TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY.

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542.-

APODERADO JUDICIAL:
ABG. OSCAR ENRIQUE BOHORQUEZ HURTADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 16.067.-

PARTE DEMANDADA:
SOCIEDAD MERCANTIL L`UNION, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el Nº 49, Tomo 52-A

APODERADA JUDICIAL:
ABG. TENYNNSON VILLEGAS FERRADA, inscrito en el Inpreabogado, bajo el No. 110.183

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Expediente Nº: 795

ANTECEDENTES

En fecha 01 de julio 2015, se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana: LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542.- contra la Sociedad Mercantil L`UNION, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el Nº 49, Tomo 52-A.
Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido en fecha 24 de febrero de 2015, por el abogado OSCAR ENRIQUE BOHORQUEZ HURTADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.067.-en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542 contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 10 de febrero de 2015 mediante el cual declara SIN LUGAR la precitada demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
En fecha 20 de julio de 2015, se le dio entrada al expediente y el curso de ley correspondiente, quedando anotada bajo el N° 795 (nomenclatura interna de este Juzgado), fijándose en fecha 23 de julio de 2015, el vigésimo (20) día de despacho siguiente, para la consignación de los escritos de informes de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y, vencido este lapso, el Tribunal indicó que sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes de conformidad con lo establecido en el artículo 521 eiusdem.
En fecha 05 de octubre del 2015, las partes consignaron a los autos sendos escritos de informes (ver folios del 280 al 294).
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Juzgado Superior, en funciones de Alzada pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:
ANTECEDENTES DEL CASO
Del estudio del presente caso se observa que el mismo se inició en fecha 22 de Noviembre de 2013, por demanda de cumplimento de contrato presentada por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por la ciudadana: LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542 contra la Sociedad Mercantil L`UNION, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el Nº 49, Tomo 52-A
Siendo admitida dicha demanda por ante el Tribunal de la causa en fecha 05 de diciembre de 2013, demandada (Folio 45).-
Una vez citada, la demandada en autos procedió a dar contestación a la demanda mediante escrito presentado en fecha 04 de abril de 2014 (ver folios 58 al 61).
Concluido el lapso probatorio y el de informe la causa entró en etapa de dictar sentencia.
En fecha 26 de enero de 2015, mediante escrito presentado la parte actora solicita al Juez de la causa se abstenga de dictar decisión en virtud de la existencia del procedimiento administrativo y del recurso jerárquico administrativo ejercido contra el mismo .
En fecha 10 de febrero de 2015, el A quo procedió a dictar su respectiva decisión mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato.
En razón de ello, la representación Judicial de la parte actora interpuso recurso de apelación en contra de la señalada decisión, siendo oída la apelación por el Tribunal de la causa en ambos efectos, ordenando remitir la presente causa a esta Alzada.
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
Cursa a los folios del 251 al 260 del expediente, decisión recurrida de fecha 10 de febrero de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas lo siguiente:
“(…) Este juzgador para decidir observa, que el Contrato es definido por nuestro Código Civil según el artículo 1133: “…una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…” Del mismo modo, constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.
En el caso bajo examen el accionante demanda el incumplimiento de las obligaciones contractuales derivadas de una contrato de opción de compra de un inmueble, el cual en su libelo fue fundamentado en el artículo 1474 y 1.159 y siguientes de la Ley Sustantiva Civil.
Determinado lo anterior pasa quien decide a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, la distribución de la carga de la prueba establece que la parte que alegue un hecho debe probarlo ya que está obligado a suministrar el hecho constitutivo de la obligación para establecer la existencia o no del hecho en cuestión sobre ello el Máximo Tribunal del país ha establecido criterio tal y como se desprende de la Sentencia Nº RC.00364 de Sala de Casación Civil, Expediente Nº 02-729 de fecha 30/05/2006, donde se estableció lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo ¿reus in excipiendo fit actor¿ referido al principio general según el cual: ¿corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa¿. En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: ¿¿Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”(Omissis)
En el caso de autos tenemos que la parte demandada Sociedad Mercantil L´UNION, C.A, al momento de contestar la demanda negó, rechazo y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes invirtiendo totalmente la carga de la prueba en la parte actora LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, quien en la oportunidad probatoria debió promover pruebas y no lo hizo para así demostrar sus afirmaciones de hecho. Por lo tanto la no haber probado la parte actora sus afirmaciones de hecho incumple con el principio procesal de la carga de la prueba, es por ello que en base a la Jurisprudencia señalada ut supra, éste Juzgador es del criterio de que la presente demanda forzosamente no puede prosperar en derecho, según lo preceptuado en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que el Juez no puede sacar elementos de convicción que no estén probados en los autos y a la actitud desplegada por las partes dentro del proceso. Así se declara y decide.-
DISPOSITIVO
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, éste Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, ha intentado la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542, debidamente asistida por el abogado OSCAR ENRIQUE BOHORQUEZ HURTADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 16.067, contra Sociedad Mercantil L`UNION, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el Nº 49, Tomo 52-A.cuyo representante legal es el ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad nº E-84.406.812.
SEGUNDO Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.-
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA. (…)” (sic)

DEL ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 05 de octubre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante consignó por ante esta Alzada escrito de informes que cursa a los folios 284 al 290 del presente expediente, donde, entre otras cosas, señaló que:
“(…) CUESTION PREJUDICIAL (...) que el procedimiento administrativo iniciado en el Ministerio del Poder popular para la Vivienda y el Hábitat se trata de la solicitud de aval para la rescisión unilateral de un contrato de preventa de vivienda , mientras que el juicio seguido en el presente caso, en los estrados judiciales, en ningún caso se trata de una acción judicial de rescisión o resolución de contrato, (...) lo cal hace forzoso concluir que ese procedimiento administrativo no tiene relevancia, ni constituye un impedimento para el desarrollo hasta sentencia de última instancia, del proceso judicial derivado de la acción judicial de cumplimiento de contrato. y yo pido al Tribunal Superior que así lo declare.
“omissis”
PARECE QUE EL JUEZ QUE VALORÓ LAS PRUEBAS FUE UNA PERSONA DISTINTA AL QUE ESCRIBIO LAS SECCIONES MOTIVA Y DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA
Al razonar como lo hizo el Juez, se evidencia que el cree que las únicas pruebas validad en el proceso son las promovidas en el lapso de promoción de pruebas.
“omissis”
Esta contradicción tan grave viola totalmente el articulo 243 del Código de Procedimiento Civil, numeral 5 alno haber dictado la sentencia con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas opuestas, Además al ser tan incongruente la valoración de las pruebas con la parte motiva y dispositiva del fallo la sentencia resulta totalmente contradictoria, lo cual esta expresamente prohibido en el artículo 244 de CPC, y Finalmente, la sentencia viola lo dispuesto en el artículo 12 del CPCP al no atenerse a lo alegado y probado

DEL ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE APELANTE
Por su parte la representación Judicial de la demandada (hoy apelante) en autos, en su escrito de informes presentado en fecha 05 de octubre de 2015, solicitó a este Tribunal dictara sentencia declarando sin lugar la apelación, ello en virtud de que -a si decir- la que incumplió fue la parte actora quien no probó en ninguna de las fases del proceso que pago la deuda.
Asimismo, sobre la cuestión prejudicial, manifestó que fue prejudicial al presente procedimiento de cumplimiento contrato, el procedimiento de rescisión del contrato que ejerció por ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, tanto en el sentido real de la vinculación y dependencia, como en el sentido de tiempo y oportunidad, y que el Juez tiene la obligación de decidir en conformidad a la cuestión prejudicial para evitar decisiones contradictorias en las decisiones del Estado, en cualquiera de sus facetas.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecido lo anterior, este Tribunal de Alzada pasa a decidir la presente causa en los siguientes términos:
Observa quien sentencia que el presente recurso de apelación se circunscribe a determinar si estuvo ajustado a derecho o no, la decisión que dictó el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 10 de febrero de 2015, en el juicio de Cumplimiento de Contrato, de opción a compra venta intentado por la ciudadana: LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542 contra la Sociedad Mercantil L`UNION, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el Nº 49, Tomo 52-A.
En este sentido el Apoderado Judicial de la parte actora alegó tanto en su escrito de apelación como de informe presentado en esta alzada que, el Juez A quo en su decisión de fondo omitió pronunciarse acerca de la cuestión prejudicial opuesta y la solicitud de no dictar decisión de fondo hasta tanto no constara en autos las resultas de los recursos ejercidos contra el procedimiento administrativo incoado por la parte demandada ante la Dirección General del Gestión del Sistema Nacional de vivienda y Habitad del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y Habitad, asimismo manifestó que la decisión apelada es incongruente; por cuanto a pesar de que el A quo señalo en su decisión los medios probatorios acompañados al libelo de la demanda por su representada, en la motiva de su decisión consideró que la parte actora no había promovido pruebas durante el lapso de promoción de pruebas, y sobre este fundamento declaro sin Lugar la demanda.
Así las cosas tenemos que la parte apelante fundamenta su apelación en que la decisión hoy recurrida adolece de tres aspectos esenciales a saber:
1. Vicio de incongruencia negativa infracción de lo establecido en el artículo 243, ordinal 5, del Código de Procedimiento Civil.
2. Defecto de actividad por inmotivación de prueba, por infracción de lo dispuesto en el artículo 509 y articulo 12 eiusdem.
Ahora bien, con vista a los alegatos expuestos por el recurrente contra la decisión hoy objeto del presente recurso de apelación, pasa de seguida este Tribunal Superior en funciones de alzada a pronunciarse en primer lugar en cuanto a la denuncia referida al vicio de Incongruencia negativa por infracción de lo establecido en el artículo 243, ordinal 5, del Código de Procedimiento Civil.
De la incongruencia negativa por infracción de lo establecido en el artículo 243, ordinal 5, del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, es necesario señalar lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. “…Toda sentencia debe contener: (...) 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia…”.
Así pues, conforme al artículo trascrito, se colige que la sentencia deberá ser expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas; esto significa, que el Juez está constreñido a decidir sobre las cuestiones que las partes le hayan propuesto, en virtud de que dichos alegatos fijan los límites de la relación procesal y, por ende, el Juez deberá circunscribir su análisis a los argumentos esbozados como fundamento de la pretensión del demandante, y a aquellos alegatos esgrimidos como contestación a dicha pretensión (principio de congruencia), salvo que se trate de un caso de eminente orden público, situación que faculta al Juez para cumplir una actuación de oficio, en búsqueda de preservar el bien común; y, por otra parte, que esa decisión ha de ser en términos que revelen claramente el pensamiento del sentenciador en lo dispositivo, el cual no puede ser implícito o tácito, ni contener expresiones vagas u oscuras ni requerir de inferencias, interpretaciones o raciocinios para saber qué fue lo decidido.
Igualmente, la referida disposición legal impone la obligación al Juez de motivar su sentencia, es decir, estructurar lógicamente una correlación entre el derecho y las circunstancias de hecho debidamente probadas, lo cual implica que el Juez debe llegar a la convicción jurídica de la existencia de aquellos alegatos que toma en cuenta para la decisión, expresando en la sentencia las razones que le han llevado a esta convicción, y el valor que le ha atribuido a las pruebas que ha valorado. Asimismo, tendrá que determinar las razones de derecho que condujeron al dispositivo del fallo, es decir, deberá expresar las disposiciones legales que utilizó para concretar la sentencia.
De manera que, tomando en cuenta las anteriores consideraciones y luego de haber realizado un análisis de los alegatos expuestos en autos, este Tribunal Superior observa, que efectivamente tal como lo alega la recurrente, el Juez del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la sentencia hoy recurrida, no se pronunció en forma expresa, positiva y precisa, ni en la motiva ni en el dispositivo de su fallo, sobre la cuestión prejudicial opuesta y sobre solicitud de no dictar decisión de fondo hasta tanto no constara en autos las resultas de los recursos ejercidos contra el procedimiento administrativo incoado por la parte demandada ante la Dirección General del Gestión del Sistema Nacional de vivienda y Habitad del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y Habitad; entendiéndose, -se repite- que una decisión es expresa: cuando no contiene implícitos ni sobreentendidos; positiva: cuando es cierta, efectiva y verdadera sin dejar cuestiones pendientes; y precisa: cuando no da lugar a dudas ni incertidumbres; en este sentido, al no pronunciarse el Tribunal de la causa sobre la referida solicitud se violenta el principio de la exhaustividad que impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial, así como la obligación de revelar claramente el pensamiento del sentenciador en el dispositivo del fallo, el cual no puede ser implícito o tácito, ni contener expresiones vagas u oscuras, ni requerir de interpretaciones o raciocinios para saber qué fue lo decidido, dando lugar al incumplimiento del numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Defecto de actividad por inmotivación por silencio de prueba, por infracción de lo dispuesto en el artículo 509 y 12 eiusdem.

Por lo que respecta a esta denuncia, la parte apelante manifestó que el juez de la causa, a pesar de haber hecho mención de las pruebas acompañadas y anexas al escrito libelar por su representada, en la motiva de su decisión, consideró que su representada no había promovido pruebas durante el lapso de promoción de pruebas declarando por ello, sin lugar la demanda.
En relación al vicio de silencio de pruebas, considera quien decide, que el mismo se configura por contravención del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone la obligación de todos los jueces de analizar y juzgar todas las pruebas aportadas por las partes, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, debiendo siempre expresar cuál fue el criterio del juzgador respecto a ellas.
Sobre este punto la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado, entre otras en sentencia N° 000339, del 6 de agosto de 2010, caso: Alfredo José Contreras Méndez y otro contra Carlos Jaime Jones Olive y otra, en el expediente N° 10-081, en la que expresó:
“… Sobre el alegato del análisis parcial de la prueba con infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la Sala en sentencia Nº 668 de fecha 19 de octubre de 2005, expediente Nº 04-679, señaló lo siguiente:
“…En la presente denuncia el recurrente plantea la infracción por parte del Juez Superior del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, dado que –según sus dichos la recurrida realizó “…la valoración deficiente y superficial del expediente que contiene las actuaciones administrativas levantadas por las autoridades de tránsito terrestre, por parte de la recurrida, y que cursan en autos a los folios setenta y cinco (75) al noventa y cinco (95) de las actas procesales...” y posteriormente en su denuncia expresa que “…el haber dejado de analizar, o analizando de forma deficiente…” y concreta exponiendo que: “…existe una incompleta valoración de las pruebas…”.
(…Omissis…)
En este orden de ideas, el alegado vicio de silencio de prueba se produce cuando el sentenciador ignora completamente el medio probatorio, pues ni siquiera lo menciona, o cuando refiere su existencia, pero no expresa su mérito probatorio. Este vicio puede ser denunciado por cualquiera de las partes, por cuanto una vez que la prueba es incorporada al expediente, escapa de la esfera dispositiva y pertenece al proceso, lo que autoriza al juez para valorarla con independencia de quien la promovió, con fundamento en el principio de adquisición procesal.
Ahora bien de la transcripción ut supra de la recurrida, claramente se observa que el Juez (sic) Superior (sic), no sólo mencionó la prueba, sino que además de ello, la analizó y le otorgó pleno valor probatorio, motivo por el cual no incurre la Alzada (sic) en el delatado vicio de silencio de prueba señalado por el formalizante, motivo suficiente para determinar la improcedencia de la denuncia planteada, lo que conlleva a declarar sin lugar el presente recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide…”.

De la sentencia parcialmente trascripta supra se desprende que la Máxima Jurisdicción ha señalado que el vicio de silencio de pruebas se produce cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, pues, el representante del órgano jurisdiccional está en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió.
Es pues, menester para que pueda considerarse que una prueba fue analizada, que el juez en su tarea valorativa, no sólo se limite a hacer referencia a ella, es decir, a mencionar su existencia en las actas del expediente, sino que es necesario, además, que realice una operación mental o actividad de percepción que permita conocer cuál es el mérito o valor de convicción que de ella se deduce, tanto del contenido de la prueba como de los resultados de la actividad probatoria que se lleve a cabo durante el proceso, lo que de ser constatado no dejaría dudas respecto a que efectivamente el juzgador sí cumplió con el deber que le impone el artículo 509 del código de Procedimiento Civil de analizar y juzgar todas cuantas pruebas hubieren sido producidas por las partes.
Ahora bien, constata quien aquí decide que efectivamente la parte actora acompaño a su escrito libelarlas siguientes documentales: a)- Copia certificada de CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA autenticado bajo el nº 3 tomo: 41, en fecha 26-02- 2009 en la Notaria Pública quinta de Maracay suscrito entre la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., en la persona de su Vice-Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad nº84.406.812. y la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el nº B-4, que forma parte del Centro Comercial Residencial Torre Imperial, ubicado en la calle Boyacá, entre Carabobo y Pichincha de la ciudad de Maracay. B)- copia certificada de CONTRATO DE SERVICIO DE VENTA autenticado bajo el nº 7 tomo 41 en fecha 26-02- 2009, en la Notaria Pública Quinta de Maracay, suscrito entre la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., en la persona de su Vice – Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad nº E- 84.406.812. y la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO. C) copia simple, del DOCUMENTO DE CONDOMINIO inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Girardot y Mario Briceño Irragorry del Estado Aragua registrado bajo el nº27, transcripción, tomo 18 de fecha 08-11-2012. D) copia simple, de cheque Banesco a favor del L UNION C.A, emitido por la demandante LOSBEYDA PEDRIQUE TORO por un monto de BOLIVARES SESENTA MIL (Bs 60.000.00). E)-Copia simple, de planilla de depósito del Banco SOFITASA BANCO UNIIVERSAL donde se realizo el depósito del cheque descrito en la cuenta bancaria de la empresa mercantil del L UNION C.A, por la demandante LOSBEYDA PEDRIQUE TORO por un monto de BOLIVARES SESENTA MIL ( Bs 60.000.00.) F).- ORIGINAL RECIBO Y COPIA de fecha 11-06-2010, otorgado la empresa mercantil del L UNION C.A, a favor de la demandante LOSBEYDA PEDRIQUE TORO por un monto de BOLIVARES CIEN MIL ( Bs 100.000.00) G).-JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS evacuado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay de los ciudadanos ANTONIA GARCIA EZEQUIEL Y JAVIER SANCHEZ PEREZ; conviene, entonces citar el contenido de la sentencia recurrida con el propósito de corroborar la ocurrencia del vicio delatado. En efecto, la sentencia en cuestión señala:
“…DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:
Fueron presentadas con el libelo de la demanda las siguientes documentales y atendiendo al principio de comunidad de pruebas invocado por la parte demandada se procede a valorar las presentes documentales
1.- Cursa a los folios 9 al 11, DOCUMENTAL copia certificada de CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA autenticado bajo el nº 3 tomo: 41, en fecha 26-02- 2009 en la Notaria Pública quinta de Maracay suscrito entre la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., en la persona de su Vice-Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad nº84.406.812. y la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el nº B-4, que forma parte del Centro Comercial Residencial Torre Imperial, ubicado en la calle Boyacá, entre Carabobo y Pichincha de la ciudad de Maracay.
Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al presente documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.
2.- Cursa a los folios 12 al 14, DOCUMENTAL copia certificada de CONTRATO DE SERVICIO DE VENTA autenticado bajo el nº 7 tomo 41 en fecha 26-02- 2009, en la Notaria Pública Quinta de Maracay, suscrito entre la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., en la persona de su Vice – Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad nº E- 84.406.812. y la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al presente documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.. . Y así se valora.
3.-Cursa a los folios 15 al 36, DOCUMENTAL, copia simple, del DOCUMENTO DE CONDOMINIO inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Girardot y Mario Briceño Irragorry del Estado Aragua registrado bajo el nº27, transcripción, tomo 18 de fecha 08-11-2012. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al presente documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.. . Y así se valora .
4.- Cursa al folio 37, DOCUMENTAL, copia simple, de cheque Banesco a favor del L UNION C.A, emitido por la demandante LOSBEYDA PEDRIQUE TORO por un monto de BOLIVARES SESENTA MIL (Bs 60.000.00) Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al presente documento y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
5.- Cursa al folio 39 Y 40, DOCUMENTAL, copia simple, de planilla de depósito del Banco SOFITASA BANCO UNIIVERSAL donde se realizo el depósito del cheque descrito en la cuenta bancaria de la empresa mercantil del L UNION C.A, por la demandante LOSBEYDA PEDRIQUE TORO por un monto de BOLIVARES SESENTA MIL ( Bs 60.000.00.) Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al presente documento y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.. . Y así se valora.
6 .- Cursa a los folios 38, y 39 DOCUMENTALES, ORIGINAL RECIBO Y COPIA de fecha 11-06-2010, otorgado la empresa mercantil del L UNION C.A, a favor de la demandante LOSBEYDA PEDRIQUE TORO por un monto de BOLIVARES CIEN MIL ( Bs 100.000.00) Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio como un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil.
7.- Cursa los folios 42 al 44, DOCUMENTAL, ORIGINAL autenticada JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS evacuado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay de los ciudadanos ANTONIA GARCIA EZEQUIEL Y JAVIER SANCHEZ PEREZ, Este Tribunal observa que los mencionados testigos no fueron traídos al juicio a los fines ratificar su testimonio y la misma se desechan conforme a los artículos 936 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
De las pruebas del demandante:
En la oportunidad procesal correspondiente el demandante no promovió pruebas por lo tanto no hay nada que valorar.-
“omissis”
En el caso de autos tenemos que la parte demandada Sociedad Mercantil L´UNION, C.A, al momento de contestar la demanda negó, rechazo y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes invirtiendo totalmente la carga de la prueba en la parte actora LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, quien en la oportunidad probatoria debió promover pruebas y no lo hizo para así demostrar sus afirmaciones de hecho. Por lo tanto la no haber probado la parte actora sus afirmaciones de hecho incumple con el principio procesal de la carga de la prueba, es por ello que en base a la Jurisprudencia señalada ut supra, éste Juzgador es del criterio de que la presente demanda forzosamente no puede prosperar en derecho, según lo preceptuado en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que el Juez no puede sacar elementos de convicción que no estén probados en los autos y a la actitud desplegada por las partes dentro del proceso. Así se declara y decide.- (subrayado y negrilla de quien decide)

De la transcripción supra de la sentencia recurrida, quien decide ha podido constatar que el juez de la causa efectivamente hizo mención del material probatoria consignado anexo al libelo de la demanda, mas sin embargo, no se evidencia pronunciamiento alguno u opinión del Juez de la causa, respecto a la convicción probatoria de tales documentos, es decir, no analizó ni realizó una operación mental o actividad de percepción que permita conocer cuál es el mérito o valor de convicción que de ellas se deduce, tanto del contenido de las pruebas como de los resultados de la actividad probatoria; concluyendo entonces en su decisión que, por cuanto la parte actora en la etapa de promoción de pruebas no las presentó en tiempo oportuno no probó sus afirmaciones de hecho, declarando por ello sin lugar la demanda.
Ahora bien, quien decide considera que si bien la parte actora en su oportunidad de promover pruebas lo hizo de manera extemporánea, (cuestión esta que no es el punto controvertido), el argumento utilizado por el Tribunal de la causa para no emitir pronunciamiento sobre el material probatoria acompañado y consignado en el libelo de demanda, es totalmente inaceptable, ya que el Juez está obligado a examinar todas y cada unas de las pruebas que se consignen en el expediente, a tenor del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “[L]os jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”. Siendo ello así, es evidente que no cumplió el juzgador de la recurrida con el deber de efectuar la operación mental o actividad de percepción que permita conocer a las partes cual fue el mérito que tales medios de prueba le merecieron, lo cual era su obligación, tal como se dejó establecido supra.
Lo anterior constituye sin duda la infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por lo que quien decide declara procedente la presente denuncia. Así se decide.
En virtud de los planteamientos anteriormente expuestos, esta Instancia Jurisdiccional, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto y en consecuencia ANULA la decisión dictada en fecha 10 de febrero de 2015 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua,, en el juicio de Cumplimiento de Contrato de opción a compra venta intentado por la ciudadana: LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542 contra la Sociedad Mercantil L`UNION, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el Nº 49, Tomo 52-A. ASÍ SE DECLARA.
Por lo anterior decidido, resulta inoficioso pronunciarse sobre los demás fundamentos de la apelación dado los vicios constatados. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, por mandato del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, corresponde conocer del fondo del asunto planteado, para lo cual se observa lo siguiente:
DE LA PRETENSIÓN DEL ACTOR CONTENIDA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA

La parte actora en su libelo de demanda alegó;
Que su representada celebro un contrato de opción a compra por ante la Notaría Notaria Pública Quinta de Maracay, en fecha 26 de febrero de 2009, bajo el N° 3, tomo 41 con la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., en la persona de su Vice – Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad nºE- 84.406.812, sobre un inmueble constituido por un apartamento en obra gris, que forma parte del Centro Empresarial y Residencial denominado “TORRE IMPERIAL”, el cual se encuentra en la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha, N° 97, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, identificado con la letra y Numero B-4, piso 02, del citado complejo empresarial y residencial, el cual tiene una área de construcción de CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS (104,00 MTS2), que consta de las siguientes dependencias : Sala Comedor, cocina-lavadero, una (01) habitación principal con sala de baño, dos (02) dormitorios, un (01) baño, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con la fachada norte del Edificio; SUR: Con el Apartamento C-4 y pasillo de circulación; ESTE: Con fachada este del Edificio; y OESTE: Con el apartamento A-4 y pasillo de circulación.
Que el mencionado contrato la Sociedad Mercantil LÚNION C.A, se comprometió a transferirle a su representada la propiedad del citado inmueble y a su vez su representada se comprometió a pagar el precio que se convino en la forma acordada en el citado contrato.
Que el monto total de la venta fue acordado por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BS.295.000, 00). De los cuales la optante compradora debía pagar de la siguiente forma: 1.- La cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 60.000,00) al otorgar el contrato de opción de compra ante la Notaria Pública. 2).- La cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bsf. 90.000,00), con la producción de las comisiones por ventas, conforme a los términos de la cláusula segunda del contrato de servicios otorgado entre las partes, ante la notaria pública ante el mes de diciembre de 2009 y 3) El resto, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 145.000,00) al otorgar el contrato de compra definitivo, previa entrega por la propietaria a la optante a la compra, requeridos por el Banco, para el otorgamiento del préstamo hipotecario.-
Que la venta definitiva del apartamento debía formalizarse una vez concluido el edificio, previsto para diciembre de 2009, después de que las autoridades la llamada permisologia y siempre que el comprador hubieses cumplido con todas las obligaciones y un vez que se hubiese otorgado el correspondiente documento de condominio.
Que el documento de venta definitivo debía otorgarse en diciembre de 2009, siempre y cuando estuviese otorgado el documento de condominio del edificio, hecho este último que no ocurrió hasta el 08 de noviembre de 2012.
Finalmente, alega que las obligaciones de pago que su representado debía realizar conforme lo acordado en el contrato objeto de la controversia, fueron cumplidas íntegramente, conforme se desprende de los recibos que anexa al escrito de demanda los cuales fueron aceptados por la Sociedad Mercantil LÚNION C.A, hasta alcanzar la suma acordado en el contrato y a pesar de ello, es decir de que su representado cumplió íntegramente con todas sus obligaciones de pagos contenidas en el precitado contrato la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., no ha cumplido con su obligación contraída en el contrato objeto del juicio y le haga la tradición del inmueble vendido realizando el otorgamiento correspondiente.
A los efectos de sustentar sus alegatos la parte demandante acompañó con el libelo de la demanda las siguientes documentales.
1.- Copia certificada de CONTRATO DE OPCION a COMPRA VENTA autenticado bajo el nº 3 tomo: 41, en fecha 26-02- 2009 en la Notaria Pública quinta de Maracay suscrito entre la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., en la persona de su Vice-Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad nº84.406.812. y la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el nº B-4, que forma parte del Centro Comercial Residencial Torre Imperial, ubicado en la calle Boyacá, entre Carabobo y Pichincha de la ciudad de Maracay.
2- Copia certificada de CONTRATO DE SERVICIO DE VENTA autenticado bajo el nº 7 tomo 41 en fecha 26-02- 2009, en la Notaria Pública Quinta de Maracay, suscrito entre la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., en la persona de su Vice – Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad nº E- 84.406.812. y la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO.
3- Copia simple, del DOCUMENTO DE CONDOMINIO inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Girardot y Mario Briceño Irragorry del Estado Aragua registrado bajo el nº27, transcripción, tomo 18 de fecha 08-11-2012.
4- Copia simple, de cheque Banesco a favor del L UNION C.A, emitido por la demandante LOSBEYDA PEDRIQUE TORO por un monto de BOLIVARES SESENTA MIL (Bs 60.000.00).
5- Copia simple, de planilla de depósito del Banco SOFITASA BANCO UNIIVERSAL donde se realizo el depósito del cheque descrito en la cuenta bancaria de la empresa mercantil del L UNION C.A, por la demandante LOSBEYDA PEDRIQUE TORO por un monto de BOLIVARES SESENTA MIL ( Bs 60.000.00.)
6- Original recibo y copia de fecha 11-06-2010, otorgado la empresa mercantil del L UNION C.A, a favor de la demandante LOSBEYDA PEDRIQUE TORO por un monto de BOLIVARES CIEN MIL ( Bs 100.000.00)
7- Justificativo de Testigos evacuado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay de los ciudadanos ANTONIA GARCIA EZEQUIEL Y JAVIER SANCHEZ PEREZ.
EN LA OPORTUNIDAD PARA LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
El apoderado judicial de la parte demandada:
Negó, rechazo y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.- y en este sentido manifestó:
Que conforme a la cláusula segunda del contrato la demandante debió pagar de la siguiente forma:
Que conforme a la cláusula segunda del contrato el precio convenido fue por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.295.000,oo) de los cuales la optante compradora debía pagar de la siguiente forma: 1.- La cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 60.000,oo) al otorgar el contrato de opción de compra ante la Notaria Pública. 2).- La cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo) con la producción de las comisiones por ventas, conforme a los términos de la cláusula segunda del contrato de servicios otorgado entre las partes, ante la notaria pública ante el mes de diciembre de 2009 y 3) El resto, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 145.000,oo) al otorgar el contrato de compra definitivo, previa entrega por la propietaria a la optante a la compra, requeridos por el Banco, para el otorgamiento del préstamo hipotecario.
Que en fecha 15 de marzo de 2013, se procedió a dar formal entrega a la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE, de los recaudos necesarios para que solicitara el correspondiente crédito hipotecario, en virtud de la mora de la optante.-
Que la demandada nunca intento hacer valer su derecho de compradora, al menos hasta que le participamos nuestra intención de resolver la relación contractual objeto del presente juicio.-
Que en realidad quien incumplió el contrato no fue la demandada.-
Finalmente solicita se declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato.-
DE LA CONTROVERSIA PLANTEADA
PUNTO PREVIO
Quien decide considera necesario como punto previo pronunciarse sobre al prejudicialidad alegada, por cuanto en el caso bajo análisis, la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO en fecha 26 de enero de 2015, solicitó al Juez de la causa se abstuviera de dictar decisión de fondo en virtud de la existencia de una cuestión prejudicial producto de la interposición de un procedimiento administrativo dictado por Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad y de los recursos ejercidos en sede administrativa por ante dicha Dirección General contra el referido procedimiento administrativo (ver folio 235).
Ahora bien, una vez revisadas las actuaciones que conforman el presente expediente, quien decide observa que efectivamente: 1)- El motivo de la demanda bajo estudio es el cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana: LOSBEYDA PEDRIQUE TORO contra la Sociedad Mercantil L`UNION, C.A. 2)- Que dicha demanda fue interpuesta en sede judicial en fecha 22 de noviembre de 2013 y admitida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Estado Aragua el 05 de diciembre de 2013, conforme se desprende de la constancia de distribución de causa que riela al folio 8 y 15 del expediente, 3). Que después de casi cuatro meses de la interposición y admisión de la presente demanda, la contratista (hoy parte demandada) en fecha 04 de febrero de 2014 solicitó en sede administrativa, esto es, por ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad la rescisión del contrato conforme se desprende del oficio 0000243, que riela al folio 80 del expediente.
En ese sentido, la Sala de Casación Social en sentencia N° 23 de fecha 14 de mayo de 2003, respecto a la prejudicialidad entre un procedimiento administrativo y otro judicial, estableció lo siguiente:
(…) si bien es cierto que está demostrada la existencia de un procedimiento administrativo, esta clase de procedimientos no constituye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada de este alto Tribunal, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso distinto”, pues para que se declare procedente esta cuestión previa y que el proceso continúe su curso hasta llegar al estado de sentencia y se suspenda hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en él, es necesario que se trate de una controversia tramitada ante otro tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada debe influir en forma determinante en la decisión final a dictarse, lo cual no es el caso, porque lo pendiente es un procedimiento administrativo, razón por la cual esta Sala considera que no existe tal cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso judicial distinto y ello hace improcedente la cuestión previa.(Subrayado y cursivas del tribunal).” (omissis)…
Así pues, siendo categórico que la prejudicialidad debe provenir de un «proceso judicial» distinto a la causa que se verá supeditada con la decisión que allí se tome, en el caso bajo estudio, observamos que la presunta “prejudicialidad” proviene de la interposición de un procedimiento de carácter administrativo formulado por la parte demandada ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad, y no de un procedimiento Judicial, tramitado ante otro tribunal cuya decisión con efectos de cosa juzgada debe influir en forma determinante en la decisión final a dictarse, lo cual no es el caso, porque lo pendiente es un procedimiento administrativo, razón por la cual quien decide considera que no existe tal cuestión prejudicial. Y Así se decide.
DEL FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO.
Decidido lo anterior pasa quien decide a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido.
La presente controversia, versa sobre el cumplimiento de contrato de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO y la Sociedad Mercantil L`UNION, C.A. ambas partes supra identificadas, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento en obra gris ubicado en el Centro Empresarial y Residencial denominado “TORRE IMPERIAL”, el cual se encuentra en la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha, N° 97, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, identificado con la letra y Numero B-4, piso 02, del citado complejo empresarial y residencial, el cual tiene una área de construcción de CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS (104,00 MTS2), que consta de las siguientes dependencias : Sala Comedor, cocina-lavadero, una (01) habitación principal con sala de baño, dos (02) dormitorios, un (01) baño, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con la fachada norte del Edificio; SUR: Con el Apartamento C-4 y pasillo de circulación; ESTE: Con fachada este del Edificio; y OESTE: Con el apartamento A-4 y pasillo de circulación.Y en este sentido la parte actora demanda a la precitada Sociedad para que proceda de manera inmediata al otorgamiento por ante la Oficina de Registro respectivo del documento definitivo de Venta del inmueble objeto del Contrato, manifestando que a pesar de haber cumplido con su obligaciones contraídas y establecidas en el contrato de opción a compra objeto de la demanda, la mencionada Sociedad se ha negado al otorgamiento del documento definitivo de Venta.
Frente a tales circunstancias, la parte la demandada se defiende y alega en su escrito de contestación, que en fecha 15 de marzo de 2013, se procedió a dar formal entrega a la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE, de los recaudos necesarios para que solicitara el correspondiente crédito hipotecario, en virtud de la mora de la optante.-
Que en realidad quien incumplió el contrato su representada suni la parte demandante
De la Naturaleza del Contrato
Trabada la litis en la forma que antecede, este Tribunal Superior, considera necesario establecer la naturaleza del contrato que hoy nos ocupa, para cual pasa a efectuar las siguientes consideraciones:
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, …”. (Negritas de la Sala).

Conforme al criterio jurisprudencial parcialmente trascritos supra, medianamente se colige que los contratos de promesa bilateral de compra-venta son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
Además debe señalarse que las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Ahora bien, el contrato objeto de la decisión hoy recurrida, es del tenor siguiente:
“…Entre la Sociedad Mercantil L´UNION C.A, empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el Nro. 49, Tomo 941-A, representada en este acto por el ciudadano BRUNO CILIENTO de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-84.406.812, Empresario y de este domicilio en su carácter de Presidente (...) que en adelante y a los solos efectos de este Contrato se denominará “LA PROPIETARIA por una parte por la otra la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542 de este domicilio, quien para los efectos de este contrato se denominara “LA OPTANTE A LA COMPRA”, hemos convenido en celebrar el presente contrato.
CONTRATO DE OPCION DE COMPRA
contenidos en las clausulas siguientes: PRIMERA: LA PROPIETARIA dar a LA OPTANTE A LA COMPRA la opción para adquirir el derecho de propiedad sobre el inmueble constituido por el APARTAMENTO IDENTIFICADO CON LA LETRA Y NUMERO B-4, que quedara situado en el Numero 97, del cruce de la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha, de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot, del Estado Aragua. AL APARTAMENTO IDENTIFICADO CON LA LETRA Y NÚMERO B-4, le corresponderá un área aproximada de CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS (104M2), todo en obra gris. Distribuido en la forma siguiente: 1) Piso de concreto, sin sobre piso (...) SEGUNDA: El precio convenido entre las partes, para adquirir el derecho de propiedad sobre el inmueble indicado, totaliza la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.295.000,oo) que se perfeccionará al otorgar el documento de compra, ante la oficina subalterna de Registro Inmobiliario respectivo. LA OPTANTE A LA COMPRA, cancelara el precio indicado en la forma siguiente: A) La cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 60.0000)(sic) al otorgar el contrato opción a compra ante la notaria publica B).La cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (90.000), con la producción de las comisiones por ventas, conformes los términos de la Clausulas segunda del Contrato de Servicios otorgado entre las partes, ante la Notaria Publica, antes del mes de Diciembre de 2009, caso contrario deberá cancelar lo que resta para dicha fecha límite. B) El resto, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF.145.000), al otorgar el contrato definitivo, previa entrega por la PROPIETARIA a la OPTANTE A LA COMPRA, requerido por el Banco, para el otorgamiento del préstamo hipotecario. TERCERA Las partes convienen que el documento definitivo de compra del apartamento indicado, se otorgara una vez concluido el Edificio, previsto para el mes de diciembre de 2009 aproximadamente, una vez que las autoridades competentes hayan aprobado toda la perisología y siempre que estén cumplidas oportunamente todas y cada una de las obligaciones contraídas por LA OPTANTE A LA COMPRA, en el presente Contrato y otorgado su Documento de condominio y obtenido el permiso de habitabilidad por la autoridad competente, en la oportunidad que le indique por escrito la PROPIETARIA. En caso que las condiciones indicadas, estén cumplidas antes del pago de algunas de las cuotas indicadas, deberá cancelarlas pendientes. Al otorgamientos del documento definitivo. CUARTA Las partes eligen domicilio especial la ciudad de Maracay (....)”
Así pues, del contrato objeto de la controversia parcialmente trascrito supra se observa que en el mismo efectivamente se identifico: a)- Las personas intervinientes en el mismo, b)- El bien objeto del contrato, c)- El precio del bien. Asimismo, del contrato se deriva la intención de las partes de celebrar el contrato definitivo de compra-venta siempre y cuando cumplieran con las obligaciones contraídas en el mismo.
De manera que, al ser contrato bajo estudio, un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato bilateral, el cual se encuentra definido en el articulo 1.134 Código Civil, como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”, es decir, que hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta DEFINITIVO propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes, por cuanto el mismo estaba sujeto al cumplimiento previo de ciertas condiciones. Lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que el contrato objeto de la controversia, se trata de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta. Y ASÍ SE DECIDE.
Determinado lo anterior pasamos a análisis lo pretendido por el actor en su escrito libelar, y en este sentido observamos que, la parte actora solicita el cumplimiento del referido contrato, con la finalidad de que se obligue a la parte hoy demandada a la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo, -por cuando a criterio de la actora- a pesar haber cumplido con cada una de sus obligaciones contenidas en el mencionado contrato, la parte demandada se ha negado a protocolizar el documento definitivo de compra venta.
Por su parte la representación Judicial de la demandada manifiesta que quien incumplió con dicho contrato fue la parte actora a quien le atribuyó el hecho de que a pesar haberle entregado en fecha 15 de marzo de 2013, los recaudos necesarios para que solicitara el correspondiente crédito hipotecario, la demandada nunca intento hacer valer su derecho de compradora, hasta que le participaron su intención de resolver la relación contractual objeto del presente juicio.-
En este sentido, y por cuanto previamente se determinó supra que el contrato objeto de la presente controversia, se trata de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, en el cual hubo un acuerdo de voluntades, donde ambas partes contratantes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, en este caso, el contrato de compra-venta DEFINITIVO, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, por cuanto el contrato bajo estudio estaba sujeto al cumplimiento de obligaciones recíprocas; quien decide, considera necesario verificar el cumplimiento de esas obligaciones reciprocas contraídas por las partes y establecidas en el referido contrato, a lo fines de determinar si procede o no lo pretendido por la actora en su escrito libelar.
Así pues, de lo preceptuado en el contrato hoy bajo estudio parcialmente trascrito supra, se desprende que las partes de común acuerdo dejaron establecido:
1.- Que el precio total de la venta del inmueble objeto del contrato ha sido pactado de mutuo acuerdo entre las partes en la cantidad DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.295.000,oo)
5.-Que dicho monto seria cancelado por la ciudadana LA OPTANTE A LA COMPRA ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542 a la vendedora L´UNION C.A, en la siguiente formas; a).- La cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 60.0000)(sic) al otorgar el contrato opción a compra ante la notaria pública. b).La cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (90.000), con la producción de las comisiones por ventas, conformes los términos de la Clausulas segunda del Contrato de Servicios otorgado entre las partes, ante la Notaria Publica, antes del mes de Diciembre de 2009, caso contrario deberá cancelar lo que resta para dicha fecha límite y c) El resto, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF.145.000), al otorgar el contrato definitivo, previa entrega por la PROPIETARIA a la OPTANTE A LA COMPRA, requerido por el Banco, para el otorgamiento del préstamo hipotecario.
6.-Las partes convienen que el documento definitivo de compra del apartamento indicado, se otorgara una vez concluido el Edificio, previsto para el mes de diciembre de 2009 aproximadamente, una vez que las autoridades competentes hayan aprobado toda la perisología y siempre que estén cumplidas oportunamente todas y cada una de las obligaciones contraídas por LA OPTANTE A LA COMPRA en el presente Contrato y otorgado su Documento de condominio y obtenido el permiso de habitabilidad por la autoridad competente, en la oportunidad que le indique por escrito la PROPIETARIA.
7).-que En caso que las condiciones indicadas, estén cumplidas antes del pago de algunas de las cuotas indicadas, deberá cancelarlas pendientes. Al otorgamientos del documento definitivo
Debe destacar previamente, quien decide, que en la presenta causa no son hechos controvertidos, por cuanto las partes así lo aceptaron a lo largo de sus diferentes escritos,a).-La celebración del contrato de opción a compra por ante la Notaría Notaria Pública Quinta de Maracay, en fecha 26 de febrero de 2009, bajo el N° 3, tomo 41 con la Sociedad Mercantil LÚNION C.A, en la persona de su Vice – Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad Nro.E- 84.406.812, sobre un inmueble constituido por un apartamento en obra gris, que forma parte del Centro Empresarial y Residencial denominado “TORRE IMPERIAL”, el cual se encuentra en la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha, N° 97, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, identificado con la letra y Numero B-4, piso 02, del citado complejo empresarial y residencial. b).-La celebración del contrato de servicios otorgado entre las partes, ante la notaria pública ante el mes de diciembre de 2009.
En realidad lo controvertido surge de contrastar las afirmaciones de las partes
Por la parte actora: Que hasta la fecha la demandada se ha negado a protocolizar el documento definitivo de compra venta, a pesar de haber cumplido con cada una de sus obligaciones contractuales establecidas en el contrato objeto de la presente causa.
Y por la parte demandada: La determinación de que quien incumplió con las obligaciones señaladas en el contrato objeto de la controversia, fue la actora, a quien le atribuyen el hecho de no haber intentado hacer valer su derecho de compradora, hasta que le participaron su intención de resolver la relación contractual objeto del presente juicio.- a pesar haberle entregado en fecha 15 de marzo de 2013, los recaudos necesarios para que solicitara el correspondiente crédito hipotecario
DE LAS PRUEBAS
De conformidad con lo establecido en los artículos 1.345 del Código Civil y 506 Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene el deber de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, siendo así, señalan las mencionadas normas que quien pida la ejecución de una obligación debe probar la existencia de la misma, y quien pretenda haber sido liberado de ella debe a su vez, demostrar el hecho extintivo de la obligación, sea este el pago, la prescripción, etc. De modo que conforme a ello, en el presente caso ambas partes están en el deber de demostrar, sus respectivas afirmaciones.
La carga de la prueba por regla general corresponde a quien afirma hechos que configuran su pretensión, o a quien los contradice alegando nuevos hechos. Si no se prueban los hechos que sustentan la pretensión, la demanda será declarada infundada.(Couture)
Ahora bien, la función del juez debe estar dirigida a administrar justicia de manera imparcial, por lo que debe decidir conforme a lo que se pide y se prueba, y debe hacerlo tomando en cuenta los hechos alegados así como las pruebas que válidamente se hayan producido en el juicio
De tal manera que el principio de la carga de la prueba consagrado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es un aforismo en el derecho procesal. Tan es así, que el artículo 254 eiusdem establece que “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”De manera que existe la obligación de las partes en el proceso de demostrar sus pretensiones.
Debe señalarse que, la carga de la prueba no depende de negar o afirmar un hecho determinado, sino deviene de la obligación de demostrar la existencia de ese hecho, por lo que la Ley procesal exige aportar elementos probatorios que demuestren su existencia, por lo tanto, la falta de pruebas impide el establecimiento de los hechos, en este sentido, este Tribunal Superior procede a analizar los elementos probatorios aportados por las partes:
Con base a las anteriores consideraciones para verificar la procedencia o no de la presente demanda por cumplimiento de contrato esta Alzada entra a revisar el acervo probatorio presentado por las partes, así como las demás actuaciones contenidas en el expediente:
En este sentido, la parte actora a los fines de sostener sus afirmaciones de hecho junto al libelo de demanda, presentó los siguientes medios probatorios.
a)-.Copia certificada de CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA autenticado bajo el nº 3 tomo: 41, en fecha 26-02- 2009 en la Notaria Pública quinta de Maracay suscrito entre la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., en la persona de su Vice-Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad nº84.406.812. y la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el nº B-4, que forma parte del Centro Comercial Residencial Torre Imperial, ubicado en la calle Boyacá, entre Carabobo y Pichincha de la ciudad de Maracay. Al respecto de dicho medio probatorio, esta Superioridad verificó que se trata de un documento autenticado, válido ya que no fue impugnado y que hace plena fe frente a terceros, por lo que se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido se desprende de la referida documental, que ciertamente la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., en la persona de su Vice-Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, y la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, suscribieron un CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA en fecha 26 de febrero de 2009, en el cual ambas partes contratantes se comprometieron a celebrar, el contrato de compra-venta DEFINITIVO, sobre un inmueble constituido por un apartamento, signado con el nº B-4, que forma del Centro Comercial Residencial Torre Imperial, ubicado en la calle Boyacá, entre Carabobo y Pichincha de la ciudad de Maracay, previo el cumplimiento de las obligaciones recíprocas contraídas por las partes y establecidas en el referido contrato, Y así se decide.
b).- Copia certificada de CONTRATO DE SERVICIO DE VENTA autenticado bajo el nº 7 tomo 41 en fecha 26-02- 2009, en la Notaria Pública Quinta de Maracay, suscrito entre la Sociedad Mercantil LÚNION C.A., en la persona de su Vice – Presidente ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cédula de identidad nº E- 84.406.812. y la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, este Tribunal, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la contraparte le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Desprendiéndose del mismo que las partes de común acuerdo convinieron en un contrato de servicio donde entre sus clausulas especificaron que, una parte de la venta del inmueble seria cancelada mediante la imputación de las comisiones que por concepto de intermediación en venta realizaría la compradora a la sociedad. Y así se decide.
c) Copia del DOCUMENTO DE CONDOMINIO inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Girardot y Mario Briceño Irragorry del Estado Aragua registrado bajo el nº27, transcripción, tomo 18 de fecha 08-11-2012. Al respecto, quien decide, verificó del contenido del mismo que se trata de un documento autenticado, el cual en virtud de no haber sido desconocido en la oportunidad legal correspondiente, le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido se desprende de la referida documental, que el documento de condominio del inmueble objeto de la presente controversia fue efectivamente inscrito por ante el Registrador respectivo en fecha 08 de noviembre de 2012 Y así se decide.
d)- Copia de cheque de la cuenta cliente Nro. 01340417854171012169 perteneciente a la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO emitido por entidad financiera Banesco a favor del L UNION C.A, en fecha 26 de febrero de 2009 por un monto de BOLIVARES SESENTA MIL (Bs 60.000.00) y copia simple de planilla de depósito del Banco SOFITASA BANCO UNIIVERSAL donde se realizo el depósito del cheque supra descrito en la cuenta bancaria de la empresa mercantil del L UNION C.A, por la demandante LOSBEYDA PEDRIQUE TORO por un monto de BOLIVARES SESENTA MIL ( Bs 60.000.00.), este Tribunal, valora dichas documentales como un indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, las cuales deben ser adminiculadas con las otras documentales. Y así se valora.
e)- Original del Recibo Nro. 0225 de fecha 11 de junio de 2010 suscrito por la Sociedad Mercantil LÚNION C.A, que riela al folio 39 del expediente, este Tribunal, le da valor probatorio a dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto la misma no fue impugnada ni desconocida por la contraparte. Desprendiéndose de la referida documental que la Sociedad Mercantil LÚNION C.A, recibió de la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO la cantidad de (BS. 100.000,00) por concepto de abono de 10.000,oo a la protocolización y el resto 90.000,oo pago cuota Diciembre 2009. Pago compensación contable con factura 0001 comisiones con fecha de 11 de junio de 2010. Y así se decide.
7- Justificativo de Testigos evacuado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay de los ciudadanos ANTONIA GARCIA EZEQUIEL Y JAVIER SANCHEZ PEREZ, este Tribunal observa que los mencionados testigos no fueron traídos al juicio a los fines ratificar su testimonio y la misma se desechan conforme al artículo 936 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:
a).- Copia fotostática simple de nota de entrega de fecha 15 de marzo de 2013, dirigida y suscrita supuestamente por la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO mediante la cual la compañía anónima L´UNION le hace entrega de los documentos para solicita crédito bancario, (ver folio 143), este Tribunal no le da valor probatorio a dicha documental toda vez que la misma fue presentada en copia simple. Siendo ello así, a tenor de lo expresado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil la misma carece de valor probatorio alguno. Así se decide.
b).-Promovió copia simple de documento privado de fecha 15 de noviembre de 2013, el cual corre a folio 66 del expediente, que el demandado señala como telegrama de Ipostel, quien decide, por cuanto observa, que dicho documento posee únicamente sello húmedo de taquilla sin firma alguna de funcionario de dicha institución que la suscriba, ni firma de recepción del destinatario; a tenor de lo expresado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no le da valor probatorio alguno. Así se decide.
c) Copia simple de un documento borroso ininteligible, sin firma que lo suscriba y sello húmedo borroso, que parece emanar de Ipostel, sin embargo carece de firma y sello de la institución. Siendo ello así, quien decide no le da valor probatorio a la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Y así se decide.
e).-Promovió documental solicitud de aval y su respectivos procedimiento intentado ante el Ministerio del Poder Popular para la vivienda y hábitat para resolver el contrato de opción de compra, folios 68 al 95 del expediente, este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- No obstante, conforme se dejo establecido en el punto previo, si bien es cierto que se demuestra la existencia de un procedimiento administrativo, esta clase de procedimientos no constituye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso distinto”, pues es necesario que se trate de una controversia tramitada ante otro tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada debe influir en forma determinante en la decisión final a dictarse. Así se decide.
Así pues, en atención al material probatorio aportado a los autos por las partes supra analizados se evidencia:
1) Que la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO canceló a la Sociedad Mercantil LÚNION C.A, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 60.0000), al momento del otorgamiento del contrato opción a compra suscrito ante la notaria pública Quinta de Maracay, hecho que no fue objeto de controversia en el presente juicio por cuanto así lo admitieron las partes.
2) Asimismo se evidencia que antes del mes de Diciembre de 2009, conforme lo establecieron en el contrato objeto de la controversia, la parte actora pagó a la Sociedad Mercantil LÚNION C.A, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,oo) “por concepto de abono de 10.000,oo a la protocolización y el resto 90.000,oo pago cuota Diciembre 2009”, cantidad ésta que la parte demandada Sociedad Mercantil LÚNION C.A, recibió conforme, como se aprecia del Recibo Nro. 0225 de fecha 11 de junio de 2010 suscrito por la Sociedad Mercantil LÚNION C.A, que riela al folio 39 del expediente previamente analizado y valorado por este Tribunal Superior, es decir que, la parte demandante cumplió con los pagos fraccionados del precio total de venta, atendiendo a las estipulaciones de tiempo contenidas en la cláusula segunda del contrato objeto de la demanda.
3) Igualmente se observa que, según lo acordado en el contrato objeto de estudio, la cantidad restante del precio total de la venta del referido inmueble, es decir, los Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares (BS.135.000,00) seria pagado por LA OPTANTE A LA COMPRA” a “LA PROPIETARIA” al otorgarse el contrato definitivo, previa entrega por parte de la propietaria de los documentos exigidos y una vez concluido el Edificio, fecha prevista para el mes de diciembre de 2009 aproximadamente, una vez que las autoridades aprobaran toda la perisología y otorgado su documento de condominio y obtenido el permiso de habitabilidad por la autoridad competente, en la oportunidad que le indique por escrito la PROPIETARIA; Así pues, si bien en este asunto la obra o la construcción del inmueble prometido en venta no se cumplió dentro del lapso contractualmente estipulado, ya que el mismo vencía en el mes de diciembre de 2009 y fue el 11 de noviembre de 2012 que se protocolizó el documento de condominio, la empresa accionada, a pesar de que recibió los pagos fraccionados en los términos en que fueron discriminados en la cláusula del contrato, no cumplió con su carga contractual, ya no existe constancia de que haya entregado el bien, o al menos gestionado dicha entrega, ni mucho menos de que haya cumplido con la carga de procurar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, y al mismo tiempo de haber notificado a la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE, de ese acontecimiento.
En este orden de ideas; considera esta Sentenciadora que reconocida por la Sociedad Mercantil LÚNION C.A la negociación con la demandante contenida en el contrato de opción a compra suscrito por ante la Notaría Notaria Pública Quinta de Maracay, en fecha 26 de febrero de 2009, bajo el N° 3, tomo 41, sobre un inmueble constituido por un apartamento en obra gris, que forma parte del Centro Empresarial y Residencial denominado “TORRE IMPERIAL”, el cual se encuentra en la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha, N° 97, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, identificado con la letra y Numero B-4, piso 02, y probado como ha quedado en autos que para la fecha fijada, (diciembre de 2009) la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO había cancelado las cantidades acordadas de mutuo acuerdo en el contrato objeto de la presente controversia, específicamente en su clausula segunda, ya que el monto restante, debe realizarse al momento de la firma del documento definitivo, quien decide debe forzosamente declarar CON LUGAR la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a compra y ASI SE DECIDE.
Se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil L`UNION, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el Nº 49, Tomo 52-A gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, y Así se decide.
En virtud de lo anteriormente expuesto, le resulta forzoso a esta Superioridad Declarar CON LUGAR juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por la ciudadana: LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542.- contra la Sociedad Mercantil L`UNION, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el Nº 49, Tomo 52-A. ASÍ SE DECLARA.
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señaladas, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesta por el abogado OSCAR ENRIQUE BOHORQUEZ HURTADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 16.067.-en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542 contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 10 de febrero de 2015
.SEGUNDO: Se revoca la precitada decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 10 de febrero de 2015.
TERCERO: Declarar CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por la ciudadana LOSBEYDA PEDRIQUE TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.805.542 , contra la Sociedad Mercantil L`UNION, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el Nº 49, Tomo 52-A. Así se declara.
CUARTO No hay condenatoria en consta por la naturaleza de la decisión
Déjese copia certificada. Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Remítase el expediente al Juzgado a quo en la oportunidad legal
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los Dieciséis ( 16 ) días del mes de septiembre de 2016. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIA,
DRA. MAIRA ZIEMS.
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 9:40de la mañana.

LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.

Exp. N° 795