TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Expediente Nº. 6089
Sentencia Definitiva Nº.10-17042017.
Parte demandante: MARIA DE LAS NIEVES ALVAREZ MORIN, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº 8.821.187 y de este domicilio.
Defensores Público de la Parte Actora: DAISY SUAREZ LIEBANO y LUIS MALDONADO, Defensores Públicos adscritos a la Defensoria Pública del Estado Aragua.
Parte demandada: SOPTERA BEATRIZ HERRERA RAMOS y EMILY CECILIA ARISTIMUÑO CASTRO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros: 11.978.490 y 20.336.002 respectivamente.
Defensora Ad Litem de la codemandada Soptera Herrera: DALIANA JOSEFINA ORTEGA GAONA, Inpreabogado Nº. 176.727 Motivo: RETRACTO LEGAL.
Estando esta juzgadora en la oportunidad procesal establecida en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Vivienda, para publicar el fallo integro dictado por este Tribunal en fecha 17 de abril del corriente año en la presente causa, pasa de inmediato hacerlo en los términos siguientes:
I

RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS
Del libelo de la demanda
Mediante escrito presentado ante el sistema de distribución, la ciudadana: MARIA DE LAS NIEVES ALVAREZ MORIN, debidamente asistida por la Defensoria Pública del Estado Aragua, con competencia en materia de Inquilinato, introdujo demanda por RETRACTO LEGAL en contra de las ciudadanas: SOPTERA BEATRIZ HERRERA RAMOS y EMILY CECILIA ARISTIMUÑO CASTRO, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este despacho a mi cargo.
El fundamento de la demanda, lo basa la actora en los siguientes hechos:
1.- Que en fecha 07 de Abril del 1998, celebró contrato de arrendamiento escrito con el ciudadano WILLIAM ARISTIMUÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.015.088 (hoy difunto) sobre un inmueble ubicado en la Avenida Bolívar Oeste, Edificio Ejecutivo I, número 121, piso, apartamento 22, sector Los Colorados Dos de la marroquí de Villa de Cura, Municipio Zamora del Estado Aragua, cuyos linderos son: Norte, con la fachada Norte interna del edificio, escaleras generales del mismo y pasillo de circulación; Sur, con la fachada Oeste del Edificio; Este, con el apartamento identificado con el numero 21 y Oeste, con la fachada Oeste del edificio
2.- Que hasta la presente ha cancelado el canon de arrendamiento vigente de Bs. 170,00, el cual incluye condominio del apartamento en la cuenta del difunto arrendado que continúa abierta en el Banco Occidental de Descuentos con el Nº 01160203770180471790.
3.- Que en fecha 21 de julio de 2013, se enteró por medio de la abogada de la ciudadana Emily Aristimuño, que la propietaria del apartamento era la ciudadana Soptera Herrera, quien había comprado por documento notariado al ciudadano William Aristimuño(fallecido) con quien firmó contrato de arrendamiento en el año 1998, sin haberle ofertado a ella el apartamento en esa oportunidad, es decir que no le otorgó la preferencia ofertiva a la cual tenía pleno derecho, ya que para la fecha en que se concretó la venta de inmueble que ella ocupa hasta la presente como arrendataria.
4.- Que la Sra. Soptera Herrera en ningún momento le ha participado de la compra venta realizada y por eso aún deposita en la cuenta del ya referido Sr. William Aristimuño.
5.- Que la ciudadana Soptera Herrera Ramos, vendió el apartamento a la ciudadana Emily Cecilia Aristimuño Castro en ciento veintiocho mil (Bs. 128.000,oo) bolívares fuertes, quien en la actualidad le ha ofertado el inmueble de forma verbal; pero que ella desea adquirir dicho inmueble, pero con apego a la normativa legal que le es aplicable como arrendataria, en las mismas condiciones que esta ciudadana compró y que de acuerdo a la preferencia ofertiva me corresponde.
6.- Que de acuerdo a lo establecido en los artículos 136,137,138,139 y 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, demanda por Retracto Legal a las ciudadanas: : SOPTERA BEATRIZ HERRERA RAMOS y EMILY CECILIA ARISTIMUÑO CASTRO.
7.- Para probar sus dichos acompañó pruebas documentales conjuntamente con el libelo de la demanda.
De la Audiencia Oral de Mediación
En fecha 17 de enero del presente año, se efectúo la Audiencia Oral de Mediación en el presente juicio con la comparecencia de la parte Actora, asistida de la Defensoría Pública del Estado Aragua, de la codemandada Soptera Herrera, mediante su Defensora Ad Litem, y se dejó constancia de la No comparecencia de la codemandada Emily Aristimuño. En dicha audiencia no se llegó a conciliación alguna.
De la contestación de la demanda
En la oportunidad para la contestación de la demanda, sólo hizo uso de tal derecho la codemandada Soptera Herrera, mediante su Defensora, la cual convino en la existencia del inmueble objeto de la presente demanda y rechazó, negó y contradijo de forma genérica, los alegatos expuesto por la actora en el libelo de la demanda y lo expuesto sobre el canon de arrendamiento.
Del lapso Probatorio
De la pruebas de la actora:
1.- Promovió marcado “A” copia certificada del contrato de arrendamiento, firmado con el ciudadano William Aristimuño.
2.- Promovió marcado “B”, copia de escrito firmado entre el propietario y su persona.
3.- Promovió marcado “C”, copia certificada del documento de compra venta entre el ciudadano William Aristimuño y Soptera Herrera.
4.- Promovió marcado “D”, copia certificada del documento de compra venta entre la ciudadana Soptera Herrera y Emily Aristimuño.
5.- Promovió marcado “E”, copia de los recibos de pagos de cánones de arrendamiento.
6.- Promovió marcado “F”, copia certificada de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).
7.- Promovió original de Constancia de Residencia de su persona.
8.- Promovió Original de Carta Aval, emitida por el Consejo Comunal de Los Colorados Dos.
9.- Promovió fotocopia de planilla de audiencia P-13-02058 emitida por la Defensoria del Pueblo del Área Metropolitana de Caracas.
10.- Promovió Status de fallecido del Sr. William Aristimuño, emitido por el Consejo Nacional Electoral.
11.- Promovió marcados desde la letra G-1 hasta la G-244 copia de los depósitos y recibos de pagos de los cánones de arrendamientos desde el año 1998.
12.- Promovió prueba de Informe para ante el Consejo Nacional Electora, sobre el status del Sr. William Aristimuño.
De la pruebas de la demandada:
1.- Ratificó, promovió e hizo valer los documentos de compra venta, consignados a los folios 17, 25 al 28 del expediente.
2.- Ratificó, promovió e hizo valer los oficios cursantes a los folios 92, 95, 96 al 99, 136 al 139 y 204 del expediente.
De la Audiencia Oral de Juicio

En fecha 17 de abril del presente año, se efectúo la Audiencia Oral de juicio, con la comparecencia de la parte Actora, asistida de la Defensoría Pública del Estado Aragua, de la codemandada Soptera Herrera, mediante su Defensora Ad Litem, y se dejó constancia de la No comparecencia de la codemandada Emily Aristimuño. En dicha audiencia los comparecientes alegaron lo siguiente: “…Seguidamente toma la palabra la representación de la actora y expone: que la presente acción se fundamenta en la Ley para la Regularización y Control para la Vivivienda como lo es la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios, hace mención que su representada celebro un contrato arrendaticio en el año 1998 con el Sr. Aristimuño, mediante documento notariado, hasta que en fecha 21 de julio del año 2013, le informaron a la ciudadana María de las Nieves que el inmueble que ocupa como arrendataria fue vendido, sin que le hubiesen hecho a ella la oferta del inmueble. Continúa alegando que es tan flagrante la violación del derecho de preferencia ofertiva a su representada que al poco tiempo de haber sido comprado el inmueble por la Sra. Soptera Herrera esta lo vende nuevamente a la ciudadana Emily Aristimuño; asimismo alega que su representada es fiel cumplidora de sus obligaciones como arrendataria ya que en el expediente consta la cancelación de los cánones de arrendamiento desde el año 1998 hasta enero del 2017 y el pago de las cuotas de condominio del inmueble arrendado por ella. Por último solicita se declare con lugar la demanda y en conformidad con el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, se declare Nula las ventas. Seguidamente toma la palabra la Defensora Judicial de la codemandada Soptera Herrera y señala al Tribunal, que su representada a pesar de haber agotado los medios para localizar la misma, ésta le manifestó no tener interés en la demanda, pero que en conversación sostenida con ella, ésta le alegó que su difunto cónyuge ciudadano William Aristimuño, le había ofertado de manera verbal el inmueble a la ciudadana María de las Nieves Álvarez, antes de realizar la venta…” (Subrayado y negrilla propio).

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Nos encontramos en presencia de un juicio, tipificado en el artículo 138 de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el caso bajo análisis, la ciudadana María de las Nieves Álvarez Morin, titular de la cédula de identidad Nº 8.821.187, debidamente asistida por la Defensoría Pública del Estado Aragua, introduce demanda de RETRACTO LEGAL en contra de las ciudadanas: SOPTERA HERRERA RAMOS y EMILY CECILIA ARISTIMUÑO, alegando como fundamento de su acción que desde el año 1998 ocupa un inmueble ubicado en la Avenida Bolívar Oeste, Edificio Ejecutivo I, numero 121, piso 2, apartamento 22, Sector Los Colorados Dos, Parroquia Villa de Cura, Municipio Zamora del Estado Aragua, en calidad de arrendataria, según contrato de arrendamiento celebrado entre ella y el ciudadano William Aristimuño (difunto); pero que en julio del 2013, se enteró que dicho inmueble fue vendido, sin que se le haya ofertado primero a ella; que dicho inmueble fue vendido por el ciudadano William Aristimuño a la Sra. Soptera Herrera Ramos, en agosto del 2008, tal como consta de documento que consigna a los autos y posteriormente la ciudadana Soptera Herrera vende nuevamente el inmueble a la ciudadana Emily Cecilia Aristimuño, violándosele el derecho que ella tenía como arrendataria para que le fuese ofertado el mismo.
La actora para sustentar sus dichos promovió las pruebas debidamente señalas en autos, y evacuadas en la audiencia Oral de Juicio; y las cuales no fueron impugnadas por la contraparte en ninguna de las oportunidades establecidas para ello y con la que quedó demostrado que ciertamente el arrendador, hoy difunto ciudadano William Aristimuño, vendió el inmueble arrendado a la Sra. María de las Nieves Álvarez, a la ciudadana Soptera Herrera y ésta posteriormente lo vende a la ciudadana Emily Aritimuño, tal como se evidencia de los documentos de compraventa promovidos y analizados por esta juzgadora, en conformidad con los artículo 429 y 1357 del Código Civil, del mismo modo se analizaron los recibos de pagos de cánones de arrendamientos y de condominio que efectúa la arrendataria actora desde el año 1998 hasta la presente y con lo que se demuestra que la misma ha sido fiel cumplidora de sus deberes como inquilina, por lo tanto la misma desde siempre ha estado solvente con el pago de los cánones de arrendamiento de dicho inmueble, cumpliendo así con lo establecido en el segundo parágrafo del artículo 131 de la Ley que rige la materia, por lo tanto tenia derecho a que se le ofertara el inmueble en primer lugar. En cuanto a los demás documento promovidos como Constancia de Residencia, emanada del Consejo Comunal de los colorados 2, y que valora este Tribunal, ya que de dicha constancia se desprende que la actora arrendataria ha ocupado el inmueble objeto del presente litigio por mas de dieciocho (18) años, y en cuanto a la constancia expedida por la Dirección de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del Estado Aragua, quien aquí decide la valora por cuanto se desprende de la misma se amparo como inquilina ante dicha institución. Y en relación a la prueba de Informe Solicitada ante el Consejo Nacional Electora sobre el status del ciudadano William Aristimuño, titular de la cédula de identidad Nº 5.015.088, la misma arrojo que dicho ciudadano se encuentra difunto.
En cuanto a las pruebas promovidas por la Defensor Judicial de la Codemandada Soptera Herrera, tales como documentos de compraventa entre William Aristimuño, Soptera Herrera y Emily Aristimuño, este Tribunal ya se pronunció en cuanto a los mismos en este mismo fallo y en relación a las demás documentales promovidas por la Defensa in comento quien aquí juzga las desecha por no aportar nada al esclarecimiento de los hechos debatidos en el presente juicio. Ahora bien se desprende de las pruebas aportadas a los autos por las partes, que ciertamente a la ciudadana MARIA DE LAS NIEVES ALVAREZ, se le violentó su derecho de preferencia ofertiva al cual tenía derecho por estar solvente tal como quedó lo demuestran los recibos de pagos de cánones de arrendamiento y de condominio del inmueble arrendado objeto de este litigio, derecho este establecido en la ley que regula la materia en su artículo 131, por lo tanto el hoy occiso William Aristimuño no podía vender el inmueble si ofrecerlo en primer lugar a su inquilina ciudadana María de las Nieves Álvarez, derecho éste que le fue violado de manera continúa o repetitiva por la nueva propietaria, ciudadana Soptera Herrera, ya que ésta luego de adquirir el inmueble por compra que hiciera al ciudadano William Aristimuño(difunto) lo vende a la ciudadana Emily Aristimuño, si darle la primera opción de compra a la inquilina actora que lo ocupaba y que lo sigue ocupando en la actualidad de manera púes que es evidente y flagrante la violación de derecho de preferencia ofertiva que tiene la actora y que la parte demandada no pudo desvirtuar a lo largo del proceso, razón por la cual la presente demanda debe prosperar a favor de la actora y así se establecerá en el dispositivo del presente fallo.
III
DISPOSITIVO
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la presente demanda que por RETRACTO LEGAL ha incoado la ciudadana MARÍA DE LAS NIEVES ÁLVAREZ MORIN en contra de las ciudadanas SOPTERA HERRERA RAMOS y EMILY CECILIA ARISTIMUÑO, todas plenamente identificadas en autos; y como consecuencia de esta declaratoria declara nulas y sin ningún efecto jurídico las ventas efectuadas sobre el inmueble ubicado en la Avenida Bolívar Oeste, Edificio Ejecutivo I, numero 121, piso 2, apartamento 22, Sector Los Colorados Dos, Parroquia Villa de Cura, Municipio Zamora del Estado Aragua, entre los ciudadanos William Aristimuño y Soptera Herrera y entre Soptera Herrera y Emily Aristimuño, registradas por ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Aragua en fechas 26 de abril del 2013, inscrita bajo el Nº 2013-171, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado Nº 280.4.8.1.2261 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013 y la de fecha 19 de julio del 2013, inscrita bajo el Nº 2013-171, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 280.4.8.1.2261 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013, todo en conformidad con lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 135 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quedando la actora subrogada en los mismos derechos y condiciones ofertadas en la venta efectuada por el ciudadano William Aristimuño(difunto); siendo los llamados a ofertar dicho inmueble los herederos del ciudadano William Aristimuño y así se establece y decide. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente contienda.
Publíquese el presente fallo y déjese copia certificada del mismo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho a los cuatro (04) días del mes de Mayo de dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,

Abg. DEL VALLE OSCARELYS TOVAR.

EL SECRETARIO,

Abg. DAVID MIRATIA
En esta misma fecha se publicó el presente fallo el cual fuera dictado en fecha 17 de abril del presente año, a las 11:30 am.
EL SECRETARIO,

OTE/Dm.