TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 04 de Mayo de 2.017
207° y 158°

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: YISMELY GAMARDO CALZADILLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 16.807.590, domiciliada en la casa A-26 de la Urbanización Remanso de la Laguna, Jurisdicción del Municipio Maturín Estado Monagas.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: NORKIS FERNANDEZ RUIZ y EFRAIN CASTRO BEJA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 92.872 y 7.345 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS MARVEL S.T. C.A., domiciliada en la Ciudad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 16/06/1.992, bajo el N° 59, tomo 120-A sgdo. Con posteriores modificaciones, siendo la última el Acta registrada el 19/03/2.010, bajo el N° 12, tomo 59-A sgdo. Representada por el ciudadano MARTIN ENRIQUE RODRIGUEZ LEON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.536.563.

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SOL CABELLO RONDON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.093.335, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 204.571 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXP. N° 15.697

I
NARRATIVA
El presente procedimiento se inició con demanda interpuesta por el Abogado EFRAIN CASTRO BEJA, en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana YISMELY GAMARDO CALZADILLA, ambos ya identificados, en la cual manifestó que según consta de documento privado que acompañó marcado “B”, en fecha 03/06/2.013, su mandante suscribió en esta ciudad de Maturín, un Contrato de Reserva sobre una vivienda ubicada en el Conjunto Residencial “Remanso de la Laguna”, con la Empresa CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS MARVEL S.T, C.A., representada por el ciudadano MARTIN ENRIQUE RODRIGUEZ LEON, quien suscribió el contrato. Que en dicho contrato se estipuló que el mismo versa sobre la Casa N° A-26, Lote A, siendo el precio de la venta la cantidad de Bs. 464.000,oo, con las siguientes modalidades de pago: Precio de Venta: Bs. 464.000,oo; Reserva: Bs. 50.000,oo; Inicial: Bs. 114.000,oo; Opción de Compra (en 30 días): Bs. 64.000,oo; Crédito Hipotecario: Bs. 350.000,oo. Haciendo su representada los siguientes pagos: 1) La cantidad de Bs. 50.000,oo en fecha 03/06/2.013, tal como consta de recibo N° 0002803, que acompañó marcado “C”, por concepto de reserva. 2) La cantidad de Bs. 114.000,oo, en fecha 02/11/2.013, tal como consta de recibo N° 0002602, que acompañó marcado “D”, por concepto de inicial. 3) La cantidad de Bs. 13.920,oo, en fecha 02/11/2.013, tal como consta de recibo N° 0002603, que acompañó marcado “E”, por concepto de pago de gastos administrativos. 4) La cantidad de Bs. 100.000,oo, en fecha 18/09/2.014, tal como consta de recibo N° 0002621, que acompañó marcado “F”, por concepto de abono de inicial. 5) La cantidad de Bs. 127.000,oo, en fecha 18/12/2.014, tal como consta de recibo N° 0002635, que acompañó marcado “G”, por concepto de cancelación de última cuota. Agregó que una vez efectuado el pago de la cuota inicial por la cantidad de Bs. 114.000,oo, el representante de la compañía le entregó a su mandante las llaves de la casa manifestándole que podía hacer las modificaciones y mejoras que deseara, solicitándole además toda la documentación necesaria para el trámite del crédito hipotecario, pero que sin embargo, tres meses después la ciudadana Mariana Martínez, apoderada de la empresa, le notificó la improcedencia del crédito por lo que debía cancelar el precio de la casa de contado, dichos pagos procedió a realizar su poderdante. Indicó que si bien en el documento privado que se acompañó marcado “B”, no consta la identificación del inmueble adquirido, en el Documento de Parcelamiento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el N° 3, Tomo 40, protocolo primero, cuarto trimestre del año 2.009, aparece identificado de la siguiente manera: “PARCELA A-26: tiene una superficie de doscientos metros cuadrados (200 mts2) aproximadamente y sus linderos son: Norte: Linda con parcela N° 25 que en sentido Oeste-Este va desde el Punto “A-25” con coordenadas N 1.078.110.17 y E- 487.181.31, al punto “A-25” con coordenadas N 1.078.114.34 y E- 487.200.87 en línea recta, con una distancia de veinte (20) metros lineales, aproximadamente. Sur: Con parcela N° “A-27” que en sentido Oeste- Este va desde el punto “A-26” con coordenadas N 1.078.1004.39 y E 487.202.96 en línea recta, con una distancia de veinte (20,00) metros lineales aproximadamente. Este: con parcela N “A-21” de la Urbanización, que en sentido Norte-Sur va desde el punto “A-25 A” con coordenadas N 1.078.114.34 y E 487.200.87, al punto “A-26 A” con coordenadas N 1.078.104.55 t E 487.202.96 en línea recta con una distancia de diez (10,00) metros lineales, aproximadamente. Oeste: con calle Agua Dulce de la Urbanización que en sentido Norte- Sur va desde el punto “A-25” con coordenadas N 1.078.110.17 y E 487.181.91, al punto “A-26” con coordenadas N 1.078.100.39 y E 487.183.40 en línea recta, con una distancia de diez (10,00) metros lineales, aproximadamente. Siendo el caso que habiendo cumplido su representada con las obligaciones de pago, han sido infructuosos los intentos para que la empresa CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS MARVEL S.T. C.A., le otorgue el documento de venta. Por tales razones, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.474, 1.264, 1.167 del Código Civil; con la certeza de que el contrato firmado se trata de una venta a plazos, en la cual se pagó una porción importante del precio por un monto que representa el 84,50% del mismo; y por cuanto se ha producido un incumplimiento por parte de la empresa, es por lo que acude ante esta autoridad en nombre y representación de la ciudadana YISMELY GAMARDO CALZADILLA, para demandar a la empresa CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS MARVEL S.T. C.A., para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en formalizar la venta a favor de la ciudadana YISMELY GAMARDO CALZADILLA, por el precio y las condiciones estipulados en el Contrato de Reserva suscrito, y en consecuencia se le ordene la elaboración del documento de formalización de la venta, y en caso de no cumplir con dicha orden, se tenga como título la sentencia, previo el pago del saldo deudor. Solicitó se decretara medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble y estimó la demanda en la cantidad de Bs. 464.000,oo.
Admitida como fue la demanda por auto de fecha 23/09/2.015, se ordenó la citación de la parte demandada y se aperturó cuaderno separado en el cual se acordó la medida preventiva solicitada.
En fecha 30/10/2.015 comparece el ciudadano ARGENIS MALAVE, en su condición de Alguacil del Tribunal y consigna boleta de citación sin firmar por no haber encontrado a la parte demandada.
Agotadas como fueron tanto la citación personal (folio 21), como por carteles (folios 31, 33, 34, 35 y 38), previa solicitud de parte, se designó defensor judicial a la demandada, recayendo tal nombramiento en la persona de la Abogada SOL MARIA CABELLO, quien una vez notificada aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
A través de diligencia de fecha 10/05/2.016, la ciudadana MARUAN PINO, en su condición de Alguacil Temporal del Tribunal, dejó constancia de la citación de la Defensora Judicial designada.
Posteriormente, por escrito de fecha 28/06/2.016, la referida defensora dio contestación a la demanda en los siguientes términos: “…Antes de contestar la demanda, estimo pertinente hacer constar, que hice múltiples diligencias para localizar a los representantes de mi defendida, e inclusive me apersoné en dos oportunidades hasta la dirección que aparece en el libelo de la demanda, y en las facturas consignadas en los autos, con resultado infructuoso. En tiempo hábil niego, rechazo y contradigo la demanda incoada contra mi defendida, tanto en los hechos como en el derecho. Asimismo, niego rechazo y contradigo que mi defendida hubiere incumplido las obligaciones a que se refiere la demanda, y que se hubiere negado a cumplir contrato alguno sobre una vivienda ubicada en el Conjunto Residencial “REMANSO DE LA LAGUNA”. Niego, rechazo y contradigo, que la demandante está en posesión de la casa, y que ha ejecutado mejoras y arreglos de la misma…”
Encontrándose dentro de la oportunidad procesal correspondiente, sólo la parte actora presentó escrito de pruebas e informes.
Mediante auto de fecha 07/02/2.017, el tribunal dijo “vistos” y se reservó el lapso legal para decidir.

II
MOTIVA
En todo proceso civil las partes persiguen un fin determinado que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también de probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba, dicho principio se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil, en el artículo 506 que dispone que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
En el caso específico, llegada la oportunidad respectiva, la defensora judicial contestó la demanda contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, correspondiendo a este Tribunal, analizar las pruebas producidas a los fines de determinar la procedencia de la acción.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Capitulo I. Documentales
Original de Documento denominado “Contrato de Reserva” suscrito entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS MARVEL S.T, C.A, representada por el ciudadano MARTIN ENRIQUE RODRIGUEZ LEON, y la ciudadana YISMELY DEL VALLE GAMARDO CALZADILLA, en fecha 03/06/2.013. Adjunto documento contentivo de los “Datos del solicitante” y “Cronograma y Modalidad de Pagos”.
Se trata de un documento privado, mediante el cual la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS MARVEL S.T, concede a la ciudadana YISMELY DEL VALLE GAMARDO CALZADILLA, una opción compraventa para adquirir un inmueble distinguido con el N° A-26, perteneciente a lote A de la Urbanización Remanso de la Laguna. Dicho documento no fue impugnado por la contraparte por lo que conforme a lo dispuesto en el articuló 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido, y en consecuencia como ciertas, todas y cada una de las cláusulas contenidas en el mismo. Y así se decide.
Cinco (5) Recibos numerados 0002803, 0002602, 0002603, 0002635 y 0002621, de cuyas leyendas se desprenden, entre otros datos: “Por Bs. 50.000,oo. Fecha 03 de junio de 2013. He recibido de: YISMELY DEL VALLE GAMARRO la cantidad de CINCUENTA MIL Bs. 50.000,oo Por concepto de Reserva casa A- 26. Obra: Remanso de La Laguna.” “Por Bs. 114.000,oo. Fecha 02 de Nov de 2013. He recibido de: YISMELY GAMARDO la cantidad de CIENTO CATORCE MIL Bs. 114.000,oo Por concepto de Reserva casa A- 26. Obra: Remanso de La Laguna.” “Por Bs. 13.920,oo. Fecha 02 de Nov de 2013. He recibido de: YISMELY GAMARDO la cantidad de TRECE MIL NOVECIENTOS VEINTE Bs. 13.920,oo Por concepto de Pago gastos administrativos casa A- 26.” “Por Bs. 127.000,oo. Fecha 18 de Dic de 2014. He recibido de: GISMELY GAMARGO la cantidad de CIENTO VEINTISIETE Bs. 127.000,oo Por concepto de Cancelación de última cuota casa A- 26. Obra: Remanso de La Laguna.” “Por Bs. 100.000,oo. Fecha 18 de Sept de 2014. He recibido de: YISMELY GAMARDO la cantidad de CIEN MIL Bs. 100.000,oo Por concepto de Abono de inicial casa A- 26. Obra: Remanso de La Laguna Cheque N° 52000066 Banco Activo.”
Se trata de documentos denominados “recibos” en original, emitidos por CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS MARVEL S.T, C.A., los cuales poseen firma y fecha. Por lo que con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación de los conocimientos que confiere la experiencia común sobre este tipo de documentos, los cuales se acostumbran en las relaciones contractuales con las empresas cuyo objeto son la construcción y venta de viviendas, se les concede valor, conjuntamente con lo establecido en el encabezado del contrato acompañado con la demanda, donde se convino la forma de pago del precio de la venta, y crea en quien decide la convicción de que efectivamente la ciudadana YISMELY DEL VALLE GAMARDO CALZADILLA realizó los pagos en la forma alegada por ella. Y así se decide.

Capitulo II. Inspección Judicial
Solicitó se practicara Inspección Judicial en el inmueble objeto del juicio, y una vez constituido el Tribunal dejó constancia entre otras cosas: que en el inmueble vive la ciudadana YISMELY DEL VALLE GAMARDO CALZADILLA con su esposo y su hija; que el mismo se encontraba en buen estado de mantenimiento y conservación, totalmente construido con piso de porcelanato, cocina empotrada y demás bienes muebles necesarios y útiles para el buen vivir del grupo familiar; y que se encuentra en perfecto estado de habitabilidad totalmente reformado y ampliado.
En consecuencia se le otorga pleno valor probatorio a dicha prueba. Y así se decide.

Ahora bien, al respecto disponen los artículos 1.159, 1.167 y 1.488 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”

El segundo de los artículos citados regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. En el caso bajo estudio, el demandante optó por el cumplimiento del contrato, con la entrega del documento definitivo y el pago de las costas procesales, por no haber cumplido la vendedora con su obligación.
Así pues, en razón de la obligación que tiene todo juez de la República, de revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito; de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y conforme al criterio fijado en sentencia dictada por la Sala Constitucional, con Ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRON, Exp. N° 14-0662, de fecha 20/07/2.015, no cabe dudas para quien decide que el instrumento cuyo cumplimiento se demanda está referido a un Contrato Preliminar (bilateral) de compra-venta, en el cual se determinan, entre otras cosas: el bien inmueble objeto del mismo, su precio, la forma de pago, así como la vigencia del mismo. Quedando demostrado:
- Que conforme a lo pactado en el contrato, la obligación de la optante era pagar en su totalidad el precio de venta del inmueble de Bs. 464.000,oo, de los cuales debía pagar la cantidad de Bs. 114.000,oo como inicial, y la cantidad de Bs. 350.000,oo de contado o mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario “en el acto de otorgamiento del documento definitivo de venta de dicho inmueble…”
- Que la optante además de la inicial, pagó la cantidad de Bs. 277.000,oo con rescursos propios, sin que hasta la fecha se haya otorgado el documento definitivo.
- Que por su parte, la obligación del promitente demandado, consistía en otorgar el documento definitivo de venta. No logrando demostrar que haya dado cumplimiento a ello.
En conclusión, del análisis de los elementos que conforman la presente causa, se aprecia que la demandante probó el cumplimiento de las obligaciones asumidas por ella en el contrato, el cual se encuentra vigente para el momento de interposición de la demanda en virtud de que la obligación de pago esta sometida al otorgamiento del documento definitivo de venta. Razones suficientes para afirmar que la presente acción por Cumplimiento de Contrato debe prosperar, pues la actora está perfectamente facultada para ello, y los elementos esenciales del contrato definitivo están suficientemente determinados. Y así se decide.
Por último, cabe destacar lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que señala “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
En tal virtud, en caso de que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio total convenido por las partes. Así se decide.

III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara;
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana YISMELY DEL VALLE GAMARDO CALZADILLA, contra la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS MARVEL S.T C.A.
SEGUNDO: La Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS MARVEL S.T C.A. deberá realizar a favor de la ciudadana YISMELY DEL VALLE GAMARDO CALZADILLA la protocolización del documento definitivo, y ésta deberá hacer el pago del restante del precio de la venta, es decir la cantidad de SETENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 73.000,oo).
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS MARVEL S.T C.A.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y NOTIFIQUESE.
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 207° de la Independencia y 158° de la Federación. En la ciudad de Maturín, a los Cuatro días de Mayo de 2.017.
El Juez,

Abg. Gustavo Posada
La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha, siendo las 10:10 am. se dictó y publicó la anterior decisión. Conste:
La Secretaria,

Abg. Milagro Palma
GP/mjm
Exp. N° 15.697