REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA Maracay, 08 de febrero de 2017 206° y 157° Expediente Nº: C-18.242 PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil “COLEGIO HUMBOLDT, C.A.” Inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 25 de noviembre de 1975, bajo el Nº 10, Tomo 40 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado. APODERADOS JUDICIAL: Abogados AMÉRICA RENDÓN MATA y JOSÉ CASTILLO SUÁREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 4.262 y 30.911, respectivamente. PARTE DEMANDADA: i) Sociedad Mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.” inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A, en las personas de sus representantes legales, ciudadanos DUMAR RIVERO CRUCES y SANTOS DI BLASI. ii) Sociedad de Comercio “PELETEIRO Y NAVARRO” inscrita por ante el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo del estado Aragua, en fecha 11 de noviembre de 1965, quedando anotada bajo el No. 247 del libro de registro de comercio llevado por ese despacho, en la persona de la ciudadana ALICIA NAVARRO DE STEINER, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-330.513. APODERADOS JUDICIALES DE “INVERSIONES AZM 44, C.A.”: Abogados DOMINGO ZERPA, NELSON LIRA y ELIZABETH ZERPA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 17.511, 79.432 Y 207.594, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE “PELETEIRO Y NAVARRO”: Abogados NELSON LIRA y ELIZABETH ZERPA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 79.432 Y 207.594, respectivamente. MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO I. ANTECEDENTES Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta instancia superior procedentes del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua y las mismas se relacionan con los recursos de apelación interpuestos por las partes contra la sentencia dictada por el mencionado órgano jurisdiccional en fecha 13 de julio de 2016. En ese sentido, este expediente fue recibido en esta alzada en fecha 02 de agosto de 2016, tal como se evidencia de la nota estampada por la secretaria de este Tribunal cursante al folio treinta y seis (36) de la tercera pieza. En virtud de ello, mediante auto de fecha 08 de agosto de 2016, este tribunal fijó el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes consignaran sus informes e igualmente se indicó que una vez vencido dicho término, este órgano jurisdiccional decidiría la causa dentro de los sesenta (60) días consecutivos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 en concordancia con el artículo 521 ambos del Código de Procedimiento Civil. (Folio 37, III pieza) En fecha 13 de octubre de 2016 las partes consignaron sus escritos de informe. (Folios 38 al 62 y vueltos, III pieza) En fecha 24 de octubre de 2016 la parte actora consignó escrito de observaciones. (Folios 65 al 79, III pieza) En fecha 25 de octubre de 2016 las demandas consignaron sus observaciones. (Folios 82 al 85 y vueltos, III pieza) En fecha 09 de enero de 2017 este tribunal superior difirió por treinta (30) días continuos la oportunidad de dictar sentencia definitiva. II. DE LA DECISIÓN APELADA Cursa a los folios veintiún (21) al veintiocho (28) de la tercera pieza del presente expediente, decisión recurrida de fecha 13 de julio de 2016, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, donde dispuso lo siguiente: “(…) Por las razones anteriormente expuestas este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: Improcedente la caducidad alegada por las codemandadas “Peleteiro y Navarro” e “Inversiones AZM 44, C.A”; SEGUNDO: Procedente la impugnación de la cuantía expresada en la demanda; TERCERO: Improcedente el alegato de prescripción solicitado por las codemandadas “Peleteiro y Navarro” e “Inversiones AZM 44, C.A”; CUARTO: Improcedente el alegato de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble vendido; QUINTO: Procedente la determinación del precio de venta del inmueble y, en consecuencia, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo con el objeto de calcular la cantidad en bolívares que debe pagar la demandante subrogada en concepto de precio del inmueble que fue establecido en dólares americanos, una vez quede definitivamente firme la presente decisión, todo con base en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; SEXTO: CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por la sociedad de comercio “Colegio Humboldt, C.A.”, inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 25 de noviembre de 1975, bajo el Nº 40, Tomo 10 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado; reformada según documento inscrito por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 17 de marzo de 1978, bajo el Nº 52, Tomo 5-A, reconstituido en fecha 28 de julio de 1986, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de junio de 2003, bajo el Nº 60, Tomo 18-A, contra las sociedades mercantiles “Inversiones AZM 44, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A y “Peleteiro y Navarro”, inscrita por su parte en el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua, el 09 de noviembre de 1965, bajo el N° 247 del Libro de Comercio llevado por ese Tribunal. En consecuencia, se declara subrogada a la arrendataria demandante, “Colegio Humboldt, C.A”, en la posición de la compradora “Inversiones AZM 44, C.A” en el contrato de compraventa inmobiliaria celebrado entre “Peleteiro y Navarro” e “Inversiones AZM 44, C.A”, en fecha 22 de octubre del año 2001, conforme al artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SÉPTIMA: Se condena en costas a la parte demandada, compuesta por las sociedades mercantiles “Peleteiro y Navarro” e “Inversiones AZM 44, C.A” de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)” III. DE LA APELACIÓN DE “PELETEIRO Y NAVARRO” Cursa al folio veintinueve (29) de la tercera pieza del presente expediente, diligencia de fecha 14 de julio de 2016, relativa al recurso de apelación interpuesto por la abogada Elizabeth Zerpa, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “PELETEIRO Y NAVARRO” en donde indicó únicamente lo siguiente: “(…) En nombre de mi representada PELETEIRO Y NAVARRO, sociedad en nombre colectivo, Apelo en este acto de la sentencia dictada por este juzgado en la presente causa (…)” IV. DE LA APELACIÓN DE “INVERSIONES AZM 44 C.A. ” Corre inserta al folio treinta (30) de la tercera pieza del presente expediente, diligencia de fecha 14 de julio de 2016, relativa al recurso de apelación interpuesto por el abogado Nelson Lira, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES AZM 44 C.A.” en donde señaló únicamente lo siguiente: “(…) En nombre de mi representada INVERSIONES AZM 44, C.A. Apelo en este acto de la sentencia dictada por este juzgado en la presente causa (…)” V. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE ACTORA Cursa al folio treinta y uno (31) de la tercera pieza del presente expediente, diligencia de fecha 18 de julio de 2016, relativa al recurso de apelación interpuesto por la abogada América Rendón, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, donde manifestó lo siguiente: “(…) Vista la decisión definitiva dictada por este Tribunal en fecha 13 de julio de 2016, APELO PARCIALMENTE de la misma, sólo y exclusivamente de los particulares segundo y quinto de la parte dispositiva del fallo, es decir, de la declaratoria de procedencia de la impugnación de la cuantía presentada por la parte demandada y de la determinación del precio de la “venta” del inmueble arrendado ordenada por el tribunal (…)” VI. INFORME DE LA PARTE ACTORA En fecha 13 de octubre de 2016 la parte actora consignó escrito de informe por ante esta alzada, el cual se encuentra inserto a los folios treinta y ocho (38) al cuarenta y ocho (48) de la tercera pieza del expediente, donde indicó, entre otras cosas, lo siguiente: “(…) En ese sentido, resulta evidente, que las normas anteriormente descritas, no disponen que el documento traslativo de propiedad que perjudica los derechos del arrendatario se tendrá como nulo, sino que, establecen que el locatario tiene el derecho de subrogarse, es decir, de colocarse en la posición del comprador en dicha negociación, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos en la ley (…) Como puede observarse, está perfectamente claro que las disposiciones establecidas por nuestro legislador, constituyen una sanción ante la violación de la preferencia ofertiva del arrendatario y esta sanción consiste en que el arrendatario se subroga en la figura del comprador en las mismas condiciones de éste, retrotrayendo la venta al momento de la adquisición por el extraño, sin anularla, sino produciendo la simple sustitución del comprador por el retrayente (…) En consecuencia de lo expuesto, el juzgador de primera instancia erró en la interpretación, en su contenido y alcance, de las normas contenidas en el artículo 1.546 del Código Civil y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de efectuarse la venta, por cuanto no está facultado para cambiar el precio de la negociación de compra-venta, ni puede modificar las condiciones de esta, ni tiene atribución para establecer parámetros para el establecimiento del precio de la operación, por cuanto en el caso de autos, dicho precio está perfectamente establecido en bolívares en el documento de venta, a saber: en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs. 247.834.214) - equivalente a DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIUN CÉNTIMOS (Bs. F 247.834,21) - que es la moneda nacional y así fue perfectamente determinado en el contrato de venta. Por ello, la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, N° 180 de fecha 13 de abril de 2015, donde fundamenta el A quo su decisión, no es aplicable al caso de autos, por cuanto mi representada no contrajo ninguna obligación estipulada en moneda extranjera. En consecuencia, la estimación que hicimos de la demanda en la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000, oo) ,no es insuficiente, ni le es dable al juzgador ordenar una experticia complementaria del fallo para establecer el precio de la venta cuando éste, como lo señalamos supra, está perfectamente determinado en el contrato. De confirmarse los particulares segundo y quinto de la dispositiva de la sentencia de primera instancia, estaríamos hablando de una nueva venta, pues cambiarían las condiciones de la negociación original, no se estaría sancionando el comportamiento de los litisconsortes que violaron el derecho a la preferencia ofertiva de la arrendataria y deben correr con las consecuencias de tal incumplimiento; se estaría violando la ley actual que prohíbe establecer precio en moneda extranjera; se estaría más bien sancionando a la arrendataria-víctima, obligándola a pagar una cantidad de dinero exorbitante, cuando la norma establecida en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para cuando ocurrieron los hechos, consagraba como de orden público las normas que beneficiaban a los inquilinos y por último, si la compradora que pagó ese precio fue engañada por la propietaria, puede accionar contra ella, para que le indemnice los daños causados, si fuere el caso (…) Por las razones anteriormente expuestas, pido que la apelación parcial de la sentencia del a quo sea declarada con lugar y se revoquen los particulares segundo y quinto de la parte dispositiva de la sentencia, relativas tanto a la cuantía estimada en el libelo de la demanda, como a la orden de una experticia complementaria del fallo para establecer el precio de venta del inmueble arrendado, pues éste está perfectamente determinado en el contrato (…)” VII. INFORME DE “INVERSIONES AZM, C.A.” En fecha 13 de octubre de 2016 el abogado Nelson Lira, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES AZM, C.A.” consignó escrito de informe por ante esta superioridad, el cual se encuentra inserto a los folios cuarenta y nueve (49) al sesenta y cinco (65) y vueltos de la tercera pieza del expediente, donde señaló, entre otras cosas, lo siguiente: “(…) En primer lugar, el juez a quo erró al declarar improcedente la defensa perentoria de caducidad de la acción propuesta, pues, aunque advierte la importancia de la caducidad por razones de seguridad jurídica, paralelamente, a través de una interpretación acomodaticia de la doctrina y la jurisprudencia, estableció en el fallo hoy recurrido que por el simple hecho de que la demandante demandó en tiempo útil a mi representada INVERSIONES AZM 44, C.A, su pretensión de retracto legal arrendaticio se encuentra “salvaguardada” por la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario entre INVERSIONES AZM 44, C.A y PELETEIRO Y NAVARRO (…) En este sentido el criterio jurisprudencial de la Sala constitucional, ratifica los argumentos expuestos por esta representación en la oportunidad de dar contestación a la demanda, respecto a la caducidad y sus profundas diferencias con la prescripción, las cuales permiten a la doctrina y la jurisprudencia establecer que la caducidad extingue para siempre la acción (pretensión) aun cuando en un primer proceso se haya interpuesto la demanda en tiempo oportuno pero que ese proceso posteriormente decae por cualquier razón imputable al accionante como el hecho de no haber ejercido la acción conjuntamente contra todos los litisconsortes necesarios, tal y como ocurrió en el caso sub judice, ya que es evidente que el proceso iniciado en el año 2005, dentro del lapso de caducidad, terminó con una sentencia de inadmisibilidad por causas imputables a la parte actora, pues fue Colegio Humboldt C.A, quien no cumplió con la carga de demandar conjuntamente a INVERSIONES AZM 44, C.A y a PELETEIRO Y NAVARRO Sociedad en Nombre Colectivo, razón por la cual en este segundo proceso, aun cuando ha sido dirigida la pretensión contra el comprador y vendedor, debe ser declarada extinta definitivamente la acción por haber operado sobradamente la institución de la caducidad, la cual es de orden público (…) Ahora bien, los insólitos argumentos que fundamentaron la declaratoria de improcedencia de la defensa perentoria de caducidad de la acción propuesta, fungieron como los mismos argumentos que el a quo utilizó para declarar improcedente la defensa de prescripción de la acción subsidiariamente opuesta por esta representación judicial con la contestación de la demanda, expresando el fallo recurrido que la prescripción de había sido interrumpida frente a todos los litisconsortes aun cuando únicamente se haya demandado a INVERSIONES AZM 44, C.A dentro del lapso de prescripción (…) Ahora bien, la parte demandante no acreditó durante el proceso el cumplimiento, antes del 15 de junio de 2015, fecha en la que se venció el término de diez (10) años establecido en el artículo 1977 del Código Civil, de algunos de los actos interruptivos de la prescripción, pues, sólo podía evitar la prescripción contra PELETEIRO Y NAVARRO sociedad en nombre colectivo, o demandándola y logrando su citación, o registrando el libelo del demanda y el auto admisión, ambos, antes del vencimiento de los diez años en fecha 15 de junio de 2015, por lo que será ostensible que opero la prescripción de la acción ejercida contra PELETEIRO Y NAVARRO Sociedad en Nombre Colectivo, lo cual trae como consecuencia que en el actual proceso sea imposible constituir válidamente el litisconsorcio pasivo necesario entre PELETEIRO Y NAVARRO Sociedad en Nombre Colectivo, y mi representada INVERSIONES AZM 44, C.A, pues reiteramos que respecto a la primera, la acción se encuentra extinta por haberse verificado la prescripción extintiva, al transcurrir más de diez años desde que la demandante tuvo conocimiento de la venta, a saber el 15 de junio de 2005, hasta la fecha de interposición de la presente demanda en fecha 22 de junio de 2015, pues, la interposición de la acción que hoy se analiza en esta alzada fue hartamente posteriormente a la fecha anteriormente señalada, no acreditando a través de prueba alguna que efectivamente hubiere interrumpido o suspendido de forma alguna el mencionado término de prescripción (…) Es de destacar que, de manera subsidiaria y para el supuesto hipotético y eventual de que el a quo no asumiera como jurídicamente procedentes las defensas de caducidad y prescripción opuestas, se alegó que la parte actora no ostenta ni ha ostentado el derecho a la preferencia ofertiva respecto de la adquisición del bien inmueble pretendido en retracto, en razón de que tal derecho depende de la concurrencia de dos requisitos establecidos en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, primero, que el arrendatario haya ocupado en tal condición el inmueble por un tiempo superior a los 2 años, y segundo, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, no cumpliendo en modo alguno el segundo de los requisitos, referido a la solvencia en el pago del canon (…) Se expresó en la contestación que era un hecho cierto el que la arrendataria suscribió con el vendedor-arrendador el contrato de arrendamiento en fecha 28 de agosto de 2001, el cual, conforme a la estipulación tercera del mismo, comenzó a regir la relación arrendaticia a partir del 1 de septiembre de 2001, por lo que el vencimiento del primer mes de canon de arrendamiento, a saber, del mes de septiembre, se verificó el 1 de octubre de 2001, y que contractualmente se pactó un vencimiento especial de la mensualidad que se haría por mensualidades vencidas, obligándose el arrendatario a pagar el canon una vez vencido el mes que le corresponde pagar, por lo que para que el arrendatario pudiera ser considerado en estado de solvencia en el pago del canon de arrendamiento, debía pagar el canon de arrendamiento en el primer día del mes siguiente al mes vencido, y en todo caso, dentro de los primeros cinco (5) días al vencimiento del mes de que se trate de conformidad con lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, estipulación referida a la operatividad de una penalidad por pago tardío o extemporáneo del canon de arrendamiento (…) Así las cosas, será evidente que para el momento de la venta del bien inmueble a la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., léase, en fecha 22 de octubre de 2001; la arrendataria estaba en un manifiesto estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento a los que está obligado con ocasión del pacto arrendaticio (…) No obstante lo señalado, el a quo consideró, insólitamente, primero, que el argumento proferido en la contestación de la demanda (y arriba transcrito parcialmente) está referido a un retardo en el pago y no propiamente a una insolvencia, errando nuevamente el juez a quo, pues, con pagar de manera tardía –lo que además no se alegó- también estaría el arrendatario en condición de insolvencia; segundo, que la carga de probar “dicho pago extemporáneo corresponde a todas luces a las codemandadas”, cuando, repetimos, nunca se alegó pago tardío sino ausencia de pago, por lo que nuevamente el a quo se aparta de los alegado y probado en autos; y tercero, que “…conforme al artículo 34, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época, el arrendatario solo es considerado insolvente cuando deja de pagar dos (2) mensualidades consecutivas.”, cuando tal disposición, repetimos, es aplicable sólo a la materia de desalojos, no a la de la insolvencia como requisito para ostentar el derecho a la preferencia ofertiva. De este modo, es manifiesto que los fundamentos que forjaron la decisión del a quo de improcedencia de la insolvencia alegada, son patentemente erróneos, por lo que a todo evento, deberá declararse, de ser analizado el tema del derecho de preferencia, que la demandante no cumplió con los requisitos de procedencia del mismo, toda vez que se encontraba insolvente en el pago del canon por no haber pagado el mes de septiembre de 2005, lo que pedimos sea declarado por esta alzada en este acto. Por otro lado, debemos manifestar que el fallo recurrido en apelación contempló correctos pronunciamientos, primero, acerca del alegato, hecho valer subsidiariamente por esta representación judicial, en cuanto a la necesidad de que el pago que debería efectuar el demandante en el caso hipotético de que se declare con lugar su demanda de retracto, deberá hacerlo en la cantidad resultante de aplicar al precio establecido en el contrato en dólares americanos, la tasa vigente y establecida por el poder público para el momento en que el pago sea efectuado; y segundo, acerca de la impugnación de la cuantía, la cual debía estar establecida por el monto resultante de la aplicación al precio del inmueble pretendido en retracto, de la tasa de conversión monetaria de moneda extranjera vigente para el momento de la interposición de la demanda; pronunciamientos que se resumen en el argumento utilizado por el a quo “…el precio pactado en moneda extranjera debe considerarse como una obligación que usa la divisa como moneda de cuenta, o sea, de referencia del valor sobre el bien vendido al momento de la operación , conforme al artículo 128 de la Ley del banco Central de Venezuela vigente para la época”, y en ese orden de ideas estableció que el pago del precio por le erróneamente declarada con lugar demanda de retracto, debía realizarse aplicando al precio pactado contractualmente la tasa oficial vigente para el momento de los pagos, para lo que ordenó la realización de un a experticia complementaria del fallo; mientras que en cuanto a la impugnación de la cuantía, declaró con lugar la misma estableciendo que la cuantía de la demanda debía ser determinada aplicando al precio del inmueble pretendido en retracto, la tasa de cambio oficial vigente para el momento de la interposición de la demanda. En este sentido, consideramos que las decisiones emitidas a este respecto en el fallo recurrido en apelación, están en plena conformidad a derecho, por lo que, en el caso hipotético y eventual, desde ya negado, de que esta alzada considere que debe ser declarada con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio ejercida, deben ser confirmadas, lo que en este acto pedimos formalmente. Por tal motivo, en este acto pedimos formalmente a esta Alzada: 1.- Revoque el fallo en lo atinente a la declaratoria de improcedencia de la caducidad de la acción ejercida, y declare inadmisible la demanda por haber operado la caducidad de la acción respectiva. 2.-De no ser asumida la configuración de la caducidad de la acción, revoque el fallo en lo atinente a la declaratoria de improcedencia de la prescripción de la acción ejercida, y declare inadmisible la demanda por haber operado la prescripción de la acción respecto a PELETEIRO Y NAVARRO, Sociedad en Nombre Colectivo, y de allí, consecuencialmente, ante la imposibilidad de constituir el litisconsorcio pasivo necesario, declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta por falta de cualidad pasiva por no poder integrarse en este proceso válidamente el referido litisconsorcio, lo cual aprovecha o beneficia evidentemente a mi representada. 3.- De no ser asumida la verificación de la prescripción de la acción respecto a PELETEIRO Y NAVARRO, Sociedad en nombre Colectivo, revoque el fallo en lo atinente a la declaratoria de improcedencia de la inexistencia del derecho de preferencia ofertiva respecto al demandante, y declare improcedente la acción por retracto propuesta por el actor en razón de la inexistencia de derecho a la preferencia ofertiva motivado en el innegable estado de insolvencia de la actora en el cumplimiento de su obligación de pago del canon de arrendamiento. 4.- De ser declarada con lugar la demanda, se confirme el fallo en cuanto a que la conversión monetaria para el pago del precio pactado en dólares se haga aplicando el tipo o tasa de cambio vigente para el momento de la emisión del fallo de mérito o para el momento de la ejecución del mismo, ordenando se haga la correspondiente experticia complementaria del fallo. 5.- Se confirme el fallo en lo atinente a la declaratoria con lugar de la impugnación de la cuantía propuesta. 6.-Declare sin lugar la acción que por retracto legal arrendaticio y condene en costas y costos procesales a la demandante perdidosa (…)” VIII. INFORME DE “PELETEIRO Y NAVARRO” En fecha 13 de octubre de 2016 el mismo abogado Nelson Lira, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad en nombre colectivo “PELETEIRO Y NAVARRO” consignó también escrito de informe por ante este juzgado superior, el cual se encuentra inserto a los folios cincuenta y seis (56) al sesenta y dos (65) y vueltos de la tercera pieza del expediente, de donde se desprende que manifestó los mismos argumentos de hecho y derecho aducidos por la otra demandada en su escrito de informe arriba identificado, por lo que, este juzgador estima innecesario transcribirlo parcialmente. Así se declara. IX. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Una vez transcrito todo lo anterior, este tribunal superior observa que ambas partes apelaron contra la sentencia recurrida, manifestando en sus informes argumentos tendientes a impugnar todo lo decidido en primera instancia, por lo que, quien aquí decide se encuentra obligado a analizar cada una de las afirmaciones y defensas realizadas por los partes a lo largo del procedimiento con el objeto de emitir el pronunciamiento correspondiente. En ese sentido, se debe partir indicando que la parte actora indicó en su libelo lo siguiente: “(…) Desde hace más de 36 años, nuestra representada viene ocupando en su carácter de arrendataria, un inmueble propiedad de la compañía en nombre colectivo denominada PELETEIRO Y NAVARRO, constituido por varias parcelas contiguas y las edificaciones sobre ellas construidas. ubicadas en la Calle Sucre Norte, Nos. 49, 51 y 45, de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua y comprendida dicha edificación por: “…un edificio de dos (2) plantas distribuido de la siguiente forma: cinco (5) aulas y un depósito en la planta alta, dos (2) oficinas, una aula pequeña y servicio sanitario en la planta alta; queda comprendido en dicho contrato además: 1.- una casa quinta con su correspondiente terreno anexo al mencionado edificio y consta de siete (7) aulas, tres (3) salas de baño, una piscina, jardín y un garaje. 2.- Cuatro aulas y un local comercial en construcción, anexo al mencionado edificio constituyendo un solo cuerpo…” Esta relación arrendaticia se inició el 01 de septiembre de 1978, mediante contrato de arrendamiento suscrito con la mencionada propietaria, según consta de documento reconocido por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 11 de mayo de 1978, bajo el N° 346, Tomo 4(con vigencia a partir del 1° de septiembre de 1978), el cual anexamos en copia certificada marcada “C”, siendo el último de los contratos escritos el otorgado, en forma privada, el 28 de agosto de 2001, el cual anexamos en copia certificada marcada “D”. Ahora bien, al vencimiento de este último contrato, se operó la tácita reconducción del mismo, a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, por cuanto nuestra representada siguió ocupando y se le dejó ocupar el inmueble arrendado. Es el caso que en fecha 15 de junio de 2005, nuestra representada fue citada para comparecer, en su carácter de demandada, a un juicio de desalojo de parte del inmueble arrendado, interpuesto contra ella por una Compañía Anónima, domiciliada en Valencia, Estado Carabobo, denominada INVERSIONES AZM 44, C.A., alegando ser la propietaria de una parte del inmueble arrendado. Investigando en la Oficina Subalterna de Registro los datos aportados por la demandante en su libelo, se encontró que efectivamente, SIN NOTIFICACIÓN ALGUNA A NUESTRA REPRESENTADA y habiendo transcurrido poco más de un mes desde la fecha de celebración del último contrato de arrendamiento escrito señalado supra, parte del inmueble arrendado había sido vendido por PELETEIRO Y NAVARRO a INVERSIONES AZM 44, C.A., según documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 22 de octubre de 2001, bajo el N° 84, folios 187 al 195, Tomo 4°, Protocolo Primero, que anexamos en copia certificada marcada “E “, cuya identificación y características se describen a continuación: “…Lote C, con un área de terreno de aproximadamente doscientos veinticinco metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (225,20) que forman parte del lote de mayor extensión de la parcela N° 49, y las bienhechurías sobre él construidas; siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terreno propiedad de PELETEIRO y NAVARRO; SUR: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) en parte con terrenos que fueron de Rosa de Tarimuza, hoy propiedad de la Clínica Fajardo y en parte con terrenos propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO. ESTE: En una extensión de ocho metros (8 mts) con Avenida Sucre que es su frente; y OESTE: En una extensión de ocho metros (8 mts) con lote de menor extensión de la parcela número 49 propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote terreno de mayor extensión de la parcela N° 49 ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado Aragua, identificada anteriormente con el número catastral 04-01-01-74-12, actualmente identificada con el número catastral 04-01-01-74-12-26, la referida parcela tiene un área aproximada de doscientos setenta y dos metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados (272,42 m2) siendo sus linderos originales los siguientes: NORTE: Instituto Escuela Calicanto, en treinta y cuatro metros con cinco centímetros (34,05 mts); SUR: Rosa de Tarimuza en cuarenta y tres metros con sesenta y dos centímetros (43,62mts): ESTE: Calle Sucre, (su frente) en ocho metros ( 8 mts); OESTE: Instituto Escuela Calicanto, en ocho metros (8 mts); y le pertenece a mi representada, según se evidencia de documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo del Estado Aragua, en fecha veinte y seis (26) de septiembre de 1988, anotado bajo el número 41, folios 113 al 115, protocolo primero, tomo 15.- Lote “D”, con un área de terreno de aproximadamente ciento cincuenta y siete metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (157,35 m2) que forman parte de mayor extensión de la parcela número 49, y las bienhechurías sobre el construidas, siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de veinte y ocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con lote de terreno de mayor extensión de la parcela número 49, propiedad de PELETEIRO y NAVARRO; SUR: En una extensión de veinte y ocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terreno propiedad de PELETEIRO y NAVARRO. ESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts) con Avenida Sucre que es su frente; y OESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts) con la parcela número 49 propiedad de PELETEIRO y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote terreno de mayor extensión de la parcela N° 49, ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado Aragua; identificada actualmente con el número catastral 04-01-01-74-12-24, la referida parcela tiene un área aproximada de un mil doscientos veinte metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (1.220,40 m2) siendo sus linderos originales los siguientes: NORTE: Casa qu es o fue del Mayor Pedro Quevedo, luego de Euclides Alvarez y actualmente propiedad de la sociedad en nombre colectivo Peleteiro y Navarro; SUR: Casa que es o fue de Leopoldo Tarimuza; ESTE: La calle Sucre; y OESTE: Parcela que es o fue de los Hermanos Morales; le pertenece a mi representada según se evidencia de documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo del Estado Aragua, en fecha veinte y seis (26) de julio de 1971, anotado bajo el número 7, protocolo tercero, folio 19 vto, tomo único…” Ante esa violación a su derecho a la preferencia ofertiva, nuestra representada introdujo tempestivamente una demanda contra los compradores, por retracto legal arrendaticio, que fue presentada ante el Juzgado Distribuidor en fecha 18 de julio de 2005 y admitida el 20 de septiembre de 2005, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, todo lo cual consta en copias certificadas que anexamos marcadas “F”. Esta demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por mi representada y que había sido declarada con lugar por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, fue declarada inadmisible por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de diciembre de 2014, que anexamos en copia simple marcada “G”, porque en opinión de la Sala, en el retracto legal arrendaticio operaría un litis consorcio necesario pasivo y en consecuencia, habría que demandar también al vendedor. Contra esta sentencia de la Sala de Casación Civil, se interpuso un recurso constitucional de revisión, el cual está pendiente de decisión ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, según consta de expediente N° 204-15 Pero, por la necesidad de registrar la demanda, es por la que estamos interponiendo, a todo evento, esta nueva acción por retracto legal arrendaticio. Por todo ello, la demandante pidió que las demandadas convinieran o que fuese declarado por el tribunal, lo siguiente: “(…) 1.- La subrogación de mi representada colegio HUMBOLDT, C.A., en el lugar de la adquirente INVERSIONES AZM44,C.A., en el documento de compra-venta de parte del inmueble arrendado, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 22 de octubre de 2001, bajo el N° 84, folios 187 al 190, Protocolo 1°, Tomo 4° (…) 2.-Que la sentencia que recaiga sea declarada como constitutiva del derecho de propiedad de COLEGIO HUMBOLDT, C.A., del inmueble objeto de la presente acción de retracto y que una vez registrada, le sirva de título de propiedad del mencionado inmueble, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones están establecidas en el mencionado documento, registrado en fecha 22 de octubre de 2001, bajo el N° 84, folios 187 al 195, Protocolo 1°, Tomo 4° por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua. 3.-Que en la sentencia que recaiga, se determine la cantidad de dinero que tiene que reembolsarle nuestra representada a la adquirente, por concepto de gastos y costos de la venta, a tenor de lo establecido en el encabezamiento del artículo 1.544 del Código Civil, en relación con el artículo 50 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios vigente para el momento de la venta. 4.- Que se fije la oportunidad en que mi representada deba pagarle a la adquirente, la suma de dinero que entregaron por el precio de venta en el documento tantas veces mencionado ,a tenor de lo establecido en el mencionado artículo 1544 eiusdem y cuyo monto es la suma de CIENTO SETENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIEZ Y OCHO CÉNTIMOS (170.953,18), y 5.-Que se condene a las demandadas, al pago de las costas y costos del presente proceso, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)” Por su parte, el abogado Nelson Lira, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad en nombre colectivo “PELETEIRO Y NAVARRO” contestó la demanda mediante escrito inserto a los folios ciento sesenta y seis (166) al ciento setenta y ocho (178) de la primera pieza del expediente, donde manifestó, entre otras cosas, lo siguiente: “(…) I.- DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION EJERCIDA En conformidad con lo dispuesto en los artículos 361 y 346, ordinal 10°, del Código de Procedimiento Civil, opongo como defensa perentoria de fondo la caducidad de la acción propuesta. En primer lugar se hace necesario manifestar a este tribunal que el demandante expresó en su libelo que ejerció en fecha 18 de julio de 2005, una demanda por retracto legal arrendaticio contra la sociedad INVERSIONES AZM 44, C.A., la cual habría sido declarada inadmisible por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (casación sin reenvió) por no haberse demandado a mi representada PELETEIRO Y NAVARRO, y de este modo, por no haberse conformado el litisconsorcio pasivo necesario, lo que implica confesión voluntaria de parte de la hoy actora respecto al hecho de que nuestra representada no fue demandada por aquella en el año 2005, confesión esta que invocamos a nuestro favor, pues de las afirmaciones que efectúa la demandante en su libelo se evidencia de manera irrefutable que nuestra representada no fue demandada nunca antes, y que es la demanda que en este proceso se tramita, la única que se ha interpuesto en contra de PELETEIRO Y NAVARRO Sociedad en Nombre Colectivo (…) Sin lugar a dudas que transcurrió irremediablemente, bajo cualquier análisis, el termino de caducidad de 40 días para interponer la acción de retracto legal arrendaticio si tenemos en cuenta que el hoy demandante conoció, según su afirmación, en el año 2005, de la venta efectuada por nuestra representada, por lo que interpuesta esta acción en el año 2015, estaríamos hablando del transcurso de más de diez años aproximadamente entre la fecha en la inició el termino de caducidad y la interposición de la demanda, no pudiendo invocar ningún efecto conservativo de la demanda interpuesta contra INVERSIONES AZM 44, C.A en fecha 2005, ni contra esta ultima ni mucho menos contra PELETEIRO Y NAVARRO, pues, la mencionada en último término nunca fue demandada antes (…) En este punto consideramos relevante apuntar que, contrario a lo señalado por la parte demandante respecto a que pudo evitar la caducidad, lo que sin lugar a dudas ocurre es que el decaimiento del proceso iniciado en el año 2005 y el hecho de que haya tenido que demandar nuevamente en el año 2015 supondrá, sin lugar a dudas, la configuración de la caducidad, pero no obstante de asumirse de manera inconcebible y contraria a derecho, lo que negamos desde ya, que pudo haber interrumpido la caducidad, habría que situarse en el siguiente escenario artificial: La caducidad nunca se habrá interrumpido respecto de nuestra representada PELETEIRO Y NAVARRO, pues, no fue sino hasta este año 2015 que la demandó, lo que implicará, que a todo evento, la parte actora ya no podrá constituir la relación jurídico procesal en la presente causa, porque, en ese hipotético caso se habría extinguido la acción para con PELETEIRO Y NAVARRO, inexorablemente, quedando solo acción contra INVERSIONES AZM 44, C.A., lo que significa que el juez no podrá nunca proferir sentencia valida sin la presencia en la causa de todas las partes que deben constituir el litis consorcio pasivo necesario, por lo que a este Juzgador no le quedaría otra vía que declarar inadmisible la demanda nuevamente por no constitución del litisconsorcio pasivo necesario. De este, modo será más que ostensible que ha operado la caducidad de la acción interpuesta, por lo que pedimos que se declare extinta la acción como punto previo al fallo definitivo que se profiera en el presente proceso. II.- DE LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN De manera subsidiaria, y para el caso de que este juzgador asuma que no ha operado la caducidad alegada antes, oponemos en el presente proceso como defensa de fondo la prescripción de la acción (pretensión) ejercida por el hoy demandante contra nuestra representada PELETEIRO Y NAVARRO, C.A. Tal y como se señaló, los hoy demandantes manifiestan en su libelo que se enteraron en fecha 15 de junio de 2005 que el inmueble hoy pretendido en retracto había sido vendido parcialmente al ser notificados de la interposición de una demanda por desalojo ejercida por INVERSIONES AZM 44, C.A. Ahora bien, tal y como lo ha señalado la jurisprudencia, en ausencia de notificación autentica de la venta del inmueble arrendado materializada en la persona del arrendatario, el término para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio inicia cuando el arrendatario se entera de la venta del inmueble, en este caso, estaríamos ante una fecha de conocimiento de la venta para el día 15 de junio de 2005. También es harto sabido que en materia de retracto legal arrendaticio la acción está sometida a un término fatal de caducidad, mas, a todo evento, de asumirse que el termino de caducidad ha sido evitado o cortado, comenzaría a correr el lapso de prescripción de la acción, y en este caso se habrá verificado la prescripción decenal de la acción hoy ejercida. La prescripción, al verificarse, tiene el mismo efecto extintivo de la acción que la caducidad, solo que a diferencia de la caducidad, es interrumpible por algunos de los actos dispuestos en el artículo 1969 del Código Civil Venezolano, que dispone: (…) Ahora bien, en la presente causa no ha sido acreditado por la parte demandante el cumplimiento, antes del 15 de junio de 2015, fecha en la que se venció el término de diez (10) años establecido en el artículo 1977 del Código Civil, de algunos de los actos interruptivos de la prescripción, pues, sólo podía evitar la prescripción contra PELETEIRO Y NAVARRO sociedad en nombre colectivo, o demandándola y logrando su citación, o registrando el libelo del demanda y el auto admisión, ambos, antes del vencimiento de los diez años en fecha 15 de junio de 2015, por lo que será ostensible que operó la prescripción de la acción ejercida contra PELETEIRO Y NAVARRO, pues no debemos olvidar que hay acciones, como es el caso en cuestión, que están sometidas al mismo tiempo a términos de caducidad y prescripción, pues, evitada una, comenzaría a correr la otra, lo que sucedió en la presente causa, por lo que pedimos sea declarado expresamente por este juzgador. III.- DE LA INEXISTENCIA DEL DERECHO A LA PREFERENCIA OFERTIVA PRETENDIDO POR LA ACTORA De manera subsidiaria y para el supuesto hipotético y eventual de que este Juzgador no asuma como jurídicamente procedentes las defensas de caducidad y prescripción opuestas, se hace necesario señalar que la parte actora no ostenta ni ha ostentado el derecho a la preferencia ofertiva respecto de la adquisición del bien inmueble pretendido en retracto. Nuestro ordenamiento jurídico establece que la atribución del derecho a la preferencia ofertiva al arrendatario depende de la concurrencia de dos requisitos establecidos en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, primero, que el arrendatario haya ocupado en tal condición el inmueble por un tiempo superior a los 2 años, y segundo, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Debe precisarse que tal y como lo manifiesta el demandante, existe una relación arrendaticia de vieja data, iniciada en el año 1.978 por contrato suscrito entre nuestra representada PELETEIRO Y NAVARRO y la hoy demandante, contrato este que fue sustituido por un nuevo contrato celebrado entre las mismas partes en fecha 28 de agosto de 2.001, por lo que no contradecimos el hecho de que la arrendataria hoy actora en esta causa efectivamente ocupa el inmueble desde el año 1.978, lo que implica la verificación del primer requisito establecido en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, una ocupación como arrendatario superior a los 2 años a la fecha en que el arrendador manifieste su voluntad de enajenar el bien arrendado. Ahora bien, es necesario apuntar que por el contrario, en lo que respecta al pago del canon, léase, en lo atinente a la solvencia en el pago del canon, la hoy actora, bajo ningún concepto puede considerarse que ha satisfecho este requisito legal. Es de resaltar que entre las estipulaciones contractuales establecidas, la sociedad demandante se obligó al pago del canon de arrendamiento, el cual, según la Cláusula Cuarta del referido contrato, se pagaría por mensualidades vencidas, a saber, en letra de la referida cláusula contractual respecto al pago de los cánones de arrendamiento, “…LA arrendataria se compromete a cancelar puntualmente al vencimiento de cada una.”. Es un hecho cierto el que la arrendataria suscribió con el vendedor-arrendador el contrato de arrendamiento en fecha 28 de agosto de 2001, el cual, conforme a la estipulación tercera del mismo, comenzó a regir la relación arrendaticia a partir del 1 de septiembre de 2001, por lo que el vencimiento del primer mes de canon de arrendamiento, a saber, del mes de septiembre, se verificó el 1 de octubre de 2001. En lo atinente a la relación arrendaticia sostenida entre la hoy actora e, inicialmente, la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, y finalmente, la Sociedad de Comercio INVERSIONES AZM 44, C.A., se estipuló un vencimiento especial de la mensualidad pues expresamente se pactó que el pago se haría por mensualidades vencidas, es decir, el arrendatario está obligado a pagar el canon una vez vencido el mes que le corresponde pagar y que paga, por lo que para que el arrendatario hoy demandante pueda ser considerado en estado de solvencia en el pago del canon de arrendamiento, debía pagar el canon de arrendamiento en el primer día del mes siguiente al mes vencido, y en todo caso, dentro de los primeros cinco (5) días al vencimiento del mes de que se trate de conformidad con lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, estipulación referida a la operatividad de una penalidad por pago tardío del canon de arrendamiento. Ahora bien, hay que señalar que entrado en vigencia el nuevo contrato de arrendamiento el primero (1°) de septiembre de 2001, correspondía al arrendatario Colegio Humboldt, C.A., pagar el canon de arrendamiento antes del día 5 de octubre de 2001, inclusive, lo que no hizo, por lo es evidente que el hoy retrayente no se encontraba en estado de solvencia para ostentar el derecho a la preferencia ofertiva que da lugar al derecho al retracto legal arrendaticio. Es innegable que con la existencia de una sola consignación tardía, es decir, posterior al día 5 del mes siguiente al mes vencido, habrá de verificarse la insolvencia del arrendatario en el pago del canon y por consiguiente no reúne los dos requisitos necesarios para tener derecho a la preferencia ofertiva, lo que hará procedente declarar sin lugar la presente demanda, en la oportunidad legal correspondiente. Es de hacer notar es que sólo a los efectos de la interposición de una acción de desalojo, que la normativa legal inquilinaria vigente para el momento de la celebración del contrato, específicamente el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla un régimen más amplio para establecer la insolvencia del arrendatario, a saber, la necesidad de que se produzcan 2 o más pagos tardíos consecutivos, es decir, que el arrendatario pague 2 o más mensualidades consecutivas luego de vencidos los 5 días establecidos contractualmente, por lo cual no constituye un criterio aplicable para determinar la insolvencia para tener el arrendador el derecho a la preferencia ofertiva, por lo que basta con un solo mes de insolvencia para que la arrendataria carezca de este derecho y en consecuencia del de retracto legal arrendaticio. Así las cosas, será evidente que para el momento de la venta del bien inmueble a la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., léase, en fecha 22 de octubre de 2001; la arrendataria estaba en un manifiesto estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento a los que está obligado con ocasión del pacto arrendaticio. Es por estas razones que entendemos suficientemente fundado el argumento conforme al cual la arrendataria COLEGIO HUMBOLT, C.A, no tiene derecho a la preferencia ofertiva, pues, no cumplió cabalmente con su obligación de pago del canon de arrendamiento, ya que innegablemente no pago tempestivamente el canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2001 conforme a las estipulaciones contractuales pactadas. Por tal motivo, pedimos formalmente a este Juzgador declare en estado de insolvencia al arrendatario que funge como actor en la presente causa, y con fundamento en lo establecido en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contemplativo de la condiciones de procedencia del derecho a la preferencia ofertiva, declare la improcedencia de la pretensión hecha valer en este proceso, petición que formulamos se encuentra causada en la ya evidenciada inexistencia del derecho en referencia. IV.- IMPUGNACION DE LA CUANTÍA Del escrito libelar que da inicio al presente procedimiento, podemos observar que la accionante pretende a través de un retracto legal arrendaticio “la subrogación de mi representada COLEGIO HUMBOLT, C.A., en el lugar de la adquirente INVERSIONES AZM 44, C.A., en el documento de compra-venta de parte del inmueble arrendado, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 22 de octubre de 2001, bajo el Nº 84, folios 187 al 190, Protocolo 1º, Tomo 4º…”. Igualmente se desprende del libelo de la demanda, que con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil fue estimada la demanda “en la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00), equivalente a 3.045,68 UT.” Es necesario establecer que la pretensión del accionante no es otra que la de retracto legal arrendaticio y tal pretensión tiene como finalidad la subrogación de la arrendataria en el lugar del adquirente del bien que ocupa, en las mismas condiciones pactadas por las partes en el contrato mediante el cual se realizo la traslación de la propiedad, por lo que, en casos como el de marras, en el que la transmisión de la propiedad fue producto de una compraventa, el retrayente ocuparía el lugar del adquirente bajo las mismas estipulaciones contractuales, lo que trae como consecuencia que debe someterse al precio pactado por las partes contratantes. Ahora bien, en el contrato de compra venta, mediante el cual nuestra mandante adquirió el bien, fue pactado por las parte como precio de la venta “la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y TRES DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USA$ 345.173,oo)”, lo cual era permitido en nuestro ordenamiento jurídico para la fecha de suscripción del contrato, por lo que la cuantía de la demanda debe ajustarse al precio del inmueble que se pretende retraer y en tal sentido debe establecerse como cuantía la cantidad, en bolívares, equivalente a la suma establecida en dólares estadounidenses en el contrato, tomando como tasa de cambio la establecida por el Sistema Marginal de Divisas de Venezuela (SIMADI) para el momento de la interposición de la demanda, la cual corresponde a la tasa de cambio en la que cerró el Sistema Marginal de Divisas en el mes de mayo de 2015, que establece el monto de CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES (199,0127Bs.) por dólar estadounidense. En este sentido, la estimación correcta de la demanda está dada por la multiplicación de la cantidad pactada en el contrato, a saber, TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y TRES DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USA$ 345.173,oo) por el valor del dólar para el momento de la interposición de la demanda, a saber, CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES (199,0127Bs.) por dólar estadounidense, que arroja como resultado la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES (68.693.569Bs), por ser la cantidad en bolívares equivalente a la suma pactada en dólares estadounidense en el contrato en el cual hoy pretende subrogarse la demandante. Establecido lo anterior, no se entiende el criterio utilizado por la actora para estimar la demanda, pues siendo su pretensión la de retracto legal arrendaticio, la cuantía de la demanda viene determinada por la negociación realizada en la cual pretende subrogarse, en la cual, tal como se señalo supra, se pacto el precio de la venta por la cantidad TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y TRES DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USA$ 345.173,oo), lo cual equivale a la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES (68.693.569Bs), utilizando la tasa de cambio establecida por el Sistema Marginal de Divisas, para el momento de la interposición de la demanda. En vista de lo anterior es evidente que existe una diferencia considerable entre la estimación hecha por el demandante por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (600.000,00Bs.) y la correcta estimación de la demanda, la cual tal y como se dijo supra, es por la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES (68.693.569Bs); por lo que la cuantía establecida por la demandante resulta a todas luces insuficiente Esta insuficiencia de la estimación del valor de la demanda realizada por la actora, perjudica en gran medida los derechos e intereses de mi representada, pues en caso de que finalmente sea declarada improcedente la pretensión de retracto legal arrendaticio, la cuantía establecida afectaría las costas a pagar por honorarios profesionales, en virtud de que estos no pueden exceder al 30% del valor de lo litigado según lo dispuesto en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. Por todo lo antes expuesto y de conformidad a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazo e impugno por insuficiente la cuantía establecida por el accionante en su escrito libelar, por cuanto la cuantía correcta es la que resulta de la conversión en moneda de curso legal de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y TRES DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USA$ 345.173,oo) de acuerdo a la tasa de cambio establecida por Sistema Marginal de Divisas de Venezuela (SIMADI) para el momento de la interposición de la demanda, lo cual equivale a la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES (68.693.569Bs) y a CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE UNIDADES TRIUTARIAS CON UN DOCEAVO DE UNIDAD TRIBUTARIA (57.597,12 UT) unidades tributarias (…)” De igual modo, el abogado Domingo Zerpa, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.” consignó escrito de contestación a la demanda inserto a los folios ciento setenta y nueve (179) al ciento noventa y uno (191) de la primera pieza del expediente, en el cual, además de sostener los mismos alegatos expresados por la otra demandada, señaló que: “(…) IV.-DEL PAGO DEL PRECIO POR PARTE DEL RETRAYENTE Para el supuesto hipotético y desde ya negado de que se declare con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio ejercida en criterio contrario a los argumentos proferidos por esta representación judicial, y arriba expuestos, debe señalarse a este juzgador que a todo evento no puede pretender el demandante subrogarse en el lugar de nuestra representada y pagar la cantidad de CIENTO SETENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLIVARES CON DIEZ Y OCHO CENTIMOS (170.953,18). Es necesario establecer que la pretensión del accionante no es otra que la de retracto legal arrendaticio y tal pretensión tiene como finalidad la subrogación del arrendatario en el lugar del adquirente del bien que ocupa, en las mismas condiciones pactadas por las partes en el contrato mediante el cual se realizo la traslación de la propiedad, y en el caso de marras, en el que la transmisión de la propiedad fue producto de una compraventa, el retrayente ocuparía el lugar del adquirente bajo las mismas estipulaciones contractuales, lo que trae como consecuencia que debe someterse al precio pactado por las partes contratantes. Ahora bien, en el contrato de compra venta (consignado con la demanda, marcado “E”), mediante el cual nuestra mandante adquirió el bien, fue pactado por las parte como precio de la venta “la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y TRES DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USA $ 345.173, 00)”, lo cual era permitido en nuestro ordenamiento jurídico para la fecha de suscripción del contrato, por lo que en esa oportunidad se pagó el equivalente en bolívares, a saber, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLIVARES (247.834.214 Bs.). Dicho esto será más que claro que el retrayente, en ese supuesto, deberá pagar el precio en la cantidad pactada en moneda extranjera aplicando la tasa actual, a saber, tomando como tasa de cambio la establecida por el método de conversión monetaria en moneda extranjera establecido por el ejecutivo nacional para el momento de la ejecución del fallo. Por tales motivos, rechazamos que el monto que tenga que pagar la demandante en el caso de declararse con lugar la demanda, sea el manifestado en el petitorio del escrito de demanda, y pedimos que en tal caso se disponga que se haga la conversión monetaria del precio pactado en dólares aplicando el tipo o tasa de cambio vigente para el momento de la emisión del fallo de mérito o para el momento de la ejecución del mismo, para lo que pedimos se haga la correspondiente experticia complementaria del fallo (…)” Visto lo anteriormente transcrito y una vez verificados todos los alegatos sostenidos por las partes en el presente juicio, quien decide observa que la relación arrendaticia mantenida por las partes y la efectiva realización de la venta sobre la cual la actora pretende subrogarse, fueron hechos expresamente admitidos y, por tanto, no sujetos a prueba. Así mismo, se estima, que los hechos controvertidos se encuentran circunscritos a analizar la procedencia o no de la impugnación a la cuantía, caducidad y prescripción opuestas por la parte demandada. De igual forma, de ser necesario, se deberá estudiar si están llenos los extremos para que prospere la pretensión de retracto legal arrendaticio y, de ser declarada con lugar la demanda, se verificará el monto exacto que tendría que pagar la parte actora. Así se declara. Ahora bien, una vez explicado todo lo anterior, esta superioridad debe pasar a analizar el acervo probatorio presentado por las partes con el objeto de poder decidir los correspondientes puntos previos y de ser necesario el fondo de la controversia. En ese sentido, la parte demandante promovió lo siguiente: 1.- Contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 28 de agosto de 2001 entre la sociedad mercantil “COLEGIO HUMBOLT C.A.” y la sociedad en nombre colectivo “PELETEIRO Y NAVARRO”, inserto a los folios cincuenta (50) al cincuenta y uno (51) y vueltos de la primera pieza del expediente. Respecto a esta documental quien aquí decide observa que no fue desconocida por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, en conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio. Así mismo, se reitera, que el apoderado judicial de la sociedad en nombre colectivo “PELETEIRO Y NAVARRO” admitió expresamente en su contestación la existencia efectiva de la relación locativa alegada por la demandante de autos. Así se declara. En consecuencia, este tribunal superior verifica, entre otras cosas, que las sociedades de comercio anteriormente identificadas en fecha 28 de agosto de 2001, acordaron el arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda, ubicado en la Calle Sucre Norte, Nos. 49, 51 y 45, de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del estado Aragua, señalando expresamente que el canon de arrendamiento debía ser pagado por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes y que además “(…) LA ARRENDATARIA conviene en cancelar la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (sic) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en el cumplimiento de dicha obligación (…)” [Cláusulas segunda, cuarta y quinta del contrato] 2.- Contrato compra venta presentado 18 de octubre de 2001 y celebrado el día 22 de octubre de 2001 entre la sociedad en nombre colectivo “PELETEIRO Y NAVARRO” y la sociedad mercantil “INVERSIONES AZM-44 C.A.” por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Girardot del estado Aragua, quedando anotado bajo el No. 84, folios 187 al 195, Tomo 4°, Protocolo Primero, el cual se encuentra inserto a los folios cincuenta y tres (53) al sesenta y dos (62) y vueltos de la primera pieza del expediente. Ahora bien, en relación a la presente instrumental este tribunal superior estima que no fue impugnada de forma alguna en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, tiene pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De igual modo, se ratifica en este caso, que las demandadas de autos también admitieron la realización cierta de dicho negocio jurídico. En virtud de lo anterior, se evidencia que mediante dicho contrato compra venta la sociedad en nombre colectivo “PELETEIRO Y NAVARRO” le vendió a la sociedad mercantil “INVERSIONES AZM-44 C.A.” un inmueble constituido por un lote de terreno con un área aproximada de quinientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con cincuenta y nueve decímetros cuadrados (554, 59 m2) y las bienechurías sobre él construidas, el cual comprende las siguientes áreas: “(…) Lote “C”, con un área de terreno de aproximadamente doscientos veinticinco metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (225,20 m2) que forman parte del lote de mayor extensión de la parcela número 49, y las bienhechurias (sic) sobre el (sic) construidas; siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terreno propiedad de PELETEIRO y NAVARRO; SUR: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) en parte con terrenos que fueron de Rosa de Tarimuza, hoy propiedad de la Clínica Fajardo y en parte con terrenos propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO. ESTE: En una extensión de ocho metros (8, 00 mts) con Avenida Sucre que es su frente; y OESTE: En una extensión de ocho metros (8, 00 mts) con lote de menor extensión de la parcela número 49 propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote terreno de mayor extensión de la parcela N° 49 ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado (sic) Aragua, identificada anteriormente con el número catastral 04-01-01-74-12, actualmente identificada con el número catastral 04-01-01-74-12-26, la referida parcela tiene un área aproximada de doscientos setenta y dos metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados (272,42 m2) siendo sus linderos originales los siguientes: NORTE: Instituto Escuela Calicanto, en treinta y cuatro metros con cinco centímetros (34,05 mts); SUR: Rosa de Tarimuza en cuarenta y tres metros con sesenta y dos centímetros (43,62mts): ESTE: Calle Sucre, (su frente) en ocho metros ( 8, 00 mts); OESTE: Instituto Escuela Calicanto, en ocho metros (8, 00 mts); y le pertenece a mi representada, según se evidencia de documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo del Estado (sic) Aragua, en fecha veinte y seis (26) de septiembre de 1988, anotado bajo el número 41, folios 113 al 115, protocolo primero, tomo 15.- Lote “D”, con un área de terreno de aproximadamente ciento cincuenta y siete metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (157,35 m2) que forman parte de mayor extensión de la parcela número 49, y las bienhechurias (sic) sobre el (sic) construidas, siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de veinte y ocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con lote de terreno de mayor extensión de la parcela número 49, propiedad de PELETEIRO y NAVARRO; SUR: En una extensión de veinte y ocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terreno propiedad de PELETEIRO y NAVARRO. ESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts) con Avenida Sucre que es su frente; y OESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts) con la parcela número 49 propiedad de PELETEIRO y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote terreno de mayor extensión de la parcela N° 49, ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado (sic) Aragua; identificada actualmente con el número catastral 04-01-01-74-12-24, la referida parcela tiene un área aproximada de un mil doscientos veinte metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (1.220,40 m2) siendo sus linderos originales los siguientes: NORTE: Casa que es o fue del Mayor Pedro Quevedo, luego de Euclides Alvarez (sic) y actualmente propiedad de la sociedad en nombre colectivo Peleteiro y Navarro; SUR: Casa que es o fue de Leopoldo Tarimuza; ESTE: La calle Sucre; y OESTE: Parcela que es o fue de los Hermanos Morales; le pertenece a mi representada según se evidencia de documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo del Estado Aragua, en fecha veinte y seis (26) de julio de 1971, anotado bajo el número 7, protocolo tercero, folio 19 vto, tomo único (…)” (Subrayado nuestro) 3.- Escrito libelar contentivo de pretensión de retracto legal arrendaticio interpuesto por la sociedad mercantil “COLEGIO HUMBOLT C.A.” contra la sociedad mercantil “INVERSIONES AZM-44 C.A.” en fecha 18 de julio de 2005, actuaciones éstas insertas entre los folios treinta y dos (32) al sesenta y dos (62) y vueltos de la primera pieza del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que en efecto la parte demandante en esta causa ya había interpuesto la misma pretensión que aquí sostiene en fecha 18 de julio de 2005, resaltando como única diferencia, que en ese momento la intentó únicamente contra la sociedad mercantil “INVERSIONES AZM-44 C.A.”. Así se declara. 4.- Copia simple del expediente No. 6606 perteneciente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, inserto a los folios treinta (30) al quinientos setenta y seis (576) de la segunda pieza del expediente. Al respecto, quiena aquí decide estima que el presente medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, tiene pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se verifican algunas de las actuaciones llevadas a cabo por la aquí demandante en el primer juicio que llevó a cabo con el objeto de intentar hacer valer su presunto derecho de preferencia respecto al inmueble objeto de esta demanda. Así se declara. 5.- Copia certificada del escrito libelar y auto de admisión que dio inició al presente procedimiento, el cual fue debidamente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, en fecha 17 de julio de 2015, quedando anotado bajo el No. 40, folio 293, tomo 11 de esa oficina. (Folio 05 al 29, II pieza) Respecto al documento que antecede esta alzada observa que se trata de un instrumento público que no fue tachado a lo largo del procedimiento, por lo que, conforme al artículo 1359 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio. En ese sentido, del mismo se desprende que la parte actora en fecha 17 de julio de 2015 protocolizó la demanda interpuesta junto con el auto de admisión contentivo de la orden de comparecencia. Así se declara. Verificado el material probatorio agregado a los autos y revisadas exhaustivamente las actuaciones contenidas en el presente expediente, este juzgador procede a decidir, en principio, los puntos previos correspondientes de acuerdo a lo alegado a las contestaciones de la demanda, lo cual se hará de la siguiente manera: De la impugnación de la cuantía: Este tribunal estima que antes de estudiar los puntos directamente relacionados con la procedencia o no de la pretensión de la actora, se debe partir analizando lo concerniente al rechazo de la cuantía establecida en la demanda. En ese sentido, se verifica que la parte demandada estimó su pretensión en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000, 00), tal y como se evidencia de lo dispuesto en el folio diecisiete (17) de la primera pieza del expediente. Dicha estimación fue oportunamente impugnada por ambas demandadas, aduciendo, entre otras cosas, que: “(…) la cuantía correcta es la que resulta de la conversión en moneda de curso legal de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y TRES DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USA$ 345.173,oo) de acuerdo a la tasa de cambio establecida por Sistema Marginal de Divisas de Venezuela (SIMADI) para el momento de la interposición de la demanda, lo cual equivale a la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES (68.693.569Bs) y a CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE UNIDADES TRIUTARIAS CON UN DOCEAVO DE UNIDAD TRIBUTARIA (57.597,12 UT) (…)” Siendo así las cosas, esta alzada observa que es un hecho no controvertido en la presente causa, la existencia del contrato de compra venta de fecha 22 de octubre de 2001 protocolizado bajo el No. 84, Tomo 187 al 195, Tomo 4, Protocolo Primero de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Girardot del estado Aragua, el cual contiene la venta sobre la cual la demandante se pretende subrogar con la interposición de esta demanda, desprendiéndose del mencionado instrumento que se estipuló como precio total “la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y TRES DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USA$ 345.173, 00)” lo que hace concluir a quien decide que la legislación aplicable al mencionado contrato en lo que respecta a la regulación de las obligaciones contraídas en moneda extranjera es la Ley del Banco Central de Venezuela sancionada el 4 de septiembre de 2001 y publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 37.296 del 3 de octubre de 2001, la cual se encontraba vigente para el momento en el que se realizó el contrato. La referida ley establecía en su Capítulo III, artículos 115 al 118, las regulaciones acerca de las obligaciones, cuentas y documentos en moneda extranjera, indicando lo siguiente: “(…) CapítuloIII De las Obligaciones, Cuentas y Documentos en Monedas Extranjeras Artículo 115. Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago. Artículo 116. En la contabilidad de las oficinas públicas o privadas y en los libros cuyo empleo es obligatorio, de acuerdo con el Código de Comercio, los valores se expresarán en bolívares. No obstante, pueden asentarse operaciones de intercambio internacional contratadas en monedas extranjeras, cuya mención puede hacerse, aunque llevando a la contabilidad el respectivo contravalor en bolívares. Igualmente, pueden llevarse libros auxiliares para la misma clase de operación, con indicaciones y asientos en monedas extranjeras. Artículo 117. Todos los memoriales, escritos, asientos o documentos que se presenten a los tribunales y otras oficinas públicas, relativos a operaciones de intercambio internacional en que se expresen valores en moneda extranjera, deberán contener al mismo tiempo su equivalencia en bolívares. Artículo 118. Las citas o referencias de documentos otorgados o que hayan de producir efecto fuera de la República, pueden contener expresión de cantidades pecuniarias en monedas extranjeras, sin necesidad de indicación de su equivalencia en bolívares (…)” Como puede observarse, los artículos 115 y 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela vigente para la época de la celebración del contrato de marras establecían que las obligaciones asumidas en moneda extranjera requerían contener su equivalencia en bolívares, pero que, salvo convención especial, los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago. Al respecto, la Sala de Casación Civil, mediante fallo No. 180 de fecha 13 de abril de 2015, indicó que: “(…) En referencia a las transacciones en monedas extranjeras, debemos puntualizar que en Venezuela existe un régimen legal de control de divisas desde el 5 de febrero de 2003, mediante el cual el Estado a través del Banco Central de Venezuela ejerce dicho control, imponiendo límites a la conversión de la moneda nacional a la moneda extranjera, fijando las tasas de cambio oficiales, aplicables para las operaciones de compra y venta de divisas, destinadas al pago de las deudas pública y privada externa. En este mismo orden de ideas, el artículo 6° de la derogada Ley Contra Ilícitos Cambiarios, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.272, en fecha 14 de septiembre de 2005, tipificó como ilícito, entre otras conductas, la venta o cualquier modo en que se ofrezca la transferencia, enajenación, oferta y recibo de monedas extranjeras por un monto superior a los diez mil dólares ($10.000), casos en los cuales podrán imponerse multas hasta por el doble de la operación, y en los casos que se superen los veinte mil dólares ($20.000) la pena oscila entre dos y seis años de prisión. En referencia a dicha normativa (vigente para la fecha cuando fue suscrito el contrato demandado por cumplimiento), se debe dejar claro, que no se comete una ilegalidad cuando se haya contratado en divisa extrajera, sobre todo cuando ésta se ha convenido como referencia, solo que las partes deben adaptar sus acuerdos, en el marco de las disposiciones de las normas cambiarias vigentes. Así lo dejó establecido la Sala Constitucional cuando interpretó dicha normativa estableciendo que “…de la Ley contra Ilícitos Cambiarios publicada en Gaceta Oficial N° 38.272 del 14 de octubre de 2005, no se desprende una prohibición general de hacer ofertas o de contratar en moneda extranjera siempre que éstas no sean contrarias a derecho, específicamente a los convenios suscritos por la República, la normativa cambiaria o las leyes aplicables al respecto; lo que sí viene a ser un principio rector en este tipo de contrataciones es que si el pago se hace en el territorio venezolano para que tenga efectos de liberación debe hacerse en bolívares que es la moneda de curso legal y, su monto conforme a la tasa de cambio oficial imperante al momento del pago, y no al momento de la celebración del contrato; puesto que toda divisa que ingrese físicamente al territorio nacional deberá ser vendida al Banco Central de Venezuela…”.(Vid. Sent. de la Sala Constitucional N° 1641 en fecha 2 de noviembre de 2011, caso: Motores Venezolanos C.A.). Efectivamente del texto de la recurrida se colige que el contrato fue establecido en “…CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL DOLARES ESTADOUNIDENSES CON CERO CENTIMOS (US $ 195.000,00), suma esta que a título meramente referencial y para dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela, representa para el día y fecha de autenticación del presente documento, la cantidad de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 419.250.000,00), calculados a la tasa (de cambio) de DOS MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2150,00) por dólar…”. Como puede observarse del texto de la recurrida, el contrato fue acordado en dólares estadounidenses, y como referencia para dar cumplimiento a la Ley del Banco Central de Venezuela fue establecida la cantidad líquida a pagar en bolívares. En cuanto a la delación de error de interpretación del artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela, vigente para la fecha de la contratación, hoy artículo 128, la Sala en decisión N° 547 de fecha 6 de agosto de 2012, caso: Smith International de Venezuela C.A, contra Pesca Barinas C.A. dejó establecido: “…En este sentido, cuando la moneda extranjera funciona como moneda de cuenta, implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno de la moneda de curso legal, que en nuestro caso es el bolívar. Así, el deudor de una obligación estipulada en moneda extranjera, en principio, se liberará entregando su equivalente en bolívares a la tasa corriente a la fecha de pago, precisamente tanto la moneda de cuenta como la moneda de curso legal están in obligationem, pero una sola de ellas está in solutionem, en consecuencia salvo que exista pacto especial o cláusula de pago efectivo en moneda extranjera, conforme lo dispone el supra artículo 128 de la mencionada Ley del Banco Central, el deudor se liberará de la obligación nominada en moneda extranjera mediante la entrega de su equivalente en bolívares a la tasa corriente en el lugar de la fecha de pago...”. (Resaltado de la Sala). De la jurisprudencia supra transcrita, se colige que las obligaciones en Venezuela expresadas en moneda extranjera y pagadera en el territorio, se presumen salvo convención especial que acrediten válidamente las partes, como obligaciones que utilizan la divisa como moneda de cuenta, es decir, de referencia del valor sobre bienes y servicios en un momento determinado, según lo que establece, el artículo 115 hoy 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, (vigente para la fecha de la contratación) ello refiere que el deudor de obligaciones estipuladas en moneda extranjera se liberará entregando a su acreedor el equivalente en bolívares de la moneda extranjera aplicando la tasa del lugar a la fecha de pago. En este sentido, la Sala de Casación Civil advierte que el juez superior erró al interpretar el artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela, norma vigente para el momento de la contratación en fecha, por cuanto estableció que “…debiendo la parte accionante cancelar el restante del precio, o sea, trescientos cincuenta y cuatro mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 354.750,00), que equivalía entonces a ciento sesenta y cinco mil dólares estadounidenses ($165.000), para la fecha en que el documento debió protocolizarse, y que no se hizo por causa imputable a la vendedora (aquí demandada), es decir, para la fecha que contractualmente se estableció”. El error en la interpretación de una ley atañe, no a su existencia, sino a su significado como premisa mayor de la sentencia; y consiste en el error sobre el contenido de una norma jurídica que se verifica cuando el Juez, aun reconociendo la existencia y la validez de la norma apropiada al caso (Art. 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela, vigente para el momento de la contratación; actual Art. 128 ibidem), o mejor dicho, habiéndola elegido acertadamente, yerra al interpretarla en su alcance general. Hay, pues, error en la interpretación de la ley, en todos los casos en que, no obstante haberse aplicado la norma adecuada, no se le da su verdadero sentido, haciéndose derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido. En este caso, el Juez yerra acerca del significado de la norma jurídica rectamente elegida por él, produciendo efectos similares a los que producirían si el juez ignorase la existencia de la misma, ya que establece como premisa mayor de su silogismo una norma que, a causa de la errónea interpretación, tiene un contenido diverso del de la norma elegida, esto es, en sustancia, una norma diversa de la que él cree aplicar. Ahora bien, yerra la recurrida al establecer que la obligación debía de pagarse en bolívares al cambio en que ha debido ser protocolizado el documento definitivo de compra-venta, es decir, el 5 de mayo de 2006, pues el artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela, vigente para la fecha de la contratación, es contundente cuando señala que “…Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago…”, lo que determina el error de interpretación de dicha norma, pues no puede la recurrida ordenar el pago a la tasa de cambio oficial cuando debió protocolizarse el documento, ya que esto va en desmedro del patrimonio de la demandada quien tiene derecho a recibir el mejor precio posible por la venta del inmueble. La finalidad de pactar en moneda extranjera es que esta sirva como divisa de cuenta, pues estos son mecanismos de ajuste del valor de la obligación para la oportunidad de pago, por lo que debió establecer la cantidad para la variación monetaria de la conversión dólar-bolívar en la oportunidad en que se efectúe el pago. En igual sentido, la recurrida también infringió, por falta de aplicación, el artículo 1.264 del Código Civil, que establece que las obligaciones deben cumplirse tal como fueron contraídas, pues al ordenar pagar bolívares a la tasa que existía para la fecha en que debía contractualmente protocolizarse la venta definitiva, ordenó el cumplimiento de una obligación en forma distinta a como se había contraído. Por todas las anteriores consideraciones esta Sala de Casación Civil establece que el sentenciador superior infringió el artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela, vigente para la fecha de la contratación, por errónea interpretación y el artículo 1.264 del Código Civil por falta de aplicación, lo cual determina la procedencia de la presente denuncia. Así se establece.” Visto el criterio que antecede que este tribunal superior comparte y acoge, se debe indicar que la pretensión de la demandante es la de subrogarse dentro del contrato de marras en la persona de la compradora “INVERSIONES AZM 44, C.A.”; subrogación ésta que supone la sustitución del adquirente del inmueble por la persona del arrendatario en el contrato traslativo de la propiedad. La subrogación significa que el demandante debe cumplir el contrato en los mismos términos en que fue pactado [artículo 1264 del Código Civil] por lo que, en el caso de que resulte vencedor en la presente litis, deberá pagar el precio pactado en dólares y de conformidad con lo establecido en el artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela de 2001, tendrá que pagar el equivalente en bolívares a la fecha del pago, sin que esto constituya un cambio en el precio de la negociación de compra venta, sino que, por el contrario, se trataría del cumplimiento del contrato en el cual se subrogaría la actora, tal y como fue pactado, en el cual fue dispuesto el precio de venta en moneda extranjera. En ese sentido, establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que “…cuando el valor de la cosa demandada no conste el demandante la estimará…”, refiriéndose así a que la base para establecer la cuantía de la demanda está determinada por el valor de la cosa demandada, en este caso, el valor total del inmueble conforme al documento de venta de fecha 22 de octubre de 2001, ascendió a la suma de trescientos cuarenta y cinco mil ciento setenta y tres dólares de los Estados Unidos de América (USA$ 345.173, 00). Ahora bien, se observa que la compra venta objeto de la presente demanda tuvo como objeto un inmueble constituido por un lote de terreno con un área aproximada de quinientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con cincuenta y nueve decímetros cuadrados (554, 59 m2) y las bienechurías sobre él construidas, el cual comprende las siguientes áreas: “Lote A”, “Lote B”, “Lote C” y “Lote D”. Ahora bien, al realizar la operación matemática de dividir el valor total de la compra venta entre los metros cuadrados vendidos se obtiene el resultado de que cada metro cuadrado tuvo un costo de seiscientos veintidós dólares de los Estados Unidos de América con treinta y nueve céntimos (USA$ 622, 39) y tal cálculo es necesario, toda vez que, la parte aquí demandante pretende subrogarse específicamente en la compra venta de los lotes “C” y “D”, los cuales, en total, están constituidos por trescientos ochenta y dos metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros (382, 55 m2), por lo que, se concluye que el valor específico del los lotes sobre los cuales se pretende el retracto, ascendía a la cantidad de doscientos treinta y ocho mil noventa y cinco dólares de los Estados Unidos de América con veintinueve céntimos (USA$ 238.095, 29). Una vez explicado todo lo anterior y reiterando que la determinación de la cuantía de la demanda debe hacerla el demandante al momento de su interposición, y tal como consta de la presente causa, que la demanda fue interpuesta en fecha 22 de junio de 2015, por lo que, la estimación debió realizarse tomando en cuenta el valor correspondiente a los lotes “C” y “D” del inmueble conforme al contrato, esto es, la suma de doscientos treinta y ocho mil noventa y cinco dólares de los Estados Unidos de América con veintinueve céntimos (USA$ 238.095, 29), y obtener su equivalente en bolívares para el momento de la interposición de la demanda multiplicando aquella cantidad por el tipo de cambio legal vigente para la fecha. En consecuencia, esta alzada observa que tal como lo estableció el a quo, el rechazo a la cuantía interpuesta debe prosperar pero en los términos aquí establecidos, por tanto, el valor del presente asunto debe ser modificado establecido en la cantidad de cuarenta y siete millones doscientos noventa y siete mil ciento setenta y seis bolívares con noventa y siete céntimos (Bs. 47.297.176, 97) que es el resultado de multiplicar el precio de los lotes “C” y “D” de la venta realizada por la tasa oficial de cambio del dólar SIMADI [Bs. 198, 6481] para la fecha 22 de junio de 2015. Así se decide. De la caducidad alegada: Los demandados en sus respectivas contestaciones opusieron la caducidad de la acción como defensa de fondo, lo cual ratificaron en sus respectivos escritos de informe presentados por ante esa alzada. En tal sentido, indicaron que: “(…) Sin lugar a dudas que transcurrió irremediablemente, bajo cualquier análisis, el termino de caducidad de 40 días para interponer la acción de retracto legal arrendaticio si tenemos en cuenta que el hoy demandante conoció, según su afirmación, en el año 2005, de la venta efectuada por nuestra representada, por lo que interpuesta esta acción en el año 2015, estaríamos hablando del transcurso de más de diez años aproximadamente entre la fecha en la inició el termino de caducidad y la interposición de la demanda, no pudiendo invocar ningún efecto conservativo de la demanda interpuesta contra INVERSIONES AZM 44, C.A en fecha 2005, ni contra esta ultima ni mucho menos contra PELETEIRO Y NAVARRO, pues, la mencionada en último término nunca fue demandada antes (…)” De ese modo, se debe partir indicando que la caducidad es lo que la doctrina define como una sanción jurídica en virtud de la cual, el transcurso del tiempo fijado por la ley, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad. Por tanto, puede declararla el juez de oficio, porque es de orden público, toda vez que la misma, es el vencimiento de un plazo concedido para ejercer un derecho. Los tratadistas modernos consideran la caducidad como institución jurídica autónoma, ya que, en ella nace el derecho sometido a un término fijo de duración, prescindiéndose de toda consideración de negligencia en el titular, por ello, produce efectos de manera directa y automática, siendo necesario que dicho lapso o plazo ha de tomarse en cuenta por el juez, por referirse especialmente a los derechos llamados potestativos. La casación venezolana ha establecido que hay caducidad cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, depende de que lo sea dentro de un espacio de tiempo predeterminado, ya sea por disposición o por convenio de las partes interesadas, es decir, que el termino está así tan identificado con el derecho, que transcurrido aquel se produce la extinción de éste, por lo que bastaría comprobar dicho transcurso de tiempo para dar por sentado que el “derecho-habiente” renunció a su derecho si dejó de actuar cuando le era obligatorio hacerlo. Siendo así las cosas este juzgador observa que la justificación de la caducidad aquí opuesta recae en que la demandante a pesar de haber tenido conocimiento de la compra venta atacada en fecha 15 de junio de 2005, no fue sino hasta el año 2015 cuando demandó en conjunto a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.” y a la Sociedad de Comercio “PELETEIRO Y NAVARRO”. Al respecto, este tribunal de alzada considera menester indicar que no es un hecho controvertido en la presente causa que la demandante tuvo conocimiento de la compra venta objeto de la demanda en fecha 15 de junio de 2005. Así mismo, quedó plenamente demostrado en autos que en fecha 18 de julio de 2005 interpuso demanda por retracto legal arrendaticio contra la Sociedad Mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.”, es decir, ejerció su derecho de retraer la venta realizada a un tercero dentro del lapso de cuarenta (40) días continuos que establecía el artículo 47 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para ese momento. En ese sentido, el autor patrio José Mélich Orsini en su obra “LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Y LA CADUCIDAD” (2006), páginas 181 y 182, respecto a la posibilidad de evitar la caducidad de la acción, manifiesta que: “(…) MODO DE EVITAR LA CADUCIDAD (…) Se suele abreviar esto mediante el señalamiento de que la única manera de evitar la caducidad es cumplir dentro del respectivo lapso el acto cuya omisión produce la consumación de la caducidad (…) La prueba del hecho impeditivo de la caducidad corresponde en cambio a la parte en contra de cuyos intereses operaría ella. Si se tratare del ejercicio de una acción o demanda, que deba proponerse en un término prefijado so pena de caducidad de la misma, será necesario haber introducido la demanda antes del cumplimiento del lapso de caducidad estipulado. No es necesario cumplir con ninguno de los requisitos que establece para la interrupción de la prescripción el artículo 1969 C.C. venz., esto es, no se requiere ni la citación del demandado, ni el registro del libelo con la inclusión del decreto que ordena la comparecencia del demandado, tan solo se exige comprobar el hecho de la introducción de la demanda (…) Cuando el hecho impeditivo de la caducidad consista en el ejercicio de una acción, se planeta la cuestión de si una demanda introducida ante un juez incompetente o que es rechazada por un defecto de forma o reformada en un momento posterior al vencimiento del término establecido para la consumación de la caducidad, bastaría para impedir la caducidad. A favor de un pronunciamiento positivo se ha argumentado que el hecho impeditivo de la caducidad, en consonancia con la función propia de tal instituto, debe apreciarse como autónomo, independiente de los efectos del proceso, pues la ley exige solamente que dentro del término prefijado se instaure el proceso, no requiere el buen éxito del mismo (…)” Visto el criterio doctrinario que antecede, el cual este juzgador comparte y acoge, se verifica que el hecho impeditivo necesario para evitar la caducidad, en consonancia con la función propia de tal instituto, debe apreciarse como autónomo, independiente de los efectos o resultado del proceso, ya que, la ley exige solamente que dentro del término prefijado se ejerza el derecho correspondiente con la debida instauración de la demanda respectiva, más no requiere el buen éxito de la misma. En tal sentido, este tribunal estima que en efecto la parte aquí demandante ejerció su derecho de retracto antes de que transcurrieran los cuarenta (40) días continuos para que operara la caducidad conforme el artículo 47 eiusdem, con lo cual, sin lugar a dudas, evitó la sanción legal que ella implica. Para esta alzada, el hecho de que en la demanda primigenia [instaurada en fecha 18 de julio de 2005] no se haya conformado eficazmente la relación jurídico procesal en virtud de haber sido únicamente demandada la compradora [Sociedad Mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.”] no es óbice para considerar que en este caso se evitó la caducidad debido a que la demandante ejerció su derecho de retracto dentro del lapso legal establecido para ese momento, es decir, manifestó ante los órganos jurisdiccionales competentes que pretendía subrogarse en la compra venta de fecha 22 de octubre de 2001 protocolizado bajo el No. 84, Tomo 187 al 195, Tomo 4, Protocolo Primero de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Girardot del estado Aragua. Así mismo, quien aquí decide comparte lo establecido por el juzgado a quo relacionado a que en esta causa se está en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario existente entre la Sociedad Mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.” [compradora] y a la Sociedad de Comercio “PELETEIRO Y NAVARRO” [vendedora] por lo que, siendo una única relación jurídica existente entre la arrendataria y las demandadas, e igualmente una sola pretensión hecha valer frente a ellas sobre el mismo negocio jurídico, los actos efectuados frente a un litisconsorte benefician o perjudican a los demás. Por lo tanto, lo aducido por las demandadas recurrentes, concerniente a que conforme el artículo 147 del Código de Procedimiento Civil debe considerarse a los litisconsortes como litigantes distintos no puede prosperar, ya que, evidentemente en este caso, por existir una relación sustancial indivisible, estamos en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario, lo cual es la excepción de lo dispuesto en el artículo anteriormente mencionado. (Vid. Sentencia de fecha 08 de diciembre de 2014, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente No. AA20-C-2014-000480) Por último, este tribunal superior también considera necesario destacar que en este caso no se trata de que la demandante tuvo conocimiento de la compra venta sobre la cual pretende subrogarse en el año 2005 y no ejerció su derecho sino hasta el año 2015, sino que, por el contrario, como ya se dijo, la actora interpuso su demanda dentro del lapso establecido en la ley para ello, siendo la misma debidamente admitida por el Tribunal de Primera Instancia, sustanciada en las dos instancias existentes e inclusive siendo conocido ese asunto por el Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, por lo tanto, teniendo en cuenta que el fin último del proceso es la realización de la justicia, no sería justo castigar a la demandante con la declaratoria de caducidad, cuando en principio, interpuso su demanda en la oportunidad pertinente y el juez que conoció de la misma, en lugar de detectar inmediatamente el yerro y declarar la inadmisibilidad correspondiente [lo cual hubiese permitido a la actora, si así lo deseaba, corregir el error e interponer nuevamente la demanda en tiempo hábil], decidió darle trámite, iniciándose así el primer litigio que perduró durante casi diez (10) años. Así se declara. En consecuencia, en virtud de todos los razonamientos arribas mencionados, este tribunal superior estima que la caducidad opuesta no debe prosperar. Así se decide. De la prescripción opuesta: Al igual que la defensa de fondo arriba analizada, las demandadas de autos al momento de contestar la demanda opusieron la prescripción de la acción, indicando que habían transcurridos más de diez (10) años contados a partir de que la demandante tuvo conocimiento de la compra venta sobre la cual se quiere subrogar, sin que realizara acto alguno con el objeto de interrumpir la prescripción. En tal sentido, este juzgador observa que conforme al artículo 1952 del Código Civil la prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas en la ley. Existen diversos lapsos de prescripción establecidos en la ley, no obstante, en el presente caso es necesario indicar que el artículo 1977 del Código Civil dispone que: “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley (…)” Así las cosas, hay que destacar que las demandadas de autos oponen las prescripción decenal como si en esta causa se estuviera ventilando un derecho personal, cuando realmente, el objeto de este asunto está vinculado al derecho de propiedad que la demandada pretende adquirir mediante el ejercicio de su derecho de retracto, tratándose entonces de un derecho real. En ese sentido, el autor Felipe Clemente de Diego en su obra “Instituciones de Derecho Civil español” (Madrid, 1959), Tomo II, pág. 515, sostiene que “(…) el tanteo y el retracto son derechos reales limitativos del dominio, pero de adquisición. Se entiende por derechos reales de adquisición aquellos que facultan a su titular para adquirir la propiedad de una cosa determinada (…)” Por su parte Gabriel García Cantero en “Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales” (Madrid, 1980), Tomo XIX, pág. 451, señaló respecto a los denominados derechos reales de adquisición que: “(…) tienen su base un tronco germánico ampliamente desarrollado por la Edad Media, que se cristalizó doctrinariamente en el Näherrecht, que consiste en el poder que corresponde a uno sobre al cosa de otro, en virtud del cual el primero está autorizado para apropiársela en el caso de que su actual poseedor la venda a un tercero, mediante el cumplimiento de todas las condiciones bajo las cuales la adquirió el comprador (…)” En igual sentido, el autor patrio José Luís Aguilar Gorrondona en su obra “COSAS, BIENES Y DERECHOS REALES” (Caracas, 2010), págs. 114 y 115, dejó sentado que: “(…) Nuestro Código Civil no enumera los derechos reales sino que los regula uno a uno sin indicar siquiera que son derechos reales ni agruparlos todos. Así, tanto en el Libro Segundo del Código como en el Tercero, se encuentran regulados derechos que, de acuerdo con lo expuesto, son evidentemente derechos reales. 1º Siguiendo el orden del Código encontramos que indudablemente son derechos reales: A) La propiedad, llamada también “dominio”; B) El usufructo, el uso y la habitación; C) El hogar, institución que por cierto no se agota en constituir un derecho real; D) Las servidumbres; E) La enfiteusis; F) La prenda; y G) La hipoteca 2º A dicha lista parece que pueden agregarse sin mayores dificultades: el derecho de retracto (tanto convecional como legal) y los privilegios especiales (…)” (Negrillas nuestras) Así las cosas, esta superioridad en apoyo a la doctrina anteriormente citada, concluye que el derecho de retracto debe entenderse como un derecho real, por lo que, el lapso de prescripción es de veinte (20) años conforme al artículo 1977 eiusdem. En consecuencia, en vista de que evidentemente no han transcurrido veinte (20) años desde el 22 de junio de 2005, oportunidad en la cual la demandante tuvo conocimiento de la venta sobre la cual pretende subrogarse, resulta ser manifiestamente improcedente la prescripción opuesta. Así se decide. De la procedencia o no del retracto legal arrendaticio: Una vez decididos los anteriores puntos previos, este tribunal superior debe necesariamente analizar la procedencia o no de la demanda interpuesta. En ese sentido, se debe partir indicando que el artículo 1546 del Código Civil venezolano establece que: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”. Por su parte, el artículo 42 del parcialmente derogado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponía que: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” (Negrillas de esta alzada) Igualmente, el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aplicable a este caso, indica que: “En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario (…)” (Negrillas de esta Alzada) Se puede observar entonces la norma general de retracto legal establecida en nuestro Código Civil y su especie específica en materia arrendaticia contenida tanto en el anterior Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como en el actual Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En tal sentido, de las normas mencionadas, se pueden apreciar dos figuras claramente definidas, a saber: La preferencia ofertiva, la cual pertenece al arrendatario y consiste en el derecho que éste tiene de que se le ofrezca en venta en primer lugar, antes de a cualquier tercero, el inmueble que ocupa como consecuencia de un contrato locativo. Para que tal derecho sea exigible, el arrendatario: i) debe tener más de dos (02) años como tal; ii) debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias; y iii) debe satisfacer las aspiraciones económicas del propietario. Por su parte, la forma de exigir ese derecho es mediante el retracto legal arrendaticio, que consiste en la posibilidad que tiene el arrendatario, siempre y cuando cumpla con las condiciones anteriormente mencionadas, de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado. En este sentido, con relación al primer requisito para la procedencia de la preferencia ofertiva, referido a que el arrendatario debe tener más de dos (02) años arrendado en el inmueble vendido a un tercero, este tribunal superior observa que es un hecho alegado en el escrito libelar y expresamente admitido por las demandadas que la aquí demandante es arrendataria del inmueble objeto de la presente causa desde el año 1978, por lo que, resulta evidente que se cumple con creces este primer requerimiento. Con relación al segundo de los requisitos relativos a que el arrendatario “debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias” observa esta alzada que el último contrato de arrendamiento fue suscrito entre la Sociedad en nombre colectivo “PELETEIRO NAVARRO” [propietaria-arrendadora] y la Sociedad Mercantil “COLEGIO HUMBOLDT, C.A.” [arrendataria] en fecha 28 de agosto de 2001 (Folios 50 al 51 y vueltos, I pieza], donde acordaron el arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda, ubicado en la Calle Sucre Norte, Nos. 49, 51 y 45, de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del estado Aragua, señalando expresamente que la duración de ese contrato iba a ser por dos (02) años fijos desde el 01 de septiembre de 2001 hasta 31 de agosto de 2003 y el canon de arrendamiento debía ser pagado por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes y que además “(…) LA ARRENDATARIA conviene en cancelar la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (sic) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en el cumplimiento de dicha obligación (…)” [Cláusulas segunda, tercera, cuarta y quinta del contrato]. Por otro lado, se verifica que la compra venta sobre la cual la demandante pretende subrogarse fue presentado el día 18 de octubre de 2001 y celebrado el 22 de octubre de 2001, por lo que, salta a la vista que para ese momento solamente había vencido un canon de arrendamiento, por lo que, para poder hablar de insolvencia como aducen las demandadas, debía la actora haber dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 literal “a” del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora dispuesto en el artículo 40 literal “a” del Decreto-Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, lo cual no se verifica en el caso de marras, por lo que, en la presente causa se encuentra cumplido el segundo de los requisitos. En abono a lo anterior, este tribunal también debe indicar que las demandas no pueden sostener que en virtud a que se encontraba vencido un (01) canon de arrendamiento que debía haber sido pagado dentro de los primeros cinco (05) días de octubre de 2001 la arrendataria no tenía el derecho de preferencia, ya que, primero, como ya se dijo, para entender insolvente a un arrendatario debe haber dejado de pagar al menos dos (02) pensiones consecutivas y, segundo, cabe recordar que para ese momento el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se encontraba vigente disponía que el arrendatario tenía hasta quince (15) días a partir del momento máximo cuando debía pagar la pensión arrendaticia de acuerdo al contrato [en este caso el 05 de octubre de 2001] para consignar ante tribunales lo correspondiente al canon de arrendamiento y considerarse solvente, por lo que, haber presentado el contrato compra venta atacado el 18 de octubre de 2001 cuando la arrendataria disponía hasta el 20 de octubre de ese año para consignar el canon respectivo, es evidencia del menoscabo al derecho de preferencia que tenía la aquí demandante. Por último quien aquí decide observa que las demandas no alegaron que la parte demandante estuviese insolvente en alguna otra obligación contractual, legal o reglamentaria, sino que, por el contrario, admitieron expresamente que la relación arrendaticia data desde el año 1978, lo cual a su vez genera el indicio contundente de que la actora en su condición de arrendataria a lo largo de los años ha cumplido con todas sus obligaciones contractualmente establecidas, ya que, en caso contrario, dicha relación arrendaticia no hubiese perdurado tantos años en el tiempo. Así se declara. Ahora bien, con relación al tercer requisito relativo a que el arrendatario “debe satisfacer las aspiraciones económicas del propietario”, quien decide observa que las demandadas nunca alegaron que la demandante no hubiese estado en condiciones de cumplir con las aspiraciones económicas de la vendedora ni tampoco rechazaron el monto ofrecido en el escrito libelar con lo cual ésta pretende subrogarse en la compra venta tantas veces mencionadas, por lo que, este tribunal también considera cumplido el tercero de los requisitos. Explicado lo anterior, se observa a todas luces, que la parte demandante siempre tuvo el derecho preferente de que se le ofreciera en venta el inmueble objeto de la presente demanda, ya que cumplía todas las condiciones concurrentes dispuestas en la ley, por lo que, a criterio de quien juzga la pretensión por retracto legal arrendaticio es procedente. Y así se decide. Ahora bien, respecto a la suma de dinero que debe pagar la demandante a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.” [compradora] con el objeto de subrogarse en su persona, se debe reiterar que el valor total del inmueble conforme consta del documento compra venta de fecha 22 de octubre de 2001, ascendió a la suma de trescientos cuarenta y cinco mil ciento setenta y tres dólares de los Estados Unidos de América (USA$ 345.173, 00). Así mismo, se observa que la compra venta objeto de la presente demanda tuvo como objeto un inmueble constituido por un lote de terreno con un área aproximada de quinientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con cincuenta y nueve decímetros cuadrados (554, 59 m2) y las bienechurías sobre él construidas, el cual comprende las siguientes áreas: “Lote A”, “Lote B”, “Lote C” y “Lote D”. Ahora bien, al realizar la operación matemática de dividir el valor total de la compra venta entre los metros cuadrados vendidos se obtiene el resultado de que cada metro cuadrado tuvo un costo de seiscientos veintidós dólares de los Estados Unidos de América con treinta y nueve céntimos (USA$ 622, 39) y tal cálculo es necesario, como se mencionó supra, toda vez que, la parte aquí demandante pretende subrogarse específicamente en la compra venta de los lotes “C” y “D”, los cuales, en total, están constituidos por trescientos ochenta y dos metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros (382, 55 m2), por lo que, se concluye que el valor específico del los lotes sobre los cuales se pretende el retracto, ascendía a la cantidad de doscientos treinta y ocho mil noventa y cinco dólares de los Estados Unidos de América con veintinueve céntimos (USA$ 238.095, 29) De ese modo, tomando en cuenta el valor correspondiente a los lotes “C” y “D” del inmueble conforme al contrato, esto es, la suma de doscientos treinta y ocho mil noventa y cinco dólares de los Estados Unidos de América con veintinueve céntimos (USA$ 238.095, 29), multiplicándolo a la tasa SIMADI [Bs. 690, 0568 por cada dólar americano, lo cual es valor establecido en la página web del Banco Central de Venezuela en este momento en que se dicta la presente decisión], tiene como resultado el siguiente: ciento sesenta y cuatro millones doscientos noventa y nueve mil doscientos setenta y tres bolívares con noventa y uno céntimos (Bs. 164.299.273, 91), monto éste que debe ser pagado por la demandante Sociedad Mercantil “COLEGIO HUMBOLT C.A.” a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.”. Así mismo, este tribunal superior indica que se procedió a calcular inmediatamente dicha cantidad, toda vez que, mediante el presente fallo es que se está ordenando su pago definitivo y el mencionado resultado se obtiene en base de un sencillo cálculo matemático, por lo que, no requiere de una experticia complementaria del fallo. Así se declara. Y sobre este punto, esta alzada debe indicarle a la demandante recurrente que ordenando el pago de esta forma no se está “hablando de una nueva venta”, ni se “cambiarían las condiciones de la negociación original”, por el contrario, se está respetando el mismo precio en dólares de los Estados Unidos de América establecido por las partes pero actualizando su valor en bolívares conforme a lo establecido a la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo de Justicia. Así se declara. X. DISPOSITIVA Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR los recursos de apelación interpuestos en fecha 14 de julio de 2016 por los abogados Elizabeth Zerpa y Nelson Lira, apoderados judiciales de la sociedad a nombre colectivo “PELETEIRO Y NAVARRO” y la sociedad mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.”, respectivamente, todos suficientemente identificados supra. SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada América Rendón, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil “COLEGIO HUMBOLDT, C.A.” arriba identificada. TERCERO: SE CONFIRMA en los términos aquí establecidos la sentencia recurrida dictada en fecha 13 de julio de 2016 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. En consecuencia: CUARTO: PROCEDENTE la impugnación a la cuantía realizada por ambas demandadas en sus escritos de contestación, por lo que, se considera que la estimación correcta de la presente demanda asciende a la cantidad de cuarenta y siete millones doscientos noventa y siete mil ciento setenta y seis bolívares con noventa y siete céntimos (Bs. 47.297.176, 97). QUINTO: IMPROCEDENTES las defensas de fondo relativas a la caducidad y la prescripción opuestas por las demandadas de autos. SEXTO: CON LUGAR la pretensión de retracto legal arrendaticio interpuesta por la sociedad mercantil “COLEGIO HUMBOLDT, C.A.” contra las sociedades de comercio “PELETEIRO Y NAVARRO” e “INVERSIONES AZM 44, C.A.”. En virtud de ello: SÉPTIMO: Se ordena a la parte actora, sociedad mercantil “COLEGIO HUMBOLDT, C.A.” que en un lapso perentorio de diez (10) días hábiles bancarios, contados a partir de la recepción del presente expediente en el Tribunal de la causa, proceda a consignar a través de cheque de gerencia la cantidad de ciento sesenta y cuatro millones doscientos noventa y nueve mil doscientos setenta y tres bolívares con noventa y uno céntimos (Bs. 164.299.273, 91) a favor de la sociedad mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.” suma ésta que constituye el precio de la venta de los lotes “C” y “D” según se desprende de documento compra venta debidamente protocolizado en fecha 22 de octubre de 2001 por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Girardot del estado Aragua bajo el No. 24, Folios del 187 al 195, Tomo 4, Protocolo Primero. OCTAVO: Una vez cumplido lo ordenado en el particular anterior, la actora, sociedad mercantil “COLEGIO HUMBOLDT, C.A.” quedará subrogada en los derechos que le correspondía a la sociedad mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A.” respecto a los lotes los lotes “C” y “D” identificados en el documento compra venta arriba mencionado. Por ello, se deberá tener al “COLEGIO HUMBOLDT, C.A.” como única compradora y propietaria del: “(…) Lote “C”, con un área de terreno de aproximadamente doscientos veinticinco metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (225,20 m2) que forman parte del lote de mayor extensión de la parcela número 49, y las bienhechurias (sic) sobre el (sic) construidas; siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terreno propiedad de PELETEIRO y NAVARRO; SUR: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) en parte con terrenos que fueron de Rosa de Tarimuza, hoy propiedad de la Clínica Fajardo y en parte con terrenos propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO. ESTE: En una extensión de ocho metros (8, 00 mts) con Avenida Sucre que es su frente; y OESTE: En una extensión de ocho metros (8, 00 mts) con lote de menor extensión de la parcela número 49 propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote terreno de mayor extensión de la parcela N° 49 ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado (sic) Aragua, identificada anteriormente con el número catastral 04-01-01-74-12, actualmente identificada con el número catastral 04-01-01-74-12-26, la referida parcela tiene un área aproximada de doscientos setenta y dos metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados (272,42 m2) siendo sus linderos originales los siguientes: NORTE: Instituto Escuela Calicanto, en treinta y cuatro metros con cinco centímetros (34,05 mts); SUR: Rosa de Tarimuza en cuarenta y tres metros con sesenta y dos centímetros (43,62mts): ESTE: Calle Sucre, (su frente) en ocho metros ( 8, 00 mts); OESTE: Instituto Escuela Calicanto, en ocho metros (8, 00 mts); y le pertenece a mi representada, según se evidencia de documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo del Estado (sic) Aragua, en fecha veinte y seis (26) de septiembre de 1988, anotado bajo el número 41, folios 113 al 115, protocolo primero, tomo 15.- Lote “D”, con un área de terreno de aproximadamente ciento cincuenta y siete metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (157,35 m2) que forman parte de mayor extensión de la parcela número 49, y las bienhechurias (sic) sobre el (sic) construidas, siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de veinte y ocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con lote de terreno de mayor extensión de la parcela número 49, propiedad de PELETEIRO y NAVARRO; SUR: En una extensión de veinte y ocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terreno propiedad de PELETEIRO y NAVARRO. ESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts) con Avenida Sucre que es su frente; y OESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts) con la parcela número 49 propiedad de PELETEIRO y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote terreno de mayor extensión de la parcela N° 49, ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado (sic) Aragua; identificada actualmente con el número catastral 04-01-01-74-12-24, la referida parcela tiene un área aproximada de un mil doscientos veinte metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (1.220,40 m2) siendo sus linderos originales los siguientes: NORTE: Casa que es o fue del Mayor Pedro Quevedo, luego de Euclides Alvarez (sic) y actualmente propiedad de la sociedad en nombre colectivo Peleteiro y Navarro; SUR: Casa que es o fue de Leopoldo Tarimuza; ESTE: La calle Sucre; y OESTE: Parcela que es o fue de los Hermanos Morales; le pertenece a mi representada según se evidencia de documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo del Estado Aragua, en fecha veinte y seis (26) de julio de 1971, anotado bajo el número 7, protocolo tercero, folio 19 vto, tomo único (…)” NOVENO: La presente sentencia servirá como título de propiedad a favor de la sociedad mercantil “COLEGIO HUMBOLDT, C.A.” sobre el inmueble arriba identificado, por lo que, una vez cumplido lo aquí establecido se ordena al tribunal de la causa librar los oficios respectivos al Registro Público correspondiente, a los fines legales consiguientes. DÉCIMO: Se condena en costas a las demandadas de autos conforme a los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. UNDÉCIMO: Se condena en costas a la parte actora conforme al artículo 281 eiusdem. Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los ocho (08) días del mes de febrero de 2017. Año: 206º de la Independencia y 157º de la Federación. EL JUEZ SUPERIOR DR. RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN LA SECRETARIA ABG. LISENKA CASTILLO En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 9:59 am. LA SECRETARIA ABG. ABG. LISENKA CASTILLO RCGR/LC/r Exp. C-18.242