TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

207° y 159°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadana DAIRIMYL DEL CARMEN MARIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: 9.861.665 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados DEYANIRA JOSEFINA JIMÉNEZ LINARES y MAXIMO BURGUILLOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nros. 5.137.138 y 4.372.926 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.: 48.200 y 51.129, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio treinta y ocho (33) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadana ZOAR BEN-HOR BLANCO ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: 12.148.527 y de este domicilio.-

DEFENSORA PÚBLICA DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana YRAIMA DÍAZ RAMOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: 8.965.111, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº: 67.377, en su carácter de Defensora Pública Auxiliar Primera Civil y Especial Inquilinato y para el Derecho a la Vivienda del estado Monagas.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

EXPEDIENTE Nº 012645.-
Conoce este tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 17 de noviembre de 2017, por el abogado en ejercicio MAXIMO BURGUILLOS, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia de fecha de 18 de octubre de 2017, proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, que en extracto se copia:

“(…) Conforme a los hechos controvertidos y el análisis probatorio realizado precedentemente, se desprende de las actas procesales que comprenden el presente expediente, que la causa bajo estudio versa sobre una demanda por cumplimiento de contrato, cuyo instrumento fundamental es un contrato de promesa de compra venta, autenticado ante la notaria Publica Segunda de Maturín, Estado Monagas, en fecha 24 de agosto de 2011, inserto bajo el Nº 40, Tomo 152, celebrado entre las partes aquí intervinientes, donde existe un compromiso de la oferente de vender y de la oferida de comprar el inmueble objeto de la presente controversia, en la que se estableció el precio del mismo, la forma, la oportunidad de su pago y se fijo un lapso para el cumplimiento de dicho compromiso. Además, se establecieron otras obligaciones referentes a las partes, como son la cláusula penal si una de las partes incumple con el contrato; condiciones de tramitación para la firma del documento definitivo, y la oportunidad para el otorgamiento del mismo. Ahora bien, es conveniente resaltar las obligaciones de las partes, las cuales por tratarse de un contrato de promesa de compraventa, las obligaciones de las mismas deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta y posterior, entendiéndose que en el presente caso debió, según las cláusulas cuarta y quinta efectuarse por parte de la compradora el pago de la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000) al momento de la protocolización del documento definitivo, el cual tenía una duración de ciento ochenta (180) días continuos a partir de la fecha de la firma del documento de opción de compraventa. Así las cosas, del material probatorio se observa que la parte actora promovió recibos de cancelación entre ellos el de fecha 16 de diciembre de 2011, por un monto de Ocho Mil Bolívares (BS. 8.000,00), y como tal dentro del lapso establecido en el contrato ut supra identificado, y los restantes de fechas 27 de febrero, 11 de abril, 4 de mayo, 11 de junio de 2012, fueron realizados extemporáneos, por preclusión de la duración del contrato de promesa de compraventa, de allí que estos medios no resultan adecuados para arribar a la conclusión que la demandante aspira al cumplimiento de contrato no cumpliendo con los términos establecidos en el mismo al no haber constancia en las actas procesales de que la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000) convenidas por las partes, ha sido cancelada en su totalidad por la misma, es decir, que incumplió con la parte de pago pendiente de la venta, además, con los pagos de solvencia de agua y gastos registrales; en tanto que se denota que la parte demandada cumplió con la obligación de hacer la tradición del inmueble con el otorgamiento del instrumento de propiedad, con la presentación del documento de compra venta en la respectiva oficina de registro correspondiente, y además con la entrega o el traspaso formal de la cosa a la compradora, con la “entrega de las llaves”. Establecidos estos hechos, este sentenciador llega a la conclusión, que la ciudadana ZOAR BEN-HOR BLANCO ROMERO, (oferente) no había recibido de la ciudadana DAIRIMIL DEL CARMEN MARIN, (oferida) el pago total de la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) en la forma establecida en el contrato suscrito entre ellos y, en este caso la oferente cumplió a cabalidad sus obligaciones que estaban a su cargo para que se realizara la protocolización del instrumento que se refiere a la transmisión de la propiedad del mismo, por lo que la presente pretensión de cumplimiento de contrato, no debe prosperar. Así se decide. (…)” (Folio 250 al 271).-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 14 de diciembre de 2017, se le dio entrada. La parte demandante presentó conclusiones y la parte demandada consignó observaciones escritas, en tal sentido, este tribunal se reservó el lapso de treinta (30) días para dictar sentencia siendo diferida por treinta (30) días más y estando en la oportunidad legal correspondiente procedo a dictar sentencia a en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

La ciudadana DAIRIMYL DEL CARMEN MARIN, debidamente asistida por el abogado MAXIMO BURGUILLOS, interpuso la presente acción con motivo de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“(…) CAPITULO I DE LOS HECHOS. Ciudadano Juez, la Ciudadana ZOAR BEN-HOR BLANCO ROMERO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cedula de identidad N° V- 12.148.527, mediante documento de promesa de CONTRATO DE COMPRA VENTA, autenticado por ante la Notaria Segunda del Municipio Maturín del Estado Monagas, de fecha 24 de Agosto de 2011, debidamente anotado bajo el N° 40, tomo 52 de los Libros autenticados llevados por ante esa Notaria, me ofreció en venta un Inmueble de su exclusiva propiedad, ubicada en la vereda 26, N° 59, de la Urbanización Guaritos IV de esta Ciudad de Maturín Estado Monagas, enclavadas en una superficie de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TRES CENTIMETROS (73.03m2), y dentro de los siguientes Linderos y medidas: NORTE: vereda 26 correspondiente en TRES METROS CON TREINTA Y CINCO CENTRIMETROS (3.35Mts), SUR: su fondo correspondiente en igual extensión; ESTE: Con casa N° 61 en VENTIUN METROS CON OCHENTA CENTRIMETROS (21.80Mts); Y OESTE: con la casa N° 57 y le pertenece según documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Publico del Municipio Maturín del Estado Monagas de fecha 24 de Septiembre del 2003, registrado bajo el N° 8, tomo 17 del Protocolo Primero del año 2003. Y cuyo ofrecimiento por el precio pactado para la venta fue de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000.00) ello de conformidad a la clausula Tercera del mencionado contrato de oferta y plazo de dicha opción de compra venta fue estipulado en 180 días continuos de conformidad a la clausula cuarta y el precio que cancele como arras fue de la cantidad CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000,00) en cheque N° 0300-1733 del Banco de Venezuela. (…) Ahora bien Ciudadano Juez, que he dado fiel cumplimiento a la obligación que contraje con la ofertante, como lo fue el precio de la arras establecidas en CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000,00) a la firma de la OPCIÓN DE OFERTA DE COMPRA VENTA, de conformidad al recibo que se anexa marcado con la letra “B”, mas el diferencial de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs 30.000,00) que fueron cancelados oportunamente de la manera siguiente: OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00) que fueron cancelados al ofertante 16/12/2011 de conformidad que se anexa con la letra “C”, CUATRO MIL BOLIVARES (Bs 4.000,00) que fueron cancelados el 27/02/2012 de conformidad de recibo que se anexa marcado con la letra “D”, CUATRO MIL BOLIVARES (Bs 4.000,00) que fueron cancelados al ofertante el 1/04/2012 de conformidad al recibo que se anexa marcado con la letra “E”, CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) que fueron recibidos por el ofertante el 13/10/2011 de de conformidad al recibo que se anexa marcado con la letra “F”, DOS MIL BOLIVARES (Bs 2.000,00) que fueron recibidos por el ofertante el día 04/05/2012 de acuerdo a recibo que se anexa marcado con la letra “G” y por ultimo la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs 2.000,00) que fueron cancelados el 11/06/2012 de acuerdo a recibo que se anexa marcado con la letra “H”, lo que evidencia ciudadano Juez, que cumplí parcialmente con el pago de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.145.000,00), quedando a deber una diferencia de cinco mil exactos Bolívares (Bs. 5.000,00) y NO por mi incumplimiento sino por la reiterada negativa de la ofertante a recibirlos. Es por todo lo narrado Ciudadano Juez, que he me visto obligada a acudir a su competente autoridad, como en efecto lo hago en este acto a demandar por cumplimiento de contrato a la ciudadana ZOAR BEN-HOR BLANCO ROMERO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cedula de Identidad N° V-12.148.527 o que a ello sea conminada por este honorable despacho a fin de que convalide por ante el Registro Inmobiliario respectivo a la protocolización definitiva dl documento de compra venta. Por cuanto múltiples han sido mis gestiones por ante diferentes organismos a fin de que la ciudadana ofertante en cuestión de cumplimiento a lo que se obligó en el tanta veces mencionado CONTRATO DE COMPRA VENTA (…)” (Folio 02 al 07).-

En fecha 08 de diciembre de 2014, el tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la ciudadana ZOAR BEN-HOR BLANCO ROMERO, quien compareció debidamente asistida por la abogada SUSANA OTAHOLA BRACHO y procedió a dar contestación al fondo en los términos explanados del folio sesenta y seis (66) al setenta y uno (71) del presente expediente. Seguidamente, ambas partes promovieron escritos de prueba insertos en autos del folio setenta y tres (73) al ochenta y uno (81).-

Mediante sentencia fechada 10 de diciembre de 2015, el a quo ordenó reponer la causa al estado de admitir nuevamente la presente demanda, todo ello en base a los fundamentos esbozados del folio ciento treinta y ocho (138) al ciento cuarenta y uno (141). En esa misma fecha, admitió nuevamente la presente causa y ordenó la citación de la demandante. (Folio 142).-

Observa esta alzada, que mediante sentencia de fecha 26 de octubre de 2016, el tribunal de cognición por segunda vez consecutiva, ordenó reponer la causa al estado de admisión. (Folio 159 al 162).-

Subsiguientemente, admitió la acción y ordenó la citación de la ciudadana ZOAR BEN-HOR BLANCO ROMERO. (Folio 163). Mediante auto inserto al folio ciento setenta y cuatro (174) el a quo ordenó oficiar a la Defensoría Publica Primera Civil, Administrativa y Derecho a la defensa de la Vivienda del estado Monagas, compareciendo la abogada YRAIMA DIAZ RAMOS, quien aceptó la defensa técnica de la demandada, fue juramentada y debidamente citada y procedió a contestar la demanda de la manera que de seguidas se transcribe:

“(…) PRIMERO Niego, Rechazo y Contradigo, en todas y cada una de sus partes, tantos los hechos, como el derecho expuestos en la presente Demanda interpuesta por la ciudadana DAIRIMYL DEL CARMEN MARIN, en los siguientes términos: .-Se niega y se rechaza que el contrato de compra-venta autenticado por ante la Notaria Segunda del Municipio Maturín estado Monagas, de 24 de agosto de 2011, este debidamente anotado bajo el N. 40, Tomo 52 de los libros de Autenticaciones llevado por esta notaria, por cuanto no son las fechas reales del mismo, ni el Tomo indicados. -.Se niega y rechaza que la demandante haya dado fiel cumplimiento a la obligación adquirida con mi representada la Ciudadana Zoar Blanco. -.Se niega y rechaza igualmente que el diferencial de treinta mil bolívares (30.000,00), le fuere cancelado oportunamente a mi patrocinada. SEGUNDO Ciudadano Juez, es el caso que mi representada, la ciudadana ZOAR BLANCO, realizo contrato de opción a compra venta, con la ciudadana DAIRIMYL DEL CARMEN MARIN, el cual fue debidamente autenticada por ante la Notaria Segunda de Maturín estado Monagas, en fecha 24 de agosto de 2011, anotado bajo el N.º 40 Tomo 152 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esta Notaria Publica. En este sentido, se estableció en dicho contrato, que la oferente (Zoar Blanco) es la propietaria de dicho inmueble, el cual se encuentra perfectamente identificado en dicho documento, la obligación que existe de parte mi defendida de cumplir el contrato ofertado de compra venta, el precio de venta pactado por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), que el plazo de esta OPCION A COMPRA VENTA ES POR CIENTO OCHENTA DIAS (180), continuos, contados a partir de la fecha de la Autenticación del presente compromiso, que la oferida entrega a la oferente en arras, la cantidad de ciento veinte (120.000,00) bolívares, el cual será aplicado al precio de la venta, adeudando la cantidad de Bs. 30.000,00, de igual forma si por razones imputables a la oferida, esta no cumple con la opción a compra venta en el plazo estipulado, el 20% de la suma constituida en arras quedara en propiedad de la oferente, y devolverá el restante a la oferida, y en caso de que mi representada no diere cumplimiento con el referido contrato esta se obliga a devolver la suma consigna en arras mas el 20% del monto. (…) De lo antes transcrito se evidencia que la demandante, admite que canceló para el momento de la firma del mencionado contrato la suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), por concepto de arras conforme a lo indicado en la Clausula Quinta y a la Clausula Cuarta; evidenciándose, QUE EL PLAZO para dar cumplimiento con la opción a compra venta es de ciento ochenta días continuos (180); el cual no fue cumplido, es decir, que se incumplió el referido plazo, ya que el contrato fue firmado efectivamente el día 24 de agosto de 2011, es decir, debía cumplirse en un plazo de seis (06) meses, no dando cumplimiento con lo pautado en el contrato sino que por contrario canceló en forma fraccionada, tan es así que trascurrido como señala y admite en su libelo de demanda, que según sus dichos, canceló parcialmente con sus pagos, y me quedo a deber una diferencia de cinco mil bolívares (Bs. 5,000,00), la cual no canceló por la negativa de mi defendida, Ciudadano Juez, no podía mi defendida, aceptar tal situación ya que esto no fue lo convenido en el contrato. (…)” (Folio 184 al 186).-

De autos consta que ambas partes contendientes promovieron las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de sustentar sus afirmaciones de hecho, tal como se evidencia del folio ciento ochenta y siete (187) al ciento noventa (190) y del folio doscientos (200) al doscientos dos (202) y en acatamiento al principio de exhaustividad regulado en el artículo 509 del código de procedimiento civil esta alzada pasa a valorarlas de la manera siguiente:

A).- Pruebas aportadas por la parte demandada:

1).- Reprodujo el mérito favorable en autos. En relación a tal alegato se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar sentencia y que pudieran favorecer o no a alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas. Y así se decide.-

2).- Ratificó el valor probatorio de las documentales siguientes:

a. Copia fotostática de convenio de pago, marcada con la letra “A”, inserta a los folios ochenta y dos (82) y ochenta y tres (83) del presente expediente. De dicho instrumento se desprende disconformidad en el pago de la cantidad restante por parte de la compradora y hoy demandante DAIRIMYL DEL CARMEN MARIN, en ese sentido, siendo que el instrumento no fue impugnado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil, se le otorga valor probatorio, quedando demostrado el incumplimiento y atraso en el pago restante que asciende a la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) establecido en la cláusula quinta del contrato de marras. Y así se decide.-

b. Copia fotostática de plan de pago, marcada con la letra “B”, inserta al folio ochenta y cuatro (84) del presente expediente. De dicho instrumento se desprende la formas en que debían realizarse los pagos para la adquisición del inmueble de marras, no evidenciado de la revisión que al pago se haya efectuado ni en la forma y en el tiempo pactado en el contrato que nos ocupa, en ese sentido, siendo que el instrumento no fue impugnado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil, se le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

c. Copias fotostáticas de contrato de servicios y oferta de compra venta de inmueble, marcadas con las letras “C”, “C-1” y “D”, insertas del folio ochenta y cinco (85) al ochenta y siete (87) del presente expediente. De dichos instrumentos se evidencia que la vendedora y demandada puso a disposición de la sociedad mercantil CITY INVESTA BIENES RAICES, C.A., (RE/MAX CITY) el inmueble de su propiedad y que es objeto del presente litigio a los fines de que procediera a su venta y siendo que los instrumentos no fueron impugnados por el adversario en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil, se les otorga valor probatorio. Y así se decide.-

d. Copia fotostáticas de recibo, marcado con la letra “F”, cursante al folio ochenta y ocho (88) del presente expediente. De tal documental se evidencia que en fecha 22 de agosto de 2011, la demandada canceló la cantidad correspondiente por honorarios profesionales en virtud de la redacción de documento de marras. En ese sentido y siendo que el instrumento no fue impugnado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil, se le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

a. Copia fotostática de certificado de solvencia municipal, marcada con la letra “G”, inserta al folio ochenta y nueve (89) del presente expediente. De dicho instrumento se desprende la solvencia municipal del inmueble de marras a favor de la demandante DAIRYMIL DEL CARMEN MARIN. Al respecto, este sentenciador observa que el instrumento en análisis se trata de un Documento Administrativo, en tal sentido, tiene una presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tal instrumento, el mismo hace plena fe de su contenido. Y así se decide.-

e. Copia fotostática de planilla única bancaria emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del estado Monagas y documento de compra venta entre las partes contendientes sobre el inmueble de marras, marcados en las letras “H”, “H-1” y “H-2”, que rielan insertos del folio noventa (90) al noventa dos (92) del presente expediente. De tales instrumentos se evidencia la redacción del contrato de venta definitivo y que el mismo fue presentado por ante la oficina registral correspondiente, en ese sentido, siendo que el instrumento no fue impugnado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil, se le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

f. Instrumentales marcadas con las letras “I”, “I-1”, “I-2”, “I-3” e “I-4”, cursantes del folio noventa y tres (93) al noventa y siete (97) del presente expediente. De tales pruebas se desprende denuncia efectuada por la demandada en contra de la demandante por ante la Policía del estado Monagas por presuntas amenazas, librándose boleta de citación y dejándose constancia de la falta de comparecencia de la demandante. No obstante, no evidencia esta alzada elemento probatorio alguno que coadyuven a la solución de la presente controversia. Y así se decide.-

g. Instrumentales marcadas con las letras “J”, “J-1”, “J-2”, “J-3”, “J-4”, “J-5”, “J-6”, “J-7”, “J-8”, “J-9”, “J-10”, “J-11”, “J-12”, “J-13”, “J-14”, “J-15” y “J-16”, cursantes del folio noventa y ocho (98) al ciento quince (115) del presente expediente. Tales instrumentales versan en acta de no comparecencia de la parte demandada por ante la Coordinadora Municipal de Justicia de Paz en el año 2013 y diversas boletas de notificación, no desprendiéndose de las mismas elementos de convicción suficientes para que coadyuven a la solución de la presente controversia. Y así se decide.-

h. Instrumentales marcadas con las letras “K”, “K-1”, “K-2”, “K-3”, “K-4”, “K-5”, “K-6”, “K-7”, “K-8”, “K-9”, “K-10”, “K-11” y “K-12”, cursantes del folio ciento dieciséis (116) al ciento veintiocho (128) del presente expediente. Tales instrumentales versan en acta de no comparecencia de la parte demandada por ante la Coordinadora Municipal de Justicia de Paz en el año 2015 y diversas boletas de notificación, no desprendiéndose de las mismas elementos de convicción suficientes para que coadyuven a la solución de la presente controversia. Y así se decide.-

i. Recibos marcados con las letras “L”, “L-1” y “M”, insertas del folio ciento veintinueve (129) al ciento treinta y uno (131) del presente expediente. Los mismos versan en estados de cuenta de servicio eléctrico y agua, los cuales adminiculados con las resultas de la prueba de informes conllevan a evidenciar la deuda en los servicios públicos que pesa sobre el inmueble de marras, mereciéndole valor de prueba a esta alzada. Y así se decide.-

Adicionalmente, acompañó las siguientes documentales a su escrito de pruebas:

b. Instrumentales marcadas “A” y “A-1”, insertas a los folios ciento noventa y uno (191) y ciento noventa y dos (192) del presente expediente. Tales pruebas consisten en factura y estado de cuenta emitidos por Aguas de Monagas, donde se evidencia el pago efectuado por la demandada a los fines de que reinstalarán el servicio de agua, así como la deuda que presente el referido inmueble. Ahora bien, en relación a los recibos de pago de servicios públicos, se evidencia que tales instrumentales encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, contemplados en el artículo 1383 del código civil, en tal sentido, tienen valor probatorio respecto de su contenido, quedando comprobado que los compradores cumplían con el pago de los servicios inherentes al inmueble en litigio en virtud de encontrarse ocupándolo. Y así se decide.-

c. Instrumental marcada “B”, cursante al folio ciento noventa y tres (193) del presente expediente. El mismo consiste en informe suministrado por el Juzgado de Paz adscrito a la Policía de Maturín, donde se evidencia que reiteradas oportunidades citaron a la demandante a los fines de buscar la solución al conflicto suscitado en virtud de la compra venta del inmueble de marras, haciéndose constar que la demandante no compareció a ninguno de los llamados efectuados. Al respecto, este sentenciador observa que el instrumento en análisis se trata de un Documento Administrativo, en tal sentido, tiene una presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tal instrumento, el mismo hace plena fe. Y así se decide.-

d. Instrumentales marcadas “C” y “D”, cursantes del folio ciento noventa y cuatro (194) al ciento noventa y seis (196) del presente expediente. Las pruebas objeto de estudio consisten en recibos emitidos por la empresa CITY INVEST BIENES RAICES, C.A., (RE/MAX), donde se hacen constar la cancelación del monto por reserva y una cuota del monto adeudado en virtud de la negociación del inmueble de marras, los cuales le merecen valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.-

3).- Promovió de conformidad con el artículo 433 del código de procedimiento civil los informes: a.- CORPOELEC-MONAGAS. Cuyas resultas constan del folio doscientos cuarenta y tres (243) al doscientos cuarenta y siete (247) de la presente causa y de las cuales se evidencia la cantidad adeudada por concepto de servicio de energía eléctrica, deuda que se ha generados desde 09 de noviembre de 2011, quedando evidenciada la insolvencia en el pago de los servicios públicos por parte de la demandante y ocupante del inmueble de marras. Y así se decide.- b.- Aguas de Monagas. Cuyas resultas constan del folio doscientos cuarenta (240) al doscientos cuarenta y tres (243) de la presente causa y de las cuales se evidencia la cantidad adeudada por concepto de servicio de agua, deuda que se ha generados desde 09 de noviembre de 2011, quedando evidenciada la insolvencia en el pago de los servicios públicos por parte de la demandante y ocupante del inmueble de marras. Y así se decide.-

4).- Promovió Inspección Judicial. Del acta inserta a los folios doscientos diecisiete (217) y doscientos dieciocho (218) se evidencia el estado y condición en que se encuentra el inmueble de marras, todo lo cual le merecen valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.-

5).-Promovió las testimoniales de los ciudadanos siguientes: FELIPE JOSÉ ESCOBAR MARTINEZ, ISOLINA GONZALEZ, JESÚS GILBERTO GAMARDO, CELIA VALDEMORO DE MATA, GABRIEL GÓMEZ MARIN y FELIX AROCHA. En torno a la deposición del ciudadano FELIPE JOSÉ ESCOBAR MARTÍNEZ (Folio 212 al 214) se desprende que conoce a las partes intervinientes, que labora en la empresa REMAX y que por ello tiene conocimiento de la opción compra venta celebrada, del monto acordado por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), de lo cual fue cancelada la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), restando la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) que serían cancelados dentro de ciento ochenta (180) días. Igualmente, que si se efectuaron los trámites registrales correspondientes y la demandante DAIRIMYL DEL CARMEN MARIN, manifestó no tener disponibilidad para pagar los trámites registrales ni solvencia de agua. De igual forma, arguyó que la demandante no dio cumplimiento con la opción compra venta por no haber cancelado la totalidad del monto adeudado, todo lo cual le merece valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.- En cuanto a la deposición de la ciudadana CELIA VALDEMORO DE MATA (Folios 207 y 208) se evidencia que conoce de vista, trato y comunicación a la demandada, que le consta que celebró con la demandante una opción compra venta de un inmueble de su legítima propiedad, fijando un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) para ser cancelados en un plazo de ciento ochenta (180) días. Asimismo, manifestó tener conocimiento de que la demandada no le recibió el último pago a la demandante, todo lo cual le merece valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.- Y en relación a la testimonial del ciudadano GABRIEL GÓMEZ MARIN (Folio 215) se observa que conoce a la demandada, que sabe que es propietaria del inmueble de marras y que celebró opción compra venta con la demandante, mereciéndole valor probatorio a esta superioridad. Y así se decide.- En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos ISOLINA GONZÁLEZ (Folios 205 y 216), JESÚS GILBERTO GAMARDO (Folios 206 y 216) y FELIX AROCHA (Folio 210 y 216), se evidencia que los mismos quedaron desiertos, por tanto, no hay nada que valorar por esta alzada. Y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte demandante:

1).- Reprodujo e hizo valer las documentales adjuntadas el escrito libelar:

a. Instrumental marcada con la letra “A”, inserta del folio ocho (08) al once (11) del presente expediente. Tal documento consiste en copia certificada de contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín del estado Monagas, en fecha 24 de agosto de 2011, quedando anotado bajo el Nº 40, Tomo 152 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Al respecto, observa este tribunal que el mismo recae sobre un inmueble constituido por una (01) vivienda ubicada en la vereda veintiséis (V-26), número cincuenta y nueve (Nº 59) de la urbanización “Guaritos IV” de ésta ciudad de Maturín, estado Monagas y del cual se desprende lo siguiente: 1) Que fue celebrado entre ambas partes contendientes. 2) Que el precio de la futura venta fue por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), lo cuales se cancelarán de la siguiente forma: a) CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) en calidad de arras pagados mediante cheque Nº 03001733 del Banco de Venezuela al momento de la firma del presente documento. b) TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. 3) Que se estableció un lapso de ciento ochenta (180) días continuos. 4) Que si por causas imputables a LA OFERIDA no se cumple con la venta el 20% del monto consignado en arras quedará en poder de LA OFERENTE para resarcir los daños y perjuicios. 5) Que si por causas imputables a LA OFERENTE no se efectúa la venta, ésta deberá entregar a LA OFERIDA la cantidad por concepto de arras más un 20% para resarcir los daños y perjuicios. 6) Que LA OFERENTE debe tener las solvencias y LA OFERIDA el cheque de gerencia por el monto restante. Dicho instrumento en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del código de procedimiento civil); se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del código civil, pleno valor probatorio, quedando demostrada las reciprocas concesiones efectuadas por ambas partes aquí contendientes, entre ellas el lapso perentorio fijado por la oferente y aceptado por la oferida para la materialización del pago. Y así se decide.-

b. Instrumentales marcadas con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “H” e “I”, cursantes del folio doce (12) al quince (15) y veintidós (22) y veintitrés (23) del presente expediente. 1. Recibo de pago marcado “B” de fecha 22 de agosto de 2011, por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), entregados por la demandante a la demandada, mediante cheque Nº S-91 03001733 del Banco de Venezuela. Tal instrumento privado no fue desconocido por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del código de procedimiento civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del código civil, quedando demostrada para esta alzada la cantidad consignada por la demandante a la demandada de autos en calidad de arras tal como se especificó en la cláusula quinta del contrato de marras. Y así se decide.- 2. Recibo de pago marcado “C” de fecha 16 de diciembre de 2011, por la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00), entregados por la demandante a la demandada, por concepto de pago de cuota del mes de octubre y abono a la cuota del mes de noviembre. Tal instrumento privado no fue desconocido por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del código de procedimiento civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del código civil, quedando evidenciado el pago parcial del saldo restante equivalente a la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) pautado en la cláusula quinta contrato de marras. Y así se decide. 3. Recibo de pago marcado “D” de fecha 27 de febrero de 2012, por la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), entregados por la demandante a la demandada, por concepto de abono cuenta. Tal instrumento privado no fue desconocido por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del código de procedimiento civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del código civil, quedando evidenciado el pago parcial y extemporáneo del saldo restante equivalente a la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) pautado en la cláusula quinta contrato de marras, toda vez que los ciento ochenta (180) días prefijados vencieron el 24 de febrero de 2012. Y así se decide. 4. Recibo de pago marcado “E” de fecha 11 de abril de 2012, por la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), entregados por la demandante a la demandada, por concepto de abono cuenta. Tal instrumento privado no fue desconocido por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del código de procedimiento civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del código civil, quedando evidenciado el pago parcial y extemporáneo del saldo restante equivalente a la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) pautado en la cláusula quinta contrato de marras, toda vez que los ciento ochenta (180) días prefijados vencieron el 24 de febrero de 2012. Y así se decide. 5. Recibo de pago marcado “H” de fecha 04 de mayo de 2012, por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), entregados por la demandante a la demandada, por concepto de abono al pago del inmueble de marras. Tal instrumento privado no fue desconocido por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del código de procedimiento civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del código civil, quedando evidenciado el pago parcial y extemporáneo del saldo restante equivalente a la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) pautado en la cláusula quinta contrato de marras, toda vez que los ciento ochenta (180) días prefijados vencieron el 24 de febrero de 2012. Y así se decide.- 6. Recibo de pago marcado “I” de fecha 11 de junio de 2012, por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), entregados por la demandante a la demandada, por concepto de abono al pago del inmueble de marras. Tal instrumento privado no fue desconocido por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del código de procedimiento civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del código civil, quedando evidenciado el pago parcial y extemporáneo del saldo restante equivalente a la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) pautado en la cláusula quinta contrato de marras, toda vez que los ciento ochenta (180) días prefijados vencieron el 24 de febrero de 2012. Y así se decide.-

c. Instrumental marcada con la letra “F”, inserta del folio dieciséis (16) al veintiuno (21) del presente expediente. Tal documento consiste en copia certificada de venta pura y simple, perfecta e irrevocable que hiciere el ciudadano JULIO CESAR CARABALLO NARANJO a la demandada ZOAR BEN-HOR BLANCO ROMERO del inmueble de marras, quedando evidenciada la cualidad de propietaria que ostenta la demandada sobre la vivienda objeto de litigio. Y así se decide.-

d. Instrumental marcada con la letra “J”, inserta del folio dieciséis (24) al veintinueve (29) del presente expediente. El mismo consiste en acta de amparo y protección al ciudadano acompañados de diversas firmas, consignada ante el Director de Polimaturín, quien libró boleta de notificación a la demandada de autos, no obstante, de ellas no se desprende elemento de prueba alguno que coadyuven a la solución de la presente controversia, por tanto, no le merece valor probatorio. Y así se decide.-

Valorado como ha sido el caudal probatorio, pasa esta alzada a conocer el fondo de la presente controversia esbozándose las reflexiones siguientes:

Contempla el artículo 1.133 del código civil que el contrato es “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”. Por su parte, señala el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III que “El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes. Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias. Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades. El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones.”

Siguiendo este orden de ideas, observa esta alzada que la norma contenida en el artículo 1.167 del código civil, no sólo dispone la acción resolutoria, sino también concede la posibilidad de solicitar el cumplimiento del contrato, y así dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 ejusdem, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.-

En el caso especifico de marras, se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta el cual conforme a sentencia de fecha el 26 de junio de 2014, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.-

Bajo tal premisa, se observa que en fecha 24 de agosto de 2011, la ciudadana DAIRIMYL DEL CARMEN MARIN, suscribió contrato de opción de compra venta con la ciudadana ZOAR BEN-HOR BLANCO ROMERO, para la adquisición de un inmueble constituido por una vivienda ubicada en la vereda 26, Nº 59, de la Urbanización Guaritos IV de esta ciudad de Maturín estado Monagas, estipulando como precio de venta la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), pagaderos de la siguiente forma: a) CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), por concepto de reserva y b) TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), al momento de la protocolización del documento, en un plazo de ciento ochenta (180) días continuos.-

Así las cosas, arguye la demandante (compradora) que habiendo cumplido fielmente la obligación que contrajo, habiendo cancelado el monto correspondiente a la reserva equivalente a CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), habiendo cancelado parcialmente el monto restante a razón de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), sólo adeuda la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), los cuales no han sido consumados por la reiterada negativa de la demandada (vendedora), no existiendo incumplimiento de su parte sino por cuenta de la demandada por negarse a recibirlos. Por su parte, la demandada (vendedora) a través de defensora pública en su escrito de contestación rechazó y contradijo los hechos, expresando que la compradora incumplió con la forma de pago estipulada en el contrato, pues no sólo canceló en forma fraccionada sino también se excedió de los ciento ochenta (180) días previstos en la cláusula cuarta. En ese contexto, sopesado lo esgrimido por ambas partes, así como de la valoración íntegra del caudal probatorio, esta superioridad considera que la demandante DAIRIMYL DEL CARMEN MARIN, demostró el vínculo jurídico existente entre ella y la ciudadana ZOAR BEN-HOR BLANCO ROMERO, aportando a los autos copia certificada del contrato de opción de compra venta, siendo apreciado por esta alzada en todo su valor probatorio.-

Todo lo anterior, conllevan a quien decide a colegir que la demandante canceló oportunamente la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), por concepto de reserva conforme se desprende de contrato y de recibo insertos del folio nueve (09) al doce (12), apreciados en todo su valor probatorio. No obstante, vislumbra esta alzada que el punto controvertido radica en torno al cumplimiento del monto restante equivalente a TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), los cuales debían ser cancelados al momento de la protocolización del documento en un plazo de ciento ochenta (180) días continuos, los cuales discurrieron desde la autenticación del contrato de opción de compra venta, vale decir, desde el 24 de agosto de 2011 hasta el 24 de febrero de 2012, conforme se deprende de las clausulas cuarta y quinta. Resultado a todas luces, que los pagos efectuados por la demandante y compradora no sólo fueron fraccionados sino que también fueron extemporáneos, todo ello fácilmente verificable de una simple revisión de los recibos adminiculados al escrito libelar y que fueron igualmente valorados por esta superioridad.-

Así, aun habiendo la demandante acompañado su pretensión de diversos recibos de pago, sólo demostró con ello el pago parcial, contraviniendo lo pactado en el contrato de opción de compra venta, mal podría entonces atribuir un incumplimiento a la demandada, si ella no cumplió su obligación principal, como lo es el pago del saldo restante, por tal motivo resulta paradójico que la actora reclame judicialmente un cumplimiento, más que pida que se constriña a la demandada a vender un inmueble de su propiedad cuando no canceló el montó pactado ni en la forma ni en el tiempo previsto, por tal motivo, este sentenciador compartiendo el criterio del Tribunal de cognición considera que la presente acción no debe prosperar al igual que el recurso incoado. Y así se decide.-

Finalmente y tomando en consideración lo arriba expuesto, el recurso de apelación no ha de prosperar, así como la demanda que nos ocupa, quedando de esta manera confirmada en todas sus partes la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. Y así se declarará en la dispositiva.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación ejercida en fecha 17 de noviembre de 2017, por el abogado en ejercicio MAXIMO BURGUILLOS, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia de fecha de 18 de octubre de 2017, proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. Asimismo, se DECLARA SIN LUGAR la presente demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana DAIRIMYL DEL CARMEN MARIN, en contra de la ciudadana ZOAR BEN-HOR BLANCO ROMERO. En consecuencia, se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia recurrida.-

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del código de procedimiento civil.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 207° de la Independencia y 159° de la Federación. Maturín, dos (02) abril del año dos mil dieciocho (2018).-
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. MAGLENI RUÍZ.-

En esta misma fecha siendo las 03:17 P.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. MAGLENI RUÍZ.-

PJF/MR/%%%%
Exp. Nº 012645.-