TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 10 de abril de 2018
207° y 159°

Expediente Nº: C-18.594

PARTE DEMANDANTE: 1) Sociedad mercantil “CONSTRUCCIONES DEL CARIBE S.A.” inscrita por ante el Registro Mercantil que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua en fecha 5 de noviembre de 1976, bajo el No. 31, Tomo 12. 2) La sociedad mercantil “INVERSIONES CILENTO C.A.” inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 30 de abril de 1975, bajo el No. 71, tomo 32-A.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados LISBETH CARUSO y HUGO ZAMBRANO, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 107.922 y 67.724, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano MARIO DE JESÚS DEL VALLE PEÑALVER, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-1.756.879.

APODERADA JUDICIAL: Abogada FLERIDA DÍAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 27.854.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I. ANTECEDENTES

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta instancia superior procedentes del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, supra identificado, contra la sentencia dictada en fecha 21 de febrero de 2018 por el citado juzgado, mediante la cual declaró con lugar la pretensión de las demandantes.

II. DE LA APELACIÓN

Mediante diligencia de fecha 23 de febrero de 2018, el demandado de autos, apeló de la decisión dictada por el tribunal de la causa, indicando entre otras cosas, lo siguiente:

“(…) en el expediente hay pruebas contundentes de que la relación arrendaticia es a TIEMPO INDETERMINADO, véase la correspondencia que cursa al folio fechada (sic) 23 de mayo de 2008 donde la Arrendadora notificó al inquilino su voluntad de dejar sin efecto el contrato que regía la relación arrendaticia, en concordancia con otras pruebas que cursan en autos y la confesión de la actora de que el inquilino continúo con el uso, goce y disfrute de la cosa después del desahucio hasta la presente fecha, lo cual claramente nos coloca frente a una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, suficiente para desechar la demanda incoada por causales que no corresponden a la calificación dada a la acción (…)”
III. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Precisado todo lo anterior, este juzgado superior considera pertinente, en primer lugar, estudiar lo relativo a la admisibilidad de la pretensión de la parte demandante, lo cual, de acuerdo a la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal de la República, se puede hacer en cualquier estado y grado de la causa antes de que exista sentencia definitivamente firme.

En tal sentido, se observa que en el libelo de demanda que la parte actora detalló que:

“(…) En fecha 20 de julio de 1990 la sociedad mercantil INVERSIONES CENTRALES COMAPÑIA (sic) ANÓNIMA (INVERCENCA), otrora administradora de los locales comerciales y oficinas ubicados en el CENTRO COMERCIAL CILENTO, renovó con el abogado MARIO DE JESÚS DEL VALLE PEÑALVER el contrato de arrendamiento que originalmente habían suscrito en fecha 18 de agosto de 1989, cuya renovación se suscribió no solo para reformar y prorrogar el período arrendaticio (cambiándose, de común acuerdo, el mes a partir del cual transcurría la anualidad, la cual inicialmente se contaba desde el 1º de septiembre y luego pasaría a ser a partir del 1º de agosto), sino también con la finalidad de incluir la oficina No. 33 (4-33) dentro del objeto del contrato d arrendamiento, la cual se mantuvo arrendada hasta el mes de julio de 2007, fecha en que el arrendatario hizo entrega voluntaria de la misma a la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES DEL CARIBE, S.A., la cual había pasado a ejercer la administración de los inmuebles del CENTRO COMERCIAL CILENTO, continuando desde entonces, únicamente, con el arrendamiento de la oficina No. 4-34, ubicada en el mismo piso 4, la cual sería destinada, única y exclusivamente, como despacho de abogado, por lo que el contrato fue celebrado en atención o consideración a la persona del arrendatario, es decir, intuito personae, conforme se deduce a la cláusula QUINTA.
Desde entonces la remisión y recibo de las comunicaciones, misivas, correspondencias y notificaciones relacionadas con la relación arrendaticia se llevó a cabo sin mayores inconvenientes ni contratiempos entre la copropietaria-administradora CONSTRUCCIONES DEL CARIBE, S.A. y el arrendatario, y las prórrogas se entendían por periodos iguales y consecutivos, con arreglo a lo dispuesto en la cláusula CUARTA, hasta que en fecha 23 de mayo de 2017 mis representadas notificaron al arrendatario su voluntad de dar por terminado el arrendamiento, advirtiéndole que el goce del beneficio de la prórroga legal dependería de que al vencimiento del período contractual no estuviera aún incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, relacionadas estas con el subarriendo parcial e inconsulto de la oficina arrendada y el impago de los gastos comunes, circunstancias que constituyen una clara y manifiesta contravención de las cláusulas QUINTA y DÉCIMASEXTA del contrato de arrendamiento, esta última en íntima correspondencia con el artículo 19 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, de cuya disposición normativa se infiere con meridiana claridad que el pago de los gastos de aseo, conservación, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, en inmuebles comprendidos en el régimen de propiedad horizontal, nos e rige por porcentaje alguno que se fije al arbitrio, sino de acuerdo con la alícuota que corresponda al respectivo inmueble de que se trate establecida en el documento de condominio (…)”

De ese modo, se observa entonces que la parte demandante fundamentó su pretensión en un contrato de arrendamiento primigenio suscrito en fecha 18 de agosto de 1989, posteriormente renovado en fecha 20 de julio de 1990, el cual, según sus propios dichos, -supuestamente- se ha prorrogado por periodos iguales y consecutivos conforme la cláusula cuarta.

En ese sentido, este juzgador verifica en autos de acuerdo al contrato locativo inserto a los folios diecisiete (17) al dieciocho (18) junto con sus vueltos, en concordancia con el convenio agregado al folio diecinueve (19) del expediente, que las partes acordaron, en principio, la vigencia del arrendamiento por un año contado desde el 01-08-97 al 31-07-98, haciéndose la salvedad que dicha vigencia se prorrogaría automáticamente por periodos iguales y consecutivos a menos que una de las partes diera aviso a la otra con no menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento del término o de cualquiera de las prórrogas que le sucedieran, su deseo de darlo por terminado.

Ahora bien, también consta en autos, inserto al folio veintiuno (21) del expediente, notificación remitida por la arrendadora “CONSTRUCCIONES CARIBE S.A.” al arrendatario, ciudadano Mario de Jesús del Valle Peñalver, en fecha 23 de mayo de 2008, donde le informaban su deseo de no renovar el contrato locativo, indicándoles expresamente que éste vencía el día 31 de julio de 2008.

Siendo así las cosas, salta a la vista de quien aquí decide que el lapso natural del contrato locativo suscrito por las partes venció el día 31 de julio de 2008 en vista de la notificación realizada por la arrendadora, no obstante, el arrendatario siguió ocupando el inmueble arrendado, por lo que, se concluye que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo, ello en virtud del contenido del artículo 1.600 del Código Civil que dispone lo siguiente:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
A tenor de lo anterior, y habiéndose verificado que el contrato de arrendamiento que funge como instrumento fundamental de la presente demanda se indeterminó en el tiempo, quien aquí decide considera oportuno traer a colación el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, en el expediente Nro. 02-0570, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, donde señaló:

“(…) Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendado (…) En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma (…).
(…)En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma (…)”

Desde otro punto de vista pero obteniendo la misma conclusión, la misma Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de la República mediante sentencia Nº 381 del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A, estableció lo siguiente:

“(…) Considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demandada de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo (…)”

Vistos los extractos jurisprudenciales supra transcritos, esta alzada forzosamente debe concluir que en el presente caso que la demanda interpuesta es contraria a derecho, toda vez que, la misma no posee ningún sustento en el ordenamiento jurídico debido a que no se puede demandar el cumplimiento de contrato cuando la relación arrendaticia es desde un principio o pasa a ser por efecto de la tácita reconducción, indeterminada en el tiempo. En esos casos, como lo dispone el artículo 34 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, se debe demandar el desalojo y no la resolución o el cumplimiento de contrato.

Ahora bien, en consecuencia de lo declarado en los párrafos que anteceden, este juzgador en su carácter de director del proceso y teniendo el deber de velar por el estricto cumplimiento de la ley y a los fines de resguardar el orden público, estima pertinente indicar lo siguiente:

El artículo 341 de la Ley Adjetiva Civil que estatuye lo siguiente: “(…) Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley (…)”

En este sentido y a los fines de dilucidar el contenido de la norma transcrita, el tratadista patrio Jesús Eduardo Cabrera indica en su revista de Derecho Probatorio, Tomo II:

“(...)Se ha venido planteando ¿Qué sucede si la demanda es contraria al orden público?. Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es contraria a derecho (…)”

Con relación a lo antes expuesto, nuestro Máximo Tribunal de la República ha señalado lo siguiente:

“(…) Omissis Como puede leerse en lo transcrito, si el demandado contestó la demanda, pero no alegó la prohibición legal de la admisión de la demanda incoada, o si no contestó, dicho sujeto podrá hacer el correspondiente alegato en cualquier etapa del proceso. Pues bien, considera la Sala que, si así puede hacerlo el accionado, también lo puede ex officio el juez de la causa, en cualquier estado del trámite procesal; ello con fundamento en su cualidad de director del proceso según el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 11 ejusdem (…)” Sentencia Nº 2558 Sala Constitucional del 28 de noviembre de 2001, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en el Juicio de Aeroexpresos Ejecutivos, C.A y otra empresa, exp. Nº 00-3202

Siendo así las cosas y visto los criterios doctrinarios y jurisprudenciales supra transcritos, los cuales quien decide comparte y acoge, este tribunal superior observa que en virtud de que la actora en el presente caso demandó el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que se indeterminó en el tiempo conforme con el artículo 1.600 del Código Civil, debe forzosamente declararse inadmisible la pretensión de la parte demandante en resguardo al orden público, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

IV. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho ut supra señaladas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano MARIO DE JESÚS DEL VALLE PEÑALVER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.756.879 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 34.783, contra la sentencia dictada en fecha 21 de febrero de 2018 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua.

SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia recurrida. En consecuencia:

TERCERO: INADMISIBLE la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda interpuesta por la abogada Lisbeth Caruso, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 107.922, en su carácter de apoderada judicial de: 1) Sociedad mercantil “CONSTRUCCIONES DEL CARIBE S.A.” inscrita por ante el Registro Mercantil que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua en fecha 5 de noviembre de 1976, bajo el No. 31, Tomo 12. 2) La sociedad mercantil “INVERSIONES CILENTO C.A.” inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 30 de abril de 1975, bajo el No. 71, tomo 32-A.

CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud de la especial naturaleza del presente fallo.

Déjese copia certificada. Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado a quo en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los diez (10) días del mes de abril de 2018. Años: 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR

DR. RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN LA SECRETARIA

ABG. LISENKA CASTILLO
La anterior decisión fue publicada en esta misma fecha siendo las 3:15 pm.

LA SECRETARIA

ABG. LISENKA CASTILLO

RCGR/LC/er
Exp. C-18.594