TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY.

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadana MARÍA AUXILIADORA OSTOS RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.642.395

APODERADA JUDICIAL:
Abg. FERMÍN JOSÉ CABRERA BRITO, inscrito en el Inpreabogado bajo el nro. 24.198.

PARTE DEMANDADA:
Ciudadano EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, y YAJHAIRA JOSEFINA SANCHEZ YRAOLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.281.208 y V- 10.248.993, respectivamente,

APODERADA JUDICIAL:
Abg. Mirna Marín de Oropeza, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el número 106.060

MOTIVO:
RESOLUCION DE CONTRATO
Apelación
Expediente Nº: 576

En fecha 12 de agosto de 2014, fue recibido por ante la Secretaría de este Juzgado SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, el expediente distinguido con el Nº 7046, proveniente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua constante de (02) piezas, la primera pieza constante de (425) folios útiles, la segunda pieza constante de (68) folios útiles y un (1) cuaderno de medidas constante de (6) folios y un cuaderno de Intimación con 24 folios útiles, contentivo del juicio de RESOLUCION DE CONTRATO intentado por la ciudadana MARÍA AUXILIADORA OSTOS RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.642.395 contra los ciudadanos EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, y YAJHAIRA JOSEFINA SANCHEZ YRAOLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.281.208 y V- 10.248.993, respectivamente.
Dicha remisión se efectuó, en virtud del Recurso de Apelación ejercido por la Abogada Patricia Cabrera, inscrita en Inpreabogado bajo el número 153.361 en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de agosto de 2013, por el Juzgado cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, recaída en el precitado juicio de RESOLUCION DE CONTRATO.
En este sentido, este Tribunal Superior, ordeno darle entrada y registrar su ingreso, en los Libros respectivos, con las anotaciones correspondientes quedando anotado bajo el Nro de expediente. 576 nomenclaturas internan de este Juzgado Superior.
En fecha 02 de octubre de 2014, se fijó oportunidad para decidir sobre el recurso de Apelación ejercido previo cumplimiento de los lapsos establecidos en los artículos 118, 517, 518, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de enero de 2015, el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, dictó auto mediante el cual se difirió la oportunidad de dictar Sentencia.
Ahora bien, estando en la oportunidad para decidir con relación a la apelación formulada, esta Superioridad lo hace en los términos siguientes:

De la decisión recurrida:
El presente recurso de apelación se circunscribe a determinar si estuvo ajustado a derecho o no, la decisión que dictó el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 14 de agosto de 2013 (ver folios del 17 al 41 segunda pieza del expediente) en el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO intentado por la ciudadana MARÍA AUXILIADORA OSTOS RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.642.395 contra los ciudadanos EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, y YAJHAIRA JOSEFINA SANCHEZ YRAOLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.281.208 y V- 10.248.993, respectivamente, mediante la cual declaró: PRIMERO Sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Compra Venta y SEGUNDO: Que el contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos MARÍA AUXILIADORA OSTOS RODRÍGUEZ, y EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, sobre in inmueble constituido inmueble ubicado en el Barrio La Barraca, Calle 99, N° 91; Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, el cual posee los siguientes linderos NORTE: Con el terreno vacío; SUR: Con la Calle 99 que es su frente; ESTE: Con casa que es o fue de Modestino Yoffeda; OESTE: Con casa que es o fue de Sinencio Morales; es un contrato definitivo.
Decisión esta que fundamentó en los siguientes términos:
“(...) DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO
“omissis”
De conformidad con el criterio anteriormente el cual comparte quien juzga, este Tribunal considera que el contrato celebrado entre la ciudadana María Auxiliadora Ostos Rodríguez, y el ciudadano Eduardo Segundo Sulbarán Vargas, tiene las características y requisitos de un contado de venta, visto que se encuentran los elementos de consentimientos , precio y objeto por lo que equivaldría a un contrato de venta, razón por la cual debe valorarse el contrato de Compra venta a plaza en análisis como una verdadera venta y así se decide.
DE LAS OBLIGACIONES Y SU CUMPLIMIENTO:
“omissis”
Para quien aquí se pronuncia, la acción a ser interpuesta por el actor no era la de resolución de Contrato en virtud de no tratarse de una obligación exigible.
Ahora bien, no obstante la anterior declaratoria, sin embargo, sería absurdo que después de más de tres (3) años de haber intentado el presente juicio la parte actora, decidir que la acción es inadmisible por tratarse de una resolución de contrato por el incumplimiento de una obligación que no es de plazo vencido o exigible.
Así las cosas no tratándose de una obligación de plazo vencido y no procediendo la acción por Resolución de Contrato, tampoco procede la demanda por Daños y Perjuicio cuyo pago pretende accesoriamente la demandante contra el codemandado Eduardo Segundo Sulbarán Varga. Así se establece.
En este caso, a criterio de quien decide, con fundamente en la tutela judicial efectiva, en aplicación además del principio constitucional de justicia, por cuanto la existencia y el monto de la obligación está demostrada en un documento público al cual se le ha otorgado pleno valor probatorios en texto anterior de esta sentencia y, en virtud de tratarse de una obligación cuyo término no ha sido estipulado, esta juzgadora considera procedente fijar el termino para el cumplimiento de la obligación, conforme lo previsto en el artículo1212 del Código de Procedimiento Civil, y a tales efectos establece un termino de ciento cincuenta (150) días para que el comprador de cumplimiento al pago del saldo restante del precio, es decir de la sima de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 135.000,00), oportunidad en la cual, la demandante, visto que no es necesario suscribir contrato definitivo alguno, deberá a su vez otorgarle al comprador el definitivo u correspondiente finiquito. Así se decide.
DECISION
Con fundamento en las procedente consideraciones este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por de Resolución de Contrato de Compra Venta a Plazo y pago de Daños y Perjuicio interpuso la ciudadana María auxiliadora Ostos rodríguez contra el ciudadano Eduardo Segundo Sulbarán Vargas SEGUNDO: Se declara que el contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos MARÍA AUXILIADORA OSTOS RODRÍGUEZ, y EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, sobre in inmueble constituido inmueble (...) ubicado en la Calle 99, N° 91 barrio La Barraca; Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, (...) siguientes linderos NORTE: Con el terreno vacío; SUR: Con la Calle 99 que es su frente; ESTE: Con casa que es o fue de Modestino Yoffeda; OESTE: Con casa que es o fue de Sinencio Morales. Es un contrato definitivo de compra venta (...)”

De la pretensión del actor en su escrito libelar
En este sentido, se hace necesario analizar la pretensión del actor contenida en su escrito libelar, y a los efectos se observa, que la parte actora sobre la base de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1264 y 1270 del Código Civil, reclamar judicialmente: 1).- La Resolución del contrato que le vincula con los ciudadanos EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, y YAJHAIRA JOSEFINA SANCHEZ YRAOLA, autenticado por ante la Notaria publica Primera del Estado Aragua en fecha 22 de septiembre de 2008, 2).- Que los indicados ciudadanos convengan o sean condenado en su defecto al pago del (Bs.800.000,00) por concepto de daños y perjuicios . 3). Que los demandados convengan o sean condenado en su defecto a la entrega del inmueble objeto del contrato.
Para tal fin, la hoy demandante alegó que mediante contrato suscrito en fecha veintidós (22) de de septiembre de 2008, autenticado por ante la Notaría Primera de Estado Aragua, dio en venta un inmueble de su propiedad ubicado en el Barrio La Barraca, Calle 99, N° 91; Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, el cual posee los siguientes linderos NORTE: Con el terreno vacío; SUR: Con la Calle 99 que es su frente; ESTE: Con casa que es o fue de Modestino Yoffeda; OESTE: Con casa que es o fue de Sinencio Morales al ciudadano EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS.
Que en el referido contrato se estableció el precio de la venta del inmueble en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), el cual sería cancelado en la siguiente manera: a)-La cantidad de setenta mil Bolívares (Bs. 70.000,00) al momento de la suscripción del referido contrato, b)- la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) pagadero mediante cheque en fecha 19 de diciembre de 2008, y c) El saldo restante de la negociación, es decir, la cantidad de Ciento Ochenta Mil Bolívares, serian cancelados a plazos por el comprador en el transcurso de los próximos 150 días, tiempo que exige la entidad bancaria para tramitar el monto restante de la negociación a través de un crédito.
Que efectivamente recibió como parte de pago del precio total de la venta las cantidades indicadas en la clausula segunda del contrato, quedando el saldo de Ciento Ochenta Mil Bolívares, que debía ser pagado por el comprador en el lapso dispuesto en la clausula segunda.
Asimismo la representación Judicial de la parte actora indicó en su libelo, que una vez vencido el lapso establecido en la clausula segunda del contrato el comprador no cumplió con su obligación de cancelar la cantidad restante del precio total de la venta, que sin embargo, en fecha 22 de abril de 2009, recibió del comprador la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, (Bs.45.000,oo), para ser abonado al monto adeudado, quedando el monto adeudado en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,oo), cantidad que hasta la fecha no la cancelado incumpliendo con su obligación de pagar la totalidad adeudada del monto de la venta.
Finalmente manifiesta que por las razones expuestas es que procede a demandar a los ciudadanos MARÍA AUXILIADORA OSTOS RODRÍGUEZ, y EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, a los fines de la Resolución del Contrato suscrito en fecha 22 de septiembre de 2008, autenticado por la Notaria Publica Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua anotado bajo el Nro. 34, tomo 147 de compra venta a plazos por incumplimiento., asimismo solicita que los demandados sean condenados a pagar la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares por concepto de daños y perjuicios y que le sea entregado el inmueble totalmente desocupado.

De la contestación de la demanda.
Frente a tales circunstancias, el demandado, conviene en la existencia del contrato suscrito en fecha 22 de septiembre de 2008, autenticado por la Notaria Publica Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua anotado bajo el Nro. 34, tomo 147, así como en la ubicación del inmueble. No obstante, se defiende y alega en su escrito de contestación, que es incierto que el plazo para el pago de la suma restante se hubiese cumplido, por cuanto en fecha 02 de octubre de 2009 la demandante le diò un nuevo plazo de 24 meses mientras pagara intereses sobre la suma adeudada; siguió alegando que en fecha 06-03-2009 canceló la suma de 2000, el día 19-03-2009 la suma de 5000,oo, y el día 02 de octubre de 2009 abonó a la deuda la cantidad de 45.000,oo , quedando una deuda restante de 133.000,oo para ser pagados dentro del plazo de 24 meses;
Asimismo, negó rechazo y contradijo la demanda, manifestando que fue la parte demandante quien incumplió el contrato por cuanto nunca le entregó redactado en documento definitivo de venta con todas las solvencias, además alega que las bienhechurías allí construidas son de él.
Finalmente, la representación judicial de la parte demandada, manifiesta que su representado: 1).-No le adeuda a la demandada cantidad de dinero alguna por cuanto a su decir la deuda ya se la cancelo. 2).- Que es cierto que el primer plazo se encuentra vencido. 3).- Que no le pago mas intereses por que los mismo deben ser calculados al interese legal bancario 4).- Que la ciudadana María Ostos, nunca le entrego redactado a su representado documento definitivo de compra venta con todas las solvencias, por lo que No conviene en la Resolución del Contrato, por cuanto a su decir, la deuda ya fue cancelada a pesar que el plazo no se encuentra vencido. No conviene en cancelarle a la demandada la cantidad de ochocientos mil bolívares por daños y perjuicios. No conviene en entregar el inmueble objeto del contrato. En fin rechaza la demanda y solicita sea declarada sin lugar.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la Naturaleza del Contrato.

Trabada la litis en la forma que antecede, este Tribunal Superior, considera necesario establecer la naturaleza del contrato que hoy nos ocupa, ello, en virtud de que el Tribunal de la causa, consideró en su decisión (hoy recurrida) que: el Contrato objeto de la controversia era una verdadera venta por lo que no era necesario suscribir contrato definitivo alguno, ordenando en consecuencia de ello, otorgarle al comprador el correspondiente finiquito; por lo cual se pasa a efectuar las siguientes consideraciones:
La promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
En el mismo orden de ideas, la referida Sala de Casación Civil en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, …”. (Negritas de la Sala).

Conforme a los criterios jurisprudenciales parcialmente trascritos supra, medianamente se colige que los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
Además debe señalarse que las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).
A su vez la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en sentencia N° 878 de fecha 20 de julio del corriente año estableció con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa lo siguiente:
”En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide…”
Ahora bien, el contrato objeto de la decisión hoy recurrida, es del tenor siguiente:
“…Entre, los ciudadanos: MARIA AUXILIADORA OSTOS RODRIGUEZ venezolana, mayor de edad, soltera, civilmente hábil, de este domicilia, titular de la cédula de identidad Nro. 9.642.395, quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominara EL VENDEDOR , por una parte y, por la otra el ciudadano EDUARDO SEGUNDO SULBARAN VARGAS, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil también de este domicilios de la cedula de identidad numero V.281.208, quien a los mismos efectos de este contrato se le tendrá como EL COMPRADOR hemos convenido en celebrar como en efecto así se celebra el presente Contrato de Venta a plazo contenido en las siguiente clausulas: PRIMERA: EL VENDEDOR da en Venta a EL COMPRADOR identificados up supra un inmueble enclavado en Parcela de Terreno propiedad Municipal que no está incluido en negociación cuya área aproximada es de Cuarenta y un metros con treinta centímetros (41,30 mts) de largo por Nueve metros con setenta centímetros (9,70 Mts) de frente, ubicado en Calle noventa y Nueve (99), numero 91, constituido pro paredes de aproximadamente cuarenta metros cuadrados de pared en bloque de construcción de diez por quince, con portón de hierro, con árbol frutal y matas ornamentales, ubicado en Barrio La Barraca, Municipio Girardot Maracay Estado Aragua. Cuyo Código Catastral: 010503030004011018000000000. El mencionado inmueble está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte con terreno vacio, Sur Con Calle 99 que es su frente Este. Con casa que es fue de Modestino Yoffreda; y Oeste con Casa que es o fue de Sinencio Morales. El mencionado inmueble me pertenece por haberlo adquirido según consta de Documento de Compra Venta autenticado pro ante la Notaria Publica Tercera de Maracay, estado Aragua en fecha 13 de agosto de Dos Mil Cuatro (2004), anotado bajo el Nro. 50. Tomo 209, SEGUNDA: el precio de dicha compra venta a plazo es la cantidad de TRSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.3000.000,00)a ser cancelado de la siguiente manera: EL VENDEDOR recibe de manos del EL COMPRADOR la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F. 70.000,00) al momento de suscribir el presente documentos de compra en un Cheque a su nombre Nro. 10001095, librado en contra de Bolívar Banco que el VENDEDOR declarar recibir en sus manos a su entera y cabal satisfacción por concepto de la venta del mencionado inmueble y cuyo monto es parte del precio total de venta de que aquí se ha estipulado; la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 50.000,00) pagadero mediante un cheque que se librara cintra la entidad Bolívar Banco el 19/12/2008; y el saldo restante de esta negociación , es decir la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F180.000,00) serán cancelados a plazo por EL COMPRADOR de la siguiente manera: en el trascurso de los próximos Ciento Cincuenta (150) días tiempo que exige la entidad bancaria para tramitar el monto restante de la presente negociación a través de Crédito que ha solicitado EL COMPRADOR contados a partir de La firma del presente documento. TERCERO: El plazo de esta compra venta ha sido pactado por las partes en ciento cincuenta (150) días a partir de la firma del presente documento y se ha acordado entre las partes una prorroga de treinta días, lapso en el cual se cancelara el remanente de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf.180.000,oo) para completar el precio total del inmueble y se procederá a redactar y protocolizar en el Registro respectivo, el documento definitivo de esta venta. Asimismo se ha acordado que EL COMPRADOR podrá satisfacer la cancelación de dicho monto en un plazo menor al estipulado acreditando cantidades fraccionadas según su disponibilidad y liquidez hasta cumplir su obligación y que en todo caso no excederá del 19/03/2009 y así es aceptado por EL VENDEDOR. CUARTA En caso de desistimiento por parte de EL COMPRADOR a lo estipulado por en el presente documento da derecho a EL VENDEDOR a reservarse el cincuenta por ciento (50%) monto total del dinero recibido por concepto de daños y o perjuicios, obligándose a devolver el restante cincuenta por ciento en un lapso de quince (15) días. Si el desistimiento es de parte de EL VENDEDOR éste se obliga a rembolsar a EL COMPRADOR la suma de dinero recibida como inicial más el cincuenta (50%) por ciento de dicho monto. De esta manera quedaría resulto el presente contrato. QUINTA, EL VENDEDOR se compromete a hacer entrega a EL COMPRADOR el día de la suscripción del documento (...) los siguientes documentos: Original de los documentos de propiedad y plano de ubicación el código Catastral. Solvencia de servicios básicos, agua, energía eléctrica, solvencia municipal, ficha catastral, según sea el caso, copia del Rif personal, certificación de gravámenes
Así pues, del contrato objeto de la controversia parcialmente trascrito supra, se observa que efectivamente se identifico: a)- Las personas intervinientes en el mismo, b)- El bien objeto del contrato, c)- El precio del bien. Asimismo, del contrato se deriva la intención de las partes de celebrar una promesa bilateral de compra-venta al señalar: “SEGUNDO (...) y el saldo restante de esta negociación, es decir la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F180.000,00) serán cancelados a plazo por EL COMPRADOR de la siguiente manera: en el trascurso de los próximos Ciento Cincuenta (150) días tiempo que exige la entidad bancaria para tramitar el monto restante de la presente negociación a través de Crédito que ha solicitado EL COMPRADOR contados a partir de La firma del presente documento. TERCERO: El plazo de esta compra venta ha sido pactado por las partes en ciento cincuenta (150) días a partir de la firma del presente documento y se ha acordado entre las partes una prorroga de treinta días, lapso en el cual se cancelara el remanente de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf.180.000,oo) para completar el precio total del inmueble y se procederá a redactar y protocolizar en el Registro respectivo, el documento definitivo de esta venta. (...)”; lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta.
De manera que, al ser contrato bajo estudio, un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato bilateral, el cual se encuentra definido en el articulo 1.134 Código Civil, como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”, es decir, que hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta DEFINITIVO propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes, por cuanto el mismo estaba sujeto al cumplimiento previo de ciertas condiciones. Lo cual evidencia, conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que contrariamente a lo determinado por el Tribunal de la causa en la decisión hoy recurrida, el contrato objeto de la controversia, se trata de un contrato de promesa bilateral y no un contrato de venta definitivo; por cuanto para que éste último ocurriera se tenía que haber pagado el precio de venta definitivo, hecho este que no encuadra en el caso bajo análisis, toda vez que se infiere tanto del texto de la pretensión del actor, como de la defensa del accionado en su escrito de contestación de la demanda, así como del propio contrato objeto de la controversia, que existía una cantidad adeudada, es decir un restante, que debía ser pagado dentro de un plazo, y por cuanto no existe prueba en autos de dicho pago, obliga a concluir, a quien aquí decide, que la decisión definitiva del A quo, mediante la cual declara que el contrato de compra venta suscrito el 22 de septiembre de 2008, autenticado por la Notaria Publica Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua anotado bajo el Nro. 34, tomo 147, celebrado entre los ciudadanos MARÍA AUXILIADORA OSTOS RODRÍGUEZ, y EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, sobre el inmueble descrito y determinado en autos, era un contrato definitivo de compra venta y que por lo tanto no era necesario suscribir un contrato definitivo; a todas luces, no está ajustada a derecho, por cuanto se repite para que se trate de un contrato definitivo se tenía que haber pagado el saldo total del precio de venta definitiva, de lo cual no existe constancia auténtica en los autos. Y Así se decide.
En consecuencia, se revoca la referida decisión y de seguida entra a conocer del fondo del asunto debatido. Y ASÍ SE DECIDE.
No obstante a lo anteriormente determinado, analizado lo pretendido por la actor en su escrito libelar, observamos que en el presente caso, la acción promovida por la parte actora es de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO autenticado por ante la Notaria publica Primera del Estado Aragua en fecha 22 de septiembre de 2008, suscrito con el ciudadano EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nros V-5.281.208, sobre un inmueble constituido inmueble ubicado en el Barrio La Barraca, Calle 99, N° 91; Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, el cual posee los siguientes linderos NORTE: Con el terreno vacío; SUR: Con la Calle 99 que es su frente; ESTE: Con casa que es o fue de Modestino Yoffeda; OESTE: Con casa que es o fue de Sinencio Morales;, fundamentándose en los artículos 1.159, 1.160, 1167 y 1.264 del Código Civil.
El fundamento de esta acción está previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Significa entonces que la resolución es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales, no siendo aplicable a los contratos unilaterales, ni tampoco a las convenciones sinalagmáticas imperfectas.
En cuanto a los requisitos de esta acción tenemos que indicar lo siguiente: 1)- Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2)- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; 3)- Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no hacerlo, no habrá lugar a resolución; 4)- Es necesario que el juez declare la resolución.
Ahora bien, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:
“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla... sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríjase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de apreciación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a las reglas de la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes”
Al respecto, se considera importante transcribir la decisión dictada en fecha 21 de septiembre de 2006, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente No. AA20-C-2006-000237, con ponencia de la Magistrada Dra. YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, que dejó sentado sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones, lo siguiente:
“En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente
“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta. Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”
Ahora bien, al examinar los alegatos presentados por las partes, esta Juzgadora observa que la controversia se reduce a una cuestión de derecho, es decir, a determinar quién ha incumplido o no en las obligaciones del Contrato de Compra Venta, pues la parte actora alega que el comprador no cumplió con su obligación de pagar la cantidad adeudada para firmar el contrato definitivo de la compra venta; y por su parte, el demandado alegó que fue la parte demandante quien incumplió el contrato por cuanto nunca le entregó redactado en documento definitivo de venta con todas las solvencias para el otorgamiento del contrato de compra venta definitivo.
De este modo, cabe señalar que el emblemático artículo 1.167 del Código Civil, establece que para pedir el cumplimiento o la resolución de una obligación a la otra parte, quien haga la denuncia debe haber estado previamente en cumplimiento de su obligación, así que de seguidas pasa quien aquí decide, a examinar el incumplimiento imputado a la parte actora, teniendo en consideración que, las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso.
De tal manera que, siempre que se trate de aplicar una norma jurídica que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba, ello para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos que en tal norma se consagran.
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, siendo que en éstas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Conforme a lo anterior, en el caso bajo estudio tenemos que a cargo de la vendedora quedó el compromiso de suministrar al comprador, los distintos recaudos enumerados en la cláusula QUINTA. Por su parte, el comprador asumió la obligación de pagar el saldo restante dentro del plazo previsto en la cláusula tercera del mencionado contrato.
Ahora bien, de las pruebas aportadas por las partes actora, no hubo medios de convicción que diera certeza, a quien decide, que dio cumplimiento a su obligación como vendedor de suministrar los documentos respectivos.
En este sentido se pronunció la entonces Sala Civil, de la entonces Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 7 de agosto de 1980, en la que expresa:
“…Considera en consecuencia, esta Sala, ateniéndose estrictamente a los hechos establecidos en la propia sentencia recurrida, que es este caso se hizo una incorrecta aplicación del mencionado artículo 1167 del Código Civil, porque aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes, da lugar, en el contrato bilateral, a la resolución del mismo, ello naturalmente solo es procedente cuando la parte que demanda la resolución ha cumplido o está dispuesta a cumplir con su obligación. O sea, aplicando la anterior doctrina al caso de autos, no era procedente la resolución del contrato por falta de pago del saldo del precio de la venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obligación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o por lo menos que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo” (Jurisprudencia Ramírez y Garay,. Tomo LXX 1980. 516-80, páginas 501 a 503).
Por consiguiente, no probado en autos el cumplimiento de la parte demandante de su obligación contractual, establecida en la cláusula quinta del contrato bajo estudio, que no era otra que “hacer entrega a EL COMPRADOR (...) los siguientes documentos: Original de los documentos de propiedad y plano de ubicación el código Catastral. Solvencia de servicios básicos, agua, energía eléctrica, solvencia municipal, ficha catastral, según sea el caso, copia del Rif personal, certificación de gravámenes”, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, no podía pedir la resolución de una obligación a la otra parte; motivo por el cual, es forzoso para quien aquí decide, declarar sin lugar la Resolución de Contrato de Compra-Venta. ASI SE DECIDE.
Por lo que respecta al pago de la suma de ochocientos mil bolívares fuertes (Bs. 800.000,00) por concepto de daños y perjuicios, solicitado por la parte actora en su escrito libelar, quien aquí decide considera, que al no haber quedado demostrado en autos el incumplimiento culposo alegado resulta improcedente lo solicitado, con respecto al concepto señalado. Y ASÍ SE DECIDE
En virtud de lo anteriormente expuesto, le resulta forzoso a esta Superioridad Declarar SIN LUGAR la RESOLUCION DE CONTRATO intentado por la ciudadana MARÍA AUXILIADORA OSTOS RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.642.395 contra el ciudadano EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nros. V-5.281.208.Así se declara.
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señaladas, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesta por la Abogada Patricia Cabrera, inscrita en Inpreabogado bajo el número 153.361 en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de agosto de 2013, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En consecuencia se revoca la precitada decisión
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO intentado por la ciudadana MARÍA AUXILIADORA OSTOS RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.642.395 contra el ciudadano EDUARDO SEGUNDO SULBARÁN VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nro. V-5.281.208
TERCERO: No hay condenatoria en consta por la naturaleza de la decisión
Déjese copia certificada. Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado a quo en la oportunidad legal correspondiente previa notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los (23) días del mes de mayo de 2016. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIA,
DRA. MAIRA ZIEMS.
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 10:00 am..
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.