TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 22 de junio de 2017
207° y 158°
Expediente Nº 18.192 -16
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano FRANCISCO MANUEL BRIZIDA DOS SANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Número V- 5.628.759.
APODERADO JUDICIAL: Abogado NELSON ENRIQUE BERDAYE DE LA VEGA, inscrito en los Inpreabogado bajo el Nº140.163.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JEANFRANCO MOLINA PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Numero V- 22.666.118.
APODERADO JUDICIAL: Abogado RAFAEL PEÑA, inscrito en los Inpreabogado bajo lo Nº 120.708.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL).
I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones provenientes del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santos Michelena de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la ciudadano RAFAEL PEÑA, inscrito en los Inpreabogado bajo lo Nº 120.708 apoderado judicial de la parte demanda, contra la sentencia dictada por el Tribunal a quo, en fecha 25 de febrero de 2016.
La presente demanda corresponde conocerla, efectuada la distribución a esta Alzada, tal y como consta al folio 185 del presente expediente, por lo que, se procede a darle entrada en fecha 14 de abril de 2016, según nota suscrita por la secretaria del despacho, constante de una (01) pieza que a su vez contiene la primer a pieza la cantidad de ciento ochenta y cinco (185) folios útiles, (folio 187).
Posteriormente, mediante auto de fecha 25 de abril de 2016, se fijó la oportunidad para presentar escrito de informes un lapso de veinte (20) días de despacho conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar la decisión respectiva conforme a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (folio 188).
Por cuanto, este Juzgador se abocó al conocimiento de la presente causa mediante auto dictado en fecha 01 de agosto de 2016, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil (folio 190).
En fecha 08 de agosto de 2016, la parte demandada presentó escrito de informes ante esta Superioridad (folios 191 al 194 con sus vueltos).
II.- DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 25 de febrero de 2016, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia (Folios 159 al 175), en la cual se puede observar lo siguiente:
“(…)Es de recalcar el contenido del escrito liberar con ocasión al procedimiento consignatorio que introdujera en fecha veintiuno (21) de junio del año dos mil trece (2013), (folio 115) el ciudadano Jeanfranco Molina Peña, apreciándose, que el mismo aduce la cancelación del mes de mayo y junio del año dos mil trece (2013(, lo que permite analizar a esta juzgadora que si bien el demandado consignó a su criterio los meses de mayo y junio del año dos mil trece (2013), fundamentándose en el artículo 51 de la Ley de arrendamiento inmobiliario, (siendo la ley que regía para el momento de su solicitud), cabe destacar que el precitado artículo otorga una prórroga de quince (15) días para efectuar la consignación, aunado a ello se puede evidenciar que el demandado previo acuerdo entre las partes tenía un prórroga de cinco (05) días para cancelar por cánones vencidos su obligación, lo que permite inferir a esta juzgadora que el mismo no demostró la cancelación del mes de abril del año dos mil trece (2013), aunado que aún de su consignación, tenía hasta el cinco (05) de junio del año dos mil catorce (2014), para cancelar el canon correspondiente al mes de mayo de 2014, permitiendo inferir que el accionado se insolventó durante dos (02) meses, no cancelando dentro de la oportunidad contractual y legal, incurriendo en la causal a del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para el uso comercial, por lo que esta demanda debe prosperar y así se establece.(…) Parcialmente con lugar la demanda que por desalojo de un local comercial ubicado en el Centro Comercial El Pilón Center, Local N° 03. Casco Central Las Tejerías municipio Santos Michelena del estado Aragua, interpuso el ciudadano FRANCISCO MANUEL BRIZIDA DOS SANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.628.759, domiciliado en Las Tejerías, Municipio Santos Michelena del estado Aragua, contra el ciudadano JEANFRANCO MOLINA PEÑA, titular de la cédula de identidad No. V-22.666.218 (…) Se ordena la entrega material inmueble objeto de la litis, libre de personas y cosas así como solvente en todos los servicios públicos. (…)”

III. DE LA APELACIÓN
Ahora bien, fue presentada diligencia de fecha 03 de marzo de 2016, relativa al recurso de apelación interpuesto por el abogado RAFAEL PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 120.708 apoderado judicial de la parte demanda, contra la sentencia dictada por el Tribunal a quo, en fecha 25 de febrero de 2016, que señaló (folio 176):
“(…) ocurro ante su competente autoridad para “apelar” la decisión emitida por este digno Tribunal en el ya referido asunto. (…)”

IV. INFORME DE LA PARTE ACTORA
Siendo la oportunidad para la presentación de Informes ante esta alzada, en fecha 08 de agosto de 2016, abogado RAFAEL PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 120.708 apoderado judicial de la parte demanda, presentó escrito de informe donde señaló lo siguiente: (folios 191 al 194 con sus vtos):
“(…) En otro orden de ideas, la ciudadana Jueza de municipio, argumenta para decidir sobre el presente asunto, específicamente en el primer aparte del folio173, lo alegado por la parte accionante, en referencia al pago del canon de arrendamiento del mes de abril 2013, y en consecuencia a los meses de mayo y junio del mismo año, según lo invoca el actor en la demanda, siendo la situación real ciudadano Juez de Alzada, que existen medios de pruebas en el expediente de Consignaciones No 675-13, tal como fue señalado en el escrito liberar (folio 1) para la solicitud de la correspondiente apertura de la cuenta bancaria a nombre del demandante, donde se señala el pago de catorce mil bolívares (Bs 14.000) del monto reclamo en el expediente No 873-13, más un cheque de tres mil bolívares (Bs 3.000) aunque excedido en el monto, por error material involuntario, con una diferencia a favor del demandante, emitido a nombre de su representante legal en fecha 12 de abril de 2013 (fecha en la cual se celebró el acto de transacción del asunto 873-13) por adelanto del pago de canon de arrendamiento del mes de abril 2013, en vista de la ausencia del actor en el país, y que para la presente fecha no estaba materializada la apertura de la cuenta bancaria de consignaciones a nombre del demandante (…). Si bien es cierto ciudadano Juez de la Superioridad, en la fase de promoción de pruebas (folio 138 y 139), la parte demandada, promovió la exhibición por parte del accionante de la libreta de ahorros correspondiente al expediente de consignaciones de los cánones de arrendamientos, a nombre del demandante Francisco Brizida, a los fines de verificar las cancelaciones de los cánones de arrendamiento de los meses mayo, junio 2013, y los meses subsiguientes, en las fechas oportuna y las cancelaciones del monto correspondiente, en las cual el tribunal admite por ser un documento público, en conformidad al artículo 429 del Código Procesal Civil, tal se observa en el folio 168, siendo la situación ciudadano juez, que posteriormente en fecha 2 de febrero 2016, se celebro (Sic) la Audiencia Oral y Pública (folio 169), donde la parte demandante no cumplió con la exhibición del referido medio de prueba, y de manera ponderada, la juzgadora ha debido declarar en sus consideraciones para decidir, tal lo dicta la norma que regula este tipo de actuaciones omisivas por parte del actor: “que se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del deocumento (…)”
V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente caso, surge a través de la demanda interpuesta el 17 de octubre de 2014, ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santos Michelena de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, por el abogado MARTIN JAVIER MADRIZ TORRES, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 184.601, por desalojo de local comercial (folios 01 y 02 con sus vueltos).
En fecha 17 de octubre de 2014, el Tribunal a quo admitió la presente demanda (folio 09)
En fecha 28 de noviembre del 2014 el abogado RAFAEL PEÑA, antes identificado alegó las cuestiones previas de los ordinales 8, 9, 11 de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ( folios 19 y 20 con sus vueltos).
Seguidamente, en fecha 30 de enero de 2015 la parte demandada promovió pruebas (folios 23 y 24 con sus vueltos).
En fecha 18 de febrero de 2015, el Tribunal a quo repuso la causa al estado de la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada (folio 28).
El Tribunal a quo en fecha 06 de marzo de 2015, se pronunció sobre las cuestiones previas en la cual las declaro sin lugar los ordinales 8, 9 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folios 34 al 39).
Es por ello, que la parte demandante apela de la de la decisión dictada por el Tribunal a quo en fecha 06 de marzo de 2015 (folio 40).
La parte demandada JEANFRANCO MOLINA PEÑA, antes identificado, en fecha 03 de junio de 2015 presentó escrito de informe ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Transitó y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, asistido en ese acto por el abogado LUIS MISAEL BOLÍVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 172.474 (folios 46 al 49, con sus vueltos).
El Juzgado Superior Segundo en fecha 09 de julio de 2015 dictó sentencia interlocutoria declarando inadmisible el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada. (Folios 67 al 73)
Ahora bien, en fecha 24 noviembre de 2015 la parte demandada consignó escrito de contestación del libelo de demanda (folio 93 al 95 con sus vueltos)
En fecha 12 de enero de 2016, se celebró la audiencia oral y pública (Folio 105 al 110)
La parte demandante en fecha 16 de diciembre de 2015, presentó escrito de promoción de pruebas. (Folio 139 y 140)
Al respecto, el Tribunal a quo, en fecha 25 de febrero de 2016, declaró parcialmente CON LUGAR la presente demanda (folios 159 al 175).
En fecha 03 de marzo de 2016, el abogado RAFAEL PEÑA, supra identificado interpuso el recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Tribunal a quo, en fecha 25 de febrero de 2016 (folio 176).
En fecha 08 de agosto de 2016, la parte demandada consignó escrito de alegatos ante esta Superioridad (folios 191 al 194 con sus vueltos).
Conforme a lo antes expuesto esta Alzada, determina que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar la legalidad del fallo recurrido, por lo que pasa esta juzgadora a realizar las siguientes consideraciones:
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
En este sentido, la parte actora en el libelo de demanda alegó lo siguiente:
- Que de manera verbal tiene celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano ut supra identificado, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en el Centro Comercial El Pilón Center, ubicado en la calle Urdaneta N° 03 de Las Tejerías, municipio Santos Michelena del estado Aragua.
- Que en dicha relación arrendaticia fue convenido un canon de arrendamiento por la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales tal y como consta en la transacción suscrita en el expediente signado con el N° 872-13 llevado por ante este mismo Tribunal, la cual fue homologada en fecha doce (12) de abril de 2013, estableciéndose los referidos cánones hasta y a partir del mes de marzo de 2013,
- Que cursa por ante este mismo juzgado expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento a su favor, correspondientes a los meses habidos entre mayo de 2013 y junio de 2014, expediente el cual esta signado con el N° 675-13.
- Que no obstante la existencia de dicho expediente de consignaciones para la fecha de la interposición del presente libelo de demanda el inquilino se encuentra en estado de insolvencia y por lo tanto no ha hecho el pago debido de los cánones de arrendamiento.
- Que efectivamente, el arrendatario no ha pagado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2013, así como tampoco puede considerarse liberado de la obligación por el pago de los cánones correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2014.
- Que el accionado no ha quedado liberado de la obligación de pago de los meses de abril, mayo y junio de 2014 toda vez que su consignación ha sido incompleta por efecto de lo previsto por el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial 36.845 del 07 de diciembre de 1999) aplicables a dichos cánones, encontrándose por ende en estado de insdolvencia.
Siendo la oportunidad para la contestación de la demanda la parte demandada alegó lo siguiente:
-Que la parte demandante admitió en su libelo: “Que en dicha relación arrendaticia fue convenido un canon de arrendamiento de dos mil bolívares mensuales tal y como consta de transacción suscrita en el expediente signado con el nro. 872-13 llevado por ante este tribunal, la cual fue homologada en fecha 12/04/2013 y que en dicha transacción se establecieron los cánones de arrendamiento hasta y partir de marzo 2013”.
-Que “en acogencia a el (Sic) artículo 255 del Código de Procedimiento Civil, (…) la transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada, queriendo expresar esto ciudadana, que la parte demandada tal como lo expresa y reconoce la parte actora, si ha venido cumpliendo con lo pautado y (sic) convenido y homologado, como es el pago del canon de arrendamiento de DOS MIL BOLÍVARES MENSUALES ( Bs 2.000,00) tal como lo señala el demandante en el presente libelo, y que deja constancia que esta transacción consta en el expediente signado con el N° 872-13, llevado por este mismo tribunal”.
-Que “expresa seguidamente el mismo accionante que cursa por ante este mismo juzgado expediente N° 675-13 de consignaciones de cánones de arrendamiento en la cual se ha depositado por la cantidad convenida a su favor por parte de JEANFRANCO MOLINA, lo correspondiente a los meses habidos entre mayo 2013 y junio 2014, (folio N° 1 de la presente causa)”.
- Que niega, opone y contradice lo señalado por el actor en su demanda, cuando expresa: “No obstante la existencia de dicho expediente de consignaciones para la fecha de la interposición del libelo (…), el inquilino se encuentra en estado de insolvencia, en ocasión a que no ha hecho el pago debido de los cánones de arrendamiento (…)”.
Trabada la litis en los hechos descritos supra, la actividad probatoria de las partes, debió estar encaminada a demostrar la insolvencia o no de la demandada en relación a los cánones de arrendamiento que la parte actora señala insolutos, y en consecuencia, la procedencia o no de la acción por desalojo propuesta; elementos que de seguida analizará esta Superioridad:
La parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
1. Marcado “A” el mérito favorable de los autos, al respecto, debe señalar quien decide, que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba, sino el deber del Juez de revisar en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, todas las pruebas aportadas a los autos aun cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción. Este principio, debe enlazarse al principio de comunidad probatoria, en virtud, que las pruebas una vez consignadas por las partes, se hacen parte del proceso, y arrojan en sí mismas un mérito, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aportó o no. Y así se establece.
2. Original Marcado “B” documento de condominio del Centro Comercial El Pilón Center, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios José Félix Ribas, José Rafael Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del estado Aragua, en fecha 02 de mayo 2008, por el ciudadano Francisco Manuel Brízida Dos Santos, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.628.759, bajo el Nro. 10, Tomo 7 (folios 141 al 145 con sus vueltos).
Al respecto, observa esta Superioridad que el referido documento es un instrumento público, que no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, merecen valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, el cual determina que el ciudadano Francisco Manuel Brizida Dos Santos es el propietario del inmueble objeto de litigio. Así se establece.
3. Copia simple marcado “C”, del acta emanada por la Sindicatura Municipal del Municipio Santos Michelena del estado Aragua, en fecha 27 de febrero de 2012 (folio 146), la cual constituye una fotostática simple, de un documento público administrativos, equiparable a un documento público, por lo que este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y en consecuencia, tiene por cierto los siguientes hechos:
4. Que los ciudadanos Brizida Dos Santos Francisco Manuel y Molina Peña Jean Franco, acudieron a la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Santos Michelena, Las Tejerías, Estado Aragua, en virtud de una relación arrendaticia existente entre ambos, sobre un local comercial ubicado en la Calle Urdaneta 3B, Local 6 de dicho Municipio.
5. Que el ciudadano Francisco Manuel Brizida Dos Santos alegó la insolvencia del arrendatario y solicitó la desocupación del local comercial arrendado, mientras que el arrendatario, Molina Peña Jean Franco ofreció ajustar el canon de arrendamiento y continuar ocupando el mismo.
6. Que el arrendador aceptó los términos del acuerdo ofrecido por el arrendatario.
7. Que el Sindico Procurador Municipal manifestó no tener objeción respecto al acuerdo al que llegaron las partes, de continuar la relación arrendaticia existente entre ellos.
8. Copia Simple marcada “D”, copia del folio 78, del expediente N° 872-13, de fecha 12 de abril de 2013 del Juzgado del Municipio Santos Michelena de la Circunscripción Judicial del estado Aragua (folio 174).
9. Copia simple marcada “E”, del acta de asamblea extraordinaria de la Tasca Restaurant La Roche, de fecha 02 de septiembre de 2009, registrada bajo el N° 58, Tomo 82 (folios 148 y 149 con sus vueltos), esta Superioridad que dicha instrumental no guarda relación alguna con el hecho controvertido en el caso bajo examen, razón por la cual lo desecha dada su manifiesta impertinencia. Así se declara.
10. Con relación a la prueba de exhibición de documento promovida por la parte demandada a los fines de demostrar que el ciudadano Francisco, Brízida Dos Santos, vendió legalmente al demandado Jeanfranco Molina Peña, un fondo de comercio, este Tribunal advierte que el punto de discusión en el caso de marras es la solvencia o insolvencia del demandado en el pago de cánones de arrendamiento; por lo tanto, dado que dicho medio de prueba nada aporta para demostrar los hechos controvertidos, se desecha dada su impertinencia. Así se declara.
Pruebas De La Parte Demandada:
Con relación a las siguientes documentales: copia simple del escrito de solicitud por consignaciones arrendaticias presentada por el ciudadano Jeanfranco Molina Peña (folio 116 y 117), copia del auto dictado por el Juzgado del Municipio Santos Michelena de la Circunscripción Judicial del estado Aragua (118), copia fotostática del oficio N°158, dirigido al ciudadano gerente de la entidad financiera Bicentenario Banco Universal, Sucursal Las Tejerías, Estado Aragua, copia simple de la boleta de notificación efectuada al ciudadano Francisco Brízida, informándole la apertura del procedimiento de consignaciones arrendaticias y el deposito de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de mayo y junio de 2013; este Tribunal teniendo en consideración que las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte actora, les confiere valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De las documentales valoradas en el párrafo precedente, es posible establecer:
1. Que el demandado instó un procedimiento de consignaciones arrendaticias, el cual fue admitido por el Juzgado del Municipio Santos Michelena de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua; y que a tal efecto, ordenó aperturar cuenta de ahorros por ante la entidad financiera BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL C.A, a nombre del ciudadano Francisco Manuel Brizida Dos Santos.
2. Que se ordenó la notificación del arrendador y el depósito de un cheque de gerencia signado con el N° 00005664, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), correspondientes a las pensiones de arrendamiento de los meses mayo y junio de 2013, en atención a lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy derogada.
Con relación a las actuaciones del expediente N°675-13, nomenclatura interna del Juzgado del Municipio Santos Michelena, que fueron acompañadas en copia simple, a saber: Diligencias de fecha 09 de octubre de 2013 (folio 119), 26 de mayo de 2014, 18 de junio de 2014, 31 de julio de 2014, 03 de octubre de 2014, 28 de octubre de 2014, 12 de diciembre de 2014, 14 de enero de 2015, 06 de marzo de 2015, 09 de abril de 2015, 23 de abril de 2015, 26 de mayo de 2015, 17 de julio de 2015 y 27 de octubre de 2015, (folio 124 al 138) contentivas de las consignaciones de pensiones arrendaticias hechas por el ciudadano Jeafranco Molina Peña, ya identificado, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2000,00), este Tribunal observa que a pesar de ser copias simples de instrumentos públicos, que gozan de valor probatorio, el contenido de las mismas no aporta elemento de convicción alguna que permita esclarecer si el demandado pagó las mensualidades de los meses de abril de 2013 y abril, mayo y junio de 2014, demandadas insolutas por el actor; por lo tanto deben desecharse dada su impertinencia. Así se declara.
Ahora bien, una vez valorado el acervo probatorio presentado por las partes, esta Superioridad considera menester analizar con detenimiento los subsecuentes aspectos:
Es un hecho reconocido entre las partes, la existencia de un contrato verbal de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en distinguido con el N°6, el cual forma parte del Centro Comercial El Pilón Center, Ubicado en la Calle Urdaneta N° 03, de las Tejerías, Municipio Santos Michelena del Estado Aragua, circunscribiéndose el punto álgido de controversia entre las partes el valor del canon de arrendamiento convenido y las pensiones arrendaticias demandadas como insolutas por el actor, a saber las pensiones correspondientes a los meses de abril 2013, abril 2014, mayo 2014 y junio 2014.
En este sentido, quien decide arguye lo siguiente:
Los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil estatuyen la fuerza obligatoria de los contratos y delatan la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en materia contractual; a fin que las partes den cumplimiento a sus obligaciones, en la misma forma por ellos contraídas.
El contrato de arrendamiento en el derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y se hallen obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen; no obstante ello, la evolución en materia legal arrendaticia en Venezuela, enfocada en la visión social del Estado, ha propendido proteger con altísimo propósito humano, el equilibrio entre las partes en el juego económico; procurando igualdad de condiciones en el desarrollo y participación en el acceso a la riqueza nacional, de forma que propietarios y comerciantes, desarrollen actividades económicas productivas ajenas a toda explotación y distorsión del fin del estado socialista.
En el caso sub examine, la parte actora, afirma que el demandado ha incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento, alegato en virtud del cual invoca la causal contenida en el artículo 40 literal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual textualmente reza:
“son causales de desalojo a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas condominio o gastos comunes consecutivos…”.

El demandado por su parte afirma estar solvente en el pago de las pensiones arrendaticias.
Con efecto, resulta ilustrativo para este Juzgador traer a colación el criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, respecto a la prueba de los hechos negativos, en el fallo No. RC.00799 de fecha 16 de diciembre de 2009:
“…De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César PalenzonaBoccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría) (…). Observa ésta Alzada que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente, ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil; que establece en su primera parte “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor” que, equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

Con efecto, en el caso sub judice, el demandado afirma haber pagado el mes de abril de 2013, al momento en que celebró transacción con el demandante, poniendo fin al juicio celebrado por ante el Juzgado del Municipio Santos Michelena en el expediente N°872-13 (nomenclatura interna de ese Juzgado); sobre este alegato advierte este Tribunal, luego de la revisión pormenorizada de la transacción celebrada entre las partes y la homologación de la misma por parte del Tribunal a quo (folios 56 al 59), que sólo se evidencia una transacción acordando el pago de las pensiones arrendaticias desde el mes de septiembre de 2012 al mes de marzo de 2013, a razón de dos mil bolívares (Bs.2.000) mensuales, más no consta que haya sido consignado el pago por adelantado de la pensión correspondiente al mes de abril de 2013; por lo tanto, se considera insolvente al demandado respecto de la mensualidad del mes de abril de 2013 al no constar en autos, el hecho extintivo de su obligación. Así se declara.
No obstante ello, con relación a la insolvencia de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2014, alegadas por la parte actora en su libelo, este Tribunal detalla, que en el expediente de la causa el demandado de autos sólo produjo los comprobantes de las consignaciones arrendaticias inherentes a los meses de mayo y junio de 2014 (folios 126 y127), sin que existiera constancia de la consignación correspondiente al mes de abril de 2014.
Ahora bien, durante el lapso de informes en esta instancia, el apelante consignó copia certificada de las consignaciones arrendaticias hechas por el abogado Jackson Daniel Rodriguez Peña, en su condición de apoderado judicial del demandado, por ante el Juzgado del Municipio Santos Michelena de esta Circunscripción Judicial, específicamente riela al folio 254 consignación de fecha 22 de abril de 2014, de un depósito efectuado el 14 del mismo mes y año, que al ser copia certificada de un instrumento público, constituye un medio de prueba admisible en segunda instancia, de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta Superioridad le confiere pleno valor probatorio y en consecuencia, tiene por cierto que el arrendador Jeanfranco Molina pagó la mensualidad correspondiente al mes de abril de 2014.
Con efecto, este Tribunal considera demostrado el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2014. En consecuencia, es forzoso para esta Superioridad declarar que la insolvencia de un solo canon de arrendamiento no se subsume en el supuesto contenido en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. Así se declara.
2.
Por otra parte, sostiene el actor que el canon de arrendamiento a partir de mayo de 2014, debió sufrir un incremento conforme al artículo 14 del derogado Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagraba: “a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia”; y por lo tanto lo depositado por el arrendatario a partir de esa fecha a su juicio es “un pago incompleto”.
Sobre este particular alegato, esta Alzada estima de meridiana relevancia analizar que no existe constancia en autos de una fecha cierta de inicio de la relación arrendaticia que permita establecer el momento temporal exacto donde se cumple cada año de contrato, puesto que el actor en su libelo se limitó a afirmar que tiene “celebrado verbalmente con el ciudadano JEANFRANCO MOLINA (…) contrato de arrendamiento (…) sobre un inmueble de [su] propiedad”, hecho que fue reconocido por el demandado, pero sin que ninguno de ellos estableciera fecha cierta de inicio de la relación, con lo cual es imposible para este Tribunal establecer si la anualidad del contrato se cumplía en el mes de abril de 2014 o en cualquier otro mes del año.
Conviene además analizar el artículo 33 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, vigente al momento de interpuesta la demanda de marras, que dispone:
“Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes:
1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento” (Subrayado Propio)

Pues bien, el precepto legal autoriza la revisión de los cánones de arrendamiento transcurrido un año después de firmado el contrato, pero en manera alguna puede inferirse de la redacción del artículo que tal incremento opere ope lege. Por ello, siendo que no obra en autos prueba alguna que demuestre que el canon de arrendamiento, hubiere sido revisado, ni tampoco, que en la transacción celebrada entre las partes en el procedimiento judicial previo, acordaran las partes incremento alguno en el pago de los cánones de arrendamiento sucesivos al cabo de un año de la misma conforme al artículo transcrito supra, esta Superioridad considera que declarar la insolvencia del demandado con fundamento en un hecho incierto y en un monto que nunca fue acordado ni revisado, sería a todas luces una injusticia. Así se establece.
Con relación a la prueba de inspección judicial traída a los autos por el demandado apelante en esta instancia, este Tribunal considera que dicha prueba es inadmisible por no ser de las pruebas permitidas conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, resulta forzoso para quien decide declarar como en efecto lo hará en la dispositiva del presente fallo CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el abogado RAFAEL ANTONIO PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 120.708, apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal a quo, en fecha 25 de febrero de 2016; en consecuencia SE REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santos Michelena de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha en fecha 25 de febrero de 2016. Así se declara.
III. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho ut supra, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el abogado RAFAEL PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 120.708, apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santos Michelena de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 25 de febrero de 2016.
SEGUNDO: SE REVOCA, la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santos Michelena de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 25 de febrero de 2016, en consecuencia:
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo, interpuesta por el abogado MARTIN JAVIER MADRIZ TORRES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 184.601, actuando en representación del ciudadano FRANCISCO MANUEL BRIZIDA DOS SANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.628.759, contra el ciudadano JEANFRANCO MOLINA PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 22.666.118.
CUARTO: No hay condenatoria en costas, en razón de la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los 22 días del mes junio de de 2017. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR

DR. RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN

LA SECRETARIA
ABG. LISENKA CASTILLO

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo la 02:03 p.m. de la tarde.

LA SECRETARIA
ABG. LISENKA CASTILLO

RCGR/LC/m.p
Exp. C-18.192-16