TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 02 de junio de 2017
207° y 158°

EXPEDIENTE Nº: C-18.038-15

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos CARLOS DE JESÚS CHAPMAN y ANA CRISTINA SANABRIA DE CHAPMAN, Titulares de las cédulas de identidad Números V-5.850.066 y V-10.146.976.
APODERADOS JUDICIALES: ABG. YNGRID MARÍA LÓPEZ RUIZ y BEATRIZ LIENDO, titulares de la cedulas de identidad N° V-8.566.116 y V-4.566.870, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 109.267 y 17.554, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARBELLA DEL VALLE MACÍAS RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 12.626.872.
REPRESENTANTE JUDICIAL: ABG. TATIANA BLANCO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 104.905, Defensora Pública Auxiliar Tercera con competencia en materia inquilinaria.

I.- ANTECEDENTES

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la abogada TATIANA BLANCO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 104.905, Defensora Pública Auxiliar Tercera con competencia en materia inquilinaria de la ciudadana MARBELLA DEL VALLE MACÍAS RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.626.872, contra la Sentencia dictada por el referido Juzgado en fecha 09 de julio de 2015, mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo incoada por los ciudadanos CARLOS DE JESÚS CHAPMAN y ANA CRISTINA SANABRIA DE CHAPMAN.
Dichas actuaciones fueron recibidas en este despacho en fecha 27 de julio de 2015, constante de una (01) pieza principal de ciento diez (110) folios útiles, tal como se evidencia de la nota estampada por la secretaria cursante al folio ciento once (111).
En fecha 31 de julio de 2015, la Jueza Carmen Esther Gómez Cabrera ordenó notificar a las partes para la audiencia oral y pública (folio 112).
En fecha 26 de julio de 2016, la abogada Yngrid López Ruiz, en su carácter de autos, solicitó el abocamiento del ciudadano Juez Superior Provisorio de este Juzgado.
En fecha 1 de agosto de 2016, el ciudadano Juez Ramón Carlos Gamez Román se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 03 de agosto de 2016, la coapoderada judicial de la parte actora, abogada Yngrid López solicitó copia de la sentencia apelada (folio 117).
Mediante auto de fecha 08 de agosto de 2016, este Tribunal dejó sin efecto las boletas de notificación libradas el 31 de julio de 2015 y ordenó librar nuevas boletas a fin de notificar a las partes para la audiencia oral y pública, a celebrarse al tercer (3er) día de despacho siguiente a la última notificación que de ellas se haga, a las once y treinta de la mañana (10:0 a.m), de conformidad con lo previsto en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (Folio 118).

II. DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 09 de julio de 2015, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión mediante la cual declaró lo siguiente (folios 92 al 103):
“…se evidencia de la cláusula antes transcrita que quedó claramente convenido entre las partes la forma de pago, el tiempo y el lugar de pago. En éste sentido, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria del pago del precio del arrendamiento, para que a la vez, el propietario o propietaria disponga del canon oportuno que procure en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Por lo que el legislador estableció como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la falta de pago por el arrendatario de 4 mensualidades, de acuerdo a lo señalado en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda antes transcrito. Y, por cuanto se evidencia de autos que la demandada no demostró ni desvirtuó lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, es por lo que esta Juzgadora considera que la presente acción de desalojo en cuanto a la falta de pago de cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente causa, debe prosperar. Y, ASÍ SE DECIDE… Ahora bien, en cuanto al pedimento contenido en el numeral 2 del artículo 91 eiusdem, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos 90 días continuos a la finalización del contrato… En cuanto al Tercer requisito, como lo es la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar dicho inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, quien aquí decide, observa de la revisión de las actas que conforman el presente expediente que la parte actora no demostró fehacientemente la necesidad que tienen de ocupar el inmueble de su propiedad arrendado, por lo que considera esta Sentenciadora que debe declarar Sin Lugar la pretensión deducida en la causal número 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda Y, ASÍ SE DECIDE”.

IV.-DISPOSITIVA
Este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley. DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por los ciudadanos CARLOS DE JESÚS CHAPMAN VARELA y ANA CRISTINA SANABRIA DE CHAPMAN identificados, contra la Ciudadana MARBELLA DEL VALLE MACÍAS RAMIREZ, identificada en autos. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: Entregar el inmueble constituido por un (01) apartamento que forma parte del Edificio Cojedes (A), del conjunto Residencial Los Estados, situado en la Octava Planta, signado con el N° A-84, ubicado en la Urbanización Base Aragua. Jurisdicción del Municipio Crespo, Distrito Girardot, (hoy Municipio Girardot) del Estado Aragua, totalmente libre de bienes y de personas, dicho apartamento comprende los siguientes linderos: NORTE: Con el patio de ventilación y Apartamento A-83, SUR: Con retiro de la Torre sobre la prolongación de la Avenida 19 de Abril, ESTE: Con retiro entre las Torres (A) Cojedes y (B) Falcón. OESTE: Con caja de Ascensor, pasillo de circulación y espacio de separación al apartamento A-81, dicho inmueble debe ser entregado como lo señala el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en conflicto en la Cláusula Quinta. No hay condenatoria en costas, por la naturaleza del presente fallo”

III.- DE LA APELACIÓN
Mediante diligencia del 13 de julio de 2015 (folio 106), la Defensora Pública Tatiana A. Blanco, en su carácter de representante judicial de la ciudadana Marbella Macías, interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y señaló lo siguiente:
“…Comparezco ante su competente autoridad a objeto de anunciar Recurso de Apelación de Sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley de Alquileres de Vivienda”.

IV. DE LA AUDIENCIA ORAL
En fecha dos (2) de junio de dos mil diecisiete (2017), siendo las diez de la mañana (10:00 am), se celebró Audiencia Oral y Pública en la presente acción de arrendamiento de vivienda, signada con el Nº C-18.038-15, donde se dejó sentado lo siguiente:
el Juez de esta Superioridad, le concede el derecho de palabra por diez (10) minutos al Defensor Público, Luis Maldonado, quien expuso: “actuando según las facultades y atribuciones establecidas en el artículo 29 numerales 2 y 3 de la ley especial que regula la materia de arrendamientos de vivienda, y garantizando el derecho constitucional a la defensa de mi usuaria la ciudadana Marbella Del Valle Macías, procedo de la siguiente manera: de las actas que conforman el expediente en el presente procedimiento se puede evidenciar que quien hace la solicitud de nombramiento de defensor público, ante el Tribunal de Municipio que conoció del presente procedimiento, es la abogada de la parte demandante y partiendo de lo que estipula el artículo 6 de la ley que regula la materia podemos observar que se indica que la materia de arrendamiento de vivienda es de orden público y de obligatorio cumplimiento, podemos verificar que el artículo 97 claramente expresa que la participación o la asistencia prestada por la defensa pública, sólo procede a solicitud de la parte interesado; es decir, de la ciudadana demandada, y que de no ser el caso lo procedente era nombrarle un defensor ad litem luego de las publicaciones de los carteles, con lo que se puede evidenciar una clara subversión del presente procedimiento, aunado a ello la causal de desalojo con la que fundamentan la demanda como lo es la falta de pago, que estipula el artículo 91 causal 1, de la Ley Para Regularización de Arrendamientos de Vivienda falta de pago, que como lo indican en el escrito libelar, la parte demandante, es posterior a la entrada en vigencia de la ley, lo que no permite verificar que obligan al arrendatario a desprenderse de los derechos consagrados en la ley que son de carácter irrenunciable ya que el artículo 39 reza que no está obligado el arrendatario a cancelar un canon de arrendamiento que no sea el estipulado por el órgano rector como lo es la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda a través de las fórmulas que estipula la presente ley; es decir, no se puede exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales si la parte que exige el cumplimiento no ha adecuado a su contrato a la normativa vigente, es todo”. Seguidamente, se le concedió la palabra a la abogada LÓPEZ RUIZ YNGRID MARÍA, ya identificada, en su carácter de representante judicial de la parte actora, quien al efecto expuso: “actuando como apoderada judicial de la parte accionante, expongo la defensa de mi representado, en contra del fallo precitado por el defensor público de turno, expongo: en primer lugar ratifico en todas y cada una de sus partes, el libelo de la demanda, específicamente el petitorio. En segundo lugar, pido al tribunal, ratifique en cada una de sus partes el fallo del Tribunal de Municipio con fecha del 9 de junio de 2015. Tercero: invoco el principio iura novit curia ya que el fallo del Tribunal reúne todos los requisitos de la legalidad y en vista de ello, destaco que la ciudadana Marbella Macías desde julio del año 2012 no cancela cánones de arrendamiento, esto ha traído como consecuencia, un empobrecimiento en el patrimonio familiar por cuanto limita también la disposición, el uso y el goce del inmueble; en consecuencia, pido la rectificación de ese fallo. Cuarto: Ratifico o pido la ratificación de todos los medios de prueba presentados en el tribunal de origen, en virtud de lo antes expuesto, pido al Tribunal se haga justicia. Es todo”.

IV. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
Ahora bien, cumplidos los lapsos de ley, éste Tribunal procede a decidir la presente causa, con base en las siguientes consideraciones:
El caso de marras inició con demanda contentiva de una pretensión de Desalojo, presentada por los ciudadanos CARLOS DE JESÚS CHAPMAN y ANA CRISTINA SANABRIA DE CHAPMAN contra la ciudadana MARBELLA DEL VALLE MACÍAS RAMÍREZ
Por auto de fecha 14 de agosto de 2014, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada para la celebración de la audiencia de mediación.
En virtud de no haberse logrado la citación personal de la demandada, el 10 de noviembre de 2014, el aquo ordenó la citación por carteles (folio 37). La parte actora consignó copia de los ejemplares de las dos publicaciones ordenadas (folios 41 y 42).
En fecha 1 de diciembre de 2014, la ciudadana secretaria del Juzgado a quo dejó constancia de haber fijado el cartel respectivo en el domicilio de la demandada.
En fecha 20 de enero de 2015, el Tribunal de la causa ordenó la suspensión de la causa de conformidad con el artículo 97 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, a fin de notificar a la Defensa Pública en materia inquilinaria. Se libró boleta (folio 48).
Por auto dictado el 18 de febrero de 2015, el a quo ordenó agregar al expediente oficio N° UR-AR-2015-277, de fecha 05 de febrero de 2015, proveniente de la Coordinación Regional de la Defensa Pública, en el cual informa la designación de la abogada Adriana Ojeda como defensora pública de la demandada.
En fecha 27 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó se libraran las boletas de notificación de la defensora pública designada y a la parte demandada, las cuales fueron acordadas por auto de fecha 5 de marzo de 2015 (folio 54).
En fecha 18 de marzo de 2015, la ciudadana alguacil del Tribunal a quo, consignó boleta de notificación dirigida a la demandada, sin firmar, exponiendo las razones de ello.
En la misma fecha la ciudadana alguacil consignó boleta de notificación firmada como recibida por la unidad de Defensa Pública.
En fecha 25 de marzo de 2015, la abogada Daisy Suárez aceptó el cargo como Defensora pública de la ciudadana Marbella del Valle Macías Ramírez, dejando constancia de haber dejado encargada de su despacho a la abogada Adriana Ojeda, durante el disfrute de sus vacaciones (folio 62).
Luego en fecha 26 de marzo de 2015, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley de Regularización de Vivienda y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios se celebró la audiencia de medición en la presente causa (folios 64 y 65), la cual conforme a lo dispuesto en el artículo 104 de la misma norma fue diferida para el 23 de abril de 2015 a las 10:00 a.m.
En fecha 23 de abril de 2015, se procedió a la continuación de la audiencia de mediación entre las partes, en la cual la defensora pública expresó no haber localizado a su asistida, al tiempo que consignó constancia del telegrama enviado a la ciudadana Marbella del Valle Macías Ramírez. Finalmente solicitó nueva prórroga de conformidad con el artículo 104 de la Ley de Regularización de Vivienda y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de garantizar el derecho a la defensa de la referida ciudadana.
En ese sentido, en fecha 08 de mayo de 2015, siendo las 10:00 am se dio continuación a la audiencia de mediación entre las partes, y en virtud que no hubo mediación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 107 Ley de Regularización de Vivienda y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios se fijó la contestación de la demanda de conformidad con el artículo 107 de la misma ley (Folios 69 y 70).
En fecha 12 de diciembre de 2012, la abogada Tatiana Blanco, en su carácter de defensora pública en su carácter de autos, presentó escrito de contestación de la demanda (folios 71 al 74).
Luego, en fecha 1° de junio de 2015, se dictó auto a través del cual el a quo procedió a fijar los hechos controvertidos conforme al artículo 112 de Ley de Regularización de Vivienda y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios (Folio 75).
En otro orden de ideas, en fecha 18 de junio de 2015, la parte actora consignó escrito de pruebas (folio 78); y en fecha 18 de junio del mismo año, ordenó agregarlas a los autos (folio 80).
Riela a los folios 81 y 82 auto de admisión de pruebas.
En fecha 02 de julio de 2015, habiendo vencido el lapso de promoción de pruebas se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
En fecha 06 de julio de 2015, se celebró audiencia de juicio en el Tribunal de la causa (folios 84 al 90).
En fecha 09 de julio de 2015, el Juzgado Primero de los Municipios José Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó su fallo
Habiendo descrito cada uno de los hechos suscitados en el Tribunal de la causa, esta Superioridad entrará a pronunciarse sobre el asunto en los siguientes términos:
DE LOS HECHOS ADMITIDOS
La defensora pública Auxiliar, abogada DAISY SUÁREZ, en su condición de representante de la ciudadana MARBELLA MACÍAS RAMÍREZ, en su escrito de contestación de la demanda admitió lo siguiente: “…Es cierto que entre el ciudadano CARLOS CHAPMAN y la ciudadana MARBELLA MACÍAS, se celebró Contrato de Arrendamiento determinado en el lapso entre el 20 de enero de 20011 hasta el 19 de enero de 2012, por una vivienda tipo apartamento ubicado en el Conjunto Residencial los Estados, Edificio Cojedes, Piso 8, apto A84, Base Aragua. SEGUNDO: Es cierto que se habilitó la vía judicial mediante resolución emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (…)”.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
Este Juzgador constató de la lectura del escrito libelar, que la pretensión de la parte actora se circunscribe en el alegato de insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento aduciendo que la arrendataria: “…Desde el mes de junio de 2012 hasta la presente fecha, junio del año 2014, ha poseído el inmueble sin cancelar el canon de arrendamiento, es decir, dos (02) años, incumpliendo con la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, la cual establece que la falta de pago de mensualidades consecutivos por parte de la ARRENDATARIA dará lugar a la Resolución del contrato y entrega del inmueble y da derecho al desalojo. Esta situación de mora (…) tiene una estimación de dos (02) años, lo que hace (Sic) la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 96.000,00) a razón de un Canon de Arrendamiento de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) mensuales (…) circunstancia que le ha ocasionado a los accionantes, un empobrecimiento patrimonial (…) [y] deterioro en su salud” (Folios 1 y 2, y sus vueltos).
-Por su parte, la defensora pública Auxiliar, abogada DAISY SUÁREZ, en su condición de representante de la ciudadana MARBELLA MACÍAS RAMÍREZ, en su escrito de contestación de la demanda señaló lo siguiente: “(…) NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO que los ciudadanos CARLOS CHAPMAN y ANA CRISTINA SANABRIA DE CHAPMAN, tengan la necesidad del inmueble (…) tampoco declara de forma expresa el artículo 91 parágrafo único de la Ley Especial. SEGUNDO: NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO Que el contrato sea a tiempo determinado por cuanto una vez que el contrato escrito expiró, el mismo aun cuando no fue renovado de forma escrita, se renovó automáticamente de forma verbal y tácita convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado. Así las cosas que en la actualidad mi mandante está ubicando una vivienda a los fines de alquilar o bien comprar (…), RECHAZO Y NIEGO LO ALEGADO POR LA PARTE ACTORA COMO CAUSAL DE DERECHO PARA SOLICITAR EL DESALOJO Y ASÍ SOLICITO SE DECLARE SIN LUGAR (…)”.
Así pues, revisadas las afirmaciones de hecho de la parte demandante y las excepciones opuestas por la parte demandada, quien aquí decide precisa que el hecho controvertido en el caso sub iudice es la verificación de procedencia o no de la demanda de Desalojo.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora junto al libelo de Demanda consignó los siguientes medios probatorios:
1. Marcado “A” instrumento poder que acredita la representación de las abogadas YNGRID LOPEZ RUIZ y BEATRIZ LIENDO.
Sobre este instrumento promovido por la parte actora a los fines de demostrar “el interés directo de [sus] representados como accionantes y propietarios del apartamento objeto de esta acción” (Subrayado Nuestro), este Tribunal considera que dicho instrumento no comporta el efecto de demostrar el interés de los accionantes en el juicio, por lo tanto lo desecha por inconducente. Así se declara.
2. Marcado “B” copia fotostática simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, bajo el N°28, tomo 13, de los libros de autenticaciones respectivos.
Respecto a esta documental considera quien aquí decide que conforme al artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. En ese sentido, le otorga pleno valor probatorio al documento autenticado producido con el libelo y ratificado en la oportunidad probatoria, de conformidad con el artículo 1.363 y 429 del referido Código adjetivo. En consecuencia, tiene por ciertas las cláusulas contractuales a las que las partes declararon someterse en el referido instrumento y que serán analizadas de seguidas a los fines de establecer las consideraciones que permitirán resolver el fondo del asunto.
3. Marcado “C” copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el cual fue protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot, el 09 de diciembre de 2003, bajo el N° 23, folios 182 al 186, protocolo primero, tomo 15, cuarto trimestre.
Sobre esta documental, es pertienente traer a colación el Código Civil en sus artículos 1.357 y 1.359 lo siguiente:
“Artículo 1.357.-Instrumento público o autentico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Artículo 1.359.- El instrumento público hace fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no se a declarado falso: 1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlo; 2° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlo constar.”
De las normas antes trascritas se evidencia ineludiblemente que el documento autorizado por un Registrador, previo cumplimiento de las solemnidades exigidas por la Ley de Registro Público y del Notariado, para establecer la autenticidad o correspondencia entre el autor aparente y el autor real del documento, dan plena fe de la autoría del documento y aseguran, que este documento por sí mismo hace prueba de autenticidad salvo que se declare su falsedad a través del procedimiento de la tacha de falsedad documental.
Por lo tanto, este Tribunal Superior considera que al no haber sido impugnadas las copias fotostáticas del instrumento público bajo examen, deben tenerse como fidedignas por mandato de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil.
4. Marcado “D” original de la resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, en la cual habilita la vía judicial.
Con relación a dicha instrumental este Juzgador observa que la misma es un documento administrativo, que en los términos descritos por la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, con Ponencia del Magistrado Franklin Arrieche:
“...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.

En atención a ello, es posible afirmar que los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, van a documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite. Por lo tanto, todo documento administrativo, proveniente de funcionario o empleado público facultado por la ley, goza de autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario.
Siguiendo ese orden, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 295 de fecha 12 de abril de 2005, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, sostiene que: “…las diferentes actuaciones administrativas emanadas de funcionario del Estado, a pesar de no encajar en rigor en la definición que del documento público dan los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, tiene de todos modos el mismo efecto probatorio, en razón de que emanan de funcionarios que cumplen atribuciones que les ha conferido la ley y contienen, por tanto, una presunción de certeza que el interesado debe desvirtuar en el proceso judicial…”.
Ahora bien, con fundamento al análisis sucinto hecho por este Tribunal en funciones de Alzada, se observa que la resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento es un documento administrativo; en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le confiere el mismo efecto probatorio, contenido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando así demostrado que la parte actora agotó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del estado Aragua, el procedimiento administrativo ordenado en la Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a través del Expediente Nº 000157-13, que en fecha 17 de febrero de 2014 se dio por concluida la vía administrativa y se habilitó la vía judicial para la parte actora según lo establecen los artículos 9 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Y así se decide.
5. Copia fotostática simple de un informe médico, presuntamente emitido por el servicio de nefrología de Corposalud.
Este Tribunal en funciones de Alzada advierte que el referido informe fue promovido por la representación de la parte actora en copia fotostática simple, sin que exista si quiera la identificación del tercero que lo suscribió, no habiendo el actor cumplido la regla contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil “que regula el establecimiento de las pruebas que emanan de terceros, las cuales deben ser ratificadas por este mismo y no por alguna otra persona, y más si se trata de firma plasmada en documentos, que en este caso, solo pueden ser ratificadas por quien suscribe (…)” (Sentencia Sala de Casación Civil, 19 de Septiembre de 2001, Ponente Magistrado Dr. Omar Alfredo Mora Díaz, juicio Robert Camerón Reagor contra Compañía Occidental de Hidrocarburos, Inc, Exp. N° 01-0176).
Tal circunstancia, agravada por la evidencia que dicha documental no guarda relación alguna con los hechos controvertidos en el caso de marras, quien aquí decide, la desecha dada su manifiesta impertinencia. Así se declara.

Durante el lapso de promoción de pruebas la parte actora promovió las siguientes documentales:
1. Reprodujo el mérito y valor favorable de los autos.
2. Ratificó todos los documentos acompañados al libelo, específicamente: instrumento poder que acredita la representación de las abogadas YNGRID LOPEZ RUIZ y BEATRIZ LIENDO, copia fotostática simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, bajo el N°28, tomo 13, de los libros de autenticaciones respectivos, copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia, original de la resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, en la cual habilita la vía judicial y, la copia fotostática simple de un informe médico, presuntamente emitido por el servicio de nefrología de Corposalud; en virtud de los cuales este Tribunal da por reproducida la valoración de los mismos, hecha en el capítulo anterior del presente fallo.
3. Promovió documento privado contentivo de una constancia emanada de la junta de condominio del conjunto residencial los estados, a los fines de demostrar la falta de pago del condominio del inmueble. Al respecto, observa este Tribunal que dicha documental, se trata de un documento privado emanado de un tercero que de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil debía ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial del firmante de dicho instrumento, en su contenido y firma, y al no constar en autos dicha ratificación, se desecha. Así se declara.
4. Promovió las testimoniales de los ciudadanos: MARÍA LUISA MARTINEZ y JHON ALEXANDER HOYT ARCAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: V-4.630.550 y V-9.487.330, respectivamente; las cuales habiendo sido admitidas por el Tribunal a quo en auto de fecha 30 de junio de 2015, no fueron evacuadas.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada no hizo uso del derecho de promover pruebas.

Efectuada la valoración de las pruebas promovidas y evacuadas, este Juzgado Superior estima que la pretensión de la parte actora consiste en el desalojo de un inmueble de su propiedad; al efecto es necesario verificar, si el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Ana Cristiana Sanabria de Chapman y Carlos de Jesús Chapman con la ciudadana Marbella del Valle Macias Ramírez, llena los extremos de procedencia de la acción de desalojo. Para ello es importante tener en cuenta lo siguiente:
1. La relación arrendaticia inmobiliaria:

“es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario” (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario).

2. El desalojo, en ese orden, es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo al contenido del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente: “solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes casuales: 1.- en inmuebles destinados a viviendas, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada , de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, para tal fin…”

De los particulares 1 y 2 es posible puntualizar que: Un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinar por cuanto tiempo, o como ocurrió en el caso de marras, que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal: “improrrogable, de 12 meses contados a partir del 20 de enero de 2011 hasta el 19 de enero de 2012”, según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se le dejó en posesión después de vencido el plazo y continuó la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En el caso de marras no cursa a los autos elemento probatorio alguno, en que las partes acordaran por escrito su prórroga; y siendo que la arrendataria continuó ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento, el contrato locativo pasó de ser un contrato a tiempo determinado a tiempo indeterminado.
En este orden de ideas, esta Superioridad una vez constatada la naturaleza de la relación arrendaticia existente entre las partes, pasa a estudiar si la arrendataria incurrió en la causal prevista en el artículo 91 ordinal 1° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Con efecto, el accionante alegó que “Desde el mes de junio de 2012 hasta la presente fecha, junio del año 2014, ha poseído el inmueble sin cancelar el canon de arrendamiento, es decir, dos (02) años, incumpliendo con la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento”.
Pues bien, el desalojo está permitido por el legislador, cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, lo cual adminiculado al hecho cierto que la parte demandada en la presente causa no logró demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses “de junio de 2012 hasta la presente fecha, junio del año 2014…(sic)”, cual era una de las obligaciones principales de la arrendataria, conforme lo acordado por las partes en el contrato de arrendamiento; y siendo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, y que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (…)”, quien aquí decide concluye que al no obrar en autos el hecho extintivo de su obligación, debe condenársele en consecuencia a la entrega del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia. Y así se decide.
Con relación al resarcimiento de los cánones de arrendamiento vencidos, solicitados por el actor en su escrito libelar, al peticionar se condene a la arrendataria al pago de noventa y seis mil bolívares (Bs. 96.000), equivalentes a los dos (2) años de insolvencia de la arrendataria, por cuanto según adujo esta “circunstancia ha ocasionado a los accionantes, un empobrecimiento patrimonial”, este Juzgador en funciones de Alzada considera ajustado a derecho acordar el resarcimiento de este monto, por concepto de los daños materiales derivados del incumplimiento de la demandada en su obligación, ello justificado en el hecho que las partes fijan voluntariamente al momento de la celebración del contrato la oportunidad para efectuar el pago de las pensiones de arrendamiento; pues bien, era deber de la demandada cumplir con su obligación tal y como fue adquirida, a fin que a su vez el propietario arrendador, pudiera percibir el canon de arrendamiento y disponer de la renta oportuna que procura con la celebración del contrato, para poder mantener inalterable el equilibrio económico del mismo, lo cual en el caso de marras no ocurrió.
Ahora bien, con relación al alegato esgrimido por la representación judicial de los accionantes durante la celebración de la audiencia de mediación el 26 de marzo de 2015, en el que adujo: “por cuanto mi representado requiere el inmueble para ocuparlo por cuanto el mismo viene presentando un estado de salud delicado, y vive arrimado (Sic) con su familia”; esta Superioridad, resalta que los límites de la relación procesal vienen fijados por el libelo de la demanda y las excepciones y defensas opuestas en la contestación al mismo. Como consecuencia de esta doctrina, se estima que la oportunidad para que la parte accionante alegara las razones de hecho en que sustenta su pretensión de desalojo, era el escrito libelar, por lo tanto, no puede admitirse la alegación de nuevos hechos en oportunidades posteriores.
En ese sentido, siendo que la singular afirmación de necesidad del ciudadano Carlos de Jesús Chapman de ocupar el inmueble, nunca fue expuesta en el escrito libelar, esta Superioridad advierte que el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil enarbola el principio de preclusión de los actos procesales, el cual está relacionado con el orden consecutivo legal, según el cual se pasa de un acto al siguiente acto del proceso, de modo que el acto procesal que no haya sido realizado en la oportunidad prevista ya no podrá efectuarse, porque cada etapa del proceso se desarrolla en forma sucesiva y preclusiva, sin que se pueda devolver a ella una vez cumplido el lapso. En consecuencia, este Sentenciador considera que el alegato de necesidad del actor de ocupar el inmueble objeto del contrato, fue hecho fuera de la oportunidad correspondiente y por ello no debe ser valorado. Así se declara.
Finalmente, este Sentenciador considera de suma importancia, traer a este punto del análisis los argumentos esgrimidos por el defensor público en la audiencia celebrada el 2 de junio de 2017 en la sala de este despacho, quien adujo: 1) “podemos verificar que el artículo 97 claramente expresa que la participación o la asistencia prestada por la defensa pública, sólo procede a solicitud de la parte interesado; es decir, de la ciudadana demandada, y que de no ser el caso lo procedente era nombrarle un defensor ad litem luego de las publicaciones de los carteles, con lo que se puede evidenciar una clara subversión del presente procedimiento”. Respecto a ello, esta Superioridad debe advertir a la defensoría pública que dicho alegato debió ser esbozado al momento en que fue notificada su representación por parte del Tribunal a quo; por lo tanto, siendo que riela al folio 51 de los autos, oficio en el cual el Coordinador de la Unidad Regional de la Defensa Pública del Estado Aragua, expuso su conformidad y señaló la designación de la Abogada Adriana Ojeda como defensora de la ciudadana Marbella del Valle Macías Ramírez; por lo tanto, al haber sido convalidada su designación a lo largo del íter procesal, mal podría esta instancia señalar alguna subversión del proceso, siendo que analizados sanamente los principios de economía procesal y tutela judicial efectiva, lo acertado es señalar que el derecho a la defensa de la ciudadana demandada fue ampliamente garantizado, por la defensoría pública. 2) Con relación al alegato de “que no está obligado el arrendatario a cancelar un canon de arrendamiento que no sea el estipulado por el órgano rector como lo es la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda a través de las fórmulas que estipula la presente ley; es decir, no se puede exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales si la parte que exige el cumplimiento no ha adecuado a su contrato a la normativa vigente, es todo”, este Tribunal advierte que no pueden alegarse hechos nuevos, con posteridad a que haya sido trabada la litis, de conformidad al artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Como corolario de lo expuesto, es importante señalar que al estar demostrada en autos la procedencia de la pretensión invocada por el actor, el Tribunal a quo debió declararla con lugar, a pesar que en su criterio no estuviesen demostradas todas las causales invocadas por el accionante, dado que la pretensión del actor era única: obtener el desalojo del inmueble objeto del contrato; por lo tanto, la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 09 de julio de 2015, debió en su dispositiva declarar con lugar la pretensión de desalojo de la parte actora, y no parcialmente con lugar.
VI. DISPOSITIVA
En razón de las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial anteriormente expuestas, este Tribunal Accidental Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada TATIANA BLANCO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 104.905, en su carácter de defensora pública de la ciudadana MARBELLA DEL VALLE MACÍAS RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 12.626.872, contra la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 09 de julio de 2015.
SEGUNDO: MODIFICA la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 09 de julio de 2015. En consecuencia:
TERCERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por los ciudadanos CARLOS DE JESÚS CHAPMAN y ANA CRISTINA SANABRIA DE CHAPMAN, Titulares de las cédulas de identidad Números V-5.850.066 y V-10.146.976, representados judicialmente por las abogadas YNGRID MARÍA LÓPEZ RUIZ y BEATRIZ LIENDO, titulares de la cedulas de identidad N° V-8.566.116 y V-4.566.870, respectivamente, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 109.267 y 17.554, respectivamente.
CUARTO: SE ORDENA a la demandada ciudadana MARBELLA DEL VALLE MACÍAS RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 12.626.872, a entregar el inmueble que le fue dado en arrendamiento, constituido por un (01) apartamento que forma parte del Edificio Cojedes (A), del conjunto Residencial Los Estados, situado en la Octava Planta, signado con el N° A-84, ubicado en la Urbanización Base Aragua. Jurisdicción del Municipio Crespo, Distrito Girardot, (hoy Municipio Girardot) del Estado Aragua, totalmente libre de bienes y de personas, dicho apartamento comprende los siguientes linderos: NORTE: Con el patio de ventilación y Apartamento A-83, SUR: Con retiro de la Torre sobre la prolongación de la Avenida 19 de Abril, ESTE: Con retiro entre las Torres (A) Cojedes y (B) Falcón. OESTE: Con caja de Ascensor, pasillo de circulación y espacio de separación al apartamento A-81, en perfecto estado de conservación y funcionamiento, desocupado totalmente y libre de personas o cosas.
QUINTO: SE CONDENA a la demandada ciudadana MARBELLA DEL VALLE MACÍAS RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 12.626.872, a pagar los cánones de arrendamiento desde junio de 2012 hasta junio de 2014, que suman en total veinticuatro (24) meses a razón de cuatro mil bolívares (BS. 4000,00), que totalizan la cantidad de noventa y seis mil bolívares (Bs. 96.000,00), por concepto de resarcimiento de los daños causados a los ciudadanos CARLOS DE JESÚS CHAPMAN y ANA CRISTINA SANABRIA DE CHAPMAN, titulares de las cédulas de identidad Números V-5.850.066 y V-10.146.976, respectivamente, derivados de su incumplimiento.
SEXTO: Por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del recurso de apelación de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: Se deja constancia de la imposibilidad de grabar la audiencia oral y pública, por no contar este Juzgado Superior Primero con los medios audiovisuales requeridos para ello.
Déjese copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en esta Sala de Despacho del Juzgado Accidental Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la ciudad de Maracay, a los dos (2) días del mes de junio de 2017. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN.

LA SECRETARIA

ABG. LISENKA CASTILLO

La anterior sentencia fue publicada en esta misma fecha siendo las 02:00 p.m de la tarde.

LA SECRETARIA

ABG. LISENKA CASTILLO

RCGR/LC/mp
Exp. C-18.038-15