TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 02 de Mayo de 2016
206° y 157°
EXPEDIENTE N°: 964
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos CÉSAR ENRIQUE RIVAS LEÓN y LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-17.246.626 y V-18.702.098, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados GAUDIMAR AGUIRRE y DAMARIEL RIVERA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 172.791 y 113.797, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.” registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 14 de enero de 2009, bajo el No. 57, Tomo 2-A, representada por el ciudadano HÉCTOR JOSÉ CONDE TORREALBA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-9.430.789.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados LUÍS CASTRO, EUMELIA VELÁSQUEZ y ALFREDO ROMÁN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 85.589, 10.448 y 20.715, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
I. ANTECEDENTES
En fecha 30 de marzo de 2016, se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo de la demanda por Resolución de Contrato, interpuesta por los ciudadanos CÉSAR ENRIQUE RIVAS LEÓN y LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN, contra la Sociedad mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.” todos supra identificados.
Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido en fecha 26 de enero de 2016, por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado a quo, en fecha 22 de enero de 2016, la cual declaró con lugar la pretensión de la actora.
En fecha 04 de abril de 2016, este Tribunal Superior fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la consignación de los escritos de informe de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y vencido éste término, el Tribunal indicó que sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días consecutivos de conformidad con lo establecido en el artículo 521 eiusdem.
En fecha 05 de abril de 2016 esta Alzada declaró nulo el auto anteriormente señalado y procedió a fijar como era debido de acuerdo a la naturaleza del procedimiento, el décimo (10º) de despacho siguiente a la notificación de las partes para dictar sentencia.
En fecha 06 de abril de 2016, consta en autos la notificación de ambas partes respecto al lapso para sentenciar.
En fecha 21 de abril de 2016 la parte recurrente presentó “escrito de informe” por ante esta Alzada y consignó documentales.
II. DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios 254 al 279 del presente expediente, decisión recurrida de fecha 26 de enero de 2016, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas, lo siguiente:
“… Ahora bien, de la revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente se pudo constatar que la parte demandada no trajo a los autos elementos probatorios que desvirtúe lo alegado por los actores en su libelo de demanda, en cuanto a las reformas realizadas sin previa autorización dada por escrito por los arrendadores tal y como quedó establecido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente causa, así como tampoco trajo a los autos elementos probatorios que demuestre que se encuentra solvente en el pago de los servicios públicos, tales como agua y electricidad, asimismo no consignó prueba alguna que contradiga el deterioro en que se encuentra el edificio, que quedó plenamente demostrado por medio de la inspección judicial extra litem practicada por quien aquí suscribe que el inmueble, donde se verifica que fue reformado en la planta baja y alta del mismo, debido a que no posee la mismas características como se le fue entregado por parte de los arrendadores al representante legal de la demandada según consta en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en la presente controversia, el deterioro en que se encuentra, hecho que se verifica por las perforaciones realizadas en algunas zonas de los techos y las grietas presentes en las paredes que se observan claramente en las impresiones fotográficas que acompañan la referida inspección capturadas por la experta fotógrafa designada y juramentada para tal fin. Siendo entonces por tales numerosas circunstancias procedente la resolución de contrato peticionada, resultando inoficioso entrar a conocer sobre el supuesto subarrendamiento alegado por la parte actora en el presente juicio (…)
Por lo que realmente se configuró el incumplimiento por parte de la arrendataria sin que desvirtuará (sic) lo alegado por el actor, en consecuencia se debe declarar Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos CESAR ENRIQUE RIVAS LEON y LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEON, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nro: V-17.246.626 y V-18.702.098, en su condición de arrendadores con la Sociedad Mercantil POLICLINICA CRUZ VERDE C.A, registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha catorce (14) de enero de 2009, bajo el No. 57, Tomo 2-A, representada en ese acto por el presidente ciudadano HECTOR JOSE CONDE TORREALBA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-9.430.789, en su condición de arrendataria. Así se decide.-
-V-
DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentada por los ciudadanos CESAR ENRIQUE RIVAS LEON y LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEON, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nro: V-17.246.626 y V-18.702.098, contra la Sociedad Mercantil POLICLINICA CRUZ VERDE C.A, registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha catorce (14) de enero de 2009, bajo el No. 57, Tomo 2-A, representada en ese acto por el presidente ciudadano HÉCTOR JOSÉ CONDE TORREALBA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-9.430.789.SEGUNDO: se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble (1) inmueble constituido por el edificio “Cruz Verde”, ubicado en la calle Piar cruce con calle Páez, No. 104-84-33, de la ciudad de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, compuesto por tres (3) locales y tres (3) baños, en la planta baja, identificado con los números 1, 2,3 y en la planta alta, consta de nueve (9) cubículos y tres (3) baños construidos en un área aproximada de Ciento Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados (155 Mts2). Dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En dos líneas segmentadas de línea recta, el primero con distancia de 14,97 metros colindantes con la parcela que es o fue de Eustaquio Bermúdez (104-84-34), con parcela de Omaira Flor Rivas de Pronesti (104.84-33-1). SUR: En dos (2) tramos de línea recta, el primero con una distancia de 11,00 metros, luego un quiebre de 3,40 metros. El segundo tramo con una distancia de 11,00 metros, todos colindantes con la calle Páez que es uno de sus frentes. ESTE: En dos líneas segmentadas de líneas rectas con una distancia de 40,52 metros con parcela que es o fue de Gabino Padrón hoy propiedad de Filippo Lo Voi Ragusa (104-84-32) y OESTE: En línea recta con una distancia de 13,60 metros con calle Piar y 15,90 metros con Omaira de Pronesti, tal y como consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del estado Aragua, inserto bajo el No. 31, Folios 215 al 218, Tomo 9º del Protocolo 1º correspondiente al último trimestre del año 2006, el cual anexamos marcado, completamente desocupado, libre de personas y bienes y en buen estado de conservación en que lo recibió y completamente solvente en los servicios básicos.TERCERO: se ordena la notificación de la Procuraduría General de la República de Venezuela de conformidad con lo establecido en el artículo 95 de la Ley de la Procuraduría General de la República, debiéndose suspender el presente procedimiento por un lapso de treinta días continuos una vez conste en autos la práctica de la referida notificación …”
III. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA
El abogado Alfredo Román, inscrito en el Inpreabogado No. :20.715, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia interpuesta en fecha 26 de enero de 2016, señaló lo siguiente: “… APELO DE LA SENTENCIA DEFINITIVA ANTERIOR DE FECHA 22 DE ENERO DE 2016…”

IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecido lo anterior, este Tribunal de Alzada pasa a decidir la presente causa en los siguientes términos:
En fecha 27 de octubre de 2015, la parte demandante interpuso la presente demanda por resolución de contrato, correspondiéndole el conocimiento de la misma al Juzgado Primero de Municipio Ordinario de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
En fecha 03 de noviembre de 2015, el Juzgado a quo admitió la demanda y ordenó emplazar a la parte demandada y notificar a la Procuraduría General de la República.
En fecha 24 de noviembre de 2015, los demandantes otorgaron poder apud acta a los abogados en ejercicio GAUDIMAR AGUIRRE, GREIBYS GARCIA, JHOSEPH CAICEDO y DAMARIEL RIVERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 172.791, 125.979, 194.558 y 113.797, respectivamente.
Luego de alcanzar la citación de la parte demandada, en fecha 10 de diciembre de 2015 la demandada de autos representada por el ciudadano HÉCTOR JOSÉ CONDE TORREALBA, debidamente asistido por los abogados en ejercicio EUMELIA VELÁSQUEZ MARCANO y LUÍS EDGARDO CASTRO SÁNCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.448 y 85.589, respectivamente, presento escrito de contestación a la demanda.
En fecha 15 de diciembre de 2015, el ciudadano HÉCTOR JOSÉ CONDE TORREALBA, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.” otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio LUÍS EDGARDO CASTRO SÁNCHEZ, EUMELIA VELÁSQUEZ MARCANO y ALFREDO EVENCIO ROMÁN ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 85.589, 10.448 y 20.715, respectivamente.
En fechas 07 y 08 de enero de 2016 la parte demandada promovió pruebas.
En fecha 11 de enero de 2016 el Juzgado a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, fijando la oportunidad pertinente a fin de que se evacuaran las testimoniales y la exhibición de documento solicitada por dicha parte.
En fecha 14 de enero de 2016 se realizaron las siguientes actuaciones: 1) Se evacuaron las testimoniales promovidas por la parte demandada; 2) Se llevó a cabo el acto de exhibición promovida por la demandada de autos; y, 3) La parte demandante promovió pruebas y consignó oficio debidamente firmado y sellado por la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.
En fecha 15 de enero de 2016, el Juzgado a quo admitió las pruebas presentadas por la parte demandante.
En fecha 18 de enero de 2016 la abogada EUMELIA VELÁSQUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de alegatos. En esa misma fecha los ciudadanos CÉSAR ENRIQUE RIVAS LEÓN y LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN, demandantes en el presente juicio y debidamente asistidos por la abogada en ejercicio GAUDIMAR AGUIRRE, Inpreabogado Nro. 172.791, revocaron el poder apud acta que le habían conferido a los abogados en ejercicio JHOSEPH CAICEDO y GREIBYS GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 194.558 y 125.979, respectivamente. Igualmente el ciudadano CÉSAR ENRIQUE RIVAS LEÓN, debidamente asistido por la abogada GAUDIMAR AGUIRRE, consignó diligencia en donde manifestó haber tenido pleno conocimiento de todas las actuaciones realizadas en el presente expediente.
En fecha 22 de enero de 2016 el Juzgado a quo dictó sentencia definitiva en la presente causa, ordenando la notificación de la Procuraduría General de la República.
En fecha 26 de enero de 2016 la parte demandada apeló de la sentencia emita en fecha 22 de enero de 2016.
En fecha 01 de febrero9 de 2016, el alguacil consigna oficio librado a la Procuraduría general de la república debidamente firmada y sellado.
En fecha 08 de Marzo de 2016, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta.
Ahora bien, una vez señalado todo lo anterior, esta Alzada en primer lugar debe precisar que de la revisión de las actas procesales se observa que en fecha 21 de abril de 2016, los abogados EUMELIA VELÁSQUEZ y ALFREDO ROMÁN, ya identificados, en su carácter de apoderados judiciales de la parte recurrente, consignaron ante este Juzgado escrito de alegatos mediante el cual expusieron los motivos en que fundamentan el recurso de apelación sub examine; no obstante, atendiendo a la naturaleza del procedimiento establecido para la tramitación de este tipo de juicios (procedimiento breve), se debe indicar que el Juez Superior no debe tomar como premisa para el establecimiento de los fundamentos de la apelación los escritos de alegatos consignados dentro del lapso para decidir establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
A tal efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión de fecha 25 de febrero de 2011, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, Exp. Nº 09-0501, reitera decisión de la misma Sala de fecha 14 de octubre de 2005, señalando lo siguiente:
“(…) Precisado lo anterior, es necesario destacar lo que ha venido estableciendo esta Sala Constitucional, con respecto a la presentación de los escritos de informes, en aquellas causas tramitadas a través del juicio breve –como la que se contrae el caso de autos- y, la obligatoriedad de pronunciamiento con respecto a los planteamientos contenidos en ellos, entre otras decisiones, la Nº 3.057 DEL 14 DE OCTUBRE DE 2005, (Caso: Rosa Amelia Maldonado Castro y otros), en la cual puntualizó lo siguiente:
En este contexto, aprecia la Sala que en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10º) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, solo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 eiusdem (instrumentos públicos, posiciones juradas y juramento decisorio), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma.
Así, esta Sala en sentencia del 29 de septiembre de 2005 (Caso: Simón Alfredo Morón), respecto a la posibilidad de presentar informes en segunda instancia durante la tramitación de un procedimiento breve señaló:
“No obstante lo anterior, de autos no se desprende evidencia alguna de que, dentro del lapso previsto por el legislador para ello, el accionante haya promovido prueba alguna de las admisibles en dicha instancia, fundamentando su pretensión de amparo en el hecho de que, al haberse dictado sentencia al quinto día siguiente al 24 de mayo de 2005, se vio imposibilitado de presentar informes, debiendo la Sala señalar que dicho acto no se encuentra previsto en el procedimiento por el cual se rige la presente causa –procedimiento breve-, por lo que mal puede alegarse violación alguna del derecho a la defensa y, en tal sentido, resultaría inútil ordenar la reposición en el caso objeto de estudio”.
Tal como quedó establecido en la sentencia citada supra, durante la tramitación en segunda instancia del procedimiento de nulidad de asamblea, no existe oportunidad fijada para presentar informes y observaciones a éstos y solo pueden las partes hacer valer las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil (que en el presente caso no se hicieron valer), de modo que, mal pudo el Juzgado (…) violentar los derechos de la parte accionante, por cuanto no estaba obligado a pronunciarse sobre los alegatos expuestos en dicho escrito de informes…”.
Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, la Sala constata que el Juzgado (…) decidió de acuerdo al procedimiento dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil el recurso de apelación (…), por tanto, no estaba obligado a pronunciarse sobre los alegatos contenidos en el llamado escrito de informes, los cuales, según refiere el ciudadano Duglas Ramón Chirino, fueron omitidos al dictarse la decisión en alzada, pues como se señaló precedentemente, el procedimiento de segunda instancia en el juicio breve no prevé oportunidad para la presentación del escrito de informes, sino el termino para dictar sentencia.
A juicio de esta Sala, al tramitarse las demandas por desalojo conforme a las disposiciones del procedimiento breve (…) y no estar prevista la oportunidad procesal para la presentación de escritos de informes en segunda instancia, mal pudo el Juez del Juzgado Segundo (…) incurrir en el vicio de incongruencia omisiva, como erradamente lo sostuvo el a quo constitucional; por consiguiente no se afectó el debido proceso, derecho a la defensa, ni la tutela judicial efectiva de la accionante (…)”.

Descrito brevemente lo anterior, este Tribunal Superior no debe tener en cuenta el escrito de alegatos presentado por los apoderados judiciales de la parte demandada y, en consecuencia, en virtud de que la apelación interpuesta por la parte recurrente fue realizada de forma genérica, se concluye que el núcleo de la misma se circunscribe en verificar si la sentencia recurrida se encuentra o no ajustada a derecho, por lo que, quien decide considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el expediente con el objeto de analizar la procedencia o no de la pretensión contenida en la demanda interpuesta. En ese sentido, se pasa a realizar las siguientes consideraciones:
LA PARTE ACTORA MANIFESTO EN SU ESCRITO LIBELAR QUE:
Que, son propietarios de un inmueble un (1) inmueble constituido por el edificio “Cruz Verde”, ubicado en la calle Piar cruce con calle Páez, No. 104-84-33, de la ciudad de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, compuesto por tres (3) locales y tres (3) baños, en la planta baja, identificado con los números 1, 2,3 y en la planta alta, consta de nueve (9) cubículos y tres (3) baños construidos en un área aproximada de Ciento Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados (155 Mts2). Que en fecha veintidós (22) de junio de 2009, en carácter de propietarios y arrendadores, celebraron un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.”, registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha catorce (14) de enero de 2009, bajo el No. 57, Tomo 2-A (…) el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 47, Tomo 139 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina. Que fundamenta la demanda en la clausula tercera del contrato relativo a la temporalidad del mismo y que textualmente establece: “La duración del presente contrato será de Seis (06) años fijos, contados a partir del 01/11/2.009 y finalizará el 01/11/2.015. Prorrogable previo acuerdo de las partes…”. Que el plazo del contrato se estableció en seis (6) años fijos, estando vigente actualmente en su lapso de duración, es decir, manteniéndose a tiempo determinado, pudiendo entonces, solicitarse el cumplimiento o resolución del mismo. Que la arrendataria ha realizado numerosas reformas con las cuales ha alterado grotescamente el estado original del inmueble, no siendo éstas autorizadas de forma alguna por nosotros en nuestro carácter de arrendadores y propietarios del mismo, por lo que, con tal conducta dicha parte ha incumplido de manera flagrante la cláusula número siete (7) supra transcrita del contrato de arrendamiento. Que la arrendataria ha incumplido su deber de servirse del inmueble arrendado como buen padre familia, manteniéndolo en las mismas condiciones que se le entregó, con lo cual incumplió lo dispuesto en el artículo 1592 eiusdem y lo establecido en las cláusulas números cuatro (4) y nueve (9) del contrato que sirve como instrumento fundamental a esta demanda. Que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago del servicio eléctrico, del agua y del aseo urbano con lo cual ha incumplido la cláusula número ocho (8) supra transcrita. Que se verifica sin lugar a dudas que el contrato de arrendamiento fue suscrito de manera específica con la “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.”, quien no podía subarrendarlo total ni parcialmente, no obstante, el representante legal de ésta, ha subarrendado de diferentes formas algunos de los cubículos presentes en la planta alta del inmueble a los fines de que terceras personas ajenas a la Sociedad de Comercio usen, gocen y disfruten de ellos, con lo cual, evidentemente, también ha incumplido con lo establecido en las cláusulas números cinco (5) y once (11) del contrato de marras. Fundamenta su acción en las cláusulas uno, tres, cuatro, cinco, seis, siete, ocho, nueve y once del contrato de arrendamiento anexo marcado “B”, y fundamento de su acción, los artículos 1133, 1134, 1137, 1159, 1160, 1167 y 1474 del Código Civil, los artículos 94, 95 y 97 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de La República y el artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicito que PRIMERO: la parte demandada conviniera o en su defecto fuese condenado por este Tribunal a resolver el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 22 de junio de 2009, por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 47, Tomo 139 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina. SEGUNDO: La entrega del inmueble arrendado constituido por el edificio “Cruz Verde”, ubicado en la calle Piar cruce con calle Páez, No. 104-84-33, de la ciudad de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua; compuesto originalmente como fue explicado, por tres (3) locales y tres (3) baños, en la planta baja, identificado con los números 1, 2,3 y en la planta alta, constaba de nueve (9) cubículos y tres (3) baños construidos en un área aproximada de Ciento Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados (155 Mts2). Dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En dos líneas segmentadas de línea recta, el primero con distancia de 14,97 metros colindantes con la parcela que es o fue de Eustaquio Bermúdez (104-84-34), con parcela de Omaira Flor Rivas de Pronesti (104.84-33-1). SUR: En dos (2) tramos de línea recta, el primero con una distancia de 11,00 metros, luego un quiebre de 3,40 metros. El segundo tramo con una distancia de 11,00 metros, todos colindantes con la calle Páez que es uno de sus frentes. ESTE: En dos líneas segmentadas de líneas rectas con una distancia de 40,52 metros con parcela que es, o fue de Gabino Padrón hoy propiedad de Filippo Lo Voi Ragusa (104-84-32) y OESTE: En línea recta con una distancia de 13,60 metros con calle Piar y 15,90 metros con Omaira de Pronesti.
CONTESTACION DE LA DEMANDA.
Manifestó que rechaza la estimación de la demanda, por considerarla “insuficiente”, en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000, 00), ya que la cuantía se calculara según el interés económico de la demanda y siendo una de las pretensiones la entrega del inmueble objeto del juicio, que tiene un valor muy superior a la estimación hecha. Que durante el lapso de pruebas demostrara su afirmación respecto al valor del inmueble y consecuentemente, en este acto propuso que la cuantía de la demanda ha de ser la cantidad de veintitrés millones seiscientos sesenta mil cuatrocientos setenta y dos Bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 23.660.472, 92). Manifestó igualmente que representa a una sociedad mercantil de las contempladas en el Código de Comercio de Venezuela denominada “compañía anónima” (Articulo 201, numeral 3º) y algunos de sus objetivos contemplados en la Cláusulas Tercera y Décimo Segunda de sus Estatutos constituyen actos objetivos de comercio, aunado a que en su objeto está incluida la prestación de servicios médico asistencial y la clínica es un centro asistencial prestaria de salud, por lo tanto el contrato como el inmueble objeto del presente juicio han de regirse por el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que el procedimiento a seguir debe ser el oral. Que reconoce como parcialmente cierto que existe una relación contractual arrendaticia entre los propietarios y arrendadores y su representada, la sociedad mercantil POLICLINICA CRUZ VERDE, C.A. Negó, rechazo y contradijo ese relato inicial donde afirma que en la NOTIFICACION hecha a su representada de no renovar el contrato obedeció “al incumplimiento de cláusulas del contrato. Que respecto a como recibió su representada el inmueble objeto del contrato y como deberá devolverlo a la final de la relación arrendaticia es una expectativa se cumplirá con el transcurso del tiempo, es decir, al final definitivo de la relación arrendaticia, que será para el primero de noviembre de dos mil diecisiete (01/11/2017) cuando finalice la prorroga legal en curso. Que respecto a las reformas, derrumbes de paredes, rompimiento de pisos, perforaciones de techos, menoscabo de la estructura e inobservancia de obligaciones de mantenimiento que la actora dice se reflejan en la inspección contenida en el referido anexo F al libelo, negó que ello sea así, ya que su representada no ha ocasionado deterioros al inmueble objeto de este juicio. Niega que las mejoras introducidas por su representada en el edificio arrendado fueran realizadas durante la vigencia del contrato que ha sido solicitada su resolución. Negó y rechazo esa afirmación respecto a que su representada haya subarrendado de diferentes formas, alguno de los cubículos presentes en la planta alta del inmueble a los fines de que terceras personas ajenas a la Sociedad de Comercio, usen, gocen y disfruten de ellos.
Visto todo lo anterior, esta Juzgadora observa que el hecho controvertido en la presente causa se encuentra enmarcado en verificar el presunto incumplimiento por parte del demandado de autos de las obligaciones que había adquirido al suscribir el contrato de arrendamiento que sirve como instrumento fundamental de la demanda. Así mismo, se deberá analizar la idoneidad del procedimiento llevado en la presente causa y el rechazo de la cuantía manifestado por la parte demandada.
Del procedimiento seguido y el rechazo a la cuantía:
En primer término, visto que la parte demandada hizo objeción respecto al procedimiento por la cual fue admitida la presente demanda, este Tribunal estima necesario como punto previo, ratificar lo siguiente:
La pretensión de los ciudadanos actores de este juicio se centra en la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.”. En tal sentido, a fin de despejar cualquier clase de dudas, se debe mencionar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su disposición derogatoria primera, dispone que: “Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.”
De la disposición derogatoria transcrita se verifica que el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no derogó por completo al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, ya que, las disposiciones de éste último solamente fueron desaplicadas para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el nuevo Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por ello, a fin de tener certeza sobre cuál ley aplicar a un caso específico se debe atender obligatoriamente a la categoría del inmueble arrendado, lo cual va íntimamente asociado a la naturaleza de la actividad que en él se desarrolle. De tal modo, dicho Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 2 señala lo siguiente:
“A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.”
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.”
De la simple lectura del artículo arriba transcrito se verifica que el legislador claramente no quiso darle naturaleza comercial a los inmuebles donde encuentren consultorios, laboratorios o quirófanos, por lo que, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no regula ni abarca las relaciones arrendaticias de los bienes inmuebles que se utilicen para tales fines.
En tal sentido, es de conocimiento común de cualquier persona, que las clínicas y las policlínicas como la aquí demandada, se encuentran conformadas por consultorios, laboratorios y quirófanos, siendo éste último la característica más relevante al momento de verificar cuál fue la intención del legislador, toda vez que, los quirófanos no son unidades autónomas que se encuentran individualmente en cualquier sitio, sino que, por el contrario, los quirófanos únicamente se encuentran en centros asistenciales tales como clínicas, policlínicas, hospitales, ambulatorios o centros diagnósticos integrales, por lo que, todos los inmuebles donde se hallan o pudieran hallarse quirófanos, no son regulados por Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Tal conducta del legislador se complementa con el criterio sostenido y pacífico de la distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia que establece que las clínicas y policlínicas, más allá de ejecutar simples actos de comercio, realizan una actividad de interés público, por lo cual, en las demandas que sean interpuestas contra ellas, debe ser notificada la Procuraduría General de la República. En consecuencia, se concluye y se ratifica que el inmueble objeto de la presente demanda se encuentra dentro las excepciones dispuestas en el artículo 2 ejusdem y por ende, ha sido correcto sustanciar el juicio de acuerdo a lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En segundo lugar, esta Juzgadora también debe mencionar que la parte demandada en su escrito de contestación rechazó la estimación de la cuantía realizada por la parte actora en su demanda, por considerarla insuficiente. En efecto, dicha parte señaló:
“…Rechazó la estimación de la demanda, por considerarla “insuficiente”, en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000, 00) (…) La cuantía se calculara según el interés económico de la demanda y siendo una de las pretensiones la entrega del inmueble objeto del juicio, que tiene un valor muy superior a la estimación hecha. A los fines pertinentes durante el lapso de pruebas demostrare mi afirmación respecto al valor del inmueble y consecuentemente, en este acto propongo que la cuantía de la demanda ha de ser la cantidad de veintitrés millones seiscientos sesenta mil cuatrocientos setenta y dos Bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 23.660.472, 92)…”
Se aprecia entonces que el fundamento del rechazo a la cuantía se sostiene en el hecho que la demandada de autos considera que ésta ha debido ser la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (BS. 23.660.472, 92), la cual, según ella, es el valor o precio del inmueble arrendado.
Ahora bien, con el objeto de verificar la procedencia o improcedencia de dicho argumento aducido por la demandada de autos, esta Alzada debe mencionar que la Sala de Casación Civil mediante sentencia de fecha 11 de mayo de 2000, (Caso: Jaime Benarroch contra Dionisia Diez de la Mata), ratificada en diversas ocasiones más recientes, como por ejemplo, en la decisión dictada en fecha 29 de marzo de 2011, contenida en el expediente No 000502, dejó sentado que:
“…En materia inquilinaria, la estimación de las demandas se hace de conformidad con las reglas de cálculo establecidas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:
En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
La norma antes transcrita comprende dos supuestos, a saber: a) la validez o nulidad; y b) la resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un año. (Vid. Sent. de fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros; y Sent. de fecha 29 de septiembre de 1999, Caso: Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes...”
Visto el extracto jurisprudencial anteriormente mencionado, el cual esta Alzada acoge en conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia entonces que en los casos de resolución de contrato de arrendamiento como el de marras, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha del contrato y las vencidas si se fuese pedido su pago, por lo que, el argumento aducido por la demandada de autos referente a que la cuantía en este caso debía ser el valor o precio del inmueble objeto de la demanda, no cuenta con ningún asidero jurídico, y por lo tanto, deberá ser declarado improcedente en dispositiva de este fallo. Así se declara.
Ahora bien, con el objeto de dilucidar el fondo del asunto debatido, esta Juzgadora pasa a valorar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
a. Copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, otorgado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, inserto bajo el No. 31, Folios 215 al 218, Tomo 9º del Protocolo 1º correspondiente al último trimestre del año 2006, el cual fue anexado al libelo marcado “A”. En relación a esta documental quien aquí decide observa que se trata de un documento público, el cual no fue tachado a lo largo del procedimiento, por lo tanto, tiene pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. En ese sentido, de dicha instrumental se desprende que los ciudadanos CÉSAR ENRIQUE RIVAS LEÓN y LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN, supra identificados, son los propietarios del inmueble constituido por el edificio “Cruz Verde”, ubicado en la calle Piar cruce con calle Páez, No. 104-84-33, de la ciudad de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, compuesto por tres (3) locales y tres (3) baños, en la planta baja, identificado con los números 1, 2,3 y en la planta alta, consta de nueve (9) cubículos y tres (3) baños construidos en un área aproximada de Ciento Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados (155 Mts2). Así se declara.
b. Copia certificada de acta constitutiva de la Sociedad Mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.”, registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 14 de enero de 2009, bajo el No. 57, Tomo 2-A, la cual fue agregada junto al escrito libelar marcada “B”.
c. Copia certificada de acta de asamblea celebrada por lo socios de la Sociedad Mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.”, anexo al libelo marcada “C”. Respecto a las instrumentales que anteceden, este Tribunal observa que las mismas se tratan de documentos públicos, los cuales no fueron tachados, ni impugnados en el procedimiento, por lo tanto, tienen pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. En consecuencia, de las mismas se desprende que el ciudadano HÉCTOR JOSÉ CONDE TORREALBA, ya identificado, es el representante legal de “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.” y que ésta tiene como objeto social la prestación de diversos servicios médicos. Así se declara.
d. Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente juicio en fecha 22 de junio de 2009, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, Estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 47, Tomo 139 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, anexo junto al escrito libelar marcado “D”. En relación a esta documental, quien aquí decide observa que se trata de un documento autenticado, el cual no fue impugnado, ni tachado, por lo tanto, tiene pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. En ese sentido, de dicha instrumental se desprenden todas las obligaciones asumidas por la partes en el negocio jurídico celebrado respecto al inmueble objeto de la presente demanda, las cuales serán debidamente analizadas posteriormente en el presente fallo. Así se declara.
e. Notificación judicial practicada en fecha 23 de octubre de 2015, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de esta Circunscripción Judicial, anexo junto al libelo marcada “E”. Respecto a esta instrumental, quien aquí decide estima que también se trata de un documento público que no fue tachado a lo largo del procedimiento, por lo tanto, tiene pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. En ese sentido, del mismo se desprende que los arrendatarios aquí demandantes, antes de la instauración del presente juicio, le notificaron a la Sociedad Mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.”, que no le sería renovado el contrato de arrendamiento. Así se declara.
f. Inspección judicial extra litem realizada al inmueble arrendado objeto de la presente causa, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de esta Circunscripción Judicial en fecha 25 de septiembre de 2015, anexada al libelo marcada “F”. En relación al medio probatorio que antecede, esta Alzada observa que el artículo 1.429 del Código Civil dispone que: “En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.” Por su parte, respecto al valor probatorio que poseen estas actuaciones extra judiciales, la Sala de Casación Civil en fecha 22 de mayo de 2008, mediante fallo No. 0300, reiteró lo siguiente:“… Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho …” En ese sentido, se verifica entonces que es criterio reiterado de la Sala de Casación Civil que las inspecciones preconstituidas tienen valor probatorio en juicio, sí sólo sí, el solicitante en su escrito alega la urgencia que posee de dejar constancia sobre el estado de las cosas o circunstancias que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. De ese modo, quien aquí decide observa que los ciudadanos CÉSAR ENRIQUE RIVAS LEÓN y LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN, al momento de peticionar la realización de la inspección que está siendo analizada, alegaron expresamente que tenían la urgencia de dejar constancia sobre el estado del inmueble arrendado objeto de la presente causa, ya que, ello podría ser modificado en el transcurso del tiempo por la arrendataria que es quien tiene la posesión de dicho bien. En consecuencia, esta Juzgadora considera que los solicitantes aquí demandantes cumplieron con los requisitos necesarios para que la inspección preconstituida promovida se tenga como válidamente evacuada y por ende, no debía ser ratificada en el transcurso del presente procedimiento. Así las cosas, con dicha actuación se verificaron las características y condición del inmueble arrendado para el día 25 de septiembre de 2015. Así se declara.
g. Copia certificada de documento de propiedad de un inmueble ubicado en la ciudad de Cagua, Municipio Sucre, Estado Aragua, en el sector 04 de la calle Sucre, No. 47-11, manzana 47, parcela 11, registrado bajo el No. 2013.1151, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 278.4.6.1.5769 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, tal y como se evidencia de anexo del libelo marcado “G”. En relación a la presente documental quien aquí decide observa que se trata de un documento público, el cual no fue tachado a lo largo del procedimiento y por ende, tiene pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. En ese sentido, de dicha instrumental se desprende que la aquí demandada Sociedad mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.”, en el año 2013 compró un inmueble ubicado en el centro de Cagua, zona ésta donde también se encuentra el bien arrendado objeto de la presente controversia. Así se declara.
h. Fotografías de diversos establecimientos de salud ubicados en los alrededores del inmueble arrendado, acompañadas junto con el escrito libelar marcadas “H1”, “H2”, “H3”, “H4” y “H5”, las cuales presuntamente fueron tomadas en fecha 23 de octubre de 2015. Sobre los anteriores medios probatorios, quien aquí decide debe hacer mención respecto a la forma de cómo se deben promover las fotografías con el objeto de que puedan ser apreciadas en juicio. Al respecto, es oportuno señalar que el procesalista colombiano HERNANDO DEVIS ECHANDIA, afirma que, para promover cualquier hecho fotográfico o filmado es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria o de testigos presentes en aquel instante o que hayan formado parte de la escena captada o intervenido en el desarrollo posterior del negativo o por el examen del negativo por peritos o por un conjunto fehaciente de indicios y además señala que cumplido este requisito, pueden las fotografías llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio probatorio diferente (Vid. “Teoría General de la Prueba Judicial”, Tomo II, quinta edición, p. 579). Por su parte, el autor patrio HUMBERTO BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio” (2010), Tomo II, pág. 916, manifiesta que:

“… partiéndose del supuesto que el proponente debe demostrar la autenticidad de la fotografía sin aguardar que su contendor judicial la impugne… deberán cumplirse con los siguientes requisitos:
• Que se aporte o promueva, no sólo las fotografías contentivas o representativas de los hechos discutidos en el proceso para acreditar su existencia u ocurrencia, sino todas aquellas fotografías contenidas en el rollo fotográfico o en el chip en caso de tratarse de una cámara digital… para garantizar la comunidad de la prueba, pues precisamente en la cinta, rollo o chip fotográfico, pueden existir fotografías que no interesan al proponente y favorezcan a su contendor judicial.
• Debe promoverse la cinta, rollo o chip debidamente identificado, con sus negativos de ser el caso.
• Debe promoverse la cámara o medio mecánico o digital por medio del cual se realizó la fotografía que representaba al hecho debatido.
• Debe identificarse al sujeto o persona que realizó la fotografía y en caso de ser un tercero ajeno al proceso, deberá proponerse igualmente la prueba testimonial de éste, con la finalidad que ratifique los hechos de lugar, modo, tiempo donde fue tomada la fotografía, para que pueda ser repreguntado por el contendor judicial, asimilándose así a la prueba de instrumentos privados emanados de terceros a que se refiere el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Cualquier otra circunstancia que pueda ayudar a demostrar la autenticidad de la fotografía …”
Vistos los criterios doctrinarios arriba mencionados, este Tribunal Superior considera que quien quiera hacer valer alguna fotografía en juicio tiene la carga de demostrar su autenticidad, es decir, no basta simplemente con la consignación de la reproducción fotográfica, sino que, también debe: 1) promoverse la cinta, rollo o chip debidamente identificado, con sus negativos de ser el caso; 2) promoverse la cámara o medio mecánico o digital por medio del cual se realizó la fotografía que representaba al hecho debatido; y 3) identificarse al sujeto o persona que realizó la fotografía y en caso de ser un tercero ajeno al proceso, deberá proponerse igualmente la prueba testimonial de éste, con la finalidad que ratifique los hechos de lugar, modo, tiempo donde fue tomada la fotografía, para que pueda ser repreguntado por el contendor judicial, asimilándose así a la prueba de instrumentos privados emanados de terceros a que se refiere el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, en virtud de que la parte actora se limitó únicamente a promover una serie de fotografías, éstas deben desecharse en virtud de que no está probada la autenticidad de las mismas. Así se declara.
Por su parte, la demandada de autos en su debida oportunidad promovió los siguientes medios probatorios:
a. Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 22 de junio de 2009, por ante la Notaría Pública de Cagua del Estado Aragua, inserto bajo el No. 47 del Tomo 139, de los libros de autenticaciones llevados en dicha oficina, cursante en autos como el anexo “D” al libelo. Respecto a esta documental quien aquí decide observa que la misma ya fue valorada en líneas anteriores, por lo tanto, se ratifica lo expresado sobre ella. Así se declara.
b. Copia certificada de acta constitutiva, estatutos y registro de la Sociedad mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 14 de enero de 2009, bajo el No. 57, Tomo 2-A y su última modificación de fecha 16 de marzo de 2015, bajo el No 34, Tomo 34-A, cursante en autos como anexos “B” y “C” al libelo. Con relación a las anteriores documentales, este Tribunal Superior también evidencia que ya fueron valoradas supra, por lo que, se ratifica lo expresado sobre ellas. Así se declara.
c. Documento original privado y sus anexos de fecha 8 de agosto de 2015, presuntamente emanado y firmado por los propietarios y actores en el presente juicio, en el cual proponen un nuevo contrato de arrendamiento. Respecto a presente instrumental esta Alzada debe señalar que en nada ilustra a quien aquí decide en relación a los hechos controvertidos en la causa, por lo cual, se desecha por impertinente. Así se declara.
d. Exhibición de documento del Informe Avalúo del terreno y edificio donde está ubicado la “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.”, realizado por la Ingeniero Bárbara Orjuela, C.I N° V-16.405.095, S.V.I.A 0974, inscrita en SUDEBAN P-3340. En relación a este medio probatorio, quien aquí decide con el objeto de verificar si el mismo puede o no ser apreciado, considera menester indicar que el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil indica que: “La parte que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario, podrá pedir su exhibición.
A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario…”
En ese sentido, el autor patrio HUMBERTO BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio” (2010), Tomo II, págs. 949 y 950, manifiesta que:
“… La exhibición de documentos se encuentra regulada en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, no siendo un medio de prueba sino una mecánica procesal que pueden utilizar las partes, para que sea traído a los autos un medio de prueba instrumental o documental que se encuentre en poder del adversario o un tercero ajeno al proceso (…)
La mecánica procesal debe ser propuesta en el lapso probatorio, siendo la única oportunidad procesal que tienen las partes para solicitarlas, en cuyo caso, como requisitos de promoción se exigen:
-De acompañarse una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo.
-Debe aportarse un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.
-De identificarse el objeto de la prueba –apostillamiento-
Estos requisitos son concurrentes o concomitantes (…) Luego, propuesta la prueba, el operador de justicia una vez que determine que se han llenado los requisitos de ley, admitirá la misma…”
Así las cosas, en conformidad con la norma y la doctrina inmediatamente arriba transcrita, este Tribunal Superior observa que para que fuera admisible la exhibición de documento peticionada por la parte demandada, ésta debía obligatoriamente consignar una copia del instrumento que deseaba fuera exhibido y un medio de prueba que constituyera presunción grave de que se halla o se ha hallado en poder de su adversario. No obstante, es patente que al momento de promover la exhibición, la parte demandada se limitó a consignar copia simple del instrumento que pretendía fuera exhibido, sin aportar alguna probanza o razonamiento que hiciera presumir al Juez a quo que dicho documento, a pesar ser suscrito y provenir de un tercero, estaba o estuvo en poder de la ciudadana LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN, por lo cual, en virtud de la concurrencia de los requisitos establecidos en la norma, la exhibición promovida debe ser declarada inadmisible. Así se declara.
e. Inspección judicial extra litem realizada al inmueble arrendado objeto de la presente causa, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de esta Circunscripción Judicial en fecha 23 de octubre de 2015. Respecto a este medio probatorio quien aquí decide observa que para que pudiera ser apreciado el solicitante debía alegar que por algún motivo razonable tenía la urgencia de dejar constancia del estado de las cosas o de circunstancias que pudieran desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. En tal sentido, se verifica que el solicitante aquí demandado, en su escrito de solicitud de inspección judicial, manifestó tener urgencia de evacuar dicha actuación, sin embargo, no justificó ni explicó el por qué era urgente practicarla. En efecto, el solicitante no indicó qué podía suceder en el transcurso del tiempo que hacía imperativo evacuar la inspección judicial. Tampoco señaló cómo podía ser modificado el inmueble y quién lo podía hacer, siendo que él es el poseedor del mismo en calidad de representante de la Sociedad Mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.”. Así mismo, este Tribunal Superior considera meritorio señalar que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 0527 dictada en fecha 01 de junio de 2004, expresó que: “… cuando se solicita la realización de una inspección como justificativo para perpetua memoria, según lo previsto en los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil, dicha inspección tiene la característica de ser una inspección ocular (…) y por lo tanto, sólo puede tener por objeto que el Juez deje expresa constancia de lo que percibe directamente a través del sentido de la vista, con la correspondiente descripción del estado en que se encuentran las cosas a su alrededor, no pudiendo en consecuencia, plasmar cualquier otro tipo de circunstancias en el acta de inspección, menos aún si para ellos se requiere de conocimientos especiales o periciales…” En virtud del criterio jurisprudencial anteriormente detallado, se verifica que en este tipo de inspecciones extra judiciales únicamente el Juez puede dejar constancia de lo que percibe directamente a través de sus sentidos, sin poder agregar de ninguna forma algún tipo de información obtenida mediante la utilización de conocimientos especiales o periciales. Explicado lo anterior, quien aquí decide observa que en la inspección bajo estudio el Juez a quo agregó información que va más allá de lo percibido directamente mediante sus sentidos, como por ejemplo, anexó un informe técnico realizado por un ingeniero que fuera designado, circunstancia ésta que desnaturaliza y vicia la evacuación de la misma. En consecuencia, con fundamento en todo lo anteriormente mencionado, este Tribunal Superior debe desechar la inspección judicial extra litem promovida por la parte demandada. Así se declara.
f. Fotografías presuntamente tomadas con una cámara digital en el 2005 por el ciudadano HÉCTOR JOSÉ CONDE TORREALBA. Respecto a estas reproducciones fotográficas, quien aquí decide estima que deben correr la misma suerte que las presentadas por la parte actora, ya que, el promovente tampoco proporcionó los medios necesarios explicados supra, con el objeto de verificar la autenticidad de las mismas, por lo que, se desechan del proceso. Así se declara.
g. Legajo de facturas de los años 2005 al 2007 emitidas de la siguiente manera:
-Ferretería Italven 2000 C.A, de fecha 09-02-2006;-Ferretería Meregoto, de fechas 12-12-2005, 9-12-2005, 10-01-2006, 10-01-2006, 24-01-2006, 20-01-2006, 19-01-2006, 20-01-2006, 7-10-2005, 07-10-2005, 26-11-2005; Distribuidora chico Chiquin, de fecha 26-10-2005 y 11-10-2005;Byese C.A, de fecha 5-09-2007;Ambientes Tu Casa, de fecha 18-09-2007; Techo Express, de fecha 4-09-2007; Estructura Flometal, de fecha 12-01-2006, la anteriores documentales evidentemente emanan de terceros ajenos a la presente causa y en tal sentido es menester indicar que el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil dispone que: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. Así las cosas, resulta ser meridianamente claro que para que un instrumento emanado de un tercero tenga valor en juicio, éste debe ratificarlo mediante una declaración que rinda para tal fin en la sede del Tribunal. Ahora bien, esta Alzada evidencia que las documentales descritas anteriormente no fueron ratificadas en juicio por los terceros que las emitieron, por lo que, deben ser desechadas del proceso. Así se declara.
h. Testimoniales: - promovió al testigo ciudadano JULIO CÉSAR TORREALBA LINARES, titular de la cédula de identidad No. V-9.434.614, cuya testifical fue evacuada según consta al folio 224 al 226 del expediente, donde se observa, entre otras cosas, que al repreguntársele donde trabaja, manifestó que trabajaba en la policlínica cruz verde, siendo dicha Policlínica parte interesada, es decir parte demandada en la presente causa, siendo causa legal de invalidez de la referida declaración del testigo, todo de conformidad con el articulo 508 y 478 del código de procedimiento civil. Asi se decide.
-Promovió a la testigo ciudadana MARÍA MIGDALIA MILLÁN, titular de la cédula de identidad No. V-10.751.872, siendo evacuada dicha testifical según consta de folio 227 al 229 del expediente, observándose que: en la primera repregunta contentiva de :“…PRIMERA RE-PREGUNTA: DIGA LA TESTIGO DONDE TRABAJA ACTUALMENTE. Respondió que también trabajaba para la policlínica cruz verde, respecto a este testifical se observa que el mismo mantiene una relación laboral con el promovente motivo por lo cual se desecha del proceso de conformidad con el articulo 508 y 478 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
-Del testigo ciudadano FERNANDO BENITO TERÁN NOGUERA, titular de la cédula de identidad No. V-11.093.218, cuya declaración consta a los folios 230 al 233 del expediente, se observa en la TERCERA PREGUNTA: DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE AL REFERIDO INMUEBLE SE LE HICIERON MEJORA Y ADECUACIONES. Seguidamente el testigo responde: “si porque yo fui uno de lo que trabajo allí”. CUARTA PREGUNTA: DIGA EL TESTIGO EN QUE CONSISTE LAS MEJORAS Y ADECUACIONES REALIZADAS AL INMUEBLE. Seguidamente el testigo responde: “bueno en principio quitar un piso de terracota que había en el inmueble, lo reemplazamos por cerámica, otras cuestiones, hicimos divisiones con tabiquería” (…) SEPTIMA PREGUNTA: DIGA EL TESTIGO LA FECHA O AÑO EN QUE SE HICIERON LAS MEJORAS AL INMUEBLE INSPECCIONADA POR EL SEÑOR CESAR QUE EL MENCIONA, seguidamente el testigo responde “eso fue entre el 2006-2008” (…) PRIMERA RE-PREGUNTA: DIGA EL TESTIGO QUIEN LE NOTIFICO QUE TENIA QUE VENIR A DECLARAR EN ESTA CAUSA, Seguidamente el testigo responde: “el doctor Héctor Conde”. SEGUNDA RE-PREGUNTA DIGA EL TESTIGO QUE RELACIÓN MANTIENE CON EL CIUDADANO HECTOR JOSE CONDE TORREALBA. Seguidamente el testigo responde “de trabajo porque yo trabajo por mi cuenta y cada vez que necesita de mi servicio el me llama” (…) QUINTA RE-PREGUNTA DIGA EL TESTIGO COMO RECUERDA CON TANTA CLARIDAD HECHOS PRESUNTAMENTE SUSCITADOS HACE TANTOS AÑOS, Seguidamente el testigo responde “dure como dos años trabajando ahí, haciendo esa remodelación…”, observando quien aquí decide analizando las deposiciones del testigo,, el mismo se debe desechar de conformidad con el artículo 508 y 478 del Código de Procedimiento Civil.
-El testigo ciudadano ALEXIS JOSÉ CABRERA DOMÍNGUEZ, titular de la cédula de identidad No. V-8.730.804, cuya declaración consta a los folios 234 al 238 del expediente, de donde se desprende, entre otras cosas, lo siguiente: “…TERCERA RE-PREGUNTA DIGA EL TESTIGO QUE RELACIÓN MATIENE CON EL CIUDADANO HECTOR JOSE CONDE TORREALBA, “laboral por prestarle mis servicios…,,evidenciándose a todas luces la relación existente entre la parte demandada y el testigo, hecho que lo señala como inhábil, motivo por lo cual de conformidad con el articulo 508 y 478 del Código de Procedimiento Civil se desecha del proceso.
Una vez transcrito todo lo anterior, este Tribunal Superior debe señalar que de las declaraciones rendidas por los ciudadanos que fueron promovidos por la parte demandada se evidencia que todos han trabajado, trabajan o pueden trabajar en cualquier momento con la misma parte promovente, es decir, con la Sociedad Mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.” lo que denota un interés indirecto en la resultas de este juicio, lo cual es censurado por el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente, la parte recurrente promovió por ante esta Alzada, lo siguiente:
a. Solvencias de pagos por suministro del servicio de energía eléctrica emitidos por CORPOELEC.
b. Recibos de pago y facturas emitidas por C.A Hidrológica del Centro.
c. Recibo de cobro y pago del aseo urbano emitido por la Alcaldía de Sucre.
En relación a las documentales que anteceden, este Tribunal Superior observa que se trata de documentos administrativos los cuales difieren totalmente de los documentos públicos, ya que, entre otras cosas, los primeros simplemente generan una presunción iuris tantum respecto a su contenido, es decir, admiten prueba en contrario, en cambio, los segundos, no generan una mera presunción sobre su contenido, sino que, por el contrario, demuestran fehacientemente el negocio jurídico que contienen, no admitiendo prueba en contrario y teniendo efectos entre las partes y contra terceros.
En ese sentido, los documentos administrativos por diferir de los instrumentos públicos, no pueden ser promovidos en segunda instancia en conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, la Sala Constitucional en fecha 21 de julio de 2009, mediante fallo No. 1034, dejó sentado que:
“… En el asunto bajo examen, la evidencia que fue consignada era un documento administrativo que, según el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, es inadmisible en segunda instancia y, en consecuencia debió haberse evacuado en el lapso probatorio de primera instancia …”
De modo que, resulta forzoso para esta Alzada declarar inadmisible las documentales promovidas en esta instancia por el recurrente debido a que se trata de instrumentos administrativos no permitidos por el artículo 520 ejusdem. Así se declara.
Valoradas como han sido el conjunto de pruebas promovidas por las partes en la presente causa, este Tribunal pasa a decidir el fondo del asunto debatido, señalando lo siguiente:
La pretensión de la parte actora es que se declare resuelto el contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito en fecha 22 de junio de 2009 por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 47, Tomo 139 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, debido al presunto incumplimiento en que incurrió la demandada de autos.
Ahora bien, en principio esta Juzgadora debe mencionar que para que sea procedente la vía judicial de cumplimiento o resolución de arrendamiento debe estarse en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado. Respecto a ello, quien aquí decide evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, que en la cláusula 3 se dispuso lo siguiente: “La duración del presente contrato será de Seis (06) años fijos, contados a partir del 01/11/2.009 y finalizará el 01/11/2.015…”.
Así las cosas, es evidente que para el momento de interposición de la presente demanda [27 de octubre de 2015] la relación arrendaticia entre las partes se mantenía a tiempo determinado y, por lo tanto, la resolución de contrato era la vía idónea para hacer valer sus intereses. Así se declara.
Explicado lo anterior, pasa esta Juzgadora a analizar el cumplimiento o no de las cláusulas libremente pactadas por las partes en el contrato de arrendamiento supra mencionado. En ese sentido, el referido instrumento dispuso que:
“…CLÁUSULA 1: LOS ARRENDADORES, dan en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA un (01) inmueble constituido por un edificio ubicado en la calle Piar cruce con calle Páez, edificio “Cruz Verde”, No. 104-84-33, en Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua; constituido por tres (03) locales y tres (03) baños, en la planta baja, identificado con los números 1, 2,3 y en la planta alta, consta de nueve (09) cubículos y tres (03) baños construidos en un área aproximada de Ciento Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados (155 Mts2) (…)
CLÁUSULA 4. CONSERVACIÓN: LA ARRENDATARIA declara recibir el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad y uso, el mismo tiene en sus locales 1, 2 y 3 de la planta baja: piso de terracota, un (01) baño cada uno con pocetas y lavamano, techo y paredes totalmente frisadas, fachadas con puertas de hierro y vidrio y puerta santa maria en el local 2; y en la planta alta: Divisiones en drywall y paredes de bloque de cemento, piso cemento pulido, paredes y techo totalmente frisados, ventanas con vidrio, puertas de madera, tres (03) baños con pocetas y lavamanos; comprometiéndose LA ARRENDATARIO, hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibe en este acto. El inmueble se encuentra en perfectas condiciones de pintura en áreas internas y revestimiento en las paredes externas del edificio.
CLÁUSULA 5: Este contrato se considera rigurosamente celebrado en forma personal por lo que respecta a LA ARRENDATARIA, no podrá cederlo, ni traspasarlo en forma total ni parcialmente, sin el previo consentimiento por escrito por el EL ARRENDADOR, y estos no reconocerán como inquilino a ninguna persona que ocupe el inmueble sin el referido consentimiento y LA ARRENDATARIA continuara (sic) respondiendo por los alquileres y demás perjuicios y gastos judiciales o extrajudiciales que se ocasionaren (...)
CLÁUSULA 6: LOS ARRENDADORES no se hacen responsables por los daños y perjuicios que pueda sufrir LA ARRENDATARIA o las personas que se encuentren por casualidad o trabajando en el inmueble objeto de este contrato así como tampoco por pérdidas o daños que sufra LA ARRENDATARIA como consecuencia de inundaciones, incendio, terremoto o temblor, ni tampoco por causa de deterioro o ruina inmueble. En tales casos el presente contrato quedara resuelto de pleno derecho sin que LA ARRENDATARIA pueda reclamar ninguna indemnización.
CLÁUSULA 7: Para que LA ARRENDATARIA pueda realizar cualquier reforma, mejora o bienhechuría en el inmueble arrendado, deberá obtener previamente el consentimiento dado por escrito por parte de LOS ARRENDADORES y se obligan a restituir el inmueble a su estado original si así los deseare LOS ARRENDADORES en cualquier oportunidad que éstos lo exijan. Todos los gastos que ocasionare esta operación serán por cuenta de LA ARRENDATARIO quien responderá por los daños y perjuicios que ocasione en el inmueble por el incumplimiento de lo estipulado en esta cláusula.
CLÁUSULA 8. OBLIGACIÓN DE LA ARRENDATARIA: (…) B) A pagar a quien corresponda los servicios públicos de alumbrado eléctrico, agua, aseo urbano del inmueble (…)
CLÁUSULA 9: Serán de exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA todas las reparaciones menores causadas por el normal uso del edificio, cuyo costo sea equivalente a tres (03) mensualidades de arrendamiento. Igualmente responderá de las reparaciones cuyo costo supere dicha suma, cuando se compruebe que la causa de las mismas son consecuencia de no haber efectuado oportunamente alguna reparación menor, y todas aquellas reparaciones que se hayan ocasionado como consecuencia de actos culposos de LA ARRENDATARIA (…)
CLÁUSULA 11: El presente contrato se celebra INTUITO PERSONAE en lo que respecta a la persona de LA ARRENDATARIA por lo tanto será nulo y sin ningún efecto todo traspaso, subarrendamiento, cesión de contrato cualquier otra negociación que se celebre sin el consentimiento de LOS ARRENDADORES…”
Una vez citado lo anterior, esta Juzgadora debe analizar el cumplimiento o no de las cláusulas señaladas, para lo cual utilizará el orden plasmado en el escrito libelar con el objeto de facilitar la compresión del presente fallo.
A tal efecto, los demandantes denunciaron que la arrendataria reformó sin autorización escrita el inmueble dado en arrendamiento, lo cual fue negado por la demandada en su contestación.
Para verificar dicho alegato, este Tribunal Superior observa que el bien arrendado le fue entregado a la arrendataria con las siguientes características físicas: los locales 1, 2 y 3 de la planta baja poseían piso de terracota, un baño cada uno con pocetas y lavamanos, techo y paredes totalmente frisadas, fachadas con puertas de hierro y vidrio y puerta Santa María en el local 2; y en la planta alta poseía nueve cubículos con divisiones en drywall y paredes de bloque de cemento, piso de cemento pulido, paredes y techo totalmente frisados, ventanas con vidrio, puertas de madera y tres baños con pocetas y lavamanos.
Ahora bien, se evidencia de la inspección judicial practicada en fecha 25 de septiembre de 2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de esta Circunscripción Judicial, que los ciudadanos CÉSAR ENRIQUE RIVAS LEÓN y LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN, solicitaron que se evacuaran los siguientes particulares: “…PRIMERO: De cuantos locales y baños se encuentran en la planta baja del inmueble.SEGUNDO: De cuantos cubículos y baños se encuentran en la planta alta del inmueble. TERCERO: Si cada baño cuenta con poceta y lavamanos.CUARTO: Si el piso de la planta baja es de terracota.QUINTO: Si el piso de la planta alta es de cemento pulido.SEXTO: Si en el inmueble se encuentran equipos o sustancias inflamables de cualquier naturaleza.SÉPTIMO: Si en la planta baja o en la planta alta del inmueble se observan filtraciones o grietas en el techo o en alguna de las paredes…”
Ante lo cual el Juzgado anteriormente mencionado dejó constancia de tales circunstancias de la siguiente forma:
“… Al Particular Primero: Se observa un solo local, es decir, existe continuidad estructural en la planta inspeccionada, así mismo, se observa la existencia de dos baños que se encuentran dentro de los cubículos de “Pediatría” y “Radiología”, respectivamente. Al Particular Segundo: Se observa la existencia de diez cubículos y cuatro baños de los cuales dos de ellos están dispuestos para la atención y uso del público en general. Al Tercer Particular: Todos los baños cuentan con poceta y lavamanos, excepto el que se encuentra en el área de administración, el cual sólo posee una poceta y se observan tuberías sin uso. Al Cuarto Particular: Se observa que el piso de la planta baja no es de terracota. Al Quinto Particular: Se observa que el piso de la planta alta no es de cemento pulido. Al Sexto Particular: no se observan sustancias ni equipos inflamables. Al Séptimo Particular: Se observa en el baño público de damas en la planta alta, la existencia de perforaciones por donde atraviesan varias tuberías y en el baño del consultorio de ginecología en la planta alta del inmueble se observan grietas en el techo...”
De esta forma, contrastando las características originales del inmueble dispuestas en las cláusulas 1 y 4 del contrato de arrendamiento con los particulares evacuados anteriormente mencionados se puede observar que el bien arrendado ha sido reformado en sus dos plantas. Por ejemplo, se observa que en la planta baja hay un solo local cuando originalmente habían tres, que hay solamente dos baños cuando originalmente habían tres y que el piso no es de terracota. Igualmente, en la planta alta se evidencia que hay diez cubículos cuando originalmente habían nueve, que hay cuatro baños cuando originalmente habían tres y uno de los baños no tiene lavamanos, ni el piso de dicha planta es de cemento pulido. En consecuencia, la arrendataria para reformar de tal forma el inmueble arrendado debía solicitar autorización dada por escrito por parte de los arrendadores, lo cual no hizo, toda vez que, nada al respecto alegó en su contestación y mucho menos probó dicha circunstancia en el lapso probatorio correspondiente, por lo que, este Tribunal Superior estima que la demandada de autos ha incumplido la cláusula 7 del contrato locativo que sirve de instrumento fundamental en esta causa. Así se declara.
Así mismo, los demandantes denunciaron que el inmueble arrendado se encontraba deteriorado, lo cual también fue negado por la demandada en su contestación, no obstante, de la misma inspección arriba parcialmente transcrita y de las fotografías anexas a ella se observa que en diversas zonas de los techos se observan perforaciones y grietas, así como distintas paredes presentan filtraciones que no han sido debidamente reparadas por la arrendataria, por lo tanto, tales circunstancias conllevan a un nivel de deterioro del inmueble que fue entregado en perfectas condiciones y determina que la arrendataria también ha incumplido con las cláusulas 4 y 9 del contrato de arrendamiento. Así se declara.
Como tercera denuncia, se observa que los demandantes alegaron que la arrendataria se encontraba insolvente el pago del servicio eléctrico, del agua y del aseo urbano. Al respecto, este Tribunal Superior observa que la demandada de autos nada dijo sobre ello en su contestación a la demanda, no alegó la falsedad de dicho alegato ni se excepcionó alegando el pago de tales conceptos, por lo tanto, la mencionada denuncia de insolvencia quedó como un hecho admitido tácitamente por la parte demandada. Aunado a ello, en el lapso probatorio dicha parte tampoco consignó prueba alguna con el objeto de desvirtuar la insolvencia alegada, lo cual era su carga por tratarse de un hecho negativo. En consecuencia, visto la admisión tácita en que incurrió la parte demandada y que no existe en autos prueba alguna promovida en la oportunidad legal pertinente que demuestre la solvencia en el pago del servicio eléctrico, del agua y del aseo urbano, esta Juzgadora aprecia que la arrendataria también ha incumplido con la cláusula 8 del contrato locativo que fundamenta esta demanda. Así se declara.
Por último, la parte actora alegó que la Sociedad mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.” ha subarrendado algunos de los cubículos presentes en la planta alta del inmueble. En ese sentido, quien aquí decide observa que dicho alegato fue expresamente negado por la demandada de autos en su contestación y que en el lapso legal correspondiente los demandantes no consignaron prueba alguna que sustente su afirmación, por lo que, este Tribunal Superior estima que no se demostró el incumplimiento de la parte demandada respecto a la cláusulas 5 y 11 del contrato de arrendamiento. Así se declara.
Ahora bien, una vez efectuado el anterior análisis, esta Alzada considera menester indicar que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.
Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.
Así las cosas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.
En consecuencia, en el presente caso la parte actora cumplió con su carga de probar la existencia de la obligación contenida en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 22 de junio de 2009 por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 47, Tomo 139 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina y, así mismo, demostró que la Sociedad mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.” ha incumplido con las cláusulas 4, 7, 8 y 9 de dicha convención, por lo que, resulta ser procedente en derecho la resolución peticionada. Así se declara.
Ahora bien, vistas y analizadas todas las actuaciones de las partes en el proceso es forzoso para quien aquí juzga declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y consecuencialmente se confirma la sentencia recurrida y emitida por el a-quo en fecha 22 de enero de 2016, como en efecto en este acto se declara. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado Alfredo Román Romero, Inpreabogado No. 20.715, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano HÉCTOR JOSÉ CONDE TORREALBA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-9.430.789, quien es el representante legal de la Sociedad mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.” registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 14 de enero de 2009, bajo el No. 57, Tomo 2-A, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de enero de 2016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión recurrida dictada en fecha 22 de enero de 2016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En consecuencia:
TERCERO: IMPROCEDENTE el rechazo a la cuantía de la demanda realizado por el ciudadano HÉCTOR JOSÉ CONDE TORREALBA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-9.430.789, quien es el representante legal de la Sociedad mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.” registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha catorce (14) de enero de 2009, bajo el No. 57, Tomo 2-A, debidamente asistido en esa oportunidad por los abogados EUMELIA M. VELÁSQUEZ MARCANO y LUÍS EDGARDO CASTRO SÁNCHEZ, Inpreabogado Nos. 10.448 y 85.589, respectivamente. CUARTO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por los ciudadanos CÉSAR ENRIQUE RIVAS LEÓN y LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nos. V-17.246.626 y V-18.702.098, respectivamente, contra la Sociedad Mercantil “POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A.” registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 14 de enero de 2009, bajo el No. 57, Tomo 2-A, representada legalmente por el ciudadano HÉCTOR JOSÉ CONDE TORREALBA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-9.430.789.
QUINTO: Se ordena a la parte demandada que entregue a la parte actora el inmueble constituido por el edificio “Cruz Verde”, ubicado en la calle Piar cruce con calle Páez, No. 104-84-33, de la ciudad de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, compuesto por tres (3) locales y tres (3) baños, en la planta baja, identificado con los números 1, 2,3 y en la planta alta, consta de nueve (9) cubículos y tres (3) baños construidos en un área aproximada de Ciento Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados (155 Mts2). Dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En dos líneas segmentadas de línea recta, el primero con distancia de 14,97 metros colindantes con la parcela que es o fue de Eustaquio Bermúdez (104-84-34), con parcela de Omaira Flor Rivas de Pronesti (104.84-33-1). SUR: En dos (2) tramos de línea recta, el primero con una distancia de 11,00 metros, luego un quiebre de 3,40 metros. El segundo tramo con una distancia de 11,00 metros, todos colindantes con la calle Páez que es uno de sus frentes. ESTE: En dos líneas segmentadas de líneas rectas con una distancia de 40,52 metros con parcela que es o fue de Gabino Padrón hoy propiedad de Filippo Lo Voi Ragusa (104-84-32) y OESTE: En línea recta con una distancia de 13,60 metros con calle Piar y 15,90 metros con Omaira de Pronesti, tal y como consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del estado Aragua, inserto bajo el No. 31, Folios 215 al 218, Tomo 9º del Protocolo 1º correspondiente al último trimestre del año 2006, completamente desocupado, libre de personas y bienes y en el buen estado de conservación en que lo recibió.
SEXTO: Se ordena la notificación de la Procuraduría General de la República de Venezuela de conformidad con lo establecido en el artículo 95 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, debiéndose suspender el presente procedimiento por un lapso de treinta días continuos una vez conste en autos la práctica de la referida notificación.
SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada en conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, a los Dos(02) días del mes de Mayo del Año Dos Mil Dieciséis (2016).- Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR,
DRA. MAIRA ZIEMS.
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:15 de la tarde.-
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO