TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº AP71-R-2016-000819
Definitiva/Civil/Desalojo/Recurso.
Sin Lugar la apelación/Con Lugar la Demanda
CONFIRMA/”D”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.843.607.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DIEGO BARBOZA SIRI, DONATELLA BLUMETTI CHIORAZZO, LORENA MORALES CALDERON, CÉSAR SÁNCHEZ MEDINA y JUAN CARLOS TORRES GUAREPE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 59.715, 48.391, 49.039, 39.194 y 125.489, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LUISA MARIA DIQUE DE DELGADO, MARIA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCIA DE FINOL, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.114.221, V-3.676.760 y V-2.159.320, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANDRÉS ELOY ARRIOJAS VASQUEZ y AIXA SÁNCHEZ ESTEVES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.776.355 y V-4.251.403, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.455 y 23.454, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 2 de agosto de 2016, por el abogado ANDRÉS ELOY ARRIOJAS VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 28 de julio de 2016, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró procedente en derecho la pretensión de desalojo, incoada por la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, en contra de las ciudadanas LUISA MARIA DIQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCÍA DE FINOL.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 12 de agosto de 2016 (Fs. 185-186), asumió la competencia para conocer, en segunda instancia, conforme a la Resolución Nº 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, así como de su interpretación, efectuada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión del 10 de marzo de 2010, dictada en el expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA; y, fijó su trámite en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
El 27 de septiembre de 2016, los abogados ANDRÉS ELOY ARRIOJAS VÁSQUEZ y AIXA SÁNCHEZ ESTEVES, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada-recurrente, consignaron escrito de conclusiones.
El 30 de septiembre de 2016, siendo las 2:00 pm., el abogado JUAN CARLOS TORRES GUAREPE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consigno escrito de conclusiones.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, pasa este jurisdicente hacerlo, en los términos que siguen:

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentado el 14 de agosto de 2015, por los abogados DIEGO BARBOZA SIRI, CÉSAR SÁNCHEZ MEDINA y JUAN CARLOS TORRES GUAREPE, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, en contra de las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCÍA DE FINOL, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 17 de septiembre de 2015 (F. 25), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Efectuados los trámites de citación, mediante diligencia del 1º de julio de 2016, el abogado ANDRÉS ELOY ARRIOJAS VÁSQUEZ, consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la parte demandada; y, en su carácter de apoderado judicial, se dio por citado.
El 6 de julio de 2016, los abogados ANDRÉS ELOY ARRIOJAS VÁSQUEZ y AIXA SÁNCHEZ ESTEVES, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación.
El 7 de julio de 2016, el abogado JUAN CARLOS TORRES GUAREPE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó cómputo. El cual fue practicado, por el tribunal de la causa, el 8 de julio de 2016.
El 21 de julio de 2016, la abogada ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 22 de julio de 2016, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la parte actora.
El 26 de julio de 2016, el abogado JUAN CARLOS TORRES GUAREPE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones.
En esa misma oportunidad, los abogados ANDRÉS ELOY ARRIOJAS VÁSQUEZ y AIXA SÁNCHEZ ESTEVES, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora.
El 28 de julio de 2016, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró procedente en derecho la pretensión de desalojo, incoada por la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, en contra de las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCÍA DE FINOL; condenando a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte actora el inmueble constituido por una oficina distinguida con el Nº 15, piso 1 del edificio Centro Profesional del Este, ubicado en la parte Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, así como al pago de las costas procesales.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, el 2 de agosto de 2016, por el abogado ANDRÉS ELOY ARRIOJAS VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

PUNTO PREVIO
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO

Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada el 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó:

“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-

Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, en contra de las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCÍA DE FINOL, fue instaurada el 14 de agosto de 2015, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto del 12 de agosto de 2016, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece.

*
DEL MÉRITO DEL RECURSO

Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto el 2 de agosto de 2016, por el abogado ANDRÉS ELOY ARRIOJAS VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 28 de julio de 2016, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró procedente en derecho la pretensión de desalojo, incoada por la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, en contra de las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCÍA DE FINOL; condenando a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte actora el inmueble constituido por una oficina distinguida con el Nº 15, piso 1 del edificio Centro Profesional del Este, ubicado en la parte Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, así como al pago de las costas procesales.
Fijados los extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 28 de julio de 2016; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…de acuerdo con la verificación y confrontación de las afirmaciones de hecho formuladas por las partes de la relación jurídica procesal, patentiza el Tribunal que el thema decidendum le impone el deber de determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho, de la acción de Desalojo incoada por la parte actora, derivada de la necesidad de ocupar el inmueble. Por consiguiente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Texto adjetivo Civil, pasa esta juzgadora a hacer el análisis del material probatorio, y al respecto observa:
…Omissis…
En la misión que tiene este operador jurídico de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
En este mismo orden de ideas, observa este Tribunal que la representación judicial de la parte actora alega que su representada adquirió la propiedad de la oficina distinguida con el nº 15, piso 1 del edificio Centro Profesional del Este, ubicado en la parte Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de abril de 2015, estando en conocimiento que en el inmueble se encontraba funcionando un consultorio odontológico a cargo de las demandadas, quienes lo han venido ocupando en calidad de arrendatarias, subrogándose de este modo como nueva titular de la relación arrendaticia. Lo cual en su condición de propietaria tiene la necesidad real y cierta de ocuparlo, con el objeto de destinarlo a una actividad comercial como oficina para el ejercicio legal de su profesión de abogado, y que es ello que demanda conforme al literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a las arrendatarias para que le haga entrega formal y real del referido inmueble, hecho éste que se resiste la accionada negando la afirmación que hace la demandante.
…Omissis…
En este mismo orden de ideas observa igualmente el Tribunal, que el objeto de la demanda es la obtención del desalojo del inmueble fundamentándose en la causal prevista en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual prevé:
…Omissis…
A criterio de esta juzgadora para que pueda prosperar la acción de desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble, deben probarse tres elementos que son concurrentes entre sí a saber: a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o escrito). b) La propiedad del solicitante del desalojo. c) La necesidad que tiene de ocupar el inmueble cuyo desalojo se solicita.-
Ahora bien, se desprende de lo alegado por las partes que la arrendataria, continúo pagando a la parte actora en la presente causa, los cánones de arrendamiento, y la parte demandada continúo ocupando el inmueble causando esto que se haya indeterminado el contrato de arrendamiento. En lo que respecta a la titularidad de la propiedad del inmueble dado en arrendamiento, este Tribunal observa que la parte actora consignó a los autos documentos de propiedad, por el cual la ciudadana Maritza Julieta Ferrero de Juncal, da en venta a la ciudadana Alida Del Carmen Belandria Carrero, un inmueble destinado a oficina distinguida con el nº 15, ubicado en el primer piso del edificio Centro Profesional del Este, situado al final Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; de lo antes señalado se evidencia que la accionante demostró ser propietaria del inmueble objeto de la presente demanda cumpliéndose el segundo requisito para la procedencia del desalojo por necesidad.- Y así se decide.-
En relación al tercer requisito como lo es la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, la representación judicial de la parte actora señaló que su representada tiene la necesidad de ocuparlo por encontrarse relacionado a una actividad de uso profesional como oficina para el ejercicio legal de su profesión de abogado, y siendo que la parte demandada no aportó ningún medio probatorio a los fines de desvirtuar dicho alegato, es por lo que se debe tener como ciertas las afirmaciones hechas por la parte actora, en el sentido de tener la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda. Y así se decide.-
Con base a las razones de hecho y de derecho anteriormente planteadas, es por lo que resulta forzoso para este juzgado concluir que habiéndose demostrado cada uno de los supuestos para la procedencia de la demanda de desalojo por necesidad, lo procedente es declarar con lugar la presente demanda de Desalojo, y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo…”.

Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación que ejerció, la representación judicial de la parte demandada, consignó ante esta alzada, el 27 de septiembre de 2016, escrito de conclusiones, en los términos que siguen:

“…Mediante sentencia dictada el 28 de julio de 2016 el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró procedente la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana Alida Del Carmen Belandria Carrero, contra nuestras representadas, las condenó a desalojar y entregar a la actora el inmueble cuyo desalojo se solicita; se les dio un plazo improrrogable de seis (6) meses, que deberá computarse a partir del día siguiente a la notificación que se le haga, de la sentencia definitivamente firme, y se les condenó en costas.
…Omissis…
La accionante fundamenta la demanda en lo previsto en el Art. 34, literal “b”, del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios donde se establece que “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”.
Ahora bien, conforme a la Jurisprudencia de los Tribunales de la República, para que proceda la referida acción deben probarse tres (3) tres elementos que son concurrentes entre sí, esto es: a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o escrito). b) Acreditar la cualidad de propietario del solicitante del desalojo. c) El propietario debe justificar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con preferencia al propio arrendatario.
Al analizar la sentencia apelada se observa, que para justificar al primer requisito, el Tribunal a quo se limitó a indicar que “… se desprende de lo alegado por las partes que la arrendataria, continúo pagando a la parte actora en la presente causa, los cánones de arrendamiento, y la parte demandada continúo ocupando el inmueble causando esto que se haya indeterminado el contrato de arrendamiento.”, incurriendo en vicio de inmotivación al no expresar de manera clara y precisa en cuales elementos de pruebas se apoyó para acreditar la determinación de los hechos que consideró efectivamente probados, violando el debido proceso y el derecho a la defensa de nuestras representadas.
Cabe precisar, que la Juez de la causa tenía la obligación de mencionar los elementos probatorios, vista la impugnación hecha por la parte demandada a las pruebas promovidas por la contraparte, ello en razón de que, de acuerdo a criterio jurisprudencial, la parte que considere que una prueba del adversario no deba ser tomada en cuenta, tiene derecho de impugnarla y el Juez tiene la obligación de analizar el ataque correspondiente a los fines de dar cumplimiento al Principio de Exhaustividad Probatoria y de Congruencia del Fallo y garantizar el derecho a la defensa y al debido proceso.
En lo que respecta al segundo requisito el Tribunal a quo consideró que la propiedad del inmueble quedó demostrada con documentos de propiedad, por el cual la ciudadana Maritza Julieta Ferrero de Huncal, da en venta a la ciudadana Alida del Carmen Belandria Carrero, un inmueble destinado a oficina distinguida con el Nro. 15, ubicado en el primer piso del edificio Centro Empresarial del Este, situado al final Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
En lo que corresponde al tercer requisito, esto es la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble cuyo desalojo se solicita, el Juzgado Sexto de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró que “la representación judicial de la parte actora señaló que su representada tiene la necesidad de ocuparlo por encontrarse relacionado a una actividad de uso profesional como oficina para el ejercicio legal de su profesión de abogado, y siendo que la parte demandada no aportó ningún medio probatorio a los fines de desvirtuar dicho alegato, es por lo que se debe tener como ciertas las afirmaciones hechas por la parte actora, en el sentido de tener la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda.”
Ahora bien, esta alegada necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento debe ser demostrada en virtud de que sin esta prueba no procede la mencionada acción, toda vez que dicha necesidad, debe aparecer justificada con preferencia a la del ocupante actual.
En tal sentido, Art. 1.354 del Código Civil expresamente establece que…
…De igual manera, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, al establecer, en su primera parte, que (…) consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor, y corresponde al demandado, la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
Esta regla de la carga de la prueba, indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable, y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamentan sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.
En la presente causa se observa que el Tribunal de la causa incurrió en errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte demandada el onus probando de un alegato de la actora a quien, de acuerdo a las normas antes señaladas, correspondía la carga de la prueba.
Por lo demás cabe precisar que conforme a jurisprudencia reciente, la carga de la prueba recae en quien a todo evento tiene los elementos materiales para probar la veracidad de sus argumentos y se halla en mejor condición de aportarla, por lo tanto, aparte de las razones de hecho y derecho antes señaladas, es a la parte actora quien tiene la carga de la prueba por cuanto la necesidad alegada en hecho muy personal y solo quien la invoca conoce sus alcances y medios para probarla.
La falsedad de la necesidad alegada también quedó evidenciada al afirmarse en el escrito libelar que la ciudadana Alida del Carmen Belandria Carrero, como nueva propietaria, “…no está interesada en seguir manteniendo la relación arrendaticia con las actuales ocupantes ni con ningún otro tercero, motivos que han llevado a nuestra patrocinada a demandar ante esta jurisdicción la desocupación integra del inmueble”, alegato este de carácter eminentemente subjetivo, basado en la voluntad unilateral de la accionante que no solo contradice el alegato de necesidad de ocupar el bien sino que no se subsume dentro de ninguna de las causales de desalojo establecidas en el Art. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que resulta improcedente conforme a lo establecido en el Art. 7 ejusdem, el cual contempla que…
…Por lo demás, y como bien lo han señalado los Tribunales de la República, en la acción de desalojo, por necesidad de ocupar el inmueble arrendado, el propietario debe probar que tiene un interés indudable ocupar ese inmueble y no otro en particular, esto es que exista una circunstancias donde, por no existir otras alternativas, el propietario se ve forzosamente obligado a ocupar el bien arrendado.
Estos presupuestos no se observan en la presente causa visto que la parte actora firmar en el escrito libelar que adquirió el local, cuyo desalojo solicita, “estando en conocimiento que el inmueble se encontraba funcionado un Consultorio Odontológico a cargo de las demandadas, quienes lo han venido ocupando en calidad de arrendatarias” y que “…adquirió el inmueble con la intención de ocuparlo y realizar desde el mismo como su oficina (sic) el ejercicio de su profesión de abogada…”, lo cual evidencia que la demandante no se vio obligada, por una circunstancia extraña y sobrevenida, a ocupar el inmueble cuyo desalojo solicita sino que fue provocada por ella visto que, de acuerdo a sus dichos, voluntariamente compró el local a sabiendas que estaba arrendado, con lo que, de acuerdo con la sana lógica, se puede presumir que podía adquirir otro inmueble desocupado si tenía tal necesidad y del que pudiera disponer de manera inmediata.
Lo anterior, demuestra además que la demandante lo que pretende es sustraerse de su obligación en detrimento de los derechos de los las arrendatarias, previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyas normas son de obligatorio cumplimiento por ser materia de orden público.
Visto que la ciudadana Alida del Carmen Carrero no demostró la necesidad de ocupar el inmueble con preferencia del arrendatario, dado que no aportó prueba alguna que pudiera ser tomada en consideración para demostrar, fehacientemente, se concluye, que los alegatos de la actora y sus fundamentos de hecho, no se subsumen dentro de los presupuestos establecidos en el artículo 34, literal “b” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De igual manera se violentaría el dispositivo legal que ampara los derechos de los arrendatarios, el cual tiene como objetivo fundamental proteger a los inquilinos del capricho, animadversión, prácticas desleales u cualquiera otra razón violatoria de los principios básicos de la leal competencia, evitando así que el propietario que no requiera del inmueble para sus propios y reales fines, pueda obtener la desocupación del mismo.
Visto lo anteriormente expuesto pedimos a este Juzgado Superior Quinto en lo civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta de Circunscripción Judicial que declare CON LUGAR la apelación interpuesta por nuestras mandantes LUISA MARIA DUQUE DE DELGADO, MARIA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI Y EIRA MARITZA GARCIA DE FINOL y REVOQUE la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Carcas en fecha 28 de Julio de 2016, todo ello de conformidad con lo previsto en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil…”.

De los argumentos esbozados por la representación judicial de la parte demandada-recurrente, se le endilga a la decisión apelada, la errónea interpretación de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, al haberle impuesto la carga probatoria a la parte demandada de probar la necesidad argüida por la parte actora; asimismo, se le atribuye el vicio de inmotivación, ya que en criterio de la demandada-recurrente, no expresó de manera clara y precisa los elementos de pruebas en los que se fundamentó para acreditar la relación locativa indeterminada, ya que, según la demandada, la juez estaba en la obligación de mencionar tales pruebas en vista de la impugnación a las mismas que realizó, para dar cumplimiento al principio de exhaustividad y congruencia del fallo, por lo que, atribuyó a la sentencia recurrida, la violación del derecho a la defensa y al debido proceso. Tales denuncias, en principio, pudieran considerarse que conllevarían a la nulidad del fallo apelado, en caso de ser procedentes. Sin embargo, de la lectura efectuada a los argumentos que las fundamentan, se evidencia que los mismos están referidos al establecimiento y valoración de las pruebas, así como a los fundamentos que conllevaron al juez de primer grado al establecimiento de procedencia de la pretensión de desalojo, los cuales, dados los efectos del recurso de apelación ejercido, se encuentran bajo la revisión de este sentenciador y que atañen al mérito de la controversia, por lo que, serán analizados en las motivaciones de fondo del presente fallo. Así se establece.
En tal sentido, con la finalidad de examinar el mérito de la presente controversia, este jurisdicente, se permite traer a colación los argumentos de hecho y de derecho esbozados por las partes en la demanda y su contestación, los que fueron expuestos en los términos que siguen:

* DE LA DEMANDA:

“…es el caso que nuestra patrocinada adquirió la propiedad de la oficina distinguida con el Nº 15, Piso 1 del Edificio Centro Profesional del Este, ubicado en la parte Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de Abril de 2015, estando en conocimiento que en el inmueble se encontraba funcionando un Consultorio Odontológico a cargo de las demandadas quienes lo han venido ocupando en calidad de arrendatarias, subrogándose de este modo como nueva titular de la relación arrendaticia iniciada en su oportunidad de manera verbal con la ciudadana MARITZA JULIETA FERRERO DE HUNCAL venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 971.456, antigua propietaria, y que por razones ajenas a nuestra patrocinada se convirtió dicho contrato en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
Cabe destacar que la Operación de Compra-Venta se notificó a las arrendatarias demandadas mediante comunicación de fecha 16 de diciembre de 2014, la cual anexamos marcado con la letra “C”, en virtud de que al no concretarse ningún tipo de acuerdo con las demandadas para adquirir en propiedad dicho inmueble a pesar de que tuvieron la primera opción para llevar a cabo la negociación de compra-venta, según consta en la comunicación que en su oportunidad presentó la antigua propietaria en fecha 19 de Noviembre de 2013, y que posteriormente, fue respondida en fecha 3 de diciembre de ese mismo año, donde manifestaron su disconformidad con la oferta planteada por la propietaria para el momento, lo que trajo como consecuencia al no haber concreción de parte de las arrendatarias, la ciudadana MARITZA JULIETA FERRERO DE HUNCAL, antes identificada optó por acordar la venta con nuestra representada. De lo mencionado se anexan al presente escrito copias de las comunicaciones marcadas con las letras “D” y “E”, respectivamente.
De igual forma, queremos poner en conocimiento a este Juzgador que actualmente las demandadas, se encuentran consignando los cánones de arrendamiento por el inmueble arrendado, equivalentes a la cantidad de Trece Mil Quinientos Bolívares Sin Céntimos (Bs. 13.000,00) mensuales, desde el 13 de mayo de 2015, por ante la Oficina de Control de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), bajo el expediente Nº 2015-0181, nomenclatura de esta Oficina encargada del control de consignaciones de alquiler.
Ahora bien, nuestra patrocinada se encuentra en los actuales momentos en la necesidad de ocupar el bien inmueble, debido a que como nueva propietaria no está interesada en seguir manteniendo la relación arrendaticia con las actuales ocupantes ni con ningún otro tercero, motivos que han llevado a nuestra patrocinada a demandar ante esta jurisdicción la desocupación íntegra del bien inmueble, por lo que en consecuencia solicitamos que la demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar a los efectos de lograr la desocupación completa del bien inmueble libre de todo objeto y personas.
…Omissis…
Como se observa del dispositivo supra copiado, el cual es perfectamente aplicable al presente caso, se consagra entre una de las causales para solicitar el desalojo del inmueble, la necesidad que tiene el propietario de ocupar dicho inmueble. En efecto, nuestra patrocinada adquirió el inmueble con la intención de ocuparlo y realizar desde el mismo como su oficina el ejercicio legal de su profesión de abogado, profesión para la cual se encuentra legalmente titulada. Por lo tanto, con base en las presentes consideraciones, respetuosamente solicitamos que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar tal como se expone en el siguiente Capítulo.
…Omissis…
Con base en los fundamentos de hecho y de derecho que se expresan en la presente demanda, solicitamos respetuosamente a este digno Tribunal: PRIMERO: Que la misma sea Admitida y sustanciada conforme a las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al Procedimiento Breve previsto en el Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: declarada Con Lugar la Demanda de Desalojo del inmueble objeto de pretensión, ocupada en los actuales momentos por las demandadas, antes identificadas, para que sea entregado libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación. TERCERO: Se condene en costas a las demandadas, por haber obligado a nuestra mandante a litigar y defender sus derechos…”.

* DE LA CONTESTACIÓN:

“…Formalmente rechazamos, negamos y contradecimos la presente demanda de desalojo interpuesta contra nuestras representadas por no ser ciertos los hechos invocados en el libelo de la demanda ni el derecho en que se pretende fundamentar.
De igual manera negamos por ser falso de toda falsedad que la accionante tenga algún derecho derivado de una relación arrendaticia para solicitar el desalojo del inmueble ocupado por nuestras representadas, como también negamos por no ser cierto que la actora necesite el inmueble ocupado por nuestras representadas para el ejercicio profesional.
Asimismo, es falso de toda falsedad que a todas nuestras representadas se les haya ofrecido en venta el local identificado con el Nro. 15, ubicado en el piso 1 del Centro Profesional del Este, Calle Villaflor, Sabana Grande, Caracas. De igual manera es falso que nuestras mandantes no hayan llegado a un acuerdo para la compra del mencionado bien.
En todo caso cabe destacar, en lo que a preferencia ofertiva se refiere, que el Art. 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios claramente establece que, a los fines de ejercicio del derecho preferente, el propietario del inmueble debe notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, debiendo indicar en dicha notificación el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Por su parte, el arrendatario debe notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, por lo que al no haberse realizado tal notificación o cumplido tal procedimiento, mal puede afirmar la accionante que a nuestras representadas les fue ofrecida en venta el local arrendado y menos aun que les fue comunicada la supuesta compra del antes referido inmueble.
Por otra parte, la accionante incurre en contradicciones, por cuanto manifiesta, por un lado, que la operación de compra venta le fue notificada a nuestras representadas en fecha 16 de diciembre de 2014, mientras que por otro lado afirma que el referido inmueble lo adquirió en fecha posterior, esto es el 08 de abril de 2015, lo que demuestra la falsedad de sus afirmaciones.
En todo caso, cabe precisar que la compra-venta de un inmueble arrendado en modo alguno implica la desocupación del mismo, visto que dicha operación no constituye causal de desalojo conforme a lo establecido en la Ley de la materia
…Omissis…
La representación de la demandante afirma que (…) necesita el inmueble arrendado “debido a que como nueva propietaria no está interesada en seguir manteniendo la relación arrendaticia con las actuales ocupantes ni con ningún otro tercero, motivos que han llevado a nuestra patrocinada a demandar ante esta jurisdicción la desocupación integra del inmueble” (…) lo cual evidenciaría, en el supuesto negado que tuviera algún derecho derivado de una relació9n arrendaticia con nuestras mandantes, lo siguiente: 1) Que tal alegato, de carácter eminentemente subjetivo, no se subsume dentro de ninguna de las causales de desalojo establecidas en el Art. 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. 2) Que tal afirmación evidenciaría que es falso de toda falsedad que necesite el inmueble para el ejercicio de su profesión, visto que la principal razón esgrimida es que no está interesada en seguir manteniendo la relación arrendaticia con las ocupantes; argumento este que, en todo caso, estaría basado en la voluntad unilateral de la accionante, lo cual transgredí disposiciones contenidas en la Ley de la materia, específicamente en el Art. 34, referido anteriormente, y en el Art. 7º, donde expresamente se establece que…
…Por otra parte, la parte actora manifiesta es su escrito libelar que adquirió el local, cuyo desalojo solicita, “estando en conocimiento que en el inmueble se encontraba funcionando un Consultorio Odontológico a cargo de las demandadas, quienes lo han venido ocupando en calidad de arrendatarias”. De igual manera manifiesta que “…adquirió el inmueble con la intención de ocuparlo y realizar desde el mismo como su oficina (sic) el ejercicio de su profesión de abogada…”, deduciéndose, en el supuesto negado que la actora tuviese algún derecho para solicitar el desalojo del inmueble, lo siguiente: 1) Que la ciudadana Alida del Carmen Belandria Carrero tenía conocimiento, antes de efectuar la supuesta operación de compra-venta, que el mismo estaba arrendado. 2) Que en tal supuesto, la necesidad alegada existió antes de la compra del inmueble, esto es antes se establecer el presunto vinculo arrendaticio. 3) Que en tal caso la operación de compra-venta se habría realizado con el propósito de desalojar a las arrendatarias.
…Omissis…
En tal sentido cabe destacar que si una persona necesita un local para el ejercicio de su profesión, la lógica indica que no va a comprar un inmueble arrendado, con todas las implicaciones que ello conlleva, sino que por el contrario adquiere otro completamente desocupado al que pueda tener acceso de manera inmediata. Por lo tanto, que en el supuesto de que la accionante hubiese requerido de un local para el fin antes señalado, simplemente habría podido comprar un inmueble del que pudiera disponer de manera inmediata y no uno en especifico que estuviera ocupado.
En todo caso, si la demandante compró el antes referido local a sabiendas de que estaba ocupado, se aplicaría el principio general del derecho “Nemo auditur propiam turpitudinem allegans”…
…Cabe precisar que aceptar como validos los alegatos esgrimidos por la demandante traería como consecuencia una incertidumbre jurídica por cuanto cualquier propietario, valiéndose de supuestas ventas, podría, a través de terceras personas, solicitar la desocupación de un inmueble arrendado bajo el argumento de que el comprador requiere el inmueble para vivir o ejercer su profesión y sustraerse así de las normas de orden público previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De igualmente se violentaría el dispositivo legal que ampara los derechos de los arrendatarios, el cual tiene como objetivo fundamental proteger a los inquilinos del capricho, animadversión, prácticas desleales o cualquiera otra razón violatoria de los principios básicos de la leal competencia, evitando así que el propietario que no requiera el inmueble para sus propios y reales fines, pueda obtener la desocupación del mismo.
…Omissis…
Por todo lo anteriormente expuesto pedimos respetuosamente a este Tribunal que declare SIN LUGAR la demanda de desalojo y cobro de bolívares interpuesta por la ciudadana Alida del Carmen Belandria Carrero, contra nuestras representadas…”.

Conforme con los argumentos argüidos por las partes, en la demanda y su contestación, corresponde a este jurisdicente, verificar si la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, se encuentra unida a través de un contrato verbal de arrendamiento, con las ciudadanas LUIS MARIA DUQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCIA DE FINOL; y, si, éstas, se encuentran obligadas a desocupar el inmueble dado en arrendamiento, en razón de la necesidad de la propietaria de ocuparlo, como oficina, con la finalidad de ejercer su profesión de abogado.
Establecido lo anterior, de seguidas pasa este jurisdicente al análisis, valoración y apreciación de los elementos probatorios aportados al proceso. En tal sentido, la parte actora, promovió:
1) Conjuntamente con el libelo de demanda, marcada “B”, copia fotostática de documento protocolizado por ante el registro Público del Segundo circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 8 de abril de 2015, bajo el Nº 2015.232, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.9138 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015. De dicho documento se evidencia que la ciudadana MARITZA JULIETA FERRERO DE HUNCAL, le dio en venta a la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, un inmueble destinado a oficina, señalado con el Nº 15, ubicado en el primer piso del cuerpo principal del edificio “Centro Profesional del Este”, situado al final sur de la Calle Villaflor en Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia El Recreo; lo que determina que la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, sea la propietaria del referido bien inmueble. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece.
2) Con el libelo de demanda, marcada “C”, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, el 26 de mayo de 2015. De dicha documental se evidencia que las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO y EIRA MARITZA GARCIA DE FINOL, solicitaron ante notario publico, se notificara a la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, que los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, se estaban depositando por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), ubicada en el edificio Centro Los Cortijos, ubicado en la avenida principal de Los Cortijos, piso 3, Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de Caracas, bajo el expediente Nº 2015-0181; que los referidos cánones de arrendamiento estaban siendo consignados por las ciudadanas LUISA MARIA DUQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCIA DE FINOL, en su carácter de arrendatarias del mencionado inmueble, el cual utilizaban única y exclusivamente como consultorio odontológico; que en la mencionada oficina de consignaciones se encontraba consignada la cantidad de veintisiete mil bolívares (Bs. 27.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril y mayo de 2015, a razón de trece mil quinientos bolívares (Bs. 13.500,oo) cada uno, a favor de ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, en su carácter de nueva propietaria del inmueble arrendado. Asimismo, se evidencia que dicha notario público, se traslado a la avenida principal Las Esmeraldas, edificio Cima Esmeralda, apartamento 11A, La Tahona, Municipio Baruta del estado Miranda, donde dejó constancia de haber practicado la notificación, en la persona de la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento autentico, emanado de funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.
3) Marcadas “D” y “E”, copias fotostáticas de comunicación del 19 de noviembre de 2013, dirigida por PEDRO JOSÉ CASTILLO FERRERO, a las ciudadanas EIRA GARCIA, LUISA DUQUE y ELIZABETH BEUVRIN; y, de comunicación del 3 de diciembre de 2013, dirigida por las ciudadanas mencionadas, al referido ciudadano Documentales que son desechadas por este jurisdicente, toda vez que las copias fotostáticas de documentos privados carece de valor probatorio. Así se establece.
4) En la etapa probatoria, ratifico en todas y cada una de sus partes, el valor probatorio del documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 8 de abril de 2015, bajo el Nº 2015.232, Asiento Registral 1, el cual produjo marcado “B”, conjuntamente con el libelo de demanda, en copias. Sobre tal documental ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
5) En la etapa probatoria, promovió copias certificadas del expediente Nº 2015-0181, emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Contra dicha promoción la parte demandada se opuso a su admisión, fundamentando dicha oposición, en que dichas copias certificadas no cumplían con los requisitos que debían llenarse para su certificación; no obstante ello, este jurisdicente evidencia que las mismas fueron admitidas por el tribual de la causa, por no ser ilegales ni impertinentes, en fecha anterior a dicha oposición. Sin embargo, el hecho de que cada uno de los folios de las cuales consta no se haya certificado individualmente, no les resta valor probatorio, máxime cuando con la notificación evacuada por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, el 26 de mayo de 2015, por las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO y EIRA MARITZA GARCIA DE FINOL, se hace referencia al expediente contentivo de las consignaciones locativas, indicando no solo el numero del mismo, sino la cantidad que para esa fecha de había consignado y a favor de quien se habían realizado; razón por la cual, tal oposición e impugnación realizada por la representación judicial de la parte demandada, no debe prosperar en derecho. En tal sentido, de dichas copias certificadas, se evidencia que las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCIA DE FINOL, efectuaron consignaciones locativas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, a favor de la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO. Documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil, por ser copias certificadas de expediente jurisdiccional, que se asimila a documento público. Así se establece.

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La parte demandada promovió elemento probatorio alguno con la contestación de la demanda, ni en la etapa probatoria.
De las pruebas antes analizadas, valoradas y apreciadas, así como de los argumentos expuestos por las partes en la demanda y su contestación, se constata que la parte demandada, a pesar de haber negado los hechos y el derecho invocado por la parte actora, no negó la relación locativa verbal e indeterminada que la une con la parte actora; lo que configura ese hecho como no controvertido, sin embargo, desconoció la cualidad de la parte actora, para ejercer la presente demanda de desalojo, fundamentándose en que no estaban unida contractualmente con ella; empero, de los elementos probatorios aportados, se evidencia la relación locativa, lo cual se infiere de la notificación evacuada por la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, el 26 de mayo de 2015, en donde las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO y EIRA MARITZA GARCIA DE FINOL, no solo se declararon arrendatarias del bien inmueble, sino que indicaron que también lo era la ciudadana MARIA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI, indicando, además, que dichas consignaciones fueron efectuadas a favor de la parte actora, en su carácter de nueva propietaria del inmueble arrendado. Con tal manera de actuar de las demandadas, quedó reconocida la relación arrendaticia y las personas obligadas a cumplirla, aún cuando en la demanda pretendieron desconocerla; lo que también determina un hecho comprobado en el iter procesal. Así se establece.
Por otra parte, constata quien decide que las demandadas, negaron el hecho que se les haya ofrecido en venta el inmueble en cuestión, como derecho de preferencia; en tal sentido, éste jurisdicente establece que ello se corresponde a una defensa que debe ser analizada y ventilada por el procedimiento especial que la regula, como lo es la acción de preferencia ofertiva, legalmente establecida, no solo en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable al caso en concreto, sino en las Novisimas Leyes Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; por lo que, en caso que se consideren acreedoras de tal derecho, el mismo debe ser dilucidado por el procedimiento establecido a través de un juicio autónomo y distinto a éste; sin embargo de los hechos dilucidados se denota que hubo interacción entre las partes referentes a esa circunstancia; lo que determina un indicio más en la relación arrendaticia que aquí se discute. Así se establece.
Refiriéndonos al caso en concreto y a la necesidad que arguyó la actora que tiene de utilizar el inmueble arrendado, para el desarrollo de su actividad profesional de abogado, lo que motivó su petición de desalojo, este jurisdicente observa que no yerra la juzgadora de primer grado, al establecer que para la procedencia de dicha acción debe probarse la relación locativa verbal o escrita a tiempo indeterminado, lo cual va aparejado indefectiblemente con la acción de desalojo, pues de existir una relación locativa escrita y a tiempo determinado, no sería procedente; asimismo, debe probarse que la persona que necesita el inmueble arrendado, es el propietario o algún pariente consanguíneo, dentro del segundo grado –tomando en cuenta que la mención del hijo adoptivo en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue anulada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión del 28 de junio de 2008, con ponencia del Magistrado ARCADIO DELGADO ROSALES-; y, por último, debe acreditarse dicha necesidad. Así se establece.
En el caso de marras, tenemos que está comprobada la relación locativa verbal e indeterminada que une a las partes, ya que a través de sus dichos y, como anteriormente se expresó, la notificación evacuada ante Notario Público, quedó aceptada la misma por las demandadas; asimismo, está comprobado en autos que la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, es la propietaria del inmueble arrendado; por lo que se tienen por satisfechos tales supuestos. Así expresamente se establece.
Con respecto a la necesidad argüida por la actora, tenemos que la demandada no promovió elemento probatorio alguno con la finalidad de desvirtuar tal alegato, limitándose a negarlo en forma pura y simple; sin embargo, es del conocimiento general que para el ejercicio de la profesión de abogado, se requiere de un inmueble que sirva como asiento de la profesión; que para establecer dicho asiento se necesita la adquisición formal de un recinto ya sea en propiedad o en arrendamiento; y realizar los pasos necesarios para su ocupación; circunstancias que están debidamente comprobadas en la presente litis, por demás, la necesidad debería subsumirse en la intención volitiva del adquiriente en manifestar su deseo de ocupar el inmueble que adquirió para el ejercicio de tal necesidad. En el presente caso, al rechazar tal argumento, se precisa una inversión de la carga probatoria, en donde deberá comprobar que la persona que reúne las condiciones para ocupar por necesidad el inmueble, no satisface tales condiciones, porque por ejemplo, desarrolla su actividad en otra oficina con permanencia fija y sin ninguna dificultad; acontecimiento que no se verificó; en razón de ello, y siendo que las circunstancias probadas en la presente causa, bajo la óptica de quien las percibe, desarrolla una presunción hominis, por el cumulo de indicios, que la parte demandante, quiere ocupar el inmueble de su propiedad para el desarrollo de su profesión de abogado; lo cual aunado al hecho de haberlo adquirió y pretender judicialmente la desocupación del mismo con el argumento de la necesidad de ocuparla, determina que se comprobó la causal de ocupación del inmueble arrendado por parte de su propietario para el desarrollo de su profesión, y así expresamente se decide.
Por otra parte, siendo exhaustivo en los argumentos y alegatos de las partes, se debe establecer, que la demandada alegó que de existir tal necesidad de la actora, ésta no habría adquirido un inmueble que se encontraba en arrendamiento y que le dificultase su inmediata disposición, sino otro que estuviera libre de personas y bienes, totalmente desocupado. En cuanto a éste alegato, observa quien sentencia, que tal argumento por ser abstracto y solo especulativo no puede causar alegato valido en el proceso, pues solo reflexiona acerca de la causa de adquisición del inmueble; lo que no puede servir de asidero para la excepción de la demandada, cuando se le alega la necesidad de ocupar el inmueble. Así se establece.
Estando probadas la relación locativa, la cualidad de arrendatarias de las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCIA DE FINOL, de arrendadora-propietaria de la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, y tomando en cuenta que no puede este jurisdicente cercenarle el derecho al uso del inmueble a la propietaria y que se comprobaron todos los extremos necesarios para que proceda el desalojo demandado, debe ser declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto el 2 de agosto de 2016, por el abogado ANDRÉS ELOY ARRIOJAS VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 28 de julio de 2016, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por ello, se declara con lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, en contra de las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCÍA DE FINOL; y en consecuencia, se debe condenar a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte actora el inmueble constituido por una oficina distinguida con el Nº 15, piso 1 del edificio Centro Profesional del Este, ubicado en la parte Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; para lo cual se le concede un plazo improrrogable de seis (6) meses, el cual deberá computarse a partir del día siguiente a la notificación que se le haga, de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo a lo establecido en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 2 de agosto de 2016, por el abogado ANDRÉS ELOY ARRIOJAS VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 28 de julio de 2016, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana ALIDA DEL CARMEN BELANDRIA CARRERO, en contra de las ciudadanas LUISA MARÍA DUQUE DE DELGADO, MARÍA ELIZABETH BEUVRIN FIGOLI y EIRA MARITZA GARCÍA DE FINOL; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte actora el inmueble constituido por una oficina distinguida con el Nº 15, piso 1 del edificio Centro Profesional del Este, ubicado en la parte Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; para lo cual se le concede un plazo improrrogable de seis (6) meses, el cual deberá computarse a partir del día siguiente a la notificación que se le haga, de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo a lo establecido en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y,
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015.
Publíquese, regístrese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de septiembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
Exp. Nº AP71-R-2016-000819.
Definitiva/Civil/Recurso
Desalojo/Sin Lugar La Apelación
Con Lugar La Demanda/CONFIRMA/”D”
EJSM/AMVV/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinte post meridiem (3:20 pm.). Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS