TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 20 de Septiembre de 2.016.

PARTES:

DEMANDANTE: DANIEL DEMYAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 23.897.317 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: SAID SARKIS FRANGIE MAARRAOUI, SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA, JOHANA DE LOS ANGELES POWELL ROMERO y ANAYELIS DEL CARMEN TORRES MOLINETT, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 76.434, 101.234, 125.801 y 102.334 respectivamente.

DEMANDADA: Sociedad Mercantil RACING TOYOTA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 05/09/2.006, bajo el N° 19, del Libro A-12. Representada por su Presidenta la ciudadana LUISA ELENA COA MENA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.286.103 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RICARDO OSORIO DEFFIT, RUBEN DARIO ORTIZ, NINOSKA VALVANERA SANABRIA BLANCO y DUBINI RAFAEL VELASQUEZ FIUGUERA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 44.628, 71.577, 72.787 y 72.788 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS

-I-
Se inicia el presente juicio mediante libelo presentado por el ciudadano DANIEL DEMYAN, debidamente asistido por la Abogada SUSANNE DRESCHER REQUENA, en el cual manifestó ser propietario de un inmueble ubicado en la calle 3, Antigua calle Rivas, cruce con calle 15, antigua calle Sucre, N° 43 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas, el cual está constituido por un local comercial, construido con paredes de bloque, piso de cemento, techo de zinc, puertas y ventanas de hierro; distribuido en dos (2) habitaciones, dos (2) baños y un área de local comercial, según se desprende de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 25/04/2.013, anotado bajo el N° 31, Tomo 76, folios 125 al 128, y protocolizado posteriormente ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 20/12/2013, bajo el N° 2013.2979, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 386.14.7.10.5317 y correspondiente al libro del folio real 2.013. Explicó que en un área de 24 mts2, destinada para local comercial, distinguida con el N° 4-, que forma parte del inmueble de mayor extensión ya descrito, se encuentra actualmente ocupado por la Sociedad Mercantil RACING TOYOTA C.A., en virtud de contrato de arrendamiento suscrito el 30/01/2.012 entre dicha empresa y el ciudadano ALI RAINER LARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.295.456, quien figura como arrendador ya que fue el anterior propietario del inmueble. Sin embargo, habiendo vencido período de dos (2) años establecidos como duración del contrato, así como el lapso de un (1) año de prórroga legal, y dada la negativa por parte del arrendatario de entregar de forma voluntaria el inmueble, en fecha 03/02/2.015, la parte actora suscribió en compañía del antiguo propietario, una cesión de derechos, tanto de la consignación arrendaticia como de los derechos derivados del contrato de arrendamiento, la cual fue debidamente autenticada. Por todo lo antes expuesto, de conformidad con lo previsto en el Código Civil en sus artículos 1.160 y 1.167, en lo señalado en el contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula octava, así como lo previsto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, visto que el 30/01/2.015 venció la prórroga legal, es por lo que acude ante este Juzgado para demandar en su condición de arrendatario, a la Sociedad Mercantil RANCING TOYOTA C.A, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en: 1) Entregarle el inmueble en perfecto estado de conservación, libre de bienes y personas, y totalmente solventes. 2) Cancelarle por vía de indemnización de daños y perjuicios los cánones de arrendamiento dejados de percibir de Enero de 2.014 a Junio de 2.015. 3) Pagar las costas conforme a la ley.
Admitida como la demanda por auto de fecha 15/07/2.015, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante sentencia de fecha 09/11/2.015 se ordenó la reposición de la causa al estado de admitir la demanda por el procedimiento oral, conforme a lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, librándose nuevamente boleta de citación a la parte demandada.
Cursa al folio 114 diligencia a través de la cual el Alguacil del Tribunal consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano JUAN JOSE SALAZAR, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil demandada.
En fecha 14/01/2.016 comparece la ciudadana LUISA ELENA COA MENA, en su condición de Presidenta de la Sociedad Mercantil demandada, debidamente asistida por los Abogados RICARDO OSORIO DEFFIT y RUBEN DARIO ORTIZ, y consigna escrito en el cual opone cuestiones previas, da contestación a la demandad y reconviene la misma.
Por su parte la Abogada demandante JOHANA POWELL, consignó en fecha 21/01/2.016, escrito en el cual solicitó se declara sin lugar la cuestión previa, así como la inadmisibilidad de la reconvención propuesta.
En fecha 25/01/2.016 este Tribunal dicta fallo en el cual declara sin lugar la cuestión previa de Incompetencia alegada.
Admitida como fue la reconvención propuesta, en fecha 10/02/2.016, se fijó el 5to día de despacho siguiente a los fines de su contestación.
Con ocasión a la intervención de terceros solicitada por la ciudadana LUISA ELENA COA MENA, este Tribunal por auto de fecha 18/02/2.016, acordó la citación del ciudadano ALI RAINIER LARA PEREIRA a los fines de su intervención como tercero en la causa.
Por diligencia de fecha 10/04/2.016 comparece el referido ciudadano ALI RAINIER LARA PEREIRA y otorga Poder Apud Acta a los Abogados SAID SARKIS FRANGIE MAARRAOUI, SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA, JOHANA DE LOS ANGELES POWELL ROMERO y ANAYELIS DEL CARMEN TORRES MOLINETT.
En fecha 23/05/2.016 se llevó a cabo el acto de llamado a tercero, en el cual el ciudadano ALI RAINIER LARA PEREIRA manifestó su voluntad de adherirse a la demanda interpuesta, ratificando que no existe compromiso ni contrato preparatorio de venta alguna entre su persona y la sociedad mercantil demandada.
A través de auto de fecha 30/05/2.016 el Tribunal fijó la audiencia preliminar para el segundo día de despacho siguiente a las 10:00 am.
Posteriormente en fecha 14 de Junio de noviembre del 2.016, se realiza la audiencia preliminar la cual quedó plasmada de la siguiente manera:
“En horas de despacho del día de hoy 14 de Junio de 2.016, siendo las 10:00 am, día y hora fijados para tener lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio, previo anuncio dado a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo, se hicieron presentes las Abogadas SUSANNE DRESCHER REQUENA y JOHANA POWEL, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 101.324 y 125.801 respectivamente, en su carácter de Apoderadas de la parte demandante y del tercero llamado al proceso, así como los Abogados NINOSKA SANABRIA y DUBINI VELASQUEZ, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 72.787 y 72.788 respectivamente, en su condición de Apoderados Judiciales de la parte demandada, en este estado toma la palabra la Abogada SUSANNE DRESCHER quien expone: “Ratificamos en todas y cada una de sus partes lo alegado en el libelo de demanda, así como las pruebas promovidas en la oportunidad correspondiente, lo señalado en la contestación a la reconvención propuesta así como lo alegado en nombre del tercero llamado a este proceso. Es decir, ratificamos la totalidad de los escritos presentados, en los cuales se solicita a este honorable Tribunal se declare el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento identificado en autos cuyo objeto es el Local signado con el Nº 43-A ubicado en la Av. Rivas con calle sucre de esta ciudad de Maturín. En consecuencia, se solicita la entrega del mismo libre de bienes y personas en los términos pactados en el contrato que cursa en autos, así como la respectiva condena de las indemnizaciones señaladas en el petitorio. Tal pretensión la fundamentamos en el hecho de que el contrato suscrito fue a tiempo determinado y su duración fue de dos (2) años fijos, los cuales vencieron en fecha 30/01/2.014; comenzando a transcurrir el lapso de prorroga legal respectivo por el lapso máximo de un (1) año, lapso este que venció en fecha 30/01/2.015. Consta en autos reconocimiento pleno por parte de la demandada de lo antes señalado toda vez que procedió a consignar los cánones de arrendamiento, cabe destacar de forma extemporánea, ante el Tribunal Tercero de Municipio según consta en autos, en las pruebas promovidas. En dicha solicitud de consignación arrendaticia la parte reconoce la duración fija del contrato y reconoce estar haciendo uso en dicha oportunidad de la prorroga legal antes señalada, incluso reconoce tener conocimiento de la venta efectuada a favor de nuestro representado por habérselo notificado el anterior propietario también por nosotros representado. Igualmente consta en autos notificación judicial realizada por nuestro representado en fecha 11/02/2.015 mediante la cual se le señala una vez mas el vencimiento de la prorroga legal, se le exhorta a la entrega voluntaria del inmueble en los términos pactados en el contrato y se le hace entrega por simple cortesía del documento de compra venta identificado en autos, en el cual se observa que la operación se realizo mucho antes de que naciera algún derecho preferente por parte del arrendatario para la compra del mismo. Además de ello, de conformidad con la norma vigente para la fecha de la compra venta identificada en autos, así como de conformidad con la norma especial vigente en la actualidad para el arrendamiento de locales comerciales, ante la transmisión de la propiedad del inmueble arrendado por cualquier causa el nuevo comprador se subroga de pleno derecho a las condiciones pactadas en la relación arrendaticia existente. Es por ello que nuestro representado se encuentra totalmente legitimado para intentar la presente acción. Por lo que ratificamos todo lo alegado en autos así como las pruebas promovidas en especial, la prueba evacuada de forma anticipada por este honorable Tribunal donde se constato el grave estado de deterioro, abandono en que se encuentra el inmueble arrendado. Por todo lo anterior solicitamos se declare con lugar la demanda y sin lugar la reconvención propuesta. Es todo.” De seguidas toma la palabra la Abogada NINOSKA SANABRIA quien expone: “ Ratificamos en todas y cada una de sus partes lo alegado y probado en nuestro escrito de contestación de la demanda y de reconvención por cuanto se demuestra claramente que fue violado el derecho de preferencia ofertiva que le corresponde al inquilino por cuanto se encontraba cumpliendo con todos los requisitos que establece la ley para gozar del derecho de preferencia en cuanto de que estaba solvente en los canon de arrendamiento y en posesión del inmueble. Ratificamos la violación del articulo 43 con Rango y Fuerza de Ley de la Ley Especial de Arrendamiento que establece que cuando el propietario de un inmueble tenga la intención de venderlo deberá ofrecérselo de manera fehaciente a través de la Notaria Publica a su arrendatario o arrendataria a fin de que de respuesta sobre dicha oferta en este caso se violo el articulado por cuanto nunca se le realizo el ofrecimiento formal de la venta del inmueble, estando el arrendador interesado en adquirirlo. Rechazamos que sea cierto que mi representado deba cancelar por Daños y Perjuicios la cantidad de dinero reclamada en el libelo de demanda por la supuesta falta de pago de los canon de arrendamiento, lo cual es totalmente falso. Una vez que el propietario del inmueble y con quien se celebro el contrato de arrendamiento se negó a recibir los canon de arrendamiento mi representada solicito por ante el Tribunal Tercero de los Municipios la consignación de los canon de arrendamiento, la cual demuestra claramente que mi representada estaba y esta solvente en dicho canon de arrendamiento, y que el dueño anterior y el actual dueño tienen conocimiento exacto de que existe ante este Tribunal la consignación de los canon de arrendamiento. En este acto queremos rechazar y desconocer el documento de venta realizada de manera fraudulenta por el dueño del inmueble y por el nuevo dueño, por cuanto al realizar dicha venta fueron violados los derechos de preferencia el cual constituye un derecho irrenunciable a favor de mi representada. Igualmente rechazamos que mi representada deba cancelar la cantidad solicitada por la parte demandante en cuanto al monto establecido como penalidad por el retardo en el pago de los canon de arrendamiento ya que en el expediente Nº 217 del 2.014 de consignación llevado por el Tribunal Tercero de los Municipios esta claramente demostrada la solvencia en cuanto al pago de los canon de arrendamiento. Igualmente queremos ratificar nuestra solicitud de la reconvención solicitar en nuestro escrito de contestación de la demanda y solicitamos que una vez que en el Tribunal se haya demostrado la violación del derecho de preferencia ofertiva de mi representada, se subrogue en el derecho que le corresponde con primacía en cuanto a la adquisición del inmueble y solicitamos que se declare el contrato de venta nulo y se reestablezca el derecho de preferencia de mi representada para así adquirir el inmueble en las mismas condiciones y modalidad que se estableció en el contrato de compra venta que consta en el expediente. Es todo.” En este estado hace uso del derecho de replica la Abogada SUSANNE DRESCHER: “ Consideramos extemporáneos los alegatos y defensas esgrimidos por la parte demandada, toda vez que consta en autos que al momento de efectuarse la contestación de la demanda, dicha representación se limito a estampar una diligencia de menos de ocho líneas en la cual ratifica un escrito presentado en una oportunidad procesal distinta a la contestación a la demanda, por otra parte en la supuesta reconvención formulada, la cual se pretende por vía de ratificación y en este acto hacer valer, se evidencia una carencia total de detalle del supuesto petitorio de la mutua petición presentada, al respecto no puede el operador de justicia suplir la falta a los deberes procesales de las partes y mucho menos suponer o sobre entender tanto los términos de una contestación como los alegatos y fundamentos de una reconvención, la cual debe cumplir con los mismos requisitos del libelo de demanda a los fines de que el sentenciador pueda subsumir los hechos en el derecho, por lo anterior ratificamos nuestra postura de que en el presente caso no hubo contestación a la demanda de forma detallada o pormenorizada y mucho menos se fundamento la reconvención propuesta ya que mal puede pretenderse en ocho líneas, que se limita a ratificar un escrito presentado en oportunidad procesal distinta, constituir el deber procesal de mayor importancia cuando se es demandado. Por otra parte el desconocimiento e impugnación del documento de compra venta señalado en este acto es totalmente extemporáneo por cuanto el mismo fue producido junto al libelo de demanda debidamente promovido como instrumento fundamental de la acción, además de ello respecto al articulo 43 invocado por la parte demandada como fundamento para la supuesta pretensión de preferencia ofertiva trata de procedimiento aplicable en los casos judiciales derivados de arrendamiento comercial nada tiene que ver con la presencia ofertiva alegada. Además de ello ratificamos que para la fecha de la realización de la compra venta pactada la parte demandada no era acreedora de preferencia ofertiva alguna toda vez que la relación no excedía de los dos años previstos en el artículo 38 de la ley. Por otra parte la consignación arrendaticia invocada fue presentada a destiempo toda vez que se introdujo el 11/03/2.015 alegando la cancelación del mes de enero de ese año, cuando la norma vigente establece un lapso de 15 días continuos a los efectos de efectuar cualquier consignación. Por todo lo anterior ratificamos nuestro petitorio así como la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta considerando la reiterada confesión judicial de la parte demandada, quien en el presente acto y a lo largo de todos sus escritos ha manifestado que jamás le fue ofrecido el bien en venta, por lo que no entendemos en que fundamenta la supuesta pretensión.” Es todo. En este estado el Tribunal vista las exposiciones de las partes fija la oportunidad de tres (3) días en conformidad con el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil para establecer los limites de la presente controversia, y en conformidad con dicho articulo, los actos procesales consiguientes. Es todo. Termino, se leyó y conformes firma.”

Este tribunal en fecha 17 de Junio 2.016, fija como limites de la controversia los siguientes:
1.- Si al demandado lo asiste el derecho de preferencia ofertiva ya que los requisitos para que sea procedente dicha oferta son: 1. Que tenga 2 años arrendando el inmueble. 2. Que esté solvente en el pago del canon de arrendamiento.
2.- Si es procedente el cumplimiento por tratarse de un contrato a tiempo determinado.
3.- Y por ende la reconvención.
Así mismo, se ordenó la apertura de un lapso probatorio de cinco (5) días.
Presentados como fueron los escritos de pruebas por ambas partes, el Tribunal en fecha 18/07/2.016 acordó agregarlas y admitirlas respectivamente.
En fecha 26/07/2.016 este Tribunal fija la audiencia oral y pública para el día 10 de Agosto del mismo año, a las 10:00 am. Una vez llegada dicha oportunidad se llevó a cabo la misma, con la participación de los apoderados judiciales de la parte demandante, de la parte demandada y del tercero interviniente. Reservándose en ese mismo acto el Tribunal, hasta las 11:16 am de ese mismo día, para dictar el dispositivo del fallo.
Posteriormente, siendo las 11:16 am, este Tribunal dicta el fallo correspondiente declarando CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTRO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, y SIN LUGAR la RECONVENCION propuesta por la parte demandada, reservándose el lapso de diez días de despachos para dictar el complemento del fallo.

II
MOTIVA

En todo proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también de probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba, dicho principio se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil, en el artículo 506 que dispone que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Pasa este Juzgador a establecer los motivos de hecho y de derecho en que fundamentará su decisión y al efecto observa:
De autos consta que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandada como la parte demandante, hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa.
DE LO PROMOVIDO POR LA PARTE DEMANDANTE:
Original de documento de Venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, el día 25/04/2.013, anotado bajo el N° 31, tomo 76, folios 125 al 128; y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, en fecha 20/12/2.013, anotado bajo el N° 2013.2979, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 386.14.7.10.5317 y correspondiente al libro de folio real del año 2.013. Referido dicho documento a la venta que hiciere el ciudadano ALI RAINER LARA PEREIRA al ciudadano DANIEL DEMYAN, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la carrera 3, Antigua calle Rivas, cruce con calle 15, antigua calle Sucre, N° 43 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas.
Dicho documento no fue desconocido ni impugnado por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene como fidedigno. Y así se declara.

Contrato Privado de Arrendamiento suscrito por el ciudadano ALI RAINER LARA PEREIRA y la Sociedad Mercantil RACING TOYOTA C.A., en el cual el primero da en calidad de arrendamiento a la segunda, un (1) local comercial ubicado en la Avenida Rivas c/c calle Sucre, N° 43-A de esta ciudad de Maturín.
Dicho contrato fue reconocido y aceptado por la parte contraria, en consecuencia se tiene como fidedigno de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y hace plena prueba en cuanto a su contenido y a la existencia de una relación arrendaticia regulada por las cláusulas en él convenidas, en el cual se estableció entre otras cosas, que la duración del mismo es de dos (2) años fijos contados a partir del 30 de Enero de 2.012 hasta el 30 de Enero de 2.014. Pudiendo ser prorrogado por el lapso de un año, siempre que el arrendatario estuviere solvente en el pago, y que el canon de arrendamiento es la cantidad de Bs. 4.000,oo para el primer año, y 6.000,oo mensuales para el segundo año.
Original de documento de “Cesión de Contrato” autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, el día 03/02/2.015, anotado bajo el N° 29, tomo 17, folios 109 al 111 de los libros de autenticaciones. Referido dicho documento a la cesión de derechos y acciones que hiciere el ciudadano ALI RAINER LARA PEREIRA al ciudadano DANIEL DEMYAN, respecto a la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de este juicio.
Dicho documento no fue desconocido ni impugnado por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene como fidedigno. Y así se declara.

Copia Certificada de Consignación N° 217-2.014 presentada ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Referida a la consignación de cantidad de dinero por parte la Representante Legal de la Sociedad Mercantil RACING TOYOTA C.A, a favor del ciudadano ALI RAINER LARA PEREIRA, por concepto de pago de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del litigio.
Se trata de documento contentivo de consignación y depósito de canon de arrendamiento, realizado ante un funcionario con facultades para darle fe pública, y en ese sentido se tiene como fidedigno. Y así se decide.

Notificación Judicial realizada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, mediante la cual dicho Juzgado, por solicitud del ciudadano DANIEL DEMYAN, procede a notificar a la Representante Legal de la Sociedad Mercantil RACING TOYOTA C.A, su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia.
Se trata igualmente de un documento contentivo de actuación realizada por un funcionario con facultades para darle fe pública, de la cual tuvo conocimiento pleno la representante legal de la parte demandada, por haberlo reconocido así expresamente, y en ese sentido se tiene como fidedigno. Y así se decide.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1. Promovió el merito favorable de la copia del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano ALI RAINER LARA PEREIRA y la Sociedad Mercantil RACING TOYOTA C.A., el cual fue valorado anteriormente.

2. Reprodujo el mérito probatorio que se desprende de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero hasta diciembre del año 2.013.
Con dicha prueba pretende la parte demandada demostrar que se encontraba solvente respecto al pago de los cánones de arrendamiento al momento de la venta del inmueble y así convalidar su derecho de preferencia ofertiva. En este sentido, la contraparte nada refutó en cuanto a la solvencia del arrendatario y en consecuencia se tiene como cierto este hecho.

3. Promovió el valor probatorio de la Copia Certificada del Expediente N° 217-2014 del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, donde fueron consignados los pagos de canon de arrendamiento de los meses de enero hasta mayo del año 2.016. Respecto al cual este tribunal emitió opinión sobre su valoración.

Ahora bien en el caso bajo estudio, presentada la contestación a la demanda, y habiendo reconocido la accionada el contrato cuyo cumplimiento se demanda, se tienen como hechos aceptados por ésta, y en consecuencia como ciertos, todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento antes referido.
Correspondiéndole a este Tribunal pronunciarse sobre la procedencia de la preferencia ofertiva alegada por la parte demandada. En ese orden de ideas, señala la cláusula segunda del contrato de arrendamiento bajo estudio “DURACION DEL CONTRATO: la duración del presente contrato es de dos (02) años fijos contado a partir del treinta (30) de Enero del 2012 y terminara el treinta (30) de Enero de 2014.” Razón por la cual estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, que establece:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.
Al respecto dispone el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial:
“En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”

En efecto, la norma transcrita establece el derecho que tiene el arrendatario para que de manera preferente le sea vendido el inmueble que arrienda, sin embargo establece la misma norma prevé varios requisitos a saber:
1. Que tenga más de 2 años como arrendatario.
2. Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias.
3. Que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Así pues, de la revisión de las actas que conforman la presente causa, se evidencia que la venta del referido inmueble fue autenticada en fecha 25/04/2.013 y protocolizada en fecha 20/12/2.013, por lo que en consecuencia, si el contrato de arrendamiento tuvo vigencia desde el 30/01/2.012 hasta el 30/01/2.014, para el momento de realizarse dicha venta, el arrendatario no cumplía con el primero de los requisitos antes mencionados para la procedencia de la preferencia ofertiva, es decir, no tenía mas de dos años arrendando el local comercial.
En atención a lo antes expuesto, realizada la valoración íntegra de las pruebas aportadas por las partes, con especial atención en la Consignación Judicial de Canon de Arrendamiento, en donde la parte demandada manifiesta: encontrarse en el lapso de prórroga legal para el momento de la consignación, haber recibido en fecha 20/01/2.014 notificación suscrita por el ciudadano ALI REAINER LARA respecto a la terminación del contrato y al otorgamiento de la prórroga legal, este Tribunal infiere que finalizado el contrato opero la prórroga legal tal como lo prevé el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la cual correspondía en este caso a un (1) año. Y así se decide.

III
DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 2, 26, 257, 47 y 49, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y de lo preceptuado en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 38 articulo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial declara: CON LUGAR la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesto por el ciudadano DANIEL DEMYAN plenamente identificado en las actas procesales, representado por las apoderadas Judiciales Abogadas SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA Y JOHANNA DE LOS ÁNGELES POWEL, INPREABOGADO números 101.324 y 125.801 respectivamente e igualmente apoderadas judiciales del tercero interesado, ciudadano ALÍ RAINIER LARA PEREIRA, identificado en las actas procesales, incoada en contra de LA SOCIEDAD MERCANTIL RACING TOYOTA C.A., en la persona de cualquiera de los ciudadanos LUISA ELENA COA MENA, JAIRO JOSUE SALAZAR ROMERO y JUAN JOSE SALAZAR PEINADO, en su carácter de Presidente, Vicepresidente y/o director respectivamente y plenamente identificados en las actas procesales, representado en este acto por el Abogado DUBINI RAFAEL VELÁSQUEZ FIGUERA, INPREABOGADO No. 72.788. De la misma forma se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por el abogado DUBINI RAFAEL VELÁSQUEZ FIGUERA, INPREABOGADO No. 72.788, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en consecuencia deberá la parte demandada cumplir con lo siguiente: PRIMERO: Cumplir con la obligación legal y contractual de restituir y/o entregar el inmueble constituido por un (1) local comercial propiedad del ciudadano DANIEL DEMYAN, localizado en la Av. Rivas con calle Sucre local 43.-A de la ciudad de maturín, estado Monagas. SEGUNDO: cancelar por vía de indemnización de daños y perjuicios los cánones de arrendamientos dejados de percibir de enero 2015 a junio 2015, a razón de SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.6.000,00), multiplicados por dieciocho meses, lo cual equivale a la suma de CIENTO OCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 108.000,00), más aquellos que se sigan generando hasta la fecha efectiva de entrega del inmueble. TERCERO: cancelar la indemnización diaria arriba descrita, establecida en la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs.300,00), diarios, según lo previsto en el numeral 3º del artículo 22 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, por cuanto han transcurrido ciento veintinueve (129) días, desde el 1º de febrero 2015 al 10 de junio 2015 ambos inclusive, lo cual equivale a TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs.38.700,00). CUARTO: cancelar la indemnización diaria arriba descrita, establecida en la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs.300,00) diarios, según lo previsto en el numeral 3º del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, desde el 10 de julio 2015, exclusive, hasta la fecha de entrega efectiva del inmueble. QUINTO: Se condena en costas a la parte perdidosa.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y DEJESE COPIA.
Dado, sellado y firmado en sala de audiencias del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los Veinte (20) días del mes de Septiembre del 2.016. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez,

Abg. Gustavo Posada

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha, siendo las 02:30 pm, se dictó y publicó la anterior decisión, conste.

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma
Exp. 15.647
GP/mjm