TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 8 de noviembre de 2016
206º y 157º
ASUNTO: AP11-V-2015-001413
PARTE ACTORA: Ciudadanas LIDIA TYJOUK DE PIÑEIRO y MARIA VANESSA PIÑEIRO TYJOUK, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos V-3.473.536 y V-14.743-694, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JUAN MANUEL MONTES, ROBERTO GOMEZ GONZALEZ, GENESIS MEDINA PEDROZA, YASANDRY BAUZA MARIN, ANGEL ÁLVAREZ OLIVEROS, DHANIEL MATA e IVANA CAROLINA HERRERA FRANCISCO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-627.430, V-6.973.004, V-18.190.758, V-21.326.413, V-12.626.806, V-20.114.438 y V-19.885.037, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 6.140, 39.768, 185.435, 232.802, 81.212, 216.812 y 264.636, en el mismo orden enunciado.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CENTRO HÍPICO EL POTRO 612, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 22 de abril de 2004, bajo el N° 58, Tomo 895-A.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA JOSÉ MARTINS DA SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V-8.676.176 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 51.159.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 26 de octubre de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial, por la abogada YASANDRY BAUZA MARIN, actuando en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas LIDIA TYJOUK DE PIÑEIRO y MARIA VANESSA PIÑEIRO TYJOUK, quien procedió a demandar a la sociedad mercantil CENTRO HÍPICO EL POTRO 612, C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Habiendo correspondido su conocimiento a este Juzgado, previa distribución, fue admitida cuanto ha lugar en derecho por auto de fecha 2 de noviembre de 2015, de conformidad con lo dispuesto en el Ordinal Cuarto (4to.) del artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la demandada.
Mediante diligencia presentada en fecha 6 de noviembre de 2015, la parte actora consignó las copias respectivas para la elaboración de la compulsa, librándose al efecto la misma en fecha 9 del mismo mes y año.
Seguidamente, en fecha 1 de diciembre de 2015, la representación actora dejó constancia del pago de los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil a efectos de la práctica de la citación de la parte demandada.
Mediante escrito presentado en fecha 8 de diciembre de 2015, la representación judicial de la parte actora reformó el escrito contentivo del libelo de demanda, siendo admitida por auto fechado 14 de diciembre de 2015.
En fechas 13 y 15 de enero de 2016, la representación actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y suministró los emolumentos necesarios para la práctica de la citación, siendo librada la respectiva compulsa en esa misma fecha.
Así las cosas, en fecha 29 de febrero de 2016, compareció la abogada MARIA JOSÉ MARTINS DA SILVA, quien consignado instrumento por poder otorgado por su representada y documento constitutivo estatutario de la misma, se dio por citada en la presente causa.
Mediante escrito presentado en fecha 4 de abril de 2016, la representación judicial de la parte accionada procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha 21 de abril de 2016, se dictó auto mediante el cual se fijó oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa.
En fecha 9 de mayo de 2016, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia Preliminar, la misma se llevó a cabo con las formalidades de Ley.
En esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora consignó diligencia y anexos.
Posteriormente, en fecha 17 de mayo de 2016, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito mediante el cual realizó oposición e impugnó las documentales consignadas por su contraparte.
Seguidamente, mediante auto dictado en fecha 17 de mayo de 2016, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas.
Durante el lapso probatorio las partes hicieron uso de su derecho, promoviendo los medios de pruebas que consideraron pertinentes en defensa de los intereses de sus representadas, las cuales fueron admitidas mediante providencia de fecha 15 de junio de 2016, fijándose un lapso de treinta (30) días de despachos para la evacuación de los medios de pruebas.
En fechas 28, 29 de junio y 4 de julio de 2016, los funcionarios de la unidad de Alguacilazgo consignaron Oficios 336, 337 y 338, de fechas 15 de junio de 2016, debidamente recibidos por los entes destinatarios de los mismos.
Por auto de fecha 7 de julio de 2016, se ordenó agregar resultas de la prueba de informes proveniente de la Dirección de Catastro del Municipio Chacao del estado Miranda.
En fecha 11 de julio de 2016, previa juramentación de los expertos designados en la presente causa, se fijó el décimo (10) días de despacho para la consignación del informe respectivo.
Seguidamente, en fecha 21 de julio del año en curso, se ordenó agregar a las actas del expediente resultas de la prueba de informes proveniente de la Superintendencia Nacional de las Actividades Hípicas.
El día 25 de julio de 2016, se llevó acabo el acto de consignación de informes por parte de los peritos evaluadores.
Por auto fechado 3 de agosto de 2016, se fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, conforme a lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia presentada en fecha 20 de octubre de 2016, la representación judicial de la parte demandada consignó acto administrativo dictado por la Dirección Nacional de Procedimientos Administrativos de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos en fecha 19 de octubre del año en curso, anexo con copia certificada de expediente administrativo.
Finalmente, en fecha 1 de noviembre de 2016, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, la misma tuvo lugar con las formalidades de Ley, dejándose constancia que la decisión se publicaría dentro de los diez (10) días siguientes a la referida fecha.
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar y reforma que, sus mandantes son propietarias de un bien inmueble constituido por dos (2) parcelas de terreno identificadas con los Nos 38 y 39, así como de la casa quinta sobre ellas constituidas denominada “EL PORTON”, ubicada en la avenida Pichincha de la Urbanización el Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, según consta en documentos de compraventa protocolizados ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, de fechas 15 de enero de 1971 y 5 de mayo de 1972, respectivamente, quedando inserto el primero de ellos bajo el Nº 8, Tomo 2, Protocolo Primero y bajo el Nº 13, Tomo 50, Protocolo Primero, el segundo de los nombrados, y según declaración sucesoral de fecha 20 de julio de 2000, tal y como se evidencia de anexos marcados “B”, “C” y “D”.
Que en fecha 22 de junio de 2010, sus representadas celebraron con la sociedad mercantil CENTRO HIPICO EL POTRO 612, C.A., un contrato de arrendamiento sobre la casaquinta identificada y el terreno anexo, el cual identifican como el inmueble, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 39, Tomo 62, de los Libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría Pública, según se evidencia de anexo marcado “E”.
Asimismo, que conforme a la cláusula tercera del referido instrumento, se estableció que tendría una vigencia de un (1) año contado a partir del 1 de junio de 2010, contrato que a su vez tenía una antigüedad de seis (6) años, el cual podría ser prorrogado por períodos iguales si sesenta (60) días antes del vencimiento alguna de las partes manifestara a la otra su voluntad de prorrogarlo. Que en fecha 13 de febrero de 2014, sus mandantes notificaron a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, por lo que vencido el término contractual, comenzó a transcurrir de pleno derecho el lapso de la prorroga legal.
Que de conformidad con el artículo 2 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el inmueble arrendado está destinado al uso comercial, por lo que se encuentra sujeto a las disposiciones de la mencionada norma, y que conforme al artículo 26 de la referida ley, la prórroga legal correspondiente es de dos (2) años. Refirió igualmente que agotaron la vía administrativa, toda vez que en fecha 17 de diciembre de 2014, notificaron extrajudicialmente a la arrendataria el rechazo de su oferta de compra del inmueble, ratificándole una vez más su voluntad en dar por terminada la relación arrendaticia y la necesidad y obligación de adecuar el contrato de arrendamiento a las nuevas disposiciones legales.
Que a la falta de respuesta oportuna de la demandada, en fecha 13 de marzo de 2015, la notificaron extrajudicialmente para la práctica de un avalúo sobre el inmueble, el cual fue realizado por el ingeniero CARLOS WEISER, arrojando la cantidad de MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.146.000.000,00).
Que ante la negativa de establecer un canon de arrendamiento y de ajustar el referido contrato, sus representadas consignaron ante la SUNDDE, una solicitud para la regulación del canon y de adecuación del Contrato de arrendamiento, la cual terminó sin acuerdo alguno, por lo que quedó agotada la vía administrativa.
Que ante la sistemática conducta de la demandada de incumplir el contrato, específicamente las cláusulas sexta y décima octava, en su decir, la falta de adecuación del contrato de arrendamiento, por no cumplir con las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y la ilegalidad en la explotación de la actividad hípica, colocan a sus representadas en una situación precaria, por lo que están legitimadas para demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, así como la indemnización de los daños y perjuicios por los cánones de arrendamientos dejados de pagar mensualmente en razón de la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCEINTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 11.460.000), calculados desde el momento de la notificación de ajustar el contrato de arrendamiento.
Fundamentó su pretensión en las cláusulas sexta y décima octava del contrato, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada refirió respecto a la determinación del objeto del contrato que, no está constituido por dos (2) parcelas de terreno identificadas con los Nº 38 y 39, así como de la casa quinta sobre ellas constituidas, denominada “EL PORTON”, ubicada en la avenida Pichincha de la Urbanización el Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, y el terreno anexo a ella, sino que la ciudadana LIDIA TYJOUK DE PIÑEIRO, dio en arrendamiento una casa-quinta denominada El Portón y un terreno anexo, en su decir, la arrendataria dio en arrendamiento dos (2) inmuebles, por lo que si bien es cierto, que se trata de un solo contrato de arrendamiento sobre dos (2) inmuebles, cada uno de ellos tiene características y determinaciones distintas, siendo aplicable la normativa prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, únicamente para el inmueble constituido por la casa-quinta, puesto que, el inmueble constituido por la parcela identificada con el Nº 39, es un terreno sin ningún tipo de construcción, que conforme a los artículos 2 y 4 del referido decreto, queda excluido del mismo.
Refirió asimismo que, su representada no fue notificada formalmente en fecha 13 de febrero de 2014, ni en ninguna otra oportunidad en la persona de su representante legal autorizado estatutariamente, por lo que el contrato se renovó automáticamente el primero (1°) de junio de 2014, y por ende, no ha comenzado a transcurrir de pleno derecho el plazo correspondiente a la prórroga legal, ni mucho menos, le es aplicable el tercer supuesto previsto en el artículo 26 del citado decreto.
Convino que su representada suscribió un (1) contrato de arrendamiento, inserto a los folios 32 al 37 de la pieza principal I del presente asunto y que se estableció que el mismo tendría una duración de un (1) año contado a partir del 1 de junio de 2010, pudiendo ser prorrogado por períodos iguales, si sesenta (60) días antes del vencimiento original del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una de las partes manifestaba a la otra, su voluntad de prorrogarlo; que conforme a la disposición transitoria primera del mencionado decreto, todos aquellos contratos vigentes para la fecha de entrada en vigor del decreto, debían ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los demás hechos y derecho invocado, por ser falsos los hechos e improcedente e inaplicables el derecho, particularmente, negó, rechazó y contradijo que la actora sea propietaria de un inmueble constituido por dos (2) parcelas de terrenos identificadas con los Nos. 38 y 39, así como de la casa quinta sobre ellas constituidas, denominada “EL PORTON”, ubicada en la avenida Pichincha de la Urbanización el Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, sino que es propietaria de dos inmuebles constituido por dos (2) parcelas de terrenos contiguas y colidantes entre sí, cada una con sus respectivos linderos, medidas y superficie, así como fueron adquiridos mediante documentos individualizados e incluso, la parcela identificada Nº 38 es propiedad en comunidad con una tercera persona llamada JOSÉ MARÍA PIÑEIRO TUÑUZ.
Que la casa-quinta denominada “EL PORTON” está construida únicamente sobre la parcela Nº 39, por lo que el inmueble construido sobre la parcela Nº 38, el cual forma parte del objeto del contrato, está dentro de la clasificación de los inmuebles no destinados al uso comercial y por ende, fuera de la aplicación del decreto Le, por lo que resulta improcedente la pretensión contenida en la demanda por resolución de contrato en lo que respecta la parcela Nº 38 por tratarse de un terreno NO edificado, por lo que la demanda debió intentarse por separado y tramitarse por procedimientos distintos, resultando la misma inadmisible.
Igualmente, negó, rechazó y contradijo que en fecha 13 de febrero de 2014, su representada haya recibido misiva en la cual le hayan notificado voluntad alguna de No continuar la relación arrendaticia, puesto que la misma es inexistente y eventualmente, no fue realizada en la persona del ciudadano JOSÉ GREGORIO DE JESUS JARDIM, quien es el único válidamente autorizado por su representada para recibir y firmar cualquier notificación relacionada con el contrato de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes haya vencido el primero (1°) de junio de 2014, ya que se prorrogó automáticamente al no haber mediado notificación de forma válida, así como que le resulte aplicable el tercer supuesto previsto en el artículo 26 del citado decreto y que se encontraba en prórroga legal para el momento de entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Negó, rechazó y contradijo las notificaciones realizadas en fecha 17 de diciembre de 2013, con intervención de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda y que la arrendadora no haya recibido respuesta alguna referente a la solicitud de fijación y establecimiento de un nuevo canon de arrendamiento y de la obligatoria adaptación del contrato a las disposiciones del decreto identificado supra.
Negó, rechazó y contradijo que hayan notificado extrajudicialmente a su representada en fecha 13 de marzo de 2015, sobra la práctica de un avalúo, así como que se haya realizado el mismo por el Ingeniero CARLOS WEISER, en fecha 14 de agosto de 2014.
En lo que respecta a la solicitud realizada por la actora ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), realizó algunas precisiones a las actuaciones administrativas.
Negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido las obligaciones contenidas en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, específicamente, la providencia administrativa Nº MD-DS-481-2014, de fecha 15 de octubre de 2014, publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.523, de fecha 21 de octubre de 2014, así como las contenidas en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento.
Finalmente, alegó que su representada no ha incumplido ninguna obligación derivada del contrato de arrendamiento, específicamente, las estipulas en las cláusulas sexta y décima octava, por lo que no es procedente la resolución del contrato de arrendamiento y por consiguiente, los daños y perjuicios demandados, así como la indexación o corrección monetaria de dichos montos y el pago de las costas y costos del proceso.
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Objeto controvertido
La pretensión sujeta al estudio de este Tribunal se circunscribe a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado en fecha 22 de junio de 2010, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 39, Tomo 62, de los Libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría Pública, por el incumplimiento de las cláusulas sexta y décima octava, por la falta de adecuación del contrato de arrendamiento, por no cumplir con las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y la ilegalidad en la explotación de la actividad hípica, y adicionalmente, los DAÑOS Y PERJUICIOS calculados en la cantidad de CIENTO DOS MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 102.240.000,00), en razón de los cánones de arrendamiento estimados de acuerdo al método de fijación del canon de arrendamiento indicado en el numeral 1 del artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin embargo, la representación judicial de la parte demandada alegó como punto previo que, el contrato se celebró sobre dos (2) inmuebles, siendo uno de ellos un terreno no edificado que queda excluido de la aplicación del decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que se debió declarar improcedente la demanda respecto al mismo.
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De la actividad probatoria
Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:

PIEZA I
• Copia simple de documento poder que acredita la representación judicial de la parte actora, folios 10 al 12, no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Copias certificadas de compraventas relacionadas con los inmuebles objeto del contrato de arredramiento cuya resolución se pretende, folios 13 al 23. Dichos documentos no fueron tachados o en modo alguno atacados, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, hacen plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por las partes acerca de la realización de hecho jurídico a que se refieren dichos instrumentos.
• Declaración sucesoral relacionada con el causante RAMON PIÑEIRO, folios 24 al 30. Dicho instrumento no fue atacado, sin embargo, el mismo no aporta nada sobre los hechos controvertidos, por lo que se desechan del proceso;
• Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado, folios 31 al 37, reproducido en copia simple del folio 44 al 50 de la pieza II. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, hace plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por las partes acerca de la realización de hecho jurídico a que se refiere, en particular que la hoy demandante dio en arrendamiento a la hoy demandada, un inmueble constituido por la casa quinta EL PORTON y el terreno anexo a ella, ya identificado en los autos. Que el canon arrendaticia seria pagado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Que la arrendataria, hoy demandada, asumió obligaciones fiscales, tributarias, municipales, estadales, nacionales, y todas aquellas establecidas en las Leyes y Reglamentos vigentes que se deriven de la operación de su negocio.
• Copia simple de notificación remitida por la arrendadora a la arrendataria, donde le notifica de recepción de una oferta de compraventa por el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, folio 38, reproducida en original al folio 33 de la pieza II y en copia simple al folio 51 de la mencionada pieza. Dicha comunicación no guarda relación con los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso.
• Copia simple de documento autenticado, folios 39 al 45, contentivo de: ratificación de rechazo de oferta presentada por los inquilinos; ratificación de culminación de contrato de arrendamiento; notificación de adaptación de contrato de arrendamiento e información de nueva dirección, teléfono y correo electrónico para futuras comunicaciones, reproducido en original a los folios 36 al 43 de la pieza II. Dicho comunicación no guarda relación con los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso.
• Copia simple de comunicación privada, folio 46, reproducida en original en el folio 35 de la pieza II y en copia simple al folio 52 de la mencionada pieza, mediante la cual la arrendataria notificó a la arrendadora su interés en adquirir el inmueble objeto del arrendamiento. Dicho comunicación no guarda relación con los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso.
• Copia de comunicación dirigida a la Superintendencia Nacional de Actividades Hípica, solicitando información sobre el estado de operatividad y el cumplimiento de obligaciones legales relacionada con las actividades hípicas por parte del CENTRO HÍPICO EL POTRO 612 C.A., y respuesta a dicha petición mediante la cual se informa que dicha sociedad mercantil no ha formalizado los trámites pertinentes para la renovación de autorización correspondiente, folios 47 al 50. Con dichos instrumentos se relacionan el comprobante de citas para entrega de documentos del sistema nacional de licencias hípicas, folios 231 y 232; el contrato para la promoción de juegos y apuestas, suscrito entre la junta liquidadora del Instituto Nacional de Hipódromos y la aquí demandada, fechado 13 de enero de 2016, folios 233 al 240; Boleta de notificación, folio 241 al 244, mediante la cual se ordena a la aquí demandada realizar el pago por concepto de otorgamiento por Autorización Tipo 3 como CENTRO DE APUESTAS I.N.H. y también se ordena la emisión de Autorización Tipo 3 para la instalación y operación como CENTRO DE APUESTAS I.N.H., una vez comprobado el pago establecido en el particular anterior. Asimismo se indica que la Autorización Tipo 3 debe ser explotada en la siguiente dirección. Avenida Pichincha, Quinta El Portón, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, estado Miranda. Licencia Hípica Autorización Tipo 3, folio 245; Boleta de notificación, folio 246 al 249, mediante la cual se ordena a la aquí demandada realizar el pago por concepto de otorgamiento por Autorización Tipo 1, Clase 2, como CENTRO DE APUESTAS y también se ordena la emisión de Autorización Tipo 1, Clase 2 para la instalación y operación como CENTRO DE APUESTAS, una vez comprobado el pago establecido en el particular anterior. Asimismo se indica que la Autorización Tipo 1, Clase 2 debe ser explotada en la siguiente dirección. Avenida Pichincha, Quinta El Portón, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, estado Miranda. Licencia Hípica Autorización Tipo 1, Clase 2, folio 250 y, respuesta a la prueba de informes que corre inserta al folio 35 de la pieza III, donde se indica que la hoy demandada se le había concedido cita en fechas 4 y 5 de febrero de 2015, a los fines que procediera a realizar los trámites correspondientes al otorgamiento de licencias hípicas. Del conjunto de pruebas antes indicados se tiene que la sociedad mercantil CENTRO HÍPICO EL POTRO 612, C.A., tramitó la obtención de licencia hípica en fecha 3 de febrero de 2015, según se evidencia de los sellos que aparecen al pie de las comunicaciones que corren inserta s los folios 231 y 231 de la pieza I y que las licencias hípicas contentivas de la Autorización Tipo 3 y Autorización Tipo 1, Clase 2, fueron otorgadas en fecha 2 de febrero de 2016.
• Copia simple de denuncia realizada ante la Superintendencia de Precio Justos; Boleta de Notificación y Actas levantadas con motivo de Audiencia Única de Protección, fechadas 4 de agosto de 2015, donde se emplazó a las partes a llegar a un acuerdo, siendo negativa la voluntad de ellas para conciliar, folios 88 al 97 y 198, y reproducida en original la primera de dichas actas al folio 57 de la pieza II; también reproducidas a los folios 31 y 32 de la pieza III.
• Relacionada las anteriores documentales, corren insertas a los autos copia de la Gaceta Oficial N° 40.472, de fecha 11 de agosto de 2014, en la cual aparece la Resolución N° 067-14, de fecha 4 de agosto de 2014, mediante la cual se crea la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, folios 199 al 230; Original del auto dictado por la Dirección Nacional de Procedimientos Administrativos de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos en fecha 19 de octubre de 2016, y copias certificadas del expediente administrativo signado con la nomenclatura DTC-DEN-1901-2015, folios 125 al 268 de la pieza III. Del auto en mención consta que la Dirección Nacional de Procedimientos Administrativos de la nombrada Superintendencia declaró la nulidad del Acto Administrativo de fecha 4 de agosto de 2015. Del conjunto de pruebas antes relacionadas se tiene que el procedimiento administrativo tendente a fijar el canon arrendaticio con la presencia de la Superintendencia de Precios Justos, no ha sido tramitado en su totalidad, por lo que no existe un canon de arrendamiento distinto al acordado por las partes, el cual se verificará con los elementos de pruebas que se analizarán más adelante.
• Documento poder que acredita la representación judicial de la parte demandada, folios 112 y 113, no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a la profesional del derecho que en él se menciona, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Copia certificada de documento constitutivo de la sociedad mercantil CENTRO HÍPICO EL POTRO 612, C.A. Dicho documento no fue tachado o en modo alguno atacado, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, hace plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por las partes acerca de la realización de hecho jurídico a que se refiere dicho instrumento;
• Cédulas catastrales emitidas por la Alcaldía del Municipio Chacao, folios 194 al 197. Con dichas documentales guarda relación la comunicación emanada de la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Chacao, de fecha 1 de julio de 2016, folios 20 y 21 de la pieza III. Dichos documentos no fueron impugnados, por lo que tiene pleno valor probatorio sobre los hechos en ellos referidos.
• Recibo de pagos y anexos, folios 251 al 261. En dichos recibos se indica que la ciudadana LIDIA DE PIÑEIRO recibe la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) del CENTRO HÍPICO EL POTRO 612, C.A., por concepto de pago de alquiles correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015, enero y febrero de2016. Dichos documentos no fueron impugnados o atacados en modo alguno, por lo que su contenido se tiene como cierto.
PIEZA II
• Comunicación emanada de Voitto, Corp., de fecha 12 de febrero de 2014, dirigida a las demandantes, mediante la cual ofrecen oferta formal de compra por los inmuebles objeto de los contratos de arrendamientos que aquí se disputan, folio 34. Dicho documento al emanar de un tercero, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, aunado al hecho que no aporta ningún elemento de convicción a los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso.
• Facsímil de contrato de arrendamiento, folio 53 al 56, el cual se desecha del proceso por carecer de autoría, al no estar suscrito.
• Informes Técnicos de Avalúos de los inmuebles objetos del contrato de arrendamiento, folio 58 al 231, dichos documentos emanan de terceros ajenos al proceso, por lo que debieron haber sido ratificados a través de la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que, dicho mecanismo sólo es permisible en vía administrativa para la determinación del valor de los inmuebles objeto de contratos de arrendamiento, correspondiéndole a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar, tal y como lo impone el artículo 31 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por tanto se desechan dichos avalúos.
PIEZA III
• Informe pericial con motivo a la evacuación de prueba de experticia durante la fase de promoción de pruebas. Con dicho medio probatorio la promovente pretende que se determine el valor del canon arrendaticio del inmueble arrendado, que comprende la casa quinta denominada EL PORTÓN y el terreno anexo, folios 37 al 83. Al respecto, advierte este Juzgado que dicho mecanismo sólo es permisible en vía administrativa para la determinación del valor de los inmuebles objeto de contratos de arrendamiento, correspondiéndole a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar, tal y como lo impone el artículo 31 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por tanto se desecha del proceso.
• Cuenta informativa y anexos consignada por la depositaria judicial la RC, folios 85 al 90, 96 al 105, 107 y 108, 110 al 112, 114 al 117. Dichos documentos si bien no fueron impugnados y guardan relación con la medida cautelar decretada, nada aportan a los hechos controvertido, por tanto se desechan del proceso.
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Punto previo
Habiendo alegado la representación judicial de la parte demandada la improcedencia de la acción de resolución de contrato de arrendamiento en lo que respecta al inmueble (parcela N° 38), por tratarse de un terreno no edificado, observa esta Juzgado que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se arrendó la casa quinta denominada “EL PORTÓN” y el terreno anexo a ella (que viene a ser la parcela N° 38), los cuales para los efectos contractuales se tienen como el inmueble, es decir, como un todo, independientemente de que se encuentren en parcela distintas y separadas desde el punto de vista catastral. También se observa del documento arrendaticio que, la arrendataria destinaría el inmueble objeto del contrato para la explotación del objeto de la compañía; de modo que no se hizo distinción entre las parcelas 38 y 39 y tampoco se estableció usos independientes para cada una de ellas, sino que para los efectos del contrato se tomó como una unidad, por tanto se desecha el argumento esgrimido por la demandada en relación a que debieron seguirse procedimientos distintos por parte de la accionante. ASÍ SE ESTABLECE.
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Del Fondo
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
En cuanto al alegato de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fundamento en el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la arrendataria, conforme a la cláusula sexta del contrato que las vincula se observa que, habiendo entrado en vigencia el contrato ya referido en fecha primero (1ro) de junio de 2010, desde esa misma fecha la arrendataria debía cumplir con todas sus obligaciones, en el caso particular, las contenidas en la cláusulas sexta y décima octava, no obstante a lo anterior, sólo quedó demostrado en autos que la arrendataria demandada probó el cumplimiento fue a partir del año 2015 cuando solicitó ante la Superintendencia Nacional de Actividades Hípicas citas para tramitar la obtención de autorización tipo 3 y tipo 1, clase 2, cuyas licencias le fueron otorgadas con vigencia desde el 2 de febrero de 2016 hasta el 2 de febrero de 2017. De modo que, no consta en autos el cumplimiento de tales obligaciones para el período comprendido desde el primero (1ro) de junio de 2010 hasta el 3 de febrero de 2015, cuando la demandada realizó la consignación de los documentos para tramitar las licencias ya indicadas.
Lo anterior conduce forzosamente a este Juzgado a considerar que el CENTRO HÍPICO EL POTRO 612, C.A., incurrió en el incumplimiento de las obligaciones que le imponían la cláusula sexta del contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita. ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto a la indemnización de daños y perjuicios pretendida por la accionante, estimada en la cantidad de CIENTO DOS MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 102.240.000,00), no aparece demostrado en autos los daños reclamados, toda vez que el último canon fijado de mutuo acuerdo por las partes alcanza la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales, tal como se evidencia tantos de los dichos contenidos en la reforma de la demanda, en la contestación de ésta y en los recibos de pagos analizados por este Juzgado anteriormente; tampoco consta que el órgano regulador haya modificado dicho canon mediante resolución administrativa dictada al efecto, por tanto no procede la reclamación de los aludidos daños, tal y como se indicará en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE ESTABLECE.
-III-
DECISIÓN
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS incoaran las ciudadanas LIDIA TYJOUK DE PIÑEIRO y MARIA VANESSA PIÑEIRO TYJOUK, contra la sociedad mercantil CENTRO HÍPICO EL POTRO 612, C.A.
SEGUNDO: Por vía de consecuencia, QUEDA RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de junio de 2010, bajo el Nº 39, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.
TERCERO: SE ORDENA a la sociedad mercantil CENTRO HÍPICO EL POTRO 612, C.A., la entrega inmediata y en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y bienes, el inmueble constituido por dos (2) parcelas de terreno identificadas con los números 38 y 39, así como la casa quinta sobre ella construida denominada “EL PORTÓN”, ubicada en la Avenida Pichincha de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, estado Miranda.
CUARTO: SE NIEGA la indemnización por daños y perjuicios.
Por cuanto no hubo vencimiento total, no hay condenatoria en costas.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada dentro del lapso legal correspondiente, no se requiere la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los ocho (8) día del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,

CAROLINA GARCÍA CEDEÑO.
CARLOS TIMAURE ÁLVAREZ.
En esta misma fecha, siendo las doce y veintitrés minutos de la tarde (12:23 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,

CARLOS TIMAURE ÁLVAREZ.
Asunto: AP11-V-2015-001413
DEFINITIVA