TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY.
Maracay, 16 de Septiembre de 2016
206° y 157°
PARTE ACTORA: JESUS ALBERTO RODRIGUEZ GALVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero; V-9.699.941.
APODERADO(S) JUDICIAL(ES): Abogados Sorelis del valle Castillo Marrero, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 155.657 y otros.
PARTE DEMANDADA:ALFONZO ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero; V-1.376.899 y de este domicilio.
APODERADO(S) JUDICIAL(ES): Abogado Elio Ramón Figueredo, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 414 y otros.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Expediente N°950 Sentencia definitiva
ANTECEDENTES
Se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado Tercero de primera instancia en lo civil, Mercantil y Agrario del estado Aragua de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo de la demanda de Cumplimiento de contrato, intentado por el ciudadano JESUS ALBERTO RODRIGUEZ GALVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero; V-9.699.941, contra el ciudadano ALFONZO ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero; V-1.376.899.
Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido en fecha 17 de febrero de 2016, por la parte actora, y el recurso de apelación efectuada por la parte demandada en fecha 23 de febrero de 2016, la cual declaro con lugar la demanda.
En fecha 08 de marzo de 2016 y se fijó el procedimiento de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Siendo la oportunidad para dictar Sentencia, esta Superioridad pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:
II. DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios 121 al 128 del presente expediente, decisión recurrida y dictada por el a quo, en donde declaro: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato incoado por el ciudadano JESUS ALBERTO RODRIGUEZ GALVEZ, titular de la cedula de identidad No.:9.699.941, contra el ciudadano ALFONZO ESPINOZA, titular de la cedula de identidad No.: 1.376.899. SEGUNDO: CON LUGAR LA RECONVENCION, por RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, planteada por la parte demandada. TERCERO: Condeno a la parte actora al pago del 10% por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimi8ento del contrato, calculados sobre la cantidad de Tres Millones Doscientos cincuenta mil Bolívares (Bs.3.250.000,oo) monto al cual se ordeno la indexación monetaria mediante experticia complementaria del fallo. CUARTO: Se ordeno al a parte actora entregar el inmueble descrito en el contrato libre de personas y cosas. QUINTO: Se ordeno a la parte actora a pagar las costas.
III. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA
Cursa al folio 129 y 130 las apelaciones de la parte actora y la parte demandada en los siguientes términos:
APELACION DEL ACTOR:“(…) APELO de la decisión recaída en la presente causa, y pido que el presente recurso ordinario de apelación sea oído por este juzgado” .
APELACION DEL DEMANDADO: “Apelo de la sentencia dictada en fecha 16 de febrero de 2016 y me reservo la oportunidad para exponer las razones en que fundamento la apelación”.-

IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Vistas las anteriores apelaciones, procede a decidir la presente causa en los siguientes términos:
El actor interpone el cumplimiento del contrato, que califica como compraventa, el cual tiene por objeto un inmueble constituido una (1) parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie aproximada de Ochocientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Ochenta y Un Centímetros Cuadrados (853,81 mts2), ubicada en la Urbanización El Castaño, distinguida con el Nº 3, manzana Nº 1, lote Nº 5; en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, que se encuentra alinderada así: NORTE: En veinte metros con treinta centímetros (20.30 mts) con zona verde y avenida principal de la urbanización El Castaño; SUR: En veinte metros con veintinueve centímetros (20,29 mts) con calle Camoruco que es su frente; ESTE: En cuarenta y dos metros con catorce centímetros (42,14 mts) con parcelas Nº 04 y Nº 05; y OESTE: Cuarenta y un metros con noventa y ocho centímetros (41,98 mts) con parcela Nº 2; contrato ese que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, el 27 de agosto de 2013, bajo el N° 45, Tomo 360 de los libros de autenticaciones. Que el referido inmueble es una vivienda, que el propietario del mismo era el demandado y que el precio lo pactaron en la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000,00) conforme a la cláusula segunda del contrato. Alega igualmente que en la fecha de la firma del contrato de fecha 27 de agosto de 2013, pagó al demandado el 50% del precio pactado, es decir, la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.250.000,00), mediante dos cheques: el primero de la entidad bancaria Banesco, No. 48424104 y el segundo del Banco Provincial, No. 00008199, ambos de fecha 06 de agosto de 2013; y que el saldo sería pagado según las condiciones previstas en las cláusulas SEGUNDA y TERCERA del contrato.
Señaló que en la cláusula SEGUNDA del contrato se establecieron dos obligaciones para el demandado: 1) formalizar la venta por ante la Oficina de Registro respectiva, momento y lugar convenido para hacer efectivo el saldo del precio, por lo que le correspondía al demandado facilitar la documentación necesaria y realizar las gestiones pertinentes para que cumpliese con dicha obligación; y 2) notificar al comprador cuando estuviesen dadas las condiciones para otorgar el documento de venta, “especialmente la relativa a la obtención de la constancia e (sic) habitabilidad del EL INMUEBLE”, notificación que nunca le hizo el demandado.
Que en la cláusula TERCERA del contrato se observa que el plazo para el cumplimiento de las obligaciones a cargo de las partes era hasta el mes de diciembre de 2013, que tratándose de un contrato de compraventa el referido plazo es el término que fijaron las partes para el cumplimiento de las obligaciones recíprocas de hacer la tradición (el vendedor) y pagar el saldo del precio (el comprador), y que en esa cláusula se establece claramente la obligación del demandante de pagar el saldo del precio el mismo día de la firma del documento de compraventa ante el Registro Inmobiliario respectivo.
Que de conformidad con lo pactado en la cláusula SEXTA del contrato, el demandado puso en posesión del inmueble al demandante para realizar modificaciones o remodelaciones menores al mismo, haciéndole entrega de las llaves del inmueble para el ingreso de las personas que llevarían a cabo esta labor y de los materiales y herramientas de construcción necesarios, así como de un vigilante para cuidar dicho inmueble; quedando establecida la prohibición de habitar el inmueble hasta el día de la firma del documento definitivo y su otorgamiento ante el Registro Inmobiliario. Adujo el actor que una vez que tomó posesión del inmueble conforme a la cláusula SEXTA, realizó y siguió realizando gastos significativos en materiales de construcción, herramientas y mano de obra para realizar las modificaciones simples como recubrimiento de baños, cocina, pisos, pues el inmueble se fue adquirido en obra gris. También alegó que contrató los servicios del ciudadano Edisson Alberto Hernández Suarez, titular de la cédula de identidad Nº 16.685.684, para que cuidara la propiedad y los materiales que allí se encuentran.
Que el objeto de la venta está completamente construido, restando solamente que demandado cumpla su obligación de otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Inmobiliario, quedando a cargo del demandado la obtención de la habitabilidad. Expuso el demandante que se está en presencia, no de un contrato preparatorio o precontrato bilateral, o de una promesa unilateral de venta, sino de la celebración y perfeccionamiento de un contrato de compra venta en el que se produjeron todos los efectos jurídicos de conformidad con el artículo 1.161 del Código Civil, ya que es evidente que el contrato tuvo como objeto la transferencia de la propiedad de un inmueble a cambio de un precio establecido, el cual, por estipulación contractual, fue pagado en una primera parte, siendo esta primera parte la mitad del monto total de la venta; todo esto aunado a que se puso en posesión del inmueble al demandante y considera que, aunque se haga abstracción de la sentencia dictada en fecha 22 de marzo de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con motivo del juicio que contiene el Expediente N° AA20-C-2012-000274 que cursó ante esa Sala, el contrato cuyo cumplimiento demandó es una compraventa, no sólo porque existió consentimiento y acuerdo sobre objeto y precio, sino porque pagó parcialmente éste, en los términos convenidos, es decir, se comenzó la ejecución del contrato de compraventa, lo cual es incompatible con una simple promesa de contrato o contrato preparatorio, y que la obligación de pagar el precio no surge de un contrato preparatorio sino de uno definitivo.
De igual modo, afirmó que entre las alternativas para pagar el saldo del precio conforme a lo estipulado en la cláusula TERCERA del contrato (dinero proveniente de un financiamiento con garantía hipotecaria que al efecto le otorgue cualquier instituto financiero y/o cualquier otro tipo de préstamo que le sea otorgado, ya sea por una persona natural o jurídica; o con dinero proveniente de su propio peculio), optó por pagar dicho saldo con dinero de su propio peculio y que logró completar el monto establecido “apoyándose económicamente en la Sociedad Mercantil denominada GRUPO DON PEDRO C.A.”, empresa de la cual es accionista”; que el pago del saldo del precio debía realizarse al momento del otorgamiento del contrato por ante el Registro correspondiente, que la oportunidad de dicho otorgamiento estaba sujeta al cumplimiento, por parte del demandado, de su deber de notificarle la expedición de dicha habitabilidad, notificación que no recibió, comunicándose en varias oportunidades con el demandado para establecer si efectivamente había obtenido la habitabilidad, quien le manifestó que la misma se encontraba en trámite, por lo que, vencido el plazo establecido en el contrato para el otorgamiento y el pago de saldo deudor, a saber, el día el 31 de diciembre de 2013, ante las circunstancias señaladas, es ostensible que el demandado incumplió con las obligaciones que contrajo conforme al contrato.
Alego igualmente que en el supuesto de que el demandado decidiese rescindir unilateralmente el contrato conforme a la cláusula QUINTA del contrato ello constituiría una conducta antijurídica conforme al artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, además de ser también nula dicha cláusula conforme a la Resolución 40.115 del Ministerio de Vivienda y Hábitat.
Finalmente alegó el actor que no hay de su parte incumplimiento alguno, pues la única obligación a cumplir de su parte es el pago del saldo del precio, la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (3.250.000,00 Bs.), la cual cumplirá, tal y como fue pactado, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano, en el momento del otorgamiento del contrato definitivo por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.
CONTESTACION DE LA PARTE DEMANDADA.
La parte demandada admitió la existencia del contrato de fecha 27 de agosto de 2013, que califica como “opción a compra”; el objeto de dicha opción constituido por el referido inmueble; y el precio pactado por la cantidad de (Bs. 6.500.000,00); pero contradijo el resto de la demanda.
Alegó que el anterior propietario del inmueble había presentado el Proyecto Original en la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot, identificado con las siglas D.I.M. 04/32, del 23 de diciembre de 2004, que le permitió construir unas bienhechurías consistentes en las estructuras básicas para vivienda unifamiliar; inmueble que adquirió luego su representado.
Que con motivo del contrato que celebró con el demandante, su representado contrató con MULTIBRILLO, C.A. para la construcción de una vivienda de uso familiar, que junto con el terreno, constituía el objeto del contrato y que serían entregadas al hoy actor. Que, conforme al presupuesto presentado por dicha sociedad mercantil, ésta debía llevar a cabo la refacción, modificaciones internas y ampliación de la vivienda unifamiliar, tal con fue autorizado por la Gerencia de Ordenamiento Urbanístico y la Dirección Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, mediante la constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales, por lo que se ejecutaron las partidas siguientes: levantamiento topográfico, suministro y construcción fachada principal, portones entrada estacionamiento (2), portón entrada principal (1), demolición de paredes interiores planta baja, suministro y construcción de paredes planta baja nuevo diseño, instalaciones nuevas de plomería y electricidad planta baja, revisión de pasantes por placa entrepiso y reemplazo, friso base y mezclilla planta baja paredes interiores y exteriores, material de relleno para nivel de estacionamiento, friso, mezclilla y pintura de paredes perimetrales, instalación eléctrica y plomería planta alta, construcción de paredes interiores y exteriores planta alta, suministro e instalación de vigas, y tubos estructurales planta alta, suministro e instalación de vigas techo nuevo, diseño, suministro instalación machihembrado, durmientes techos, suministro e instalación de manto y tejas planta alta, friso base y mezclilla planta baja paredes interiores y exteriores, suministro y colocación de baranda cuarto principal, suministro e instalación cableado planta alta y planta baja, relleno y compactación de salidas exteriores parte posterior, construcción de sumidero y tanque, acabados de pintura fachadas y entrada principal, construcción de aceras entrada principal vivienda, suministro e instalación de cloacas y acueducto, suministro e instalación eléctrica muros perimetrales.
Además afirmó que el actor tenía conocimiento de que la vivienda no estaba construida para la época del nacimiento de las obligaciones, sino que se venía construyendo y se concluyó durante el tiempo de duración de la opción, y que por eso requería del permiso de habitabilidad que expide la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot y que no es otorgado hasta tanto se concluya en su totalidad la construcción de una obra determinada.
Alega que es falso que el demandado se haya comprometido a entregar la vivienda en obra gris, ya que del presupuesto contratado con la empresa constructora se puede observar que el mismo alcanzó la construcción de la vivienda con acabados; y que la vivienda una vez construida se entregó al actor, antes de que tuviera lugar la obtención del permiso de habitabilidad y quien la recibió conforme, como consta en documento emanado del actor, donde manifiesta que recibió la casa a satisfacción.
Alegó también la apoderada del demandado que no hubo ninguna sorpresa, ni actividad alguna que no haya sido del conocimiento del actor, porque él estaba en conocimiento de que la casa se estaba construyendo y que todos los trámites para obtener el permiso de habitabilidad, que eran obligación de su representado, fueron oportunamente hechos por éste, pues para el día trece (13) de septiembre de 2013 (estando vigente el plazo de la opción) ya se había culminado la obra en construcción (la vivienda unifamiliar) y se le entregó al actor en el plazo convenido, ello con el objeto de tramitar el citado permiso.
Opuso como defensa de fondo la existencia de una causa extraña sobrevenida no imputable. En este sentido alegó que se configuró una causa eximente de responsabilidad civil en lo que atañe al cumplimiento de las obligaciones contraídas, por la existencia de causa extraña no imputable, sobrevenida, que se consolidó y o materializó con posterioridad a contraerse legítimamente la obligación, toda vez que, habiendo observado su representado la conducta de un buen padre de familia y haber actuado de buena fe, sin dolo ni intención alguna de su parte, el retardo en la obtención de la Permisología, que le permitiría otorgar el documento de propiedad al demandante por ante el Registro Inmobiliario, no le es imputable; que su representado inició los engorrosos trámites por ante la Alcaldía del Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua y demás entes gubernamentales y administrativos para conseguir la habitabilidad; que para pedir la cita y solicitar la Constancia de Terminación de la Obra (habitabilidad), se requería de algunos requisitos que debían ser acompañados para acudir a la Gerencia de Ordenamiento Urbanístico: Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales y Certificación del Cuerpo de Bomberos, los cuales obtuvieron el 26 de septiembre de 2013 y el 16 de diciembre de 2013, respectivamente, dentro del plazo estipulado para la opción a compraventa. Que el mismo día 26 de septiembre de 2013 pagó al ente recaudador de la Alcaldía las tasas por tramitación por construcciones, inspección y terminación de obras; que la cita para consignar tales documentos fue concedida por el sistema en línea de la Alcaldía para el 3 de febrero de 2014; y que la constancia de recepción de terminación total de la obra (habitabilidad) fue concedida el 24 de febrero de 2014.
Que al solicitar en tiempo útil los elementos exigidos para obtener la habitabilidad, no dependía de su representado sino de la Alcaldía y demás entes estatales y gubernamentales, el otorgamiento de la permisología que le permitiría suscribir el documento de compraventa por ante el Registro Inmobiliario y de ese modo cumplir con las obligaciones pactadas; y que por ello no puede alegarse incumplimiento voluntario del demandado, ni tampoco puede ser condenado por un acto que no le es atribuible, que resultó imprevisible, inevitable y no subsanable por él.
Manifestó la parte demandada que en el contrato se pactó que la venta quedaba sujeta a la condición suspensiva consistente en la obtención de los permisos, debido a que la vivienda estaba siendo construida por el demandado y que necesitaba obtener este requisito indispensable para protocolizar el documento de venta; hecho aceptado por el actor al momento de contraerse las obligaciones, conforme a las cláusulas segunda y tercera del contrato.
Que no es cierto que el demandante debía pagar el saldo del precio en el momento del otorgamiento del documento de compraventa ante el Registro; que el actor disponía hasta el mes de diciembre de 2013 para pagar dicho saldo; que si el demandado obtenía la habitabilidad antes del 31 de diciembre de 2013, se procedería a firmar ante el Registro el documento de compraventa y en esa oportunidad el demandante debía pagar el saldo del precio; que otorgar dicho documento hasta diciembre de 2013 era una facultad mas, no una obligación; que entregó el inmueble al demandante dentro del “plazo de la opción” con el fin de obtener dicho pago de forma inmediata, para cancelar la deuda con la empresa constructora; que era imprescindible que el demandado recibiera el pago del saldo del precio en el plazo acordado porque él ya había cumplido su obligación de construir y entregar la vivienda al demandante; y que la única acción que podía entablar el demandante era para reclamar la devolución de la cantidad que pagó como adelanto, previa deducción del 10% por parte del demandado, conforme con lo dispuesto en la cláusula QUINTA del contrato.
Igualmente manifestó la apoderada del demandado que en el caso sub iudice no es aplicable el criterio expuesto en el fallo de 22 de marzo de 2013 dictado por la Sala de Casación Civil, porque ella no recibió la totalidad de precio ni se obligó a recibir el saldo del precio el día del otorgamiento del documento de venta.
Planteó la apoderada del demandado que el actor no cumplió su obligación principal de pagar el saldo del precio, ni le hizo oportunamente oferta real de pago, en el supuesto de que se hubiese negado a recibirlo.
También expuso la parte demanda que la propuesta del actor ofreciendo pagar el saldo deudor una vez que concluya el juicio con sentencia definitivamente firme, denota que proyecta diferir el pago sustentándose en el retardo del proceso, y denuncia tal hecho que sea analizado por el sentenciador, porque lo que se persigue es pagar la misma cantidad, que a todas luces sufrirá la pérdida de su valor adquisitivo por el transcurrir del tiempo, en aparente ánimo de burlar la indexación y obtener un provecho injusto que desencadenaría en un enriquecimiento sin causa a favor del actor y un perjuicio al patrimonio del demandado.
En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada interpuso reconvención para pedir que se declare resuelto el contrato del caso sub iudice, que se le pague el 10% del monto que recibió el demandado cuando se celebró el contrato (cuya indexación también solicitó) y que se le entregue el inmueble con todas sus instalaciones, en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento, totalmente desocupado y libre de personas y cosas; a cuyo fin alegó el incumplimiento de la parte actora en relación con su obligación de pagar el saldo del precio. La parte demandante dio oportuna contestación a la reconvención mediante escrito de fecha 18 de noviembre de 2014. Adujo que: no es cierto que el demandado haya cumplido oportunamente sus obligaciones para obtener la habitabilidad; que no es cierto que las obligaciones de las partes hayan sido sometidas a una condición suspensiva; que no es cierto que el incumplimiento de las obligaciones a cargo del demandado se haya producido por una causa extraña no imputable; que no es cierto que haya incumplido su obligación de pagar el saldo del precio; que no es cierto que haya asumido la obligación de pagar el saldo del precio hasta diciembre de 2013, independientemente de la obligación del demandado de hacerle la tradición mediante el otorgamiento del título de propiedad ante el Registro Público competente; que causa perplejidad el extremo al que llega la parte demandada en su estéril esfuerzo por tratar de convencer al juzgador en torno a su caprichosa interpretación del contrato, expuesta para fabricar un supuesto incumplimiento imputable al demandante; que en relación con el segmento de la cláusula Tercera en el que las partes declararon que “…en el caso que EL PROMINENTE VENDEDOR obtenga el permiso de habitabilidad antes del mes de Diciembre, EL PROMINENTE COMPRADOR estará en la obligación de cancelar el monto que adeuda en un plazo no mayor a tres semanas contados a partir de la notificación que le haga EL PROMINENTE VENDEDOR y la obtención de la permisología; en consecuencia EL PROMINENTE VENDEDOR, estará en la obligación de realizar la respectiva venta ante la Oficina de Registro competente…”, la parte demandada señala que ello “…indica que de obtenerse la permisología antes del 31 de diciembre de 2013…”, se llevaría a cabo la firma del documento de venta ante el Registro Público y el pago del saldo del precio, y que bajo esa premisa –que el actor califica como falsa– “…las obligaciones para ambas partes nacían, si se lograba el permiso antes de mes de diciembre de 2013…”; que la expresión que se encuentra en la referida cláusula, en la que se expresa que “…en el caso que EL PROMINENTE VENDEDOR obtenga el permiso de habitabilidad antes del mes de Diciembre…”, obviamente sólo puede entenderse en el sentido de que dicha permisología se obtuviera antes del 1° de diciembre de 2013, es decir, hasta el 30 de noviembre de 2013, y no como lo pretende la parte demandada “antes del 31 de diciembre de 2013”, porque la cláusula se refiere a “antes del mes de diciembre”, lo cual excluye todos los días de diciembre y, por ende, el supuesto previsto se contrae a la obtención de la permisología en los meses de septiembre, octubre o noviembre; que ese es el sentido que debe dársele a esa cláusula y es el que está en armonía con el hecho de que las partes, tal como lo expuso en la reforma a la demanda y en la contestación a la reconvención, fijaron como plazo para el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones de hacer la tradición y pagar el saldo del precio, el mes de diciembre de 2013, sin perjuicio de que, si antes de diciembre se daban las circunstancias para ello, dichos otorgamiento y pago se llevaran a cabo; que en tal supuesto las partes anticiparían la ejecución de sus recíprocas obligaciones, sin poder oponer el beneficio del plazo o término (31/12/2013); que el demandado reconviniente incurre en contradicción al alegar la condición suspensiva de que “…las obligaciones para ambas partes nacían, si se lograba el permiso antes de mes de diciembre de 2013…”, porque a la vez afirma el incumplimiento de obligaciones de la parte actora.
Sobre la reconvención y su contestación se pronunciará este tribunal luego de resolver la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por el demandante, toda vez que, si ésta es declarada con lugar, la mutua petición deberá ser desestimada, porque es incompatible que se condene al demandado a cumplir el contrato y, a la vez, se declare resuelto el mismo contrato.
La parte demandante reconvenida presentó informes en la presente causa.

La parte demandada reconviniente no presentó informes en la presente causa, pero presentó observaciones a los informes de la parte demandante.

De la narración que antecede, esta juzgadora considera que las cuestiones medulares objeto del debate en el presente juicio, son las siguientes: 1) la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes el 27 de agosto de 2013, porque, si bien es cierto que ambas partes reconocen la celebración del mismo, el demandante lo califica como compraventa y el demandado como opción de compra; 2) el cumplimiento o incumplimiento, por parte del demandado, de su obligación de obtener la habitabilidad y demás permisología necesaria para el otorgamiento del documento de compraventa del referido inmueble, así como el cumplimiento o incumplimiento de la obligación del demandado de hacer la tradición del inmueble; 3) si, por el contrario, fue el demandante quien no cumplió su obligación de pagar el saldo del precio.
Antes de juzgar sobre dichas cuestiones, serán analizadas y valoradas las pruebas promovidas por las partes.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA.
La parte demandante reconvenida acompañó a su libelo documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, el 27 de agosto de 2013, bajo el N° 45, Tomo 360 de los libros de autenticaciones, del cual se desprende la existencia del contrato objeto de la pretensión de ambas partes, el cual no es un hecho controvertido, y en tal sentido se valora como documento fundamental tanto de la demanda como de la reconvención. Así se decide.
La parte demandante reconvenida promovió en copia certificada documentos administrativos emanados de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Girardot del Estado Aragua, relacionadas con el inmueble pretendido en este proceso, esto es:
- Solicitud de Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales (DPU-3) de fecha 3 de septiembre de 2013.
- Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales (Modificación-Ampliación) identificada con el Nro DPU 13-028 de fecha 26 de septiembre de 2013.
- Solicitud de Certificación de Culminación de Obra (DPU-5) efectuada en fecha 3 de febrero de 2014, y documentación acompañada por el solicitante de la Certificación de Culminación de Obra.
- Constancia de Recepción de Terminación Total de la Obra, identificada con el Nro DPU 14-001 de fecha 24 de febrero de 2014.
La parte demandante también promovió la prueba de informes (artículo 433 del Código de Procedimiento Civil) solicitando a la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, información acerca de hechos relacionados con los documentos administrativos arriba señalados.
Contra estas documentales, estos es, los documentos administrativos, y la prueba de informes relacionada con los mismos, no fue promovida prueba alguna en contrario, por lo que su contendido se tiene como cierto, produciendo efectos la presunción de legitimidad y certeza cuyo valor le atribuido la doctrina y la jurisprudencia a los mismos. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada reconviniente consignó junto con su contestación las siguientes documentales
-Documento de venta, en copia simple, de fecha 17 de agosto de 2011, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, anotado bajo el Nro 2011.1213, Asiento Registral 1 del inmueble Nro 281.4.1.1.859. El mencionado documento carece de valor probatorio por cuanto esta superioridad no observa la pertinencia de dicha prueba en relación a los hechos que se ventilan en la demanda y la reconvención, pues las pretensiones son de cumplimiento y resolución de la vivienda construida con posterioridad, no se está discutiendo en este proceso nada relacionado con el lote de terreno ni con el hecho de que el demandado reconviniente haya adquirido con anterioridad un inmueble para construir y luego venderlo en el mercado inmobiliario. Así se decide.
-Documento privado suscrito por el demandante, ciudadano Jesús Rodríguez, de fecha 12 de septiembre de 2013, el cual no fue desconocido ni en su contenido ni en su firma por el demandante, pero que carece de valor probatorio por cuanto no es un hecho controvertido en el presente proceso que el demandante poseía el inmueble, sino por el contrario, admitió en su demanda que estaba en posesión del mismo. Así se decide.
-Original de Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales (Modificación-Ampliación) identificada con el Nro DPU 13-028 de fecha 26 de septiembre de 2013 emanada de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Girardot del Estado Aragua. Contra esta documental, esto es, el documento administrativo, no fue promovida prueba alguna en contrario, por lo que su contendido se tiene como cierto, produciendo efectos la presunción de legitimidad y certeza cuyo valor le atribuido la doctrina y la jurisprudencia a los mismos. Así se decide.
-Original de Recibo de pago de tasas por tramitaciones por construcción, inspecciones y terminación de obra dirigidas al ente recaudador del Municipio Girardot del Estado Aragua de fecha 1 de octubre de 2013. Documento privado relacionado con la existencia de un pago por parte del demandado reconviniente relacionado con la obtención de permisología. Contra esta documental, esto es, el documento administrativo, no fue promovida prueba alguna en contrario, por lo que su contendido se tiene como cierto, produciendo efectos la presunción de legitimidad y certeza cuyo valor le atribuido la doctrina y la jurisprudencia a los mismos. Así se decide.
-Original de Certificación para Habitabilidad Nro 043-044. N.M.:001,D2-266-2013 de fecha 16 de diciembre de 2013, expedida por el Cuerpo de Bomberos del Estado Aragua. Contra esta documental, esto es, el documento administrativo, no fue promovida prueba alguna en contrario, por lo que su contendido se tiene como cierto, produciendo efectos la presunción de legitimidad y certeza cuyo valor le ha atribuido la doctrina y la jurisprudencia a los mismos. Así se decide.
-Copia simple de Constancia de Recepción de Terminación Total de Obra Nro DPU 14-001 de fecha 24 de febrero de 2014 emanada de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Girardot del Estado Aragua. Contra esta documental, esto es, el documento administrativo, no fue promovida prueba alguna en contrario, por lo que su contendido se tiene como cierto, produciendo efectos la presunción de legitimidad y certeza cuyo valor le atribuido la doctrina y la jurisprudencia a los mismos. Así se decide.
Durante el lapso probatorio, la parte demandada reconviniente promovió:
-Documento privado emanado de un tercero, Presupuesto Nro 231487 de fecha 12 de marzo de 2013 emanado de la sociedad mercantil Multibrillo C.A., en relación al cual se promovió y evacuó la testimonial del ciudadano Ricardo José Lara quien manifestó durante el acto que lo reconocía y que esa era su firma. El mencionado documento carece de valor probatorio por cuanto esta superioridad no observa la pertinencia de dicha prueba en relación a los hechos que se ventilan en la demanda y la reconvención, pues las pretensiones son de cumplimiento y resolución, no se está discutiendo en este proceso que la vivienda se haya construido, ni cuánto costó construirla. Así se decide.
- Acta Constitutiva de la sociedad mercantil MULTIBRILLO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el No. 2, tomo 66-A de fecha 30 de junio de 2011. El mencionado documento carece de valor probatorio por cuanto esta superioridad no observa la pertinencia de dicha prueba en relación a los hechos que se ventilan en la demanda y la reconvención. Así se decide.
PRUEBAS DE LAS PARTE DEMANDADA
La parte demandada reconviniente consignó junto con su contestación las siguientes documentales
-Documento de venta, en copia simple, de fecha 17 de agosto de 2011, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, anotado bajo el Nro 2011.1213, Asiento Registral 1 del inmueble Nro 281.4.1.1.859. El mencionado documento carece de valor probatorio por cuanto esta superioridad no observa la pertinencia de dicha prueba en relación a los hechos que se ventilan en la demanda y la reconvención, pues las pretensiones son de cumplimiento y resolución de la vivienda construida con posterioridad, no se está discutiendo en este proceso nada relacionado con el lote de terreno ni con el hecho de que el demandado reconviniente haya adquirido con anterioridad un inmueble para construir y luego venderlo en el mercado inmobiliario. Así se decide.
-Documento privado suscrito por el demandante, ciudadano Jesús Rodríguez, de fecha 12 de septiembre de 2013, el cual no fue desconocido ni en su contenido ni en su firma por el demandante, pero que carece de valor probatorio por cuanto no es un hecho controvertido en el presente proceso que el demandante poseía el inmueble, sino por el contrario, admitió en su demanda que estaba en posesión del mismo. Así se decide.
-Original de Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales (Modificación-Ampliación) identificada con el Nro DPU 13-028 de fecha 26 de septiembre de 2013 emanada de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Girardot del Estado Aragua. Contra esta documental, esto es, el documento administrativo, no fue promovida prueba alguna en contrario, por lo que su contendido se tiene como cierto, produciendo efectos la presunción de legitimidad y certeza cuyo valor le atribuido la doctrina y la jurisprudencia a los mismos. Así se decide.
-Original de Recibo de pago de tasas por tramitaciones por construcción, inspecciones y terminación de obra dirigidas al ente recaudador del Municipio Girardot del Estado Aragua de fecha 1 de octubre de 2013. Documento privado relacionado con la existencia de un pago por parte del demandado reconviniente relacionado con la obtención de permisología. Contra esta documental, esto es, el documento administrativo, no fue promovida prueba alguna en contrario, por lo que su contendido se tiene como cierto, produciendo efectos la presunción de legitimidad y certeza cuyo valor le atribuido la doctrina y la jurisprudencia a los mismos. Así se decide.
-Original de Certificación para Habitabilidad Nro 043-044. N.M.:001,D2-266-2013 de fecha 16 de diciembre de 2013, expedida por el Cuerpo de Bomberos del Estado Aragua. Contra esta documental, esto es, el documento administrativo, no fue promovida prueba alguna en contrario, por lo que su contendido se tiene como cierto, produciendo efectos la presunción de legitimidad y certeza cuyo valor le atribuido la doctrina y la jurisprudencia a los mismos. Así se decide.
-Copia simple de Constancia de Recepción de Terminación Total de Obra Nro DPU 14-001 de fecha 24 de febrero de 2014 emanada de la Dirección de Planificación Urbana del Municipio Girardot del Estado Aragua. Contra esta documental, esto es, el documento administrativo, no fue promovida prueba alguna en contrario, por lo que su contendido se tiene como cierto, produciendo efectos la presunción de legitimidad y certeza cuyo valor le atribuido la doctrina y la jurisprudencia a los mismos. Así se decide.
Durante el lapso probatorio, la parte demandada reconviniente promovió:
-Documento privado emanado de un tercero, Presupuesto Nro 231487 de fecha 12 de marzo de 2013 emanado de la sociedad mercantil Multibrillo C.A., en relación al cual se promovió y evacuó la testimonial del ciudadano Ricardo José Lara quien manifestó durante el acto que lo reconocía y que esa era su firma. El mencionado documento carece de valor probatorio por cuanto esta superioridad no observa la pertinencia de dicha prueba en relación a los hechos que se ventilan en la demanda y la reconvención, pues las pretensiones son de cumplimiento y resolución, no se está discutiendo en este proceso que la vivienda se haya construido, ni cuánto costó construirla. Así se decide.
- Acta Constitutiva de la sociedad mercantil MULTIBRILLO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el No. 2, tomo 66-A de fecha 30 de junio de 2011. El mencionado documento carece de valor probatorio por cuanto esta superioridad no observa la pertinencia de dicha prueba en relación a los hechos que se ventilan en la demanda y la reconvención. Así se decide.
Habiendo sido hecho el análisis y valoración de las pruebas, pasa esta sentenciadora
a resolver las cuestiones objeto de debate en esta causa.
El contrato cuyo cumplimiento demandó la parte actora fue documentado mediante instrumento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, el 27 de agosto de 2013, bajo el N° 45, Tomo 360 de los libros de autenticaciones, al cual se le atribuye valor de plena fe probatoria por no haber sido impugnado de ninguna manera. En dicho contrato las partes pactaron lo siguiente:
“(…) PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR otorga EL PROMITENTE COMPRADOR exclusiva opción de compra sobre un inmueble de su propiedad constituido por UNA (01) PARCELA DE TERRENO Y LAS BIENHECHURIAS SOBRE ELLA CONSTRUIDAS…SEGUNDA: El precio por el cual EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR a adquirir el antes identificado inmueble, es la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000). Las partes convienen que EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR como inicial en este acto, la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.250.000,oo), mediante cheque de gerencia No. 488424104 del Banco Banesco de fecha 06/08/2.013 y cheque No. 00008199 del Banco Provincial de fecha 06/08/2.013, y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.250.000,oo) será cancelado por EL PROMITENTE COMPRADOR, en un solo pago único durante los meses restante por culminar el presente año 2.013 bien sea con dinero proveniente de un financiamiento con garantía hipotecaria que al efecto le otorgue cualquier instituto financiero y/o cualquier otro tipo de préstamo que le sea otorgado, ya sea por una persona natural o jurídica, o con dinero proveniente de su propio peculio comprendiéndose que la fecha tope de pago será el mes de Diciembre del año 2.013; en el caso de que EL PROMITENTE VENDEDOR obtenga el permiso de habitabilidad antes del mes de Diciembre EL PROMITENTE COMPRADOR estará en la obligación de cancelar el monto que adeuda en un plazo no mayor a tres semanas contados a partir de la notificación que le haga EL PROMITENTE VENDEDOR de la obtención de la permisología, y en consecuencia EL PROMITENTE VENDEDOR estará en la obligación de realizar la respectiva venta por ante la oficina de Registro competente. TERCERA: De común acuerdo entre EL PROMITENTE VENDEDOR y EL PROMITENTE COMPRADOR se establece que la presente opción de compra venta tendrá una vigencia hasta el mes de Diciembre del presente año 2.013, dentro de dicho lapso se podrá llevar a cabo la firma del documento definitivo de compra por ante el Registro correspondiente y EL PROMITENTE COMPRADOR tendrá la obligación el mismo día de la firma por ante el registro correspondiente de pagar el restante, es decir la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUNETA MIL BOLIVARES (Bs. 3.250.000,00)…SEXTA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a permitir a EL PROMITENTE COMPRADOR realizar modificaciones o remodelaciones simples que no alteren la arquitectura del inmueble (según los planos) por motivo de la obtención de la habitabilidad debido a que puede ocasionar obstaculización en cuanto al otorgamiento de dicho permiso, igualmente no podrá habitarla por la misma circunstancia y se realizara la entrega formal del inmueble el día de la firma del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público que corresponda…”.
Lo primero que salta a la vista es que en la cláusula PRIMERA del contrato se expresó que “EL PROMITENTE VENDEDOR otorga EL PROMITENTE COMPRADOR exclusiva opción de compra sobre un inmueble…”. Por ello, debe analizarse el contenido prestacional del contrato para constatar si, efectivamente, se trata de un contrato de opción de compra.
Cuando el propietario de un bien otorga opción de compra, él es el único que queda obligado en virtud de la promesa, toda vez que al beneficiario de dicha opción se le concede el derecho potestativo consistente en la facultad de adquirir el bien como consecuencia de su manifestación unilateral de voluntad unilateral, que es el ejercicio de la opción. Por lo tanto, con el contrato de opción el beneficiario de la promesa no asume la obligación de pagar el precio, pues ésta surgirá cuando, con posterioridad, ejerza la opción que perfecciona la compraventa.
En virtud de lo expuesto, es claro para esta juzgadora que en el caso sub iudice no se trata de una opción de compra, porque al demandante no se le concedió el derecho potestativo de adquirir el bien mediante una posterior manifestación unilateral de voluntad, sino que, con fundamento en la cláusula SEGUNDA del contrato, se comprometió a adquirir el inmueble por el precio de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 6.500.000,00).
No solo hubo acuerdo sobre el objeto (inmueble) y el precio, y se comprometió desde ese momento a pagarlo en los términos pactados en las cláusulas SEGUNDA y TERCERA del contrato, sino que efectivamente pagó al demandado el 50% del precio convenido, es decir, la suma de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (bs. 3.250.000,00). Esto quiere decir, sin lugar a dudas, que el demandante comenzó la ejecución de la obligación de pagar el precio en el mismo momento de la celebración del contrato.
Aunado a ello, en la cláusula SEXTA del contrato el demandado se comprometió con el demandante a permitirle a éste “…realizar modificaciones o remodelaciones simples que no alteren la arquitectura del inmueble (según los planos) por motivo de la obtención de la habitabilidad debido a que puede ocasionar obstaculización en cuanto al otorgamiento de dicho permiso, igualmente no podrá habitarla por la misma circunstancia y se realizara la entrega formal del inmueble el día de la firma del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público que corresponda”. Efectivamente, tal como lo afirmó el demandado en su contestación, consta en documento privado promovido por él y en la contestación a la reconvención, al demandante se le hizo entrega del inmueble para que realizara modificaciones o remodelaciones simples, como correspondería a la condición de propietario, sin más limitación que la de no alterar su arquitectura para no obstaculizar la obtención de la constancia de terminación de la obra; pero sin poder habitarlo porque todavía el demandado no había obtenido la habitabilidad.
Haber pactado las partes el objeto y el precio, sumado al hecho de que el demandante pagó el 50% del mismo y el demandado le entregó el inmueble para que pudiera hacer modificaciones o remodelaciones, llevan a la convicción de esta juzgadora, tal como lo hizo el a quo, de que no se trata de una opción de compra sino de un contrato de compraventa a tenor de lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, porque el demandado se comprometió a transferir la propiedad y el demandante, como contraprestación por la transferencia del dominio, se obligó a pagar el precio, lo cual en efecto hizo parcialmente en los términos convenidos.
Despejado el punto sobre la naturaleza del contrato, pasa esta juzgadora a analizar si, como lo señaló el demandante, el demandado incumplió sus obligaciones; o si, por el contrario, fue el demandado quien no cumplió las suyas.
De este debate queda excluido el punto sobre si el demandado se obligó a entregar el inmueble en obra gris o con acabados, porque, a pesar de las posiciones disímiles de las partes en esta materia, ello no tiene influencia sobre el fondo de la controversia, pues éste se afinca en otros aspectos del contrato.
Ahora bien, en la contestación a la demanda, la parte demandada alegó como defensa de fondo la existencia de una causa extraña no imputable.
En el párrafo anterior al capítulo del escrito de contestación a la demanda denominado “DEFENSA DE FONDO”, la apoderada de la parte demandada admitió expresamente que los trámites para la obtención de la habitabilidad del inmueble objeto del contrato, de los cuales ella misma alegó que dependía el otorgamiento del documento de venta ante el Registro competente, eran obligación de su representado; obligación cuya falta de cumplimiento pretendió justificar con el alegato de una causa extraña no imputable al demandado. En ese sentido, la apoderada del demandado alegó que habiendo observado su representado la conducta de un buen padre de familia y haber actuado de buena fe, sin dolo ni intención alguna de su parte, el retardo en la obtención de la Permisología, que le permitiría otorgar el documento de propiedad al demandante por ante el Registro Inmobiliario, no le es imputable; que su representado inició los engorrosos trámites por ante la Alcaldía del Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua y demás entes gubernamentales y administrativos para conseguir la habitabilidad; que para pedir la cita y solicitar la Constancia de Terminación de la Obra (habitabilidad), se requería de algunos requisitos que debían ser acompañados para acudir a la Gerencia de Ordenamiento Urbanístico: Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales y Certificación del Cuerpo de Bomberos, los cuales obtuvieron el 26 de septiembre de 2013 y el 16 de diciembre de 2013, respectivamente, dentro del plazo estipulado para la opción a compraventa; que el mismo día 26 de septiembre de 2013 pagó al ente recaudador de la Alcaldía las tasas por tramitación por construcciones, inspección y terminación de obras; que la cita para consignar tales documentos fue concedida por el sistema en línea de la Alcaldía para el 3 de febrero de 2014; y que la constancia de recepción de terminación total de la obra (habitabilidad) fue concedida el 24 de febrero de 2014; que al solicitar en tiempo útil los elementos exigidos para obtener la habitabilidad, no dependía de su representado sino de la Alcaldía y demás entes estatales y gubernamentales, el otorgamiento de la permisología que le permitiría suscribir el documento de compraventa por ante el Registro Inmobiliario y de ese modo cumplir con las obligaciones pactadas; y que por ello no puede alegarse incumplimiento voluntario del demandado, ni tampoco puede ser condenado por un acto que no le es atribuible, que resultó imprevisible, inevitable y no subsanable por él.
Si bien es cierto que la apoderada de la parte demandada alegó y probó que obtuvo la Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales y Certificación del Cuerpo de Bomberos, el 26 de septiembre de 2013 y el 16 de diciembre de 2013, respectivamente, dentro del plazo estipulado, no es menos cierto que ello es manifiestamente insuficiente para cumplir su obligación de tramitar y obtener oportunamente la habitabilidad del inmueble objeto de la compraventa. En efecto, la parte demandada no trajo a los autos ninguna prueba que demostrara que efectivamente solicitó la habitabilidad dentro del plazo señalado por ella, que permitiera al tribunal juzgar si efectivamente hubo un retardo imputable a la Administración Pública municipal en cuanto al trámite para expedirla. Al contrario, en la “Constancia de Recepción de Terminación Total de la Obra” que consta en oficio D.P.U. 14-001, expedida el 24 de febrero de 2014 por la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, documento administrativo que riela en los autos, se evidencia que la certificación suscrita por el demandado y por el profesional responsable de la obra para dar fe de que la vivienda unifamiliar objeto del contrato de compraventa fue ejecutada de conformidad con las variables urbanas fundamentales y las normas técnicas nacionales sobre construcción, fue consignada ante dicha Dirección de Planificación Urbana el 3 de febrero de 2014, más de un mes después de que venció el plazo pactado por las partes en la cláusula TERCERA para que se cumplieran oportunamente sus recíprocas obligaciones. Si, como afirmó el demandado, para el 13 de septiembre de 2013 ya había concluido la obra y entregado la vivienda al demandante, no se explica por qué la Certificación del Cuerpo de Bomberos la obtuvo más de tres (3) meses después, el 16 de diciembre de 2013. No alegó ni probó el demandado cuándo solicitó la Certificación del Cuerpo de Bomberos, para que este tribunal pudiera evaluar si hubo retardo para emitirla, imputable a ese organismo público. En consecuencia, se desecha la defensa de fondo consistente en una causa extraña no imputable, porque la no obtención oportuna de la habitabilidad es imputable al propio demandado y no a la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua.
En cuanto al alegato formulado por la apoderada del demandado en el sentido de que en la cláusula SEGUNDA del contrato se pactó que la venta quedaba sujeta a la condición suspensiva consistente en la obtención de los permisos, debido a que la vivienda estaba siendo construida por el demandado y que necesitaba obtener este requisito indispensable para protocolizar el documento de venta, esta juzgadora observa que ni en esa cláusula ni en ninguna otra se supeditó el nacimiento de las obligaciones derivadas del contrato a la obtención de la habitabilidad o cualquier otro permiso estatal. La condición suspensiva o resolutoria, como elemento accidental del negocio jurídico que afecta su eficacia ordinaria, debe aparecer como una clara expresión de la voluntad de las partes, lo cual no ocurrió en el presente caso, porque en ninguna cláusula del contrato declararon las partes que el nacimiento de alguna de las obligaciones dependería de un acontecimiento futuro e incierto. Además, lo que la parte demandada alega como modalidad de ese tipo es una obligación suya, obtener la habitabilidad, por lo cual no es una condición. Por lo tanto, se desecha el alegato de que la venta estaba sujeta a una condición.
Con respecto al alegato de la parte demandada relativo al incumplimiento del demandante en relación con el saldo del precio, esta juzgadora observa que en la cláusula SEGUNDA del contrato, las partes pactaron que dicho saldo “…es decir, la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.250.000,oo) será cancelado por EL PROMITENTE COMPRADOR, en un solo pago único durante los meses restante por culminar el presente año 2.013 bien sea con dinero proveniente de un financiamiento con garantía hipotecaria que al efecto le otorgue cualquier instituto financiero y/o cualquier otro tipo de préstamo que le sea otorgado, ya sea por una persona natural o jurídica, o con dinero proveniente de su propio peculio comprendiéndose que la fecha tope de pago será el mes de Diciembre del año 2013; en el caso de que EL PROMITENTE VENDEDOR obtenga el permiso de habitabilidad antes del mes de Diciembre EL PROMITENTE COMPRADOR estará en la obligación de cancelar el monto que adeuda en un plazo no mayor a tres semanas contados a partir de la notificación que le haga EL PROMITENTE VENDEDOR de la obtención de la permisología, y en consecuencia EL PROMITENTE VENDEDOR estará en la obligación de realizar la respectiva venta por ante la oficina de Registro competente”. Pero en la cláusula TERCERA las partes convinieron que “…la presente opción de compra venta tendrá una vigencia hasta el mes de Diciembre del presente año 2013, dentro de dicho lapso se podrá llevar a cabo la firma del documento definitivo de compra por ante el Registro correspondiente y EL PROMITENTE COMPRADOR tendrá la obligación el mismo día de la firma por ante el registro correspondiente de pagar el restante, es decir la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUNETA MIL BOLIVARES (Bs. 3.250.000,00)”. Ninguna de esas disposiciones contractuales puede ser interpretada aisladamente, sino en el contexto de la globalidad del contrato y de su naturaleza negocial concreta.
Ya fue establecido en esta decisión que el contrato del caso sub iudice es una compraventa que tiene por objeto la transferencia de propiedad del inmueble antes descrito a cambio del precio convenido, cuyo 50% fue pagado por el demandante, quedando pendiente, entonces, el cumplimiento de las prestaciones de pagar el saldo del precio y de hacer la tradición con el otorgamiento del documento de venta ante el Registro Público, para lo cual el demandado se obligó a obtener la habitabilidad de dicho inmueble. En esa tesitura, siendo el contrato una compraventa con plena eficacia vinculatoria y fuerza de ley entre las partes, el plazo que ellas establecieron en la cláusula TERCERA no es un período de “vigencia” de la venta, sino la fijación del límite temporal al que libremente sujetaron el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones que se encontraban pendientes de ejecución; por lo cual la expresión “podrá” que aparece en dicha cláusula no debe entenderse como atributiva de una mera facultad del vendedor demandado de cumplir el otorgamiento del documento ante el Registro, sino como indicación del arco de tiempo dentro del cual puede llevarse a cabo, en términos de cumplimiento voluntario.
En ninguna parte del contrato se estableció que se consideraría oportuno cumplimiento voluntario, el otorgamiento del documento de venta ante el Registro más allá del 31 de diciembre de 2013. Todo lo contrario, lo que las partes pactaron fue la posibilidad de que ello se hiciera antes de diciembre de 2013 (no antes del 31 de diciembre de 2013, como lo alegó la apoderada del demandado), si con anterioridad a ese mes el demandado obtenía la habitabilidad y se lo notificaba al demandante, caso en el cual éste debía pagar el saldo del precio en un plazo no mayor a tres semanas contados a partir de dicha notificación y el demandado otorgar el documento de venta ante el Registro, tal como se pactó en la cláusula SEGUNDA. Ello significa que la otra alternativa proyectada por las partes era que la habitabilidad se obtuviera en diciembre de 2013, para que en ese mes se pudiera llevar a cabo el otorgamiento del documento de venta ante el Registro y simultáneamente el demandante pagara el saldo del precio, como se estableció en la cláusula TERCERA. El hecho de que, en cuanto al saldo del precio, se estableciera que “la fecha tope de pago será el mes de Diciembre del año 2013”, no significa que el demandado no estuviera obligado a obtener la habitabilidad y otorgar el documento de venta ante el Registro en el mismo plazo. La apoderada del demandado alegó que su representado hizo lo necesario para cumplir su obligación de obtener la habitabilidad dentro del plazo convenido en la cláusula TERCERA y poder ejecutar la tradición del inmueble, pero que no lo logró debido a una causa extraña no imputable. Con ese alegato admitió implícitamente que ese era el plazo para cumplir dicha obligación, pero no probó que el retardo en la obtención de la habitabilidad fuera producto de una causa extraña no imputable a su mandante, con la cual pretendía quedar exento de responsabilidad por incumplimiento.
Así las cosas, el demandante debía pagar el saldo del precio en la misma oportunidad en que el demandado cumpliera su obligación de otorgar el documento de venta ante el Registro competente, dentro del plazo convenido en la cláusula TERCERA del contrato. Para ello era necesario que el vendedor demandado obtuviera previamente la habitabilidad de la vivienda que forma parte del inmueble objeto de la compraventa, lo cual no cumplió oportunamente por causa imputable a él. En consecuencia, no existe incumplimiento del comprador demandante en cuanto a su obligación de pagar el saldo del precio, ya que éste debe ser satisfecho cuando se le otorgue el documento de propiedad ante el Registro Público.
Los alegatos de la parte demandada acerca de que entregó el inmueble al demandante dentro del “plazo de la opción” con el fin de obtener el pago del saldo del precio de forma inmediata, para cancelar la deuda con la empresa constructora; y de que era imprescindible que el demandado recibiera el pago del saldo del precio en el plazo acordado porque él ya había cumplido su obligación de construir y entregar la vivienda al demandante, son insostenibles desde la perspectiva del contrato del caso sub iudice. No obstante, observa esta juzgadora que en el contrato no se estableció que dicho saldo se pagaría al vendedor demandado cuando construyera y materializara la entrega material de la vivienda al comprador demandante. Es preciso acotar que la entrega material de dicha vivienda no constituye cumplimiento de la obligación del vendedor demandado de hacer la tradición, sino que debe otorgar el documento de propiedad ante el Registro, con el cual se hace la tradición de los inmuebles a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.488 del Código Civil.
El alegato del demandado de que la única acción que podía entablar el demandante era para reclamar la devolución de la cantidad que pagó como adelanto, previa deducción del 10% por parte del demandado, conforme con lo dispuesto en la cláusula QUINTA del contrato, también es improcedente; en primer lugar, porque la operación de compraventa, contrariamente a lo previsto en esa cláusula, sí se llevó a efecto, se perfeccionó y se ejecutó parcialmente; y en segundo lugar porque allí se prevé que la respectiva parte “tenga conocimiento por escrito de la imposibilidad de seguir con la negociación”, lo cual no fue alegado ni probado por el demandado.
El hecho de que el demandante no hubiese hecho oferta real de pago del saldo del precio no es motivo para desestimar su demanda por cumplimiento de contrato. La oferta real y depósito es una vía judicial para forzar al acreedor a recibir el pago que ha rechazado injustificadamente, si el deudor quiere liberarse de la obligación; pero su no realización no significa necesariamente que el deudor esté en mora.
Por lo que respecta al alegato de que la propuesta del actor ofreciendo pagar el saldo deudor una vez que concluya el juicio con sentencia definitivamente firme, denota que proyecta diferir el pago sustentándose en el retardo del proceso, y denuncia tal hecho que sea analizado por el sentenciador, porque lo que se persigue es pagar la misma cantidad, que a todas luces sufrirá la pérdida de su valor adquisitivo por el transcurrir del tiempo, en aparente ánimo de burlar la indexación y obtener un provecho injusto que desencadenaría en un enriquecimiento sin causa a favor del actor y un perjuicio al patrimonio del demandado; esta juzgadora lo desecha por infundado. En efecto, si el actor alegó como causa petendi el incumplimiento del demandado en cuanto a su obligación de hacer la tradición, y que su obligación de pagar el saldo de precio se cumple simultáneamente con dicha tradición, no es ningún despropósito que se difiriera el pago hasta que eventualmente obtuviera una sentencia favorable, caso en el cual no puede haber indexación de dicho saldo porque no habría incurrido en mora. Mucho menos habría enriquecimiento sin causa en esas circunstancias, el cual, además, es una fuente extracontractual de obligaciones que no puede estar fundado en el mero retardo en el cumplimiento de una obligación contractual.
De conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En el caso sub iudice ha constatado esta juzgadora: que el contrato cuyo cumplimiento se demanda es bilateral, por tratarse de una compraventa que generó entre las partes obligaciones recíprocas (transferencia de propiedad a cambio de un precio); que la parte demandada incumplió su obligación de hacer oportunamente la tradición del inmueble vendido; y que no prosperó ninguna de las defensas opuestas por el demandado. En consecuencia, la pretensión por cumplimiento de contrato incoada por la parte demandante debe prosperar, y así se decide.
En virtud de haber sido declarada la procedencia de la pretensión principal por cumplimiento de contrato, es forzoso para este tribunal declarar improcedente la pretensión reconvencional por resolución de contrato, interpuesta por el demandado, porque resultó infundado el alegato de incumplimiento que el reconviniente imputó al actor, y porque la condena a cumplir dicho contrato es incompatible con la resolución del mismo contrato.
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Superior Segundo Civil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO:CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia definitiva dictada el 16 de febrero de 2016 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ GALVEZ contra ALFONZO ESPINOZA, ambos identificados antes en esta decisión, y con lugar la reconvención por resolución de contrato interpuesta por ALFONZO ESPINOZA contra JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ GALVEZ.
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada.
TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato incoada por JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ GALVEZ contra ALFONZO ESPINOZA.En consecuencia, se condena a la parte demandada ALFONZO ESPINOZA, a cumplir el contrato de compraventa que celebró el 27 de agosto de 2013 con el demandante JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ GALVEZ, otorgándole a éste el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Público competente, del inmueble constituido por UNA (01) PARCELA DE TERRENO Y LAS BIENHECHURÍAS SOBRE ELLA CONSTRUIDAS, con una superficie aproximada de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y UN CENTÍMETROS CUADRADOS (853,81 mts2); ubicada en la Urbanización El Castaño, distinguida con el Nº 3, manzana Nº 1, lote Nº 5; en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua; y se encuentra alinderada así: NORTE: En veinte metros con treinta centímetros (20.30 mts) con zona verde y avenida principal de la urbanización El Castaño. SUR: En veinte metros con veintinueve centímetros (20,29 mts) con calle Camoruco que es su frente. ESTE: En cuarenta y dos metros con catorce centímetros (42,14 mts) con parcelas Nº 04 y Nº 05. Y OESTE: Cuarenta y un metros con noventa y ocho centímetros (41,98 mts) con parcela Nº 2.Dicho contrato de compraventa consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, el 27 de agosto de 2013, bajo el N° 45, Tomo 360 de los libros de autenticaciones. El título de propiedad por el cual el demandado ALFONZO ESPINOZA adquirió el inmueble que vendió al demandante JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ GALVEZ, es el inscrito en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 17 de agosto de 2011, bajo el Nº 2011.1213, Asiento Registral 1, del inmueble Matriculado con el Nº 281.4.1.1.859; correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Para el caso de que el demandado no dé cumplimiento voluntario a esta condena, la presente sentencia hará las veces del contrato no cumplido y, por ende, de título de propiedad a favor del demandante, para lo cual previamente deberá haber constancia auténtica en los autos de que el demandante ha cumplido su prestación de pagar la suma de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.250.000,00); con fundamento en lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención incoada por ALFONZO ESPINOZA contra JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ GALVEZ, mediante la cual pretendió que se declare resuelto el referido contrato que el demandante celebró con el demandado el 27 de agosto de 2013, que se le pague el 10% del monto que recibió el demandado cuando se celebró el contrato (cuya indexación también solicitó) y que se le entregue el inmueble objeto de dicho contrato, antes identificado, con todas sus instalaciones, en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento, totalmente desocupado y libre de personas y cosas.
QUINTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la pretensión principal y en la reconvención.
SEXTO: Queda revocada la sentencia apelada.
Publíquese, Regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias del tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción judicial del Estado Aragua, a los Dieciséis (16) días del mes de Septiembre de Dos Mil Dieciséis. Año 206° de Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA
MAIRA ZIEMS CORTEZ
LA SECRETARIA
JHEYSA ALFONZO

En la misma fecha se publico la sentencia que antecede, siendo las 12:25pm.-.
LA SECRETARIA