TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 16 de Septiembre de 2016.
206° y 157°
Expediente Nº: 913-2016.
PARTE DEMANDANTE: MARIA CAROLINA RODRÍGUEZ RÍOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-9.671.856.
APODERADA JUDICIAL: EUMELIA VELÁSQUEZ MARCANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.448.
PARTE DEMANDADA: MIREYA MERCEDES ANCELMI FUENTES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-7.395.953.
APODERADAS JUDICIALES: DAMARIEL JUDITH RIVERA BRAZAO y VIVIANA ISABEL RAMÍREZ CARMONA, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 113.797 y 176.772, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO (Apelación)

I. ANTECEDENTES
En fecha 15 de enero de 2016, se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo de la demanda de Desalojo, interpuesta por la ciudadana MARÍA CAROLINA RODRÍGUEZ RÍOS, contra la ciudadana MIREYA MERCEDES ANCELMI FUENTES, todos supra identificados.
Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido en fecha 15 de diciembre de 2015 por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado a quo, en fecha 23 de noviembre de 2015, la cual declaró con lugar la pretensión de la actora.
En fecha 25 de enero de 2016, este Tribunal Superior fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la consignación de los escritos de informe de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y vencido éste término, el Tribunal indicó que sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días consecutivos de conformidad con lo establecido en el artículo 521 ejusdem.
En fecha 02 de marzo de 2016, la parte actora presentó “escrito de informe” por ante esta Alzada.
II. DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios 129 al 143 del presente expediente, decisión recurrida de fecha 23 de noviembre de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas, lo siguiente:
“…En el sub examine, la parte demandante alegó sostener una relación arrendaticia con la ciudadana MIREYA MERCEDES ALCELMI FUENTES, en virtud del contrato celebrado en fecha 23 de febrero de 2008, inserto bajo el Nro. 40, Tomo 199 de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaria Quinta de Maracay, lo cual fue reconocido por la parte demandada en sus escrito de contestación, quedando como hecho controvertido la necesidad de ocupar el inmueble, todo lo cual se subsume en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
...omissis... b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Así las cosas, se observa que durante el iter procesal la parte demandante demostró la necesidad de la propietaria de ocuparlo, siendo menester precisar respecto al alegato de necesidad que éste viene dado por una especial circunstancia que obliga al propietario a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, debiendo probar que está íntimamente ligada a que el destino del inmueble solicitado en desalojo sea utilizado para fines propios. En efecto, la necesidad no implica la urgencia o perentoriedad que deba ser satisfecha de manera inmediata, a riesgo de sufrir perjuicios graves, sino más bien la posibilidad legitima de valerse de un bien propio para el cumplimiento de fines que se ajustan al interés del propietario, por lo que dentro de tal jurisdicción caben no solamente los intereses estrictamente personales del propietario arrendador, sino las determinadas por sus actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas. En el sub iudice, la demandante acreditó su necesidad, consignando el Registro Mercantil de la Firma Personal, así como la constancia de desempleada, y las respectivas constancias de residencias, probando la actividad tendiente a realizar en el inmueble de modo que pueda considerarse como un fin práctico su desalojo, lo que conlleva forzosamente a quien decide a declarar con lugar la demanda incoada, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que de desalojo incoada por la ciudadana MARIA CAROLINA RODRÍGUEZ RÍOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-9.671.856, contra la ciudadana MIREYA MERCEDES ANCELMI FUENTES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.395.953, fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble constituido por un local comercial que cuenta con un área de ciento treinta y ocho metros con noventa y siete decímetros cuadrados (138,97 M2), ubicado en la Avenida Caracas N° 57-A, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, cuyos linderos y medidas son: Norte: Bienhechurías que son o fueron de Pedro Manuel Querales de La Rosa, en dieciocho metros con noventa centímetros (18,90 m), Este: Bienhechurías que son o fueron de Candelaria Querales en ocho metros con ochenta centímetros (08,80 M.), y Oeste: Con la Avenida Caracas, que es su frente, con siete metros con veintitrés centímetros (07,23 M), según consta en los contratos autenticados por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, en fecha 26 de febrero de 2008, el cual quedó anotado bajo el Nro. 17, tomo 54 y el de fecha 23 de diciembre del 2008, insertó bajo el Nro. 40, Tomo 199 respectivamente de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.-
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandad por haber resultado totalmente vencida …”
III. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA
La abogada DAMARIEL RIVERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 113.797, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia interpuesta en fecha 15 de diciembre de 2015, señaló lo siguiente: “…Apelo a la sentencia dictada en fecha 23 de noviembre de 2015. Es todo, se leyó, se terminó y conformes firman…”

IV. INFORME DE LA PARTE DEMANDANTE
Cursa a los folios 157 al 161 y su vuelto de las presentes actuaciones, escrito de informe de fecha 02 de marzo de 2016, presentado por la abogada en ejercicio EUMELIA VELÁSQUEZ MARCANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.448, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, en donde entre otras cosas expresa lo siguiente:
“…ahora bien el régimen inquilinario es protector del inquilino en la materia relativa al desalojo para impedir que por capricho, animadversión, practicas desleales u cualquiera otra razón violatoria de los principios básicos de la leal competencia, pero en este caso se ha demostrado de manera fehaciente que como propietario mi representada requiero del inmueble para sus propios y reales fines, que motivaron a pedir la desocupación del inmueble una vez demostrada la necesidad efectiva del derecho, sin ello este no resultaría procedente. La más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos 1° .- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal 2°.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3°.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo. Por último, solicito que le presente escrito sea agregado a los autos en la oportunidad correspondiente, sustanciado conforme a Derecho, apreciado y apreciado para la definitiva…”

V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecido lo anterior, este Tribunal de Alzada pasa a decidir la presente causa en los siguientes términos:
En fecha 09 de enero de 2014, la parte demandante interpuso la presente demanda de desalojo, correspondiéndole el conocimiento de la misma al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
En fecha 30 de enero de 2014, el Juzgado a quo admitió la demanda y ordenó emplazar a la parte demandada.
En fecha 17 de febrero de 2014, la demandante otorgó poder apud acta a la abogada en ejercicio EUMELIA MARIA VELÁSQUEZ MARCANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.448.
En fecha 07 de agosto de 2014, la parte demandada se dio por citada y otorgó poder apud acta a las abogadas en ejercicio DAMARIEL RIVERA y VIVIANA RAMÍREZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 113.797 y 176.772, respectivamente.
En fecha 12 de agosto de 2014, la abogada DAMARIEL RIVERA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contestó la demanda interpuesta.
En fecha 17 de septiembre de 2014, la parte demandante promovió pruebas.
En fecha 18 de septiembre de 2014, el Juzgado a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandante, fijando la oportunidad pertinente a fin de que se evacuaran las testimoniales y la inspección judicial solicitada por dicha parte.
En fecha 23 de septiembre de 2014 se realizaron las siguientes actuaciones: 1) Se evacuaron las testimoniales promovidas por la parte demandante; 2) La parte demandada promovió pruebas.
En fecha 25 de septiembre de 2014, se llevó a cabo la práctica de las inspecciones judiciales solicitadas por la parte demandante, y en la misma fecha, el Juzgado a quo admitió las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 23 de noviembre de 2015, el Juzgado a quo dictó sentencia definitiva en la presente causa ordenando la notificación de las partes en el presente juicio.
En fecha 15 de diciembre de 2015, la abogada DAMARIEL RIVERA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó copia simple y apeló de la sentencia dictada por el Juzgado a quo en fecha 23 de noviembre de 2015.
En fecha 12 de enero de 2016, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta.
Una vez detallado lo anterior, se pasa a realizar las siguientes consideraciones:

De los hechos controvertidos:
La parte demandante fundamentó su demanda en los hechos siguientes:

Que “…Es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial, que cuenta con una área de ciento treinta y ocho metros con noventa y siete decímetros (138,97 M2), ubicado en la Avenida Caracas N° 57-A, El Limón. Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua…”
Que “…en fecha veintitrés (23) de diciembre de 2008, en carácter de propietaria y arrendadora, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MIREYA MERCEDES ANCELMI FUENTES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.395.953 el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, quedando inserto bajo el No. 40, Tomo 199 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina…”
Que “… es un hecho conocido por todos que el costo de la cesta básica está por el orden de los seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) más la inflación acumulada en el año 2013 es de aproximadamente cuarenta por ciento (40%), disminuye mi poder adquisitivo, aunado a que carezco de otros ingresos distintos a lo que recibo por el alquiler del local comercial de mi propiedad, que consta del documento de compra venta autenticado en la notaria Quinta de Maracay Estado Aragua, en fecha 27 de julio del 2007, inserto bajo el Nro. 71, tomo 237 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria…”
Que “…a pesar de ser un profesional de la educación nunca he sido favorecida con un cargo, aún cuando presenté diversas solicitudes ante la Zona Educativa del Estado Aragua, no me favorece mi edad. He vivido con mi abuela que en la actualidad tiene la edad de noventa y tres años, dependiendo del pequeño aporte que su hijo realiza para ella, sin que yo pueda costear mi alimentación por lo menos; por tal motivo he decidido dedicarme al comercio y utilizar el local de mi propiedad para instalar una firma personal…”

Por su parte, la demandada contestó indicando lo siguiente:

Que “…Niego, rechazo y contradigo que el inmueble que mantiene arrendado mi poderdante esté constituido por un local comercial que cuenta con un área de ciento treinta y ocho metros con noventa y siete decímetros cuadrados (138,97 m2) ubicado en la Avenida Caracas Nro. 57-A, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, cuyos linderos y medidas son : Norte: Bienhechurías que son o fueron de la familia López Gerentes en diecinueve metros (19 Mtrs), Sur: Bienhechurías que son o fueron de Pedro Manuel Querales de La Rosa, en dieciocho metros con noventa centímetros (18,90 Mtrs). Este: Bienhechurías que son o fueron de Candelaria Querales en ocho metros con ochenta centímetros (8,80 Mtrs) y Oeste: con la Avenida Caracas, que es su frente, con siete metros con veintitrés centímetros (7,23 Mtrs)…”
Que “…Niego, rechazo y contradigo que la ciudadana demandante carezca de otros ingresos distintos al canon de arrendamiento que le paga mi representada…”
Que “…Niego, rechazo y contradigo que la demandante viva actualmente con su abuela…”
Que “…Niego, rechazo y contradigo que la demandante sea la propietaria del inmueble arrendado…”
Que “…Niego, rechazo y contradigo que la demandante haya decidido dedicarse al comercio…”
Que “…Niego, rechazo y contradigo que la demandante tenga una firma personal cuyo objeto sea la venta de empanada, pastelitos, jugos naturales, agua, refresco, etc...”
Que “…Niego, rechazo y contradigo que la demandante subsista con un ingreso mensual de SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (630,00 Bs.)…”
Que “…Niego, rechazo y contradigo que la demandante tenga necesidad de ocupar el inmueble arrendado por mi mandante…”
Visto todo lo anterior, esta Juzgadora observa que el hecho controvertido en la presente causa se encuentra enmarcado en verificar la procedencia o no de la acción por desalojo interpuesta.
Del fondo del asunto:
Ahora bien, con el objeto de dilucidar el fondo del asunto debatido, esta Juzgadora pasa a valorar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:
La parte demandante promovió lo siguiente:
Documentales:
a.- Contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente juicio en fecha 26 de febrero de 2008, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 17, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina.
b.- Contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente juicio en fecha 23 de diciembre de 2008, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay, Estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 40, Tomo 199 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina.
En relación a estas documentales, quien aquí decide observa que se trata de un documento autenticado, el cual no fue tachado a lo largo del procedimiento, por lo tanto, tiene pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. En ese sentido, de dicha instrumental se desprenden todas las obligaciones asumidas por la partes en el negocio jurídico celebrado respecto al inmueble objeto de la presente demanda. Así se declara.
c.- Documento de venta, de fecha 27 de julio de 2007, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 71, Tomo 237 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina. La presente documental fue consignada a los autos por la apoderada judicial de la parte demandante con la finalidad de demostrar la propiedad que tiene su representada sobre el inmueble objeto de la presente controversia; ahora bien, en relación al medio de prueba que antecede, esta Alzada considera necesario traer a colación criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 09 de diciembre de 2011, expediente Nro. 000431, que señala lo siguiente:
“... Dentro del estudio detenido respecto a las denuncias de infracción de ley delatada en el recurso de casación formalizado por el demandante, y las cuales han sido declarada procedente y da lugar a casar el fallo recurrido, esta Sala encuentra que están suficientemente establecidos los pormenores del artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, que hace innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo, que atentaría con el principio de la utilidad casacionista y la celeridad jurídica y siendo que la materia objeto de la casación declarada, versa sobre hechos soberanamente establecidos, razones por demás suficientes para hacer uso de la facultad de casar sin reenvío el fallo cuestionado y corregir la infracción develada, en el sentido de que establecido como ha quedado que los documentos acompañados por los demandantes para demostrar la propiedad sobre el bien inmueble son instrumentos auténticos, los cuales no son oponibles a los terceros ajenos a la relación jurídica vertida en ellos; mas, que el único instrumento posible de acreditar la propiedad sobre un bien inmueble, lo constituye el instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público competente…”
Por lo antes expuesto y en aplicación de la doctrina casacionista ut supra transcrita, concluye esta alzada, que el documento de venta autenticado acompañado por la accionante como fundamento de su acción, ciertamente no acredita la propiedad sobre el inmueble que se pretende desalojar, al no traer a las actas que conforman el presente expediente documento de venta portocolizado ante el Registro correspondiente. En consecuencia, la referida prueba no es oponible a terceros y por ende no es suficiente para demostrar la propiedad en el presente juicio de desalojo por necesidad de ocupar el inmueble, y por ello, se debe desestimar del proceso. Así se decide.
d.- Cuenta individual de la ciudadana MARÍA CAROLINA RODRÍGUEZ RÍOS, ya identificada, presuntamente emitida por el portal web del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales. Se evidencia que la referida documental fue impugnada por la parte demandada en la etapa procesal correspondiente y por cuanto la parte promovente no trajo a los autos prueba alguna que demuestre la veracidad de la misma quien aquí suscribe debe desecharla del proceso. Así se declara.-
e.- Providencia Administrativa Nro. P-03-2012, de fecha 12 de diciembre de 2012, emitida por la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry, oficina de inquilinato. En este orden de ideas, la prueba ut supra identificada es un documento público administrativo, en este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, con Ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, en el caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, estableció lo siguiente:
“...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.

En sintonía con ello, el autor Arístides Rengel Romberg considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).
Ahora bien, de lo antes analizado esta Juzgadora verificó que dicha documental es ciertamente un documento público administrativo, emanado por la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry, oficina de inquilinato, y por cuanto, no consta prueba en contrario que la desvirtúe, se le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo que dicho órgano fue el que fijó el canon de arrendamiento correspondiente al inmueble objeto de la presente demanda. Así se declara.
f.- Permiso de Construcción de fecha 02 de diciembre de 2011, emitido por el Director de Planeamiento Urbano del Municipio Mario Briceño Iragorry del estado Aragua. Ahora bien, de la revisión exhaustiva realizada al libelo de la demanda y al escrito de contestación se evidencia con claridad en los términos en que quedó planteada la controversia, por lo cual, verificar o no si hubo permiso para la construcción en el inmueble objeto del presente juicio, no es un punto controvertido, en consecuencia, quien aquí decide se ve en la imperiosa necesidad de desechar esta documental del proceso. Así se declara.
g.- Constancia de Desempleo, de la ciudadana MARÍA CAROLINA RODRÍGUEZ RÍOS, de fecha 18 de noviembre de 2013, emitida por el Director del Registro Civil del Municipio Girardot del estado Aragua. Este Tribunal estima que la anterior instrumental constituye un documento público administrativo y de la misma se evidencia que para la fecha de expedición de la referida constancia la demandante en el presente juicio se encontraba desempleada. Así se declara.
h.- Copia certificada de registro de comercio, inscrito en el Registro Mercantil Primero tomo 3-B Nro. 70, de fecha 12 de mayo de 2014. En relación a la presente documental se desprende que la ciudadana MARÍA CAROLINA RODRÍGUEZ RÍOS, plenamente identificada en autos, registró una firma personal luego de instaurar la presente acción y por estar en presencia de un documento público, se le debe otorgar pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
i.- Original de constancia emanada del Servicio Autónomo de Contraloría Sanitaria del Gobierno Bolivariano de Aragua, que acredita que la ciudadana MARÍA CAROLINA RODRÍGUEZ RÍOS, plenamente identificada, participó en el curso de manipulación de alimentos.
j.- Certificado de salud Nro. 06832, emitido por la Secretaria Sectorial del Poder Popular para la Salud del Gobierno del Estado Aragua, de la ciudadana MARÍA CAROLINA RODRÍGUEZ RÍOS, plenamente identificada.
De las anteriores documentales promovidas, se constata que en nada ilustran a quien aquí decide, por no guardar relación con el hecho controvertido, en consecuencia se deben desechar del proceso por impertinentes. Así se declara.
k.- Ejemplar del periódico de los Hechos Empresariales, de fecha 07 de agosto de 2014, donde se verifica la publicación de la firma personal de la ciudadana MARÍA CAROLINA RODRÍGUEZ RÍOS, supra identificada en autos, por consiguiente se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de la cual se desprende la publicación legal de la firma persona constituida por la actora. Así se declara.
Testimoniales:
En fecha 23 de septiembre de 2014, se llevó a cabo la declaraciones de los siguientes ciudadanos, VIRGUEZ VILLEGAS ROXANA ANGELINA, SÁNCHEZ HERNÁNDEZ NORMA COROMOTO y HURTADO GALINDO KATIUSKA COROMOTO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nros. V-22.942.885, V-6.425.875 y V-14.665.451, respectivamente.
Ahora bien, este Tribunal Superior, debe señalar que en el auto de admisión de pruebas de la parte demandante dictado por el a quo, fijó para el segundo día de despacho siguiente para que tuvieran lugar la evacuación de los testigos promovidos, por ende, en este estado es necesario para quien aquí decide traer a colación lo siguiente:
El artículo 483 del Código de Procedimiento Civil establece: “Admitida la prueba, el Juez fijará una hora del tercer día siguiente para el examen de los testigos, sin necesidad de citación a menos que la parte lo solicite expresamente”
Bajo esta misma sintonía, señala el autor Gabriel Alfredo Cabrera Ibarra, en su obra “Derecho probatorio” 2da. Edición, (2014), lo siguiente: “Una vez admitida la prueba testimonial, y en atención a lo dispuesto por el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil, el Juez fijará una hora del tercer día de despacho siguiente a la admisión para que se realice la declaración y el examen del testigo, para lo cual no se requerirá citación alguna a menos que la parte promovente lo solicite expresamente. El tercer día señalado para efectuar la declaración ha de entenderse como un término procesal, no como un lapso, por tanto la declaración deberá efectuarse en ese tercer día a la hora que haya fijado el Tribunal”
De la transcripción anterior se puede dilucidar que el término que se debe fijar para que tenga lugar la evacuación de testigos es el tercer día de despacho siguiente y no como lo estableció el Tribunal de la causa, ya que fijó hora del segundo día de despacho siguiente, en lugar del tercero, para las deposiciones. Tal irregularidad en la evacuación de dicho medio probatorio conlleva a que se califique el mismo como ineficaz y atentatorio del derecho a la prueba de las partes y por consiguiente de su derecho a la defensa, en virtud de que evacuar un medio probatorio en forma distinta al pautado en la ley genera confusión e incertidumbre que impide ejercer el derecho al control de la prueba, tal y como sucede en este caso, verificándose en autos que la parte demandada no estuvo presente en el acto de declaración de los testigos, siendo imposible para ella controlar dicha prueba. En razón de lo anterior, quien aquí suscribe debe desechar los testigos por haber sido evacuados en contravención al artículo 483 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Informes:
1.- A la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry a los fines de que informara acerca del permiso de construcción supra identificado.
2.- A la Alcaldía del Municipio Girardot con el objeto de que informara sobre la constancia de desempleo arriba detallada.
3.- Al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales a fin de que informe sobre el documento cursante al folio 17 relacionado con la cuenta individual presuntamente descargada del sitio web de esa institución.
Una vez indicado lo anterior, se debe partir señalando que el artículo 433 de la norma adjetiva civil, consagra lo siguiente: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ella informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos…”
Ahora bien, esta Alzada observa que los informes solicitados por la parte demandante tenían como objeto ratificar la información contenida en ciertas documentales que ésta promovió en su debida oportunidad, siendo ya valoradas y analizadas con anterioridad, por lo que, las resultas de los informes arriba identificados 1 y 2, las cuales cursan a los folios 116 y 121 del presente expediente, no aportan nada nuevo a fin de dilucidar la presente causa. Por último, quien aquí decide también observa que en relación al informe numerado 3, no constan sus resultas a los autos, y por lo tanto, el mismo no es susceptible de ser valorado. Así se declara.
Inspecciones Judiciales:
a.- Sobre un inmueble ubicado en la Calle Félix María Paredes, Nro. 50, Barrio Piñonal, Municipio Girardot, Estado Aragua, la cual riela a los folios 92 y 93 del presente expediente, practicada por el Tribunal de la causa en fecha 25 de septiembre de 2014, de donde se desprende lo siguiente:
“… Al particular segundo: El Tribunal deja constancia que el inmueble es ocupado por cuatro (4) personas, las cuales tres (3) son identificados con los nombres y cedulas a continuación: Rodríguez Ríos María Carolina, Ríos Camacho María Matilde, Pérez Ríos Antonio José, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.671.856, 1.033.636 Y 3.843.371 respectivamente, de la cuarta persona no hay identificación por cuanto se encuentra laborando pero es hermano de la ciudadana María Rodríguez, quien manifestó que se llama José Rafael Rodríguez Ríos. Al particular tercero: El Tribunal deja constancia que la ciudadana María Rodríguez habita el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal con su abuela ciudadana Ríos Camacho María Matilde, cédula de identidad No. 1.033.636, quien es la propietaria del inmueble…”
Al respecto, es importante aclarar la naturaleza jurídica de este medio probatorio, para lo cual se debe señalar que el Dr. HERNANDO DEVIS ECHANDÍA, ha sostenido lo siguiente:
“(…) Se entiende por inspección o reconocimiento judicial, una diligencia procesal, practicada por un funcionario judicial, con el objeto de obtener argumentos de prueba para la formación de su convicción, mediante el examen y la observación con sus propios sentidos, de hechos ocurridos durante la diligencia o antes pero que subsisten o de rastros o huellas de hechos pasados, y en ocasiones de su reconstrucción. Ese examen y la percepción de los hechos o de sus huellas o rastros lo realiza el juez principalmente con su vista, pero en ocasiones también con su oído, su olfato, su tacto e incluso su gusto. Por esta razón es incorrecto denominar estas diligencias inspecciones oculares, en vez de inspecciones o reconocimientos judiciales (…)”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de junio 2001, con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente RC 99-822, AA20-C-1999-000090, estableció lo siguiente:
“… La Sala estima que la recurrida en aplicación del supuesto de hecho del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil podía perfectamente, al evacuar la inspección judicial, dejar constancia visual del estado general del inmueble objeto de la inspección. Sin embargo, si no le era permitido a la recurrida, por vía de inspección judicial, afirmar y establecer el hecho que la señora Josefina Rodríguez, presente al momento de evacuarse la inspección, se encontraba en el inmueble en cuestión desde hace quince (15) años, pues el establecimiento de ese hecho en la forma que se hizo no era cuestión que el Juez pudiera apreciar directamente a través de sus sentidos, sino se asemeja esa aseveración a una prueba testifical irregularmente evacuada, antes que una verdadera inspección judicial. Siendo así, la recurrida violó, por errónea interpretación y no por falta de aplicación, como el recurrente afirma, los Artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil, ya que el Juez si bien valoró la inspección judicial lo hizo en forma desacertada.
Ahondando en el punto en concreto, en el acta de la inspección judicial realizada el 8 de abril de 1994 se observa que se hizo presente en el acto la ciudadana Josefina de Rodríguez, V-4.513.385, y declaró que: “Yo soy la mamá de Lupita Rodríguez quien tiene más de quince (15) años de haberse ido de aquí y soy yo la que vive aquí he sido yo quien ha pagado todos los gastos de este apartamento, mi hija se divorció, se casó con otro hombre y se fue a vivir para Valencia y yo este apartamento yo lo encontré sin lamparas y sin cerramiento de balcón...” Se deja constancia que por información de la misma señora Josefina de Rodríguez que ella sola es la única habitante y ocupante del inmueble “Vivo Sola” informó al requerimiento del Tribunal...”
La Sala encuentra que a través de la inspección judicial era imposible que la sentenciadora pudiera establecer que la ocupante del inmueble objeto de la acción por partición de comunidad conyugal estaba allí desde hace quince (15) años, pues ese hecho, si acaso, provenía del dicho de la persona que se identificó ante el Tribunal al momento de evacuarse la inspección, sin ninguna otra constancia, lo cual escapa del alcance del supuesto de hecho de los artículos 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil, ya que el reconocimiento de que trata el último de estos Artículos es sobre personas, cosas, lugares o documentos. Mientras que en el caso de autos, como previamente la Sala señaló, prácticamente al momento de la inspección se pretendió evacuar una prueba testimonial, sin cumplirse con los requisitos mínimos para ello y siendo que la recurrente ha insistido siempre en la inconducencia del medio de prueba…”.
Ahora bien, con fundamento en la doctrina y la jurisprudencia supra mencionada, este Tribunal Superior estima que por medio de la inspección bajo estudio dejaron constancia de situaciones que escapan a la simple actividad sensorial del Juez, como por ejemplo, la filiación de un grupo de personas, su presunta residencia en el inmueble y la propiedad de éste, teniendo como cierto los simples dichos de la propia promovente, lo cual escapa de la legalidad de este medio probatorio, razón por la cual se desecha del proceso. Así se declara.
b.- Sobre un inmueble ubicado en la Avenida Caracas No. 57-A, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, la cual riela a los folios 99 y 100 del presente expediente, practicada por el Tribunal de la causa en fecha 25 de septiembre de 2014, de donde se desprende lo siguiente: “… Al primero: que la ciudadana Mireya Mercedes Alcelmi Fuentes, ocupa el inmueble donde se encuentra constituido el tribunal en su condición de arrendataria…” En este sentido, esta superioridad puede apreciar que no es un hecho controvertido quien ocupa el inmueble objeto de la presente demanda, pues de la revisión realizadas a las actas que conforman el mismo está claramente determinado quien es la arrendataria, por consiguiente, esta inspección se debe desechar del proceso debido a su impertinencia. Así se declara.-
Por su parte, la demandada de autos en su debida oportunidad promovió los siguientes medios probatorios:
a.- Contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente juicio en fecha 26 de febrero de 2008, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 17, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina.
b.- Contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente juicio en fecha 23 de diciembre de 2008, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay, Estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 40, Tomo 199 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina.
c.- Contrato de venta, de fecha 27 de julio de 2007, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, quedando inserto bajo el No. 71, Tomo 237 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina.
d.- Providencia Administrativa Nro. P-03-2012, de fecha 12 de diciembre de 2012, emitida por la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry, oficina de inquilinato.
Con relación a las anteriores documentales, este Tribunal Superior evidencia que ya fueron valoradas supra, por lo que, se ratifica lo expresado sobre ellas. Así se declara.
Valoradas como han sido el conjunto de pruebas promovidas por las partes en la presente causa, este Tribunal pasa a decidir el fondo del asunto debatido, señalando lo siguiente:
El autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario señala que: “la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario”.
Por lo que, el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinar por cuanto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante contrato escrito, se le dejó después de vencido el plazo de posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
Ahora bien, el desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo al contenido del artículo 34 literal “B” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: (…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.
Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado:
El mismo autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra ya citada, página 194 y 195 lo siguiente:
“… En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (03) requisitos:
La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así , sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.
Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)
La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (Subrayado y negritas de esta Alzada)

Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar que:
“… Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” , éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla…” (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)

Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…” De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1) que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado
2) la propiedad sobre el inmueble
3) el vínculo consanguíneo aducido
4) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con
aportación de elementos probatorios de la necesidad
5)Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad. (Subrayado y Negritas de este Tribunal).
Ahora bien, de la revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente se verifica con claridad que la acción que intentó la parte actora es el desalojo de un inmueble por la necesidad de ocupar el mismo, en este sentido la doctrina y la jurisprudencia son contestes a definir los requisitos de procedencia para que la demanda prospere, siendo uno de estos requisitos el ser propietario del inmueble que se pretende desalojar, debiendo constar en el expediente la prueba de la propiedad alegada, la cual debe demostrarse a través de documento registrado. Ahora bien, en el caso que nos ocupa la parte demandante trajo a los autos un documento de venta notariado, que ya como se explicó en líneas anteriores no es suficiente para demostrar la propiedad en juicio ya que no es oponible contra terceros por su mera naturaleza privada, la cual no pierde a pesar de su autenticación. En consecuencia, esta Juzgadora verifica que siendo carga de la parte demandante demostrar los requisitos concurrentes de procedencia de la pretensión de desalojo por necesidad y no habiendo ésta probado plenamente su presunto carácter de propietaria, resultará forzoso declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto, procediendo a revocar la sentencia apelada, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
VI. DISPOSITIVA
En razón de las consideraciones de hecho, de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Segundo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandada DAMARIEL JUDITH RIVERA BRAZAO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 113,797, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de noviembre de 2015, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. SEGUNDO: SE REVOCA, la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 23 de noviembre de 2015.- TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO presentada por la ciudadana MARÍA CAROLINA RODRÍGUEZ RÍOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-9.671.856 contra la ciudadana MIREYA MERCEDES ANCELMI FUENTES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-7.395.953. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante en conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo.
Dado firmado y sellado en la sala de este Despacho Juzgado Superior Segundo en lo civil, mercantil, transito y bancario de la circunscripción Judicial del estado Aragua. Maracay a los Dieciséis ( 16 ) días del mes de Septiembre de Dos Mil Dieciséis (2016).- Años: 206° y 157°.
LA JUEZ SUPERIOR,
DRA. MAIRA ZIEMS. LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 11:15 de la mañana.- LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO