República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Ingrid Teresa Moretti Cedeño, venezolana, mayor de edad, domiciliada en el Estado de Virginia de los Estados Unidos de Norteamérica y titular de la cédula de identidad N° V-4.152.649. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Carmen Edilia Villasmil Mendoza, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-1.728.274, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 7.417. PARTE DEMANDADA: Marcos Páez Mejía, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-5.114.700. MOTIVO: Desalojo y Resolución de Contrato de Arrendamiento. En fecha 19.10.2016, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada Carmen Edilia Villasmil Mendoza, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Ingrid Teresa Moretti Cedeño, contentivo de la pretensión de desalojo deducida conjuntamente con la resolución del contrato de arrendamiento fundamento de su pretensión, en contra del ciudadano Marcos Páez Mejía. En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - I - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN La abogada Carmen Edilia Villasmil Mendoza, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Ingrid Teresa Moretti Cedeño, en el escrito libelar enunció lo siguiente: Que, en fecha 14.03.2014, su representada suscribió privadamente con el ciudadano Marcos Páez Mejía, un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el bien inmueble constituido por el apartamento identificado con la letra A, que forma parte de la Quinta Blanca, ubicada en la Avenida Libertador de la Urbanización La Floresta, parcela distinguida con el N° 274-B, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyo canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) mensuales, siendo su duración pactada por el término fijo de un (01) año, contado a partir del día 01.04.2014, hasta el día 30.03.2015. Que, el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.014, a razón de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) por cada mes. Que, ha cumplido con el procedimiento administrativo previo a la demanda previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en relación con los artículo 7, 8, 9 y 10 del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, como se evidencia de la resolución N° MC-001067, dictada en fecha 19.07.2016, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.133, 1.135, 1.167, 1.159, 1.354, 1.363, 1.364, 1.394, 1.579, 1.592, 1.616, así como en los artículos 91, 92 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda. Por lo anterior, la ciudadana Ingrid Teresa Moretti Cedeño, procedió a demandar al ciudadano Marcos Páez Mejía, para que conviniese o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en la resolución del contrato de arrendamiento fundamento de su reclamación; en segundo lugar, en el desalojo del bien inmueble arrendado y la consecuente entrega del mismo; y, en tercer lugar, en el pago de las costas procesales, así como en los daños y perjuicios reconocidos en las cláusulas décima y décima tercera. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el Poder Público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 ibídem. Por lo tanto, la acción es conferida por la Constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción. Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley. En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto y otro, determinó lo siguiente: “…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) Como se observa, la anterior cita jurisprudencial apunta que no está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión de la demanda, ya que solo está autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Ingrid Teresa Moretti Cedeño, en contra del ciudadano Marcos Páez Mejía, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por el apartamento identificado con la letra A, que forma parte de la Quinta Blanca, ubicada en la Avenida Libertador de la Urbanización La Floresta, parcela distinguida con el N° 274-B, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 14.03.2014, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.014, a razón de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) cada uno. Al respecto, el artículo 1 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone lo siguiente: “Artículo 1.- La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna”. Conforme a la anterior disposición jurídica, la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de las relaciones jurídicas que versen sobre el arrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Por su parte, el artículo 91 ejúsdem, puntualiza lo siguiente: "Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común". (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un bien inmueble destinado a vivienda, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre ellos, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (04) cánones de arrendamiento sin causa justificada. Sin embargo, se desprende del petitorio contenido en la demanda que la accionante además reclamó acumulativamente (y como pretensión principal) la resolución del contrato de arrendamiento que suscribió con el accionado, en fecha 14.03.2014, con base en las mismas argumentaciones fácticas que sostienen su pretensión de desalojo. En este contexto, el artículo 1.167 del Código Civil, preceptúa: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas. En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978) Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la procedencia de la demanda elevada a su conocimiento, por cuanto la ley no concede la posibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, tal es el caso de accionar conjuntamente la resolución de un contrato de arrendamiento y el desalojo del bien inmueble objeto del mismo. Por tal motivo, resulta oportuno referirse a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente: “Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) Como puede observase, la anterior disposición jurídica veda cualquier posibilidad de acumular en un mismo libelo reclamaciones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, de tal modo que al peticionar la accionante en la demanda la resolución del contrato de arrendamiento accionado, la cual se encuentra contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, así como el desalojo de la cosa dada en arriendo, de conformidad con lo establecido en el ordinal 1°del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acumuló indebidamente pretensiones que no pueden co-existir por los efectos jurídicos que las caracteriza, ya que la primera sólo puede ejercerse cuando el incumplimiento legal y contractual atribuido al arrendatario o arrendataria no se encuentra establecido como causal de desalojo en el citado artículo 91 ejúsdem, toda vez que éste deja a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el referido artículo, o en el derecho común, independientemente de que la naturaleza jurídica de la convención locativa sea a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, ya que esa distinción exigida para determinar la acción idónea para dilucidar la pretensión deducida por los arrendadores o arrendadoras desapareció ante la entrada en vigencia de la ley especial que rige la materia inquilinaria de vivienda. En este contexto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando Devis Echandia, en su obra “Compendio de Derecho Procesal”, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella. Señala, el citado autor: “…Los presupuestos procesales en general tienen características de ser revisables y exigibles de oficio por el juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso. Esto no se aplica a los casos de litis pedentia, cosa juzgada, transacción, prescripción y desistimiento de proceso anterior, que no son verdaderos presupuestos procesales, sino presupuestos materiales de la sentencia de fondo, y que el juez no puede declararlos ni examinarlos de oficio para lo no admisión de la demanda, aun cuando aparezcan en el expediente, sino como excepciones previas si le son propuestas o en la sentencia como excepciones de mérito…”. (Devis Echandia, Hernando, Compendio de Derecho Procesal, Tomo I, Teoría General del Proceso, décima edición, Editorial A.B.C., Bogotá, 1985, p. 288) Constatado lo anterior, estima este Tribunal que tales inconsistencias no pueden plantearse en una demanda, ya que limita el derecho de la parte demandada de defenderse eficazmente de las imputaciones dirigidas en su contra, por una parte y por la otra, veda cualquier posibilidad al Juez de analizar cabalmente los planteamientos fácticos y jurídicos que justifican la reclamación invocada, lo cual conduce a determinar la contrariedad a derecho de la misma, por la prohibida acumulación de pretensiones en que la demandante incurrió, debiendo consecuencialmente encausar su reclamación por la vía del desalojo establecida en la ley especial que rige a la materia inquilinaria de vivienda. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida conjuntamente con la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por la ciudadana Ingrid Teresa Moretti Cedeño, en contra del ciudadano Marcos Páez Mejía, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 ejúsdem. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2.016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las dos y cuarenta de la tarde (2:40 p.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2016-000985