REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
PARTE ACTORA: CARLOS VICENTE CHINIVER MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.755.441 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JUAN CARLOS BARNOLA ESPINO y BARBARA ZAJARI QUINTERO, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 120.075 y 140.344 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 27 de Septiembre de 2007, bajo el N° 40, Tomo 81-A, representada por el ciudadano SERGIO DAVID JOSE CAMARGO LARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.841.627 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO ELIAS VIVAS ZAMBRANO, ESTRELLA DE JESUS SILVA TOVAR y REINALDO PARASILITI VITANZA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 61.191, 61.190 y 54.690 respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.
EXPEDIENTE N° 13.409
SENTENCIA DEFINITIVA.-
-I-
PARTE NARRATIVA
El presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, se inició mediante Libelo de Demanda, interpuesta por el ciudadano JUAN CARLOS BARNOLA ESPINO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 120.075, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano CARLOS VICENTE CHINIVER MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.755.441 y de este domicilio, incoada contra la Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 27 de Septiembre de 2007, bajo el N° 40, Tomo 81-A, representada por el ciudadano SERGIO DAVID JOSE CAMARGO LARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.841.627 y de este domicilio, cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento en el piso tres (03), signado con la letra C, de las Residencias Rabusquí, del conjunto Residencial Los Roques, Avenida Intercomunal Maracay-Turmero, Estado Aragua, el cual tiene un área aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (75,88 mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con el apartamento 3-B y fachada del edificio, SUR: Con escaleras del edificio y apartamento 3-D; ESTE: Con la fachada del edificio y OESTE: Con pasillo de circulación; y está constituido por dos (02) habitaciones, un (01) estudio, sala, comedor, cocina, dos (02) baños y un (01) puesto de estacionamiento. Igualmente solicitó la entrega de un maletero del mismo edificio ya que según está se realizaron todos los pagos relativos a dicha convención.
En fecha 17 de Mayo de 2016, mediante auto cursante al folio 34, se admitió la demandada por los trámites del juicio breve.
En fecha 23 de Mayo de 2016, cursante a los folios 35 al 41, el apoderado judicial de la parte actora ABG. JUAN CARLOS BARNOLA ESPINO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 120.075, consignó escrito de reforma de demanda, la cual en esta misma fecha, fue admitida por los trámites del juicio breve, cursante al folio 43.
En fecha 15 de Junio de 2016, el Alguacil de este Tribunal cursante al folio 46, consignó recibo de citación sin la firma de la parte demandada (folio 46 y 47), en razón de haber sido imposible localizar a la misma.
En fecha 17 de Junio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación mediante cartel, por cuanto le fue imposible al Alguacil localizar a la parte demandada. (Folio 66).
En fecha 21 de Junio de 2016, el Tribunal cursante al folio 67, ordenó la citación por cartel de la parte demandada, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de Julio de 2016, el apoderado de la parte actora, consignó las publicaciones de los dos (2) ejemplares del cartel de citación, cursante a los folios 71 y 72.
En fecha 08 de Julio de 2016, la secretaria de este Tribunal dejó constancia de haber fijado el Cartel de Citación, en cumplimiento al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folios 73).-
En fecha 26 de Julio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó Defensor Ad Litem (folio 74), lo cual fue acordado por este Tribunal en fecha 27 de Julio de 2016, designando como Defensora Ad- Litem de la parte demandada a la ABG. LAURA LINEIDA AGUIRRE PALMA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 107.987.
En fecha 28 de Julio de 2016, la parte demandada, ciudadano SERGIO DAVID JOSE CAMARGO LARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.841.627 y de este domicilio, en su carácter de Director de la Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 27 de Septiembre de 2007, bajo el N° 40, Tomo 81-A, se da por citado en el presente juicio (folio 79).
En fecha 01 de Agosto de 2016, se levantó Acta por cuanto la parte demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual se declaró SIN LUGAR, declarándose el Tribunal competente para conocer de la causa (folio 81 al 88).
En fecha 02 de Agosto de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada compareció por ante el Tribunal y presentó escrito de contestación a la demanda (folio 97 al 105), en la cual adujo como punto previo a la misma la falta de jurisdicción de este Tribunal, impugnó la cuantía del presente juicio por considerarla insuficiente, por otra parte admitió como cierto la celebración del contrato de opción de compraventa entre su representada y la parte actora, admitió igualmente que el inmueble objeto del contrato antes mencionado era el identificado por el actor en su escrito de libelo de la demanda, igualmente admitió como cierto el monto de la obligación por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs.239.022,00) , admitió como cierto que la parte actora había pagado el cincuenta por ciento (50%) del valor del inmueble a través del pago de las cuotas iníciales y subsiguientes y por ultimo admitió como cierto que el documento no era una opción de compra-venta sino una venta a termino o plazos. Por otra parte negó, rechazo y contradijo que su representada había incumplido con su obligación de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio, sino que a su juicio debía la parte actora pagar el saldo remanente de la obligación, igualmente negó, rechazo y contradijo que la parte actora haya pagado el remanente de la obligación en el tiempo estipulado en el contrato e considero que la demanda incoada por la parte actora era temeraria, falsa y maliciosa.
En fecha 09 de Agosto de 2016, el apoderado de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folio 113), las cuales fueron admitidas en fecha 10 de Agosto de 2016 (folio 122).
En fecha 16 de Septiembre de 2016, el apoderado de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas (folio 123 al 128), las cuales fueron admitidas en esta misma fecha (folio 129).
En fecha 13 de Octubre de 2016, este Tribunal ordenó aperturar cuaderno de medidas, a fin de proveer sobre la medida solicitada por el apoderado judicial de parte actora.
En fecha 19 de Octubre de 2016, el Tribunal mediante auto cursante al folio 30 del Cuaderno de Medidas, decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el bien inmueble objeto de la presente causa.
En fecha 21 de Octubre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito en el cual hace oposición a la medida decretada.
En fecha 25 de Octubre de 2016, el Tribunal dictó Sentencia Interlocutoria, en la cual se declaró Sin Lugar la oposición propuesta por la parte demandada, y declaró vigente la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada el 19 de Octubre de 2016.
PARTE MOTIVA
PUNTO PREVIO
I
El apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, adujo “…como punto previo la falta de jurisdicción de este Tribunal de Municipio para decidir el presente juicio, por cuanto su resolución es competencia de la Administración Pública, a través del Ministerio de Vivienda y Hábitat. Que en los actuales momentos la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat y el Viceministro de Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela, se encuentran conociendo de una solicitud de Rescisión de contrato opción de compraventa por falta de pago, intentada por su representada, en fecha veintitrés (23) de agosto de 2013, contra la parte actora ciudadano CARLOS VICENTE CHINIVER. Que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria creó un Órgano Administrativo encargado de velar por el cumplimiento de lo establecido en dicha Ley, con respecto a inmuebles destinados a vivienda y que dicho organismo es la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, por lo que la parte afectada debió dirigirse a dicho Órgano Administrativo.
Ahora bien este Tribunal de una revisión exhaustiva de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria específicamente en el artículo 6, observa que en la misma se ordena crear a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual funge como órgano rector en la materia, y que en el artículo 27 ibídem dicha Dirección puede recibir denuncias de hechos suscitados con la construcción de urbanismos y edificaciones e imponer sanciones establecidas en dicho cuerpo normativo, sin embargo no observa este Tribunal que dicha Ley establezca como procedimiento a los efectos interponer demandas ante los Tribunales realizar trámites ante dicha Dirección o que esta ultima tenga la competencia exclusiva y excluyente sobre controversias planteadas en materia de cumplimientos de contratos que versen sobre viviendas por lo que es forzoso para este Tribunal declarar sin lugar dicho pedimento de la parte demandada y en consecuencia este Tribunal declara sin lugar el alegato de la parte demandada referido a la falta de jurisdicción de este Tribunal en el presente caso y así se declara.
II
Por otra parte en relación al alegato de la parte demandada en la cual rechaza la cuantía de la demanda por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs.239.022,00) equivalente a 1350,41 Unidades Tributarias, por considerarla insuficiente, por cuanto según el representante legal del demandado es un hecho público y notorio la pérdida del valor monetario y los Índices de Inflación acaecidos desde el 2008 hasta el 2016, por lo que este propone como nueva cuantía la cantidad de VEINTIÚN MILLONES CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.21.400.000,00), equivalente a CIENTO VEINTE MIL NOVECIENTOS TRES COMA NOVENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (120.903,95 U.T.) consignado como prueba, cursa a los folios 114 al 118, copia simple de contrato opción de compraventa, inscrito por ante el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara del Estado Aragua, de fecha 16 de Noviembre de 2015, bajo el N° 2014.902, asiento Registral 2, de un inmueble similar o semejante al que es objeto de esta demanda, pero celebrado entre la parte demandada y un tercero quien no es parte en la presente Causa, en razón de lo cual no es oponible a la parte Actora en la presente Causa, en consecuencia sin ningún valor Probatorio para demostrar la cuantía en el caso que nos ocupa, y así se desecha.-
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En base a lo anterior este Tribunal observa que el artículo 32 del Código de Procedimiento Civil establece: “Si se demandare una cantidad que fuere parte, pero no saldo de una obligación más cuantiosa, el valor de la demanda lo determinará el valor de dicha obligación, si ésta estuviere discutida” En este orden de ideas tenemos que el monto de la demandada estimado la parte actora se origina precisamente del monto de la obligación del contrato de opción de compraventa discutido en el presente juicio, el cual por voluntad de las partes en su cláusula tercera establece:
“TERCERO: El precio de venta del referido inmueble es por la cantidad de de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 239.022,00)…. (Omissis)….”
Como puede observarse la cuantía de la demanda obedece a la obligación contraída por la partes del presente juicio, por lo que mal puede la parte demandada proponer una cuantía distinta y menos aun sin tener un basamento legal y/o contractual del monto propuesto por esta, es por lo que es forzoso para este Tribunal ratificar su competencia por la cuantía en base al artículo 32 del Código de Procedimiento Civil y declarar sin lugar el alegato esgrimido por la parte demandada referido a la incompetencia por la cuantía de este Tribunal, y así se decide.-
DECISIÓN AL FONDO
Una vez resueltos los puntos previos alegados por la parte demandada en el presente juicio pasa este Tribunal a revisar los alegatos esgrimidos por las partes del presente juicio y observa que del escrito de Demanda cursante en los folios 01 al 08, ambos inclusive, se desprende que la pretensión de la parte actora, es el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA de un inmueble, constituido por un apartamento en el piso tres (03), signado con la letra C, de las Residencias Rabusquí, del conjunto Residencial Los Roques, avenida Intercomunal Maracay-Turmero, Estado Aragua, el cual tiene un área aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (75,88 mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con el apartamento 3-B y fachada del edificio, SUR: Con escaleras del edificio y apartamento 3-D; ESTE: Con la fachada del edificio y OESTE: Con pasillo de circulación; y está constituido por dos (02) habitaciones, un (01) estudio, sala, comedor, cocina, dos (02) baños y un (01) puesto de estacionamiento. El apoderado judicial de la parte actora en su escrito libelar alegó que:
“…su representado firmó y protocolizó un Contrato de Compra-Venta con la demandada Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., por el inmueble antes identificado, que según la cláusula tercera del dicho contrato, el precio quedó establecido por un monto de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 239.022,00), y que de acuerdo a la cláusula del mismo, el precio se mantendría hasta la protocolización del documento definitivo. Que la demandada argumenta que ahora el inmueble tiene otro precio, cambiado no por ellos sino por el Índice de Inflación I.P.C., y que el costo con que se construyó el mismo cambiaron mucho, y que a pesar de todas las gestiones, se niega a cumplir su obligación y no transmite la propiedad del inmueble...”
Ahora bien, las partes de común acuerdo establecieron en el documento de opción de compraventa que cursa a los folios catorce (14) al diecinueve (19) del presente expediente, autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, el cual quedó asentado bajo el N° 41, Tomo 145, de fecha 19 de Julio de 2008. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1366 del Código Civil y 927 del Código de Procedimiento Civil, se valora como un instrumento reconocido por autenticación. De cuyo contenido se desprende que la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 27 de Septiembre de 2007, bajo el N° 40, Tomo 81-A, representada por el ciudadano SERGIO DAVID JOSE CAMARGO LARA, titular de la cédula de identidad N° V-3.841.627, suscribió Contrato de Opción de Compraventa con el ciudadano CARLOS VICENTE CHINIVER, titular de la cédula de identidad Nº V-10.755.441, sobre un apartamento que forma parte de “Residencias Rabusquí”, del conjunto Residencial Los Roques, objeto del presente juicio y el cual al no haber sido impugnado hace plena prueba, que antes de la protocolización del documento de venta el ciudadano CARLOS VICENTE CHINIVER MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.755.441, parte actora en el presente juicio, debía realizar además del pago de la cuota inicial, dieciséis (16) pagos, los cuales eran necesario realizar a los fines de perfeccionarse la venta de conformidad con la cláusula tercera del mencionado documento, dicha disposición contractual establece:
“TERCERA: El precio de la venta del referido inmueble es por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL VEINTIDOS BOLIVARES “F” (Bs.239.022,00). Ahora bien, EL OPTANTE se obliga a pagar el referido precio de venta de la siguiente manera: 1°) en fecha 26/06/2.008 la cantidad de VEINTITRES MIL NOVENCIENTOS DOS BOLIVARES “F” con VEINTE Ctms. (Sic) (Bs.23.902,20), el 26/07/2.008, la cantidad de VEINTITRES MIL NOVECIENTOS DOS BOLIVARES “F” con VEINTE Ctms (Sic) (Bs.23.902,20), el 26/08/2.008, la cantidad de VEINTITRES MIL NOVECIENTOS DOS BOLIVARES “F” con VEINTE Ctms (Sic) (Bs.23.902,20), todo equivalente al 30% tomada como inicial; y Dieciséis cuotas con vencimientos mensuales y consecutivos a razón de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARS “F” con SETENTA Y OCHO Ctms. (Sic) (Bs.2.987,78) c/u, venciéndose la primera el día 16/09/2.008 hasta el 16/11/2.009 sucesivamente y la última a razón de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES “F” con SETENTA Ctms. (Sic) el 16 de Diciembre de 2.009 y el remanente, es decir, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES “F” (Bs.119.511,00), pagaderos al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la presente opción, con la cual se verificará la definitiva y cancelación de la obligación y en caso de que el monto del mismo no sea pagado por el banco girado por causa imputable a EL OPTANTE, se considerará que el pago no se efectuó. En todo caso, el pago mediante cheque solo producirá efectos liberatorios una vez que haya sido satisfecho su importe por el banco girado. Las partes convienen que la venta definitiva se llevará a cabo una vez que EL OPTANTE cancele a LA PROMOTORA el último pago establecido.´´ (Subrayado del Tribunal.)”
La parte actora igualmente junto con su escrito libelar a los efectos de demostrar alegato de cumplimiento a las cuotas pactadas con la demandada, consignó recibos de pago en original emitidos a su favor, por la Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A, que rielan en el expediente de los folios veinte (20) al veintinueve (29), los cuales no fueron impugnadas expresamente por el representante legal de la demandada sino por el contrario el representante legal de la parte demandada convino en que la parte actora si realizó dichos depósitos por lo que es forzoso darles pleno valor, por lo que de conformidad con lo pautado en el artículo 1364 en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, se valoran como documentos legalmente reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. Los cuales se desglosan a continuación:
No. de Recibo Cantidad Fecha de emisión
0160 23.902,20 26 de Junio de 2008
0192 23.902,20 28 de Julio de 2008
0228 23.902,20 26 de Agosto de 2008
Sub Total 71.706,60
No. de Recibo Cantidad Fecha de emisión
0248 2.987,78 11 de Septiembre de 2008
0304 2.987,78 16 de Octubre de 2008
0354 2.987,78 17 de Noviembre de 2008
El mismo fue realizado mediante depósito bancario 2.987,78 17 de Diciembre de 2008
0477 2.987,78 15 de Enero de 2009
000539 2.987,78 16 de Febrero de 2009
000609 2.987,78 16 de Marzo de 2009
000674 2.987,78 16 de Abril de 2009
000724 2.987,78 14 de Mayo de 2009
000804 2.987,78 16 de Junio de 2009
000849 2.987,78 16 de Julio de 2009
000909 2.987,78 17 de Agosto de 2009
000977 2.987,78 16 de Septiembre de 2009
001022 2.987,78 15 de Octubre de 2009
001066 2.987,78 17 de Noviembre de 2009
001117 2.987,78 17 de Diciembre de 2009
Sub Total 47.804,48
A tal efecto al observarse la disposición contenida en la Cláusula Tercera del contrato de opción de compraventa objeto del presente juicio, que la partes acordaron como cuota inicial tres cuotas de VEINTITRES MIL NOVENCIENTOS DOS BOLIVARES CON 20/100 CÉNTIMOS (Bs.23.902,20), y dieciséis (16) cuotas con vencimientos mensuales y consecutivos cada una a razón de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES 68/100 CÉNTIMOS (Bs.2.987,78). Todo lo cual suma la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLÍVARES CON 08/100 CÉNTIMOS (Bs.119.511,08), este Juzgador verifica que la parte actora dio cumplimiento efectivo a su obligación contractual de pagar tanto la cuota inicial como las subsiguientes dieciséis (16) cuotas, faltando únicamente el remanente de la obligación el cual fue pactado por la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLÍVARES (Bs.119.511,00), cantidad la cual las partes en la misma mencionada Cláusula Tercera del contrato convinieron en ser pagaderos al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble por ante el Registro respectivo, protocolización que alega la parte Actora es el motivo por el cual pide el cumplimiento e interpone la demanda.
Por su parte la demandada alegó en su contestación de la demanda que la misma rechazaba, negaba y contradecía por falso que su representada no haya cumplido con su obligación de realizar la protocolización definitiva de la venta del inmueble, ya que a su juicio la parte actora incumplió con la obligación de pagar el cincuenta por ciento (50%) restante del precio del inmueble, es decir la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLÍVARES (Bs. 119.511,00), por cuanto la parte actora no cumplió con su obligación de pagarla en el plazo término establecido en el contrato, el cual era de tres (3) años contados desde el 19 de julio de 2008 hasta el 18 de julio d 2011. En base a dicho alegato este Tribunal procede a realizar una revisión del contrato de opción de compraventa del presente juicio y observa en la cláusula séptima y octava del mismo lo siguiente:
“SÉPTIMA: LA PROMOTORA se obliga a entregar el bien inmueble objeto de la presente opción de compra-venta en el término de sesenta (60) días calendarios siguientes a la obtención del correspondiente permiso de habitabilidad y se obliga a que una vez terminada la obra se proceda dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes, a la protocolización del respectivo documento de condominio siempre y cuando se cuente con todos los permisos correspondientes. Por su parte EL OPTANTE expresamente reconoce a LA PROMOTORA el derecho de otorgar el respectivo documento de condominio en las condiciones que su juicio LA PROMOTORA considere apropiadas siendo dicho instrumento de obligatoria aceptación y cumplimiento por parte de EL OPTANTE y sus causahabientes por cualquier título si fuese el caso. (Subrayado del Tribunal.)
OCTAVA: Con el pago total EL OPTANTE obtiene el derecho de LA PROMOTORA la obligación de suscribir el documento definitivo de venta, cuyo texto será redactado por LA PROMOTORA en base a lo antes expuesto y protocolizarlo por ante el Registro Inmobiliario respectivo.” (Subrayado del Tribunal.)”
Como puede desprenderse de dichas cláusulas la obligación de protocolizar la venta del inmueble objeto del presente juicio recae por convenio entre las partes sobre la parte demandada, es decir la Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A, ya que según la cláusula séptima antes transcrita disponía de sesenta (60) días para realizar dicha actuación una vez culminada la obra y de conformidad con la cláusula octava la parte actora debía pagar la cantidad de de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLÍVARES (Bs. 119.511,00), por concepto de remanente de la obligación pactada entre ambos, al momento de realizar la suscripción del contrato, es decir es un acto simultaneo entre la protocolización y el pago de la cantidad antes mencionada, tal como lo establece la cláusula tercera del mencionado documento, la cual establece:
“….(Omissis)….y el remanente, es decir, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES “F” (Bs.119.511,00), pagaderos al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la presente opción…. (Omissis)….” (Subrayado del Tribunal.)
Es decir, en base a las cláusulas antes citadas, la parte demandada una vez recibido el pago de la cuota inicial y las subsiguientes cuotas en tiempo oportuno y finalizada la obra, debió realizar los trámites necesarios a los fines de protocolizar el documento de compraventa definitivo y cumplir con sus obligaciones contractuales, es por lo anterior que este Tribunal desecha la defensa alegada por la parte demandada que existió un retraso en el pago por el actor y como se explano anteriormente en base a lo acontecido en el presente juicio, el incumplimiento de las obligaciones contractuales lo ha realizado la parte demandada y así se declara.
Ahora bien en torno al alegato esgrimido por la parte demandada en el cual aduce que niega, rechaza y contradice que la parte actora haya realizado gestiones en torno al cumplimiento de la obligación por parte de la demandada y que este ultima interpuso denuncia por ante el Coordinador Regional del Instituto de la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS) del Estado Aragua a los fines que mediara con la parte actora en el cumplimiento del pago restante del precio del inmueble objeto del presente juicio, este Tribunal desecha el mismo ya que como se explano anteriormente en el presente fallo, la parte actora cumplió efectivamente el pago de la cuota inicial y las subsiguientes cuotas y el remanente de la obligación por convenio expreso entre las partes debe ser pagado al momento de realizarse la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio de conformidad con las cláusula tercera del contrato de opción de compraventa antes mencionado, y así se declara.-
Igualmente, en torno al alegato de la parte demandada relativo a que en fecha veintitrés (23) de Agosto de 2013, acudió por ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat y ante el Viceministro de Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela, y acompaño como prueba de dicho alegato documental recibida por dicha instancia administrativa de fecha veintitrés (23) de Agosto de 2013 según riela de los folios ciento diecinueve (119) al ciento veintiuno (121), ahora bien este Tribunal observa que no fue acompañada con dicha documental decisión alguna de dicha instancia administrativa que de manera alguna genera la presunción favorable para la parte demandada por lo que se desecha en lo relativo ser considerada a favor de la parte demandada, sin embargo no puede pasar por alto este Tribunal el contenido de dicha documental específicamente del folio ciento veinte (120), lo siguiente:
“….(Omissis)….
Ahora bien, es el caso que el comprador, ha pagado las cuotas estipuladas en los numerales del de(sic) 1° y 2°, es decir que ha pagado la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES (Bs.119.511,00) y ha dejado de pagar la última cuota, identificada en el numeral tercero (3°) por la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES (Bs. 119.511,00) pagadero con la protocolización del documento de compra venta, es decir que le adeuda a mi representada la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES (Bs.119.511,00), por lo que presenta un retraso o mora en el pago del precio de setecientos treinta (730) días, y lo que le es aplicable al caso concreto es la solicitud de rescisión de conformidad con las ley(sic) que rige la materia, lo cual se solicita a continuación:…. (Omissis)….”(Subrayado del Tribunal.)
Como puede desprenderse del extracto del documento antes mencionado, la parte demandada del presente juicio reconoce en dicho escrito que la parte actora pago efectivamente las cuotas iníciales y subsiguientes de su obligación y que sólo resta pagar el remanente de la deuda, el cual de conformidad con el documento de opción de compraventa y lo establecido en el documento bajo observación debe realizarse al momento de protocolizarse la venta definitiva, cuestión que es obligación de la parte demandada en atención a lo establecido en la cláusula séptima del contrato objeto del presente juicio no existiendo un retraso en el pago de dicha cuota final como erróneamente alega la parte demandada, por lo que en virtud del principio de la comunidad de la prueba y en conjunto con el resto del material probatorio presente en el expediente, a la documental promovida por la parte demandada que riela ciento diecinueve (119) al ciento veintiuno (121) de fecha (23) de Agosto de 2013, se valora favorablemente para la parte actora y así se declara.
Por otra parte en torno al alegato esgrimido por la parte demandada referido a la vigencia del contrato objeto del presente juicio en atención a lo establecido en la cláusula décima esgrimió:
“Es el caso ciudadano juez que la parte actora no cumplió con la obligación de pagar el cincuenta por ciento (50%) del precio de venta del inmueble, es decir la cantidad CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES (Bs. 119.511,00),en el plazo o termino establecido en la cláusula tercera y décima del contrato de compra venta suscrito entre las partes, según la cual el demandante tenía un plazo o termino de tres (3) años contados a partir del diecinueve (19) de julio de 2008,fecha de la celebración del contrato de venta inmueble ,es decir que la parte actora tenía como plazo o termino para pagar el saldo deudor del precio hasta el 18 de julio de 2011, lo cual no hizo incumpliendo el contrato que es ley entre las partes (Art. 1159 del código civil )e incumpliendo dicha obligación a termino o a plazo exactamente como fue contrita (Art.1.160 del código civil).
Cabe destacar ciudadana juez que dicha termino o plazo (tres años) para pagar el precio ,establecido en el contrato de compra venta celebrado entre las partes , tal como lo establece el artículo 1.211 del código civil ,no suspende la obligación y solo fija el momento de la ejecución o extinción de la misma.
Dicho plazo o término de la obligación para pagar el remanente del precio se estableció en el contrato de compra venta en beneficio de la parte actora deudora, tal como lo establece el artículo 1.214 del código civil.”
En conjunto con dicho alegato la parte demandada fundamento dicha defensa en los artículos 1211, 1214, 1159 y 1160 del Código Civil y la cláusula décima del contrato objeto del presente juicio, dicha cláusula establece:
“DECIMA: La duración del presente contrato de opción de compra-venta es de tres (3) años contados a partir de la firma del presente documento, lapso máximo para que cumplidas las obligaciones contraídas por EL OPTANTE, se proceda al otorgamiento definitivo de venta.” (Subrayado del Tribunal.)
En base a lo alegado por la parte demandada, las pruebas promovidas por ambas partes y lo acontecido en el presente juicio, este Tribunal en este fallo dejo sentado que la parte actora dio cumplimiento efectivo de sus obligaciones contractuales y que el pago de la última cuota es decir, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLÍVARES (Bs.119.511,00) debe ser pagada en el momento de protocolizarse la venta, en base a lo estipulado en la cláusula tercera, protocolización esta que con base a lo acordado en la clausula séptima del contrato objeto del presente juicio, la parte demandada disponía de sesenta (60) días una vez concluida la obra para realizarla y de esta forma cumplir con su obligación contractual de otorgar el documento definitivo de compraventa, por lo que no habiendo demostrado la parte demandada haber cumplido con esta obligación, es forzoso para este Tribunal declarar que la parte demandada es quien ha incumplido con sus obligaciones contractuales, ya que como se explano anteriormente que la parte demandada disponía de sesenta (60) días una vez concluida la obra para realizar dicha protocolización, es decir cumplir con su obligación contractual, y que en base a lo planteado en este fallo es la parte demandada quien ha incumplido con la obligación de realizar dicha protocolización del documento de venta del inmueble objeto del presente juicio, es por todo lo anterior que este Tribunal considera que no puede la parte demandada alegar su propia omisión y negligencia como defensa en contra de la parte actora, pues la demandada, no probó que el motivo de su incumpliendo sea imputable a la parte Actora, aunado a que a pesar de que las partes establecieron un término de tres (3) años, la carga de protocolizar el documento de venta definitivo era de la parte Demandada y hasta tanto no se hiciere ese trámite, la parte Actora no tenía la obligación de pagar, es decir que más allá de los tres (3) años, acordados el tiempo de duración estaba supeditado a la protocolización del documento definitivo, la cual debía hacerse una vez terminada la obra, siempre y cuando la parte demandada contara con el documento de condominio y los permisos correspondientes, es decir en base al retraso en el cumplimiento de sus obligaciones, no puede el demandado alegar el termino de tres (3) años contenido en la cláusula antes transcrita a su favor, más bien vencido dicho termino la parte afectada, es decir la parte actora en el caso de marras, se vio forzada a acudir a los órganos jurisdiccionales a los fines de conminar a la parte demandada a que cumpla con lo acordado en el contrato, cabe destacar igualmente el contenido del artículo 1167 del Código Civil, el cual establece:
0“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Subrayado del Tribunal.)
En base al artículo antes transcrito y las consideraciones hechas por este Tribunal en el presente fallo se desecha el alegato esgrimido por la parte demandada en torno al vencimiento del término del contrato que según este se desprendía de la cláusula décima del contrato objeto del presente juicio dicho y así se declara. Finalmente en torno al alegato esbozado por la parte demandada relativo a que rechaza, niega y contradice la demanda intentada en contra de su representada por ser falsa, maliciosa y temeraria, en cuanto a los hechos y a su base jurídica, este Tribunal desecha dicho alegato pues como se ha observado en el proceso y en este fallo la misma tenía motivos razonables para intentar la presente acción y así se decide.
En conjunto con lo demandado por la parte actora referente a la protocolización de la venta del inmueble objeto del presente juicio, la parte actora demando, igualmente, la entrega de un maletero que forma parte integral del Edificio RABUSQUI, por la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs.7.000,00) y a los efectos de demostrar el cumplimiento de la obligación pactada consignó en conjunto con el libelo de la demanda documentales contentivas de siete pagos que rielan de los folios treinta (30) al treinta y tres (33) del presente expediente consistentes en originales de recibos de pagos, emitidos por CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., a nombre de CARLOS VICENTE CHINIVER, por concepto cuota opcional para la compra de un maletero del Edificio Rabusquí. Que al no haber sido desconocidos, ni tachados en la oportunidad correspondiente, de conformidad con lo pautado en el artículo 1364 en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, se valoran como documentos legalmente reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. Los cuales se desglosan a continuación:
No. de Recibo Cantidad Fecha de Pago (Según Recibo)
000675 1.000,00 16 de Abril de 2009
000725 1.000,00 14 de Mayo de 2009
000805 1.000,00 16 de Junio de 2009
000850 1.000,00 16 de Julio de 2009
000910 1.000,00 17 de Agosto de 2009
000978 1.000,00 16 de Septiembre de 2009
001023 1.000,00 16 de Octubre de 2009
Total 7.000,00
Es importante destacar que los pagos antes mencionados al no haber sido impugnados por la parte demandada, ni contradicha dicha obligación en la contestación de la demanda, resulta forzoso para este Tribunal con vista a las pruebas antes descritas y valorada declarar como cierta la obligación que tiene la misma de entregar un maletero al ciudadano CARLOS VICENTE CHINIVER MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.755.441 en el Edificio RABUSQUI y así se declara.
Finalmente en torno al resto del material probatorio del presente juicio este Tribunal lo valora de la siguiente manera:
1) Cursa al folio 42, original de planilla de depósito, N° 016050323420071, del Banco Mercantil, de fecha tres (03) de Mayo de 2016, por un monto de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES (Bs. 119.511,00), a favor de la cuenta N° 0105-0664-6116-6405-5495 perteneciente a CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A. Instrumento que de conformidad a lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil Venezolano, en su capítulo V, sección I, se circunscribe perfectamente en el género de la prueba documental, de las denominadas tarjas, y que al haber cumplido la parte promoverte con su ratificación mediante la prueba de informe solicitada al Banco Mercantil, cursante a los folios 151 al 153, Informe del Banco Mercantil, surte pleno valor probatorio, de cuyo contenido se desprende que la parte Actora que la parte Actora pagó mediante depósito realizado a la cuenta de la parte Demandada, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES (Bs.119.511,00), a favor de la cuenta N° 0105-0664-6116-6405-5495 perteneciente a CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., y habiéndose demostrado con las pruebas antes valoradas, el pago de la Inicial y las dieciséis (16) cuotas acordadas, para un total de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES (Bs. 119.511,00), siendo el monto total acordado como precio del inmueble la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL VEINTIDOS BOLIVARES (Bs.239.022,00), dicho depósito demuestra el pago correspondiente al remanente, del precio total del inmueble que debía ser pagado al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, cuyo cumplimiento se demanda. Y así se valora, aprecia y declara.-
2) Cursa a los folios 154 y 155, Informe de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, en el cual del contenido del mismo se verifica que fue remitido al Banco Mercantil C.A, Banco Universal el oficio remitido por este Tribunal para solicitar información sobre el depósito que fuera realizado a favor de la parte demandada del monto restante de la deuda es decir la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES (Bs. 119.511,00), en la cuenta N° 0105-0664-6116-6405-5495 perteneciente a CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., este Tribunal visto le da pleno valor probatorio. Y así se valora, aprecia y declara.-
3) Cursa a los folios 89 al 95, copia simple del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la Sociedad CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 40, Tomo 81-A, de fecha 27 de Septiembre de 2007. Que de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna de de documento público, al haber cumplido con los requisitos de registro y publicación exigidos por la ley para darle tal carácter. De cuyo contenido se desprende la constitución, estatutos y registro de la parte Demandada en la presente Causa. Y así se valora, aprecia y declara.-
4) Cursa al folio 96, copia simple de Acta correspondiente al traslado del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, con motivo de la práctica de una Oferta Real, propuesta por la ciudadana MARIA ELENA ACOSTA SIVOLI, quien no es parte en la presente Causa. En consecuencia sin ningún valor probatorio a favor o en contra de las partes en la presente Causa. Y así desecha.-
Visto que del estudio exhaustivo del presente expediente, se desprende de manera inequívoca que la parte actora dio cumplimiento total a sus obligaciones contractuales derivadas del contrato de opción a compraventa, protocolizado por ante la Notaria Pública de Cagua, el cual quedó asentado bajo el N° 41, Tomo 145, de fecha 19 de Julio de 2008 y que la parte demandada se encuentra en mora de protocolizar la venta respecto al inmueble objeto del presente juicio, siendo esta su obligación de conformidad con la cláusula séptima del contrato antes mencionado, es por lo que se decide de la siguiente manera.
DISPOSITIVA
Por todas las razones de hecho y derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la Jurisdicción interpuesta por el representante judicial de la parte demandada, Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 27 de Septiembre de 2007, bajo el N° 40, Tomo 81-A, representada por el ciudadano SERGIO DAVID JOSE CAMARGO LARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.841.627 y de este domicilio.
SEGUNDO: SIN LUGAR la impugnación de la estimación de la demanda interpuesta por el representante judicial de la parte demandada, Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 27 de Septiembre de 2007, bajo el N° 40, Tomo 81-A, representada por el ciudadano SERGIO DAVID JOSE CAMARGO LARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.841.627 y de este domicilio.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpuesta por la parte actora ciudadano CARLOS VICENTE CHINIVER MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.755.441, contra Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 27 de Septiembre de 2007, bajo el N° 40, Tomo 81-A, representada por el ciudadano SERGIO DAVID JOSE CAMARGO LARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.841.627.
CUARTO: En base a lo anterior se ORDENA a la parte Demandada, Sociedad Mercantil, CONSTRUCCIONES LA PROVIDENCIA, C.A., ya identificada, a tramitar los recaudos, documentos, permisos y solvencias que sean necesarios para la firma por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva del documento definitivo de venta del inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso tres (03), signado con la letra C, de las Residencias Rabusquí, del conjunto Residencial Los Roques, Avenida Intercomunal Maracay-Turmero, Estado Aragua, el cual tiene un área aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (75,88 mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con el apartamento 3-B y fachada del edificio, SUR: Con escaleras del edificio y apartamento 3-D; ESTE: Con la fachada del edificio y OESTE: Con pasillo de circulación; y está constituido por dos (02) habitaciones, un (01) estudio, sala, comedor, cocina, dos (02) baños, un (01) puesto de estacionamiento y un (01) maletero.
QUINTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por haber vencimiento total se condena en costas a la parte Demandada.-
Regístrese, publíquese y notifíquese.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los 05 días del mes de Junio del año dos mil diecisiete (2.017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez,
Abg. Héctor E. Tabares Agnelli
La Secretaria Accidental
Abg. Liz Verónica Plaza
En esta misma fecha, siendo las 03:00 p.m., se publicó la anterior sentencia.
La Secretaria Accidental
Abg. Liz Verónica Plaza
Exp.13.409
HETA//Liz.-
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