República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: Comunidad de Co-propietarios del Edificio Residencias Surimare, ubicado en la carretera El Hatillo - La Unión, sector denominado El Otro Lado, El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
REPRESENTANTE LEGAL DE LA PARTE ACTORA: Condominios A & Z C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02.03.2009, bajo el N° 24, Tomo 26-A-Primero, actuando en su condición de administradora del condominio del edificio Residencias Surimare, ubicado en la Carretera El Hatillo - La Unión, sector denominado El Otro Lado, El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Enrique Miguel Carlos Herrera Silla, José Armando Velazco Ramírez y Pedro Blanco, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.390, 15.563 y 70.505, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Pedro Francisco Gilly García, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.091.141.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Agustín Leopoldo Andrade González y Sandra Beatríz Maione León, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.749.747 y V-10.339.876, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.160 y 63.990, respectivamente.
MOTIVO: Cobro de Contribuciones de Condominio (vía Ejecutiva).
Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la reclamación invocada por la sociedad mercantil Condominios A & Z C.A., actuando en su condición de administradora del Edificio Residencias Surimare, en contra del ciudadano Pedro Francisco Gilly García, concerniente al cobro judicial de las contribuciones de condominio que genera el bien inmueble constituido por el apartamento identificado con el alfanumérico D2-3A, situado en la cuarta planta (nivel 1143,10) de la Torre Sur del Edificio Residencias Surimare, ubicado en la carretera El Hatillo - La Unión, sector denominado El Otro Lado, El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, correspondientes al periodo comprendido entre el mes de febrero de 2.012, hasta el mes de noviembre de 2.014, que en su conjunto ascienden a la cantidad de ciento treinta y tres mil ochocientos sesenta y cinco bolívares con cuatro céntimos (Bs. 133.865,04).
En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:
- I -
ANTECEDENTES
En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes:
El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 07.01.2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de oficina distribuidora, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal.
Luego, el día 12.01.2015, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento especial de la vía ejecutiva, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.
Después, en fecha 14.01.2015, el abogado José Armando Velazco Ramírez, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo la misma librada el día 16.01.2015.
De seguida, en fecha 28.01.2015, el abogado José Armando Velazco Ramírez, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada.
Acto continuo, el día 23.02.2015, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa. En esa misma fecha, el abogado José Armando Velazco Ramírez, solicitó el desglose de la compulsa, con el objeto de gestionar nuevamente la citación personal de la parte demandada, cuya petición ratificada en diligencia presentada el día 11.03.2015, siendo tal pedimento acordado mediante auto dictado en fecha 18.03.2015.
Acto seguido, el día 13.04.2015, el alguacil informó nuevamente acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.
Luego, en fecha 17.04.2015, el abogado José Armando Velazco Ramírez, solicitó la citación de la parte demandada a través de cartel, cuya petición fue acordada por auto dictado el día 20.04.2015, librándose, a tal efecto, cartel de citación.
Después, en fecha 27.04.2015, el abogado José Armando Velazco Ramírez, dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, mientras que el día 26.05.2015, consignó sus publicaciones efectuadas en la prensa nacional.
De seguida, en fecha 29.10.2015, la Secretaria dejó constancia de haber fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las exigencias previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Acto continuo, el día 18.11.2015, el abogado José Armando Velazco Ramírez, solicitó se procediese a designar defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado por auto dictado en fecha 20.11.2015, cuyo cargo recayó en la abogada Claudia Sulbey Adarme Naranjo, quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente el mismo en fecha 15.12.2015.
Acto seguido, el día 07.01.2016, el abogado José Armando Velazco Ramírez, solicitó la citación de la defensora ad-litem, cuya petición fue acordada por auto dictado en fecha 11.01.2016, a cuyo efecto, el día 19.01.2016, se libró compulsa.
Luego, en fecha 01.02.2016, el abogado Agustín Leopoldo Andrade González, se dio expresamente por citado en representación de la parte demandada, a cuyo efecto, consignó instrumento poder que le acreditó la condición de apoderado judicial.
Después, el día 02.02.2016, el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación de la defensora ad-litem.
De seguida, en fecha 24.02.2016, la abogada Sandra Beatríz Maione León, consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual alegó el pago de las cantidades reclamadas como insolutas.
Acto continuo, el día 01.03.2016, el abogado José Armando Velazco Ramírez, desconoció en su contenido y firma las documentales aportadas por la parte demandada con la contestación.
Acto seguido, en fecha 11.03.2016, la Secretaria dejó constancia de haber recibido escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora el día 10.03.2016.
Luego, en fecha 30.03.2016, la Secretaria dejó constancia de haber recibido escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada el día 29.03.2016.
Después, en fecha 04.04.2016, se agregaron en autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
De seguida, el día 06.04.2016, el abogado José Armando Velazco Ramírez, se opuso a la admisión de la prueba de informes promovida por la parte demandada.
Acto continuo, en fecha 07.04.2016, se admitieron las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, siendo que en relación a la prueba de informes promovida por la parte demandada, se ordenó oficiar a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, a fin de que canalizara la información requerida a la entidad financiera Mercantil C.A., Banco Universal, desestimándose de esa manera la oposición formulada por la parte actora en contra de su admisión.
Acto seguido, el día 06.06.2016, la abogada Sandra Beatríz Maione León, consignó las copias fotostáticas requeridas para la evacuación de la prueba de informes, por lo cual, en fecha 13.06.2016, se libró oficio N° 318-16 y copias certificadas, dirigidas tales actuaciones a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario.
Luego, el día 30.06.2016, el alguacil dejó constancia de haber entregado a su destinatario el oficio N° 318-16.
Después, en fecha 20.07.2016, el abogado José Armando Velazco Ramírez, consignó escrito de informes, el cual fue declarado extemporáneo por anticipado mediante auto dictado el día 22.07.2016.
En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:
En fecha 16.01.2015, se abrió cuaderno de medidas.
De seguida, el día 21.01.2015, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se negó la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar solicitada en la demanda.
- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada en estos términos la presente controversia, procede este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Condominios A & Z C.A., actuando en su condición de administradora del Edificio Residencias Surimare, en contra del ciudadano Pedro Francisco Gilly García, se patentiza en el cobro judicial de las contribuciones de condominio que genera el bien inmueble constituido por el apartamento identificado con el alfanumérico D2-3A, situado en la cuarta planta (nivel 1143,10) de la Torre Sur del Edificio Residencias Surimare, ubicado en la carretera El Hatillo - La Unión, sector denominado El Otro Lado, El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, correspondientes al periodo comprendido entre el mes de febrero de 2.012, hasta el mes de noviembre de 2.014, ambos inclusive, que en su conjunto ascienden a la cantidad de ciento treinta y tres mil ochocientos sesenta y cinco bolívares con cuatro céntimos (Bs. 133.865,04).
Por su parte, la abogada Sandra Beatríz Maione León, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano Pedro Francisco Gilly García, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 24.02.2016, alegó el pago de las cantidades reclamadas como insolutas, mediante transferencias bancarias efectuadas en fecha 16.07.2014 y 13.10.2015, en la cuenta que tiene abierta la Junta de Condominio en el Banco Mercantil, por la cantidad de doscientos once mil setecientos trece bolívares con siete céntimos (Bs. 211.713,07), aun cuando la sociedad mercantil Condominios A & Z C.A., no cumple con su obligación legal de pasar a su representado las liquidaciones de condominio, aparte de que no tiene acceso a la página web que la administradora tiene destinada para que los propietarios consulten sus estados de cuenta, pues su usuario de ingreso fue suspendido.
En este sentido, la accionante escogió el procedimiento especial de la vía ejecutiva como el mecanismo idóneo y eficaz para dilucidar su pretensión, el cual concede al acreedor la posibilidad de solicitar el embargo de bienes propiedad del deudor, cuando presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor.
Lo anterior se colige de lo establecido en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, el cual puntualiza lo siguiente:
“Artículo 630.- Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas, prudentemente calculadas”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
En lo que respecta a la especialidad de la vía ejecutiva, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 117, dictada en fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente Nº 99-1030, caso: Banco Industrial de Venezuela C.A., precisó lo siguiente:
“…la especialidad de la vía ejecutiva consiste en que paralelamente a la cuestión de fondo, se adelantan y substancian en cuaderno separado, medidas de ejecución: embargo de bienes, publicación de carteles, justiprecios, fianzas destinadas a lograr la ejecución anticipada. Por tanto, los vicios o errores en que se incurra en alguno de los dos procedimientos, que marchan desligados, no afectan al otro; se corrigen separadamente como si se tratara de litigios distintos. Las incidencias surgidas en el expediente sobre la cuestión de fondo (pruebas, tercerías, apelaciones, recursos de hecho), nada tienen que ver con las actuaciones habidas en el cuaderno de ejecución y viceversa. Por consiguiente, si en el procedimiento de la vía ejecutiva hay oposición, se siguen dos tramitaciones paralelas, la del juicio ordinario y la de ejecución, por lo que mal podría el Juez pronunciarse sobre una oposición formulada en un procedimiento sustanciado de manera separada al principal…”.
Conforme al precedente jurisprudencial trascrito con anterioridad, la especialidad de la vía ejecutiva estriba en la tramitación de dos (02) procedimientos paralelos, uno incidental al otro, que tienden a reconocer el derecho reclamado, en el caso del juicio ordinario que se sustancia en el cuaderno principal, y la tramitación anticipada de las gestiones de ejecución de un eventual fallo favorable, las cuales se llevan a cabo incidentalmente en cuaderno separado.
Por tal motivo, el Juez debe examinar cuidadosamente los instrumentos que fundamentan la pretensión deducida por la parte actora, antes de proceder a la admisión de la demanda por el especial procedimiento de la vía ejecutiva, ya que si de ellos se deduce la obligación del demandado de pagar una cantidad de dinero con plazo cumplido, deberá abrir un cuaderno separado en el que se llevarán a cabo los trámites de ejecución.
En este sentido, el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone:
“Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Por su parte, el artículo 14 ejúsdem, establece:
“Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
En lo que respecta a la fuerza ejecutiva que la ley especial atribuye a las planillas de condominio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 28.10.2002, con ponencia del Magistrado Iván Rincón Urdaneta, expediente Nº 01-2140, caso: Junta de Condominio del Conjunto Residencial Valle Abajo, precisó lo siguiente:
“…La lesión constitucional, a juicio de esta Sala radica en que el auto del 15 de junio de 2000, limitó el derecho de acceso a la justicia y violó el derecho al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando desconoce la fuerza ejecutiva de los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y por ende, niega la admisión de la demanda por cobro de contribuciones de condominio incoada por la vía ejecutiva, conforme lo dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, bajo el erróneo argumento de que como los recibos de condominio no se encuentran dentro de la enumeración de los títulos ejecutivos a que hace referencia el mencionado artículo 630, no pueden ser considerados como tales, cuando se insiste, es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo.
Al desconocer la fuerza ejecutiva del documento fundamental de la demanda, al momento mismo de su admisión, le está ocasionando una limitación al derecho al acceso a la justicia, pues el accionante escogió como vía idónea para reclamar las sumas de dinero supuestamente adeudadas por concepto de contribuciones condominiales, la vía ejecutiva y no la ordinaria, como de oficio ordenó el auto accionado tramitar…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Así pues, las planillas de condominio cuyo cobro reclama la accionante, si bien no constituyen instrumentos públicos o auténticos, ni mucho menos un vale o un instrumento privado reconocido por el deudor, los cuales conforman el elenco de pruebas escritas que permiten acceder al procedimiento especial de la vía ejecutiva; también es cierto que de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, las “…liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva…”, de lo que se deduce que por disposición legal las planillas de condominio se aparejan a ejecución, cuyo cobro de las mismas puede dilucidarse por ese especial procedimiento, ya que de ellas se desprende la obligación del propietario de pagar una cantidad líquida con plazo cumplido, por lo que esta circunstancia conduce a determinar que la pretensión deducida por la accionante se encuentra ajustada a Derecho, por cuanto constituye la vía idónea y eficaz para obtener el pago de las cantidades reclamadas por concepto de deudas condominiales. Así se decide.
Esclarecido lo anterior, estima este Tribunal que en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.
Es por ello, que la parte actora aportó con la demanda copias certificadas del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo de Estado Miranda, en fecha 20.07.2007, bajo el N° 43, Tomo 06, Protocolo Primero, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron expedidas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se autorizó, apreciándose de la documental en comento que los ciudadanos Ricardo Luis Vethencourt Koifman y Martha Cecilia Carrillo de Vethencourt, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano Pedro Francisco Gilly García, el bien inmueble constituido por el apartamento identificado con el alfanumérico D2-3A, situado en la cuarta planta (nivel 1143,10) de la Torre Sur del Edificio Residencias Surimare, ubicado en la carretera El Hatillo - La Unión, sector denominado El Otro Lado, El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
También, la demandante produjo conjuntamente con la demanda copias simples del documento de condominio del Edificio Residencias Surimare, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 12.07.1999, bajo el N° 29, Tomo 04, Protocolo Primero, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la documental en referencia que el mencionado edificio está sometido al régimen de propiedad horizontal.
Asimismo, la accionante produjo copias simples del acta de asamblea extraordinaria de co-propietarios del Edificio Residencias Surimare, celebrada en fecha 25.01.2010, por medio de la cual se ratificó como administradora de ese edificio a la sociedad mercantil Condominios A & Z C.A., cuya acta en comento consta en el Libro de Actas llevado por la Junta de Condominio de ese Edificio, el cual fue abierto por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10.05.2000.
Al respecto, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 429.- Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella.
El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En lo que concierne al contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia N° 16, dictada en fecha 09.02.1994, con ponencia del Magistrado Rafael Alfonso Guzmán, expediente Nº 93-279, caso: Daniel Galvis Ruíz y otra, contra Ernesto Alejandro Zapata, puntualizó lo siguiente:
“...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos - ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado.
Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia.
Los instrumentos en que se funda la acción han de ser producidos en juicio en forma original ya sean públicos o privados. Sin embargo, pueden también consignarse como elementos fundamentales de la acción, los documentos públicos, los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en copias certificadas expedidas conforme a la ley. En el caso de reproducciones fotográficas, fotostáticas o de cualquier naturaleza, como por ejemplo los documentos trasmitidos por fax, que hayan sido consignados como fundamentos de la acción, ha de tratarse de copias de documentos públicos, reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por cuanto por su propia naturaleza son de difícil alteración por las partes (véase decisión de fecha 30 de noviembre de 1989 Inversiones Prefuca c/ Jasó Valentín Ledezma y otra) y por otro lado, son estas las formas establecidas por la ley para producir en juicio la prueba escrita, y en base a estas modalidades prevé sus efectos, y su forma de impugnación dentro del procedimiento.
En reiteración de los precedentes jurisprudenciales, la Sala deja sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo, y no de documentos privados simples…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Al unísono, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 722, dictada en fecha 01.12.2003, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 02-272, caso: Industrial Paramillo C.A., contra Textil Trinacria C.A., sostuvo lo siguiente:
“…La copia certificada es válida y fidedigna de la original si se trata de un documento público y ha sido expedida por el funcionario competente de acuerdo a las leyes.
La doctrina de la Sala ha señalado que las copias que se pueden tener como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y las obtenidas por cualquier otro medio mecánico de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados. (Veáse Sent. 22-10-1998; juicio: José Dionisio Landaeta Olivares c/ Tony Anwar Fares Mourrad).
Asimismo, ha considerado que la validez de las copias certificadas viene dada por la fehaciencia o autenticidad que concede la intervención de un funcionario para expedir las copias hechas conforme a procedimientos de reproducción fotostática, fotográfica o mecánica, y tal autenticidad viene dada, a su vez, por la ley, que es la única fuente capaz de otorgarla.
También en esa oportunidad, sostuvo la Sala que la copia certificada de un documento público tiene autenticidad, es decir, hace fe si la ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes. (Veáse Sent. 4-11-1998; juicio: Joao Diego Jesús Coelho y otros c/ A.C. Inquilinos y Ocupantes del Edificio Elvira)…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
De igual manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 376, dictada en fecha 01.07.2015, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, expediente N° 15-040, caso: Carlos Brender contra Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas C.A., aseveró lo siguiente:
“…En relación con la valoración, de los documentos privados, previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el maestro Jesús Eduardo Cabrera Romero ha dicho que ‘El documento privado simple que se opone será siempre un original. Una copia certificada del mismo es imposible que exista, ya que dicha copia sólo se expide sobre documentos auténticos, y esté no lo es, y si se expidiere, sería nula. Si lo que se propone es una copia fotostática de dicho instrumento privado, esta carece de valor conforme al Art.429 CPC, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados auténticos, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (copia) es inadmisible, ya que ella no representa a documento privado alguno. Estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un instrumento privado’. (Vid. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Editorial Jurídica ALVA, Caracas, 1998, pag. 241) (Resaltado de la Sala).
Conforme con el criterio doctrinario supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
Por lo tanto, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Como se observa, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha sido abundante, constante y reiterada en enfatizar que en atención de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tendrán como fidedignas las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, si no fueren impugnadas por el contrincante, bien en la contestación de la demanda, si fueren producidas con el escrito libelar o bien dentro de los cinco (05) días siguientes a su consignación en autos, si fueren acreditadas en la contestación o durante el lapso probatorio.
Conforme a lo anteriormente expresado, se tendrán como fidedignas las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, sino fueren impugnadas por el contrincante, bien en la contestación de la demanda, si fueron producidas con el escrito libelar o bien dentro de los cinco (05) días siguientes a su consignación en autos, si fueron acreditadas en la contestación o durante el lapso probatorio, en razón de lo cual, a juicio de este Tribunal, las copias simples del acta de asamblea extraordinaria de co-propietarios del Edificio Residencias Surimare, celebrada en fecha 25.01.2010, por medio de la cual se ratificó como administradora de ese edificio a la sociedad mercantil Condominios A & Z C.A., resultan inadmisibles para acreditar en este proceso su aducido carácter de administradora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no constituye documento privado alguno, ya que aún cuando la comentada acta se encuentra plasmada en el Libro de Actas de la Junta de Condominio dicho Edificio, abierto por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, no pierde su naturaleza de documento privado, debido a que en su levantamiento no intervino funcionario público alguno y, por tanto, debió aportarse en autos su original, toda vez que las copias imples de instrumentos privados simples carecen de valor probatorio en juicio.
Asimismo, la demandante proporcionó copias simples del acta levantada en fecha 05.11.2014, por los miembros integrantes de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Surimare, en la que se autorizó a la sociedad mercantil Condominios A & Z C.A., a proceder judicialmente en contra de la parte demandada respecto al cobro de las contribuciones de condominio señaladas libelarmente como insolutas, la cual consta en el Libro de Actas llevado por esa Junta de Condominio, abierto por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 16.10.2011, a la cual no se concede valor probatorio alguno, ya que resulta inadmisible para acreditar el hecho jurídico que se pretende probar en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que aun cuando la comentada acta se encuentra plasmadas en el Libro de Actas de dicho edificio, el cual fue abierto por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, no pierde su naturaleza de documento privado, debido a que en su levantamiento no intervino funcionario público alguno y, como consecuencia de ello, debió aportarse en autos su original.
Y, además, la demandante aportó treinta y cuatro (34) planillas de condominio emitidas por la sociedad mercantil Condominios A & Z C.A., a cargo del ciudadano Pedro Francisco Gilly García, a las cuales se dispensa el valor probatorio que les atribuye el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, evidenciándose de las mismas la relación mensual del condominio correspondientes al periodo comprendido entre el mes de febrero de 2.012, hasta el mes de noviembre de 2.014, que en su conjunto ascienden a la cantidad de ciento treinta y tres mil ochocientos sesenta y cinco bolívares con cuatro céntimos (Bs. 133.865,04).
En vista de lo anterior, estima este Tribunal que la sociedad mercantil Condominios A & Z C.A., probó la existencia de la obligación del ciudadano Pedro Francisco Gilly García, de pagar las cuotas de condominio reclamadas como insolutas, en virtud de la obligación propter rem derivada del derecho de propiedad que detenta sobre el bien inmueble sujeto a propiedad horizontal, conforme a lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero, sin embargo, no probó su carácter de administradora del Edificio Residencias Surimare.
En este contexto, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone:
“…Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio,
c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único:
La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
En atención a la anterior disposición jurídica, el administrador de un bien inmueble sujeto a propiedad horizontal cuenta con un elenco de atribuciones que la ley le confiere para el mantenimiento y conservación de los bienes comunes, entre ellas, ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder, a cuyo efecto, deberá contar con la debida autorización de la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el documento de condominio y, a su vez, esa autorización debe igualmente constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
Por consiguiente, juzga este Tribunal que la sociedad mercantil Condominios A & Z C.A., no demostró en este proceso su aducido carácter de administradora del Edificio Residencias Surimare, en contravención al principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que resultan inadmisibles las probanzas documentales destinadas a probar tal hecho, por haberse acreditado en autos copias simples de instrumentos privados simples, contrariando con tal proceder el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite producir en juicio copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, lo cual conlleva a desestimar la demanda elevada al conocimiento de este órgano jurisdiccional, por no haberse acreditado las exigencias a las cuales alude el literal (e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Así se declara.
- III -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Cobro de Contribuciones de Condominio (vía Ejecutiva), deducida por la sociedad mercantil Condominios A & Z C.A., actuando en su condición de administradora del Edificio Residencias Surimare, en contra del ciudadano Pedro Francisco Gilly García, de acuerdo con lo contemplado en el literal (e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejúsdem.
Tercero: Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ibídem, a los fines de garantizarles el acceso a los recursos que a bien tengan interponer en contra del presente fallo, si así lo consideran pertinente, en protección de sus derechos e intereses.
Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2.016).- Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.).
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2015-000003
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