República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: José Rafael Izaguirre Duque, José Antonio Izaguirre Duque y José Gabriel Izaguirre Duque, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.941.135, V-6.941.115 y V-7.943.203, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: José Gabriel Izaguirre Duque, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-7.943.203, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 54.174.
PARTE DEMANDADA: Carlos Enrique Guzmán Castillo, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-14.788.362.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 06.10.2016, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos José Rafael Izaguirre Duque, José Antonio Izaguirre Duque y José Gabriel Izaguirre Duque, el último nombrado actuando en su propio nombre y asistiendo jurídicamente a los demás mencionados, contentivo de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida en contra del ciudadano Carlos Enrique Guzmán Castillo.
En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
- I -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN
Los ciudadanos José Rafael Izaguirre Duque, José Antonio Izaguirre Duque y José Gabriel Izaguirre Duque, el último nombrado actuando en su propio nombre y asistiendo jurídicamente a los demás mencionados, en el escrito libelar adujeron lo siguiente:
Que, suscribieron un contrato de arrendamiento con el ciudadano Carlos Enrique Guzmán Castillo, sobre el bien inmueble constituido por el local comercial identificado con el alfanumérico 2-D, situado en la planta alta, piso 02 del Edificio Alianza, ubicado en la Avenida Universidad, entre Monroy a Misericordia, La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que, en fecha 01.05.2016, en vísperas del vencimiento de la duración de la convención locativa, se le participó expresamente al arrendatario mediante una comunicación que se le iba a renovar el contrato de arrendamiento para el próximo periodo y que a partir del mes de junio de 2.016, el canon mensual sería por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), aceptando y aprobando el aumento, así como la prórroga, pues estampó su firma y huellas dactilares en dicha misiva.
Que, el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2.016, a razón de ciento cincuenta mil bolívares (150.000,oo) cada uno, que ascienden en su conjunto a la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo), al igual que está insolvente en el pago de los gastos comunes relativos a los servicios de electricidad, agua y aseo, correspondientes al periodo comprendido entre el mes de julio de 2015, hasta el mes de septiembre de 2.016, ambos inclusive, a razón de ochocientos bolívares (800,oo) mensuales, que ascienden en su conjunto a la cantidad de once mil doscientos bolívares (Bs. 11.200,oo).
Fundamentaron jurídicamente su pretensión en el literal (a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por tal motivo, los ciudadanos José Rafael Izaguirre Duque, José Antonio Izaguirre Duque y José Gabriel Izaguirre Duque, procedieron a demandar al ciudadano Carlos Enrique Guzmán Castillo, para que conviniese o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en la resolución del contrato de arrendamiento accionado; en segundo lugar, en el pago de la cantidad adeudada; en tercer lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales.
- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:
El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el Poder Público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 ibídem. Por lo tanto, la acción es conferida por la Constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.
Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)
En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.
En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:
“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando Devis Echandia, en su obra “Compendio de Derecho Procesal”, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1.995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella.
En virtud de lo anterior, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.
Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por los ciudadanos José Rafael Izaguirre Duque, José Antonio Izaguirre Duque y José Gabriel Izaguirre Duque, en contra del ciudadano Carlos Enrique Guzmán Castillo, se patentiza en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.08.2015, bajo el N° 22, Tomo 105, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial identificado con el alfanumérico 2-D, situado en la planta alta, piso 02 del Edificio Alianza, ubicado en la Avenida Universidad, entre Monroy a Misericordia, La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2.016, a razón de ciento cincuenta mil bolívares (150.000,oo) cada uno, que ascienden en su conjunto a la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo), así como por la falta de pago de los gastos comunes relativos a los servicios de electricidad, agua y aseo, concernientes al periodo comprendido entre el mes de julio de 2015, hasta el mes de septiembre de 2.016, ambos inclusive, a razón de ochocientos bolívares (800,oo) mensuales, que ascienden en su conjunto a la cantidad de once mil doscientos bolívares (Bs. 11.200,oo).
En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por los accionantes, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Al hilo de lo anterior, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a permitir al arrendatario el goce y disfrute de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.
Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la pretensión resolutoria deducida por los accionantes, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas.
En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978)
En el presente caso, se observa que el bien inmueble arrendado está constituido por un local comercial, conforme se evidencia de la cláusula primera de la convención locativa, siendo pactado su uso como local comercial, según se evidencia de la cláusula quinta, obligándose el arrendatario a no cambiar el destino sin previa autorización por escrito de los arrendadores.
En ese contexto, el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23.05.2014, puntualiza que “…rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial…”.
Por su parte, el artículo 2 ejúsdem apunta que “…a los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por ‘inmuebles destinados al uso comercial’, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público…”.
Pues bien, el único acápite del artículo 43 del mencionado Decreto - Ley, ordena que “…el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión…”.
Como se observa, la anterior disposición jurídica contempla al procedimiento oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, como el procedimiento judicial a través del cual deben sustanciarse y sentenciarse las reclamaciones derivadas de relaciones arrendaticias que tengan por objeto bienes inmuebles destinados a uso comercial, el cual debe aplicarse a los procesos judiciales en curso, hasta su culminación definitiva, en atención a lo previsto en el artículo 9 ejúsdem, según el cual la ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso.
Siendo así, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contempla lo siguiente:
“Artículo 40.- Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Conforme a la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria comercial como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso comercial, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia, entre ellas, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida por la accionante, en vista a la falta de pago de cánones de arrendamiento y gastos comunes, ya que siendo destinado el bien inmueble arrendado a uso comercial, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, apunta al desalojo como la vía procesal idónea para terminar los efectos que emanan de la convención locativa accionada.
Por consiguiente, a juicio de este Tribunal, no resultaba dable para los accionantes pretender la acción resolutoria a la cual alude el artículo 1.167 del Código Civil, con el objeto de terminar los efectos de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un bien inmueble destinado a uso comercial, ya que ante ese supuesto y en resguardo al principio de especialidad de la ley, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el desalojo constituye la vía idónea y eficaz para obtener ese cometido, ante la alegada falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas y gastos de condominio, lo que motiva a este órgano jurisdiccional a desestimar la demanda elevada a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
- III -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por los ciudadanos José Rafael Izaguirre Duque, José Antonio Izaguirre Duque y José Gabriel Izaguirre Duque, en contra del ciudadano Carlos Enrique Guzmán Castillo, de conformidad con lo establecido en los artículos 1, 2 y 40, literal (a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2.016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.).
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2016-000940
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