TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA.

Maracay, 14 de febrero de 2017
206° y 157°

PARTE DEMANDANTE: BERNARDO CIANO COLINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-348.793.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JUAN JESUS DELGADO CRESPO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Numero 99.542.
PARTE DEMANDADA: CARLOS ALBERTO OCHOA ALVARADO venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Numero V-17.367.857.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARIENNY QUINTANA NOGUERA, inpreabogado Numero 164.594.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: 8024.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Cumplidas oportunamente las fases iniciales del proceso, como lo son la Instructoria y Preliminar, sin haberse logrado la conciliación de las partes, condujo a la fijación por parte del Tribunal de la Audiencia Oral y Pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, esto por remisión del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de la especialidad de la materia tratada en el juicio y al momento de dictar el dispositivo en fecha 26 de Enero de 2.017, se declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO del local comercial ,y por este motivo, procede este Tribunal de mérito a dictar dentro de los diez (10) días siguientes el fallo en extenso de la Decisión para ser agregada por Secretaría a los autos, de conformidad en el artículo 877 de la Ley Adjetiva Civil.
I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Se inicia el presente juicio por demanda de DESALOJO, seguido por el ciudadano BERNARDO CIANO COLINA, contra el ciudadano CARLOS ALBERTO OCHOA ALVARADO, plenamente identificado, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida Generalísimo Francisco de Miranda, planta baja, sector Santa Rita Nº 171-D, con un área de construcción de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS CUADRADOS (94,60Mts2), cuyos linderos generales y medidas son las siguiente: NORTE: EN CINCUENTA Y DOS METROS (52,00Mts) con propiedad que es o fue del ciudadano PEDRO HIDALGO; SUR: En CINCUENTA Y DOS METROS (52,00Mts) con propiedad que es o fue del ciudadano José Araujo; ESTE: En NUEVE METROS CON SESENTA Y CUATRO CENTIMETROS (9,64Mts) con propiedad que es o fue de la ciudadana JULIA ROSA RAMOS; y OESTE: en CATORCE METROS CON SETENTA CENTIMETROS (14,70Mts) con la avenida Generalisimo Francisco de Mirando Numero 171, que es su frente, no obstante se inicio la pretensión de DESALOJO por ante el Juzgado de los Municipios Libertador y Francisco Linares Alcántara de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 09 de Noviembre de 2012 la cual fue declarada parcialmente con Lugar, cuya decisión fue apelada y declarada Inadmisible por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción del Estado Aragua el día 10 de Junio del 2013.
En este mismo orden de ideas manifiesta en el libelo de la demanda que se celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano demandado, cuya duración seria de un (1) año fijos y a tiempo determinado a partir del día 07 de febrero de 2012 al 07 de Agosto de 2012, documento autenticado por la Notaría Pública Cuarta de Maracay, en fecha 09 de Febrero de 2011 anotado bajo el Numero 14, Tomo: 19, Posteriormente se presenta un segundo contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Pública Segunda de Maracay, de fecha 13 de Marzo de 2012 y el cual quedó asentado bajo el Numero 23, Tomo: 32 cuya duración seria de 6 meses fijos y a tiempo determinado a partir del día 07 de Febrero de 2012 al 07 de Agosto del 2012.
Alego que desde el mes de Junio de 2012 al mes de Abril de 2015, no ha pagado el canon de arrendamiento, presentando 35 meses de insolvencia siendo esta la razón que el ciudadano demandante procede incoar la acción judicial de DESALOJO en contra del ciudadano arrendatario, CARLOS ALBERTO OCHOA ALVARADO, solicitando que este Tribunal sea condenado a lo siguiente:

a) Entrega material de local comercial arrendado, totalmente desocupado de bienes y enseres que le pertenezcan y en perfecto estado de aseo, conservación y uso y totalmente solventes en cuanto a servicios públicos al arrendador.
b) Al pago de los daños y perjuicios por estar insolvente con los cánones de arrendamientos calculadas en DOSCIENTOS TRES MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 203.000,00) al arrendador
c) Al pago de las costas y costos del proceso y corrección monetaria; así mismo los daños y perjuicios por la negativa de entregar el inmueble.
Fundamento la presente acción judicial en los artículos 40 letra “a” y 43 de del decreto para la regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso de local comercial, artículos 1167, 1159, 1160 1592 todos del Código Civil. Y estimo la acción por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (500.000,00), equivalentes a TRES MIL TRESCIENTAS TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (3.333,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA : Alego que la demanda no debió ser admitida por cuanto la relación arrendaticia se mantiene a tiempo determinado y por ende no es posible demandar el desalojo del inmueble arrendado, que el juzgado superior en una oportunidad dispuso que la relación arrendaticia es a tiempo determinado y por ende este no puede ser demandado por desalojo, por cuanto la demanda es contraria a derecho y debe ser declarada inadmisible. Opuso cuestiones previa, la contenida en el artículo 346, ordinal 6º con relación al artículo 340, ordinal 4º todos del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandante en su libelo no dispuso un capitulo donde realice las conclusiones pertinentes. Admitió el hecho que mantiene con la parte demandante una relación arrendaticia a tiempo determinado y que el ultimo contrato de arrendamiento firmado ante la notaria respectiva fue en fecha 13 de marzo de 2012, negó y contradigo el hecho de que su representado tenga que pagar, la cantidad de Bolívares 5.800,00 los siete (7) días de cada mes, que se encuentre en mora con los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2012, así como todos los meses del años 2013, 2014, y enero, febrero, marzo y abril de 2015. Negó que haya causado daños y perjuicios y que tenga que pagarlo asa como las costas procesales. Alego la inadmisibilidad del contrato de arrendamiento por haber sido consignado extemporáneamente por el actor que debe ser acompañado con el libelo y que toda persona debe ser juzgada de acuerdo con el procedimiento judicial establecido con anterioridad a la ley. Solicitando se declare sin lugar la demanda
II
NARRATIVA
Establece el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 877 lo siguiente:
“Dentro del plazo de diez días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos, dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten de autos; pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y los demás requisitos exigidos en el artículo 243”. ( negrilla de este tribunal)

Visto el contenido del anterior artículo considera, este Sentenciador, que no es necesario narrar el presente expediente ni transcribir las actas ni documentos que consten en autos. Y así se establece.

AUDIENCIA ORAL
“ (…) El día, Jueves veintiséis (26) de Enero de dos mil diecisiete (2017), siendo las 2:00 p.m., fecha y hora fijada por este Tribunal mediante auto dictado en fecha 29 de noviembre de 2016 para que tenga lugar la celebración de la AUDIENCIA ORAL DE JUICIO, de conformidad con lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, en el presente juicio que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), ha incoado el ciudadano BERNARDO CIANO COLINA, venezolano, mayor de edad, viudo, titular de la cedula de identidad Nro. V- 348.793, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO OCHOA ALVARADO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Numero V-17.367.857, según consta en expediente Nº 8024, nomenclatura de este Tribunal. Se anuncio dicho acto a las puertas del Tribunal por el ciudadano Alguacil del mismo, dejándose expresa constancia de la comparecencia del abogado JUAN DE JESUS DELGADO CRESPO, inscrito en el inpreabogado número 99.542 en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y la abogada MARIENNY QUINTANA NOGUERA, inscrita en el inpreabogado bajo el numero 164.594, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. Se procede a dar inicio a la celebración de la Audiencia de Juicio y debate oral y público, para lo cual el ciudadano Juez de este Tribunal Abg. MAZZEI MANUEL RODRIGUEZ RAMIREZ, da apertura al acto exponiéndole a las partes como se desarrollara la audiencia, de conformidad con el artículo 870 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En este estado siendo las 2:30 pm el Juez del Tribunal, concede a la parte actora , el derecho de palabra en un tiempo no mayor de diez (10) minutos a los fines que expongan sus alegatos, por medio de breve exposición oral, tomando la palabra el Apoderado Judicial de la parte actora, quien de seguidas expone: “ En este acto en nombre de mi representado Bernardo Ciano ratifico la presente demanda de desalojo por falta de pago, fundamentado en el articulo 40 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, asi como los medios probatorios consignados con el libelo y escrito de prueba presentado oportunamente en el lapso procesal resaltando la falta de medios de pruebas de la parte demandada, no trayendo a los autos ningún medio de prueba que le favorezca respecto al pago del canon de arrendamiento, es por ello que solicito que se declare con lugar la presente demanda por lo que la parte demandada no probo ni trajo a los autos nada que lo favoreciera y por ultimo pido a este Tribunal que declare la misma dada la urgencia del caso, es todo”.
Seguidamente siendo 2:35 pm se le concede el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte demandada quien expone: “En representación de mi apoderado ciudadano Carlos Ochoa solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar o en su defecto inadmisible motivado a que la parte actora demanda desalojo por falta de pago siendo que en fecha 10 de junio de 2013 el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil del estado Aragua dictamino que la acción ha ejercer debía ser resolución de contrato en virtud de que el mismo se encontraba vigente, por tal motivo ratifico la contestación de demanda de fecha 22 de febrero de 2016. Por otro lado es de hacer indicarle al tribunal que la presente acción fue tramitada bajo los parámetros de la ley de arrendamiento inmobiliario de uso comercial siendo que la misma en su preámbulo dejo expresa constancia que queda excepto de la aplicación de la referida ley los centros hospitalarios, clínicas, consultorios odontológicos, galpones, entre otros, siendo la ley aplicable a la presente acción la ley de arrendamiento inmobiliario del año 1999, por lo tanto la presente acción no debe prosperar por ser contraria a una ley expresa. Por último en un supuesto negado que no sea declarada sin lugar la demanda en virtud de la aplicación de la ley de arrendamiento de uso comercial se deja constancia que la referida ley de arrendamiento de uso de local comercial indica que todos los contratos suscritos con anterioridad a la Ley debían ser ajustado a ella y de lo contrario las partes debían realizar procedimiento administrativo por ante la Superitendencia nacional de precios (sunde) para posterior a ello poder acceder al órgano jurisdicción correspondiente agotada la vía administrativa, por todo lo antes expuesto solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar o en su defecto inadmisible, siendo las 2:50 es todo”. De seguidas el Tribunal siendo las 2:50 de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se retira de la audiencia y regresa en el lapso de ley, a los fines del pronunciamiento de la decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 876 ejusdem. Correspondiente a la presente causa signada bajo el Nº 8024, en tal sentido, quien aquí decide considera imperioso a los fines de resolver lo expuesto por la parte demandada con respecto a la Ley aplicable al presente procedimiento, este Tribunal observa que la Ley vigente que regula los arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial es el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL publicado en gaceta oficial numero 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, el cual establece en el artículo 2 de las disposiciones generales en su primer aparte que constituyen inmuebles destinado al uso comercial los locales: (…) consultorios, laboratorios, o quirófanos…”, y en atención al contrato de arrendamiento marcado “B” cursante al folio 23 al 25 del presente expediente en su cláusula primera, se indica que da en arrendamiento al arrendatario un local, cuyo destino es para montar un consultorio odontológico, y atendiendo a lo alegado por la parte demandada en esta audiencia quedo reconocido que el mencionado local funciona un consultorio odontológico, por lo que hace aplicable el procedimiento establecido en la Ley especial indicada, por lo que no es necesario cumplir con el agotamiento de la vía administrativa. Y así se establece. Por otra parte en cuanto a la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA alegada por la parte demandada en su escrito de contestación referida a la sentencia del tribunal de alzada proferida en fecha 10 de junio de 2013 la cual indico que la acción a proponer era la de resolución de contrato dada la naturaleza del mismo, este Tribunal observa que para la fecha de presentación de la presente demanda es decir en fecha 28 de abril de 2015, ya se encontraba en vigencia el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, y el mismo no hace distinción alguna a la naturaleza del contrato, es decir, si es a tiempo determinado o indeterminado, como requisito para demandar la acción de desalojo, distinción que si hacia la Ley de Arrendamientos Inmobiliario antes de entrar en vigencia del decreto ley antes descrito, razón por la cual no es procedente la solicitud de declaratoria de inadmisibilidad propuesta por la parte demandada. Resuelto como quedo el procedimiento aplicable así como la inadmisibilidad de la demanda alegada, este Tribunal observa que la parte demandante alego la falta de pago por parte del arrendatario de los cánones de arrendamiento de treinta y cinco meses continuos y consecutivos desde el mes de junio de 2012, hasta abril de 2015, por la cantidad de cinco mil ochocientos bolívares sin céntimos mensuales, y la parte demandada no promovió prueba alguna por medio documentales que desvirtuara los alegatos del demandante. En consecuencia de todo lo antes expuesto este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Estado Aragua procede a expresar el dispositivo del fallo que se anexará posteriormente dentro de los diez (10) días, según lo establecido en el artículo 877 Ejusdem...”
III
PUNTO PREVIO
Alego la parte demandada la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA en los siguientes términos:
“solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar o en su defecto inadmisible motivado a que la parte actora demanda desalojo por falta de pago siendo que en fecha 10 de junio de 2013 el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil del estado Aragua dictamino que la accion ha ejercer debía ser resolución de contrato en virtud de que el mismo se encontraba vigente, por tal motivo ratifico la contestación de demanda de fecha 22 de febrero de 2016. Por otro lado es de hacer indicarle al tribunal que la presente acción fue tramitada bajo los parámetros de la ley de arrendamiento inmobiliario de uso comercial siendo que la misma en su preámbulo dejo expresa constancia que queda excepto de la aplicación de la referida ley los centros hospitalarios, clínicas, consultorios odontológicos, galpones, entre otros, siendo la ley aplicable a la presente acción la ley de arrendamiento inmobiliario del año 1999, por lo tanto la presente acción no debe prosperar por ser contraria a una ley expresa. Por último en un supuesto negado que no sea declarada sin lugar la demanda en virtud de la aplicación de la ley de arrendamiento de uso comercial se deja constancia que la referida ley de arrendamiento de uso de local comercial indica que todos los contratos suscritos con anterioridad a la Ley debían ser ajustado a ella y de lo contrario las partes debían realizar procedimiento administrativo por ante la Superintendencia nacional de precios (sunde) para posterior a ello poder acceder al órgano jurisdicción correspondiente agotada la vía administrativa, por todo lo antes expuesto solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar o en su defecto inadmisible.”

Sobre el siguiente punto el juzgado considera

Que la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA alegada por la parte demandada en su escrito de contestación referida a la sentencia del tribunal de alzada proferida en fecha 10 de junio de 2013 la cual indico que la acción a proponer era la de resolución de contrato dada la naturaleza del mismo, este Tribunal observa que para la fecha de presentación de la presente demanda es decir en fecha 28 de abril de 2015, ya se encontraba en vigencia el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, y el mismo no hace distinción alguna a la naturaleza del contrato, es decir, si es a tiempo determinado o indeterminado, como requisito para demandar la acción de desalojo, distinción que si hacia la Ley de Arrendamientos Inmobiliario antes de entrar en vigencia del decreto ley antes descrito, razón por la cual no es procedente la solicitud de declaratoria de inadmisibilidad propuesta por la parte demandada. Siendo aplicable el procedimiento establecido en el decreto Y así se establece.
Resuelto el previo este Juzgado entra a valorar las pruebas promovidas por las partes a saber son las siguientes:
IV
VALORACION DE LAS PRUEBAS
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
1.- Cursa del folio 94 al 96 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 02 de Noviembre de 2016 por el abogado JUAN DE JESUS DELGADO CRESPO, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 99.542, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano: BERNARDO CIANO COLINA en sus carácter de parte actora en el presente juicio mediante el cual promueve y hace valer las documentales consignadas con el libelo de la demanda, marcados A, B, C, D, siendo los siguientes:
1.- Cursa a los folios 12 al 22, PRIMERA PIEZA. Marcado “A”. DOCUMENTAL PUBLICO. COPIA CERTIFICADA DE DOCUMENTO CONTENTIVO DE TITULO SUPLETORIO, evacuado ante el Juzgado tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua , en fecha 01 de Agosto de 2006, Siendo demostrativo para este sentenciador que el ciudadano BERNANDO CIANO COLINA, fue declarado único propietario de las bienhechurías construidas ubicadas en la avenida generalísimo francisco de Miranda, Numero 171, conformado una vivienda y 3 locales comerciales 171B, 171C,171D mas 3 apartamentos distinguidos con los números 171E, 171F, y 171G Sector Santa Rita, Barrio La esperanza, Municipio Linares Alcántara del Estado Aragua, conforme al artículo 837 del Código de Procedimiento Civil. Sobre la valoración probatoria del título supletorio, es preciso señalar que la misma esta circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo, por lo que la misma, se repite, para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba. No obstante al no quedar demostrada la propiedad de la bienhechurías en lo términos expuesto el artículo 549 del Código Civil, en el sentido de que, al no poderse comprobar la existencia de un título de propiedad, de dicha bienhechuría, el propietario de la misma es el propietario del suelo sobre el que está construida que, como en caso el sub-iudice, (SENT Nº 0100, SCC del 27-04-01) Por lo que este sentenciador lo valora como pleno conforme a la sana critica. Y así se valora.

2- Cursa del folio 23 al 25, DOCUMENTAL, MARCADO “B” original de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscritos entre los ciudadanos: BERNARDO CIANO COLINA, en su carácter de arrendador, por una parte y el ciudadano CARLOS ALBERTO OCHOA ALVARADO, sobre un inmueble constituido por un local comercial 171-D, en la avenida Generalísimo Francisco de Mirando, sector Santa Rita Numero 171-D, planta baja, Municipio Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Girardot, en fecha nueve (9) de Febrero de 2011, quedando autenticado bajo el N° 14, Tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Siendo demostrativo para quien sentencia que la relación arrendaticia establecida por las partes sobre el inmueble ya descrito. Y así se valora.

3- Cursa del folio 26 al 33, DOCUMENTALES, MARCADO “ C y B” original y copia de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, respectivamente, suscritos entre los ciudadanos: BERNARDO CIANO COLINA, en su carácter de arrendador, por una parte y el ciudadano CARLOS ALBERTO OCHOA ALVARADO, sobre un inmueble constituido por un local comercial 171-D, en la avenida Generalísimo Francisco de Mirando, sector Santa Rita Numero 171-D, planta baja, Municipio Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Girardot, en fecha trece (13) de Marzo de 2012, quedando autenticado bajo el N° 23, Tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Siendo demostrativo para quien sentencia que existe una relación arrendaticia establecida por las partes sobre el uso del inmueble ya descrito, la naturaleza del contrato de arrendamiento así como el monto en bolívares del canon de arrendamiento. Y así se valora.

4- Cursa del folio 34 al 38, DOCUMENTAL, MARCADO “C”. CERTIFICACION ARRENDATICIA, emanada del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Francisco Linares Alcántara de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 19-11-2014, solicitada por el arrendador demandante sobre el inmueble dado en arrendamiento por el arrendatario demandado. Siendo demostrativo que los sujetos procesales en la presente causa no aparece registrado en los libros de consignación. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: Este tribunal observa de la revisión de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandada no promovió ni por si ni por medio de apoderado alguno pruebas dentro de su oportunidad procesal en el presente juicio. Mas sin embargo en la audiencia oral se hizo valer el contrato de arrendamiento ya valorado en la presente sentencia. Y así se establece.

V
MOTIVA
DE LA DEMANDA Y FONDO DE LA CAUSA

Este Tribunal observa que la parte actora en su carácter de arrendador en el presente juicio, tal como se desprende del contenido de las actas que conforman el presente expediente demanda al ciudadano CARLOS ALBERTO OCHOA ALVARADO, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fundamentando su acción en los ordinales “A” del artículo 40, en concordancia con el artículo 43, ambos del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

En criterio del tratadista patrio Arístides Rengel Romberg en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, volumen II, página 109, destaca que la pretensión “es el acto por el cual un sujeto se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide al juez que dicte una resolución con autoridad de cosa juzgada que lo reconozca”.
Es así como se destaca que la pretensión del actor y lo narrado en el libelo de demanda es un acto procesal que no vincula por sí mismo al demandado, es decir, que el accionado por la mera presentación de la demanda no queda sujeto a los efectos jurídicos pretendidos por la parte actora, pues debe mediar una sentencia que acoja la pretensión o en su defecto la rechace, es decir la pretensión debe contener una petición, que significa el requerimiento dirigido al Juez para que dicte una sentencia reconociendo la consecuencia jurídica que el sujeto atribuye.
En tal sentido, en el caso de autos quedo demostrado la cualidad del demandante ciudadano: BERNARDO CIANO COLINA como propietario arrendador de local comercial distinguido con el numero 17- D que forma parte del inmueble general constituido por unas bienhechurías construidas ubicadas en la avenida generalísimo francisco de Miranda, Numero 171, conformado por una vivienda y 3 locales comerciales entre ellos el dado en arrendamiento, por medio del titulo supletorio y los contratos de arrendamiento ya valorados.
En el mismo orden de ideas, quedo demostrado la cualidad del demandado arrendatario CARLOS ALBERTO OCHOA ALVARADO del local comercial distinguido con el numero 17- D que forma parte del inmueble general constituido por unas bienhechurías construidas ubicada en la avenida generalísimo francisco de Miranda, Numero 171, ubicado en la Avenida Generalísimo Francisco de Miranda, planta baja, sector Santa Rita Nº 171-D, Municipio Linares Alcántara del Estado Aragua, por medio de los contratos de arrendamiento autenticados suscritos ya valorados.
Igualmente quedo demostrado el objeto del arrendamiento constituido por un local comercial distinguido con el numero 171-D, ubicado en la avenida Generalísimo Francisco de Miranda, planta baja, sector Santa Rita Nº 171-D, con un área de construcción de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS CUADRADOS (94,60Mts2), cuyos linderos generales y medidas son las siguiente: NORTE: EN CINCUENTA Y DOS METROS (52,00Mts) con propiedad que es o fue del ciudadano PEDRO HIDALGO; SUR: En CINCUENTA Y DOS METROS (52,00Mts) con propiedad que es o fue del ciudadano José Araujo; ESTE: En NUEVE METROS CON SESENTA Y CUATRO CENTIMETROS (9,64Mts) con propiedad que es o fue de la ciudadana JULIA ROSA RAMOS; y OESTE: en CATORCE METROS CON SETENTA CENTIMETROS (14,70Mts) con la avenida Generalísimo Francisco de Mirando Numero 171, que es su frente, que forma parte del inmueble general distinguido con el Nº 171, según el titulo supletorio.
Quedo reconocido por los sujetos procesales que por medio de los contratos de arrendamientos autenticados y suscritos por ambos existe una relación arrendaticia con condiciones y estipulaciones derivadas que ambas partes se deben entre sí. Y así se establece.
En este orden de ideas establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Girardot, en fecha trece (13) de Marzo de 2012, quedando autenticado bajo el N° 23, Tomo 32 lo siguiente:
“que el canon de arrendamiento es de CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( 5800,oo Bsf) pagaderos los siete (7) de cada mes , que el arrendatario se obliga a cancelar a el arrendador donde éste señale….”

Por ello, es necesario estudiar esta causa a la luz de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1167 y 1.264 del Código Civil que establecen:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Articulo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.”

De todo lo anterior se infiere que es obligación de las partes al momento de suscribir un contrato cumplirlo en los mismos términos y condiciones que fueron pactados, en el presente caso el demandante alego en su libelo la falta de pago por parte del arrendatario en no cumplir su obligación que asumió con el arrendador por medio del contrato de arrendamiento suscrito, donde debía el arrendatario pagar el canon mensual los primeros siete (7) días de cada mes, a razón de Bolívares CINCO MI OCHOCIENTOS ( Bs. 5.800,00) desde junio del 2012, en forma consecutiva hasta el mes abril del 2015, alcanzando una deuda total de BOLÍVARES DOSCIENTOS TRES MIL ( Bs 203.000,00) quedando demostrado la falta de pago y la no intención por parte del arrendatario en cumplir con esta obligación al consignar junto con el libelo de la certificación arrendaticia, emanada del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Francisco Linares Alcántara de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 19-11-2014 donde se evidencia que el arrendatario no se encuentra registrado para esa fecha.
A tal efecto nuestra más reciente norma jurídica estableció las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos, en este mismo orden de ideas es preciso destacar que ante el causal de desalojo por falta de pago constituye por la parte demandada como anteriormente se dijo demostrar el cumplimiento de su obligación, sin embargo en el caso de autos aun cuando la parte no trajo a los autos nada que lo favoreciera, sino por el contrario por medio de a consignación arrendaticia ya descrita promovida por la parte demandante quedo demostrado suficientemente todos estos puntos controvertidos y el hecho en sí de la insolvencia de la parte demandada, los cuales se ratificaron y demostraron, en virtud del contenido de la misma desprendiéndose como ya se indico que no cursa expediente arrendaticio ni registro a nombre de la parte demandada a favor del demandante sobre el bien inmueble dado en arrendamiento, en razón del pago de canon de arrendamientos. Y así se establece
Es asi como, se observa una clara perfección en el modo de solicitar el pago arrendaticio, pues, conforme a lo transcrito, se indica el incumplimiento es imputado al arrendatario con respecto al pago de las mensualidades adeudadas, en forma completa y clara con determinación de la suma debida por concepto de pensiones de arrendamiento y los meses a que corresponden cada uno Y así se establece.
Por otra parte, la demandada en su escrito de contestación negó y contradigo el hecho de su insolvencia y el no pago de las mensualidades que por concepto de canon de arrendamiento aduce el demandante que no ha recibido, sin traer a los autos prueba documental alguna que justificara su negación y afirmación de los hechos
Ahora conforme con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma los hechos demostrarlos y el que pretende ser liberado de una obligación debe probar el pago y el hecho extintivo de la obligación, que establecen:
Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Por otra parte el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial Capítulo VIII De los Desalojos y Prohibiciones establece:
“Artículo 40 Son causales de desalojo:.. a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)”

Asimismo establece:
“El artículo 14: El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.”

Estas exigencias quedo verificada en el caso de autos que además de solicitar el desalojo por la falta de pago que constituye en pedir consecuencialmente la entrega material del inmueble, tomando en cuenta que, conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicita el pago de los daños y perjuicios por estar insolvente el arrendatario es así como la demanda puede ser incoada, siempre que, se fundamente en algunas de las causales establecidas para el Desalojo, bajo las exigencias contenidas en el artículo 40 Literal A del mencionado Decreto-Ley, y se establece como una causal para el Desalojo la insolvencia del arrendatario o arrendataria cuando haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento sin causa justificada como lo contempla el Legislador, lo que constituye el presupuesto procesal para la procedencia del Desalojo, es decir, que atendiendo a las actas que cursan el presente expediente es determinante para este sentenciador declarar que el arrendatario es insolvente ante el arrendador en el cumplimiento de su obligación y su no cumplimiento lo hizo incurrir en mora al no pagar las TREINTA Y CINCO (35) mensualidades vencidas según las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, quedando plenamente demostrado con las alegaciones de las partes y las documentales valoradas la determinación y quantum de cada pensión arrendaticia para que proceda el desalojo del local comercial y el pago de la indemnización por daños y perjuicios. Y así se establece.

EN CUANTO A LA PRETENSIÓN INDEMNIZATORIA: Observa quien suscribe, que al no haber demostrado el demandado su solvencia en el pago, debe prosperar en derecho la indemnización por daños y perjuicios derivados por el incumplimiento de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre junio de 2012 hasta abril de 2015, cada mes y consecutivamente a razón de CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.800,00) para un total de DOSCIENTO TRES MIL BOLIVARES ( Bs.203.000,00) . Igualmente, como quiera que el demandado no demostrara su solvencia y sigue ocupando el inmueble, debe prosperar en derecho la pretensión de indemnización mensual por la ocupación del inmueble desde Mayo del 2015, hasta la fecha en la que el inmueble sea entregado definitivamente, cada mes a razón de CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.800,00). Y así se establece.

VI
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Maracay, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo de un local comercial, ubicado en la avenida Generalísimo Francisco de Mirando, sector Santa Rita Numero 171-D, planta baja, Municipio Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua, con un área de construcción de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS CUADRADOS (94,60Mts2), cuyos linderos generales y medidas son las siguiente: NORTE: EN CINCUENTA Y DOS METROS (52,00Mts) con propiedad que es o fue del ciudadano PEDRO HIDALGO; SUR: En CINCUENTA Y DOS METROS (52,00Mts) con propiedad que es o fue del ciudadano José Araujo; ESTE: En NUEVE METROS CON SESENTA Y CUATRO CENTIMETROS (9,64Mts) con propiedad que es o fue de la ciudadana JULIA ROSA RAMOS; y OESTE: en CATORCE METROS CON SETENTA CENTIMETROS (14,70Mts) con la avenida Generalisimo Francisco de Mirando Numero 171, que es su frente, intentada por el ciudadano BERNARDO CIANO COLINA, venezolano, mayor de edad, viudo, titular de la cedula de identidad Nro. V- 348.793, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO OCHOA ALVARADO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Numero V-17.367.857.
SEGUNDO: Se acuerda la entrega material del inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida Generalísimo Francisco de Mirando, sector Santa Rita Numero 171-D, planta baja, Municipio Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua, con un área de construcción de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS CUADRADOS (94,60Mts2), cuyos linderos generales y medidas son las siguiente: NORTE: EN CINCUENTA Y DOS METROS (52,00Mts) con propiedad que es o fue del ciudadano PEDRO HIDALGO; SUR: En CINCUENTA Y DOS METROS (52,00Mts) con propiedad que es o fue del ciudadano José Araujo; ESTE: En NUEVE METROS CON SESENTA Y CUATRO CENTIMETROS (9,64Mts) con propiedad que es o fue de la ciudadana JULIA ROSA RAMOS; y OESTE: en CATORCE METROS CON SETENTA CENTIMETROS (14,70Mts) con la avenida Generalísimo Francisco de Mirando Numero 171, que quedara libre de bienes y personas.
TERCERO: Se ordena el pago de la cantidad de DOSCIENTOS TRES MIL BOLIVARES (Bs.203.000,00) por concepto de daños y perjuicios por los canon de arrendamientos dejados de pagar por la parte demandada al demandante.
CUARTO: Se acuerda la corrección monetaria conforme a Ley.
QUINTO: Se condena en costa a la parte demandada.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dado Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Maracay, a los catorce (14) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO. (FDO Y SELLO)

ABG. MAZZEI RODRIGUEZ RAMIREZ.

EL SECRETARIO TITULAR, (FDO)

ABG. RICHARD APICELLA.

Quien suscribe, Abg. RICHARD APICELLA HERNANDEZ, Secretario Titular del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, HACE CONSTAR: Que la decisión anterior es el texto integro de la Sentencia dictada por este Tribunal en fecha VEINTISEIS (26) de Enero de dos mil dieciséis (2017), que se publica, siendo las 02:30 de la tarde del día catorce (14) del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017).
EL SECRETARIO (FDO Y SELLO)

MMR/RA-
Exp. No.8024