier circunstancia que el inmueble no haya sido culminado o no se hubiese obtenido todos los permisos relativos a EL INMUEBLE, la PROMITENTE VENDEDORA indemnizará por el concepto de retraso uno por ciento (1%) el monto total de retraso por cada día de retraso surgido o tres (3%) por ciento del precio total del monto del contrato…”. (Negrilla y subrayado del Tribunal). En este mismo orden de ideas, la cláusula octava del contrato, referente al incumplimiento, parágrafo único estableció que: “…si con posterioridad a la suscripción del presente contrato por caso fortuito, fuerza mayor o hecho del príncipe se hiciere imposible efectuar la negociación de compra-venta en el plazo previsto en este documento, las partes de común acuerdo podrán suscribir un nuevo instrumento donde se fijaran las condiciones que habrán de regirlo…”. De lo precedentemente transcrito se evidencia que, si vencido el plazo para la protocolización del contrato de venta ésta no fuera posible por caso fortuito, fuerza mayor o hecho del príncipe, se suscribiría un nuevo documento que regiría la venta definitiva del inmueble, pero no es el caso que nos ocupa, pues la demandada no demostró que el retardo surgido haya sido por tales razones, pues solo se limitó a esgrimir que la actora no cumplió con el pago de la última partida llegado el término de 210 días desde la fecha de autenticación del contrato, lo cual fue interpretado supra. Concluyéndose de lo anterior que, en el caso objeto de estudio, el retraso en la protocolización de la venta definitiva le es imputable a la demandada, pues, no demostró lo contrario, por lo que procede en derecho la indemnización prevista por las partes en la cláusula quinta parcialmente citada. En consecuencia, se acuerda la indemnización por retardo en la entrega del inmueble por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00), en razón del 3% del monto total del precio de venta del inmueble, cuyo monto fue pactado en la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00), el cual deberá ser compensado al monto restante por concepto de la segunda partida, la cual fue reconocido por la demandada cuyo monto asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 347.971,00). ASÍ SE DECIDE. Establecido lo anterior, y como quiera que consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato denominado opción a compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2012, anotado bajo el No 26, Tomo 148 de los Libros de los Libros de Autenticaciones respectivos, forzoso es para este Juzgado declarar PROCEDENTE la demanda incoada por la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C., contra la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., con la responsabilidad de la vendedora de indemnizar a la actora por el retardo generado y otorgar la venta definitiva, previa consignación por parte de la compradora del saldo restante del precio conforme el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, mediante un cheque de gerencia a disposición del Tribunal por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 295.771,00), monto arrojado previa la compensación de la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00), por concepto de indemnización, y en caso contrario, la presente decisión producirá los efectos del contrato ordenado a cumplir. ASÍ SE ESTABLECE. -III- DISPOSITIVA Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C., contra la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., ampliamente identificadas al inicio de esta decisión, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C., contra la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., ampliamente identificadas al inicio de esta sentencia. SEGUNDO: SE ORDENA a la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., dar cumplimiento al contrato denominado opción a compra-venta autenticado a ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2012, anotado bajo el No 26, Tomo 148 de los Libros de los Libros de Autenticaciones respectivos, y como consecuencia de ello, otorgar el documento definitivo de venta sobre el un inmueble constituido por una unidad vendible del Conjunto Residencial SOHO58, el cual estará distinguido “MZA A” con un área aproximada de CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (57,91 m2 ), ubicado en el piso 1 del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58, identificado con el No de catastro 15-07-01-U01-009-020-002-001-000-000, ubicado en la calle Los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyo metraje según el documento de condominio protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 6 de febrero de 2015, tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (56,83 M2), a favor de la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C., y en caso contrario, la presente decisión producirá los efectos del contrato ordenado a cumplir. TERCERO: SE CONDENA a la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., indemnizar a la parte actora por el retardo en la entrega del inmueble objeto del contrato que dio origen al presente juicio, por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00), en razón del 3% del monto total del precio de venta del inmueble, cuyo monto fue pactado en la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00), el cual deberá compensarse del monto restante del precio de la venta. CUARTO: SE ORDENA a la parte actora, una vez quede definitivamente la presente decisión, a consignar el saldo restante del precio conforme el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, mediante un cheque de gerencia a disposición del Tribunal por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 295.771,00), monto arrojado previa la compensación de la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00). De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.- Por cuanto la presente decisión ha sido dictada dentro de la oportunidad procesal correspondiente, no se requiere la notificación de las partes. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) día del mes de mayo del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZ, EL SECRETARIO, CAROLINA GARCÍA CEDEÑO. CARLOS TIMAURE ÁLVAREZ. En esta misma fecha, siendo las once y veintiocho minutos de la mañana (11:28 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. EL SECRETARIO, CARLOS TIMAURE ÁLVAREZ.