REPÚBLICA BOLIVARINA DE VENEZUELA
TRIBUNAL TERCERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Parte Actora: Sociedad Mercantil, BETSLOVA S.A., inscrita en el Registro Mercantil IV, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital del Estado Miranda, el 10 de Marzo de 1.976, bajo el N°7, Tomo 34-A, representada por sus directores MOISES SNITCOVSKY y AIDA SNITCOVSKY, titulares de las cédulas de identidad Nº V-2.249.151 Y V-329.244.
Apoderado Judicial de la Parte Actora: WILFREDO LOPEZ ALZURUTT, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.844.
Parte Demandada: COMERCIAL DEL REMATE – EL PALACIO DE LA CAMA Y EL COLCHON S.R.L. en la persona de su representante legal ciudadano SALIM ACHKAR, titular de la cédula de identidad N° V-3.780.335.
Apoderado Judicial de la Parte Demandada: CARLO CUTICCHIA BARBERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.205.
Motivo: Desalojo (Local)
Expediente No. 13.494
Sentencia Interlocutoria (Cuestiones Previas ordinales 2 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil)
I
NARRATIVA
El presente juicio inicia en fecha 03 de Agosto de 2016, se recibió demanda interpuesta por el Abogado WILFREDO LOPEZ ALZURUTT, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.844, apoderado judicial de la Firma Mercantil, BETSLOVA S.A., inscrita en el Registro Mercantil IV, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital del Estado Miranda, el 10 de Marzo de 1.976, bajo el N°7, Tomo 34-A, representada por sus directores MOISES SNITCOVSKY y AIDA SNITCOVSKY, titulares de las cédulas de identidad Nº V-2.249.151 y V-329.244.
En fecha 10 de Agosto de 2016, se admite la demanda interpuesta por la parte actora por los trámites del Juicio Oral conforme lo establece el Código de Procedimiento Civil, tal como lo prevé el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 19 de Octubre de 2.016, el Alguacil de este despacho consigna recibo de citación sin la firma del representante legal de la parte demandada, por cuanto el misma se negó a firmar.
En fecha 19 de Enero de 2.017, la Secretaria de este Tribunal mediante diligencia dejó constancia que se trasladó a la dirección señalada en autos y procedió hacerle entrega de la boleta de notificación al ciudadano SALIM ASCKAR.
En fecha 03 de Marzo de 2.017, el apoderado de la parte actora solicitó el abocamiento de quien suscribe, abocándome en fecha 06 de Marzo del año en curso.
En fecha 16 de Marzo de 2017, la parte demandada COMERCIAL DEL REMATE – EL PALACIO DE LA CAMA Y EL COLCHON S.R.L., representada por su Apoderado Judicial, abogado CARLO CUTICCHIS BARBERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.205, presentó escrito de contestación de demanda e interpuso cuestiones previas
En fecha 29 de Marzo de 2017, este Tribunal en vista que la parte demandada promovió u opuso cuestión previa en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se concedió ocho (08) días para promover pruebas.
En fecha 27 de Marzo de 2017, el apoderado de la parte actora se opone a la cuestión previa promovida por la parte demandada.-
En fecha 18 de Abril de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada el Abogado CARLO CUTICCHIS BARBERA, consignó escrito de pruebas.
Una vez establecido por el Tribunal los hechos acontecidos en el presente expediente, se pasa a examinar las cuestiones previas promovidas por la parte demandada en los siguientes términos:
II
MOTIVA
FALTA DE CUALIDAD
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, promovió las cuestiones previas de los ordinales 2° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo respecto a la del ordinal 2° adujo:
“Es el caso, Ciudadano Juez, que la parte demandante reconoce y acepta en su libelo de la demanda que la arrendadora es la Empresa PROCASA, cuyo representante legal es el ciudadano Miguel Cáceres Rodríguez, y en tal sentido consigna una certificación arrendataria emanada del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la cual se deja constancia de la relación arrendaticia entre PROMOTORA CACERES C.A y mi representada COMERCIAL DEL REMATE-EL-PALACIO DE LAS CAMAS Y DEL COLCHON S.R.L.,
En consecuencia, mal puede la demandante BETSOLVA, S.A, intentar la presente acción judicial en virtud de que no tiene cualidad para ello, es decir, no tiene el carácter de arrendadora del inmueble objeto de este juicio, lo cual ha sido abiertamente reconocido por la demandante al indicar en el libelo que la relación arrendaticia la realizó mi poderdante con la Empresa PROCASA.”
Consignó como prueba de dicho alegato, comprobantes de consignación por la cantidad Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 520,00) realizados por el ciudadano SALIM ACHKAR, titular de la cedula de identidad N° V-13.780.335 a favor la empresa PROMOTORA CACERES, S.A. PROCASA ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, los cuales rielan desde los folios setenta y cinco (75) hasta el ochenta y tres (83) ambos inclusive.
Por su parte el Apoderado judicial de la parte actora se opuso a la cuestión previa promovida por la parte demandada haciendo alusión que al artículo 6 de la Ley que rige la materia, la cual establece quienes son los facultados para intentar la acción, manifestando ser una razón suficiente para desechar tal pedimento. Asimismo, alega que el contrato de arrendamiento no se ha adecuado en virtud de la conducta negativa ante la propuesta planteada y hace oposición al hecho que la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no supedita en su articulado la acción jurisdiccional al agotamiento de la vía administrativa.
En torno a la falta de capacidad opuesta por la parte demandada, el Maestro Luís Loreto, en su obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” establece que:
“…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”.
Según el artículo 136 ejusdem, las partes pueden gestionar y obrar en juicio por sí mismas (con la asistencia correspondiente) o por medio de apoderados mandatarios, siempre que tengan libre ejercicio de sus derechos, es decir, que no estén capitis-disminuidos, sometidos a la patria potestad, tutela curatela, según la naturaleza y gravedad de esa disminución de la capacidad. En este orden de ideas la incapacidad procesal para gestionar y obrar en juicio por sí misma, la tienen los niños y adolescentes sometidos a la Patria Potestad, los entredichos e inhabilitados, quienes para estar en juicio deben ser representados o asistidos, según sea el caso por sus padres, tutor o curador (con la asistencia correspondiente).
En este orden de ideas la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “...relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente y no como cuestión previa, como equívocamente fue alegada.
Ahora bien, de una lectura de las actas que conforman el expediente se puede desprender del folio cincuenta y cinco (55) y su vuelto que la parte actora consigno una copia fotostática de un documento privado, la cual de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no ser impugnadas por la parte demandada en la articulación probatoria de la presente incidencia deben ser tomadas como fidedignas, esta documental privada fue denominada por las partes que lo suscribieron como ”Convenio de Administración” el cual fue suscrito entre la Sociedad Anónima BETSOLVA, S.A y la Sociedad Mercantil PROMOTORA CACERES, S.A (PROCASA) de fecha 01 de Agosto del año 2000, de dicho convenio se observa que esta última tiene como obligación administrar bienes a favor de la parte actora del presente juicio y como contraprestación por dichos servicios se hace acreedora un ocho por ciento (8%) de los frutos o rentas brutas que produzcan los bienes administrados, continuando la revisión de dicho convenio no se observa que en modo alguno se haya trasladado la propiedad del inmueble objeto del presente juicio o que la parte actora haya cedido su capacidad para reclamar judicialmente cualquier situación que pudiera presentarse sobre el inmueble antes mencionado.
A este respecto, el artículo 6 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial establece lo siguiente:
“La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.
Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado.” (Subrayado del Tribunal.)
Es por todo lo anterior que a juicio de este Tribunal la parte actora, es decir, la Sociedad Mercantil, BETSLOVA S.A., inscrita en el Registro Mercantil IV, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital del Estado Miranda, el 10 de Marzo de 1.976, bajo el N°7, Tomo 34-A, en su carácter de propietaria del inmueble objeto del presente juicio se encuentra plenamente facultada para intentar la presente demanda. Por lo que procedente resulta declarar sin lugar la falta de cualidad alegada por la demandada. Y así se decide.-
PROHIBICIÓN DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA
Asimismo, la parte demandada, promovió la cuestión previa referente a prohibición de admisión de la acción de propuesta por la parte actora de conformidad con el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil en los siguientes términos:
“…En segundo lugar Ciudadano Juez, interpongo la Cuestión Previa señalada en el literal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA”.
Ahora bien, Ciudadano Juez, es el caso que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, dictada mediante Decreto N° 929 con Valor, Rango y Fuerza de fecha 24 de Abril del 2.0147, estableció un plazo de seis (06) meses para adecuar los contratos de arrendamiento a lo establecido a dicha Ley, lo cual en el presente caso no se hizo, y en virtud de ello, no debe ser admisible una acción judicial basada en un contrato de arrendamiento de un inmueble de uso comercial que no haya sido previamente a la demanda, adecuado a los lineamientos del Decreto N° 929.
En consecuencia, por tratarse de un contrato de arrendamiento celebrado en base a la Ley derogada en materia de arrendamiento, estamos en presencia de una violación de la garantía constitucional consagrada en el Articulo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por no cumplirse el procedimiento previo de adecuación del contrato de arrendamiento previsto en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial vigente, despojando al inquilino de su derecho a la adecuación y al ejercicio efectivo de la defensa de sus derechos.
En tal caso, al tratarse de una acción judicial de “desalojo por falta de pago” y al no adecuarse el contrato de arrendamiento se estaría pretendiendo incoar una acción judicial sobre la base de una obligación existente por prohibición expresa de la Ley.
Por consiguiente, la acción no debe ser admitida en virtud de no existir constancia de haberse agotado la vía administrativa previa, tal y como lo establecen los Artículos 5 Y 22 de la citada Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
En consecuencia, no debe continuarse con la presente acción Judicial, por lo antes expuesto.”
Ahora bien de una revisión exhaustiva de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, se puede observar que si bien esta novísimo instrumento legal obliga a los arrendadores a adecuar los contratos de arrendamiento a lo establecido en dicha normativa de conformidad con la disposición transitoria primera y que el incumplimiento de dicho mandato legal conlleva a la aplicación de sanciones por parte del órgano administrativo competente por la materia, a saber, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), no se observa que la Ley, específicamente el artículo 43 establezca un impedimento legal para intentar acciones legales ante un Tribunal, el artículo antes mencionado reza:
”Artículo 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”
Como puede observar la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial el legislador no estableció como condición necesaria para acudir al Órgano Jurisdiccional el agotamiento previo de la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), por lo que al no existir una obligación expresa por parte de la norma que rige la materia de admitir la acción propuesta por la parte actora y que además la pretensión de esta no es contraria al orden público y a las buenas costumbres se hace forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la cuestión previa promovida por la parte de demandada de admitir la acción propuesta por la Sociedad Mercantil, BETSLOVA S.A., inscrita en el Registro Mercantil IV, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital del Estado Miranda, el 10 de Marzo de 1.976, bajo el N°7, Tomo 34-A y así se declara.
III
DISPOSITIVA
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa del artículo 2° del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de cualidad de la parte actora, promovida por la representante de la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa del artículo 11° del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de admitir la acción propuesta por la parte actora, promovida por la representante de la parte demandada.
TERCERO: Como la presente sentencia interlocutoria no pone fin al presente procedimiento, este Tribunal mediante auto separado fijará la fecha y hora en la cual tendrá lugar la audiencia preliminar del presente juicio de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los tres (03) días del mes Mayo de 2017. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
El Juez Provisorio,
Abg. Héctor Enrique Tabares Agnelli
La Secretaria,
Abg. Indira Oropeza
En esta misma fecha, 03 de Mayo de 2017, se publicó y registró la anterior sentencia previo anunció de ley, siendo la 02:20 p.m.
La Secretaria,
Abg. Indira Oropeza
Exp. 13.494
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