TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintidós de mayo de dos mil diecisiete
207º y 158º

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES ISLEÑA C.A, originalmente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31 de agosto de 1.973, bajo el Nº 9, Tomo 128-A, como INVERSIONES ISLEÑA SRL, luego transformada en INVERSIONES ISLEÑA C.A, mediante Asamblea General Extraordinaria de socios, registrada por ante el mismo registro, en fecha 8 de agosto de 1.989, bajo el Nº 36, Tomo 46-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: FADI KHAWAN FRANGIE, HENRY GUTIERREZ y CARLOS DELGADO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 63.527, 123.278 Y 185.903, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: REPRESENTACIONES E.P 2.022 C.A; inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el Nº 51, Tomo 3-A Qto, en fecha 22 de enero de 2.002 y EDGAR PRADA DIAZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 15.183.448.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó representación judicial.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente proceso por libelo de demanda presentado por el abogado Fadi Khawan Frangie quien actuando en su condición de apoderado judicial de la firma INVERSIONES ISLEÑA C.A; demandó por desalojo a la firma REPRESENTACIONES E.P 2.022 C.A y EDGAR PRADA DIAZ, al desalojo de un inmueble constituido por una casa quinta denominada PALIC, ubicada en la avenida Luis Roche de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Por auto de fecha 19 de septiembre de 2.016 el Tribunal admitió la demanda incoada, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda.
Por diligencia de fecha 6 de octubre la parte actora consignó recaudos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 10 de octubre de 2.016 el Tribunal acordó la medida de secuestro peticionada.
Luego en fecha 24 de octubre de 2.016 el Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de la presente demanda para la práctica de la medida de secuestro decretada, materializándose en esa misma oportunidad la práctica de la misma.
En fecha 5 de diciembre de 2.016, compareció al proceso el abogado Carlos Delgado y en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal la declaratoria de confesión ficta de la parte demandada, en base al argumento de que la parte demandada había quedado citada al momento de practicarse la medida por haber estado presente durante el desarrollo de la misma, debidamente asistido de abogado.
Por auto de fecha 9 de diciembre de 2.016 el Tribunal negó lo peticionado por la representación de la parte actora, el cual fue apelado en su debida oportunidad.
Asignado el conocimiento de la apelación al Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, por decisión de fecha 15 de marzo de 2.017, fue revocado el auto dictado por este tribunal, ordenándose a tales efectos examinar si efectivamente se cumplen los presupuestos para la procedencia de la confesión ficta de la parte demanda, tomando en consideración de acuerdo con lo decidido que la parte demandada quedó citada tácitamente conforme a lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, en la misma oportunidad que se practicó la medida de secuestro, esto es el día 24 de octubre de 2.016.
Siendo la oportunidad de emitir un pronunciamiento el Tribunal procede a hacerlo y en tal sentido observa:
II
De las actas del expediente constata quien aquí juzga que tema a decidir se contrae a la pretensión de la parte actora de obtener el desalojo del inmueble constituido por una casa quinta denominada PALIC, ubicada en la avenida Luis Roche de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda y en tal sentido adujo su representación lo siguiente:
Que su representada es propietaria del inmueble antes indicado.
Que con esa cualidad dio en alquiler el inmueble al ciudadano Edgar Prada Diaz y a la firma REPRESENTACIONES EP 2022, C.A, mediante la suscripción de varios contratos de arrendamiento de forma sucesiva.
Que desde el año 2.002 tanto la actora como la demandada ha existido una relación arrendaticia que tiene por objeto los locales 1,2 y 3 de la Quinta Palic.
Que en vista a la solicitud de regulación de alquileres presentada por su representada, la dirección de Inquilinato fijó el canon de arrendamiento en la suma de diecinueve mil ochocientos ochenta y cinco bolívares con noventa y cuatro céntimos.
Que con fundamento en la citada resolución las partes acordaron la suscripción de un nuevo contrato cuya base para la fijación del cánon de arrendamiento fue la Resolución, pactando en la cláusula segunda del contrato suscrito en fecha 23 de julio de 2.009 que el canon de arrendamiento sería la suma de quince mil cuatrocientos doce bolívares fuertes, que constituyen la obligación principal asumida por los arrendatarios para pagar en las oficinas de la arrendadora por mensualidades vencidas.
Precisó que al día de interposición de la demanda los arrendatarios habían dejado de cumplir en la forma establecida, pues habían pagado parcialmente y por tanto incompleto el monto convenido por cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de 2.014 y los meses de febrero, abril, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2.016 y enero, febrero, abril, junio de 2.016.
Que adicionalmente al hecho de abonar parcialmente el monto correspondiente a cánones de arrendamiento, los mismos son realizados de forma extemporánea, esto es, fuera de las oportunidades previstas en el contrato y además los pagos se efectuaron sin pagar la correspondiente mora pactada convencionalmente cuando se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hasta abril de 2.014.
Añade que los incumplimientos al contrato se extienden al deterioro de la cosa arrendada por falta de cuido de los arrendatarios según consta de inspección ocular practicada al inmueble donde se dejó constancia del evidente deterioro de varias áreas del inmueble, cuya gravedad motivo a su representada a solicitar en sede administrativa la autorización para obtener el decreto del secuestro por los daños y deterioro que se le ha ocasionado al inmueble.
Concluyó afirmando que los hechos narrados permiten determinar en primer lugar que nos encontramos en presencia de una materia arrendaticia para uso comercial regulada por el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial cuyo instrumento establece las causales de desalojo, motivos que encuadran en el presente caso cuando los arrendatarios incurren en causal de desalojo al causar deterioros mayores al inmueble, incumplen en el pago de al menos dos o más cánones consecutivos y no pagar por concepto de mora y adicionalmente haber pagado extemporáneamente.
Por las razones expresadas demandó el desalojo del inmueble y como consecuencia de ello la entrega del mismo, así como el pago de la suma de siete mil trescientos noventa y ocho bolívares con cuarenta y ocho céntimos por la diferencia no pagada.
Frente a la pretensión de la parte actora, la parte demandada, encontrándose a derecho por haber quedado citada en la oportunidad de practicarse la medida de secuestro decretada, tal y como lo dispuso la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien dictaminó hecho que la misma quedó citada el día 24 de octubre de 2.016, por haber estado presente en la medida, no compareció en la oportunidad procesal correspondiente, esto es, dentro de los veinte días de despacho siguientes a esa fecha, ni por sí, ni por intermedio de apoderado a ejercer su derecho a la defensa, consagrado constitucionalmente.
De esta manera se observa que, en materia procesal civil en nuestro derecho rige el principio de legalidad y formalidad de los actos procesales previstos en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil que establece que los actos procesales deben realizarse en la forma prevista en dicha norma y en las leyes especiales que los regulan.
De lo anteriormente expresado se desprende, que los actos procesales deben realizarse con sujeción a las formalidades establecidas en la ley y como quiera que el proceso es el instrumento fundamental para la realización de la justicia; por encontrarnos en presencia de una materia estrechamente ligada al orden público, le está vedado al Juzgador, subvertir las reglas legales con las cuales el Legislador ha revestido la tramitación de los juicios.
En este aspecto vemos que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece los requisitos para que opere la confesión ficta, cuando dispone que si el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo fijado para ello, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca.
De acuerdo con la norma citada, son tres los extremos legales concurrentes requeridos para que el Juzgador declare la confesión ficta de la pare demandada, el primero de ellos se contrae a la contumacia de la parte demandada a comparecer al proceso a dar contestación a la demanda, el segundo se encuentra circunscrito a que la acción esté plenamente tutelada en nuestro ordenamiento jurídico y el último referido a la actividad probatoria que debe desplegarse ante la falta de comparecencia.
En relación al primero de los extremos requeridos para la procedencia de la confesión ficta, el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su Revista de Derecho Probatorio N 12 sostuvo lo siguiente:
” Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente el no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada.
No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la Ley, y resulta que los efectos del artículo 362 no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando.
¿Que es lo que hay realmente aquí?
Como lo ha dicho la doctrina desde la época Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes.
Yo pienso que es sumamente importante tener claro cual es la naturaleza de los efectos de esta inasistencia del demandado a contestar la demanda, y tenemos que lo que va a producir, que sería una ficción de confesión, como ficción que es, nunca puede ir contra la realidad. Si nosotros vamos a llegar a la posición de que la ficción impera sobre la realidad, no estamos haciendo justicia y no creo que ni siquiera estemos aplicando derecho. Y eso me ha hecho pensar que el artículo 362 se ha estado interpretando muy alegremente, al partir de la idea de la presunción, que no es tal presunción y, que no se puede seguir viendo de esa manera, porque entonces sería entronizar también por esa vía la ficción sobre la realidad.”
Conforme en un todo quien aquí decide, con el criterio anteriormente expresado, al no comparecer la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, es decir, dentro de los veinte días de despacho siguientes a la fecha que quedó tácitamente citado, a dar contestación a la demanda incoada en su contra, los efectos de esa inasistencia produjeron una ficción de confesión por parte de esta, teniéndose por cumplido el primero de los extremos citados por la norma. Así se establece.
En cuanto al segundo de los extremos previstos en la norma, es decir, que no sea contraria a derecho la petición de la parte demandada, observa el Tribunal que la pretensión de la parte actora en el presente juicio, ha sido el desalojo del inmueble que le fue arrendado a la parte demandada, basada en la causal de falta de pago de cánones de arrendamiento y deterioros mayores a los ocasionados por el uso normal.
En ese sentido, es oportuno señalar que el artículo 1.579 del Código Civil establece que arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos.
En concordancia con lo anteriormente expresado establece el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial:
Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
De lo anteriormente expresado se constata que; la pretensión de la actora de desalojar el inmueble en virtud del incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, responde a un interés legal, que es plenamente tutelado en el ordenamiento jurídico venezolano, teniéndose entonces por cumplido el segundo de los extremos previstos en la norma adjetiva. Así se decide.
En relación al tercer supuesto previsto en la norma, esto es, que el demandado nada pruebe que le favorezca, cuya actividad queda estrictamente limitada a demostrar la falsedad de lo alegado en el libelo, sin que sea admisible ningún hecho que ya no forme parte del Thema decidendum, sobre la base de estas premisas considera esta juzgadora que aún cuando el demandado haya concurrido en tiempo oportuno a promover pruebas, cabe destacar que la actividad probatoria que puede cumplir el demandado, a fin de librarse del peso que representa su incomparecencia al acto de la litis contestatio, se reduce a aquellas destinadas a demostrar la inexistencia de los hechos alegados por el actor.
En ese orden de ideas sostuvo el magistrado Jesús Eduardo Cabrera:
“La Jurisprudencia Venezolana ha venido señalando en muchísimos fallos y tengo recopilados fallos desde el 69 hasta el 95 que lo único que puede probar el demandado en ese algo que le favorezca es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, que no puede nunca probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos. En consecuencia el contumaz no puede aducir excepción perentoria que no ha opuesto, no puede según esas decisiones, alegar pago, no podría plantear una compensación o una prescripción porque todo esto es motivo de la excepción perentoria como bien lo señala el artículo 1.956 C.C para la prescripción. Lo único que ha venido aceptando la Jurisprudencia de la Casación Civil a este demandado que no contestó es que demuestre dentro del algo que le favorezca la inexistencia de los hechos del actor.
Yo estoy de acuerdo con esto y me hago solidario que el demandado puede probar la inexistencia de los hechos que narró el actor y a eso se refiere probar algo que le favorezca.”.
En tal sentido, observa quien aquí sentencia que no realizó la parte demandada actividad probatoria alguna, dirigida a enervar los alegatos efectuados por el actor en su libelo.
En razón de ello se tiene por cumplido el tercero de los extremos requeridos por la norma para que opere la confesión ficta de la parte demandada. Así se decide.
En virtud de los razonamientos antes expuestos, este juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara la confesión ficta de la parte demandada y CON LUGAR la demanda incoada por INVERSIONES ISLEÑA C.A, contra REPRESENTACIONES E.P 2.022 C.A y EDGAR PRADA DIAZ y en consecuencia se condena a la parte demandada:
PRIMERO: A desalojar el inmueble integrado por una casa quinta denominada PALIC, ubicada en la avenida Luis Roche de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda.
SEGUNDO: A pagar la suma de siete mil trescientos noventa y ocho bolívares con cuarenta y ocho céntimos por las cantidades dejadas de percibir por concepto de cánones de arrendamiento.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días de mayo de dos mil diecisiete. Años 207° Y 158°
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ
LA SECRETARIA ACC,

MARY CAROLINA PEREZ TORRES.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ______________
LA SECRETARIA ACC,

MARY CAROLINA PEREZ TORRES.
EXP AP31-V-2016-0000826.