TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE: N° 42460

PARTE DEMANDANTE: ROLAND ALAN RODRÍGUEZ titular de la cédula de identidad N° 7.208.039.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados JOSÉ MANUEL BELFORT SANTIAGO y MARÍA CRISTINA CANCINO PRADO inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 242.613 Y 59.359 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LEYDA JOSEFINA RAMÍREZ ACOSTA titular de la cédula de identidad N° V -9.658.817
APODERADAS JUDICIALES: Abogados LAURA RAQUEL RODRÍGUEZ OVALLES y YOHANA PAREDES inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 127.741 y 132.217 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DECISIÓN: INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA

Sentencia Interlocutoria con fuerza de Definitiva
Maracay, 31 de Mayo de 2017
206º y 158º
De la revisión exhaustiva del presente expediente, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de venta de un inmueble destinado a vivienda constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado ene le Barrio San Ignacio Avenida El Hipódromo N° 14 Maracay Estado Aragua, incoado por el ciudadano ROLAND ALAN RODRÍGUEZ titular de la cédula de identidad N° 7.208.039 contra la ciudadana LEYDA JOSEFINA RAMÍREZ ACOSTA titular de la cédula de identidad N° V -9.658.817; en cuya pretensión requiere:
Cito:
“… Primero: la resolución del contrato de compra – venta, que suscribimos por ante la oficina de registro público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua. Acto asentado bajo el N° 2010-346, asiento registral N° Uno (01) del inmueble matriculado con el N° 281-4.1.6.919 y correspondiente al libro del folio real del año 2010; mediante el cual di en venta a la ciudadana leyda josefina Ramírez acosta, un inmueble constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas ubicado en el barrio San Ignacio, Avenida El Hipódromo N° 14 de la ciudad de Maracay del Estado Aragua, cuyos linderos y medidas y demás determinaciones cite en el capítulo I, del presente escrito de demanda con la obligación fundamental del comprador de pagar el precio convenido y me restituya mis derechos sobre la propiedad del inmueble. Habiendo cumplido como vendedor transfiriendo la propiedad a la demanda, mediante documento antes citado.
Segundo: al pago de una justa indemnización por concepto de lucro cesante por los ingresos económicos que se han dejado de percibir, en razón de los cánones de arrendamientos de cuatro (04) locales comerciales destinados para comercio que se encuentran anexo a la vivienda y alquileres de la casa de habitación los cuales la ciudadana leyda josefina Ramírez acosta percibe…

Acompañando a su escrito libelar:
 Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos ROLAND ALAN RODRÍGUEZ y la ciudadana LEYDA JOSEFINA RAMÍREZ ACOSTA de inmueble constituido por un terreno y las bienhechurías ubicado en el barrio San Ignacio, Avenida El Hipódromo N° 14 de la ciudad de Maracay del Estado Aragua, Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito Municipio Girardot Estado Aragua de fecha 23.04.2010, inscrito bajo el N° 2010.346, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.6.919 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2010. (Folios 07 al 12).
 Copia certificada de cheque N° 00001189, librado contra el Banco Provincial de Fecha 14.04.2010, cuenta N° 01080157530100152635, Leovill & Asociados C.A, por la suma de Bs. 190.000,00 a favor de Roldan Alan Rodríguez, certificado por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito Municipio Girardot Estado Aragua de fecha 06.10.2016, el cual se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes bajo el N° 1708 Folios 4683 al 4684 de fecha 23.04.2010 según documento registrado en esa oficina bajo el N° 2010.346, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.6.919 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2010. (Folios 14 al 17).
 Copia certificada de demanda incoada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, admitida; escrito de reforma; admisión de reforma; sentencia definitiva; y sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil, Transito y Bancario del Estado Aragua Causa N° 651-2015, con motivo de la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva. ( Folios 18 al 50).
 Copias de cédulas de identidad y de credencial de inpreabogado. (folios 51 y 52).

Al folio 55, corre inserto auto de admisión de la demanda de fecha 11.11.2016 por la Otrora Jueza Suplente abogada Nora Castillo, librando orden de comparecencia a la parte demandada.
Ahora bien, esta juzgadora procede hacer las siguientes consideraciones:
Prevé la constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela
Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.
2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario.
3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.
4. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de quien la juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción o por comisiones creadas para tal efecto.
5. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.
La confesión solamente será válida si fuere hecha sin coacción de ninguna naturaleza.
6. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes.
7. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.
8. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o de la magistrada, del juez o de la jueza; y el derecho del Estado de actuar contra éstos o éstas.
Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
Artículo 1:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.

Artículo 5:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Artículo 10 :
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

Establece sentencia N° RC-000411 de fecha 04/07/2016, Expediente 2015-000701 caso resolución de contrato de compraventa ASTRID DE LOS ANGELES BARRIOS BRITO contra CAROLINA DEL VALLE SERRANO RODRÍGUEZ, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se estableció:
Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.
Por lo que se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un presupuesto procesal de admisibilidad de las demandas en la instancia judicial, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Adminiculado con sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Ponente Marcos Tulio Dugarte Padrón, de fecha 03 de febrero de 2012, Exp 11-1207, estableció: “ Puede darse el caso en el cual el juez al estudiar el fondo del asunto planteado, descubre que existe una causal de inadmisibilidad no reparada por él, la cual puede ser pre-existente, o puede sobrevenir en el transcurso del proceso, y es en ese momento cuando debe declarar inadmisible la acción de amparo.”
Y en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Ponente Carlos Oberto Vélez, de fecha 22 de septiembre de 2004, Exp. Nº. AA20-C-2002-, partes BANCO REPÚBLICA, C.A., BANCO UNIVERSAL, contra BONJOUR FASHION de VENEZUELA, C.A., y el ciudadano TONY MAROUN MANSOUR TAOUK,.
Del caso que nos ocupa se verifica a los autos que no consta a los autos haber agotado la vía administrativa, requisito sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional acompañar el Acto Administrativo emanado de la Superintendencia de Vivienda y Hábitat correspondiente.
Por lo que es forzoso para ésta Juzgadora declarar la INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA de la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA.-
Por todos los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos; éste JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declarar la INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA en la presente causa por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de venta de un inmueble destinado a vivienda constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado ene le Barrio San Ignacio Avenida El Hipódromo N° 14 Maracay Estado Aragua, incoado por el ciudadano ROLAND ALAN RODRÍGUEZ titular de la cédula de identidad N° 7.208.039 contra la ciudadana LEYDA JOSEFINA RAMÍREZ ACOSTA titular de la cédula de identidad N° V -9.658.817; conforme a lo previsto en los artículos 1, 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, adminiculado con sentencia N° RC-000411 de fecha 04/07/2016, Expediente 2015-000701 caso resolución de contrato de compraventa ASTRID DE LOS ÁNGELES BARRIOS BRITO contra CAROLINA DEL VALLE SERRANO RODRÍGUEZ, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia,
Dada la naturaleza de la decisión no ha lugar a costas.
Publíquese, regístrese, y déjese copia de conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en Maracay a los treinta y un (31) días del mes de Mayo de 2017.- Años 206° y 158°.-
LA JUEZA PROVISORIA,

ABOG. ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE.
EL SECRETARIO,

ABG. LEONEL ZABALA
En esta misma fecha se publicó y registro la anterior decisión siendo las 10:59 a.m.
EL SECRETARIO
EXP N° 42.460.