TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 20 de marzo de 2017
206° y 158°

Expediente Nº: C-18.300-16

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCÍA y OTONIEL JOSÉ GARCÍA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.568.742 y 4.071.035, respectivamente.
ABOGADOS ASISTENTES: Abogados RUBÉN HENRIQUEZ y DINA ARABIA CAPRILEZ DÍAZ, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.159 y 27.107, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Inmobiliaria “DESARROLLO PARK MALL C.A.” inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, en la persona de su representante legal ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.936.536.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio WILFREDO LOPEZ ALZURUT y JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 34.844 y 120.074, respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I.- ANTECEDENTES

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con motivo al recurso de apelación interpuesto la ciudadana YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCÍA, antes identificada, asistida por el abogado RUBÉN HENRIQUEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 16.159, contra la sentencia dictada en fecha 11 de agosto de 2016, por el citado Juzgado, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda.

Las presentes actuaciones fueron recibidas en esta Alzada en fecha 10 de noviembre de 2016, constante de una (01) pieza, que a su vez contenía la cantidad de doscientos setenta y cinco (275) folios útiles, tal como se evidencia de la nota estampada por la Secretaria que riela al folio doscientos setenta y seis (276). El Tribunal mediante auto dictado el día 16 de noviembre de 2016, fijó oportunidad procesal en el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes consignaran los informes que tuvieran a bien hacer y vencido dicho lapso el Tribunal sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días consecutivos de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (Folio 277).

Posteriormente, en fecha 21 de diciembre de 2016, la parte demandada consignó escrito de informes ante esta Alzada, constante de seis (06) folios útiles y sus vueltos (folios 278 al 283). Igualmente, en fecha 21 de diciembre de 2016 la parte actora consignó escrito de alegatos constante de ocho (08) folios útiles y sus vueltos, (folio 284 al 291)

II.- DE LA SENTENCIA APELADA

Cursa a los folios 253 al 266 del presente expediente, decisión de fecha 11 de agosto de 2016, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, donde entre otras cosas señaló:

“…Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE OPCION A COMPRA incoada por YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCIA, mayor de edad, de nacionalidad venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.568.742, de este domicilio, y el ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-4.071.035, contra Inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, representada por el ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.936.536. sobre un inmueble ubicado en el Centro Comercial Residencial “Centro Colonial” identificado como apartamento 4-D, Maracay, estado Aragua, , el cual fue debidamente autenticado por la Notaría Tercera de Maracay, estado Aragua, bajo el Nº 15, Tomo 193 de los libros de autenticaciones.
SEGUNDA: Hay condenatoria en costas para la parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese diaricese. (…) ”

III.- DE LA APELACIÓN

Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2016, la ciudadana YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCÍA, antes identificada, asistida por el abogado RUBEN HENRIQUEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N°16.159, apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la causa (folio 269), y señaló lo siguiente:
“…Apelo la presente Sentencia, en todas y cada una de sus partes. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman…”
IV.-DEL ESCRITO DE INFORME DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha 21 de diciembre de 2016, la parte actora consignó ante este Tribunal escrito de informe que riela a los folios 278 al 283, donde señaló:
“…SOLICITAMOS MUY RESPETUOSAMENTE DE ESTE JUZGADO QUE PRESIDE SE SIRVA RATIFICAR LA SENTENCIA APELADA… EN TODOS Y CADA UNO DE SUS TÉRMINOS Y UNA VEZ PRODUCIDOS LOS EFECTOS DE LEY ORDENE REMITIR LAS ACTUACIONES AL TREIBUNAL DE ORIGEN…
NO CURSA AL EXPEDIENTE ALGÚN ELEMENTO PROBATORIO QUE HAGA SUPONER O EVIDENCIAR QUE LOS DEMANDANTES SE HAYAN COMUNICADO CON NUESTRA REPRESENTADA EN PROCURA DE QUE FUESE CELEBRADO UN CONTRATO DEFINITIVO…
EL DOCUMENTO APROBADO POR EL BANCO JAMAS FUE LLEVADO NI SIQUIERA A REVISIÓN ANTE LA OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO CORRESPONDIENTE…
NO CONSTA EN EL EXPEDIENTE DEMOSTRACION O EVIDENCIA DE LA FORMA DE PAGO A EFECTUAR POR PARTE DE LOS DEMANDANTES…
Solicitamos sea declarada SIN LUGAR la PRESENTE APELACIÓN, YA QUE LOS DEMANDANTES NO PROMOVIERON NI EVACUARON PRUEBA ALGUNA QUE LES FAVORECIERA EN EL JUICIO PRINCIPAL…”
V.- DEL ESCRITO DE INFORME DE LA PARTE ACTORA
La parte actora consignó en fecha 21 de diciembre de 2016, escrito de informes constante de ocho (08) folios útiles, en el cual señaló lo siguiente (folios 284 al 291):
“…La apelación implica para el apelante el derecho a hacer reconsiderar en los grados superiores la decisión que le haya ocasionado el agravio del cual protesta por medio del recurso; por lo que atención (sic) a los hechos aquí narrados y al derecho invocado solicito una revisión de la causa y que se declare CON LUGAR la apelación interpuesta declarando con lugar la demanda de cumplimiento de contrato solicitada…”
VI.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:

Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada ante el Juzgado distribuidor Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 21 de mayo de 2015, por la ciudadana YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCIA, mayor de edad, de nacionalidad venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.568.742, y representante legal del ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-4.071.035, y de este domicilio, debidamente asistida por el Abogado JOSE PALENCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 155.669, quedando por sorteo conocer al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, folio 01 al 13).

En fecha 09 de junio de 2015, el Tribunal a quo admite la presente demanda, y ordena el emplazamiento de la parte demandada Inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL C.A, en la persona de su representante legal ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.936.536, y de este domicilio (folio 87).

En fecha 30 de septiembre de 2015, comparece por ante el Tribunal de la causa el Abogado WILFREDO LOPEZ ALZURUT, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.844, quien actúa con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil DESARROLLO PARK MALL C.A, a los fines de darse por citado en la presente causa, y consignar Poder Especial que lo faculta como apoderado de la misma (Folio 100 al 106).

En fecha 04 de noviembre del año 2015, comparecen los Abogados WILFREDO LOPEZ ALZURUT y JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS, identificados en autos, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, a los fines de presentar escrito de cuestiones previas, donde promueve las cuestiones previas de los numerales 2°, 4° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el ultimo antes mencionado, en sus numerales 2°, 4°, 5° y 6°, del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 340 ejusdem, con los numerales, 2, 3, 4, 5, 6 y 9. (Folios 116 al 122).

Posteriormente, en fecha 16 de noviembre del año 2015, comparece por ante el Tribunal de cognición la ciudadana YURIBY DEL MAR MIRANDA, en su carácter de parte demandante, ya identificada, debidamente asistida por el Abogado RUBEN HUMBERTO HENRIQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.159, a los fines de presentar escrito de contestación de cuestiones previas, folios (136 al 173).

En fecha 22 de enero de 2016, el Tribunal a quo declaró decisión interlocutoria declarando subsanadas las cuestiones previas de lo Ordinales 2º y 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º y 9º del artículo 340 Eiusdem (folios 175 al 187).

En fecha 01 de febrero de 2016 compareció el ciudadano WILFREDO LOPEZ ALZURUT, en su carácter de apoderado de la parte demandada y presentó escrito constante de dos (02) folios útiles de contestación de demanda (folios 189 y 190).

En fecha 04 de Febrero de 2016, el Tribunal a quo dictó auto declarando inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada (Folios 192 al 194). En fecha 26 de febrero de 2016, compareció el ciudadano WILFREDO LOPEZ ALZURUT, en su carácter de apoderado de la parte demandada y presentó escrito constante de cuatro (04) folios útiles de pruebas (folios 198 al 201). La parte actora no promovió prueba alguna.

En fecha 08 de marzo de 2016, el Tribunal de la causa dictó auto declarando sin lugar la oposición a las pruebas presentadas por la parte demandada (folios 232 y 233) y en la misma fecha se admitieron dichos medios probatorios.

En fecha 11 de agosto de 2016, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda propuesta (folios 253 al 266). En fecha 27 de septiembre de 2016, la parte actora apeló de la decisión dictada por el Tribunal a quo (folio 269).

En fecha 21 de diciembre de 2016 ambas partes presentaron escritos de informe, de los cuales se puede desprender que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar la legalidad del fallo recurrido.

En este sentido, quien decide pasará a conocer el fondo de la presente causa, a tal efecto hace las siguientes observaciones:

Del fondo de la controversia.

La parte actora alegó en su libelo lo siguiente:

1º) En fecha 26 de Septiembre de 2007, suscribió contrato de opción de compra venta con la inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, a través de su representante legal ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.936.536, sobre un inmueble ubicado en el Centro Comercial Residencial “Centro Colonial” identificado como apartamento 4-D, Maracay, estado Aragua, estableciendo como precio la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00), equivalente en la actualidad por la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 200.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: La cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00), equivalente en la actualidad en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), como cuota inicial en la transacción, dinero éste que venía ahorrando producto de sus reservas personales y cancelados en efectivo y a su cabal satisfacción al momento de la firma del documento, el cual fue debidamente autenticado por la Notaría Tercera de Maracay, estado Aragua, bajo el Nº 15, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría el cual acompañó marcado con la letra “A”.

2º) Con el objeto de finiquitar la negociación del resto adeudado por la compra del inmueble antes mencionado, el cual ascendía a la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00) siendo la cantidad actual CIENTO SESENTA MIL DE BOLIVARES (Bs. 160.000,00) el cual debía ser cancelado en un plazo se ciento ochenta (180) días, mediante crédito hipotecario por la entidad Bancaria Banco Mercantil y que en el presente caso no existe un contrato de opción de compra, sino una compra a plazo, ya que entre ambos hubo acuerdo sobre la cosa y el precio y como prueba de ello es la entrega de una suma determinada de dinero como cuota inicial.

3º) Muy a pesar de haberle manifestado al ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM en representación de la Inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL, C.A., su voluntad de querer pagar la totalidad del saldo del precio en la forma pactada, pues el crédito solicitado por ante el Banco Mercantil les fue aprobado, conforme se evidencia de notificación que el mismo fue aprobado en fecha 18 de Febrero de 2008, por el mencionado ente financiero y este por su parte se ha negado a proceder de manera inmediata a la formalización de la negociación en virtud de que se encontraba fuera del país cumpliendo con otros compromisos (información esta aportada por su secretaria). Cuando aparece el ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM nos informó que el monto ya no era ese sino que tendría un incremento a lo pautado en el documento de compra venta, es decir exigiendo un pago adicional por el monto de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00), es decir por el tiempo transcurrido en la negociación, resultando infructuosas las gestiones que se han realizado para que el promitente propietario depusiera de su obstinada posición. En fecha 11 de Mayo de 2008, envió escrito al Banco Mercantil, C.A., solicitando que pudiesen postergar hasta finales de ese mes el crédito con la posibilidad de que El Promitente apareciera con la intención de finiquitar la operación, obteniendo respuesta positiva por parte de la entidad bancaria y luego el 15 de Julio nuevamente se envió carta a la entidad bancaria Banco Mercantil, donde desistían del crédito solicitado en virtud de que el Promitente no aparecía, alejándose de esta manera la posibilidad de adquirir la vivienda dentro del marco económico de sus posibilidades, teniendo que continuar como arrendatarios del inmueble, ya que además de haber cancelado una cuota inicial para la compra-venta se encontraban en condición de inquilinos cancelando una cuota de TRES MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 3.000,00) y que es importante señalar que se realizó una Oferta Real de Pago en el expediente Nº 7835 (nomenclatura de este Tribunal).

Concluye demandando al ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1º) Que son ciertos los hechos narrados; 2º) Que cumpla con su obligación consagrada en el artículo 1488 del Código Civil, mediante el otorgamiento del correspondiente instrumento de venta del inmueble identificado ut supra, objeto del contrato de marras por ante la correspondiente Oficina de Registro Inmobiliario de Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro de Maracay, estado Aragua por el precio y costo convenido en dicho contrato, cuyo saldo ofrecen pagar; 3º) Que la sentencia sea protocolizada en caso de que sea necesario y ante la eventual falta de convenimiento y 4º) El pago de las costas y costos del presente juicio. Fundamentando su acción judicial en los artículos 1359 1360 1363, 1161, 1137, 1474,1141, del Código Civil y 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandada alegó lo siguiente:

En fecha 01 de Febrero de 2016, oportunidad fijada por el Tribunal de la causa para que tenga lugar el acto de contestación de demanda, compareció el ciudadano WILFREDO LOPEZ ALZURUT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.844, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito constante de dos (02) folios útiles contentivo de contestación de la demanda. (folio 188 y 189), en la cual, negó, rechazó y contradijo el hecho de la patente necesidad de adquirir una vivienda y de fomentar la familia, adminiculado con su escasa capacidad económica y por lo que decidieron aceptar una proposición que para tal fin, les ofreció la inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL, C.A., a través de su otorgante BAHDJAT AHMAR CAUAM, pues que estaban vendiendo apartamentos y locales en el edificio, mientras que la parte accionante una inquilina de uno de los apartamentos, acudió ante la Oficina de su mandante con promesa de adquirir el inmueble que ocupaban como arrendatarios y fue así como se otorgó contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta del inmueble, fijándose un valor de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: Por concepto de marras la cantidad de CUARENTA MILLONES (Bs. 40.000.000,00), como cuota inicial en la transacción, como lo señala la accionada y así quedarían adeudando la cantidad específica de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00), para ser cancelados en un plazo de ciento ochenta (180) días. Continua alegando la representación judicial de la parte demandada, que la demandante procedió a solicitar un crédito hipotecario para que les permitiese financiar el referido saldo deudor ante la Oficina del Banco Mercantil con el fin de cubrir el monto restante de la negociación. Negó, rechazó y contradijo, que el saldo deudor hubiere de ser cancelado a BAHDJAT AHMAR CAUAM, ya que si bien fue el otorgante del contrato en representación de DESARROLLO PARK MALL, C.A., el pago de la deuda sería a favor de esa empresa y no a nombre de la persona natural y por ende no necesariamente debe recibir dicha suma el ciudadano antes mencionado, pues podría recibirlo cualquiera de los otros representantes de DESARROLLO PARK MALL por estar facultado para ello o bien hacer la cancelación donde el beneficiario no fuese alguno de los tres (03) representantes sino significativamente DESARROLLO PARK MALL, C.A. Negó rechazó y contradijo que el contrato celebrado con la accionante sea un contrato de compra-venta sino un contrato preparatorio de los denominados de Promesa Bilateral de compra-venta. Que la parte accionante para la aprobación del crédito trascurrieron doscientos setenta días (270) y no se canceló el saldo restante de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) y los Prominentes compradores continuaron ocupando el inmueble como arrendatarios a tenor del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de Marzo de 2007. Negó rechazó y contradijo lo expresado por la accionante cuando manifiesta: “…pues el crédito solicitado por ante el Banco Mercantil les fue aprobado, conforme se evidencia de notificación que el mismo fue aprobado en fecha 18 de Febrero de 2008 por el mencionado ente financiero…” El contrato preparatorio celebrado con la accionante fue en fecha 26 de Septiembre de 2007 (hace 8 años), llegando a su término según el lapso establecido por las partes en fecha 25 de Marzo de 2008, mas sin embargo no fue celebrado el contrato definitivo, lo cual no consta en el expediente que haya expuesto la necesidad y convenida la prórroga entre las partes, no obstante si hace el computo de la prórroga estas llego el 13 de Mayo de 2008, lo cual es un hecho notorio y es el caso que no cursa al expediente algún elemento que haga suponer o evidenciar que la señora Yuribi Del Mar Miranda de García y Otoniel José García Pérez se hayan comunicado con su representada en procura de que fuere celebrado el contrato definitivo y ninguno de los viajes realizados por los representantes de la demandada impedían que se otorgara dicho documento. No consta en el expediente que el Proyecto de Compra venta haya sido presentado por ante el Registro para la debida revisión, es de hacer notar que mi mandante jamás conoció el crédito aprobado. No consta en el expediente elemento alguno que demuestre la forma como se haría el pago “con recursos de nuestro propio peculio” por parte de Yuribi Del Mar Miranda de García y Otoniel José García Pérez, tampoco consta que los prenombrados hayan hecho que desde el 2008 hasta la fecha, alguna actuación efectiva en procura de que se cumpliera las obligaciones contraídas y se otorgara el documento definitivo. En virtud de lo señalado se evidencia que los mencionados ciudadanos al no cumplir con el pago estipulado en la oportunidad convenida y fijada por las partes, no se evidencia prueba alguna en procura del pago quedando claro y expresamente determinado que este es un contrato preparatorio de promesa bilateral de compra venta y que el mismo tenía una duración por un término de 180 días contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, mas una prórroga si fuera necesario de noventa días. Finaliza reconviniendo a la parte actora por Resolución de Contrato Preparatorio de promesa Bilateral de compra-venta.

En este sentido, los hechos controvertidos en la presente causa quedaron limitados en demostrar la procedencia o no de la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Así se decide.

Ahora bien, con el objeto de dilucidar el fondo del asunto debatido, este Juzgador pasa a valorar las pruebas promovidas por las partes.

Pruebas de la parte actora

Es necesario destacar que la parte actora consignó las siguientes documentales junto al libelo:

Cursa al folio 22 al 27, Copia simple de documento de venta, el cual carece de firma de los otorgantes referido a la venta del inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Centro Comercial y Residencial “Centro Colonial”, identificado como apartamento 4D, Maracay, estado Aragua.

Cursa al folio 28, Copia simple de presunta COMUNICACIÓN PRIVADA de fecha 11 de Mayo de 2008, dirigida al Banco Mercantil, suscrita por la ciudadana YURIBY DE GARCIA, en la cual solicita le sea concedido un plazo de prórroga para poder cristalizar el otorgamiento del crédito.

Cursa al folio 29, Copia simple de supuesta COMUNICACIÓN PRIVADA de fecha 11 de Mayo de 2008, dirigida al Banco Mercantil, suscrita por la ciudadana YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCIA y OTONIEL GARCIA, en la cual rescinden del crédito hipotecario otorgado por dicha entidad bancaria a través del Régimen de Política Habitacional en fecha 18 de Febrero de 2008.

Cursa al folio 30 al 42 presuntos Contratos de arrendamiento, el primero debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay en fecha 28 de Noviembre de 2003, bajo el Nº 40, Tomo 172 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el segundo debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera de Maracay en fecha 13 de Marzo de 2005, bajo el Nº 08, Tomo 82 y el tercero debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 16 de Marzo de 2007, bajo el Nº 65, Tomo 53, suscrito entre la Sociedad Mercantil DESARROLLO PARK MALL, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, en su carácter de “ARRENDADOR” y el ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA PEREZ, venezolano mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad Nº V-4.071.035, en su carácter de “ARRENDATARIO”, el cual el primero da en arrendamiento al segundo un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Centro Comercial y Residencial “Centro Colonial”, identificado como apartamento 4D, Maracay, estado Aragua.

Cursa al folio 43, Copia simple de supuesta COMUNICACIÓN PRIVADA de fecha 27 de Septiembre de 2007 en donde la Sociedad Mercantil DESARROLLOS PARK-MALL,C.A., entrega al ciudadano OTONIEL GARCIA documentos a los fines de gestionar el crédito hipotecario.

Cursa al folio 44 al 64, copia simple de presunto DOCUMENTO DE CONDOMINIO, de un inmueble denominado CENTRO COMERCIAL Y RESIDENCIAL “CENTRO COLONIAL” el cual se encuentra registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro Público de Los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, en fecha 07 de Enero de 2005, bajo el Nº 20, folios 156 al 238.

Cursa al folio 65 al 67, Copia simple de Instrumento PODER otorgado por el ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA PEREZ, portador de la Cédula de Identidad Nº V-4.071.035 a la ciudadana YURIBI DEL MAR MIRANDA DE GARCIA, portadora de la Cédula de Identidad Nº V-12.568.742, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 13 de Febrero de 2015, bajo el Nº 17, Tomo 15, folios 53 hasta el 55 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

Observa este Juzgador que tales instrumentales no fueron ratificados en el lapso probatorio respectivo.

En razón de lo anterior, se hace necesario hacer algunas precisiones referida a la oportunidad procesal en que las partes deben promover los medios de pruebas de los cuales quieran valerse.

Siendo así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, Expediente N° 00-132, dispuso lo siguiente:

“…Para el cumplimiento de las cargas de las partes, el Legislador consagró una serie de normas que regulan el modo, tiempo y lugar cómo ellas, pueden y deben llevar a cabo sus actuaciones para lograr su cometido.

Todas esas normas tienen su inspiración en el hecho que, no se puede dejar a ninguna de las partes contendientes, la posibilidad de proceder a su libre arbitrio sin desmejorar la condición de su contrario y, por ende, sin crear las condiciones para que el proceso devenga en caos y anarquía.

Con relación a los alegatos, deben ser hechos por quien esté legitimado para tal conducta y es así como se consagran las normas rectoras de la actuación de las partes y de la posibilidad que, intervengan terceros en una causa que le es ajena pero cuyas resultas le pueden afectar, reglas éstas que impiden la consignación de escritos anónimos o emanados de quien no tiene cualidad para ello.
Igualmente, deben ser hechos en la forma, tiempo y lugar previamente establecidos y así, no se puede aceptar la existencia de una demanda o contestación realizadas en idioma distinto al castellano o, -al menos en este momento-, no presentadas por escrito al Tribunal sino entregadas en un disquete o KCT que las contengan. De la misma manera, es inaceptable que esos escritos, aun cuando elaborados en idioma castellano no se hagan llegar al órgano respectivo en el lugar destinado al despacho sino que se entreguen en la morada del Juez o Secretario o se los hagan llegar a su apartado postal o a su dirección de correo electrónico. Por último, no se puede concebir que tales escritos, aun cuando presentados por el legitimado, por escrito, en castellano y en la sede del tribunal sean hechos llegar fuera de las oportunidades establecidas para éllo, por ejemplo en horas de la noche, o un día domingo, feriado o que el tribunal no despachó, desde luego que éllo significaría tanto como no haberlo hecho, tal y como se asentó en el punto previo III de este fallo.

Por lo que respecta a las pruebas, aparte de los requisitos antes dichos, valederos para todo tipo de actuación de las partes en el proceso, existen requisitos relativos a los medios de prueba y condiciones propias de las diligencias probatorias realizadas por las partes o por el tribunal al pretender incorporar a los autos aquellos medios de prueba.

Así tenemos que, el Código de Procedimiento Civil, consagra las siguientes normas:

“Artículo 396: Dentro de los primeros quince días del lapso probatorio deberán las partes promover todas las pruebas de que quieran valerse, salvo disposición especial de la Ley. Pueden sin embargo, las partes de común acuerdo, en cualquier estado y grado de la causa, hacer evacuar cualquier clase de prueba en que tengan interés.

Artículo 397: Dentro de los tres días siguientes al término de la promoción, cada parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad, a fin de que el Juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo, los cuales no serán objeto de prueba. Si alguna de las partes no llenare dicha formalidad en el término fijado, se considerarán contradichos los hechos.
Pueden también las partes, dentro del lapso mencionado, oponerse a la admisión de las pruebas de la contraparte que aparezcan manifiestamente ilegales o impertinentes.
Artículo 398: Dentro de los tres días siguientes al vencimiento del término fijado en el artículo anterior, el Juez providenciará los escritos de pruebas admitiendo las que sean legales y procedentes y desechando las que aparezcan manifiestamente ilegales o impertinentes. En el mismo auto, el Juez ordenará que se omita toda declaración o prueba sobre aquéllos hechos en que aparezcan claramente convenidas las partes.
Artículo 399: Si el Juez no providenciare los escritos de prueba en el término que se le señala en el artículo anterior, incurrirá en una multa disciplinaria de quinientos a mil quinientos bolívares, que le impondrá el Superior de acuerdo con el artículo 27; y si no hubiere oposición de las partes a la admisión, éstas tendrán derecho a que proceda a la evacuación de las pruebas, aún sin providencia de admisión.
Si hubiere oposición sobre la admisión de alguna prueba, no se procederá a evacuar ésta sin la correspondiente providencia.
Artículo 400: Admitidas las pruebas, o dadas por admitidas conforme a los artículos precedentes, comenzarán a computarse los treinta días destinados a la evacuación; pero si hubieren de practicarse algunas mediante comisión dada a otro tribunal, se hará el cómputo del lapso de evacuación del siguiente modo: …omissis…”
Las normas anteriores revelan que los medios probatorios están sujetos a condiciones intrínsecas que inciden directamente en su admisión y que están previstas en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, relativas a su legalidad o pertinencia y además que, también en materia de pruebas rige todo lo expuesto anteriormente en cuanto al modo, lugar y tiempo de los actos procesales. Así vemos como el citado artículo 396 establece que dentro de los primeros quince días del lapso probatorio deben las partes promover todas las pruebas de que quieran valerse. Esto nos señala que se debe respetar el principio de la preclusión, razón por la cual toda prueba promovida fuera de ese lapso de quince días será extemporánea, excepto que alguna norma especial consagre lo contrario, como sucede con el instrumento fundamental de la pretensión, el cual deberá acompañarse con el libelo o indicar en él, la oficina o lugar donde se encuentre, so pena de que no se le admita después, a menos que sea de fecha posterior al libelo o que siendo anterior, el demandante no tuvo conocimiento de él, tal y como disponen los artículos 340 ordinal 6º y 434 del Código de Procedimiento Civil.

También según el postulado de dicha norma, la diligencia probatoria debe realizarla el interesado y por ello, señala que deberán las partes, promover todas cuantas pruebas quieran usar; dejando en claro que al referirse a partes, se está haciendo mención a todo legitimado y no únicamente al actor y al accionado sino también al posible tercerista, sin incluir dentro de su ámbito de aplicación al Juez, por cuanto éste podrá ordenar la experticia o la inspección cuando lo considere conveniente o podrá usar sus facultades de prueba previstas en los artículos 401 o 514 del Código de Procedimiento Civil…”

De lo anterior se deduce, que existe una sola oportunidad procesal para que las partes promuevan sus pruebas, siendo la excepción el documento fundamental de la demanda el cual debe ser consignado junto al libelo. En este sentido, quien juzga, no examinará ni valorará ningún medio de prueba que no haya sido promovido en el lapso probatorio, a excepción del documento fundamental de la demanda, esto a los fines de garantizar a las partes el principio de control de la prueba y el derecho al debido proceso.

Ahora bien, dando cumplimiento a la excepción establecida en el articulo 340 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador sólo analizará la documental que cursa a los folios 15 al 20, la cual consiste en una copia simple de Contrato Preparatorio de los denominados PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera de Maracay, en fecha 26 de Septiembre de 2007, anotado bajo el Nº 15, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, suscrito por los ciudadanos BAHDJAT AHMAR CAUAM, en su condición de Vice-presidente de la Sociedad Mercantil DESARROLLO PARK MALL, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, en su carácter de PROPIETARIO y los ciudadanos YURIBI DEL MAR MIRANDA HERNANDEZ y OTONIEL JOSE GARCIA PEREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, portadores de las Cédulas de Identidad Nos. V-12.568.742 y V-4.071.035, respectivamente, en sus carácter de PROMITENTES COMPRADORES, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Centro Comercial y Residencial “Centro Colonial”, identificado como apartamento 4D, Maracay, estado Aragua. En efecto, la anterior documental tiene el carácter de documento autenticado y de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y hace plena prueba de los hechos en el descritos y suscritos por las partes de conformidad, por lo cual, se da por cierto la existencia del contrato de opción de compra venta. Así se decide.

Pruebas de la parte Demandada

Durante el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió lo siguiente:

1º) Reprodujo el merito favorable de los autos. Al respecto, debe señalar este Juzgador que el mérito favorable no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aún cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el merito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Y así se establece.
Así mismo, se debe hacer mención que la parte demandada promovió un conjunto de actuaciones presentes en el expedientes que per se no son medios probatorios y, por ende, no son susceptibles de ser valorados. Así se declara.

2º) Promovió Documento de Condominio del Centro Comercial y Residencial Centro Colonial, Maracay, estado Aragua, el cual se encuentra registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro Público de Los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, en fecha 07 de Enero de 2005, bajo el Nº 20, folios 156 al 238. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el contenido que de él se desprende. Así se decide.

Valoradas como han sido el conjunto de pruebas promovidas en la presente causa, este Tribunal pasa a decidir el fondo del asunto debatido, señalando lo siguiente:

El artículo 1.159 del Código Civil reza: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

De igual manera el artículo 1.160 ejusdem, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”

Ahora bien, de conformidad con el artículo 1.133 del Código Civil el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Siendo así las cosas, el contrato puede ser verbal o escrito y en general posee las siguientes características: 1) Es una convención, 2) Regula vínculos jurídicos, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

Más allá de la escritura o no, lo realmente importante para poder hablar de contrato es que se encuentren presentes los elementos básicos que de acuerdo a nuestras normas sustantivas son vinculantes para la existencia del mismo, a saber: i) Consentimiento de las partes; ii) Objeto que pueda ser materia de contrato; y iii) Causa lícita. (Vid. Art. 1.141 Código Civil)

Ahora bien, y con relación al caso de autos, la Legislación Venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual bilateral, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

En conclusión de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.

Siendo así, este Juzgador pasa a analizar el cumplimiento o no de las cláusulas libremente pactadas por las partes en el contrato compra venta tantas veces mencionado. En ese sentido, el referido instrumento dispuso que:

“…EL PROPIETARIO se compromete a vender a LOS PROMITENTES COMPRADORES el apartamento en un precio de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES… que los PROMITENTES COMPRADORES pagarán de la siguiente manera:
I) La cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES… en calidad de arras… y II) La cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES… ante la oficina Subalterna de Registro correspondiente al momento de la firma del documento definitivo de Compra-Venta de el inmueble CUARTA: La duración de la promesa Bilateral de Compra Venta es por un término de CIENTO OCHENTA DIAS, contados a partir de la fecha de la autenticación … Mas una prórroga si fuese necesario de Noventa (90) días…Si LOS PROMITENTES COMPRADORES dejaren de cumplir las obligaciones pactadas en este en este contrato en el término establecido en la Cláusula Cuarta por causas que le fueran imputables, EL PROPIETARIO tendrá derecho a retener para sí del total entregado por concepto de arras, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES… a titulo de indemnización por concepto de daños y perjuicios…Si el PROPIETARIO unilateralmente declara rescindir el presente Contrato antes del vencimiento del término establecido en la cláusula Cuarta o si por alguna causa que le Fuere imputable no cumpliera con las obligaciones asumidas por el presente contrato deberá devolver en un término NO MAYOR DE TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS, contados a partir del momento en que se suscite cualesquiera de las causas antes indicadas, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) que ha recibido de los PROMITENTES COMPRADORES y adicionalmente la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) a titulo de indemnización por concepto de daños y perjuicios…”

De lo anterior, se puede observar que, la parte actora (comprador) asumió la obligación de pagar el precio fijado por la compra, divido en dos partes: La primera constante de la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) la cual fue pagada al momento de suscribir el contrato que fundamenta la presente demanda y la segunda, constante de la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00), la cual debía ser pagada al momento de la firma y protocolización del documento definitivo de compra venta.

Por su parte, el demandado de autos asumió las siguientes obligaciones:
• Cumplir todas y cada una de las Cláusulas del presente convenio.
• Firmar el documento definitivo de compra venta, una vez que fuere pagado en el mismo momento de la protocolización, por el comprador la cantidad restante que adeuda.
Cabe destacar que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta suscrito, el lapso fijado para pagar el monto adeudado y consecuencialmente otorgar el documento definitivo de venta era de ciento ochenta (180) días, vale decir, hasta el día 25 de marzo de 2008, y una prórroga de noventa (90) días, en el caso de que la prominente compradora lo solicitara para cumplir sus obligaciones contractuales.

Una vez explicado lo anterior, este Juzgador observa que no consta en autos que el actor haya cumplido con su obligación contractual de pagar el monto adeudado dentro de los ciento ochenta (180) días, estipulados en el contrato ni dentro de la prórroga de noventa (90),

Así mismo, se observa que la parte demandada en la oportunidad de la contestación, negó, contradijo y rechazó que deba cumplir con la firma y protocolización del documento definitivo de venta, sin el pago previo del monto adeudado, el cual no fue efectivo en el tiempo hábil.

En efecto, no existe ningún elemento de prueba que permita al menos presumir a este Juzgador que el actor haya cumplido con su obligación de pagar el monto adeudado dentro del tiempo establecido en el contrato de opción de compra venta y en consecuencia el demandado procediera a otorgar el documento definitivo de venta.

En ese sentido, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.

Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.

En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

En consecuencia, en el presente caso la parte actora no demostró haber cumplido con su obligación de pagar el monto adeudado dentro del lapso primigenio y su prórroga que trasciende hasta el día 24 de junio de 2008, por el contrario reclama el cumplimiento del contrato por parte de la demandada, cuando dicho cumplimiento (firma del documento definitivo de venta), estaba supeditado al cumplimiento previo de la parte actora en el pago del monto adeudado.

Tampoco demostró la parte actora tener la cantidad de dinero restante, la cual sería exigible para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, ni demostró haber realizado algún trámite frente a la demandada de autos que demuestre la intención de cumplir con su obligación contractual.

En virtud de lo anterior, se tiene que la actora tenía la obligación de pagar la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00), equivalente en la actualidad en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula tercera del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y el demandado debía por su parte, traspasar la propiedad del mismo mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa. Igualmente, en la cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta, fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, de CIENTO OCHENTA (180) días más una prórroga si fuese necesario de NOVENTA (90) días, por lo que a juicio de este Tribunal Superior aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza: “El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.”

De lo antes transcrito, se verifica que el término estipulado en la cláusula cuarta del contrato celebrado por las partes, la cual fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por éstas. Ambas partes convinieron expresamente que, en el caso de que vencido el plazo estipulado en el referido contrato, no se hubiese materializado la protocolización del documento de venta definitivo, bien sea por razones inherentes a la actora, o imputables al demandado, se optaría por lo establecido en la cláusula Sexta del mismo, la cual fungiría como cláusula penal por indemnización. Dicho esto, y evidenciándose del instrumento fundamental de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara el pago por parte de la prominente compradora del precio estipulado por el bien objeto del litigio, o la solicitud de la prórroga a la que hace referencia la clausula cuarta del contrato y al no haberse manifestado la voluntad de las partes en el lapso establecido para la aplicación del disfrute de la prórroga pactada, se debe tener como cierta la finalización del contrato para la fecha 25 de marzo de 2008. Así se decide.

A tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.

El Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, y donde el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados.

En conclusión, la parte actora, no demostró haber hecho ninguna actuación dentro del lapso de vigencia acordado en el contrato de “opción compra venta” suscrito por las partes, tendiente a que se llevara a cabo la venta definitiva del inmueble. Así mismo, se verifica que alegaron en el libelo que el resto de la cantidad de dinero que debía pagar para que se concretara la venta definitiva iba a provenir de un crédito otorgado por el Banco Mercantil, el cual, presuntamente había sido aprobado, lo cual tampoco fue demostrado en la oportunidad legal correspondiente. De igual manera, este juzgador por notoriedad judicial conoce por estar contenido en el expediente 18.293 de esta alzada, que los aquí demandantes, asumiendo que necesitaban pagar la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00) hoy equivalentes a CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) para que se llevara a cabo la venta definitiva del inmueble, intentaron oferta real de pago a favor de la demandada, la cual fue interpuesta el 02 de febrero de 2015, es decir, varios años después de vencido el contrato que sirve de instrumento fundamental de la demanda, siendo éste procedimiento abandonado por los interesados, declarándose la perención de la instancia, por lo que, se verifica nuevamente que los demandantes no tuvieron el interés de cumplir el contrato que habían suscrito en el tiempo oportuno para ello. Así se declara.

En definitiva, observa este Juzgador, que la parte actora no probó el hecho de haber cumplido con la obligación de pagar la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00) hoy equivalentes a CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), por concepto de diferencia del precio pactado entre las partes, y de lo antes expuesto, y siguiendo lo estipulado en el artículo 1.160 del Código Civil, que señala que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas sus consecuencias”, y tal como lo exige el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, lo ajustado a derecho será declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y, en consecuencia, SIN LUGAR la pretensión de la parte demandante, tal y como se hará y se especificará en la parte dispositiva del la presente decisión. Así se declara.

Ahora bien, una vez declarada sin lugar la pretensión de la parte actora, este Tribunal Superior dando cumplimiento a la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de diciembre de 2015, Expediente N° 000274, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez, deberá ordenar que la parte demandada proceda a devolver a la parte actora la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) que fue el monto acordado en la cláusula sexta del instrumento fundamental de la demanda, toda vez que, se verificó que los “ prominentes compradores” dejaron de cumplir con sus obligaciones pactadas, por lo que, a título de indemnización por daños y perjuicios el propietario puede quedarse con la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) de los CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000, 00) que recibió al momento de suscribir el mencionado contrato. Ello se hace con el ánimo de cumplir con el principio de congruencia de la sentencia, ya que, debido a que la presente demanda no ha prosperado, resulta justo y conforme a derecho, pronunciarse respecto al destino del dinero entregado en calidad de arras.

Debe señalarse por último que la presente decisión fue tomada con fundamento al criterio sostenido por el máximo Tribunal de la República y compartido por esta Superioridad, el cual se desarrolla en el marco de un Estado “democrático y social de derecho y de justicia”, contenido en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Asimismo, por ser el Estado venezolano un Estado de Justicia debe garantizar la justicia por encima de la legalidad formal, lo que le lleva a regular expresamente el principio de la tutela judicial efectiva y el acceso a la justicia; garantías que todos los jueces deben proteger.

En relación al Estado de Justicia que debe prevalecer en nuestra República, esta Superioridad resalta la importancia de este principio, pues el mismo es considerado como columna vertebral del Sistema Judicial en Venezuela, pues con fundamento a este principio debe erigirse la administración de justicia, tratando de cumplir con los preceptos constitucionales existentes máxime cuando alguna norma procedimental contrarié la normativa establecida en nuestra carta magna, en tal caso, es deber del operador de justicia aplicar de manera imperativa los principios constitucionales, los cuales constituyen el fundamento de todo el ordenamiento jurídico venezolano. Así se decide.

VII. DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° V-12.568.742, asistida por el abogado RUBEN HENRIQUEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N°16.159, contra la sentencia dictada en fecha 11 de agosto, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua.

SEGUNDO: SE CONFIRMA en los términos expuestos por esta Alzada, la sentencia dictada en fecha 11 de agosto de 2016, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en consecuencia:

TERCERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE OPCION A COMPRA incoada por YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCIA, mayor de edad, de nacionalidad venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.568.742, de este domicilio, y el ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-4.071.035, contra Inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, representada por el ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.936.536, sobre un inmueble ubicado en el Centro Comercial Residencial “Centro Colonial” identificado como apartamento 4-D, Maracay, estado Aragua, el cual fue debidamente autenticado por la Notaría Tercera de Maracay, estado Aragua, bajo el Nº 15, Tomo 193 de los libros de autenticaciones.

CUARTO: Siguiendo el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez, de fecha 11 de diciembre de 2015, Expediente N° 000274, las sentencia que diluciden los juicios en los que se tramiten las demandas por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta y que fueren declaradas sin lugar, deberán expresar en su dispositiva el destino de las sumas pagadas por los “promitentes-compradores” al momento de suscribir el contrato que dio origen a la controversia, por lo que, en el presente caso deberá la parte demandada reembolsar a la parte actora la cantidad recibida en calidad de arras, es decir, la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), monto acordado en la cláusula tercera del instrumento fundamental de la demanda, toda vez que se verificó que los “promitentes-compradores” dejaron de cumplir con sus obligaciones pactadas, pudiendo retener la parte demandada, de acuerdo a lo establecido en la cláusula sexta del referido Contrato, a título de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) de los CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000, 00) que recibió al momento de suscribir el mencionado contrato.

QUINTO: Se condena en costas a la parte actora perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del presente recurso de apelación de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los veinte (20) días del mes de marzo de 2017. Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.

El JUEZ SUPERIOR

DR. RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN
LA SECRETARIA

ABG. LISENKA CASTILLO

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:15 de la tarde

LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO

RCGC/LC/fcz
Exp. C-18.300-16