TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y JOSÉ ÁNGEL LAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Cagua, seis (06) de marzo de dos mil diecisiete (2017)
207º y 157º

EXPEDIENTE
Nº 16-6173
PARTE ACTORA: DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-14.861.405.
APODERADOS JUDICIALES: LUIS DIQUEZ y ABEL MUJICA, inscritos en el Inpreabogado Nros. 169.491 y 166.613.-
PARTE DEMANDADA: JOSEFA ANTONIA DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.937.051.-
APODERADO JUDICIAL: LUIS PLAZA, inscrito en el Inpreabogado Nro. 147.084.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA.-
SENTENCIA DEFINITIVA
I
El presente procedimiento se inicia mediante libelo interpuesto en fecha 10 de Octubre de 2016, por la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-14.861.405, asistida por los abogados LUIS DIQUEZ y ABEL MUJICA, inscritos en el Inpreabogado Nros. 169.491 y 166.613, el cual demandó por DESALOJO DE VIVIENDA a la ciudadana JOSEFA ANTONIA DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.937.051.-
En fecha 25 de Octubre de 2016, este Tribunal mediante auto admite la presente demanda, y ordena emplazar a la parte demandada para que comparezca al quinto (5to) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación a las 10:00 am; para la audiencia de mediación fijada de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
En fecha 03 de Noviembre de 2016, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Francisco Guevara, Alguacil del mismo, a los fines de informar al ciudadano Juez, que se le hizo entrega de la boleta de citación a la ciudadana Josefa Antonia Díaz Cadenas, titular de la cedula de identidad Nro V-3.937.051, la cual se consigna la misma, debidamente firmada y sellada.
En fecha 09 de Noviembre de 2016, comparece la ciudadana JOSEFA ANTONIA DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.937.051, a los fines de otorgar poder Apud Acta al abogado Luis Plaza, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro 147.084.
En fecha 10 de Noviembre de 2016, el Juez Provisorio de este despacho, se AVOCA al conocimiento de la presente causa.
En fecha 10 de Noviembre de 2016, este Tribunal mediante auto difiere el acto conciliatorio, fijada en fecha 25 de Octubre de 2016, para el segundo (2do) día de despacho siguiente al de hoy a las 10:00 am.
En fecha 14 de Noviembre de 2016, oportunidad fijada, para que tenga lugar el Acto conciliatorio, se deja constancia que comparecieron ambas partes, las cuales no llegaron a un NINGUN ACUERDO.
En fecha 24 de Noviembre de 2016, comparece la ciudadana JOSEFA ANTONIA DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.937.051, asistida por el abogado LUIS PLAZA, inscrito en el Inpreabogado Nro. 147.084, a los fines de consignar escrito de contestación.
En fecha 25 de Noviembre de 2016, este Tribunal mediante Sentencia Interlocutoria, declara: Inadmisible la Reconvención que intento la ciudadana JOSEFA ANTONIA DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.937.051, debidamente asistida por el Abogado LUIS ENRIQUE PLAZA CHACON, inscrito en el Inpreabogado Nro. 147.084 contra DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.861.405.
En fecha 16 de Enero de 2017, este Tribunal mediante Sentencia Interlocutoria declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada JOSEFA ANTONIO DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-3.937.051, asistida por el abogado LUIS PLAZA, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro 147.084, que consiste en “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio previsto en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil” en la presente demanda que por DESALOJO DE VIVIENDA presentó la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-14.861.405, asistida por los abogados en ejercicios LUIS DIQUEZ y ABEL MUJICA, inscrito en el I.P.S.A bajo los Nros. 169.491 y 166.613, SEGUNDO: Por haber sido totalmente vencida en la presente incidencia, se condena en costa a la parte demandada.

En fecha 23 de Enero de 2017, este Tribunal mediante auto fija los puntos controvertidos.
En fecha 31 de Enero de 2017, comparece el abogado LUIS PLAZA, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro 147.084, en su carácter acreditado en autos, a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas.
En fecha 02 de Febrero de 2017, comparece la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-14.861.405, asistida por el abogado LUIS DIQUEZ, inscrito en el Inpreabogado N° 169.491, a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas.
En fecha 02 de Febrero de 2017, comparece la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-14.861.405, confiriendo Poder Apud Acta a los abogados LUIS DIQUEZ y ABEL MUJICA, inscritos en el Inpreabogado Nros. 169.491 y 166.613.
En fecha 15 de Febrero de 2017, este Tribunal mediante auto admite los escritos de promoción de pruebas.
En fecha 17 de Febrero de 2017, este Tribunal mediante auto fija la audiencia en juicio para el quinto (5to) día de despacho siguientes al de hoy a las 10:00 am.
En fecha 01 de Marzo de 2017, oportunidad fijada para tenga lugar la audiencia en juicio.
II
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
En cuanto al asunto debatido tenemos que respecto a la relación arrendaticia, quedó plenamente demostrada con documento público suscrito en fecha 11 de Marzo de 2011, anotado bajo el Nº 24, Tomo 76, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua del Estado Aragua. En dicho contrato, el objeto arrendado es una casa, ubicada en la calle Nº 23, casa Nº 05, sector Manuelita Sáenz, en la localidad de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua y que está comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con parcela que es o era de la señora Liria Margarita Hernández de Esqueda, SUR: con la parcela que es o era de la señora Nancy Nereida Esqueda, ESTE: con parcela Nº 06 y OESTE: con la calle Nº 23 que es su frente. Arrendado a la ciudadana JOSEFA ANTONIA DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.937.051, que se valora de conformidad con lo pautado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente, por la parte a quien se le opuso, se valora como documentos legalmente reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, con el cual se demuestra: que las partes suscribieron en fecha 11.03.2011 un contrato de arrendamiento con una vigencia de tres meses fijos, es decir desde el día (28/02/2011) hasta el día (28/05/2011) que tiene por objeto un inmueble antes descrito y alinderado, que el canon de arrendamiento se fijó por la cantidad de bolívares (Bs. 600,°°) mensual. Y así se Valora.-
Estableciéndose como hecho controvertido, todos y cada uno de los hechos alegados por la parte actora en el escrito libelar, como lo es que la misma fundamenta su pretensión en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda numeral 2. Que es la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, así mismo que la ciudadana demandada sigue ocupando el inmueble, una vez vencido el contrato de arrendamiento.-
Igualmente son hechos controvertidos los alegatos por la parte demandada relativos a que en el mes de Marzo de 2016, se le informa verbalmente, que es necesario un aumento del canon de arrendamiento, llegando a un acuerdo y la misma se comprometió a pagar Seis Mil (6.000) Bolívares mensuales, alegando esta, que el contrato de arrendamiento se renovó automáticamente de forma tacita y expresa, al consentir ambas partes el aumento del canon de arrendamiento. Igualmente la parte demandada señala que se le fueron violados sus derechos como arrendataria al no ofrecerle la venta del inmueble en primer lugar, tal como los establece el artículo 131 de la Ley para Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y el 135 en su segundo aparte de la Nulidad de la Venta del Inmueble en cuestión. Igualmente entabló Reconvención, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.
III
ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO
Cursa al folio (05) del presente expediente fotocopia de cédulas de identidad de la parte accionante y la demandada, las cuales constituyen fidedignas de documentos públicos con las que queda establecida la identidad de las mismas. Y así se valora, aprecia y declara.-
Cursa al folio (06 al 08) documento original de compra-venta debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, de fecha 06-12-2007, anotado bajo el Nº 35, Folios 406 al 409, Tomo 17, del Protocolo Primero, el cual se valora como documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, que no fue tachado en la oportunidad legal correspondientes, en consecuencia se le concede pleno valor probatorio al documento antes descrito, para demostrar la propiedad sobre el inmueble a la parte actora. Y así se aprecia.-
Cursa a los folios (09 al 15) original, a los folios (24 al 27) y a los folios (46 al 50) copias simples de documento público suscrito en fecha 11 de Marzo de 2011, anotado bajo el Nº 24, Tomo 76, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua del Estado Aragua que se valora de conformidad con lo pautado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente, por la parte a quien se le opuso, se valora como documentos legalmente reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, con el cual se demuestra: que las partes suscribieron en fecha 11.03.2011, contrato de arrendamiento con una vigencia de tres meses fijos, es decir desde el día (28/02/2011) hasta el día (28/05/2011) que tiene por objeto un inmueble ubicado en la calle Nº 23, casa Nº 05, sector Manuelita Sáenz, en la localidad de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua y que está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: con parcela que es o era de la señora Liria Margarita Hernández de Esqueda; SUR: con la parcela que es o era de la señora Nancy Nereida Esqueda; ESTE: con parcela Nº 06 y OESTE: con la calle Nº 23 que es su frente, que el canon de arrendamiento se fijó por la cantidad de bolívares (Bs. 600,°°). Y así se Valora.-
Cursa al folio (16), Original de Cedula Catastral Nº 051301-424413, propietario Diana Esperanza Ríos Cruz, dirección del inmueble: Str Manuelita Saenz, C/23, Nº 05, emitida por la Alcaldía del Municipio Sucre Cagua, Edo Aragua, Dirección de Catastro. Que se valora como documento administrativo que se asimila en sus efectos a un documento público, por emanar de una Institución del Estado y estar suscrito por funcionario competente para ello, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros mientras no sea declarado falso, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para ello. Y así se valora. Así se establece.
Cursa al folio (17) copia simple de acta de nacimiento signada con el N° 328, Folio 78, tomo 02, de fecha 25 de junio de 2015, expedida por el Registro Civil del Municipio Sucre del Estado Aragua, correspondiente a la niña EVA SOPHIA MILLAN RIOS, hija de DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ y JONATHAN RICARDO MILLAN NEIRA. En ese sentido, este Juzgador, debe precisar que el artículo 1357 del Código Civil establece: “Instrumento Público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.” Al respecto este Juzgador debe precisar que el citado instrumento únicamente arroja el hecho relativo a que la niña es hija de los ciudadanos DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ y JONATHAN RICARDO MILLAN NEIRA, tomando en consideración lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ende se le otorga valor probatorio, para demostrar la filiación existente. Así se Decide.
Cursa al folio (18) copia simple de acta de matrimonio signada con el Nº 91, de fecha 12-04-13, suscrita por ante el Registro Civil del Municipio Sucre del Estado Aragua. Este juzgador le otorga pleno valor probatorio por tratarse de documento público, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se demuestra que existe un vínculo conyugal entre la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ y JONATHAN RICARDO MILLAN NEIRA. Así se establece.
Cursa al folio (19) copia simple de certificado de registro nacional de arrendamiento de vivienda, con membrete de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, otorgado a la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, titular de la cedula de identidad Nro V-14.861.405, condición: arrendador (a), nº de vivienda: 5, tipo de vivienda: casa, uso de vivienda: vivienda, dirección: calle 23, Manuelita Sáez, piso 01, Estado: Aragua, Municipio: Sucre, Parroquia: Capital Sucre, fecha de impresión: 11/06/2015, todo lo cual se valora como documentos no suscritos por persona alguna, sin sello y firma de la institución competente, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desecha.-
Cursa a los folios (20 al 25) copia simple de expediente Nº 030137998019283 de fecha 11/08/2015, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas. Que se valora como fidedigno de documento público administrativo, que se asimila en sus efectos a un documento público, por emanar de una Institución del Estado y estar suscrito por funcionario competente para ello, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros mientras no sea declarado falso, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para ello, con el cual se evidencia el acto de inicio y la audiencia conciliatoria de la apertura de la vía administrativa, a los fines de acceder a la vía judicial. Y así se valora.
Cursa a los folios (26 al 30) copia certificada de Providencia Administrativa Nº 000472 de fecha 10/02/2016, Asunto: 030137998019283, parte accionante: DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, titular de la cedula de identidad Nro V-14.861.405, parte accionada: JOSEFA ANTONIO DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-3.937.051, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas. Que se valora como documento público administrativo que se asimila en sus efectos a un documento público, por emanar de una Institución del Estado y estar suscrito por funcionario competente para ello, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros mientras no sea declarado falso, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para ello. Con el cual se habilita la vía judicial, a los fines de que las partes diriman sus conflictos por ante los tribunales competentes para tal fin. Y así se valora.
Cursa a los folios (20 al 23) en copia simple y a los folios (43 al 45) en original, contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 17 de marzo de 2003, anotado bajo el Nº 02, Tomo 18, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua del Estado Aragua, que se valora de conformidad con lo pautado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual este Juzgador concluye que la misma nada aporta al hecho controvertido. Y así se desecha.-
Cursa a los folio (28, 41 y 42) copia simple y originales de recibos sin números y fechados 26/05/2016 y 04/07/2016, las cuales constituyen copias de documentos privados suscritos por la persona de que emanan, con los cuales se demuestra el pago de canon de arrendamiento. El cual este Juzgador concluye que la misma nada aporta al hecho controvertido. Y así se desechan.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
En cuanto al asunto debatido tenemos que respecto a la relación arrendaticia, quedó plenamente demostrada con documento público suscrito en fecha 11 de Marzo de 2011, anotado bajo el Nº 24, Tomo 76, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua del Estado Aragua. En dicho contrato, el objeto arrendado es una casa, ubicada en la calle Nº 23, casa Nº 05, sector Manuelita Sáenz, en la localidad de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua y que está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: con parcela que es o era de la señora Liria Margarita Hernández de Esqueda; SUR: con la parcela que es o era de la señora Nancy Nereida Esqueda; ESTE: con parcela Nº 06 y OESTE: con la calle Nº 23 que es su frente. Arrendado a la ciudadana JOSEFA ANTONIA DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.937.051, que se valora de conformidad con lo pautado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente, por la parte a quien se le opuso, se valora como documentos legalmente reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, con el cual se demuestra: quelas partes suscribieron en fecha 11.03.2011 un contrato de arrendamiento con una vigencia de tres meses fijos, es decir desde el día (28/02/2011) hasta el día (28/05/2011) que tiene por objeto un inmueble antes descrito y alinderado, que el canon de arrendamiento se fijó por la cantidad de bolívares (Bs. 600,°°). Y así se Valora.-
Ahora bien, en el presente caso se aduce al desalojo entendiéndose por el mismo la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo”. La parte acciónate fundamenta su pretensión en la siguiente causal: la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble.

Al respecto LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA establece:

“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria
De ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Entonces corresponde analizar el supuesto de desalojo por la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, respecto a la cual la parte actora en su escrito libelar alega que en Marzo del 2012, ya vencido el contrato, le solicito a la ciudadana JOSEFA ANTONIA DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.937.051, la entrega de la vivienda, que ameritaba mudarse a su casa ya que tenía propósito de casarse. No obstante a todas sus suplicas y ruegos no obtuvo respuesta alguna. Contrajo matrimonio en Abril de 2013, aun sin conseguir la desocupación, y se vieron obligados a hospedarse en la casa de su madre, ubicada en la avenida José Félix Rivas, casa Nº 169 en el Barrio Los Cocos, Cagua, Edo Aragua, para lo cual como medio de prueba se limito a consignar copia certificada de su acta de matrimonio, Nº 91, de fecha 12-04-13, suscrita por ante el Registro Civil del Municipio Sucre del Estado Aragua, así como también consigna contrato de compra venta, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, de fecha 06-12-2007, Nº 35, Folios 406 al 409, Tomo 17, del Protocolo Primero. En este orden, resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 91, numeral 2) y parágrafo primero de LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA que reza: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. (…) parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años”. Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado: “... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Págs. 194 y 195).
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…” De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1) que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado.
2) la propiedad sobre el inmueble.
3) el vínculo consanguíneo aducido.
4) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad
5) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.
En cuanto al primero tenemos que según lo previsto en la cláusula segunda del contrato que reza: “El lapso de duración del presente contrato ha sido fijado en tres (03) meses como plazo fijo, contado a partir del día veintiochos (28) de febrero de dos mil once (28/02/2011) hasta el día veintiocho de Mayo del dos mil once (28/05/2011)”, luego de la culminación del contrato y hasta la fecha no se ha realizado nuevo contrato entre las partes; no existe duda alguna que el contrato se transformo en un contrato a tiempo indeterminado, y así se declara.
Con relación al segundo requisito en cuanto a la propiedad, la parte demandada en su escrito de contestación alega: “(…) La otra situación que se presenta es la venta del inmueble arriba mencionado a la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, quien es hija de la ciudadana GABY CRUZ DE MANRIQUE. Dicha venta para mí entender fue hecha de forma fraudulenta o simulada, violando el derecho preferente al cual tenía derecho, siendo ARRENDATARIA y quien ocupaba el inmueble en ese momento. (Preferencia Ofertiva) (…) También es bueno destacar que opongo a todo evento la cuestión previa establecida en el numeral Segundo del Artículo 346 del Código de procedimiento Civil que se refiere a la falta de Cualidad del actor, para actuar en juicio por desalojo (…) ya que para mí la verdadera Propietaria del Inmueble en Cuestión es la Ciudadana GABY CRUZ DE MANRIQUE y no su hija DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, ya que como se evidencia, me fueron violados mis derechos como ARRENDATARIA al no ofrecerme la venta del inmueble en Primer Lugar, artículo 131 de la Ley para regularización y control de arrendamientos de vivienda y el 135 en su segundo aparte de la Nulidad de la venta del inmueble en cuestión (…)Solicitamos a este Digno Tribunal que anule el Contrato de Compra Venta, realizando entre las Ciudadanas GABY CRUZ DE MANRIQUE y su hija DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ y se condene al pago de las Costas y Honorarios, se notifique la oferta de la venta de la casa que ocupo en forma precaria y poder ejercer el Derecho a la (Preferencia Ofertiva) (...)”. En cuanto a lo antes alegado por la parte demandada en su escrito de contestación, es necesario destacar que los mismos fueron resueltos, mediante sentencia interlocutoria de fecha 25 de noviembre de 2016, en la cual declara:

“(…) PRIMERO: INADMISIBLE la RECONVENCION que intento la ciudadana JOSEFA ANTONIA DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.937.051 debidamente asistida por el Abogado: LUIS ENRIQUE PLAZA CHACON, inscrito en el Inpreabogado Nro. 147.084, contra DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.861.405(…)”

Igualmente mediante sentencia de fecha 16 de enero de 2017, donde se declara:
“(…) PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada JOSEFA ANTONIO DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-3.937.051 asistida por el abogado LUIS PLAZA, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro 147.084, que consiste en “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio previsto en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil” en la presente demanda que por DESALOJO DE VIVIENDA presentó la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-14.861.405, asistida por los abogados en ejercicios LUIS DIQUEZ y ABEL MUJICA, inscrito en el I.P.S.A bajo los Nros 169.491 y 166.613.- SEGUNDO: Por haber sido totalmente vencida en la presente incidencia, se condena en costa a la parte demandada (…)”.-
En cuanto la propiedad sobre el inmueble la tiene demostrada la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro: V-14.861.405, según documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, de fecha 06-12-2007, Nº 35, Folios 406 al 409, Tomo 17, del Protocolo Primero, el cual se valora como documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, que no fue tachado en la oportunidad legal correspondientes, en consecuencia se le concede pleno valor probatorio, al documento antes descrito, para demostrar la propiedad sobre el inmueble a la parte actora.
En cuanto al vínculo consanguíneo aducido, la parte actora no requiere demostrarlo por cuanto la misma es propietaria del inmueble objeto de litis.
En cuanto a la necesidad del actor de ocupar el inmueble, se consignaron copia simple de acta de matrimonio Nº 91, de fecha 12-04-13 suscrita por ante el Registro Civil del Municipio Sucre del Estado Aragua, así como también consigna original de contrato de compra venta, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, de fecha 06-12-2007, Nº 35, Folios 406 al 409, Tomo 17, del Protocolo Primero y copia simple de acta de nacimiento, N° 328, folio 78, tomo 02, de fecha 25 de Junio de 2015, expedida por el Registro Civil del Municipio Sucre del Estado Aragua, correspondiente a la niña EVA SOPHIA MILLAN RIOS, hija de DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ y JONATHAN RICARDO MILLAN NEIRA. En el caso sub lite, está probado plenamente que la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ antes identificada, se encuentra cansada a través de acta de matrimonio, que tiene valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil; pero no se encuentra demostrada la necesidad de ocupar el inmueble que solicita la propietaria, por lo cual, habiendo alegado la actora que se encuentra viviendo en la casa de su madre, en la avenida José Félix Rivas, casa Nº 169 en el Barrio Los Cocos, Cagua, Edo Aragua, que necesita hacer su vida independiente, lo que le hace acreedora al derecho de habitar una vivienda cómoda, que le proporcione en su entorno privacidad con su pareja y familia, esto representa una situación de hecho, que debió ser probada para ser apreciada por el Juzgador, es decir, debió haberse alegado y probado la situación donde se encuentra viviendo la demandante y así establecer la veracidad de sus afirmaciones. Tal como lo exige el artículo 91 parágrafo único de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debiendo demostrar el arrendador, por prueba contundente ante este jurisdicente, tal circunstancia, aunado al hecho debió declarar que el inmueble no sería destinado al arrendamiento por un periodo de tres años. Circunstancia ésta que tampoco fue probada, razón por la cual considera quien aquí sentencia que no se encuentran llenos los extremos, para la procedencia del desalojo fundado en la causal prevista en el numeral 2 del artículo 91 ejusdem por tanto, habiendo analizado las actas del proceso, y estando la acción ajustada a derecho es forzoso concluir que la acción intentada debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.

A los fines de lo antes expuesto se cita sentencia Nº AP71-R-2015-000430, procedente del JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS de fecha, 30 de junio de 2015.-
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta Sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en la necesidad de ocupación, acción que se encuentra taxativamente prevista y regulada en el artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala: “…Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales: (…) 2° En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado…”.; en tal sentido, de la referida norma, se desprende que se puede demandar por desalojo cuando estemos en presencia de un contrato verbal o escrito, y en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado, necesidad ésta que tiene que estar debidamente fundamentada y justificada.
Al respecto, el autor Arquímedes E. González F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente que, “…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo”.
Igualmente, se trae a colación el criterio sostenido por Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999. Pág. 315, el cual establece: “…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia”.
Al respeto, puede esta alzada observar que la necesidad, en el orden arrendaticio, es la manifestación de la persona, en relación al uso y posesión por si misma, o familiares consanguíneos, de un bien inmueble dado en arrendamiento, que motivado a la urgencia, a tal punto que colindando derechos sea procedente el derecho que mayormente beneficie a la persona en detrimento de otros; asimismo, el estado de necesidad puede presentarse en el ser humano, ante la insuficiencia de algún elemento pretendido para su equilibrio o estabilidad de una persona media; es por lo que, de forma análoga vemos como en materia penal, existe la figura eximente de conducta delictual referente al “estado de necesidad”, el cual, la persona realiza determinada conducta antijurídica, como única opción, para así salvaguardar un bien de mayor relevancia, como la vida. En materia civil, la necesidad, no solo debe ser probada, sino que dichos elementos deben ser extremadamente cautelosos para así dar a convencer al Juez, que el estado de la persona es de tal magnitud, que hace indispensable el requerimiento, para continuar el curso de la vida normal, desde el punto de vista de una persona media.
Por su parte, tenemos que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera categórica, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera; por tal motivo, quien aquí suscribe señala que la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de manera justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular, por lo que, la causa de necesidad debe ser detenidamente justificada con preferencia al ocupante actual, debiendo evidenciar el propietario demandante el desalojo en su propio beneficio o en el pariente consanguíneo.
En el caso de autos, sobre la necesidad alegada por la demandante en que la hija del propietario ciudadana ALBA MARILA DE PETITTS, tiene la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, es de hacer notar, que los elementos aportados al juicio, no comprueban ni aún de manera indirecta la necesidad ocupacional alegada, por cuanto, su actividad probatoria estuvo reducida a consignar una constancia de residencia, de fecha 17 de mayo de 2010, emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador, Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia Sucre, en donde se señala que la ciudadana ALBA MARILA DE PETITTS, desde hace varios años reside en Propatria, Bloque Nro. 6, Pequeño Apartamento C-4, Piso 1; Acta de defunción de la ciudadana PAULA DEL CARMEN VILLASMIL (+); acta de nacimiento de la ciudadana ALBA MARILA DE PETITTS, documentos éstos que de ninguna manera demuestran la necesidad de ocupación, por no tener la hija del propietario donde vivir, por tal motivo, como bien se dijo en líneas anteriores la necesidad de ocupación, viene dada por la especial circunstancia que se traduce en un justo motivo que se demuestra indirectamente en la necesidad incuestionable para ocupar ese inmueble.
Por otra parte, debe indicar este Juzgado, que el justificativo de testigo consignado en esta instancia, en fecha 01 de junio de 2015, efectuado por ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, en fecha 14 de mayo de 2015, se considera que tal probanza debió presentarse en el Tribunal de instancia, el cual debió haber sido ratificado en juicio, puesto que se trata de terceros que no forman parte de la presente causa, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado al artículo 520 eiusdem que señala que en segunda instancia solo se pueden admitir las pruebas de instrumentos públicos, posiciones y juramente decisorio.
De igual manera, observa esta Juzgadora que no quedó demostrado en autos que el ciudadano NELSON ALONSO VILLASMIL, parte demandada en el presente juicio, es quien se encuentra ocupando el inmueble en condiciones precarias, tal y como la afirma la demandante en su libelo de demanda, en virtud, que del acta de defunción, la cual fue consignada como documento fundamental solo demuestra que la de cujus PAULA DEL CARMEN VILLASMIL, falleció a causa Diabetes Mellitus Tipo II, Infarto Agudo al Miocardio, Cardiopatía Isquémica Crónica, dejando tres (3) hijos, motivo por el cual, no habiendo la actora demostrado la necesidad que justificara de forma justa el desalojo del inmueble, razón que hace improcedente el Desalojo del Inmueble con fundamento en el artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECIDE.
Como consecuencia de lo anterior, forzoso es para esta sentenciadora declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido en fecha 17 de abril de 2015, por el abogado JOSÉ PADRON, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra del fallo de fecha 15 de abril de 2015, dictado por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual queda confirmado, lo cual se hará constar en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y ASÍ SE DECIDE.
V
DECISIÓN
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la decisión de fecha 15 de abril de 2015, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 15 de abril de 2015, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana CLEOTILDE MEDINA de PETITTS en contra del ciudadano NELSON ALONSO VILLASMIL.
Se condena en costa a la recurrente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia de la presente decisión en el copiador de sentencias.

V
DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos anteriormente este Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción judicial del Estado Aragua, Administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana DIANA ESPERANZA RIOS CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-14.861.405, asistida por los apoderados judiciales, Abogados: LUIS DIQUEZ y ABEL MUJICA, inscritos en el Inpreabogado Nros. 169.491 y 166.613, contra la ciudadana JOSEFA ANTONIA DIAZ CADENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.937.051, debidamente asistida por su apoderado judicial LUIS PLAZA, inscrito en el Inpreabogado N° 147.084, seguida por desalojo de un inmueble ubicado en la calle Nº 23, casa Nº 05, sector Manuelita Sáenz, en la localidad de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua y que está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: con parcela que es o era de la señora Liria Margarita Hernández de Esqueda; SUR: con la parcela que es o era de la señora Nancy Nereida Esqueda; ESTE: con parcela Nº 06 y OESTE: con la calle Nº 23 que es su frente. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente acción.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En Cagua, a los seis (06) días del mes de Marzo de Dos mil Diecisiete (2.017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. WUILLIE GONCALVES

LA SECRETARIA,

ABG. BERLIX ARIAS

EXP. Nº 6173-16
WC/Ba/yp.-