TSJ Regiones - Decisión

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 206º y 157º

DEMANDANTE: ANGÉLICA HENAO OSORIO, colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. E-82.073.099
APODERADO
JUDICIAL: JULIO JOSÉ PINEDA SOCORRO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 53.878.

DEMANDADA: ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.450.965.
APODERADO
JUDICIAL: RAFAEL ENRIQUE QUINTERO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 181.131.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA)

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000303

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 4 de marzo de 2016, por el abogado RAFAEL ENRIQUE QUINTERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN, contra la decisión proferida en fecha 1º de marzo de 2016, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión incoada por la parte actora ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO, contra la ciudadana ut supra indicada, en el expediente signado con el Nº AP11-V-2015-000353 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto dictado en fecha 14 de marzo de 2016, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la insaculación legal.

Verificada la misma en fecha 16 de marzo de 2016, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior. Por auto fechado 29 de marzo de ese mismo año, se le dió entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data –exclusive- a los fines de que las partes presentaran informes, acotándose que una vez ejercido ese derecho por las partes, se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes exclusive, a fin de que las mismas consignaran el escrito contentivo de las observaciones correspondientes a los informes de su antagonista, todo conforme a lo dispuesto en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad legal para la presentación de los informes, esto, por el 17 de mayo de 2016, compareció el representante legal de la accionante y consignó su escrito constante de treinta y siete (37) folios útiles, donde luego de hacer un recuento de las actuaciones realizadas en el juzgado de cognición, así como el análisis del fallo recurrido aunado a los procedimientos ejecutados en esta Superioridad, solicitó: Que sea declarado sin lugar el recurso de apelación ejercido por el defensor judicial de la parte demandada, sea ratificada en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida, y que la parte accionada sea condenada de manera expresa por el tribunal a quo al pago de las costas y costos de la apelación, conforme a lo previsto en el articulo 281 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de mayo de 2016, la parte demandada debidamente asistida el abogado ISSAR ANTONIO PARRA CABRERA, consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, contentivo de nueve (9) folios útiles en los cuales argumentó: 1) Que debido a la deficiente defensa obtenida, no acepta la sentencia emitida por el Tribunal de la causa, en la cual, declara que el contrato de opción de compra venta equivale a un contrato de venta pura y simple, incurriendo en una serie de errores y omisiones que hacen anulable dicha decisión. 2) Que el contrato de opción de compra venta, incluye una cláusula penal en la cual obliga a la propietaria a resarcir los daños y perjuicios que pudiera causarle a la compradora, cuando no pueda o se niegue a vender, lo que hace posible la existencia de un incumplimiento, siempre que sea pagada la penalidad exigida. Que este detalle por si solo, permite diferenciar el contrato de opción de compra venta del contrato de venta pura y simple. 3) Que el a quo no tomó en cuenta la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, donde se establece: “Si por el contrario, LA PROPIETARIA incurre en incumplimiento de cualquiera de la obligaciones asumidas en el presente convenio, que imposibilite la protocolización del Documento Definitivo de Venta o se negare a vender en un plazo convenido, se le aplicará la Cláusula Penal allí establecida.” Y siendo este precisamente el caso ocurrido, la cláusula penal convenida fue satisfecha, pero, sin tomar en consideración lo antes señalado y sin tener fundamento, transformó el contrato de opción de compra venta en un contrato de venta pura y simple. 4) Que no esta comprobado, el hecho de que la parte actora haya pagado a la parte demandada el monto indicado por la misma. 5) Que en el escrito privado presentado por la parte actora, según el cual, fue modificado el período de vencimiento del contrato así como, otros aspectos del mismo, fue un documento forjado incoherente además de no ser firmado por la demandada y por tanto, no tiene valor probatorio alguno. 6) Que de lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta, se desprende que ambas partes, es decir, tanto la compradora como la vendedora, podían negarse a vender o comprar el inmueble en el plazo convenido, siendo este de noventa (90) días, prorrogable por treinta (30) días mas. 7) Que una vez vencido el plazo para el cumplimiento del contrato, esto, en fecha 3 de marzo de 2015, el día siguiente al vencimiento, tanto del plazo como de la prórroga indicada, la hoy accionada, emitió un cheque de gerencia del BANCO PROVINCIAL Nº 0108-0016-14-0900000011, a nombre de la ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO (hoy, demandante), por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), el cual fue consignado por ante el Tribunal. 8) Que en conclusión, todos los alegatos hechos por la parte actora a través de su representante legal, no debieron ser opuestas a la demandada, debido a que no consignaron en su oportunidad las pruebas que sustenten todo lo alegado. 9) Finalmente, solicitó: sea declarada la nulidad absoluta de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la causa, en fecha 1 de marzo de 2016; sea declarado sin lugar el punto primero de la sentencia según el cual, ordena a la parte demandada a cumplir el contrato mediante la entrega de la documentación requerida, para el otorgamiento del documento definitivo de la venta; sea declarada la resolución del contrato de compra venta; sea declarada sin lugar la condena de costas impuesta a la parte demandada con base al art. 274 del Código de Procedimiento Civil y sea ordenada la suspensión inmediata de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, respecto al bien inmueble sobre el cual, versa el contrato objeto de litigio.

Una vez concluido el plazo indicado para la consignación de las observaciones a los informes, se evidencia que solo la parte accionada hizo uso de su derecho, dejando constancia por auto fechado 15 de junio de 2016, que el lapso para emitir la decisión correspondiente, comenzó a transcurrir a partir del día 14 de junio de 2016, exclusive.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 23 de marzo de 2015, por la parte accionante ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO, representada por el abogado JULIO JOSÉ PINEDA SOCORRO contra la ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN, por cumplimiento de contrato fundamentada en lo siguiente: 1) Que las partes firmaron un contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 5 de noviembre de 2014, anotado bajo el Nº 17, Tomo 132, de los libros llevados por ante esa notaría. 2) Que la parte demandada, ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN, se comprometió a vender a la demandante, ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO, un inmueble de su exclusiva propiedad. Que dicho inmueble, está constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 32, en el piso 3 del edificio “Don Martín”, marcado hoy con el Nro. 145, situado en la Calle Sur 8, hoy, Av. San Martín, entre las esquinas De Jesús y Capuchinos, jurisdicción de la parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas. 3) Que de acuerdo a lo convenido en la Cláusula Segunda del contrato de opción de compra venta, el precio fijado para la venta del inmueble se estableció en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00). 4) Que la compradora se obligó a pagar el monto convenido de la siguiente forma: a) En la oportunidad de la suscripción ante el Notario Público del contrato de opción de compra venta, la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), divididos en tres (3) cheques, los cuales serían emitidos a nombre de la ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN. b) El saldo restante del monto establecido, es decir, DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) iban serían pagados en el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario respectivo. 5) Que la duración del contrato era de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días más, los cuales empezaron a transcurrir a partir de la suscripción del contrato, por ante el Notario Público. 6) Que de la Cláusula Quinta del contrato, cuyo cumplimiento es exigido por quien acciona, se desprende la obligación de la parte demandada en hacer entrega a la demandante de todos los documentos necesarios para el otorgamiento del contrato definitivo del documento de compra venta del inmueble, ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente. 7) Que el contrato de opción de compra venta, fue modificado en su Cláusula Tercera a través de una aclaratoria realizada de mutuo acuerdo por las partes contratantes, esto, mediante documento privado suscrito el 8 de diciembre de 2014, donde se estableció como fecha para el otorgamiento del contrato definitivo de compra venta, el día 27 de febrero de 2015, siendo modificada además, la prórroga establecida para la vigencia del contrato, señalando que dicha prórroga debía ser necesariamente solicitada por cualquiera de las partes, fijándose de forma clara que la fecha de culminación de la duración del contrato, era el 3 de marzo de 2015. 8) Que la ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO (hoy, demandante), trató de comunicarse durante los meses de enero y febrero de 2015, con la ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN (demandada), con la finalidad de que cumpliera con lo previsto en la Cláusula Quinta del contrato, mediante la entrega efectiva de los documentos, permisos, solvencias de pago de impuestos sobre inmuebles urbanos, solvencia hidrocapital, solvencia de aseo urbano domiciliario, u otros; documentos estos, requeridos por la Oficina de Registro respectiva, a fin de protocolizar el documento de compra venta definitivo, resultado infructuoso. 9) Que procurando obtener la documentación por sus medios, la accionante se trasladó en el mes de enero de 2015 a la sede el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, Caracas, y mediante la revisión del documento público de propiedad suscrito en fecha 3 de diciembre de 2013 bajo el Nº 2013.1764, asiento registral 1 del inmueble matriculado bajo el Nº 219.1.1.74782, constató, que sobre el bien inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento pretende, suscrito con la ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN, versaba una Hipoteca Convencional y de Primer Grado por la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), a favor de la entidad bancaria BANCO DEL CARIBE C.A, BANCO UNIVERSAL (BANCARIBE), gravamen hipotecario del cual, no tenía conocimiento, estando vigente para la fecha de interposición de la demanda en cuestión. 10) Que vencida la oportunidad para la entrega del documento definitivo de compra venta, acordada por las partes contratantes en la aclaratoria del contrato, suscrito en fecha 8 de diciembre de 2014, la accionante logró comunicarse vía telefónica con la demandada, quien le indicó, que no celebraría la compra venta del inmueble, y que además el bien objeto del contrato, se encontraba en negociación con otra persona, por un precio mayor. 11) Que las fechas establecidas en la Cláusula Tercera del contrato, para la protocolización ante el Registro Competente del mismo, así como la aclaratoria hecha por las partes, se cumplieron fatalmente, siendo las causas imputables exclusivamente a la propietaria del inmueble. 12) Que en vista del tiempo transcurrido y al no haber firmado la demandada el documento definitivo de compra venta se le generó a la accionante, daños y perjuicios debido a la imposibilidad que existe en la actualidad de adquirir un inmueble, esto, por el hecho notorio de la inflación, existente en el país. 13) Que la parte accionante mantiene la intención de adquirir el inmueble y por tanto se compromete a cumplir el pago restante del precio de la venta, cuya cantidad es de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), monto establecido en la Cláusula Segunda del referido contrato. 14) Que la presente acción se fundamentó en los artículos siguientes: 1.133, 1.141, 1.143, 1.155, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.270, 1.474, 1.479, 1.486, 1.487, 1.488, 1.527, todos del Código Civil. 15) Que de acuerdo a lo previsto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el ordinal 3º del art. 588 eiusdem, solicitó la medida preventiva de enajenar y gravar sobre el bien inmueble que fungió como base a la celebración del contrato de opción de compra venta; por lo que, el a quo una vez consignado por la parte demandante, la copia del escrito libelar y el auto de admisión, ordenó la apertura de un cuaderno separado en el que decretó la medida solicitada. 16) Que por las razones de hechos y de derecho previamente enunciadas, solicitó: que el tribunal declare de manera expresa que el contrato autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el 5 de noviembre de 2014, denominado por las partes como un contrato de opción de compra venta equivale a un contrato de venta pura y simple; que la parte demandada sea condenada y obligada al cumplimiento de sus obligaciones; que sea condenada la intimada a suministrar a la parte demandante los documentos, permisos, recibos y solvencias de servicios públicos y de impuestos municipales, así como cualquier otro documento requerido para el otorgamiento del título de propiedad del inmueble; que la intimada sea condenada al otorgamiento del título de propiedad del bien objeto del contrato; que en virtud de lo ya planteado se ordene a la demandada, a efectuar en la oportunidad de la suscripción del documento de venta ante la Oficina de Registro competente la tradición legal del inmueble; que la decisión sobre el presente asunto sirva como título de propiedad suficiente, esto, conforme a lo establecido en el art. 531 del Código de Procedimiento Civil; que la demandada sea expresamente condenada al pago de las costas procesales de conformidad al art. 274 del Código de Procedimiento Civil; y finalmente, que la presente demanda sea admitida.

La pretensión in comento quedó admitida, en fecha 27 de marzo de 2015 por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, quien ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que diera contestación a la presente demanda, dentro de los 20 días de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación.

Cumplidos los tramites de citación personal, el día 10 de junio de 2015, la parte demandada ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN compareció ante el juzgado de la causa, debidamente asistida por el abogado RAFAEL ENRIQUE QUINTERO, y consignó su escrito de contestación, en el cual arguyó: 1) Que admitió ser propietaria de un bien inmueble, apartamento ubicado en el piso 3, Nro 2-A-10, del edificio “Don Martín”, distinguido con el Nº 145, ubicado en la calle sur 8, hoy Av. San Martín, entre las esquinas De Jesús y Capuchinos, Jurisdicción de la parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, tal y como consta en el documento protocolizado ante la Oficina del Registro Subalterno del Primer Circuito del Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 20 de febrero de 1978, bajo el Nro 2, folio 14 vto, tomo 33 protocolo primero. 2) Admitió que en fecha 5 de noviembre de 2014, suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO, siendo autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nro. 17, Tomo 132, de los libros de autenticaciones llegados por esa notaría. 3) Que niega, rechaza y contradice el hecho de que en el mes de marzo de 2015, haya manifestado el no cumplimiento del contrato pactado en fecha 5 de noviembre de 2015, puesto que, a principios de mes de marzo de 2015 le solicitó a la ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO (hoy, demandante), una prórroga, a fin de conseguir la liberación de la hipoteca por parte de BANAVITH, la cuál versaba sobre el inmueble objeto del contrato, que, a pesar del pago, no habían otorgado el documento de la liberación de la hipoteca. 4) Que vencido el contrato de opción de compra venta en fecha 3 de marzo de 2015, el día siguiente a este lapso es decir, el 4.3.2015, realizó un cheque Gerencia a nombre de la demandante, proveniente de la entidad bancaria, BBVA PROVINCIAL con el Nro. 00253240, por la cantidad de dos mil ochocientos bolívares (Bs. 2.800.000, 00), esto, para dar cumplimiento a lo previsto en la Cláusula Cuarta del contrato y con los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil. 5) Que basándose en los alegatos siguientes: la tardanza generada por BANAVITH al momento de entregar la documentación respectiva para la firma definitiva del documento de compra venta, es una causa no imputable a ninguna de las partes, razón por la cual reconviene a la parte demandante. 6) Que el escrito de contestación en relación a la pretensión, se basa en los siguientes artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264, 1.290 del Código Civil. 7) Finalmente, solicitó: se declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato; sea declarada con lugar la resolución del contrato; sea obligada a la parte actora, a recibir el monto indicado en la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta, suscrito el 5 de noviembre de 2014 a saber, la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000,00); y por último, sea admitida y sustanciada conforme a derecho la contestación y reconvención.

Mediante diligencia presentada en fecha 15 de junio de 2015, por la parte demandada debidamente asistida por el abogado Rafael Quintero consignó cheque de gerencia emitido por la entidad bancaria BANESCO C.A, (BANCO UNIVERSAL) por la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.8000.0000, 00) manifestando su cumplimiento a lo establecido en la cláusula penal del contrato suscrito entre las partes y en copia simple (f. 77 y 78). Seguidamente en esta misma data el Tribunal de la causa se pronunció sobre la reconvención propuesta por la parte accionada, declarándola inadmisible sin que la referida parte ejerciera recurso alguno (f.79).

Por auto de fecha 17 de junio de 2015, ordena la notificación de la parte actora a los fines de que exponga lo que considere pertinente, en virtud del pago efectuado por la parte demandada. El día 1 de julio de 2015, el representante judicial de la parte accionante consignó escrito solicitando la nulidad y la revocatoria del auto dictado por el a quo en fecha 17 de junio de 2015, a través del cual, le notificó a la ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO (demandante), la consignación por parte de la intimada, de un cheque gerencia emitido por la entidad bancaria BANESCO C.A, (BANCO UNIVERSAL) por la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.8000.0000, 00) a su favor.

Abierta ope legis la causa a pruebas, el día 9 de julio de 2015 el apoderado judicial de parte actora consignó escrito constante de tres (3) folios útiles, siendo pertinente destacar que fue la única parte que se dispuso a probar en el lapso legal establecido para ello.

En fecha 16 de julio de 2016, el Tribunal de la causa se pronunció respecto al escrito de promoción de pruebas presentado, indicando que, el mérito favorable de los autos y de los documentos que ya forman parte del expediente, no constituyen un medio de prueba per se.

Seguidamente, en fechas 13.8.2015 y 26.8.2015, comparecieron los representantes judiciales, tanto de la parte demanda como de la demandante, respectivamente, y consignaron sus escritos de informes.

Encontrándose la causa en estado de sentencia, por auto fechado 19 de enero de 2016, fue diferido el pronunciamiento; siendo publicando el 1º de marzo de 2016, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción, en el cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO, a través de su representante legal.

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 4 de marzo de 2016, por el abogado RAFAEL ENRIQUE QUINTERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana ODORICA DEL CARMEN MATÍNEZ RONDÓN, contra la decisión proferida en fecha 1 de marzo de 2016, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la presente demanda.

La sentencia in comento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:

“…Antes de pasar a pronunciarse sobre el mérito de la controversia, este Tribunal debe emitir juicio acerca de la solicitud de la actora de declarar que el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda, más que una opción de compra venta es una venta pura y simple.
Del análisis del contrato sub examen se observa, en primer lugar, que contiene el negocio de comprar y vender un inmueble suficientemente descrito en el mismo; así mismo, se observa que dicho documento se fijó el precio de la venta, así como el modo de pago y el plazo de cumplimiento del mismo. Ahora bien, visto el contenido del contrato, y llevado a efectos prácticos, por el hecho de que todas las condiciones y características de un contrato de venta estén presente en el contrato objeto de este juicio, se entiende que la única forma de cumplirlo es mediante la transición de la propiedad y el pago del precio, de manera que este Tribunal considera que independientemente de la denominación que las partes hayan querido usar para el contrato celebrado, lo cierto es que a fin de cuentas el promitente vendedor cumplirá vendiendo y el promitente comprador cumplirá comprando y pagando el precio, por lo que este Tribunal considera que el documento contractual sub examen contienen un contrato de venta pura y simple.
Cumplidas con todas las etapas del procedimiento se observa que la parte demandada admitió que se venció el plazo para cumplir el contrato sin que pudiera cumplir, por lo que, de acuerdo a expuesto por él, cumple con su parte al ofrecer la restitución de la parte del precio pagado, así como el pago de los daños y perjuicios pagados en la cláusula penal. Sin embargo, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende que la actora haya aceptado tal propuesta, de manera que, y considerando que la pretensión de la actora es bastante clara al solicitar expresamente el cumplimiento del contrato en el sentido que opere la transferencia de la propiedad, cobra relevancia lo establecido en el artículo 1.259 del Código Civil que establece:
…Omissis…

Ahora bien, de los alegatos formulados por la demandada, se observa que la misma admite haber incumplido el contrato, de hecho, en su defensa de fondo se limita a exponer que al librar un cheque de gerencia cumple con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, que es la cláusula penal, y por ende no tiene que cumplir con la obligación principal del mismo. Respecto a este punto, llama la atención a este Tribunal que estando dentro del lapso para promover pruebas la demandada se abstuvo de promover pruebas...”

Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteada la controversia, o el thema decidendum en el presente caso, la cuál versa respecto a la pretensión formulada por la parte actora, que se circunscribe al cumplimiento de los términos pactados en el contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, bajo el número 17, Tomo 132 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, en fecha 5 de noviembre de 2014, suscrito entre las ciudadanas, ANGÉLICA HENAO OSORIO en su carácter de compradora y demandante y ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN en su condición de vendedora y demandada.

Arguye el actor que, el inmueble objeto de la promesa de venta, fue constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro. 32, ubicado en el piso 3 del edificio “Don Martín”, marcado con el Nro. 145, de la calle sur 8, hoy, avenida San Martín, entre las esquinas De Jesús y Capuchinos, jurisdicción de la parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, cuyo precio establecido, fue la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) monto este, que debía ser pagado en dos (2) oportunidades: la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) dividido en tres (3) cheques, en la suscripción ante el Notario Público del documento de promesa de venta, mientras que el saldo restante, sería pagado por la compradora (hoy, demandante), en el acto de protocolización del documento definitivo por ante la oficina del registro inmobiliario respectiva. Sin embargo, indicó la accionante en su escrito libelar que, contra quien obra la pretensión, incumplió con lo establecido en la Cláusula Quinta del referido contrato, respecto a la entrega de todos los documentos requeridos y además necesarios para la protocolización y por tanto, el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble; generando así, daños y perjuicios a la demandante, debido a la imposibilidad que existe en la actualidad, de adquirir un inmueble por el hecho notorio de la inflación existente en el país; señaló además, que fue establecido como duración del contrato un plazo de noventa (90) días, prorrogable por treinta (30) días más, los cuales, empezaron a correr desde la fecha de suscripción del mismo ante el Notario Público, esto el 5.11.2014, mas, las partes mediante documento privado suscrito en fecha 8 de diciembre de 2014 denominado Aclaratoria, establecieron como fecha para el otorgamiento del contrato definitivo de compra venta el día 27 de febrero de 2015, así como también, fue objeto de modificación en el mismo documento, la prórroga de treinta (30) días establecida inicialmente, indicando que dicha prórroga debía ser solicitada por cualquiera de las partes, fijándose asimismo, en forma clara e indubitable que la fecha de culminación del contrato sería, el 3 de marzo de 2015, y que en sus intentos de comunicarse con la ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN (demandada, vendedora y propietaria del inmueble), a fin de cumplir con los acuerdos establecidos antes del vencimiento del lapso convenido, esta le comunicó la negativa de vender el inmueble por cuanto lo estaba negociando con otro comprador por un precio mayor, en razón de lo cual solicitó, sea declarado que el documento de promesa bilateral o de opción de compra venta suscrito con la accionada, equivale a un contrato de venta pura y simple.

La demandada por su parte, aunque convino en ciertos hechos como lo son que, efectivamente es propietaria del inmueble objeto del contrato, cuyo cumplimiento aquí es exigido y además que suscribió con la ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO, un documento de opción de compra venta sobre el inmueble de su exclusiva propiedad; negó, rechazó y contradijo, lo alegado según el cual, no podía cumplir con lo pactado, constituyendo como hecho real aquel en el cual, le solicitó a la ciudadana precedentemente enunciada, una prórroga a fin de conseguir la liberación de la Hipoteca Convencional y de Primer Grado que sobre el bien inmueble versaba, por la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), a favor de la entidad bancaria BANCO DEL CARIBE C.A, BANCO UNIVERSAL (BANCARIBE), por lo que procedería a dar cumplimiento por tal razón, a lo previsto en la Cláusula Cuarta del contrato, según: “…si la PROPIETARIA, incurriere en el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en el presente convenio, que Imposibilite la protocolización del Documento Definitivo de Venta, o se negare a vender, en el plazo convenido en la Cláusula Tercera, la PROPIETARIA está obligada a reintegrar a la COMPRADORA, la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 8.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, causados por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en el presente convenio, en un plazo no mayor de cinco (5) días continuos, contados a partir de la fecha en que debió ser protocolizado el Documento definitivo de venta mas la cantidad recibida en la CLÁUSULA SEGUNDA…”, emitiendo un cheque Gerencia contra la entidad bancaria BBVA PROVINCIAL, por la cantidad de dos mil ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000,00) a favor de ANGÉLICA HENAO OSORIO (hoy, demandante).

Indicado lo anterior, pasa este Juzgador a valorar y analizar las pruebas aportadas por ambas partes, a los fines de resolver el fondo del presente asunto.

De la parte demandante:

Con el libelo:

• Copia certificada del contrato de opción de compra venta suscrito entre las ciudadanas ANGÉLICA HENAO OSORIO y ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN, en fecha 5 de noviembre de 2014, debidamente autenticado ante la Notaría Vigésimo Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nro. 17, Tomo 132, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Marcado con la letra “B”. Siendo que el mismo no fue tachado ni impugnado en su oportunidad correspondiente por la parte adversaria, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De allí su pertinencia para demostrar la relación jurídica que vincula a las partes respecto al inmueble objeto de demanda, el precio, condiciones de pago, obligaciones contraídas recíprocamente y el lapso de duración para que ambas partes dieran cumplimiento al mismo. Así se declara.

• Original del documento privado suscrito entre las ciudadanas ANGÉLICA HENAO OSORIO y ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN, el 8 de diciembre de 2014, a través del cual las partes contratantes realizan una aclaratoria, respecto al contenido de la Cláusula Tercera del contrato de opción compra venta. Marcado con la letra “C”. Este medio en virtud de que no fue impugnado ni tachado de falso, por la parte demandada se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; entonces, el mismo es pertinente para demostrar que las ciudadanas anteriormente identificadas procedieron realizar la aclaratoria de la clausula tercera del contrato de opción de compra venta, estableciendo que por mutuo acuerdo la protocolización de la venta definitiva sería en fecha 27 de febrero 2015 comprometiéndose la vendedora a la entrega del inmueble objeto de marras en fecha 15 de marzo de 2015. Así se decide.

• Copia certificada del título de propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 32, ubicado en el piso 3, Edificio “Don Martín”, el cual se encuentra enmarcado hoy con el Nº 145, ubicado en la Calle Sur 8, avenida San Martín, entre las esquinas De Jesús y Capuchinos, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 2013.1764, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 219.1.1.7.4182, Folio Real del año 2013. Marcado con la letra “F”. El precitado documento por no ser objeto de impugnación o tacha por la contraparte se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil; a su vez, dicho documento es pertinente para demostrar que el referido inmueble es propiedad de la parte demandada. Así se decide.

• Original de la certificación de gravamen sobre el inmueble objeto de marras ut supra identificado de fecha 13 de marzo de 2015, expedido por el Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual certifica que existe hipoteca de primer grado por la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) a favor de la entidad bancaria BANCO DEL CARIBE C.A, BANCO UNIVERSAL (BANCARIBE) y que no existen medidas de prohibición de enajenar, gravar ni medidas de embargo en el lapso indicado. Marcado con la letra “G”. Por cuanto el referido documento no fue impugnado ni tachado de falso, y al contrario fue reconocido por las partes se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se declara.

En la fase probatoria:

• Ratificó el mérito favorable de autos, al respecto es procedente hacer algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular. Y así se declara.

De la parte demandada:

Con el escrito de contestación:

• Promovió copia simple de cheque de gerencia emitido por la entidad financiera BBVA PROVINCIAL, No. 0108-0016-14-0900000011, No. de cheque 00253240, de fecha 4 de marzo de 2015 por la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000) a nombre de la parte demandante ciudadana ANGELICA HERNAO OSORIO; seguidamente fue ratificado original y copia del cheque de gerencia de la entidad Bancaria BANESCO C.A, (BANCO UNIVERSAL), bajo el Nro. 00036696, por la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000,00), de la cuenta Nro. 0134-0008-39-2120210001, propiedad de la ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN (hoy, demandada), a favor de la ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO, (demandante) con referido cheque la parte demandada a pretendió dar cumplimiento a la clausula penal dictaminada en el contrato en virtud de su incumplimiento. Así se establece.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa y al respecto, considera oportuno quien aquí decide traer a colación los razonamientos doctrinarios que se han establecido en materia de contratos de promesa bilateral de compra-venta. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos imprescindibles para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.474 y 1.141 del Código Civil y por ser el mismo un contrato consensual, la propiedad o derecho se trasmiten y se obtienen como el resultado del consentimiento legítimamente manifestado, conforme a lo trascrito en el artículo 1.161 eiusdem, toda vez que “…el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato…”, (sentencia del 25 de febrero de 1932, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil EMILIO CALVO BACA, pág. 502).

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual y cuando es ejercida de forma legítima y oportuna por el comprador, tiene como consecuencia la transferencia a su beneficio de la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto meramente declarativo.

Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 6.2.2003, expresó lo siguiente:

“…La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”.
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1474 del Codito Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.

Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencia de fecha 9.7.2009, y reasumida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el 22.3.2013 (Nº RC.000112, caso: Diego Argüello), donde expresó:

“….Advierte la Sala que el sub iuduce, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta razón por la que debe valorar el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”

Así las cosas, y con especial atención a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes explanados vigentes para el momento de suscripción del contrato y de interposición de la demanda, y el análisis probatorio realizado, se aprecia que en fecha 5.11.2014, las partes celebraron contrato de promesa bilateral de compra-venta inmobiliaria, observándose que los contratantes expresaron su voluntad de trasmitir y adquirir la propiedad de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 32, ubicado en el piso 3 del Edificio “Don Martín”, marcado actualmente con el No. 145, Calle Sur 8, Avenida San Martín, entre Las Esquinas De Jesús y Capuchinos, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie total de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (82,50 mts2) al cual le CORRESPONDE un porcentaje de condominio de CUATRO ENTEROS CON OCHOCIENTAS NOVENTA Y OCHO MILESIMAS POR CIENTO (4,898 %) sobre los bienes comunes del edificio y las cargas de la comunidad. Pactando como precio definitivo la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), siendo QUE en la oportunidad de la firma del contrato autenticado en la Notaría Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 5 de noviembre de 2014, inserto en los libros de autenticaciones bajo el Nº 17, Tomo 132, la parte actora procedió a pagar la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. F. 2.000.000,00), fraccionados en tres (3) cheques emitidos por la entidad financiera Banco de Venezuela, No. 00013225, 61002351 y 01002353 por las cantidades de UN MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. F. 1.600.000,00), DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. F 200.000,00) y DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. F 200.000,00), respectivamente, imputables al precio de la venta, quedando un saldo restante de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. F. 800.000,00) que se pagarían al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, cuyo lapso de noventa (90) días y su prórroga de treinta (30) días adicionales vencía en fecha 3.3.2015. Luego en fecha 8 de diciembre de 2014, las partes plenamente identificadas suscribieron un contrato privado aclarando la fecha de vencimiento del referido contrato es el 3.3.2015, indicando que para el día 27 de febrero de 2015 se procedería a la firma definitiva y la vendedora se comprometió a la entrega del referido inmueble para el 15.3.2015, dejando constancia que formara constancia de la negociación una nevera de dos (2) puertas y un (1) closet de madera.

En tal sentido, se desprende de autos, que la actora fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato, aduciendo que la oferente vendedora incumplió con su obligación de entregar todos documentos que resultarían necesarios para presentar el documento definitivo de venta ante las autoridades registrales competentes, lo que se había establecido que se efectuaría dentro del lapso de quince (15) días contados a partir del momento de la firma del contrato de opción, como lo son, la solvencia original del derecho de frente y cédula catastral, los Registro de Información Fiscal (Rif) de los promitentes vendedores, recibos, solvencia original de Hidrocapital, especialmente el pago al SENIAT del impuesto por enajenación de inmueble; siendo, tal y como lo expresa la parte actora en el escrito libelar, que sobre el inmueble objeto de venta pesaba igualmente hipoteca convencional de primer grado hasta por la cantidad de Bs. 1.400.000 a favor del Banco del Caribe, y por cuanto en el sub iudice se cumplen los requisitos para equiparar el contrato suscrito a una venta pura y simple, al producirse el cruce de consentimiento de los contratantes, se especifican claramente el bien objeto del contrato y el precio del cual la parte actora pagó el cincuenta por ciento (50%) imputable al precio definitivo de venta, resulta claro para este sentenciador que dicha negociación constituye efectivamente una venta pura y simple como lo consideró el a quo y la jurisprudencia vigente para el momento de suscripción del contrato y de interposición de la demanda. Así se declara.

No obstante lo anterior se desprende de autos que la parte demandada funda su defensa haciendo valer la clausula penal prevista en el contrato, admitiendo que efectivamente no hizo entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta por cuanto el BANAVIH no otorgó oportunamente el documento liberatorio de la hipoteca la cual se encontraba liberada para el momento del vencimiento del contrato y que por tratarse este un hecho no imputable a las partes, consignaba cheque de gerencia a favor de la parte actora por la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000) correspondiente a la cantidad pagada por la parte actora mas el monto estipulado por clausula penal.

Así, en la clausula tercera, se estipuló lo siguiente:

“…De mutuo acuerdo se establece que el presente contrato tendrá duración de Noventa (90) días continuos más un plazo de prórroga de Treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del presente documento ante Notaria, termino dentro del cual se llevara a cabo la protocolización del Documento Definitivo de Venta…”

Y, en las cláusulas cuarta y quinta en el contrato in comento, se estableció:

“…Se conviene expresamente que si por razones o causas imputables la compra venta pactada en el presente documento no llegare a perfeccionarse con el otorgamiento con el documento definitivo de venta la parte que lo incurra, deberá pagar a la otra a título de Clausula Penal y como indemnización de daños y perjuicios que por incumplimiento le ocasione la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000) sobre la cantidad recibida en el clausula segunda…”

“…LA PROPIETARIA, se obliga a hacer entrega a LA COMPARDORA, de todos los documentos necesarios, en el momento de suscribir el presente contrato de opción de Compra-venta, tales como: copa del Documento de Propiedad, copia del Documento de condominio, Vivienda Principal, Cedula catastral, Registro de Información Fiscal (RIF), copia de la cédula de identidad, recibos y solvencias de derecho de frente y condominio, entre otros si fuere el caso que LA PROPIETARIA, no tuviese algún Documento de los antes mencionados en el momento del presente contrato, LA PROPIETARIA, extenderá a LA COMPRADORA, una prorroga adicionalmente de lo que se señala en el clausula Tercera, de 15 días a partir del momento de la firma del presente contrato…”. (Subrayado del tribunal).

Asimismo, en documento privado de fecha 8 de diciembre de 2014, suscrito por las partes, se estableció lo siguiente:

“…El plazo establecido entre ambas partes para la protocolización del documento definitivo ante el Registro Subalterno es de Noventa días (90) días continuos mas Treinta (30) días continuos de prorroga a petición de cualquiera de las partes, contados a partir de la firma del presente documento, se podrá firmar antes del tiempo indicado, si están dadas las condiciones y de mutuo acuerdo entre las partes. Es decir, que el vencimiento de dicho contrato, es en fecha 03 de marzo de 2014. Es el caso, que hemos decido efectuar la presente aclaratoria que para fecha 27 de febrero de 2015 se protocolizara la firma definitiva a dicho contrato y a la Vendedora se compromete a entregar el Inmueble instrumento de la presente negociación en fecha 15 de marzo de 2015, así como también se compromete a dejar en el inmueble una (1) nevera de 2 puertas y 1 closet de madera los mencionados muebles forman parte de la venta de apartamento. En el cual nosotros los firmantes, ODORICA DEL CARMEN MARTINEZ RONDON, y, ANGELICA HENAO OSOSRIO, (…), declaramos que aceptamos los términos y la prórroga que se hace mediante el presente documento…”. (Negrillas de la cita).

Así las cosas, resulta imperioso concluir, que en el caso sub análisis no resulta procedente la posición sostenida por la demandada, tomando en cuenta en el presente asunto estamos en presencia de una negociación que se debe entender en una venta pura y simple como ya quedó analizado, aunado a lo previsto en el artículo 1.259 del mencionado Código Civil, que establece:

“…El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada…”
En este aspecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC.00358, de fecha 9 de julio de 2009, señaló:
“Nuestra ley civil sustantiva prevé un sistema para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios, mediante una cláusula penal, por la inejecución de la obligación principal (Artículo 1.258 del Código Civil)
Es muy común en los contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas.
Ahora bien, uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…”
Según el doctor José Luis Aguilar Gorrondona, la formación del consentimiento puede ser instantánea o progresiva y esta última puede ocurrir de diversas maneras:
- Mediante la celebración de negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo.
- Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del contrato futuro.
- A través de una invitación a ofrecer.
- Mediante subasta pública.
- Y por último, se configura la formación del consentimiento cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.
Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.
Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y Emlio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567)
Ahora bien, en la denuncia anterior esta Sala estableció que el contrato objeto de la presente controversia es un contrato de promesa bilateral de compraventa en el cual ambas partes se obligaron a celebrar el contrato futuro.
Dicho esto, en el caso de autos se denuncia la falta de aplicación de los artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil, los cuales señalan:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
“Artículo 1.259.- El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.”
Ciertamente como lo señala el formalizante, la disposición contenida en el artículo 1.167 de la ley civil sustantiva, otorga la posibilidad a la parte que no haya incumplido con las obligaciones pactadas en el contrato bilateral, de ejercer, a su elección, las acciones dirigidas o bien al cumplimiento del contrato o bien a su resolución.
Al mismo tiempo, la normativa prevista en el artículo 1.259 eiusdem, relativo a las obligaciones con cláusula penal, le otorga al acreedor la posibilidad de pedir al deudor constituido en mora, el cumplimiento o ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.”
Pues bien, partiendo de las precisiones legales y jurisprudenciales precedentes, necesario es concluir que, la parte actora podía en lugar de reclamar la cláusula penal (Cfr. cláusula 4ta) pedir la ejecución o cumplimiento del compromiso, en tanto que, la parte demandada, se había comprometido a vender (obligación principal) a la promitente compradora, lo cual incumplió como quedó probado en autos, resultando procedente la pretensión ejercida, debiendo otorgar la accionada el documento definitivo de venta previo el pago por la actora del saldo deudor y entrega de los recaudos necesarios por parte de la accionada de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, confirmando de esta forma lo acordado por el tribunal a quo, dejándose constancia que la parte actora no recurrió del fallo dictado por lo que no se puede acordar más de lo decidido a fin de no incurrir en el vicio de non reformatio in peius . Así se declara.

En armonía con todo lo expuesto en el cuerpo del presente fallo, y estando los meritos probatorios a favor de la actora, resulta forzoso para este sentenciador declarar con lugar la pretensión de cumplimento de contrato ejercida por la parte actora; en consecuencia, se condena a la parte demandada previo el recibo del saldo deudor y entrega de las solvencias de los servicios e impuestos que se prestan al inmueble, a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a la ciudadana ANGELICA HENAO OSORIO, cuyo objeto es el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 32, ubicado en el piso 3 del Edificio “Don Martín”, marcado actualmente con el No. 145, Calle Sur 8, Avenida San Martín, entre Las Esquinas de Jesús y Capuchinos, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie total de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (82,50 mts2) al cual le pertenece un porcentaje de condominio de CUATRO ENTEROS CON OCHOCIENTAS NOVENTA Y OCHO MILESIMAS POR CIENTO (4,898%) sobre los bienes comunes del edificio y las cargas de la comunidad, y cuenta con la siguientes dependencias: salón, comedor, cocina, lavadero, dos (2) dormitorios con sus respectivos roperos, un (1) baño, un (1) balcón, además, le corresponde un secadero signado con el mismo número del apartamento ubicado en el nivel 8, séptimo piso, con un área aproximada de cuatro (4) metros (4 Mts), y esta alinderado así: NORTE: secadero Nro. 31; SUR: secadero Nro. 41; ESTE: pasillo de circulación; y OESTE: pasillo de circulación. El inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: lindero norte del edificio; SUR: lindero sur del edificio; OESTE: fachada oeste del edificio; ESTE: fachada interna del edificio, escaleras y piso de circulación; y en caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, deberá constar en autos la consignación por la parte actora mediante cheque de gerencia ante el tribunal a quo, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación esto es la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), para su finiquito, y así se decide.

Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar el medio recursivo ejercido por la representación judicial de la parte demandada en fecha 4 de marzo 2016, en contra de la decisión proferida en fecha 1º de marzo del mismo año por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada, y así se indicará en la sección dispositiva de este fallo de manera positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 4 de marzo de 2016 por el abogado RAFAEL ENRRIQUE QUINTERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN, contra la decisión proferida en fecha 1º de marzo de 2016, por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO contra la ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDÓN. En consecuencia, se condena a la parte demandada previo el pago por la actora del saldo deudor, a cumplir con el contrato cuya ejecución se demanda y la correspondiente tradición del inmueble mediante la protocolización del documento definitivo de venta y entrega de todos los documentos, permisos, recibos y solvencias de servicios públicos y de impuestos municipales, así como cualquier otro instrumento para el otorgamiento respecto al inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nro. 32, situado en el piso 3, del edificio “Don Martín”, marcado hoy con el Nro. 145 ubicado en la Calle Sur 8, hoy, Av. San Martín, entre las esquinas de Jesús y Capuchinos, jurisdicción de la parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital; cuya área aproximada es de ochenta y dos metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (82,50 Mts.2) y cuenta con la siguientes dependencias: salón, comedor, cocina, lavadero, dos (2) dormitorios con sus respectivos roperos, un (1) baño, un (1) balcón, además, le corresponde un secadero signado con el mismo número del apartamento situado en el nivel 8, séptimo piso, con un área aproximada de cuatro (4) metros (4 Mts), y esta alinderado así: NORTE: secadero Nro. 31; SUR: secadero Nro. 41; ESTE: pasillo de circulación; y OESTE: pasillo de circulación. El inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: lindero norte del edificio; SUR: lindero sur del edificio; OESTE: fachada oeste del edificio; ESTE: fachada interna del edificio, escaleras y piso de circulación, a la ciudadana ANGÉLICA HENAO OSORIO, antes identificada, y pertenece a la parte demandada según documento protocolizado ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 2 de diciembre de 2013, inscrito bajo el No. 2013.1764, asiento registral No. 1 del inmueble matriculado con el No. 219.1.1.74182 y correspondiente al libro de Folio de Real del año 2013.

TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario a la presente decisión, una vez declarada definitivamente firme, ésta servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, deberá constar en autos la consignación por la parte actora mediante cheque Gerencia ante el tribunal a quo, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, para su finiquito

CUARTA: Se condena en costas a la parte accionada recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del eiusdem.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Caracas, a los veintiuno (21) días del mes de septiembre de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
En esta misma fecha siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), se publicó, registró y se agregó al expediente la anterior sentencia, constante de ocho (8) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
Expediente Nº AP71-R-2016-000303
AMJ/MCP/RR