TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de octubre de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: AP31-V-2015-000282

PARTE ACTORA: INVERSIONES BIROCA 1003, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda, el 15 de diciembre de 2006, bajo el No. 97, Tomo 1484; y con Régimen de Información Fiscal No. J-29368485-4, representada en juicio por los abogados Ibrahin A. Quintero Silva, Xiomara J. Sánchez Ramírez, Carlos Gamboa y José L. Quintero Silva, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 16.631, 56.133, 177.081 y 35.991, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ASOCIACIÓN NACIONAL DE INDUSTRIALES DE PRODUCTOS DE ARCILLA Y AFINES (ANIPA), inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el No. J-00185529-7, y por ante la Oficina Subalterna del Segundo circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital, el 25 de mayo de 1979, bajo el No. 21, Folio 110vto, Tomo 11, protocolo 1º, representada en el presente juicio por los abogados en ejercicio Moisés Amado, Eugenio González De la Vega y Jesús A. Bracho, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 37.120, 18.313 y 25.402, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

I

Sostiene la parte actora en la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que en fecha 11 de diciembre de 2009, por ante la Notaría Pública Vigésimo Novena del Municipio Libertador, bajo el No. 23, Tomo 178, su representada celebró de forma escrita un contrato de arrendamiento con la empresa ASOCIACIÓN NACIONAL DE INDUSTRIALES DE PRODUCTOS DE ARCILLA Y AFINES (ANIPA), sobre un inmueble para oficina, de su propiedad, distinguido con el No. C-1003, ubicado en el nivel 891,10, décimo piso, Torre “C” del Centro Comercial Ciudad tamanaco, ubicado en caracas, Municipio Chacao del estado Miranda.

El canon mensual pactado fue de Quince Mil Quinientos Bolívares (Bs. 15.500), que la arrendataria se obligó a pagar dentro de los cinco días de cada mes, en el domicilio de la arrendadora.

Que posteriormente, ambas partes de mutuo acuerdo, convinieron en firmar la extensión del lapso del contrato, para el periodo comprendido desde el 1º de noviembre de 2011 hasta el 31 de octubre de 2012; comprometiéndose la arrendataria en entregar en dicha fecha, el local (oficina), y como canon de convino en la suma de Veintidós Mil Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 22.240) mensuales, los cuales continuó pagando hasta diciembre de 2013.

Que en virtud de la publicación en Gaceta Oficial No. 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013, la arrendataria comenzó a pagar Dieciséis Mil Seiscientos Treinta y Cuatro Bolívares (Bs. 16.634).

Que con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que excluyó de su aplicación a las “oficinas”, siéndole aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon mensual sería la suma previamente acordada de Veintidós Mil Doscientos Cuarenta Bolívares (B. 22.240).

Que no obstante ello, la arrendataria continuó pagando por concepto de canon, la suma de Dieciséis Mil Seiscientos Treinta y Cuatro Bolívares (Bs. 16.634), lo que ha conllevado a un atraso por diferencia de pago en los cánones desde el mes de enero de 2014, hasta el 28 de febrero de 2015, que representa la suma de Ciento Tres Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 103.460).

Que en virtud de dicho incumplimiento procedió a demandar en nombre de su mandante a la citada empresa, de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o en su defecto, sea condenado por el Tribunal, en el desalojo y la consecuente entrega del inmueble arrendado, así como en el pago –por vía de indemnización por el uso y disfrute del inmueble- de la suma de Ciento Tres Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 103.460) y Veintidós Mil Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 22.240), por cada mes que se acumule hasta la entrega del inmueble; y en el pago de las costas procesales.

A través de auto de fecha 30 de marzo de 2015, el Tribunal admitió la demanda presentada, de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Mediante diligencia de fecha 18 de febrero de 2016, compareció el abogado Moisés Amado, con Inpreabogado No. 37.120, y en su condición de apoderado de la empresa demandada, se dio por citado en juicio.

Dentro de la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la demandada, presentó escrito a través del cual, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y dio contestación, en los términos siguientes:

Respecto al fondo, señaló que no era cierto que su mandante adeude cantidad alguna por cánones de arrendamiento, ya que fueron depositados en cuenta bancaria del Banco Activo; y que por ende, está solvente en su obligación.

Señaló que el contrato se indeterminó en el tiempo, por cuanto operó la tácita reconducción, a tenor de lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil.

Adujo, entre otras cosas, que conforme al Decreto 602, los depósitos efectuados desde enero a mayo de 2014, fueron depositados correctamente; y que los cánones correspondientes a los meses de junio de 2014 a febrero de 2015, fueron igualmente, depositados en la cuenta de la arrendadora, por Bs. 16.634, los cuales por la inacción fueron convalidados, a tenor de lo previsto en el artículo 1.286 del Código Civil.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron valer aquellas que estimaron pertinentes, pronunciándose el Tribunal, sobre las mismas, salvo su apreciación en la definitiva.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, pasa seguidamente este Tribunal, a dictar el fallo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

Tal como se indicara con anterioridad la parte actora, en su libelo de demanda pretende el desalojo con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en virtud de la presunta falta de pago de una diferencia de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses transcurridos desde los meses transcurridos desde enero de 2014 hasta el 28 de febrero de 2015, a razón por mes de Ciento Tres Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 103.460,00).

Por su parte, la representación judicial de la empresa demandada, en la oportunidad legal correspondiente, además de rendir contestación al fondo de la demanda, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales este Tribunal –de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- pasa a resolver:

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 6º del artículo 340, aduciendo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 eiusdem, la parte estaba en la obligación de consignar con el libelo, los documentos en original o en copia certificada y no en copia simple como en efecto lo hizo. Aunado a ello, procedió a impugnar los fotostatos de tales documentos, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Es importante destacar, que no puede hablarse de una obligación expresa y exclusiva impuesta –procesalmente- al actor, de consignar -en original- todos los documentos, como lo afirma la representación de la demandada; pues el artículo adjetivo invocado, hace referencia no solo a originales, sino también a certificaciones e –incluso- a copias o reproducciones fotográficas. Realizada la consignación, otra circunstancia procesal sería, que los documentos aportados a través de las formas indicadas, resulten sin valor probatorio alguno, en virtud de su desconocimiento, tacha y/o impugnación.

Sin embargo, en el caso de autos, constata este órgano, que no se trata de que a la demanda, no se produjo ningún documento; por el contrario, la actora hizo valer conjuntamente con el libelo, una serie de instrumentos, que estimó fundamentales a su pretensión.

Siendo oportuno agregar, lo señalado por el Dr. R. Henriquez La Roche, al analizar el defecto de forma analizado: “Si el actor no cumple con el ord. 6º del art. 340 –consignación de los documentos fundamentales-, no procede la cuestión previa 6º, pues la sanción legal será el no admitirlos posteriormente de acuerdo al artículo 434 de este Código, y no la de tener por incompleto el libelo de demanda.”. Código de Procedimiento Civil. Tomo III, pág. 57. Caracas, 1996.

Determinado lo anterior, y visto que existe consignación de recaudos anexos al libelo, cuyo valor será analizado en su oportunidad procesal correspondiente, el defecto de forma alegado por la demandada, resulta improcedente en derecho, y así se decide.

Opuso –igualmente- la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, afirmando que por ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, cursa una solicitud de Regulación de Canon de Arrendamiento del inmueble en litigio.

A los efectos probatorios, acompañó únicamente, Comprobante de Recepción de la Solicitud de Regulación del Inquilino, presentada por ante la Oficina de Iniciación de Procedimientos, el 30 de mayo de 2013.

Tal como lo ha dejado establecido reiteradamente la doctrina, la prejudicialidad significa la necesidad de una decisión que resuelva previamente un asunto vinculado con lo principal, en virtud de que está íntimamente ligado al fondo de otro proceso en curso, por lo que tiene un efecto suspensivo, hasta que se decida lo prejudicial.

Y desde el orden jurisprudencial, se ha establecido –igualmente- que la existencia de una cuestión prejudicial, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exige lo siguiente:

a.- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil.
b.- Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilará dicha pretensión.
c.- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella... “(Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia - Sentencia N° 456, caso Citicorp Internacional Trade Indemnity y otra del 13 de mayo de 1999).

Entendiéndose –dentro de las exigencias concurrentes- para que resulte procedente la prejudicialidad, la existencia de un “proceso”, llámese a aquél que persiga, una decisión en sede jurisdiccional, que influya directamente en la decisión a dictarse en el juicio en el que se invoca tal cuestión prejudicial.

Sin embargo, en el caso de autos, tal exigencia no se patentiza cumplida, pues de las pruebas producidas, lejos de demostrarse la existencia de un proceso jurisdiccional en el cual se discuta el monto máximo a pagar por concepto de canon del inmueble en litigio, se constata una solicitud en sede administrativa, que no hace por sí sola, configurar la exigencia relativa a la existencia de un proceso distinto al analizado en el que se discuta tal fijación.

La solicitud de regulación de canon, presentada por ante la Dirección General de Inquilinato, no configura la prejudicialidad alegada, pues en ningún caso, corresponde al procedimiento que en sede jurisdiccional, exige la procedencia de la misma.

En consecuencia, no habiéndose demostrado en autos, la existencia de un juicio, cuya decisión influya indefectiblemente en la causa bajo estudio, la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta improcedente en derecho, y así se decide.

DEL FONDO:

Desechadas como han sido las cuestiones previas opuestas, este Tribunal pasa a resolver el fondo de lo controvertido, en los términos siguientes:

La representación actora, acompañó al libelo de la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcado con la letra “A” documento autenticado por ante la Notaría Pública 29º de Caracas, Municipio Libertador, el 11 de agosto de 2014, bajo el No. 4, Tomo 125, folios 12 al 14, no tachado en forma alguna; y de cuyo documento, se desprende la representación judicial que se atribuye el profesional del derecho que actúa en nombre y representación de la actora, y así se establece.

2.- Marcado con la letra “B”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública 29º del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 11 de diciembre de 2009, bajo el No. 23, Tomo 178.

3.- Marcado con la letra “C”, copia simple de documento registrado bajo el No. 46, Tomo 9, protocolo 1º, el día 5 de noviembre de 2001, por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda.

4.- Marcado con la letra “D”, copia simple de documento registrado bajo el No. 03, Tomo 07, protocolo 1º, el día 25 de febrero de 2008, por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda.

5.- Marcado la letra “E”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública 29º del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 4 de diciembre de 2009, bajo el No. 12, Tomo 166.

6.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública 29º del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 4 de diciembre de 2009, bajo el No. 12, Tomo 166.

7.- Marcado “F”, cursante a los folios 63 al 79, ambos inclusive, copias de estados de cuenta de cuenta llevada por ante Activo, Banco Universal.

Los documentos producidos en copia simple fueron impugnados por la representación de la demandada, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; siendo éstos, los marcados de la “B” a la “F”, y que se corresponden con los contratos de arrendamientos que manifestó la actora celebraron las partes, el documento de propiedad del inmueble y liberación de la hipoteca; y el últimos de los consignados, marcado “F”, copias de estados de cuenta.

Efectivamente, consta de los autos, que a tenor de lo previsto en el artículo 429, tales instrumentos quedaron desechados del proceso, por cuanto la parte actora no cumplió ni desarrolló la actividad pertinente para hacerlos valer en la controversia, y así se establece.

Ahora bien, tal como se indicara con anterioridad, el desalojo accionado, se basa en la falta de pago de la cantidad total, que por concepto de canon estaba obligado a pagar la arrendataria; aseverando la actora, que la demandada, desde el mes de enero de 2014 a febrero de 2015, canceló la suma de Dieciséis Mil Seiscientos Treinta y Dos Bolívares (Bs. 16.632,oo), cuando la suma que debía pagar por tal concepto, era Veinticuatro Mil Novecientos Siete Bolívares (Bs. 24.907), pensión más IVA, adeudando un diferencial de Ciento Tres Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 103.460,oo).

En los términos en que quedó planteada la controversia, tomando en consideración, tanto la pretensión deducida como la defensa esgrimida; no obstante, de haber quedado desechados los mencionados documentos, este Tribunal afirma, que no forman parte del debate, por no ser hechos discutidos, dado que así las partes lo expresaron, afirmándolos; y como consecuencia de ello, demostrados, los siguientes hechos y/o circunstancias fácticas:

1.- La existencia de una relación arrendaticia entre las partes, que se inició en fecha 11 de diciembre de 2009.

2. Que dicha relación arrendaticia se encuentra indeterminada en el tiempo.

3.- Que posteriormente, las partes celebraron nuevo contrato de arrendamiento por un período comprendido entre el 1º de noviembre de 2011 al 31 de octubre de 2012, con un canon de Veintidós Mil Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 22.240,oo).

4.- Que con la entrada en vigencia del Decreto No. 602, publicado en Gaceta Oficial No. 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, que reguló el alquiler de oficina en Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo) por metro cuadrado, el canon quedó establecido en Catorce Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares más IVA, vale decir, Dieciséis Mil Seiscientos Treinta y Cuatro Bolívares (Bs. 16.634,oo).

5.- Que la demandada en su condición de arrendataria, desde el mes de enero de 2014, hasta la fecha de la presentación de la demanda, continuó pagando Dieciséis Mil Seiscientos Treinta y Cuatro Bolívares (Bs. 16.634,oo).

Establecido ello, debe precisarse, que el punto en discusión en autos, sólo se contrae, al monto que debía pagar la demandada, por concepto de canon, con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: si continuar pagando la suma ajustada por las partes, conforme a lo regulado en el mencionado Decreto No. 602, derogado por el referido texto legal; o ante tal derogatoria, y al quedar excluida de su aplicación, la oficina objeto del presente arrendamiento, la cantidad contractualmente fijada por las partes de Veintidós Mil Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 22.240,oo). Dejándose aquí señalado que el texto legal aplicable al arrendamiento bajo estudio, se contrae a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual, se procedió a admitir la demanda que dio inicio al presente procedimiento.

Consta efectivamente, no solo de las pruebas producidas en el expediente, sino de los propios alegatos de las partes, que a partir del mes de enero de 2014, la empresa demandada ha venido pagando la suma de Dieciséis Mil Seiscientos Treinta y Cuatro Bolívares (Bs. 16.634,oo), a través de depósitos efectuados en la cuenta bancaria, cuyo titular es la arrendadora. Hecho éste que procesalmente, se agregó a los autos, a través de la prueba de informes, rendida por la entidad bancaria, de la cual se evidencian los pagos en referencia, por la citada suma, desde el año 2014 a enero de 2016.

Del estudio efectuado a la relación arrendaticia analizada, no cabe duda, que ambos contratantes, con la entrada en vigencia del ya prenombrado Decreto No. 602, ajustaron el canon y como consecuencia de ello, realizaron una modificación contractual en cuanto a la contraprestación mensual se refiere; vale decir, que a partir de la entrada en vigencia del referido texto legal, el canon se estableció y así lo aceptaron ambos contratantes, en Dieciséis Mil Seiscientos Treinta y Cuatro Bolívares (Bs. 16.634,oo), dejando sin efecto el canon inicial y contractualmente pactado.

Modificación que no solo es posible, sino que amparada por el ordenamiento, cuando por contrato, desde el orden sustantivo, es definido “como la convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos, un vínculo jurídico”.

Siendo uno de los efectos de dichos convenios, que tienen fuerza de ley entre las partes; y a tenor de lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, no podrán revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley.

Ciertamente, el Decreto No. 6025, que generó la modificación contractual del canon, pasado algún tiempo, fue derogado por la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que en virtud del destino y circunstancias previstas en dicho texto, el inmueble cuya entrega se pretende, quedó fuera de su aplicación, siendo el aplicable, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

No obstante, ya existiendo una modificación contractual de la pensión, vigente y ajustada a derecho para el momento; no implica ni conllevaría a afirmar, que ante la prenombrada derogatoria, su consecuencia inmediata, sin mediar acuerdo entre los interesados, sería la de aplicar de forma retroactiva lo inicialmente convenido, que por ley, sufrió cambios, y quedó sin efecto y validez alguna.

Pensar en esa consecuencia inmediata, sin acuerdo previo en virtud del principio de autonomía contractual, generaría desde todo punto de vista, un desequilibrio e inestabilidad, en la ejecución de los convenios bilaterales.

Cabe acotar, que de la dinámica desarrollada en la relación locativa analizada, en cuanto al pago del canon se refiere, patentiza una modificación del canon consentida por los contratantes; y que en todo caso, establecida la suma de Dieciséis Mil Seiscientos Treinta y Cuatro Bolívares (Bs. 16.634,oo), cuyo pago fue recibido por la arrendadora, no solo desde la fecha de dicha modificación, sino –incluso- con posterioridad a la interposición de la presente demanda, cualquier cambio o ajuste, imponía el mutuo consentimiento de los interesados.

Debe añadirse, que no se evidencia en autos, ningún medio probatorio que demostrara el rechazo por parte de la arrendadora, de la cantidad que percibía por concepto de canon; por el contrario, tal como se señaló, esa conducta de seguir recibiendo la cantidad ajustada, implica tácitamente una aceptación y conformidad con la misma, en virtud de la modificación que ambos contratantes realizaron en forma oportuna, y que produce efectos liberatorios para el arrendatario.

Es importante traer a colación, que estando regulado el presente asunto por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor de lo previsto en su artículo 52, el retiro, o en este caso, el recibir y disponer de las cantidades consignadas por concepto de canon, cuando se esté ventilando una acción basada –precisamente- en la falta de pago, implica una renuncia, que en este caso se traduce en conformidad con la cantidad percibida; por cuanto –en modo alguno- se demostró una formal oposición a dicha circunstancia.

En tal sentido, no habiéndose demostrado en autos, un acuerdo entre los contratantes, que implicara una modificación y ajuste del canon ya consentido por las partes, la cantidad que estaba obligado a pagar la arrendataria por tal concepto es la de Dieciséis Mil Seiscientos Treinta y Cuatro Bolívares (Bs. 16.634,oo), salvo fijación de una suma distinta por el órgano competente, y así se establece.

Y como quiera que de las propias afirmaciones de los litigantes, a la luz de las pruebas producidas en autos, se evidencia que la arrendataria cumplió cabal y totalmente con el pago de las pensiones reclamadas, no existiendo ni verificándose la causal de falta de pago en la que se fundamenta la acción de desalojo accionada, resulta forzoso para este órgano, declarar sin lugar la demanda con la cual se dio inicio a la presente controversia, y así se decide.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la empresa INVERSIONES BIROCA, C.A. contra la sociedad mercantil ASOCIACIÓN NACIONAL DE INDUSTRIALES DE PRODUCTOS DE ARCILLA Y AFINES (ANIPA), previamente identificadas.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

Publíquese. Regístrese, Déjese copia y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 28 días del mes de octubre de 2016.
La Juez

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol

La Secretaria

Abg. Wineiska Delgado Parra

En esta misma fecha, 28 de Octubre de 2016, siendo las 11.19 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,

Abg. Wineiska Delgado Parra