TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 21 de Julio de 2017
207° y 158°
Expediente Nº 18.211-16
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828.
APODERADO JUDICIAL: Abogado RUBBER SEQUERA, inscrito en el Inpreabogado, bajo el Nº 192.254
PARTE DEMANDADA: Ciudadana GLENDA JOSEFINA GONZALEZ titular de la cédula de identidad N° 7.970.812
DEFENSORA PUBLICA: Abogada DAYSI SUAREZ defensor público N° 3 de la Unidad de Defensa Pública del estado Aragua
MOTIVO: DESALOJO.
I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones provenientes del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal a quo, en fecha 09 de marzo de 2016.
Se procede a darle entrada a la presente causa en fecha 31 de mayo de 2016, según nota suscrita por la secretaria del despacho, constante de (01) pieza que a su vez contiene la cantidad de doscientos noventa (290) folios útiles, (folio 291).
Posteriormente, mediante auto de fecha 14 de junio de 2016, se ordena notificar a las partes para la celebración de la audiencia oral y pública conforme al artículo 123 de la Ley para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda (folio 292).
II.- DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 09 de marzo de 2016, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia (Folios 254 al 286), en la cual se puede observar lo siguiente:
“(…)En el caso de marras, al estudiarse los extremos necesarios y concurrentes para la procedencia de un desalojo bajo la causal de necesidad, se estableció que además de ese carácter de propietario que invoca el demandante respecto del inmueble, cuya entrega pretende, aunada a la indeterminación de la relación, se impuso no solo el alegato de la mencionada necesidad de ocupar el inmueble, sino que además por carga procesal, la parte debía probarla, toda vez que, sin la correspondiente prueba, no resulta procedente la acción de desalojo, hecho este que no fue demostrado en autos.
De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, la legislación inquilinaria igualmente regula de forma expresa, las causales por las cuales resulta procedente la acción de desalojo, la cual debe ser demostrada mediante la actividad probatoria que debe desplegar la parte demandante, y que no fue desarrollada en el asunto bajo análisis, por lo cual se declara que el desalojo accionado no es procedente en derecho, bajo la causal de necesidad invocada, Y ASÍ SE DECIDE.
Es el caso, que no existe en autos, prueba con la cual se demuestre plenamente, y mediante las pruebas procesalmente idóneas, no solo la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, sino el estado de “alto riesgo” del inmueble que ocupa actualmente la demandante, dado su estado, como argumento de su pretensión, sino que efectivamente, se haya emitido por el organismo competente la orden de demolición, o del estado de riesgo e insalubre en que se encuentra que amerite la desocupación por parte de la accionante; omisión probatoria con la que mal podría prosperar la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, Y ASÍ SE DECIDE.
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo de inmueble destinado para vivienda, por necesidad de ocupar el inmueble, incoado por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERÓN, titular de la cédula de identidad V-4.501.828, contra la ciudadana GLENDA JOSEFINA GONZÁLEZ titular de la cédula de identidad N° 7.970.812. (…)”.

III. DE LA APELACIÓN
Ahora bien, fue presentada diligencia de fecha 15 de marzo de 2016, relativa al recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828, em su caracter de parte actora asistida por la abogada NAHIS CELESTE NORIEGA, inscrita en el Inpreabogado N° 106.069, contra la sentencia dictada por el Tribunal a quo, en fecha 09 de marzo de 2016, señalando (folio 287):
“(…) vista la sentencia publicada en este expediente en este acto APELO de la misma. (…)”

IV. DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA
En esta misma fecha de fue celebrada audiencia oral y pública en la presente causa, la cual se transcribe a continuación:
“(…) En horas de Despacho del día de hoy, veintiuno (21) de julio de dos mil diecisiete (2017), siendo las diez de la mañana (10:00 am) oportunidad fijada por este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, para que tenga lugar el acto de Audiencia Oral y Publica en el juicio por Desalojo (vivienda) signado con el Nº C-18.211-16, se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo y se deja expresa constancia de la comparecencia a dicho acto de la parte actora ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828, debidamente representada por su apoderado judicial abogado RUBBER SEQUERA, Inpreabogado N° 192.254. Igualmente se deja constancia de la comparecencia de la parte demandada ciudadana GLENDA JOSEFINA GONZALEZ titular de la cédula de identidad N° 7.970.812, debidamente representada por la defensora pública abogada DIONNY MAY, Inpreabogado N° 88054. Se inició el acto y el Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN, dictó las pautas del proceso, concediendo a las partes del presente juicio un lapso de diez (10) minutos para que haga su exposición respectiva, dejándose constancia que no hubo promoción de prueba alguna en la oportunidad legal correspondiente. Acto seguido, el Juez de esta Superioridad, le concede el derecho de palabra por diez (10) minutos a la parte recurrente abogado, RUBBER SEQUERA, Inpreabogado N° 192.254 antes identificado “(…) buenos días a los presentes nosotros hemos apelado de la decisión donde se pronuncia primera instancia con relación a este desalojo donde manifiestan el estado de necesidad que no fue promovido por mi cliente, apelamos porque si existen elementos en su estado de necesidad con relación a su vivienda en el sentido de que hay en dicho expediente una cantidad de fotografías (folios 159 al 189), donde ella vive actualmente en condiciones precarias en la vivienda que habita donde hay inundaciones, se puede palpar a raíz de todo esto en estos siete años que lleva la parte demandada en este juicio, ha estado convaleciente con enfermedades como hipertensión arterial, en verdad tiene la necesidad de la vivienda que ella necesita ocupar con relacion a la demandada, en seis meses iniciales existe un contrato de arrendamiento, en la cual la demandada ofreció tres propuestas que riela al folio 26, que nunca cumplió y firma la notificación que está de acuerdo en desalojar, tácitamente se entiende que hubo un desistimiento de la parte demandada con relación a la propuesta que hizo la demandada de un crédito de IPASME de 125.000BS, donde el acuerdo era una venta de 90.000BS y el resto pasaría a manos de la demandada, con relación a la segunda propuesta no se cumplió, toda vez que ella dijo que su pareja estaba esperando una sucesión que le iban a dar y con ese dinero le cancelarían y nunca ocurrió y la tercera propuesta fue que la pareja de la demandada se estaba divorciando y obtendría unos bienes para cancelar el pago y nunca ocurrió y mi cliente ha estado esperando durante siete años la devolución del inmueble y por eso esta aquí. Es todo”. Seguidamente, se le concedió la palabra a la abogada DIONNY MAY, Inpreabogado Nro. 88.054, en su carácter de defensora publica de la parte demandada ciudadana GLENDA GONZALEZ, titular de la cedula de identidad N° V- 7.970.812, quien al efecto expuso: “(…) esta DEFENSA PUBLICA, se opone en cuanto a la solicitud de apelación de la actora y solicita se ratifique la sentencia apelada, por cuanto no se demostró la necesidad de ocupar la vivienda por parte de la señora no se realizó inspección judicial, ni se llegó a convenimiento alguno(…)”. Es todo“. Se cierra la audiencia a las diez y quince de la mañana (10:15 am) y se concede un lapso de treinta (30) minutos para reanudarla. Concluido el lapso señalado, el Tribunal procede a reanudar la audiencia oral y dictar el fallo correspondiente siendo las diez y cuarenta y cinco (10:45 am), a cuyo efecto se solicita su lectura por secretaría contenido en los términos siguientes: DISPOSITIVA: Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828, asistida por la abogada NAHIS CELESTE NORIEGA, inscrita en el Inpreabogado N° 106.069, contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 09 de marzo de 2016. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 09 de marzo de 2016. En consecuencia: TERCERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828, contra la ciudadana GLENDA JOSEFINA GONZALEZ titular de la cédula de identidad N° 7.970.812 CUARTO: INADMISIBLE, la reconvención propuesta por la ciudadana GLENDA JOSEFINA GONZALEZ titular de la cédula de identidad N° 7.970.812, contra la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad Nª V-4.501.828. QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; SEXTO: Se deja constancia de la imposibilidad de grabar la audiencia oral y pública, por no contar este Juzgado Superior Primero con los medios audiovisuales requeridos para ello (…)”

V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente caso, surge a través de la demanda de desalojo interpuesta el 08 de julio de 2014, por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828 (Folios 01 al 06).
En fecha 15 de abril de 2015, la parte demandada a través de su defensora publica, presento escrito mediante el cual la parte accionada reconviene y contesta la demanda incoada en su contra (folios 172 al 174 ).
En fecha 20 de abril de 2015, el tribunal de la causa admitió la reconvención de la demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento (folio 175).
En fecha 27 de mayo de 2015, diligencia consignada por la ciudadana MIRBIDA MONPEL DE CALDERON, asistida por la abogada NAHYS NORIEGA, Inpreabogado Nº 106.068, mediante la cual ratificó escrito de pruebas presentado en fecha 6 de abril 2015 (folio 181).
En fecha 27 de mayo de 2015, la parte demandada a través de la Defensora Publica abogada TATIANA A. BLANCO, presento escrito de promoción de pruebas (folios 182 al 188).
En fecha 09 de marzo de 2016, el Tribunal de la causa dicto sentencia definitiva en la presente causa (Folios 254 al 286)
En fecha 15 de marzo de 2016, la parte actora interpuso recurso de apelación contra la decisión dictada por el tribunal de la causa en fecha 09 de marzo de 2016 (folio 287).
Ahora bien, esta Alzada procederá a revisar la legalidad del fallo recurrido y a tal efecto observa:
HECHOS CONTROVERTIDOS:
Del Escrito libelar se evidencia lo siguiente:
- Que le ha estado pidiendo desalojo a la señora GLENDA GONZALEZ desde marzo del año 2011, o sea inmediatamente que se le cumplió el contrato
- Que necesita el inmueble por cuanto se encuentra viviendo actualmente en un casa que no reúne las condiciones para ser habitada, no posee la infraestructura ni el relleno necesario para soportar las inundaciones que desde el 2010, vienen ocurriendo por las fuertes lluvias que se han presentado en el estado Monagas las letrinas se desbordan y esto ha afectado tanto la salud física tanto de mi esposo como la mía y el médico me recomendó que cambiara de residencia si quería mejorar mi salud
- Que protección civil y la junta comunal le han manifestado que deben derribar la construcción donde actualmente habita para darle paso fluido a las aguas negras que caen en la tanquilla
- Que muchas veces se ha dirigido a la Sra. GLENDA JOSEFINA GONZALEZ VALERO, con la finalidad que le devuelva el inmueble que me pertenece para irme a vivir a mi apartamento pero no ha hecho caso a su solicitud
Ahora bien, del escrito de contestación a la demanda se desprende lo siguiente:
- Que es cierto que firme un contrato de arrendamiento con futura opción a compra venta con la ciudadana Mirbida Mompel
- Que es cierto que efectivamente la ciudadana arrendadora me ha comunicado la necesidad de ocupar la vivienda.
- . Que la ciudadana arrendadora de manera verbal estableció la venta del inmueble objeto de la presente demanda en un precio de bs. 190.000,00 y en la clausula segunda del contrato de arrendamiento con una futura opción de compra venta se establece que el plazo de duración es de seis (6) meses a contar del día 25 de octubre de 2010.
- Que una vez vencido dicho plazo podrán en mutuo acuerdo las partes en otra prorroga y establecer el tiempo que consideren necesario si la arrendataria desea pagar el inmueble antes del plazo establecido se dará por terminado el presente contrato y se procederá a la venta y que esta clausula fue en todo momento incumplida por la parte arrendadora ya que en fecha 22 de marzo de 2011 habiendo transcurrido cinco meses la arrendadora le dio un escrito manifestando su deseo de no renovar el contrato.
- Que la arrendadora incumplió con su promesa de venta, por lo que al transcurrir los seis meses le oferto la venta de la vivienda con un aumento en el precio que ya no era 190.000.00, sino por un monto de 250.000.00, lo cual se puede evidenciar en la carta firmada por su persona.
- Que de conformidad con el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda propone la reconvención de la presente demanda a los fines de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra venta
- Que no es menos cierto que la misma con las fotografías consignadas en el libelo del expediente no demuestra tal necesidad
-Que el demandante no necesita el inmueble ya que vive en la casa de sus padres que han fallecido.
- Que rechazo niego y contradigo lo alegado por la parte actora que necesite la vivienda por cuanto no demuestra con pruebas contundentes la necesidad de su vivienda para habitarla.
Ahora bien, los hechos controvertidos se circunscriben, en verificar la procedencia o no de la acción de desalojo conforme al ordinal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda, en este sentido, este juzgado pasará a efectuar la valoración del acervo probatorio cursante en las actas procesales:
La parte actora promovió los siguientes medios probatorios:

1. Marcada A, Copia simple de contrato de arrendamiento otorgado el 21 de octubre de 2010, por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, bajo el Nº 42, tomo 236 Folios 11 al 16; el cual fue igualmente producido en su forma original, de cuyo contenido se verifica la relación obligatoria arrendaticia suscrita entre las partes. En este sentido por cuanto con la referida documental se pretende demostrar la relación contractual y siendo este un hecho admitido por las partes, el mismo se encuentra exento de prueba. Así se valora
2. Marcada B, Copia Simple del documento de compra venta a plazo de un inmueble constituido por un apartamento Nº 02-03, ubicado en la urbanización “San Rafael”, bloque 06, edificio 01, Maracay estado Aragua, autenticado ante la notaria Publica Tercera de Maracay estado Aragua, bajo el Nº 53, tomo 48, en fecha 18 de mayo de 2001, de cuyo contenido se desprende el carácter de propietaria de la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828, del inmueble objeto de arrendamiento, el cual al no haber sido impugnado ni tachado respectivamente, en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE ESTABLECE.-
3. Marcada C, copia simple de la resolución emanada de la Superintendencia Nacional De Arrendamientos de Vivienda, Dirección de Coordinación del Estado Aragua, (Folios. 23 al 25) En este sentido, la mencionada documental, constituye un documento público administrativo, donde quedo demostrado que fue agotada la vía administrativa previa para instaurar la presente demanda de desalojo, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.
4. Marcada D y E, Copias simples de primera y segunda notificación para que la arrendataria entregue el inmueble. (Folios 26 y 27), en este sentido vito que las mencionadas documentales fueron presentadas en copias simples, este Juzgador, no les otorga valor probatorio y en consecuencia las desecha del proceso, por no es de las permitidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asi se establece.-
5. Marcada F, Copia simple de una denuncia ante la Dirección de Inquilinato en la Alcaldía de Girardot (Folio 28); en este sentido se observa que se trata de un documento privado promovido en copia simple, por lo que no se le otorga valor probatorio por cuanto no es de las permitidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Así se decide
6. Marcada G, Copia simple constancia de denuncia emitida por la Dirección de Inquilinato en la Alcaldía de Girardot (Folio 29); con relación a esta documental se observa que se trata de un documento público administrativo, del cual quedo demostrado que la ciudadana MIRBIDA MOMPEL, antes identificada interpuso una denuncia ante ese ente contra la ciudadana GLENDA GONZALEZ, y al no haber sido desvirtuado mediante prueba en contrario, se le otorga pleno valor probatorio por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; Así se valora.
7. Marcada H, I, J, K, L M, N, Ñ y O Copias simples contentivas de actuaciones llevadas ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Dirección de Coordinación del estado Aragua, específicamente del primer acto conciliatorio realizado, del acto de inicio del procedimiento administrativo previo a la demanda, de otros actos conciliatorios, del primer acto conciliatorio donde si asistió la arrendataria, de diferimiento del acto conciliatorio con fecha de 06 de mayo de 2014, de audiencia conciliatoria de fecha de 14 de mayo de 2014, de audiencia conciliatoria de fecha de 22 de mayo de 2014, de audiencia conciliatoria de fecha de 22 de mayo de 2014, audiencia conciliatoria de fecha de 2 de junio de 2014, realizado en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Dirección de Coordinación del estado Aragua (Folios 30 al 41), en este sentido, se observa que las referidas instrumentales se trata de documentos públicos administrativos, los cuales al no haber sido desvirtuadas su eficacia y legalidad a través de otro medio de prueba, se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el le otorga pleno valor probatorio por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, quedando demostrado que la parte actora agoto previamente la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y así se establece.
8.- Marcado P, Q, R y S, copia simple de legajo de fotografías de los años 2011 y 2110 y de los informes médicos de los años 2012 y 2013, respectivamente, donde se muestran las condiciones de salud de la parte actora (Folios 42 al 75); en este sentido, se observa que se trata de instrumentos promovidos en copia simple, por lo que no se le otorga valor probatorio por cuanto no es de las permitidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Así se decide
9.- Legajo de fotografías (folios 148 al 156), del inmueble donde habita actualmente la parte actora, ahora bien, con relación a ello la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia a dejado sentado lo siguiente: “(…) El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio (…)”
Por lo que, acogiendo el criterio del Máximo Tribunal de la República, y observándose de las actas procesales que la parte demandante no promovió ningún medio de prueba suficiente para acreditar la autenticidad de las mencionadas fotografías; es por lo que deben ser desechas del proceso, por no tener valor probatorio. Así se declara.
10. Marcado T, Original de Informe de la Situación de la vivienda donde habita la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MONPEL DE CALDERON, emitido por el Consejo Comunal “San Agustín”, Maturín, Parroquia “La Pica” (Folio. 159); el Tribunal observa que los Consejos Comunales no tienen dentro de sus funciones emitir este tipo de informes de conformidad con lo establecido en el ordinal 10 del artículo 29 de la Ley Orgánica de los Concejos Comunales, por lo que, al no ser el organismo público competente, para la emisión de tal informe, este juzgador no le otorga valor probatorio y lo desecha del proceso. Asi se establece.-
11. Marcado U, Original de Carta de Residencia emitida por el Consejo Comunal “San Agustín”, Maturín, Parroquia “La Pica” (Folio. 160); con respecto a la referida instrumental, observa este juzgador, que la misma constituye un documento público administrativo del cual quedo demostrado, que la residencia de la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MONPEL DE CALDERON, se encuentra en la calle principal de San Agustin I, Parroquia La Pica, Municipio Maturin estado Monagas, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Asi se decide
12. Marcado V, W, X, Y y Z, informes médicos emitidos por los Doctores Gerson J. Contreras, Vilma García, Tito Zerpa, Hildebrando Douaihi y Miguel Sockar, respectivamente, sobre el estado actual de la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MONPEL DE CALDERON, (Folio. 161 al 169); del contenido de los mismos se observa que se trata de documentos privados emanados de Terceros, los cuales no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no se les otorga valor probatorio y se desechan del proceso; Así se establece.-
13. Marcado A-1, Copia Simple de la página del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales del estatus de pensión de la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MONPEL DE CALDERON, (Folio 170), con relación a la referida documental, observa quien aquí decide que la misma no porta ningún elemento de convicción relacionado con los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso por inconducente; Así se valora.

De las pruebas promovidas por la parte demandada

1.- Marcado A, contrato de arrendamiento otorgado el 21 de octubre de 2010, por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, bajo el Nº 42, tomo 236 Folios 121 al 126; con respecto a esta documental, observa este juzgador que la misma ya fue apreciada en líneas anteriores, señalando que la relación contractual es un hecho admitido que se encuentra exento de prueba. Asi se establece.
2.- Notificación emitida por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MONPEL DE CALDERON, de fecha 22 de marzo de 2011 (Folio 185); del contenido del mismo se verifica que se trata de documento privado, que al no ser desconocido por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la ciudadana MIRBIDA CALDERON MOMPEL, identificada en autos, le manifestó a la ciudadana GLENDA GONZALEZ su voluntad de no querer continuar la vigencia del contrato. Asi se decide.-
3.- Notificación emitida por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MONPEL DE CALDERON, de fecha 8 de junio de 2011. (Folio 186); del contenido del mismo se verifica que se trata de documento privado que al no ser desconocido por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la ciudadana MIRBIDA CALDERON MOMPEL, identificada en autos, le comunico a la ciudadana GLENDA GONZALEZ su deseo de vender el inmueble arrendado. Asi se valora.
4.- Comunicación emitida por la ciudadana GLENDA GONZALEZ de fecha 22 de junio de 2011 (Folio 187); del contenido del mismo se verifica que se trata de documento privado que al no ser desconocido por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la ciudadana GLENDA GONZALEZ, le comunico a la ciudadana MIRBIDA CALDERON MOMPEL, que si tenia interés en comprar el inmueble arrendado ; Asi se establece
5.- Comunicación emitida por la ciudadana GLENDA GONZALEZ de fecha 22 de junio de 2011 (Folio. 188); del contenido del mismo se verifica que se trata de documento privado que al no ser desconocido por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la ciudadana GLENDA GONZALEZ, le comunico a la ciudadana MIRBIDA CALDERON MOMPEL, su interés en comprar el inmueble siempre que se realizara previamente un avaluo por parte del Consejo Municipal. Asi se decide-
6.- Declaración Testimonial de los ciudadanos ISBER DAVID ALVAREZ y DUGLAS JOSE CARRERO; los cuales al no haberse hecho presente en la oportunidad procesal para su deposición testimonial, se desechan del proceso. Asi se decide
Ahora bien, una vez valorado todo el acervo probatorio, ésta sentenciadora considera pertinente traer a colación los artículos 1.159 y 1.1160 del Código Civil, el cual señala:
Art. 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Art. 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

En otro orden de ideas y de manera general, se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil. (Subrayado y negrillas de la Alzada).
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones.”
Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.
En este orden de ideas, los artículos 33 y 34 literal b de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, disponen:
“…Articulo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobreaIquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…” (Subrayado y negrillas de esta Alzada).

De lo anterior, se evidencia que se puede demandar por desalojo cuando estamos en presencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, del caso de autos se pudo observar que la parte demandante, demando el desalojo del inmueble objeto de la litis fundada en el literal b de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, vale decir, en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado.
Al respecto, el autor ARQUIMEDES E. GONZALEZ F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:
“Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo.” Ahora bien, para la procedencia de la acción con base en la causal bajo análisis, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:
1. La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, ya sea verbal o por escrito.
En este sentido, del caso de marras se observa que la parte actora suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento, teniendo vigencia hasta el 25 de octubre de 2010. Sin embargo, al vencimiento del mismo la relación arrendaticia se mantuvo operando la tacita reconducción por lo que, el contrato se renovó en las mismas condiciones, operando la tácita reconducción, siendo así de autos quedo verificado que efectivamente existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, circunstancia esta admitida por las partes y por lo tanto exenta de prueba.
2. La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues a criterio de este Sentenciador, sólo así se puede comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo. Al respecto, del caso de marras, quedo verificada la propiedad de la demandante sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, según consta de documento de propiedad que cursa a los folios 16 al 22 y que fue valorado por ésta Superioridad en líneas anteriores.
3. Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que sin esta prueba no procederá la mencionada acción, toda vez que, dicha necesidad debe aparecer justificada con preferencia a la del ocupante actual.
Con relación a este requisito, tenemos que la necesidad de ocupación tanto del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular.
Ahora bien, en el caso bajo examen las argumentaciones en que fundamentó la accionante su pretensión no fueron debidamente sustentadas, ya que no consta ningún elemento probatorio que permita determinar la necesidad cierta de ocupar el inmueble por parte de la actora, toda vez que, en efecto debió probar que el inmueble en que actualmente reside, no goza de las condiciones mínimas de habitabilidad, no bastando con la simple alegación de tal circunstancia, todo lo cual quiere decir, que no cumplio en consecuencia con lo dispuesto en el artículo 34 literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Siendo así, y con relación al tercer requisito necesario para la procedencia de la acción de desalojo con base a la necesidad de ocupar el inmueble, este Sentenciador considera que no quedó demostrada la necesidad del actor de ocupar el inmueble con preferencia del arrendatario, dado que no aportó prueba alguna al efecto, que pudiera ser tomada en consideración por quien aquí Juzga, para demostrar fehacientemente su necesidad de ocupar el bien inmueble arrendado. Y así se decide.
En este otro orden de ideas, es relevante señalar el contenido establecido en el artículo 1.354 del Código Civil que dispone, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Igualmente, en Sentencia Nº 389 de la Sala de Casación Civil, Expediente Nº 00-261 de fecha 30/11/2000, se dejó sentado lo siguiente:
“... Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probandi de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...".

Observa ésta Alzada que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente, ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil; que establece en su primera parte “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” que, equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes que actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.
En este orden de ideas, analizado lo anterior, ésta Alzada considera oportuno traer a colación lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“…Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado…”

Es por ello que, del presente caso, y de los medios probatorios traídos a los autos, se desprende que el demandante (identificado ut-supra), no logró probar la necesidad de ocupar el inmueble con preferencia del arrendatario, constituyendo tales circunstancias, un incumplimiento a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, esta Alzada concluye que los alegatos de la parte actora y sus fundamentos de hecho no se subsumen dentro de los presupuestos establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, menos aun en el literal b del articulo en mención, razón por la cual, la demanda interpuesta por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828, no debe prosperar, y debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.
Ahora bien, con relación a la reconvención propuesta por la ciudadana GLENDA JOSEFINA GONZALEZ titular de la cédula de identidad N° 7.970.812, contra la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad Nª V-4.501.828, este juzgador observa, que por cuanto dicho punto no constituye objeto de estudio del presente recurso de apelación, quien aquí juzga se abstiene de emitir cualquier tipo de pronunciamiento al respecto. Así se establece.
En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales expuesto y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso Declarar Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828, em su caracter de parte actora asistida por la abogada NAHIS CELESTE NORIEGA, inscrita en el Inpreabogado N° 106.069, contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 09 de marzo de 2016, señalando, en consecuencia SE CONFIRMA, la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua causa en fecha 09 de marzo de 2016. Y así se decide.
VI. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828, asistida por la abogada NAHIS CELESTE NORIEGA, inscrita en el Inpreabogado N° 106.069, contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 09 de marzo de 2016. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 09 de marzo de 2016. En consecuencia:
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad V-4.501.828, contra la ciudadana GLENDA JOSEFINA GONZALEZ titular de la cédula de identidad N° 7.970.812
CUARTO: INADMISIBLE, la reconvención propuesta por la ciudadana GLENDA JOSEFINA GONZALEZ titular de la cédula de identidad N° 7.970.812, contra la ciudadana MIRBIDA DEL VALLE MOMPEL CALDERON, titular de la cédula de identidad Nª V-4.501.828.
QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los veintiun (21) días del mes de julio de 2017. Años: 207º de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR,

DR. RAMON CARLOS GAMEZ ROMAN
LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 02:50 pm.-
LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO
RCG/LC/ygrt.-
Exp. C-18.211-16