TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 206° y 157°

DEMANDANTE
RECONVENIDA: ADOLFINA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.212.492.
APODERADOS
JUDICIALES: LUIS FERMIN JIMENEZ TOVAR, CARLOS SALA ZUMETA y ROSA AMELIA BRACAMONTE GUERRERO, abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.986, 17.835 y 32.912, respectivamente.
DEMANDADAS
RECONVINIENTES: TELMA TERESA BALDIRIO TORO y ROSA MARGARITA LORCA VILLASMIL, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.886.553 y V-6.889.861, en ese mismo orden de mención.
APODERADA
JUDICIAL: JULIA MARIELA AGUILERA, abogada en ejercicio, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.777.

JUICIO: DESALOJO Y RECONVENCIÓN POR REINTEGRO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000576

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fechas 22 y 27 de mayo de 2013, por los abogados CARLOS SALAS ZUMETA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, JULIA MARIELA AGUILERA OSUNA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha 26 de febrero de 2013, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de desalojo por falta de pago incoada por la ciudadana ADOLFINA SANCHEZ contra las ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO TORO y ROSA MARGARITA LORCA VILLASMIL, así como, parcialmente con lugar la reconvención que por reintegro arrendaticio propusiera las demandadas, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2012-000541 de la nomenclatura del aludido juzgado.

Los referidos medios recursivos fueron oídos en ambos efectos por el a quo mediante auto de fecha 28 de mayo de 2013, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación el día 5 de junio de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión de la pre-indicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 7 de junio del mismo año. Por auto dictado en fecha 10 de junio de 2013, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente a los fines de dictar la sentencia correspondiente, conforme lo prevé el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito de interpuesto en fecha 8 de julio de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos constante de tres (3) folios útiles, donde señaló lo siguiente: 1) Que “...En fecha 15 de Diciembre de 2009, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador [su] representada suscribió Contrato de Arrendamiento con las ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO y MARGARITA LORCA, antes identificadas, por un inmueble constituido por una (1) oficina, identificada con el Nº 23 ubicada en la Torre A, Piso dos (2) del Edificio SAVERIO RUSSO, situado entre Las Esquinas de Reducto a Municipal, Parroquia Santa Teresa de la Ciudad de Caracas del Municipio Bolivariano Libertador...” 2) Que “…el canon convenido de arrendamiento fue de Dos Mil Bolívares (Bs.- 2.000,00), pagadero por adelantada mediante deposito bancario, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, pero es el caso (…) que [su] representada cuando adquirió dicho inmueble mucho antes de suscribir dicho contrato locativo, no le fue informado que dicho inmueble pesaba una Regulación por ante la Dirección de Inquilinato mediante Resolución Nº 1271 de fecha 03 de Mayo de 1.995, fecha esta que [su] representada no era propietaria del inmueble ut supra mencionada, lo que se evidencia que fue sorprendida de buena fe….” 3) Que “…el contrato se convirtió a tiempo indeterminado…” 4) Que “…las arrendatarias han incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2011 y Enero y Febrero de 2012…” 5) Que “…ante tal incumplimiento de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se procedió a accionar a los efectos de que la demandadas, convengan o en su defecto, sean condenadas por el Juzgado, en el DESALOJO del inmueble, en pago de la suma total de lo adeudado, como indemnización y al pago de las costas…” 6) Que “…En fecha 26 de Abril de 2012, el Tribunal Admitió la demanda por el tramite del Procedimiento Breve…” 7) Que “…la parte demanda plantea una reconvención señalando que existe un (sic) regulación, pretendiendo un reintegro por la cantidad de (BS 46.000,oo) correspondiente a lo cobrado en exceso por canon de arrendamiento, por haber pagado desde el mes de Diciembre del 2.009 a Julio de 2.011 y los meses de Agosto y Septiembre y desde Octubre Del 2.011 hasta la actualidad, pero es el caso, que al consignar el escrito de Reconvención, lo que acompaño al mismo fueron unas copias simples de resolución No 1271 de fecha 03-05-1.995 dictas (sic) por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, las fueran desconocidas (sic), igualmente la parte reconviniente, según se desprende de los autos que en ningún momento consignó escrito de promoción de pruebas, por lo que al no promover pruebas, éstas no pueden ser valoradas, a lo cual el tribunal A Quo le dio pleno valor probatorio violando así el debido proceso y la legítima defensa, ya que el Juez A Quo no puede darle valora (sic) una prueba que no fue promovida…” 8) Que “…El Juez en el punto 2 no valora los recibos de pagos, por tratarse de documentos que requerían, dada su naturaleza su ratificación a través de los medios de pruebas consagradas en el Código de Procedimiento Civil, pero es el caso que así como no valoró dichos recibos, tampoco ha debido darle valor a los otros documentos, ya que éstos tampoco fueron ratificados en escrito de prueba alguno…”.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 29 de marzo de 2012, por el ciudadano LUIS FERMIN JIMENEZ TOVAR, apoderado judicial de la ciudadana ADOLFINA SANCHEZ, con base a los siguientes hechos: 1) Que “…En fecha 15 de Diciembre de 2009, como consta de documento público autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador hoy Distrito Capital, que en fecha 18 de Diciembre del 2009, anotado bajo el Nº 31, tomo 91 de los libros respectivos llevados por esa Notaría (…) la ciudadana ADOLFINA SANCHEZ (…) celebró contrato de arrendamiento con las ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO y MARCARITA LORCA (…) por un inmueble constituido por una (1) Oficina, identificada con el Nº 23 ubicada en la Torre A, Piso dos (2) del Edificio SAVERIO RUSSO, situado entre las Esquinas de Reducto a Municipal, Parroquia Santa Teresa de la Ciudad de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho inmueble será destinado única y exclusivamente para OFICINA…” 2) Que “…En la Cláusula Segunda: El canon de arrendamiento que LAS ARRENDATARIAS pagaran a LA ARRENDADORA, será de BOLÍVARES FUERTES DOS MIL CON CERO CENTIMOS (sic) (BsF.- 2.000,00), que deberán pagar por adelantado en una cuenta bancaria de LA ARRENDADORA, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Cualquier recepción por parte de LA ARRENDADORA, de una pensión de arrendamiento pagada en mora, no deja sin efecto la obligación que tienen LAS ARRENDATARIAS, de pagar puntualmente, ni suprime los efectos legales que dicho incumplimiento produce. La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, será causal de resolución de contrato. En caso de que mutuo acuerdo, las partes decidieran prorrogar este contrato u opere la prorroga legal establecida en el Articulo (sic) 38 del Titulo (sic) V del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el canon de arrendamiento que deberá pagar LAS ARRENDATARIAS, será ajustado durante el plazo de acuerdo con el índice general de precio, establecido por el Banco Central de Venezuela y pagadero en los mismos términos y condiciones [ahí] acordado…” 3) Que “…En la Cláusula Cuarta: El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, contados a partir del 15 de Diciembre de 2.009 hasta el 15 de Diciembre de 2010, vencido el término como fue del contrato locativo de arrendamiento porque era un contrato a tiempo determinado, opero (sic) de pleno derecho la prorroga legal por seis (6) meses, vencida como fue la prorroga legal en fecha 15 de junio de 2011, fecha ésta que quedó vencido el término del contrato locativo de arrendamiento y vencida la prórroga legal LAS ARRENDATARIAS siguieron ocupando el inmueble, sin que siguieran depositando en la cuenta de ahorro de LA ARRENDADORA, pero es el caso que LAS ARRENDATARIAS y en virtud de que fueron cobrados los cánones de arrendamiento subsiguientemente a su fecha de vencimiento y su prorroga legal lo convirtió en un CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO, ya que no pagan los cánones de arrendamientos desde AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2.011 y ENERO y FEBRERO DE 2012…” 4) Que “…LAS ARRENDATARIAS”, han incumplido con lo establecido en la Cláusula Segunda, ya que no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2.011 y ENERO y FEBRERO DE 2012 a razón de DOS MIL BOLIVARES (Bs.2.000,00) mensuales incumpliendo así una de las obligaciones fundamentales, que como arrendatarias le corresponde según la Ley y el Contrato de Arrendamiento…” 5) Que “…Respecto al incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato por LAS ARRENDATARIAS, éstas acordaron en la Cláusula Séptima del mencionado contrato de arrendamiento, que tal situación daría derecho al arrendador a dar por resuelto el contrato…” 6) Que “…LAS ARRENDATARIAS demandadas incumplieron el contenido de las Cláusulas Segunda y Séptima respectivamente del contrato que nos ocupa; en tal sentido y como quiera que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a TIEMPO INDETERMINADO, rigiéndose éste por lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta concluyente que LAS ARRENDATARIAS igualmente está incurso en el presupuesto contenido en el Artículo 34 Literal a) del texto legal…” 7) Que en virtud de ello “…procede en este acto a demandar como en efecto formalmente lo [hace] por vía del DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE PENSIONES DE ARRENDAMIENTO Y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, a las Ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO y MARGARITA LORCA…”.

A los efectos de ser admitida la demanda incoada, la parte actora consignó los siguientes recaudos:

• Marcado con la letra “B”, original del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de diciembre de 2009, anotado bajo el Nº 31, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones.

• Marcado con la letra “C”, copia simple de la libreta de ahorro perteneciente a la accionante, la cual detalla movimientos de capital efectuados en su cuenta, fecha de operaciones, aportes y saldo.

La demanda in comento aparece admitida por el procedimiento breve de conformidad con los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concatenación al artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en fecha 26 de abril de 2012, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folio 39 y 40), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO y MARGARITA LORCA, en su carácter de arrendatarias, para que comparecieran al segundo (2do) día de despacho siguientes a la constancia en autos de la práctica de última de las citación ordenadas, a fin de que dieran contestación a la demanda.

Realizados los trámites de citación personal conforme se evidencia de diligencias de fechas 10 de mayo de 2012 (folio 49 y 51), se ordenó la citación de la co-demandada MARGARITA LORCA vía carteles, llenando los extremos exigidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 4 de octubre de 2012; y, mediante boleta de notificación como complemento a lo expuesto por el alguacil a la hora de la práctica de la citación de la co-demandada TELMA TERESA BALDIRIO, conforme lo dispone el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 25 de julio de 2012.

Ahora bien, una vez que se agotaron los tramites para la citación de la parte demandada, comparece en fecha 7 de enero de 2013, la ciudadana TELMA TERESA BALDIRIO TORO, actuando en nombre propio y representación de la co-demandada ROSA MARGARITA LORCA VILLASMIL, y procede a otorgar poder apud acta a la abogada JULIA AGUILERA.

Posterior a ello, en fecha 9 de enero de 2013, comparece la abogada JULIA MARIELA AGUILERA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y consigna escrito a través del cual contesta la demanda y reconviene a la parte actora alegando lo siguiente: 1) Que “…Opone cuestión previa consagrada en el ordinal 6, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por cuanto se ha hecho una acumulación prohibida por el artículo 78 ejusdem (sic). En el Capítulo III petitorio del Libelo se evidencia que hay dos pretensiones que se excluyen mutuamente, la actora por un lado solicita el desalojo y por la otra daños y perjuicios ambos supuestos es una contradicción total expresamente contemplada en el artículo 78 del CPC…” 2) Que “…Rechazo niego y contradigo en su totalidad la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho. Mis representadas han cancelado sus obligaciones desde el año 2009, para (sic) con la parte actora siempre a través de su cuenta de ahorro personal (…) en el banco OCCIDENTAL DE DESCUENTO BANCO UNIVERSAL C.A., tal y como lo señala en el Libelo de demanda en que de mutuo acuerdo se cancelarían los pagos de los cánones de arrendamiento en dicha cuenta de ahorro…” 3) Que “…Es de hacer notar que a partir del mes de Agosto de 2011, de mutuo acuerdo nuestras (sic) representadas depositan a favor de la actora la cantidad de cuatrocientos cinco bolívares (Bs 405,00) en razón al descuento correspondiente por gastos necesarios requeridos para el funcionamiento del local, lo cual se realizó durante el mes de Agosto y Septiembre de 2011, por cuanto comenzó el desacuerdo entres las partes, procediendo nuestras (sic) representadas a acudir por ante la Dirección General de Inquilinato, donde se le informó que ese inmueble estaba regulado por la Resolución No. 1271 de fecha 03 de mayo de 1995, bajo el expediente No. 13.811 del Ministerio de Infraestructura de la Dirección General de Inquilinato (…) donde el canon fijado a cancelar es la cantidad de Doscientos Sesenta y Tres Bolívares (Bs. 263,00), lo cual se le informó a la hoy accionante, procediendo en este caso nuestras (sic) representadas a cancelar el canon ajustándose a lo estipulado en dicha resolución y a su vez descontando cada mes cien bolívares (Bs. 100,00) por concepto de reparaciones mayores realizadas previo consentimiento de la arrendataria…” 4) Que “…consigno un cúmulo de depósitos desde el mes de Agosto de 2011 a los corrientes mes de diciembre, donde claramente se evidencia el que no existe falta de pago reclamada (…) sino un ajuste lo que real y legalmente corresponde cancelar por el inmueble arrendado…”. Asimismo, reconviene a la actora esgrimiendo su pretensión en los siguientes alegatos: 1) Que “...Por Resolución No. 1271 de fecha 03 de mayo de 1955, bajo el expediente No. 13.811 del Ministerio de Infraestructura de la Dirección General de Inquilinato Departamento de Regulaciones (…) el canon fijado a cancelar es la cantidad de NOVENTA Y SIETE Bolívares (Bs. 97,00), dicho canon se mantiene vigente lo cual hace que sea un hecho notorio que todo lo cobrado que (sic) De lo consignado se desprende que se han pagado 19 meses a dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) es decir desde diciembre de 2009 hasta julio de 2011 y cuatrocientos cinco bolívares (Bs. 405,00) los meses de Agosto y Septiembre de 2011 y ajustado a la Regulación desde Octubre a la actualidad…” 2) Que “…en atención a lo establecido en los artículos 68 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es que en nombre de nuestras (sic) representadas (…) reconvengo a la ciudadana ADOLFINA SANCHEZ (…) para que de conformidad con lo establecido en los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y especialmente el artículo 63 ejusdem (sic) les reintegre los sobre alquileres cobrados (…) CUARENTA Y CUATRO MIL SEIS BOLIVARES (Bs 46.006,00) (sic) que es el monto que se pretende su reintegro y a la vez la CUANTÍA o valor de la reconvención…” 3) Que “…Sirven como instrumento fundamentales a la reconvención: El libelo de demanda donde reconoce expresamente que hay un cobro de 2.000,00 Bs mensuales, así como el cúmulo de planillas de Depósito consignadas que evidencian el pago de ese monto mensuales más la Resolución de Regulación consignada…”.

Seguidamente, en fecha 10 de enero de 2013, el Juzgado a quo procedió a dictar auto de admisión a la reconvención, donde se consideró a la actora-reconvenida citada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente para que diera contestación a la reconvención (folio 141).

En fecha 15 de enero de 2013, mediante diligencia presentada por el abogado Carlos Salas, apoderado actor-reconvenido, procede a dar contestación a la reconvención, donde de manera genérica rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por las demandadas-reconvinientes en su escrito de reconvención; asimismo, adujo que es incierto que su representada deba reintegrar la suma a la que hacen alusión las demandadas-reconvinientes (folio 143).

Posteriormente, el precitado apoderado actor-reconvenido, consigna escrito de promoción de pruebas en fecha 18 de enero de 2013 (folios 145 y 146), siendo admitidas las mismas a través de auto fechado el 22 de enero de 2013 (folio 147).

En fecha 26 de febrero de 2013, el juzgado de la causa dictó decisión declarando SIN LUGAR la demanda que por desalojo por falta de pago incoare la ciudadana ADOLFINA SANCHEZ contra las ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO y MARGARITA LORCA, ya identificadas; y parcialmente con lugar la reconvención que por reintegro arrendaticio se propusiera en el presente juicio. En consecuencia, se condenó a la parte actora-reconvenida a reintegrar a las demandadas-reconvinientes la suma de TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 37.668,40), por concepto de la suma total pagada en exceso por las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses transcurridos desde el 15 de diciembre de 2009 a febrero de 2012.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fechas 22 y 27 de mayo de 2013, por los abogados CARLOS SALAS ZUMETA y JULIA MARIELA AGUILERA OSUNA, actuando el primero como apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida y la segunda como apoderada judicial de las demandadas-reconvinientes, contra la decisión proferida en fecha 26 de febrero de 2013, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

“…DE LA CUESTION PREVIA:
Precisado el contenido de la disposición invocada por la demandada, como violentada en el caso de autos, determina este órgano, que en ningún caso, se configura en el presente juicio, la acumulación prohibida en referencia, ya que tratándose de una acción, si bien denominada desde el orden especial inquilinario “desalojo”, sustantivamente es resolutoria, y a tenor de lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, cuando una (sic) de los contratantes no cumpla, la otra puede accionar la resolución o el cumplimiento, con los daños y perjuicios a que hubiera lugar.
En el asunto bajo estudio, se constata que la acción de desalojo intentada está siendo fundamentada en la presunta falta de pago de pensiones arrendaticios (sic) y conjuntamente con la extinción contractual pretendida, la demandante exige el pago de una suma equivalente a la supuestamente adeudada como indemnización de daños y perjuicios, y como quiera que se tratan de acciones derivadas de la relación arrendaticia que manifiesta la accionante la vincula con la demandada, conforme a lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde sus tramitación por el procedimiento breve, independientemente de su cuantía, teniendo por tanto un procedimiento que le es común, y así se establece.
En tal sentido, no evidenciándose la configuración en autos, del supuesto de hecho previsto en la norma para la procedencia de la cuestión previa alegada contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta improcedente en derecho y como consecuencia de ello, este Juzgado Tercero de Municipio del área metropolitana de Caracas, la declara sin lugar, y así se decide…”

DEL FONDO:
Tal como se indicara con anterioridad, se pretende a través del presente juicio, la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por una OFICINA, distinguida con el No. 23, ubicada en la Torre A, piso 2 del edificio SAVERIO RUSSO, situado entre las esquinas de Reducto a Municipal, Parroquia Santa Teresa de Caracas, el cual mediante documento autenticado fue dado en arrendamiento a las demandadas, ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO y MARGARITA LORCA; aduciendo que dichas ciudadanas en su condición de arrendatarias han dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de agosto, Septiembre, octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, y enero y Febrero de 2012, a razón cada uno de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000).
(Omissis)

Ahora bien, la demandada en cuanto al incumplimiento de pago que le es atribuido, señaló su total solvencia, señalando además, que desde la fecha de celebración del contrato hasta el 15 de agosto de 2011, pagó mensualmente la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000) prevista contractualmente como canon; y que a partir de dicho mes y año, siéndole informado en la Dirección de Inquilinato, que el inmueble ocupado en calidad de arrendataria, estaba regulado comenzó a pagar la suma establecida mediante Resuelto Administrativo No. 1271 de fecha 03 de mayo de 1995, esta es, la cantidad mensual de Doscientos Sesenta y Tres Bolívares (Bs. 263). Pago en exceso por el cual procedió a reconvenir.

(Omissis)

Ahora bien, con vista a la RECONVENCIÓN planteada, a través de la cual, la demandada reconviniente pretende el REINTEGRO de la suma de Cuarenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 46.000), la cual señala, es la correspondiente a lo cobrado en exceso por canon arrendaticio, por haber pagado desde el mes de Diciembre de 2009 a julio de 2011, la suma contractual fijada de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000); la cantidad de Cuatrocientos Cinco Bolívares (Bs. 405) por los meses de agosto y Septiembre de 2011 y desde octubre de 2011 a la actualidad, la suma fijada por el órgano administrativo, las cuales –señala- superan el monto fijado por tal concepto por canon, este Tribunal observa:
Tal como se desprende de autos, y concretamente del cómputo efectuado que riela al folio 148 del expediente, en la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la mutua petición propuesta, siendo ésta, según el calendario judicial llevado por éste órgano, dentro de las horas de despacho del 14 de enero de 2013, la parte actora reconvenida no dio contestación alguna; por el contrario, dicha contestación fue realizada, el día 15 del citado mes y año, fecha para la cual ya la oportunidad legal pertinente había vencido. Situación que forzosamente impone a este Juzgado, desechar la genérica contestación a la reconvención, por haber sido presentada de forma tardía por extemporánea, y así se establece.
De conformidad con lo establecido en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, cuando el demandando, en este caso, el actor reconvenido, no asiste oportunamente a dar contestación a la demanda, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición y si ni nada probare que le favorezca.

(Omissis)

Conforme al criterio doctrinal previamente aludido, el cual comparte plenamente este Despacho, debe concluirse que, la figura de la confesión ficta comporta en sí, la existencia de una ficción de confesión, y que de acuerdo a la ya mencionada norma adjetiva, se establece como excepción que la petición no sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones de la accionante.
Por tratarse pues, de una verdadera ficción de confesión, es deber de este Juzgado analizar ahora si en autos se cumplen los extremos pertinentes para su plena procedencia:
1) En cuanto al primer requisito de Ley, vale decir, que la petición no sea contraria a derecho, determina este Juzgado que la pretensión de la demandada reconviniente es la de obtener –de acuerdo a lo previsto en el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, el reintegro de la suma pagada en exceso por concepto de canon arrendaticio, desde diciembre de 2009 hasta julio de 2011, conforme al canon fijado por el órgano regulador, mediante Resolución dictada el 03 de mayo de 1995. Establece dicha norma lo siguiente:
“Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.”.
A tenor de lo regulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente y aplicable para la fecha en la cual se celebró el arrendamiento de autos, los cánones de arrendamiento de los inmuebles señalados en dicho texto, como sujetos a regulación, son fijados por el órgano administrativo competente. Normativa legal que permite a este Juzgado, dejar sentado en este fallo, que la pretensión deducida no es contraria a derecho, y así se establece.
2) En relación al segundo supuesto de hecho de la norma contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que la parte demandada nada pruebe que le favorezca durante el lapso respectivo, y exteriorice su rebeldía o contumacia en no dar contestación a la demanda, se desprende de las actas judiciales que en el caso sub iudice, que la actora reconvenida, aunado a que no contestó la demanda, no presentó prueba alguna con la cual se evidenciare en autos, bien la inexistencia de los hechos en los cuales se sustenta la reconvención o bien cualquier situación de hecho o de derecho con la cual se desvirtuare la pretensión contenida a través de la misma. Tanto es así, que acompañada la Resolución Administrativa contentiva del canon regulado, en copia simple, la misma quedó con pleno valor en juicio, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada, dentro de los cinco días de despacho siguientes a la fecha de la contestación, no siendo tampoco objetada bajo ningún argumento jurídico, siendo importante resaltar en ese sentido, lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual los jueces en sus decisiones, deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
De modo pues, que ante la contumacia y la falta de actividad probatoria pertinente de la demandante reconvenida, debe declararse que el hecho relativo a que el inmueble objeto del arrendamiento y cuya entrega se pretende en juicio, por Resolución No. 1271 de fecha 03 de mayo de 1995, fijó como canon máximo a pagar, la suma de Bolívares Ciento Sesenta y Seis Con Sesenta Céntimos (Bs. F. 166,60), y así se establece.
Precisada tal circunstancia, cabe reiterar, que desde la fecha en que entró en vigencia el contrato accionado, es decir, desde el 15 de diciembre de 1999, hasta el 15 de julio de 2011, se generaron, diecinueve (19) cánones, pagados de acuerdo al contrato a razón de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000), lo cual representa una suma total de Treinta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 38.000). Siendo la diferencia pagada por encima de la Resolución Administrativa de Treinta y Cuatro Mil Ochocientos Treinta y Cuatro Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 38.834,60), y así se establece.
Ahora bien, se añade a lo anterior, que el pago de los cánones correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2011, y enero y febrero de 2012, que alcanza un total de Un Mil Ciento Sesenta y Seis Bolívares Fuertes con Veinte Céntimos (Bs. 1.166,20), en los cuales está basada la acción principal de desalojo, tal como se dejara sentado previamente, no fue demostrado, por lo que dicha cantidad debe ser deducida de la suma que en total corresponde la cantidad a reintegrarse, teniéndose la arrendataria, por solvente respecto a tales meses y así se establece.…”

Corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, así, la parte actora persigue el desalojo de un inmueble constituido por una (1) oficina, identificada con el Nº 23 ubicada en la Torre A, Piso dos (2) del edificio SAVERIO RUSSO, situado entre Las Esquinas de Reducto a Municipal, Parroquia Santa Teresa de la Ciudad de Caracas del Municipio Bolivariano Libertador, el cual fue dado en arrendamiento en fecha 15 de diciembre de 2009, a las ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO y MARGARITA LORCA, el cual comenzaría a regir a partir de la precitada fecha hasta el 15 de diciembre de 2010, estableciendo un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.000,00) mensuales, indicando que en la relación arrendaticia operó la figura de la prórroga legal por seis (6) meses, pero, las co-demandadas dejaron de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de desde agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012, los cuales suman la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 14.000,00), incumpliendo con las cláusulas segunda y séptima del mencionado contrato de arrendamiento.

En la litis contestatio, las co-demandadas-reconvinientes opusieron la cuestión previa consagrada en el ordinal sexto 6to del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, en razón de una acumulación prohibida tal y como lo señala el artículo 78 eiusdem, evidenciándose en el libelo de demanda dos pretensiones que se excluyen mutuamente, ya que la actora-reconvenida por un lado solicita el desalojo y por otra daños y perjuicios, lo cual ambos supuestos son una contradicción total contemplada en el precitado artículo 78. De igual forma, rechazaron, negaron y contradijeron en su totalidad la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto han cancelado su obligación desde el año 2009, realizando los pagos en la cuenta de ahorro del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal C.A. perteneciente a la actora-reconvenida tal y como se estableció en el contrato. Asimismo, que de mutuo acuerdo entre las partes, a partir del mes de agosto de 2011, acordaron depositar a favor de la actora la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 405,00) en razón al descuento correspondiente por gastos necesarios requeridos para el funcionamiento del local, lo cual, se realizaron durante el mes de agosto y septiembre de 2011, comenzando en ese momento el desacuerdo entre arrendador y arrendatarias, procediendo a acudir entonces a la Dirección General de Inquilinato, en donde se le informó que dicho inmueble estaba regulado mediante Resolución Nº 1271 de fecha 03/05/1995, bajo el expediente signado con el Nº 13.811 del Ministerio de Infraestructura de la Dirección General de Inquilinato, y donde se procedió a fijar el canon máximo a pagar por cada oficina ubicada en el edificio SAVERIO RUSSO, donde se evidencia que el canon establecido en el inmueble de marras es por la cantidad de “DOSCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 263,00)” −según su criterio−, informándole a la actora de ello, por lo que subsiguientemente comenzaron a cancelar el canon ajustado a lo estipulado en dicha resolución y a su vez a descontar cada mes la cantidad de CIEN BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 100,00), en virtud de haber realizado reparaciones mayores previo consentimiento de la arrendataria. Que reconvienen a la ciudadana ADOLFINA SANCHEZ a los fines que les reintegre los sobre alquilares cobrados, lo cual da un total de CUARENTA Y CUATRO MIL SEIS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 46.006,00), de acuerdo al artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por ante esta Alzada, la parte actora-reconvenida alegó que el canon convenido de arrendamiento fue de DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.000,00), pagaderos por adelantado mediante deposito bancario, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, que cuando adquirió dicho inmueble mucho antes de suscribir dicho contrato locativo, no estaba al tanto que sobre el pesaba una regulación por ante la Dirección de Inquilinato mediante Resolución Nº 1271 de fecha 3 de mayo de 1995, fecha en la cual no era propietaria, siendo sorprendida de buena fe. Que luego de vencida la prórroga legal el contrato se convirtió a tiempo indeterminado. Asimismo, que las arrendatarias han incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012, y ante tal incumplimiento de conformidad con lo establecido en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a accionar a los efectos de que las co-demandadas, convengan o en su defecto, sean condenadas por el juzgado a quo, en el desalojo del inmueble up supra identificado, al pago de la suma total de lo adeudado, como indemnización y al pago de las costas, que en contraposición las co-demandadas plantean una reconvención señalando que existe una regulación, pretendiendo el reintegro de la cantidad de Bs. 46.000,00, correspondiente a lo cobrado en exceso por canon de arrendamiento, por haber pagado desde el mes de diciembre del 2009 a julio de 2011.

Arguye, que al consignar el escrito de reconvención, acompañaron al mismo copias simples de la Resolución Nº 1271 de fecha 3.5.1995, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, la cual fue desconocida, e igualmente se desprende de los autos que en ningún momento consignaron escrito de promoción de pruebas, por lo que al no promover pruebas, éstas no pueden ser valoradas, dándole el tribunal a quo pleno valor probatorio, violando así el debido proceso y la legítima defensa al valor a una prueba que no fue promovida. Por último, la actora alega que la Juez de la causa en el punto segundo (2do) no valora los recibos de pagos, por tratarse de documentos que requerían, dada su naturaleza, ratificación a través de los medios de pruebas consagradas en el Código de Procedimiento Civil, pero es el caso que así como no valoró dichos recibos, tampoco ha debido darle valor a los otros documentos, ya que éstos tampoco fuero ratificados en escrito de prueba alguno.

Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a determinar el orden decisorio a los fines de dilucidar el asunto judicial debatido, por lo que primero se analizará la cuestión previa opuesta; luego se dirimirá la reconvención ejercida por la parte accionada; y por último, lo referente a la pretensión de la parte actora.

PRIMERO: Pasa este Juzgado Superior a emitir pronunciamiento con relación a la cuestión previa opuesta en la oportunidad de contestar la demanda, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Así, con respecto a las cuestiones previas opuestas en los procedimientos seguidos y tramitados por el juicio breve, se le es aplicable las disposiciones generales referentes a las cuestiones previas; por lo tanto, el legislador patrio estableció en el artículo 357 de la Ley Adjetiva Civil, la imposibilidad para las partes de apelar la decisión que dicte el tribunal de la causa con respecto a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 eiusdem, debiendo las partes cumplir con la resolución que se dicte al efecto, normas adjetivas que conforme al artículo 35 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben ser aplicadas supletoriamente en los juicios regidos por esta normativa especial, ya que al tratarse de una ley especial que rige la materia, le es aplicable las disposiciones contenidas en la mismas.

Sobre este particular la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 3268, de fecha 28 de octubre de 2005, caso: Villa Enzo Especialidades en Carnes, Delicatesses, Charcutería, Bodegón, C.A., sostuvo:

“…Ahora bien, con respecto al caso sub júdice la Sala advierte que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 884, relativo al procedimiento breve- procedimiento éste por el cual debe ventilarse este tipo de juicios según indica, tanto el referido Código en su articulo 881, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 33-, dispone lo siguiente:
‘Artículo 884. En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente que el Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1 al 8 del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviera presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación’ (Negrillas y subrayado de la Sala).
En la anterior disposición normativa, se establece ello como un mecanismo de depuración del proceso de tramitación sumaria -en la misma audiencia-, por tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito de asunto; limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la jurisdicción, competencia, acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta de caución, corrección del libelo, falta de mora, o como las que nos ocupa en el caso concreto, esto es la prejudicialidad.
Estableciéndose también en dicho artículo, la obligación de las partes de acatar lo decidido por el juez, a favor o en contra de los planteamientos hechos por el demandado, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 1 al 8 del artículo 346 eiusdem, sin posibilidad de apelación al respecto; prohibición de apelación ésta ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial.
De las anteriores observaciones puede desprenderse que, el Juez accionado actuó ajustado a derecho al inadmitir la apelación de la declaratoria sin lugar de la cuestión previa relativa a la prejudicialidad de la acción, contenida en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual no se le violentó el derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso de la parte actora, pues las disposiciones normativas aplicables al caso imponen la prohibición de apelación al respecto; ello en procura de la celeridad y premura que exige el procedimiento breve, el cual rige en juicios como el de autos relativos al cumplimiento de contratos de arrendamientos…”

De forma similar se pronunció la misma Sala en fallos Nº 1094 del 19 de mayo de 2006, caso: Mounir Mansour Chipli; Nº 293 del 8 de mayo de 2007, caso: El Señor de los Milagros, S.R.L. y otro c/ Matilde Garmendia de Rueda y otros, expediente Nº 06-843, y Nº 645 del 16 de noviembre de 2009, caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia y otro c/ Elsio Martínez Pérez, expediente 09-206, en los cuales no sólo ratifica la inapelabilidad de los pronunciamientos recaídos sobre estas cuestiones previas opuestas por aplicación supletoria del Código de Procedimiento Civil, y se indicó que al conocer sobre las apelaciones de aquellas sentencias dictadas por el a quo, el tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo referido a las cuestiones in comento.

En consecuencia, si bien las disposiciones comprendidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, han generado ciertos cambios sustanciales para la tramitación de aquellas acciones derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o sub-urbanos, no obstante tales modificaciones versan sobre la oportunidad para oponer y decidir las cuestiones previas, sin establecer ni modificar su régimen de impugnación, por lo que en virtud de la aplicación supletoria contemplada en el 357 del Código de Procedimiento Civil, resulta inapelable la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 26 de febrero de 2013, pertinente a la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, por lo que corresponde a este Órgano Jurisdiccional conocer lo relativo al fondo de lo controvertido. Y así se declara.

SEGUNDO: Despejado lo anterior pasa a pronunciarse esta Superioridad sobre la reconvención ejercida por las arrendatarias, y en consecuencia se observa que:

Las ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO TORO y ROSA MARGARITA LORCA VILLASMIL, en su carácter de codemandadas-reconvinientes, intentan el reintegro de la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL SEIS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 46.006,00), por el exceso de las pensiones de arrendamiento las cuales fueron en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.000,00) pagado desde diciembre de 2009 a junio de 2011.

Así, se evidencia de autos que en fecha 10 de enero de 2013, el juzgado a quo procedió mediante auto admitir la reconvención propuesta, donde se dejó constancia que la parte actora-reconvenida se consideraba citada para que al segundo (2do) día de despacho siguiente a la precitada fecha para que diera contestación a la reconvención incoada en su contra (folio 141), produciéndose esta a través de diligencia del 15 de enero de 2013, en la cual la representación judicial de la parte actora solamente se limitó a negar, rechazar y contradecir tantos los hechos como el derecho (folio 143). Pues bien, de una revisión al cómputo que consta en el folio 148 fechado 19 de febrero de 2013, se observa que la contestación a la reconvención debió producirse el día 14 de enero de 2013 y no 15 de enero de 2013 tal y como lo efectuó la actora-reconvenida, lo cual, hace forzoso para este ad quem declarar la extemporaneidad de la contestación hecha por la actora. Y así se declara.

En virtud de lo antes expuesto, pasa este ad quem a analizar por lo tanto lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, el cual hace referencia a la admisión de la reconvención y la falta de contestación a la misma por parte de la actora-reconvenida, donde se aplicarían las disposiciones contempladas en el artículo 887 eiusdem, y el cual hace expresa remisión a la norma rectora, esto es, a la figura de la confesión ficta señalada en el artículo 362 ibidem de la siguiente forma: “…Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…” (Subrayado de esta Superioridad)

De acuerdo con la citada norma, a los efectos de la procedencia de la confesión ficta, debe verificarse el cumplimiento concurrente de tres requisitos a saber:

1. Que el demandado no hubiese contestado la demanda dentro de la oportunidad legal correspondiente.
2. Que no ejerciera su derecho de promover pruebas dentro del lapso legal respectivo.
3. Que la pretensión de la actora no sea contraria a derecho.

En cuanto al primer requisito, reafirma esta Superioridad lo señalado ut supra, el cual se evidencia de autos y del cómputo realizado por el juzgado a quo, que la parte actora-reconvenida no dio contestación en la oportunidad procesal correspondiente y por lo tanto, se ha evidenciado que la conducta procesal desplegada la hizo incurrir en contumacia. Y así se declara.

En este aspecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció el criterio doctrinal respecto a la institución de la confesión ficta, mediante sentencia de fecha 29 de agosto de 2003 que a continuación se transcribe en su parte pertinente, y cuyo criterio esta superioridad igualmente sigue, a saber:

“…Por otra parte, y a fin de enfatizar lo esgrimido se observa que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca”.
Normativa ésta, de la cual se desprende que para la procedencia de la confesión ficta se necesita que: 1) el demandado no dé contestación a la demanda; 2) la demanda no sea contraria a derecho; y 3) no pruebe nada que le favorezca. En tal sentido, cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.
En tal sentido, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embrago, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.
Sin embargo, al tratarse de una distribución legal de la carga de la prueba, el demandante deberá estar pendiente de que puede subvertirse esta situación de carga en cabeza del demandado, y por eso la parte actora debe promover pruebas, debido a que, si el demandado que no contestó ofrece pruebas y prueba algo que le favorezca, le reinvierte la carga al actor y entonces ese actor se quedaría sin pruebas ante esa situación, pudiendo terminar perdiendo el juicio, porque él no probó y a él correspondía la carga cuando se le reinvirtió.
Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca.
Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.
Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción).
Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.
(Omissis)
De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal.
Tales afirmaciones pueden entenderse de mejor forma, bajo el siguiente escenario, en la causa principal que originó el presente amparo, el objeto de la acción es una resolución de contrato por falta de pago, donde el demandado no dio contestación a la demanda, siendo así, su actividad probatoria ha debido estar enfocada en desvirtuar los hechos constitutivos que afirmó su contraparte, esto es, que la obligación no existió o no podía existir. El demandado, no produjo pruebas que desvirtúen los hechos alegados por la actora; sino que, promovió una serie de probanzas (como fueron: 1) documento de propiedad del inmueble a nombre de la ciudadana Alicia Salazar, 2) acta de defunción N° 81 del 13 de mayo de 1997, correspondiente al fallecimiento de Alicia Salazar, 3) exhibición del documento que le acreditaba a Alicia Peralta García la propiedad, representación o derecho con que actuó al momento de la celebración del contrato de arrendamiento y 4) testimoniales), dirigidas a demostrar que su accionante y a la vez arrendatario no era la propietaria del inmueble arrendado, lo que conllevaría a la nulidad del contrato suscrito con la accionante, pruebas estas correspondientes a una excepción perentoria que no fue alegada en su oportunidad, y que no contradicen las circunstancias alegadas en el escrito libelar (que quedaron como ciertas al no haberse dado contestación a la demanda y no cumplirse los extremos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual resulta obvio que, la no concurrente no promovió nada que le favoreciera.
Se ha discutido en doctrina, si a pesar que obedece a una excepción perentoria, la cual debe ser opuesta expresamente en la contestación, el demandado puede probar el pago, como algo que lo favorezca, fundado en la letra del ordinal 2° del artículo 532 del Código de Procedimiento Civil. Pero de ello ser posible, se requeriría, conforme a dicha norma, documento auténtico que pruebe el pago, lo que no ocurrió en el caso de autos…”. (Negrillas y subrayado de esta Alzada).

En cuanto al segundo requisito concurrente para la procedencia de la declaración de confesión ficta, relativo a que la parte demandante-reconvenida contumaz nada probare que le favorezca, ha quedado establecido que pese a que la misma dio contestación a la reconvención ejercida en su contra extemporáneamente, no probo nada en el lapso establecido para ello, que desvirtuara la pretensión de su antagonista, por lo que en el presente caso se encuentra satisfecho el referido supuesto previsto en la ley. Y así se declara.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 202 de fecha 14 de junio de 2000, expediente Nº 99-458, ha señalado al respecto, lo siguiente:

“…La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones,… que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que –tal como lo pena el mentado artículo 362-, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas…”

De acuerdo con lo enunciado ut supra se tiene como no contestada la reconvención dentro del lapso procesal legal establecido para ello, lo que permite afirmar que la actora-reconvenida incurrió en contumacia, y por tanto todos los hechos alegados por la parte demandada-reconviniente que no resulten contrarios al orden público, se dan como ciertos, salvo que la contumaz lograse demostrar dentro del lapso probatorio, hechos que le favorezcan por resultar éstos la contraprueba de los primeros; esto es, la inexistencia de los hechos alegados por las reconvinientes o la inexactitud de éstos, caso este que no fue así, ya que la actora-reconvenida como anteriormente se plasmó no probó nada que le favorezca, encontrándose lleno el segundo requisito exigido por la ley.

Ahora bien respecto al tercer requisito que la demanda no sea contraria a derecho, se entiende como pretensión contraria a derecho, cuando respecto a la misma la acción propuesta tenga prohibición expresa de ley para su ejercicio, o no se encuentre tutelada, por no existir un supuesto jurídico que lo ampare.

Siendo así que la acción ejercida por la parte demandada-reconviniente, efectivamente se subsume en lo que explana el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando el reintegro de todo lo pagado en exceso en razón de los cánones de arrendamiento correspondiente desde el mes de diciembre de 2009 hasta julio de 2011 y que así mismo sobre el bien inmueble objeto de desalojo pesa una regulación fijada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento (hoy Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat), bajo el Nº 1271, Exp. 13.811, de fecha 3 de mayo de 1995, esta superioridad, pudo evidenciar que si bien lo solicitado aquí por las demandadas-reconvinientes es ajustado a derecho, esto es se encuentra tutelado por la ley especial, no es menos cierto que tal solicitud de reintegro debe ser efectuado por vía autónoma, es decir, para que opere el reintegro de la suma aquí reclamada, debe existir previamente una resolución −fallo− que ordene que sean reintegradas las sumas pagadas en exceso.

De ello el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Temporalidad Arrendaticia, pag. 292, consideró lo siguiente:

“…La ley establece la obligación del arrendador de reintegrar las cantidades que haya recibido en exceso una vez que se dicte la resolución definitiva… (…) Sin embargo, de no haberse producido esa resolución definitiva que ordene el reintegro, ello no impide que el arrendatario demandado por falta de pago del canon pueda oponer al arrendador demandante la compensación fundada en el pago indebido del canon…” (Subrayado del tribunal).

En armonía con lo antes plasmado, este sentenciador evidencia que la demanda de reconvención de reintegro efectuada por las demandadas-reconvinientes, no se ajusta a derecho, toda vez que la misma como anteriormente se dijo solo opera por resolución, es decir, fallo que ordene que la actora-reconvenida y arrendadora, reintegre las sumas pagadas de más. En todo caso, lo que aquí operaria de haber sido alegado u opuesta por la parte demandada-reconviniente es la compensación por pago indebido. Siendo así, considera este sentenciador −salvo mejor criterio− que no opera la confesión ficta del actor-reconvenido respecto a la reconvención, y por tanto, la misma al ser contraria a derecho resulta forzoso para esta alzada declararla sin lugar quedando en este aspecto modificado el fallo recurrido. Así se decide.

TERCERO: Procede este juzgador a pronunciarse con respecto a la insolvencia de los pagos arrendaticios alegada por la parte actora, tomando en cuenta que las co-demandadas señalaron como defensa el cumplimiento de sus obligaciones en cuanto al pago. Por consiguiente, con el propósito de dirimir el aspecto controvertido, cumple previamente quien aquí decide con la tarea que se le impone de analizar y valorar todas y cada una de las pruebas que han quedado tempestiva y válidamente aportadas al proceso, las cuales son las siguientes:

PARTE ACTORA: Con el escrito libelar:

• Original del contrato de arrendamiento cursante a los folios 15 al 19, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de Diciembre de 2009, anotado bajo el Nº 31, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones. Dicho medio no solo fue reconocido de forma expresa por la parte accionada durante el acto de contestación a la demanda, sino que además se tiene por legal de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; siendo así, del mismo se evidencia la relación arrendaticia aceptada por ambas partes; y siendo este asunto un debate estrictamente contractual, este juzgador analizará en su oportunidad sus estipulaciones respectivas sobre los hechos discutidos. Y así se declara.

• Copia simple de la libreta de ahorro perteneciente a la accionante cursante a los folios 21 al 28, del cual se detalla movimientos de capital efectuados en su cuenta, fecha de operaciones, aportes y saldo. Dicho instrumento al no ser impugnado por la parte contraria en su oportunidad, se tiene como legalmente promovido y con carácter de indicio al adminicularse con el contrato de arrendamiento, específicamente con el canon establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. En efecto, de la revisión de la libreta que nos ocupa se desprende que contiene una serie de depósitos de manera consecutiva (mensualmente) por el monto de Bs. 2.000,00 desde el 2009 hasta el 2011, cantidad ésta que fue la pactada en el contrato in comento. Por lo tanto toda esta relación indiciaria se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

En el lapso probatorio:

• Reprodujo el merito favorable que se desprenden de los autos. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que el autor colombiano Jairo Parra Quijano, lo explica como:“…El resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…” En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…El principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que consagra el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a cada parte involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó o promovió al proceso, sino que respetando los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba la misma se apreciará lo que pudiera favorecer −de ser el caso− a la contraparte. Siendo así, quien aquí decide considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio de prueba y mucho menos un tipo probatorio susceptible de apreciación particular.

PARTE DEMANDADA: Con la contestación de la demanda y reconvención:

• Copia simple de la regulación emitida por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, mediante Resolución Nº 1271, de fecha 3 de mayo de 1995, Exp. Nº 13.811 cursante a los folios 117 al 121. Observa quien aquí decide que la actora en su escrito de promoción desconoció el mismo, lo cual, dicho desconocimiento debe declararse extemporáneo, en razón de que no fue ejercido dentro del lapso de cinco (5) siguientes de la contestación a la reconvención. Por consiguiente, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. De ahí su pertinencia para demostrar que no solo el inmueble de autos fue objeto de regulación, sino, que todo el edificio SAVERIO RUSSO, fue regulado por el órgano administrativo encargado por otro lado, se evidencia que la oficina identificada con el N° 23 la cual se encuentra conglomerada con las identificadas con los Nros. 33, 43, 53, 63, 24, 34, 54 y 64, por poseer el mismo metraje cuadrado −52,89 mts2− se le fijó como canon la cantidad de Bs. 18.511,50 y que hoy en día en virtud de la reconvención monetaria realizada mediante decreto presidencial equivale a la cantidad de Bs. 18,51.Y así se declara.

• Originales de transferencias bancarias cursante a los folios 122 al 140, realizadas por las co-demandadas a la cuenta de ahorro perteneciente a la parte actora-reconvenida. Se constata de las mismas, sello húmedo de la institución financiera y a su vez firmadas. Medio este que se tiene por legal por considerarse tarjas conforme lo plasmado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 20/12/2005, expediente N° 2005-000418, con ponencia de la magistrado ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO; y valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Aunado a ello, al no ser impugnado por la parte contraria en su oportunidad, se tiene como legalmente promovido y con carácter de indicio al adminicularse con el contrato de arrendamiento y la propia libreta de ahorros traída al proceso por la parte actora-reconvenida, específicamente con el canon establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Ya que, de la revisión a dichos comprobantes de transferencias conjuntamente con la libreta de ahorro, se desprende que existe relación −de monto y fecha− con la transacción electrónica efectuada por las demandadas-arrendatarias y la adjudicación en dicha cuenta perteneciente a la actora-arrendadora. Por lo tanto toda esta relación indiciaria se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.Y así se declara.

Realizado el trabajo valorativo de las probanzas aportadas por las partes en el presente asunto, considera esta Alzada oportuno indicar que, según lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de, una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar, pudiendo ser siendo los mismos a tiempo determinado o indeterminado.

Del asunto de marras se evidencia un hecho admitido por las partes, en cuanto a que efectivamente ambas suscribieron un contrato de arrendamiento autenticado, sobre un inmueble constituido por una oficina, identificada con el Nº 23, ubicada en la Torre A, Piso dos (2) del Edificio Saverio Russo, situado entre las esquinas de Reducto a Municipal, Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital. En razón de ello queda establecido por este jurisdicente que existe una relación arrendaticia que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en la referida convención, así como por las normas legales que preside la materia. En ese sentido, la actora pretende el desalojo del inmueble in comento en virtud de la supuesta falta de pago del canon arrendaticio por parte de las co-demandadas, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero y febrero de 2012. En contraposición a ello, las ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO TORO y ROSA MARGARITA LORCA VILLASMIL, a través de su apoderado judicial, alegan el cumplimiento de la obligación contraída ya que en virtud de la Resolución Nº 1271, emitida por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento (hoy Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat), en fecha 3 de mayo de 1995, Exp. Nº 13.811, la cual procede a regular el inmueble de marras, se procedió al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente y fijado por el órgano administrativo en su oportunidad, tal y como se evidencia del cúmulo de comprobante de transferencia valorados anteriormente, y de donde se desprende que efectivamente la parte demandada ha procedido a realizar los pagos correspondientes a la convención suscrita en fecha 15 de diciembre de 2009, y autenticada por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de diciembre de 2009, anotado bajo el Nº 31, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones. Así se declara.

Verificado todo lo debatido en la litis, lo alegado por las partes y los criterios aplicados por esta Alzada, hace forzoso para este Jurisdicente, declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora reconvenida y sin lugar el recurso de apelación ejercido por la demandada reconviniente; por tal motivo, se declaran sin lugar la demanda que por desalojo incoara por la ciudadana ADOLFINA SANCHEZ contra las ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO TORO y ROSA MARGARITA LORCA VILLASMIL y la reconvención ejercida contra la parte actora; en consecuencia, se modifica el fallo dictado en fecha 26 de febrero de 2013, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así se dispondrá de forma positiva y precisa en la parte in fine del presente fallo. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 22 de mayo de 2013, por el abogado CARLOS SALA ZUMETA en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana ADOLFINA SANCHEZ; y SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido el día 27 de mayo de 2013 por la abogada JULIA MARIELA AGUILERA, en su carácter de apoderada judicial de las codemandadas ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO TORO y ROSA MARGARITA LORCA VILLASMIL, contra la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2013, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo incoara la ciudadana ADOLFINA SANCHEZ contra las ciudadanas TELMA TERESA BALDIRIO TORO y ROSA MARGARITA LORCA VILLASMIL, ut supra identificadas y SIN LUGAR la reconvención ejercida por estas últimas.

TERCERO: Por la naturaleza de lo decidido no se produce condenatorias en costas.

Dado que el presente fallo fue dictado fuera del lapso legal correspondiente, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de la partes.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206° Años de Independencia y 157° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de mayo de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de nueve (9) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente No. AP71-R-2013-000576.
AMJ/MCP/Lr.-